Sentencia Civil 1074/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1413/2024 de 02 de julio del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-La cuestión jurídica controvertida consiste en determinar si incurre en incongruencia extra petita la sentencia de apelación que estima la acción de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, ejercitada por la arrendataria frente a la arrendadora, por causa distinta de la invocada en la demanda.

2.-Concretamente, son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no cuestionados por las partes o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) En fecha 27 de mayo de 2016, Cálida Ibiza S.L., como propietaria del Ibiza Gran Hotel, presentó ante el Ayuntamiento de Ibiza un Proyecto de Reforma y Ampliación del referido complejo, que contemplaba la implantación de un restaurante en el espacio de planta baja surgido como consecuencia de la ampliación de la superficie de habitaciones en las plantas superiores.

ii) No obstante, al recibir una comunicación del ente municipal en el sentido de que, debido a la condición de «zona inundable» de ese espacio de planta baja, era necesario contar previamente con un informe favorable de Recursos Hídricos y para evitar que la presumible demora que podía provocar la discusión acerca de la inundabilidad del citado espacio en la obtención de la licencia para la reforma y ampliación del hotel, el 9 de enero de 2017, Cálida Ibiza S.L. optó por tramitar de forma separada ambas solicitudes

iii) Presentada la nueva solicitud de licencia para la ampliación y reforma solo del hotel, el 3 de julio de 2017 se emitió por Recursos Hídricos informe favorable al proyecto, y en el que específicamente se señala que, para poder realizar cualquier otro tipo de obras en la planta baja además de las de ampliación y reforma del hotel, debería tramitarse una autorización independiente y que defina exactamente las obras previstas.

iv) Obtenida la autorización, con fecha 21 de septiembre de 2017, el Ayuntamiento concedió la licencia de obra para la Ampliación y Reforma del Ibiza Gran Hotel y se iniciaron los trabajos, limitados como se ha dicho a la ampliación y reforma del hotel, y que finalizaron en mayo de 2018, tras lo cual Cálida Ibiza S.L. presentó el 30 de julio de 2018 nueva solicitud de autorización a Recursos Hidricos, en relación al Proyecto de Reforma Puntual para la Implantación de Restaurante en el espacio antes indicado, acompañando, además del Proyecto, el Estudio de la planta de inundación y certificado responsable por riesgo de inundación.

v) Tras un proceso de negociación, iniciado en agosto de 2018 y en el que ambas partes actuaron con asesoramiento jurídico y técnico, las sociedades Cálida Ibiza S.L. y Novikov Isla S.L. suscribieron un contrato denominado de «arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standig" (uso distinto al de vivienda)», en relación con el mencionado espacio en planta baja, propiedad de la primera y que se describe como «local con una superficie aproximada de 282 m2 en planta baja más 154 m2 de terraza privativa en la misma planta, integrado en el complejo [...] compuesto por la edificación e instalaciones del Casino de Ibiza [...] y del hotel de lujo y Spa denominado "lbiza Gran Hotel"», ubicado en la finca sita en el Paseo Juan Carlos I, de la ciudad de Ibiza, en la Ribera Norte de la Bahía de Ibiza.

vi) Aunque el contrato aparece datado el 21 de diciembre de 2018, en realidad se firmó por la arrendataria Novikov Isla S.L. el 31 de diciembre de 2018 y por la arrendadora Cálida Ibiza el 18 de enero de 2019, al realizarse modificaciones a instancia de la primera.

vii) En el expositivo I del contrato de arrendamiento se hacía constar, entre otros extremos, que:

«La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración. En todo caso, el 31 de diciembre de 2018 el LOCAL estará libre y expedito, a salvo -en su caso- de la fachada principal que está sujeta a previa autorización municipal expresa, pero que en todo caso no impedirá que la ARRENDATARIA pueda llevar a cabo las obras de instalación necesarias en el interior del LOCAL.»

viii) En el expositivo II se explicaba que la finca en cuestión se hallaba calificada como «zona inundable» y en el expositivo III se especificaba:

«Que la ARRENDATARIA conoce el referido LOCAL y sus instalaciones, así como, en general, su actual situación, incluyendo la referida en el Expositivo I anterior, hallándose interesada en la explotación de la misma en régimen de arrendamiento para el ejercicio exclusivo de la actividad de restaurante de alto "standing". La ARRENDATARIA manifiesta conocer también el COMPLEJO así como que en el mismo se desarrollan por parte de la PROPIETARIA servicios y actividades propias de los casinos de juego y de hotel de lujo, además de las desarrolladas por terceros en dos locales también de su propiedad en la que se explotan en estos momentos actividades bajo las marcas "I [...]", ambas con un importante componente de restauración.»

ix) El contrato de arrendamiento se pactó con una duración de diez años a contar desde el 1 de noviembre de 2018, susceptible de prórroga o sustitución por un nuevo contrato a voluntad de ambas partes.

x) Asimismo, en la estipulación tercera, bajo el título «ENTREGA, POSESIÓN DEL LOCAL E INICIO DE LA ACTIVIDAD DE RESTAURANTE», se indicaba:

«A. Como consecuencia de la actual situación del LOCAL expuesta en el Expositivo I, la pacífica posesión del LOCAL comercial objeto del presente contrato se llevará a cabo por fases. A la firma del mismo, la parte correspondiente a Cocina y Almacenes, así como aseos de público y parte de la sala se encuentran totalmente expeditos. Asimismo, a partir del día 5 de noviembre de 2018, la PROPIETARIA llevará a cabo la demolición de los aseos, recepción y local técnico que actualmente forman los servicios complementarios de la Sala de Convenciones, dejando expedita esa zona con anterioridad al 31 de diciembre de 2018. Por último, tan pronto disponga de la licencia de obras -en trámite actualmente- llevará a cabo las obras que afectan a la fachada principal del futuro restaurante, todo lo cual conoce, acepta y consiente la ARRENDATARIA.

