Sentencia Civil 989/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1948/2020 de 19 de junio del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.Oriental Resorts SL ejercita frente a Caixabank SA una acción de resolución de la relación jurídica relativa a la «Cuenta Especial Condicionada» incluida en la escritura de préstamo hipotecario otorgada el 14 de marzo de 2008, con la consiguiente obligación de la actora de reembolsar a la demandada la suma de 1.512.824 euros correspondientes a las entregas dispuestas y efectuadas y la obligación de la demandada de indemnizarle por los daños y perjuicios causados al devenir inviable la realización de la obra para la que se concedió el contrato, y ello con fundamentos en los arts. 1124, 1295, 1195 y 1202 CC, e intereses de los arts. 1108 y 1100 del mismo cuerpo legal y costas.

Caixabank SA se opone y solicita la desestimación de la demanda. Alega que la actora había solicitado en otro procedimiento el cumplimiento del contrato de préstamo hipotecario y en ese procedimiento se había dictado una sentencia por la Audiencia Provincial que condenaba a Caixabank SA a cumplir el contrato de préstamo, y frente a la que Caixabank SA había interpuesto un recurso de casación y un recurso extraordinario por infracción procesal que estaban pendientes de admisión por la Sala Primera del Tribunal Supremo, por lo que solicita la suspensión por prejudicialidad civil del nuevo procedimiento dirigido a pedir la resolución parcial del contrato. Subsidiariamente, alega no tener responsabilidad alguna en la inviabilidad del proyecto del Hotel, de responsabilidad exclusiva de la parte actora.

Por auto de 5 de julio de 2016, el juzgado decreta la suspensión de este procedimiento por prejudicialidad civil. Por auto de 12 de julio de 2017, la Sala Primera inadmite los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por Caixabank SA frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de León de 31 de marzo de 2015 dictada en el previo procedimiento iniciado por Oriental Resorts SL frente a Caixabank SA.

2.El juzgado dicta sentencia por la que estima la demanda y declara resuelta la relación contractual existente entre las partes respecto al Pacto Primero Bis relativo a la Cuenta Especial Condicionada que obra en el contrato de préstamo suscrito entre las partes el 14 de marzo del 2008, respecto del que se declara que sigue subsistiendo, con la obligación de la parte actora de abonar a la demandada la cantidad de 1.512.824 € y la obligación de la parte demandada de abonar a la actora la cantidad de 3.171.855,12 €, por los gastos que la misma se vio obligada a afrontar, en concepto de daños y perjuicios, debiendo aplicarse una compensación de cantidades por la obligación recíproca de pago entre las mismas, por lo que la demandada deberá abonar a la actora la cantidad de 1.659.031,12 €, con los intereses y costas.

El juzgado rechaza que hubiera cosa juzgada y también la alegación de la demandada de que no procede la acumulación de acciones que hace la parte actora en cuanto a la petición de declaración de incumplimiento contractual y la resolución. Argumenta el juzgado que la actora no interesa ningún pronunciamiento sobre incumplimiento, sobre lo que se resolvió en el anterior procedimiento seguido entre las mismas partes, en el que quedaron acreditados los incumplimientos de la parte demandada, de modo que con base en los mismos se insta la resolución del Pacto Primero Bis referente a la Cuenta Especial Condicionada, consensuado entre las partes, diferente, ajeno e independiente al de préstamo hipotecario suscrito el 14 de marzo del 2008 por las mismas, en el que se vincula, pero con sus propias condiciones de aplicación y consecuencias, estando por tanto al margen del mismo, por lo que ningún inconveniente existe en analizar si procede o no la resolución solo del mismo. En cuanto a esta cuestión afirma el juzgado en su sentencia:

«[...] el incumplimiento de la demandada ha sido de entidad tal, que justifica por sí mismo la resolución pretendida por la parte demandante del Pacto Primero Bis, obrante en el contrato de préstamo, referido a la cuenta especial condicionada, en base a lo establecido en el art. 1124 del CC regulador de la resolución de las obligaciones dimanantes de un contrato con obligaciones recíprocas, por no cumplimiento, como el ocurrido en este caso, habiendo optado la actora por solicitar la resolución de las obligaciones derivadas del pacto y el resarcimiento de los daños causados y el abono de los intereses, por lo que ante el incumplimiento de la parte demandada, no siendo un mero atraso ni una imposibilidad de cumplirlo, y estando ante obligaciones recíprocas, exigibles, y dado el cumplimiento por parte de la actora así determinado en el procedimiento ordinario ya citado, y la existencia de una voluntad clara e injustificada de la entidad bancaria de incumplir, la resolución instada ha de prosperar con las consecuencias a ello inherentes, y ello con carácter retroactivo, debiéndose restituir ambas lo abonado en base a dicho acuerdo, con intereses, aparte de las indemnizaciones y/o compensaciones que se estimen en su caso oportunas, de conformidad con lo establecido en el art. 1295 del mismo texto legal».

A continuación, la sentencia del juzgado analiza las consecuencias de la resolución y concreta los daños y perjuicios causados.

