Sentencia Civil 432/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3262/2021 de 18 de marzo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del proceso, partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Los demandantes, D. Prudencio y D.ª Diana, son titulares de la vivienda DIRECCION000, en la localidad de Murchante (Navarra), mientras que los demandados D.ª Delia y D. Jose Ignacio son dueños de la vivienda número DIRECCION000), colindante con la anterior. Ambos inmuebles forman parte de un conjunto de diez viviendas unifamiliares adosadas, que se construyeron según proyecto redactado, en 1996, por el arquitecto Sr. Fructuoso, y del que era promotora la entidad Conbentón, S.A.

2.º-Las viviendas cuentan con planta sótano, planta baja, primera y entrecubierta. La planta sótano se ha distribuido con destino a bodegas y garajes o cocheras. A estas últimas se les ha dado acceso por medio de una única rampa que desciende a un espacio central en planta sótano de circulación, que se encuentra situado bajo las parcelas interiores de la manzana que permite acceder a las cocheras de cada una de las diez viviendas, pero no solo a ellas, sino que en este espacio se distribuyen además siete plazas adicionales de estacionamiento, con lo que el total de las plazas de garaje se eleva a la suma de diecisiete.

3.º-Según resulta de la escritura de obra nueva en construcción y constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal de 13 de agosto de 1998, ostentan la condición de elementos comunes:

«Por la particularidad de la Propiedad Horizontal que nos ocupa solo son tales las cubiertas de la rampa de acceso a la planta de sótano, zona de maniobra y circulación; la zona de maniobra y circulación que se sitúa en la planta de sótano de esta propiedad horizontal, teniendo una superficie de 208,72 M/2 y permitiendo el acceso tanto a los garajes o cocheras independientes como aquellas que forman parte de las viviendas.

»No son tales ni las fachadas ni las cimentaciones, estructuras y cubiertas de las diez viviendas por la singularidad de que esta es una propiedad horizontal tumbada.

»A cada uno de los dueños de las descritas fincas se les atribuye un derecho de copropiedad sobre dichos elementos comunes y sobre cualesquiera otros necesarios para el adecuado uso y disfrute de los mismos al cual son inherentes, y de acuerdo con los siguientes ESTATUTOS: [...]».

4.º-En lo que ahora nos interesa, el artículo segundo de dichos estatutos señala:

«Los propietarios de los elementos privativos independientes quedan autorizados por sí solos, sin necesidad de aprobación de la Junta de Propietarios, ni consentimiento de los restantes condueños del edificio a efectuar lo siguiente:

»A) Segregarlos, dividirlos, agregarlos, agruparlos o comunicarlos (incluso con locales de otros edificios), dividiendo o agrupando, en su caso, entre los resultantes, las cuotas de los de procedencia, sin que tales actos afecten o alteren las cuotas de participación de las viviendas del edificio.

»B) Realizar en su interior las obras que tengan por conveniente, y en las fachadas, las de ornamentación, colocando marquesinas, escaparates y anuncios, abrir y cerrar huecos etc., siempre que dichas obras no perjudiquen a la seguridad del inmueble, ni afecten a los elementos comunes.

»C) Instalar toda clase de negocios, industrias, almacenes, talleres, etc., previa obtención en todo caso de las licencias y permisos correspondientes»

5.º-Los demandados, mediante escrito de 7 de julio de 2017, notificaron a la comunidad que iban a ejecutar las obras de modificación y ampliación objeto del presente litigio, así como que lo hacían por razón de mera cortesía y no porque entendieran existía una obligación legal de solicitar la correspondiente autorización a la comunidad, puesto que dichas obras iban a recaer exclusivamente sobre elementos privativos, tal y como resultaba de la escritura de declaración de obra nueva y propiedad horizontal, citando obras similares realizadas por otros propietarios.

Se convocó reunión de la Junta de propietarios celebrada el 10 de julio de 2017. Y del acta levantada consta que la comunidad pidió que se presentase el proyecto de la obra para comprobar su legalidad y que, hasta el momento, no había sido presentado ni explicado exactamente cómo sería la obra. Los demandados se mantienen en su decisión inamovible de continuar con ella a lo que la comunidad les responde que de proseguir con las mismas y cometer alguna ilegalidad se verá obligada a denunciar.