»B. El inicio de la actividad de explotación a desarrollar en el LOCAL arrendado, deberá producirse dentro del inicio de la temporada del año 2019 y, en todo caso, nunca con posterioridad al mes de junio de 2019, siempre que no medie causa de fuerza mayor o por causa no imputable a la ARRENDATARIA. [...]. Ello no obstante, y como consecuencia de la incertidumbre de conseguir a tiempo las licencias necesarias para el desarrollo de la actividad de restaurante, la ARRENDATARIA puede renunciar a su explotación en 2019, aun pudiendo iniciar las obras de instalación en 2018 pero siempre parándolas absolutamente entre el 1 de abril y el 31 de octubre de 2019, periodo en que el Hotel se encuentra abierto. De esta manera, la ARRENDATARIA aplazaría su apertura hasta la temporada alta de 2020. En tal caso, la ARRENDATARIA comunicará por escrito a la PROPIETARIA, antes del 31 de diciembre de 2018, que ha optado por aplazar la apertura hasta el inicio de la temporada de 2020.

»C. Si transcurrido -el -plazo de DOCE (12) MESES desde la fecha del presente contrato, la ARRENDATARIA no pudiera iniciar el acondicionamiento del LOCAL, como consecuencia exclusiva de un retraso imputable a la Administración competente para la concesión de las preceptivas Licencias respecto del LOCAL arrendado, las partes convienen de mutuo acuerdo en resolver el presente contrato. A tal fin, será necesaria la notificación en tal sentido efectuada por la ARRENDATARIA a la PROPIETARIA, dentro del plazo de SIETE (7) días siguientes a la finalización del plazo de los DOCE (12) MESES a que se refiere el párrafo anterior.

»D. En el supuesto en el que sea aplicable lo establecido en el apartado anterior, las partes convienen de mutuo acuerdo en la renuncia al cobro de cualquier tipo de indemnización.»

xi) Aparte de la fianza, que se cuantificó en 50.000 €, en la cláusula cuarta apartado A se fijó una renta anual de 300.000 €, si bien, para el caso de que la arrendataria aplazara la apertura del restaurante hasta la temporada alta de 2020, se estableció que, durante el período del 1 de noviembre de 2018 al 31 de octubre de 2019,«la renta anual se reducirá en el 50%, es decir, en taI caso se establece que será de CIENTO CINCUENTA MIL (150.000,00) euros anuales», precisándose en la cláusula quinta, en relación con la forma de pago, que:

«[...] no obstante, en el caso de que la ARRENDATARIA haya renunciado a la apertura del restaurante en 2019, tal y como se contempla en la estipulación CUARTA.B, la renta anual del periodo que comprende desde el 1 de noviembre de 2018 hasta el 31 de octubre de 2019 que ascendería a 150.000 euros, se dividirá en dos pagos, dentro de los primeros QUINCE (15) días de cada uno de los meses de ABRIL y SEPTIEMBRE de 2019 por importe de SETENTA Y CINCO MIL (75.000,00) euros respectivamente. Si se diera esta circunstancia de renuncia a la apertura en 2019, los gastos de mantenimiento recogidos en la estipulación CUARTA C-2.c) no se empezarían a devengar hasta el inicio de la temporada de 2020 y, en todo caso, nunca más allá de 1 de mayo de 2020.»

xii) En la cláusula novena del contrato de arrendamiento, relativa a las autorizaciones y licencias administrativas, se pactó:

«La PROPIETARIA ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas la obtención de la licencia de obras y de la de instalación de la actividad de restaurante. Dichas gestiones las ha llevado a cabo con el fin de acortar plazos y facilitar al futuro arrendatario -dentro de lo posible- el inicio de su actividad, Ello no obstante, las Autorizaciones o Licencias Administrativas precisas para el ejercicio de la actividad pretendida por la ARRENDATARIA en el LOCAL arrendado (Licencia de Actividad, Licencia de Obras, etc.) serán exclusiva responsabilidad de la ARRENDATARIA, siendo opcional por su parte el aprovechamiento o no de las anticipadas por la PROPIETARIA.