3.La demandada recurre en apelación la sentencia del juzgado. La sentencia de la Audiencia resumen en el fundamento de Derecho Segundo los motivos del recurso de apelación de la siguiente manera:

«En el recurso interpuesto por la demandada se alega que la sentencia recurrida tiene en cuenta el efecto de la cosa juzgada positiva en relación con el pleito anterior y que en la demanda no se denuncia ningún incumplimiento posterior a los que fueron objeto de enjuiciamiento en el primer procedimiento. Se dice en el recurso que siendo esto así y siendo los mismos hechos en los que se sustenta la demanda, debieron ser alegados en el pleito anterior. Además, el contrato de préstamo ya ha sido resuelto por el incumplimiento de la prestataria de su obligación de amortización del capital e intereses mediante el ejercicio por Caixabank de la acción judicial de ejecución hipotecaria. Y que en el primer procedimiento la actora ejercitaba la acción de cumplimiento del contrato de préstamo, solicitando únicamente se condenase a Caixabank a permitirle disponer del capital del préstamo. Entiende que ahora se enjuicia la responsabilidad de Caixabank en la pérdida de subvenciones obtenidas por la demandante para cofinanciar el proyecto de construcción de un hotel en la localidad de Puebla de Lillo. Se sigue diciendo en el recurso que no puede plantearse un segundo procedimiento para resolución parcial del contrato de préstamo basada en los mismos incumplimientos ya juzgados y, en concreto, la resolución de una parte del contrato de préstamo en lo referente al Pacto Primero Bis sobre la Cuenta Especial Condicionada incorporado a dicho contrato. Y que la causa directa, eficiente y principal de la pérdida de las subvenciones obtenidas por Oriental Resort S.L. ha sido la falta de cumplimiento por su parte de los requisitos formales para su prórroga o de las condiciones exigidas para su mantenimiento, así como de sus obligaciones contractuales con Caixabank».

La Audiencia Provincial estima los motivos del recurso, revoca la sentencia del juzgado y desestima las pretensiones de la demandante.

Sobre la cosa juzgada razona la Audiencia:

«En la demanda del pleito anterior, que se resolvió en sentencia del Juzgado de fecha 28 de julio de 2014, se pedía el cumplimiento del contrato de préstamo hipotecario, se condenase a la demandada con cargo a la cuenta especial a abonar las facturas pendientes de pago y que se condenase a Caixabank, con independencia del vencimiento del periodo de carencia del préstamo, a hacer entrega a la demandante de los fondos necesarios con cargo a la cuenta especial para el pago de las facturas de ejecución de obra. Se pedía también, además de la obligación de Caixabank de cargar las cuotas del préstamo en la cuenta especial hasta que la entidad demandada dé cumplimiento al contrato, así como que tales cuotas no podrán incluir intereses desde el 1 de abril de 2013 hasta que la entidad demandada cumpla el contrato, la condena a Caixabank a indemnizar todos los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento contractual, especificando después los conceptos siguientes: interés de demora, costes financieros, intereses satisfechos a Caja Duero por el préstamo de 800.000 euros concedido e interés del propio préstamo objeto de autos, gastos de conservación de la obra y los importes de tres subvenciones concedidas.

»En la sentencia de primera instancia del pleito anterior de fecha 28 de julio de 2014 se resolvió, estimando la demanda parcialmente, lo siguiente: "Condeno a la demandada (Caixabank) a que en cumplimiento del contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito con fecha 14 de marzo de 2008 autorice las disposiciones en la cuantía que se determine conforme el cálculo que resulte de aplicar la fórmula aritmética número 1 prevista en el anexo I de la escritura de préstamo hipotecario, de acuerdo a los valores expresados en las Certificaciones de Obra emitidas por Catsa hasta el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva en construcción, lo cual se hará en fase de ejecución de sentencia, descontando las disposiciones que ya han sido entregadas a la parte actora por importe de 551.023 euros; asimismo condeno a dicha demandada a que la amortización del préstamo se haga con efectos desde el 1 de mayo de 2013 con cargo al saldo de la cuenta especial, una vez entregadas las disposiciones fijadas en trámite de ejecución de sentencia". Sentencia que fue aclarada por auto de fecha 14 de octubre de 2014 con la siguiente redacción: "Donde figura "de acuerdo con los valores expresados en las Certificaciones de Obra emitidas por Catsa hasta el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva en construcción" debe decir "de acuerdo con los valores expresados en las Certificaciones de Obra que haya emitido y emita Catsa hasta el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva en construcción".

»Donde figura "condeno a dicha demandada a que la amortización de préstamo se haga con efectos desde el 1 de mayo de 2013 con cargo al saldo de la cuenta especial, una vez entregadas las disposiciones fijadas en trámite de ejecución de sentencia" debe decir "condeno a dicha demandada a que las cuotas del préstamo, finalizado en fecha 1 de mayo de 2013 el préstamo, se hagan con cargo a la cuenta especial, una vez entregadas las disposiciones fijadas en trámite de ejecución de sentencia".

»Completar la sentencia dictada en el sentido de añadir al final del primer párrafo del fallo, después de ejecución de sentencia, el siguiente contenido: "Tales cuotas del préstamo que se amorticen con cargo al saldo de la cuenta especial no incluirán intereses de demora".