En reunión de la Junta de Propietarios de 22 de septiembre de 2017, se acordó no ejercitar acciones judiciales contra los demandados, por dos votos a favor de su ejercicio, cuatro en contra y cuatro abstenciones.

6.º-Con licencia municipal, los demandados procedieron a la realización de una obra consistente en prolongar la planta baja de la vivienda hacia el jardín de su parcela, que construyeron encima de las plazas de garaje de su titularidad. La estructura del volumen ampliado se ha ejecutado en madera sobre la cual apoya la cubierta rematada por un sándwich con acabado en imitación de teja, que cuenta con canalón de chapa lacada. La fachada patio se ha realizado con ladrillos similares al del resto de viviendas y los cerramientos laterales se ejecutaron con paneles impermeables, las carpinterías son dos grandes huecos de aluminio color blanco y persianas del mismo color. La obra se ha construido en el jardín trasero hasta el fondo permitido por el plan urbano municipal (12 metros), reubicando la cocina junto al salón y al jardín, y creando un dormitorio y un aseo más.

7.º-El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 3 de Tudela, que dictó sentencia desestimatoria de la demanda, tras declarar la legitimación activa de los actores como integrantes de la comunidad de las viviendas. Consideró, en síntesis, tras el examen de la prueba practicada que, según el título constitutivo de la comunidad, ni las fachadas, ni los cerramientos ni las cubiertas eran elementos comunes, por lo que no era preciso la autorización o aprobación de la Junta de propietarios para la ejecución de las obras litigiosas.

8.º-Contra dicha resolución por los demandantes se interpuso recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado. El tribunal entendió, por el contrario, que tanto la cubierta como la fachada y la cimentación son elementos comunes por naturaleza y, por ende, no pueden ser descalificados, ni considerados ab initiocomo elementos privativos, pues físicamente no lo son (los cimientos son corridos y las fachadas y cubiertas se edificaron con continuidad). También, declaró que el suelo y el vuelo son elementos comunes, por lo que la obra realizada por los demandados había alterado elementos comunes y, por lo tanto, al no contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios, procedía su demolición.

Por lo que respecta a la tolerancia de otras obras similares se consideró que no hubo trato discriminatorio, en tanto que las ejecutadas no eran obras estables, y la que sí lo era fue expresamente autorizada por la comunidad, sin que quepa ahora revisar un acuerdo comunitario. Razona, también, que los actores perciben el beneficio de no ver mermada la cantidad de luz en su jardín trasero, y los demandados no sufren perjuicio alguno, pues se quedan con la superficie inicialmente construida y adquirida.

9.º-Contra dicha sentencia los demandados interpusieron recursos extraordinarios por infracción procesal y casación.

SEGUNDO.- Examen previo del recurso de casación sobre el de infracción procesal

Esta Sala ha admitido la posibilidad de alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( disposición final 16.ª 1. regla 6.ª LEC) y examinar, en primer lugar, el recurso de casación, porque una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto, «[t]oda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» ( SSTS 910/2011, de 21 de diciembre; 641/2012, de 6 de noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de 17 de febrero; 634/2017, de 23 de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo, 531/2021, de 14 de julio; 53/2022, de 31 de enero; 358/2023, de 10 de marzo, 1486/2024, de 11 de noviembre, más recientemente 1121/2025, de 15 de julio; 1170/2025, de 17 de julio; 1277/2025, de 22 de septiembre, 1461/2025, de 21 de octubre, entre otras muchas.).

Todo ello, independientemente de que la parte recurrente confunde valoración con jurídica ( STS 1254/2025, de 16 de septiembre).

TERCERO.- El recurso de casación interpuesto

El recurso de casación se construye sobre la infracción del artículo 1255 del Código Civil y oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad.

En su desarrollo, la parte recurrente considera que la audiencia yerra al atribuir a la comunidad el carácter de complejo inmobiliario del artículo 24 LPH, y, sin embargo, negar la virtualidad de lo dispuesto en el título constitutivo en que se hizo constar que tendría la condición de elementos comunes únicamente las cubiertas de la rampa de acceso a la planta sótano, zona de maniobra y circulación, así como que no tienen la condición de elementos comunes ni las fachadas, ni las cimentaciones, estructura y cubiertas de las 10 viviendas por la singularidad de que esta es una propiedad horizontal tumbada.