»Para el supuesto de que en el plazo de DOCE (12) MESES previsto en la Estipulación Tercera del presente contrato, los organismos competentes no concedieran tales Licencias de Actividad y Obras o se prohibiera el desarrollo de la actividad una vez iniciada, las partes convienen de mutuo acuerdo en dejar sin efecto o valor alguno el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, declarando su automática resolución por imposibilidad sobrevenida mediante el procedimiento establecido en Estipulación Tercera C, y con la sola obligación de restituirse por parte de la PROPIETARIA a la ARRENDATARIA, las cantidades entregadas en concepto de que hace referencia la Estipulación Séptima, sin menoscabo de la renta devengada hasta el momento de la resolución, que sería plenamente exigible por la PROPIETARIA.»

xiii) El 21 de mayo de 2019 se obtuvo la pertinente autorización de Recursos Hídricos para llevar a cabo la implantación del restaurante y, el 28 de junio de 2019, Cálida Ibiza S.L. presentó la solicitud de licencia de obra y actividad de restaurante ante el Ayuntamiento de Ibiza, subsanada el 29 de julio de 2019. y el 16 de septiembre de 2019.

xiv) En fecha 2 de junio de 2020 se publicó en el BOIB la exposición pública de permisos de instalación por reforma puntual de actividad para la implantación de actividad permanente de restaurante.

xv) Entre tanto, dada la imposibilidad de iniciar la actividad de restauración en el 2019, por correo electrónico de 7 de marzo de 2019, Novikov Isla S.L. había interesado la ampliación del plazo del contrato hasta el 31 de octubre de 2030, si bien las partes no llegaron a un acuerdo, y, en abril de 2019, conforme a lo pactado, abonó la cantidad de 75.000 € más IVA, correspondiente al primer plazo de la renta de 2019.

xvi) Por burofax de fecha 9 de septiembre de 2019, entregado el 13 de septiembre, la arrendataria invocó la nulidad del contrato por error en el consentimiento, y, subsidiariamente, la resolución del contrato por incumplimiento grave por parte de la arrendadora, la cual a medio de requerimiento notarial reclamó el pago del segundo plazo de la renta, por importe de 75.000 € más IVA, y, por burofax de fecha 11 de noviembre de 2019 comunicó la resolución del contrato con efectos desde la referida fecha alegando el incumplimiento por parte de Novikov de las obligaciones de pago asumidas.

3.-En el procedimiento que nos ocupa, Novikov Isla S.L. presenta demanda de juicio ordinario, fechada el 17 de diciembre de 2019 y en la que ejercita frente a Cálida Ibiza S.L., con carácter principal y al amparo de los arts. 1261 y ss. del Código Civil, una acción de nulidad del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre las partes, y, subsidiariamente, con base en los arts. 1089 y ss., 1124 y 1254 y ss. del Código Civil, una acción de resolución del mencionado contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, que se cuantifican en 140.750 € (renta más fianza), más intereses.

En concreto, la demandante interesa que se dicte sentencia en virtud de la cual se declare:

«1º.- LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, por existencia de error invalidante del consentimiento, y en consecuencia, se condene a la entidad demandada a restituir recíprocamente las prestaciones y cantidades entregadas, debiendo abonar la entidad demandada a la actora las cantidades percibidas de NOVENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (90.750.-€) en concepto de renta y CINCUENTA MIL EUROS (50.000.-€) en concepto de fianza, en total CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€), más los intereses legales.

»2º.- Subsidiariamente, y en el supuesto de no acogerse a la anterior petición, interesa se declare que la entidad CALIDA IBIZA, S.A. ha incumplido las obligaciones contractuales que le incumbían en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 21 de Diciembre de 2018 suscrito entre las partes, al arrendar como local un espacio vacío que física y jurídicamente carecía de dicha consideración sin disponer de la preceptiva licencia de obra para su implantación, y en consecuencia, se declare haber lugar a la resolución de dicho contrato y se condene a la entidad CALIDA IBIZA, S.A. a estar y pasar por dicha declaración y a indemnizar a la actora los daños y perjuicios causados, en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€) correspondiente al importe total de las cantidades en su día satisfechas y entregadas por mi mandante en concepto de renta y fianza, más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de su reclamación extrajudicial o subsidiariamente desde la interposición de la presente demanda.»

Resumidamente, Novikov Isla S.L. alega que el 21 de diciembre de 2018 firmó el contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, con el convencimiento de que estaba alquilando un local, tal y como se describía en el contrato y como anunciaba la arrendadora en la fachada del mismo, y con la certeza de que el 31 de diciembre de 2018 podría disponer del mismo y solicitar las licencias para iniciar las obras de adecuación del interior, lo cual no fue posible, puesto que ninguna obra se pudo (ni se puede) realizar hasta la fecha, por la inexistencia del local arrendado. De este modo, la firma del contrato por parte de la arrendataria se realizó con error esencial excusable en el consentimiento, es decir, con un falso conocimiento de la realidad.

De forma subsidiaria, se insta la resolución del contrato por incumplimiento unilateral por parte la arrendadora de las obligaciones establecidas en el contrato, y, en particular, porque:

- No ha entregado el objeto del contrato en las condiciones establecidas en el mismo, esto es, no ha entregado la posesión del local.

- En el contrato se comprometió a dejar libre y expedito el local a 31 de diciembre de 2018, disponible para iniciar las obras de adecuación en el mismo, y como se certificó por el Ayuntamiento de Ibiza, «ni siquiera se pueden iniciar las obras de adecuación en el OBJETO contractual en la actualidad, y ello, no por un retraso atribuible a la Administración, sino porque no fue hasta Julio de 2019 cuando la arrendadora (ahora demandada) solicitó la Licencia de Obras de implantación del Local, lo cual supone un incumplimiento claro tanto de la entrega del LOCAL que no se produjo, como del objeto contractual, que no era el que la arrendadora indicaba en el contrato».

4.-La demandada Cálida Ibiza S.L. se opone a la demanda y solicita su desestimación. A su vez, formula demanda reconvencional, en la que ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y reclamación de la renta que dice adeudada.