»La sentencia dictada el día 31 de marzo de 2015 resolviendo el recurso de apelación contra la sentencia anterior contiene el siguiente fallo revocando en parte la misma en el sentido de matizar la fórmula aritmética que sirve para determinar la cuantía que puede alcanzar cada una de las disposiciones de la cuenta especial, según el Pacto Primero Bis de la escritura de préstamo hipotecario; y se recoge literalmente en el fallo: "incluir expresamente la condena a Caixabank S.A. a dar cumplimiento, en lo sucesivo, al contrato de préstamo, sin tomar en consideración el hecho de que hubiese vencido el periodo de carencia del préstamo (en mayo de 2013) y, por ende, a autorizar las disposiciones conforme a la obra que se ejecute y las certificaciones, visadas por Catsa, que se emitan en el futuro (durante un plazo de tres meses), una vez que Caixabank S.A. autorice (y entregue) las disposiciones que, en su caso, ya tenía que haber autorizado (antes de la paralización de la obra, el 1 de abril de 2013) que permitan reanudar la obra, si bien la última disposición de fondos con cargo a la cuenta especial solo procederá una vez que se otorgue la escritura de declaración de obra nueva (construida). En todo lo demás se confirma la resolución recurrida".

»La sentencia ahora recurrida aclara en su fundamento segundo que no se está cuestionando un nuevo incumplimiento ni se pide pronunciamiento al respecto, sino y claramente que, en base a los incumplimientos existentes y ya juzgados y determinados, solicita lo inherente a ello como es la resolución de una parte del contrato de préstamo, en concreto el Pacto Primero bis sobre la Cuenta Especial Condicionada incorporada a dicho contrato; es decir, se pide ahora la resolución de la relación jurídica relativa a la Cuenta especial condicionada y la indemnización correspondiente por los perjuicios irrogados como consecuencia de dicha resolución contractual, por haber devenido inviable económicamente el proyecto de realización del hotel.

»En el trámite de este procedimiento se resolvió, por auto de 15 de diciembre de 2017, la excepción de cosa juzgada alegada en la contestación a la demanda desestimando tanto la excepción de cosa juzgada negativa como positiva y acordando continuar la tramitación del procedimiento. Posteriormente por auto de 6 de julio de 2018 se aclaró el anterior en el sentido de concretar que el posible efecto positivo de la cosa juzgada, de existir, deberá ser objeto de análisis y consideración en la sentencia que se dicte en el presente procedimiento.

»La STS 5 de abril de 2019 ( Roj: STS 2193/2019) reproduce doctrina anterior de la Sala en el sentido que el art. 219 LEC obliga a los tribunales a fijar la cantidad objeto de condena, sin embargo, permite al tribunal declarar simplemente la obligación de pago de una cantidad de dinero y dejar para un proceso posterior la concreta liquidación de la cantidad debida, previsión que tiende a evitar que la ejecución constituya un nuevo proceso complejo. Así lo afirma la STS 490/2018, de 14 de septiembre. La normativa, como regla general, es saludable para el sistema, empero su excesivo rigor puede afectar gravemente al derecho a la tutela judicial efectiva de los justiciables cuando. por circunstancias ajenas a ellos, no les resultó posible la cuantificación en el curso del proceso, dejarles en tales casos sin derecho a la indemnización afecta al derecho fundamental y a la prohibición de la indefensión. Se puede discutir si es preferible remitir la cuestión a un proceso ulterior ( STS 9 de diciembre y 23 de diciembre de 2010) o excepcionalmente permitir la posibilidad operativa del incidente de ejecución ( STS 17 de junio de 2010, 3 de noviembre y 26 de noviembre de 2010), pero en modo alguno es aceptable el rechazo de la indemnización por falta de instrumento idóneo para la cuantificación. Los dos criterios han sido utilizados por la Sala Primera del Tribunal Supremo, ante la dificultad de optar por uno u otro.

»Efectuada la comparación entre lo pedido en la demanda que dio origen al pleito anterior, lo decidido en las sentencias que pusieron fin al mismo y lo solicitado en el escrito rector del presente procedimiento (allí se pedía el cumplimiento del contrato lo que acuerda la sentencia de la Audiencia hasta el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva construida) y aquí se solicita la resolución del mismo por inviabilidad del proyecto como consecuencia de los incumplimientos que se atribuyen a la demandada (las resoluciones antes mencionadas resolvieron la excepción de cosa juzgada, no apreciando la cosa juzgada negativa y sin perjuicio de lo incidencia que tenga el efecto positivo, art. 222.4 LEC, a la hora de examinar las concretas peticiones que se hacen en este procedimiento), se deduce que existen ciertas similitudes entre lo pedido entonces y ahora, sobre todo en lo relativo a la reclamación pago de facturas giradas por la ejecución de la obra, indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento y costes financieros e interés de préstamos (incluidos los del propio préstamo); en la demanda anterior se justificaba todo ello en el cumplimiento del contrato