La parte demandante solicitó la desestimación del recurso. Consideró que nos encontrábamos ante un conjunto inmobiliario de los regulados en el artículo 24 de la LPH. Además, existe una previsión en los estatutos conforme a la cual, en todo lo no previsto, se aplique dicha normativa. Es indudable que, en el título constitutivo, se determinó la división del inmueble en régimen de propiedad horizontal, relacionando como elementos privativos determinados elementos respecto a los cuales la prueba practicada acreditó que, en su configuración jurídica y funcionalidad, son elementos comunes a las viviendas que comparten estructura, cimentación, fachada y cubierta. Por otra parte, la disposición transitoria primera (ley 8/1999) establece que la LPH regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueran creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

CUARTO.- Examen y desestimación del recurso de casación

Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, añadió un capítulo III a la precitada disposición general, rubricado con el epígrafe: «Del régimen de los complejos inmobiliarios privados», integrado por un nuevo artículo 24, que abordó su problemática específica, distinta a la tradicional configuración de la propiedad horizontal sobre un único edificio, un único solar y un único portal, con la finalidad de cubrir el vacío normativo existente, al hallarse dichos complejos, en los que se engloban una serie de supuestos heterogéneos de organización de la propiedad, huérfanos de una regulación jurídica constantemente reclamada por doctrina y jurisprudencia, que venía aplicando para resolver las controversias de tal clase el régimen de propiedad horizontal como forma de comunidad yuxtapuesta en la que se integran los propietarios de cada uno de los inmuebles ( SSTS 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995 , rec. 406/1992; 5 de julio de 1996, rec. 3238/1992; 357/2003, de 7 de abril; 311/2004, de 15 de abril; 247/2009, de 1 de abril; 489/2021, de 6 de julio y 594/2021, 13 de septiembre, 1254/2025, de 16 de septiembre, entre otras).

Por su parte, la STS 215/2015, de 29 de abril, se refiere a una de las formas susceptibles de ser adoptadas los conjuntos inmobiliarios previstos por el art. 24 LPH, cual es la conocida como de propiedad tumbada, en los términos siguientes:

«Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad "tumbada", en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997)».

En la Exposición de Motivos de la LPH se señala que, en dicho régimen jurídico, «[í]ntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza [...] inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia normal y pacífica».

La STS 401/2009, de 28 de mayo, aborda esa confluencia de intereses en los conjuntos inmobiliarios privados, cuando señala:

«En la actualidad, la actividad de las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados. Y es precisamente en defensa de los intereses generales y del régimen de propiedad horizontal, lo que autoriza a los propietarios, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil, a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar naturaleza de las urbanizaciones privadas, limitando las facultades dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos en los que se disciplinan los derechos y obligaciones de todos ellos, sin contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor disfrute de los comuneros; el equilibrio arquitectónico de la urbanización y a evitar un aumento de la densidad de la población en la misma, impidiendo la división o segregación de las parcelas en los términos que se establece en el artículo 2; estatutos que tienen una eficacia configuradora absoluta y que producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción registral, como sucede en este caso».

En el caso presente, las diez viviendas litigiosas se encuentran adosadas y comparten muros medianeros. Se construyeron sobre un solar de 1027,60 m2, que es la DIRECCION001, del Catastro, inscrita en el Registro de la Propiedad como finca NUM000, sobre ella se construyó un edificio plurifamiliar. Tanto las viviendas como los garajes o cocheras y bodegas son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a la vía pública. Se divide y constituye en régimen de propiedad horizontal y se dispone, en el artículo 1 de los estatutos, que la participación en los beneficios y cargas por razón de la comunidad será proporcional a las cuotas establecidas en el título de constitución a cada piso o local, sirviendo además como módulo para la adopción de los acuerdos a los que se refiere el artículo 16 de la Ley de Propiedad horizontal.

En el artículo dos b) de los estatutos, se recoge el derecho de los propietarios a realizar en el interior de sus viviendas las obras que tengan por conveniente; pero en las fachadas, las limitan a las de ornamentación, colocando marquesinas, escaparates y anuncios, abrir y cerrar huecos etc., siempre que dichas que no perjudiquen a la seguridad del inmueble, ni afecten a los elementos comunes.