Sucintamente, la oposición se basa en que (i) el contrato fue negociado y consensuado entre las partes; (ii) la actora conocía la situación física, legal y administrativa del local; (iii) no hay causa de nulidad por no existir error, ni ser esencial ni inexcusable; (iv) a efectos dialécticos, de existir error por parte de la demandante, habría quedado subsanado por su comportamiento posterior; y (v) en cuanto a la acción subsidiaria, no procede la resolución al tratarse de un contrato ya extinguido y no haber incumplido ninguna obligación contractual, siendo responsabilidad de Novikov la obtención de las pertinentes licencias.

Respecto a la demanda reconvencional, la reconviniente solicita la resolución de contrato por incumplimiento por parte de Novilkov Isla S.L. de su obligación de pago de la renta correspondiente al segundo plazo, reclamando dicho importe con los intereses de demora pactados, con aplicación de la fianza en su día entregada, y ello desde la fecha de requerimiento notarial. Así, postula:

«1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standing" (uso distinto al de vivienda) con efectos a fecha 11 de noviembre de 2019.

»2. Se declare que NOVIKOV ISLA S.L. adeuda a "CÁLIDA IBIZA S.A." 107.175 euros (90.750 + 16.425), más los intereses que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta el efectivo pago.

»3. Se declare el derecho de CÁLIDA IBIZA S.A." a aplicar el importe de la fianza por importe de 50.000 euros al pago de la referida deuda.

»4. Se declare por tanto que "NOVIKOV ISLA S.L." debe abonar a CÁLIDA IBIZA S.A. la cantidad de 57.175 €, más los intereses correspondientes desde la interposición de la presente demanda.

»5. Se condene a la entidad NOVIKOV ISLA S.L. a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

5.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención, acordando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y condenando a la demandante reconvenida en los términos interesados por la demandada reconviniente.

La sentencia analiza la prueba practicada, a la luz de la cual considera acreditado:

«[...] la entidad NOVIKOV ISLA, S.L. fue conocedora de la realidad física y jurídica relativa al local arrendado tanto antes de la firma del mismo como con posterioridad - dentro del plazo habilitado en el propio contrato para la resolución contractual establecido en las cláusulas tercera y novena del contrato-:

»Este hecho se acredita, en primer lugar, por la relación de comunicaciones mantenidas entre representantes de ambas entidades. [...]

»De la lectura de esta relación de comunicaciones confirmada por las declaraciones testificales de los intervinientes y remitentes se estima acreditado que la parte demandante tuvo un conocimiento cabal de las circunstancias que envolvían la realidad física y jurídica del local arrendado conociendo el hecho que hasta que no se emitiera por parte de recursos hídricos la pertinente licencia no podría implantarse el local, ni con ello la obtención de las licencias de obra y de actividad.

»Si bien es cierto que se cuentan con algunos mails del Sr. Cornelio comunicando ?que el escenario relativo al local que se han encontrado es muy distinto al programado? no es menos cierto que se decide por parte de la entidad demandante con el mantenimiento de la relación arrendaticia.

»Así obran acreditadas dos circunstancias posteriores que vendrían a confirmar la voluntad de la demandante del mantenimiento contractual y por tanto no podría ampararse en un error inexcusable del mismo al tiempo de la contratación, por la propia confirmación posterior de seguir con el cumplimiento contractual y sus efectos, a saber, que en abril de 2019 por la actora se abonó la fianza y el primer mes de rentas pactados (documento 8 de la contestación a la demanda) así como solicitud de novación por ampliación de meses del contrato de arrendamiento (documento 25).

»Es decir, cuando se produce por parte de la actora las transferencias en cumplimiento de sus obligaciones adquiridas por el contrato resulta plenamente acreditado por la relación de comunicaciones que la demandante tenía absoluto y pleno conocimiento de la situación del local, por lo que no puede estimarse la acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento una vez desvirtuada la inexistencia de vicio alguno por ser plena conocedora la demandante de los extremos del local objeto de disputa.

»Es más, mediante el documento 25 de la contestación, como se dice consta una solicitud de novación contractual propuesta por la actora a la demandada siendo que se acreditaría que, conociendo este extremo del local se solicitaría la ampliación un periodo más de arrendamiento.»

En consecuencia, al no apreciar un error invalidante en el consentimiento, la sentencia descarta la acción principal de nulidad y pasa a examinar la acción subsidiaria de resolución, que desestima igualmente por no haberse acreditado incumplimiento alguno por parte de la arrendadora, puesto que, primero, el contrato no habla de la entrega íntegra del local, sino de una parte del mismo, lo que no podría suponer en ningún caso el incumplimiento aducido por la demandante relativo a la falta de entrega del local en su integridad, y. segundo, la actora conocía las circunstancias que asistían a dicho local, pese a lo cual confirmó su voluntad de continuar con el contrato y sus efectos, por lo que no procedería estimar la resolución contractual por los supuestos incumplimientos aceptados tácitamente por la demandante. Ello al margen de que en el propio contrato se habrían establecido mecanismos para que la actora, ante la falta de licencias pertinentes, pudiera ejercitar una resolución contractual en plazo determinado con los efectos también determinados contractualmente.

A continuación, la sentencia aborda la demanda reconvencional, que estima al desprenderse del contrato la obligación de pago y no ser hecho controvertido que la arrendataria no abonó el segundo de los plazos pactados en relación con la renta del año 2019, sin que se haya acreditado incumplimiento alguno por parte de la reconviniente Cálida Ibiza S.L.