»En la presente demanda se solicita la indemnización para Oriental Resorts S.L. por los perjuicios irrogados, como consecuencia de dicha resolución contractual que cifra en la suma de 3.171.855,12 euros como consecuencia del incumplimiento contractual (montante total de las cantidades satisfechas a los agentes de la edificación intervinientes en la realización del hotel y otros, cantidades satisfechas para adquisición de los inmuebles), antes se pedía costes de financiación, gastos de conservación de la obra y los importes de tres subvenciones que se formulaban en la demanda que dio origen al pleito anterior y que la sentencia de fecha 28 de julio de 2014 desestimó por falta de acreditación de los mismos como se argumenta en el fundamento tercero "in fine" y ahora se piden gastos financieros, comisiones e interés por razón del préstamo concedido por La Caixa y dos préstamos por Caja Duero.

»Ya se dijo se aprecian coincidencias entre ciertos apartados concretos de lo pedido entonces y ahora, si bien se sustentan allí en el cumplimiento del contrato y aquí en la resolución del mismo por incumplimiento. Tiene ello implicaciones con la cosa juzgada negativa en los apartados expuestos ("ad exemplum" interés por los préstamos); habida cuenta la decisión a adoptar como se argumentará en el fundamento siguiente, evita hacer otras consideraciones, todo ello sin perjuicio de la incidencia que tenga el efecto positivo, art. 222.4 LEC, a la hora de examinar las concretas peticiones que se hacen en el presente procedimiento».

Sobre el ejercicio en procedimientos diferentes de acciones incompatibles razona la Audiencia en el Fundamento de Derecho Tercero:

«Ejercicio en procedimientos diferentes de acciones incompatibles. Se alega en el recurso que no es posible el ejercicio simultáneo en dos procedimientos independientes y no acumulables de las acciones de cumplimiento y de resolución del contrato. El art. 1124 CC dispone que podrá pedirse la resolución del contrato aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El TS permite (ya desde antiguo sentencia de 6/2/2012) que pueda hacerse de forma alternativa o subsidiaria y nos encontramos (sic) si bien se impide la petición simultánea de uno y otra como incompatibles, no prohíbe, ni tampoco la jurisprudencia, la forma alternativa o subsidiaria, ya que entonces no existe contradicción y porque hasta el mismo precepto autoriza para pedir la resolución aún después de haberse optado por el cumplimiento, cuando este resulte imposible; es decir, no puede pedirse la resolución a menos que el cumplimiento sea imposible.

»Se deduce de ello que el precepto citado ha de entenderse como: a) inicialmente concede la acción entre cumplimiento y resolución de la obligación incumplida; b) nada obsta a que las dos acciones se ejerciten de forma subsidiaria o alternativa aunque la de cumplimiento tenga preferencia porque si el contrato se resuelve, ya no puede darse; c) si la pretensión resolutoria se deduce después de que la otra se haya ejercitado sin éxito, ha de reputarse que esto es imposible quedando abierta y libre la vía de la resolución.

»En el caso, en el pleito anterior se ejercitaba la acción de cumplimiento del contrato de préstamo, decidiéndose en sentencia definitiva de fecha 31 de marzo de 2015 de la Audiencia Provincial y que se presentó la demanda iniciadora del actual procedimiento el día 17 de diciembre de 2015, pidiendo la resolución relativa a la Cuenta Especial condicionada y subsiguiente indemnización de daños y perjuicios.

»Como resumen y según la jurisprudencia son compatibles de forma subsidiaria las peticiones de resolución y de cumplimiento ( STS 4/2/2002); ahora bien, iniciado un proceso pretendiendo el cumplimiento, se exige por la jurisprudencia que no podrá iniciarse un litigio en que se pretenda la resolución del contrato si aquel no se termina y no se demuestra, si ha recaído sentencia firme, que el cumplimiento por el que se optó en un principio ha devenido imposible ( STS 2/2/2006), lo que hace incompatible el ejercicio en dos juicios distintos la acción de cumplimiento del contrato y la acción resolutoria.

»La parte actora que ha visto estimadas en parte las peticiones formuladas en el pleito anterior, afirma que ha instado la ejecución provisional de la sentencia y que cobró algunas cantidades; es decir, que la ejecución de la sentencia que acuerda el cumplimiento del contrato (la sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia de 31 de marzo de 2015 condena expresamente a Caixabank a dar cumplimiento, en lo sucesivo, al contrato de préstamo) no se muestra imposible, no constan actuaciones posteriores de ejecución una vez la sentencia anterior devino firme o que se hubiere cumplido voluntariamente, pero en todo caso que el cumplimiento de lo acordado en las sentencias anteriores y la ejecución forzosa de tales sentencias haya devenido imposible.

»Por ello, se manifiesta infundada la iniciación del presente litigio en que se pretende la resolución de la relación jurídica relativa a la Cuenta Especial Condicionada incluida en la escritura de préstamo hipotecario otorgada entre las partes el día 14 de marzo de 2008, cuenta a la que se refiere el Pacto Primero Bis de dicha escritura; es decir, de una parte del contrato de préstamo hipotecario sin que se acredite la imposibilidad de ejecución de lo decidido en el procedimiento anterior que acordó el cumplimiento del contrato y como si aquel no hubiere existido; además de haberse planteado la demanda que dio origen al presente procedimiento antes de ser firme la sentencia de la A.P. que fue recurrida en casación (se dice en la oposición al recurso que el T.S. inadmitió el recurso de casación y extraordinario por infracción procesal por Auto de 12 de julio de 2017).