Y, en el artículo 3 de los precitados estatutos, se fijó que, en todo lo no previsto, se observará lo dispuesto en la vigente Ley de Propiedad horizontal.

No ha de ofrecernos duda, por lo tanto, que el edificio plurifamiliar litigioso se encuentra regido por esta última dicha normativa especial.

En definitiva, a los efectos resolutorios del presente recurso, hemos de determinar si las obras ejecutadas por los demandados se encuentran amparadas por tal previsión estatutaria, en tanto afectan a las fachadas que sometió a una regulación estatutaria específica.

Es cierto que se hace en el título constitutivo, como consta en la escritura de obra nueva de 13 de agosto de 1998, una referencia expresa a lo que se entiende por elementos comunes, y se señala expresamente que no son tales ni las fachadas ni las cimentaciones, estructuras y cubiertas de las diez viviendas por la singularidad de que esta es una propiedad horizontal tumbada; sin embargo, aparece regulado en los estatutos (art. 2 A) las obras que pueden ejecutarse, y así, en el interior de las viviendas, las que tengan los propietarios por conveniente, sin necesidad de aprobación de la junta de propietarios ni consentimiento de los restantes dueños del edificio, ahora bien, con una regulación propia con respecto a las fachadas en relación a las cuales se establece que es preciso que las novedades constructivas no perjudiquen la seguridad del inmueble, lo que no tendría tampoco mucho sentido si las fachadas fueran exclusivamente privativas y no integradas en un edificio plurifamiliar construido sobre un solar de 1.027,60 m2, como consta en el título constitutivo, ni que se exija que no afecten a los otros elementos comunes, que serían solo, según la tesis del recurrente, las cubiertas de las rampas de acceso a la planta del sótano, zona de maniobra y circulación.

Por ello, la decisión del presente recurso radica en determinar si las obras ejecutadas se encuentran amparadas por el art. 2 B) de los estatutos. Estas consisten en la alteración de la fachada, mediante la apertura de un hueco y ejecución de una nueva construcción asentada sobre el jardín de los demandantes, con la finalidad de aumentar la superficie de su vivienda descrita en el título constitutivo fuera de su cierre natural de fachada, para que, extramuros de su contorno natural, ampliar el salón y construir una nueva habitación y cuarto de baño, de la manera que consta en las fotos aportadas, y debemos concluir que dichas están lejos de tratarse de unas simples construcciones de ornamentación, colocación de marquesinas, anuncios, abrir y cerrar huecos, etc., a los que se refiere el art. 2 B) de los estatutos.

No podemos entrar en las circunstancias concurrentes con respecto a otras obras ejecutadas, en tanto en cuanto son exclusivamente las litigiosas sobre las que debemos pronunciarnos.

Por todo ello, no consideramos que, en atención a las concretas circunstancias concurrentes, se hayan vulnerado los arts. 24 de la LPH y 396 CC a los que se refiere como infringidos la parte demandada como fundamento de su recurso, por la circunstancia de que se hayan declarado ilegítimas las obras llevadas a efecto en su jardín privativo y que, por sus características, perjudican las vistas de los demandantes y alteran la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, como una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única, fuera de los límites estatutarios por los que se rige la comunidad y que regulan las relaciones de los propietarios.

La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios como sucede en el caso de las obras litigiosas, que eliminan luces y vistas del jardín de los actores al levantarse el muro de cierre lateral de la nueva edificación.

El art. 7.1 de la LPH, por el que se rige la comunidad, señala que:

«1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».

Por todo lo cual el recurso no debe ser estimado.

QUINTO.- Costas y depósito

1.-De conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado el recurso interpuesto, debe imponerse a la recurrente las costas causadas. Al carecer de interés jurídico examinar el recurso por infracción procesal no nos pronunciamos sobre él, sin que proceda condena en costas y CON devolución del depósito constituido para recurrir.

2.-Procede acordar igualmente la pérdida del depósito constituido para recurrir, de conformidad con la disposición adicional 15.ª, apartado 9, de la LOPJ.