6.-La demandante Novikov Isla S.L. formula recurso de apelación, que es estimado por la Audiencia.

La Audiencia comparte la valoración probatoria y la conclusión alcanzada en primera instancia respecto a la inexistencia de error del consentimiento en la demandante. Entre otros extremos, explica:

«Al firmar el contrato se conocía la situación del local y se aceptó. Hasta tal punto era así, que la propia actora, a través de su letrada, cuando le fue remitido el 21 de diciembre el contrato para su firma, contesta el 27 diciembre interesando unas modificaciones y notificando que no ejercerá la actividad de restaurante en 2019." Iniciará las obras de adecuación en septiembre de 2019 y si dispone de todas las licencias necesarias a fecha de 21 de diciembre de 2019, abrirá al público en mayo de 2020 para la temporada de verano de ese año." En consonancia con lo que se había consensuado en el contrato.

»No puede darse pábulo a la afirmación que hace la apelante de que fue después de firmar el contrato, y al cambiar de opinión y decidir que iba a explotar el restaurante en la temporada de 2019 encargó a un equipo de ingenieros, arquitectos, decoradores y abogados para que se ocupasen de la tramitación y obtención de las Licencias de Actividad de Restaurante, y se lo comunicó a la propiedad, cuando esta le informó de la verdadera situación del local , y realizó gestiones en el Ayuntamiento verificando que el local no existía.

»Y ello por cuanto antes de firmar el contrato, que se insiste, fue fruto en su redacción del consenso entre las partes, contó con asesoramiento jurídico y técnico, y se suscribió conociendo la realidad existente a fecha de su firma. No puede ahora escudarse en que dichas averiguaciones no se realizaron anteriormente por la confianza plena y el crédito que le suponía la arrendadora. Ni pretender al socaire del cambio en el órgano de administración y de asesores jurídicos y técnicos, hacer valer un vicio en la formación de su voluntad al tiempo de contratar, que no se acredita hubiera.»

Igualmente, la Audiencia asume la interpretación de la instancia para descartar la existencia de incumplimiento por la parte arrendadora: se conocía el estado físico del local a la fecha de la firma del contrato y la situación de las licencias, y se consintió. En este sentido, razona:

«Aprecia la Sala que pueden encontrarse en el mismo estipulaciones que pueden inducir a confusión, o cierta contradicción, como es la cláusula tercera relativa la entrega del local: estaría expedito a 31 de diciembre de 2018 a excepción de las obras de la fachada principal; que se pudieran iniciar las obras de instalación en 2018. O la cláusula novena donde dice que la propietaria ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas las licencias de obra y actividad del restaurante, cuando en el expositivo I dice : La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración.

»Pero el que la realidad no obedeciese en parte a lo estipulado, en ningún caso constituye incumplimiento imputable a la arrendadora por cuanto la redacción del contrato, más o menos afortunada, corresponde a las propias partes, y estas conocían, como se ha dicho, la verdadera situación del local y sus licencias.»

No obstante, pese a rechazar las causas de incumplimiento alegadas por la demandante, seguidamente la Audiencia afirma:

«Ahora bien, aunque no pueda hablarse propiamente de incumplimiento por parte de la arrendadora, lo cierto es que el contrato preveía como causa de resolución a instancia de la arrendataria en su estipulación décimo sexta:

»c) En todo caso serán causas que facultarán a la ARRENDATARIA para instar la resolución de pleno derecho del contrato, las siguientes:

»- [...] El supuesto previsto en la Estipulación Novena, en que los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato. En tal caso las partes de mutuo acuerdo convienen en la resolución automática de pleno derecho del presente contrato, dejando el mismo sin efecto o valor alguno, asumiendo expresamente la PROPIETARIA la obligación de devolver a la ARRENDATARIA la cantidad entregada en concepto de Fianza a la que hace referencia la Estipulación Séptima.

»Y se dio el supuesto previsto: las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato. Así lo reconoce la apelada.

»Cabe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación, aunque los efectos no pueden ser los pretendidos por la apelante, restitución de la totalidad de las cantidades entregadas, sino lo previsto en el contrato: la cantidad entregada en concepto de fianza.»

Y a continuación, con respecto a la demanda reconvencional que había sido estimada en la instancia, manifiesta:

«Creemos que en este punto ha de darse la razón [a] la apelante que sostiene que el abono de la factura correspondiente a la segunda parte de pago de la renta no le era exigible en la medida en que ya habría comunicado su voluntad de dar por finalizado el contrato.

»Y así es, la comunicación se hizo por primera vez el 11 de septiembre de 2019 y fue recibida por CÁLIDA el 13 de septiembre, mientras que el pago de la renta debía hacerse dentro de los primeros 15 días del mes de septiembre, lo que incluía la posibilidad de hacerlo hasta el mismo día 15, por lo que no es aceptable el argumento de la apelada de que el devengo de la renta se produjo antes de la comunicación.»

7.-La parte demandada Cálida Ibiza S.L. interpone recurso de casación, que se fundamenta en dos motivos.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento de los motivos.

1.-En el primero de los motivos, formulado al amparo del art. 477.2 LEC, se denuncia la infracción del art. 218.1 LEC y la oposición a la doctrina jurisprudencial recaída en su interpretación.