»No puede acogerse la parte demandante a lo previsto en el inciso segundo del párrafo segundo del art. 1124 CC, ya que no se ha demostrado que el cumplimiento impuesto por resolución judicial, por el que se optó en un principio, ha devenido imposible, que incluso llevaría a estimar que la parte actora carece de legitimación "ad causam" para solicitar la resolución.

»Se argumenta por la parte actora cabe apreciar dos negocios jurídicos diferentes, uno el préstamo hipotecario como tal (donde se entregó al inicio la suma de 900.000 euros) y otra cosa distinta es la relación jurídica derivada del pacto de Cuenta Especial Condicionada que ha dado lugar al presente litigio.

»Se detiene el recurso también en la posibilidad de resolución parcial del contrato que, aunque dice es admitida por la jurisprudencia, se argumenta que en este caso la resolución se refiere al Pacto Primero Bis del mismo que regula las disposiciones del saldo de la cuenta especial vinculada al préstamo, excluyendo de la resolución todas las disposiciones realizadas desde la firma del contrato, incluida la inicial de 900.000 euros que no deduce de la liquidación del saldo que reclama en concepto de daños y perjuicios.

»La jurisprudencia admite la resolución parcial de los contratos con obligaciones recíprocas divisibles, sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2019 ( Roj: STS 129/2019). Tenemos que en la escritura del contrato de préstamo hipotecario de fecha 14 de marzo de 2008 se recoge como Pacto Primero bis que la parte deudora ingresa la cantidad de 2.131.500 euros en una Cuenta Especial Condicionada de la que no podrá disponer si no cumple las condiciones establecidas en dicho Pacto.

»Lo razonado previamente respecto del ejercicio de la acción de resolución evita nos detengamos más extensamente en las alegaciones que se hacen por la parte ahora apelada sobre la viabilidad de la resolución parcial del contrato, si no puede plantearse la misma al no acreditarse la imposibilidad de cumplimiento».

Sobre la pérdida de subvenciones se dice en el Fundamento de Derecho Cuarto:

«Se adentra a continuación el recurso en el análisis de la pérdida de subvenciones concedidas a la entidad demandante, considerando que la principal responsable ha sido precisamente ella por no cumplir las condiciones exigidas para su concesión. Se argumenta en el recurso que no se ha probado, conforme le incumbía a la parte actora por aplicación de los artículos 217.2 y 7 LEC, que Caixabank haya sido la responsable de la pérdida de las subvenciones, debiendo, por tanto, soportar las consecuencias derivadas de esa deficiencia probatoria.

»Los promotores del proyecto contaban con tres subvenciones para poder consumar el mismo con racionalidad. La primera del Instituto para la Reestructuración de la Minería del Carbón y Desarrollo Alternativo de las Comarcas Mineras (Miner) concedida en el mes de marzo de 2010, por importe de 467.885,34 euros. La segunda del Ministerio de Economía y Hacienda, con cargo a incentivos regionales en septiembre de 2008, de 236.314,33 euros. La tercera de la Junta de Castilla y León, por Proyecto de Interés Especial, en el mes de diciembre de 2008, en cuantía de 559.349,51 euros. Haciendo un total de 1.263.549,18 euros y constituyendo estas subvenciones un elemento esencial para la viabilidad del proyecto de puesta en marcha del complejo hotelero.

»Las subvenciones lo eran bajo ciertas condiciones como la creación de 12 puestos de trabajo y que la empresa había de financiar una parte de proyecto (aproximadamente un tercio del mismo), fijándose unos plazos finales en que debían cumplirse las condiciones que se fijaron en el mes de septiembre de 2011 (cuando ya Caixabank incumplió con las disposiciones de fondos), ampliado posteriormente hasta el año 2013.

»No cumpliéndose las condiciones establecidas para la concesión de las subvenciones por los distintos organismos fueron denegadas las mismas, una vez llegado su plazo de vigencia. Los problemas surgidos a lo largo del desarrollo de la construcción (paralización de la obra por la concurrencia de ciertas incidencias, entre ellas derribo de un edificio histórico y problemas con la licencia municipal) atribuibles a los promotores del proyecto no facilitaron se cumpliese lo estipulado en el contrato dando lugar a sucesivas prórrogas de plazos para el final de finalización de la obra con los acuerdos adoptados (novación del préstamo efectuada en fecha 12 de abril de 2012)».

4.Oriental Resorts SL ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

El procedimiento se ha tramitado como juicio ordinario por razón de la cuantía superior a 600.000 euros, y la vía de acceso al recurso de casación es la contenida en el art. 477.2. 2.º LEC.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.- Planteamiento del motivo único del recurso.

El recurso por infracción procesal se compone de un único motivo, formulado al amparo del art. 469.1.2.º LEC, por infracción del art. 465.5 LEC, por considerar el recurrente que la sentencia recurrida incurre en dicha infracción al resolver el recurso de apelación y estimarlo fundamentándose en una cuestión que no fue alegada en el recurso, como era la atinente a la imposibilidad del cumplimiento del contrato, por frustración de su finalidad económica que facultase a la actora para ejercitar la acción resolutoria conforme al art. 1124 segundo párrafo CC, a pesar de haber optado previamente por el cumplimiento del contrato.

En su desarrollo sostiene que la parte demandada apelante, en el recurso de apelación nunca cuestionó la inviabilidad económica del proyecto hotelero por haberse perdido las tres subvenciones que le habían sido concedidas, ni la imposibilidad del cumplimiento del contrato por frustración de su finalidad económica que facultaba a la actora para instar la resolución, pese a haber solicitado previamente su cumplimiento, sino que lo que alegaba, además de plantear la excepción de cosa juzgada, era que el incumplimiento era solo imputable a la actora, al igual que lo era la pérdida de las subvenciones, y que no era posible instar en este procedimiento el ejercicio de la acción resolutoria después de haber ejercitado la acción de cumplimiento del contrato en otro procedimiento anterior entre las mismas partes, en tanto en cuanto no deviniera firme la sentencia dictada en aquel proceso, pues no era posible su ejercicio simultáneo en dos procedimientos independientes y no acumulables al ser acciones incompatibles.

Solicita que se estime el motivo, se anule la sentencia por negar a la actora la facultad de instar la resolución contractual tras haber optado previamente por su cumplimiento y se dicte nueva sentencia de acuerdo con lo interesado en el motivo segundo de casación sobre la razón "adicional" expuesta por la sentencia recurrida para no considerar procedente la resolución ejercitada -la interposición de la demanda de resolución contractual antes de que el Tribunal Supremo hubiese dictado el Auto que acordó inadmitir los recursos extraordinarios interpuestos de contrario en el pleito anterior contra la sentencia de la Audiencia Provincial de León de 31 de marzo de 2015 que había condenado al cumplimiento del contrato-.

TERCERO.- Decisión de la sala. Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal

El motivo se desestima porque no se advierte la infracción del art. 465.5 LEC denunciada por la recurrente.

1.Hemos recordado en la sentencia 267/2025, de 19 de febrero, que en el proceso civil rige el principio de aportación de parte y rogación al que se refiere el art. 216 de la LEC. Manifestación de tal principio es la regla latina tantum devolutum quantum apellatum(se transfiere lo que se apela), conforme a la cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como establece el art. 465.5 LEC. Constituye una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( sentencias 306/2020, de 16 de junio y 611/2021, de 20 de septiembre y SSTC 143/1988, de 12 de julio y 19/1992, de 14 de febrero, entre otras), así como expresión del principio dispositivo que rige el proceso civil ( sentencias 533/2009, de 30 de junio; 621/2010, de 13 de octubre, 197/2016, de 30 de marzo, y 341/2022, de 3 de mayo).

Desde la perspectiva del recurso de apelación, también se ha declarado que la dimensión constitucional del principio de congruencia, por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos, tiene su manifestación en la segunda instancia mediante los principios rectores de la apelación, que se recogen expresamente en el art. 465.4 LEC: la prohibición de la reformatio in peius[reforma para peor], que impide al órgano de apelación modificar el fallo apelado en perjuicio del recurrente aunque se estime justo, salvo que sea consecuencia de la estimación del recurso de apelación interpuesto o la impugnación añadida formulada por otra parte litigante, y el principio de que el tribunal de apelación solo debe conocer de aquello que se apela (tantum devolutum quantum apellatum[solo se defiere al tribunal superior aquello que se apela]), como proyección del principio dispositivo que rige el proceso civil (por ejemplo, SSTS de 5 de noviembre de 2010, rec. 1898/2006, 13 de octubre de 2010, rec. 745/2005, 30 de junio de 2009, rec. 369/2005, y 26 de septiembre de 2006, rec. 930/2003). Según este último principio, puesto que la pretensión de impugnación de la parte apelante queda fijada en su escrito de interposición del recurso (al exponerse las alegaciones que fundamentan el recurso se configura definitivamente el ámbito de la pretensión), con la formulación del recurso de apelación se traslada al tribunal de segunda instancia el conocimiento de las cuestiones expresamente planteadas en el recurso y también el conocimiento de aquellas cuestiones que, razonablemente, han de entenderse implícitas en la pretensión del recurso de apelación, por ser cuestiones dependientes o subordinadas respecto al objeto de la impugnación ( STS de 10 de marzo de 2003, rec. 989/2003), de tal forma que, como declaró la STS de 30 de marzo de 2011, rec. 1845/2007, «los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnativa deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia so pena de incurrir en una reformatio in peius [reforma para peor] que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia extra petita [más allá de lo pedido] ( SSTS de 17 de abril de 2007, RC n.º 1007/2000, 24 de marzo de 2008, RC n.º 100/2001, 30 de junio de 2009, RCIP n.º 369/2005, 25 de noviembre de 2010, RCIP). Estos principios se encuentran recogidos en el artículo 465.4 LEC".