En el desarrollo del recurso se argumenta que la sentencia recurrida incurre en incongruencia extra petitum al declarar el contrato controvertido resuelto por una causa distinta a las que conformaron la causa petendi de la demanda, puesto que, a pesar de declarar expresamente que (i) no concurre vicio en el consentimiento en relación con la acción principal de nulidad contractual, y (ii) no concurre incumplimiento de Cálida Ibiza S.L. en relación con la acción subsidiaria de resolución por incumplimiento contractual, se acuerda la resolución contractual instada por la demandante, con base en la no obtención de las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el local arrendado, cuando esta causa de resolución no ha sido alegada por ninguna de las partes, con la consiguiente indefensión para la recurrente.

2.-En el segundo motivo, planteado al amparo del art. 477.1 LEC se alega la vulneración del art. 410 LEC y la doctrina jurisprudencial sentada en su interpretación.

Concretamente, la recurrente aduce que la sentencia recurrida incurre en infracción de la litispendencia y sus efectos al declarar la resolución del contrato controvertido sobre la base de un motivo que no existía al tiempo de la interposición de la demanda (ni en el momento anterior de la comunicación resolutoria que por vía de pretensión declarativa se pretende confirmar), a saber, declara resuelto el contrato sobre la base de la no obtención de unas licencias transcurridos doce meses desde la celebración del contrato, cuando la actora da por terminado el contrato e interpone la demanda antes de que hubieran transcurrido dicho período.

TERCERO.- Decisión de la sala. Doctrina sobre el deber de congruencia. Estimación.

1.-El art. 218 apartado 1 LEC positiviza en sus dos primeros párrafos el deber de congruencia de las resoluciones judiciales, como expresión, entre otras, del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ex art. 24.1 CE:

«1. Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

»Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate».

2.-Sobre el deber de congruencia nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones. Así, en las sentencias 135/2025, de 27 de enero, 42/2026, de 20 de enero, 383/2026, de 10 de marzo, y 873/2026, de 4 de junio, se resume la doctrina jurisprudencial establecida sobre el deber de congruencia, con cita de otras resoluciones, en estos términos:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre; 129/2025, de 27 de enero y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras muchas).

»En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita),se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita o incongruencia por omisión); por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre; 526/2020, de 14 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 364/2022, de 4 de mayo; 511/2023, de 18 de abril; 380/2024, de 14 de marzo; 129/2025, de 27 de enero y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras muchas)».

3.-La sentencia 383/2026, de 10 de marzo, antes citada, profundiza además en la dimensión constitucional del principio de congruencia:

«La obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente los mecanismos de defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero; 207/2022, de 15 de marzo, 509/2022, de 28 de junio; 380/2024, de 14 de marzo; y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras).

»En definitiva, tal y como expusimos en la STS 1387/2025, de 7 de octubre:

»"En el panorama expuesto, la congruencia se configura como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues deviene indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso"».

4.-Por su parte, la sentencia 652/2022, de 11 de octubre, abunda en el concreto aspecto de la incongruencia extra petita, por apartamiento de la causa de pedir:

«1.- La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( art. 399.1 LEC) y la sentencia que le pone fin ( art. 206.1.3ª LEC) , de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional. La congruencia exige pues una necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre; 233/2019, de 23 de abril; 640/2019, de 26 de noviembre y 31/2020, de 21 de enero).

»2.- Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta sala (por todas, las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre, y 31/2020, de 21 de enero), si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado.

»3.- En suma, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos (la causa de pedir), entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión solicitada ( sentencia de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia (por todas, sentencia 294/2012, de 18 de mayo).

»4.- En el caso, la Audiencia ha resuelto el recurso de apelación interpuesto por el demandado aplicando la jurisprudencia sobre la doctrina rebus sic stantibus que, en esencia, para los casos en que se produce una extraordinaria alteración de circunstancias fácticas sobrevenidas absolutamente imprevisibles para los contratantes que generen una excesiva onerosidad para una de las partes, autoriza a la revisión del contrato y, en último término, a su resolución ( sentencia 820/2012, de 17 de enero de 2013, y 455/2019, de 18 de julio). Al apreciar que no concurre en el caso el requisito de la absoluta imprevisibilidad para el comprador respecto de la resolución del convenio urbanístico que tenía suscrito con el Ayuntamiento y la falta de aprobación del plan general de ordenación urbana, con la consecuencia de la falta de clasificación del suelo como "urbanizable sectorizado" prevista en el contrato, concluye que procede desestimar la demanda. Al resolver en este sentido la Audiencia ha desenfocado el objeto de la litis, delimitado por el petitum de la demanda (que se concretaba en la resolución del contrato, no en su revisión), y por la causa de pedir (centrada fundamentalmente en la frustración de la causa del contrato al resultar inviable la finalidad o función económico-jurídica pretendida de ejecutar proyectos de promoción inmobiliaria mediante la urbanización y edificación de los terrenos comprados).

»Como declaró esta sala en la sentencia 91/2006, de 10 de febrero, con cita de otras anteriores:

»"la causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( sentencia de 3 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3191] ) [...].

»"La sentencia de 31 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9768) afirma que "doctrinalmente y con acierto se ha definido la causa de pedir, como aquella situación de hecho jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano judicial competente, la tutela jurídica solicitada. De dicha definición se desprende la existencia de los elementos, cuya identidad es precisa, como son a) un determinado "factum" y b) una determinada consecuencia jurídica en la que se subsumen los hechos".»