Como hemos declarado en múltiples resoluciones (por todas, sentencias 548/2020, de 22 de octubre, y 580/2016, de 30 de julio), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC) , sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita),o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita)y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita),siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

Por eso, como advierte la sentencia 176/2010, de 25 de marzo, la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación, pero no a incongruencia ( sentencias 209/2000, de 2 de marzo; 330/2002, de 10 de abril; 217/2003, de 11 de marzo; y 742/2007, de 19 de junio). Aparte de que, como declaró la sentencia 94/2007, de 30 de enero, esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial.

2.La aplicación al caso de la doctrina de la sala da lugar a la desestimación del primer motivo.

La actora ejercitó en este procedimiento una acción dirigida a la resolución de la relación jurídica relativa a la cuenta especial condicionada incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito por las partes con el argumento de que el proyecto de realización del hotel a que hacía referencia la cuenta devino inviable económicamente por haber caducado las tres subvenciones que tenía concedidas y que eran esenciales para la viabilidad del proyecto. Fundaba el ejercicio de la acción resolutoria, a pesar de haber optado previamente por el cumplimiento del contrato en otro procedimiento, en esa inviabilidad económica del proyecto hotelero como consecuencia de la pérdida de las subvenciones, de modo que según decía cuando se cumplió el contrato conforme a lo ordenado por la sentencia dictada por la Audiencia Provincial en el primer procedimiento en el que pidió el cumplimiento, el proyecto ya había devenido inviable económicamente.

La demandada apelante se opuso primero a la demanda y luego interpuso un recurso de apelación contra la sentencia que la estimó reiterando que no es posible ejercitar de manera simultánea en dos procedimientos las acciones de cumplimiento e incumplimiento de un mismo contrato, lo que presupone que no se puede obtener al mismo tiempo el cumplimiento y la resolución por incumplimiento, aunque sea en dos procedimientos diferentes. Al dar respuesta a esta objeción de la apelante, la sentencia ahora recurrida maneja el argumento de que el cumplimiento impuesto por la sentencia dictada en el primer procedimiento no devino imposible, al considerar que solo de ser imposible procedería ejercitar una acción de resolución por incumplimiento y, puesto que se cumplió, razona que no procede la resolución. La Audiencia, por tanto, no se pronuncia sobre una cuestión no planteada en el recurso de apelación, pues la apelante argumentaba que no procedía la acción de resolución por incumplimiento de un contrato a cuyo cumplimiento se había condenado en un primer procedimiento, sin que se haya discutido que se produjo el cumplimiento del fallo.

Por ello, no son atendibles las alegaciones de la demandante ahora recurrente acerca de que la demandada no discutió la inviabilidad económica del proyecto hotelero por haberse perdido las tres subvenciones que le habían sido concedidas, ni la imposibilidad del cumplimiento del contrato por frustración de su finalidad económica que facultaba a la actora para instar la resolución, pese a haber solicitado previamente su cumplimiento. Lo cierto es que cuestionó que pudiera ejercitarse simultáneamente, aunque fuera en dos procedimientos diferentes (en el que el primero la sentencia no era firma, pero se había ejecutado provisionalmente), la acción de cumplimiento y la de incumplimiento. Precisamente porque la demandada no discute que la pérdida de las subvenciones determinara que el proyecto acabara siendo económicamente inviable para la actora ese asunto no se plantea en la apelación, y sí se planteó en cambio que esa pérdida de las subvenciones concedidas a la actora fueran consecuencia del incumplimiento de la demandada.

Recurso de casación

CUARTO.- Primer motivo. Planteamiento. Decisión de la sala: desestimación

1.En el motivo primero se denuncia la infracción del inciso final del segundo párrafo del art. 1124 CC y jurisprudencia que lo interpreta, en cuanto al concepto de imposibilidad empleado por tal norma que consagran las SSTS de 26 de junio y 19 de noviembre de 1990, en tanto que la sentencia recurrida aplica indebidamente dicha norma al considerar que la imposibilidad de cumplimiento sería exclusivamente la "imposibilidad material" sin tomar en consideración que la imposibilidad que contempla la citada norma también puede comprender la imposibilidad o frustración de la finalidad económica del contrato.

En su desarrollo alega que la parte invocó para justificar la petición de resolución, tras haber optado primeramente por exigir el cumplimiento, una imposibilidad económica o la frustración de la finalidad económica del contrato, puesto que el préstamo hipotecario suscrito por las partes tenía por objeto la ejecución del proyecto hotelero y, una vez caducadas las subvenciones, el citado proyecto devino inviable económicamente, extremo este último que no cuestionó la parte demandada.

Explica que, en la medida en que la sentencia recurrida circunscribe el concepto de imposibilidad de cumplimiento del contrato que contempla el segundo párrafo del art. 1124 CC a una simple imposibilidad material, descartando que la imposibilidad o frustración de la finalidad económica del contrato faculte a la parte cumplidora a instar la resolución después de haber optado por el cumplimiento, contraviene la citada norma.