5.-Con relación a este último punto, es cierto que, como también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de abril), el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la fundamentación jurídica alegada por las partes, según se desprende del segundo párrafo del art. 218.1 LEC, antes transcrito.

Ahora bien, esta facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el límite de no alterar de la causa de pedir ( STC 9/1998, de 13 de enero, y las que en ellas se citan; y sentencias de esta sala 52/2018, de 1 de febrero, y 652/2022, de 11 de octubre).

Como ha declarado el Tribunal Constitucional, al resumir su doctrina sobre la incongruencia en la sentencia 9/1998, de 13 de enero:

«Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes. [...] También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia.»

En suma, el principio iura novit curia no permite al tribunal la aplicación de preceptos o doctrinas no invocados y que se refieren a una causa de pedir no esgrimida.

6.-En el supuesto enjuiciado, la Audiencia rechaza la acción de nulidad relativa por error en el consentimiento, así como la subsidiaria de resolución contractual por incumplimiento unilateral de la arrendadora, que eran las pretensiones formal y materialmente deducidas por la parte actora en su demanda.

Pero seguidamente declara la resolución del contrato por entender que concurre otra causa de resolución distinta de la invocada por la demandante y prevista en la estipulación décimo sexta del contrato, a saber, que «los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato», que es lo que ha sucedido en el presente caso, ya que las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato, por lo que [c]abe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación».

De este modo, aunque en principio la Audiencia da respuesta de manera correcta a las cuestiones suscitadas, sin solución de continuidad se autoplantea una acción, también de resolución contractual, pero fundada en un motivo distinto, cual es la no obtención de las licencias y autorizaciones administrativas, también prevista en el contrato, pero no invocada por ninguna de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, pese a lo cual estima la acción, resuelve el contrato y condena a la demandada al pago de la fianza.

Ello supone una alteración de la causa de pedir, contraria a la previsión normativa contenida en el art. 281.1 LEC, de forma que la fundamentación de la Audiencia está desconectada de la realidad de lo actuado y debatido en el proceso ( sentencias 180/2011, de 17 de marzo, 52/2018, de 1 de febrero, y 706/2021, de 19 de octubre), e incurre en el defecto de incongruencia denunciado en el motivo.

Procede, pues, estimar el primer motivo, sin que haya lugar a examinar el segundo.

7.- Consecuencias de la estimación del primer motivo del recurso.

La apreciación del defecto de incongruencia, y, consiguientemente, del primer motivo del recurso, determina la nulidad de la sentencia de apelación y la asunción de la instancia por esta sala.

Recordemos que la demandante Novikov recurrió en apelación la sentencia que desestimó la demanda y estimó de la reconvención. En esencia, la recurrente alegaba error en la valoración de la prueba respecto a la acreditación de la causa de nulidad, y, subsidiariamente, error en la valoración de la prueba en relación al incumplimiento contractual por parte de Cálida Ibiza S.A., así como la improcedencia de la estimación de la demanda reconvencional.

La revisión de la prueba practicada, y, en especial, de la documental (contrato celebrado entre las partes, correos electrónicos cruzados entre ambas a lo largo de los años 2008 y 2009, antes y después de la firma del contrato, las resoluciones administrativas aportadas y la solicitud de novación del contrato) y testifical (en particular, el testigo Sr. Juan Miguel), llevan a compartir en sus propios términos la valoración que se realiza en la sentencia de primera instancia y se confirma en grado de apelación.

En efecto, el examen de las actuaciones evidencia:

(i) La parte demandante tuvo absoluto conocimiento de las circunstancias que envolvían la realidad física y jurídica del local arrendado, y, en concreto, de las características del espacio arrendado, que tenía la condición o había sido calificado como «zona inundable» y que, por tanto, mientras no se emitiera por el departamento de Recursos Hídricos la pertinente autorización o informe favorable, no podrían solicitarse y obtenerse las licencias de obra y de actividad, ni, en consecuencia, disponer del local como tal, pese a lo cual, con plena conciencia de la situación y debidamente asesorada, desde el punto de vista jurídico como urbanístico, decidió suscribir el contrato, y, meses después, abonó la fianza y el primer plazo de la renta, lo que ratifica su plena conformidad y asunción de la situación existente, como por otra parte se desprende del hecho de que solicitara la novación del contrato a fin de ampliar el plazo de duración.

ii) La arrendadora demandada no incurrió en incumplimiento alguno, dado que, como se ha indicado y con independencia de la literalidad de la cláusula relativa a la entrega del local, lo cierto es que, al margen de que se habla de la entrega de parte del local y no de entrega íntegra, la actora era perfecta conocedora de circunstancias físicas y jurídicas que confluían en el mismo y, por ende, de la imposibilidad de iniciar obra alguna en tanto no se obtuviera la oportuna autorización de Recursos Hídricos que, a su vez, permitiera solicitar las preceptivas licencias a tales efectos.

En definitiva, como declaran las sentencias de primera instancia y de apelación, ni se aprecia error en el consentimiento en el que se funda la acción de nulidad, ni los concretos incumplimientos que se atribuyen a la arrendadora y con base en los cuales se interesa subsidiariamente la resolución del contrato. La demanda, pues, fue correctamente desestimada.