2.El motivo primero se desestima porque, contra lo que resulta de la sentencia recurrida, presupone que la pérdida de las subvenciones que hizo inviable económicamente el proyecto le es imputable a la demandada y no impugna la valoración de la sentencia recurrida acerca de que a la pérdida de las subvenciones no fueron ajenos los problemas y retrasos en la construcción imputables a los promotores del proyecto.

La sentencia recurrida, después de razonar que no se ha demostrado que fuera imposible el cumplimiento del contrato instado por la actora e impuesto por la sentencia dictada en el primer procedimiento seguido entre las partes, se ocupa de la pérdida de la subvenciones, que la demandante ahora recurrente imputa a la demandada y a la persistencia en el tiempo de su incumplimiento y que la demandada niega que haya quedado acreditado al entender que, por el contrario, a la vista de la prueba practicada, tal pérdida le es imputable a la actora.

La sentencia recurrida asume esto último, esto es, que la razón por la que llegado el plazo de vigencia los distintos organismos denegaron las subvenciones inicialmente concedidas fue el incumplimiento de las condiciones exigidas, y también que los problemas surgidos a lo largo del desarrollo de la construcción y atribuibles a los promotores del proyecto (paralización de la obra por la concurrencia de ciertas incidencias, entre ellas el derribo de un edificio histórico y problemas con la licencia municipal) no facilitaron que se cumpliese lo establecido en el contrato.

Es decir, contra lo que sostiene la recurrente, la sentencia no dice que no pueda resolverse un contrato por imposibilidad o frustración de su finalidad económica, sino que en este caso la pérdida de las subvenciones que dio lugar a la inviabilidad económica del proyecto se debió al incumplimiento de las condiciones de tales subvenciones, y que a tal situación no fueron ajenos los problemas surgidos a lo largo del desarrollo de la construcción y atribuibles a los promotores del proyecto. La recurrente no ha impugnado adecuadamente esta conclusión de la sentencia recurrida, por lo que el primer motivo del recurso de casación no puede ser estimado.

QUINTO.- Segundo motivo. Planteamiento. Decisión de la sala: desestimación

1.En el motivo segundo del recurso de casación se reitera la infracción del inciso final del segundo párrafo del art. 1124 CC con el argumento de que la sentencia recurrida interpreta y aplica erróneamente dicha norma al considerar que no habría sido posible formular o ejercitar la acción de resolución del contrato objeto del presente proceso antes de que el tribunal hubiese dictado el auto de 12 de julio de 2017 que acordó inadmitir los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos contra la sentencia de la Audiencia Provincial de 31 de marzo de 2015, recaída en el procedimiento anterior entre las mismas partes, que había ordenado el cumplimiento del contrato. Señala que esta sentencia pudo ser ejecutada provisionalmente en julio de 2015 y que, en tal momento, ya se apreció la imposibilidad económica del contrato por haber caducado las subvenciones.

La recurrente argumenta que lo que prohíbe el precepto es el ejercicio simultáneo en dos juicios distintos de la acción de cumplimiento de contrato y de la acción resolutoria del mismo, pero no impide el ejercicio de la acción resolutoria cuando, al momento de ejecutarse la sentencia recaída en el primer proceso que condenó al cumplimiento del contrato, ya se hubiese puesto de manifiesto la imposibilidad del cumplimiento, entendida esta como imposibilidad o frustración de la finalidad económica del contrato y cuando además la citada sentencia había sido objeto de recursos extraordinarios que no resultaban admisibles como ha sucedido en el caso que nos ocupa. Señala que la jurisprudencia pone el acento, no en la firmeza de la sentencia dictada en el primer procedimiento, sino en la constatación de la imposibilidad del cumplimiento del contrato, que es lo que abre la posibilidad de instar la resolución en un nuevo proceso.

2.El motivo segundo se desestima. La sentencia recurrida toma en consideración que la actora cobró algunas cantidades en la ejecución provisional de la sentencia dictada en el procedimiento anterior, y que no constan actuaciones posteriores de ejecución una vez que la sentencia anterior devino firme o que se hubiera cumplido voluntariamente, pero no se muestra que el cumplimiento de lo acordado en las sentencias anteriores y su ejecución forzosa haya devenido imposible. El argumento de la recurrente acerca de que, cuando en julio de 2015 cobra la suma debida por la demandada las subvenciones ya habían caducado, y que esa es la razón por la que entonces insta la resolución del contrato por incumplimiento, no permite estimar el motivo. En efecto, si como la propia recurrente argumenta, la causa de que el proyecto deviniera inviable económicamente fue la pérdida de las subvenciones y, como hemos dicho al resolver el motivo primero de este recurso, la sentencia recurrida considera, sin que haya sido debidamente impugnado, que a tal pérdida no resultan ajenos los problemas de la construcción atribuibles a los promotores del proyecto, la acción de resolución basada en que fue el incumplimiento de la demandada el que determinó la pérdida de las subvenciones no puede prosperar.

SEXTO.- Costas

La desestimación de los recursos comporta la imposición de costas a la parte recurrente.