Asimismo, el rechazo de las dos acciones ejercitadas por la actora, principal y subsidiaria, implica que la comunicación de «su voluntad de dar por finalizado el contrato» por tratarse de un contrato nulo y, en su defecto, por incumplimiento de la arrendadora, carezca de eficacia alguna, al margen de que se realizó dos meses antes de que transcurriera el plazo de doce meses fijados por las partes en el contrato. Por consiguiente, procede dejar sin efecto dicho pronunciamiento, dada su vinculación con el primero, y, asumiendo la instancia, confirmar la decisión adoptada por el Juzgado a quo sobre la demanda reconvencional.

CUARTO.- Costas y depósito.

1.-No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado; en la medida que la estimación comporta la desestimación del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas causadas por el mismo, todo ello de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC.

2.-La estimación del recurso de casación y consiguiente desestimación del recurso de apelación determina la devolución del depósito constituido para la interposición del primero y la pérdida del constituido para el planteamiento del primero, con arreglo a la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial. 1.-

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-La cuestión jurídica controvertida consiste en determinar si incurre en incongruencia extra petita la sentencia de apelación que estima la acción de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, ejercitada por la arrendataria frente a la arrendadora, por causa distinta de la invocada en la demanda.

2.-Concretamente, son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no cuestionados por las partes o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) En fecha 27 de mayo de 2016, Cálida Ibiza S.L., como propietaria del Ibiza Gran Hotel, presentó ante el Ayuntamiento de Ibiza un Proyecto de Reforma y Ampliación del referido complejo, que contemplaba la implantación de un restaurante en el espacio de planta baja surgido como consecuencia de la ampliación de la superficie de habitaciones en las plantas superiores.

ii) No obstante, al recibir una comunicación del ente municipal en el sentido de que, debido a la condición de «zona inundable» de ese espacio de planta baja, era necesario contar previamente con un informe favorable de Recursos Hídricos y para evitar que la presumible demora que podía provocar la discusión acerca de la inundabilidad del citado espacio en la obtención de la licencia para la reforma y ampliación del hotel, el 9 de enero de 2017, Cálida Ibiza S.L. optó por tramitar de forma separada ambas solicitudes

iii) Presentada la nueva solicitud de licencia para la ampliación y reforma solo del hotel, el 3 de julio de 2017 se emitió por Recursos Hídricos informe favorable al proyecto, y en el que específicamente se señala que, para poder realizar cualquier otro tipo de obras en la planta baja además de las de ampliación y reforma del hotel, debería tramitarse una autorización independiente y que defina exactamente las obras previstas.

iv) Obtenida la autorización, con fecha 21 de septiembre de 2017, el Ayuntamiento concedió la licencia de obra para la Ampliación y Reforma del Ibiza Gran Hotel y se iniciaron los trabajos, limitados como se ha dicho a la ampliación y reforma del hotel, y que finalizaron en mayo de 2018, tras lo cual Cálida Ibiza S.L. presentó el 30 de julio de 2018 nueva solicitud de autorización a Recursos Hidricos, en relación al Proyecto de Reforma Puntual para la Implantación de Restaurante en el espacio antes indicado, acompañando, además del Proyecto, el Estudio de la planta de inundación y certificado responsable por riesgo de inundación.

v) Tras un proceso de negociación, iniciado en agosto de 2018 y en el que ambas partes actuaron con asesoramiento jurídico y técnico, las sociedades Cálida Ibiza S.L. y Novikov Isla S.L. suscribieron un contrato denominado de «arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standig" (uso distinto al de vivienda)», en relación con el mencionado espacio en planta baja, propiedad de la primera y que se describe como «local con una superficie aproximada de 282 m2 en planta baja más 154 m2 de terraza privativa en la misma planta, integrado en el complejo [...] compuesto por la edificación e instalaciones del Casino de Ibiza [...] y del hotel de lujo y Spa denominado "lbiza Gran Hotel"», ubicado en la finca sita en el Paseo Juan Carlos I, de la ciudad de Ibiza, en la Ribera Norte de la Bahía de Ibiza.

vi) Aunque el contrato aparece datado el 21 de diciembre de 2018, en realidad se firmó por la arrendataria Novikov Isla S.L. el 31 de diciembre de 2018 y por la arrendadora Cálida Ibiza el 18 de enero de 2019, al realizarse modificaciones a instancia de la primera.

vii) En el expositivo I del contrato de arrendamiento se hacía constar, entre otros extremos, que:

«La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración. En todo caso, el 31 de diciembre de 2018 el LOCAL estará libre y expedito, a salvo -en su caso- de la fachada principal que está sujeta a previa autorización municipal expresa, pero que en todo caso no impedirá que la ARRENDATARIA pueda llevar a cabo las obras de instalación necesarias en el interior del LOCAL.»

viii) En el expositivo II se explicaba que la finca en cuestión se hallaba calificada como «zona inundable» y en el expositivo III se especificaba:

«Que la ARRENDATARIA conoce el referido LOCAL y sus instalaciones, así como, en general, su actual situación, incluyendo la referida en el Expositivo I anterior, hallándose interesada en la explotación de la misma en régimen de arrendamiento para el ejercicio exclusivo de la actividad de restaurante de alto "standing". La ARRENDATARIA manifiesta conocer también el COMPLEJO así como que en el mismo se desarrollan por parte de la PROPIETARIA servicios y actividades propias de los casinos de juego y de hotel de lujo, además de las desarrolladas por terceros en dos locales también de su propiedad en la que se explotan en estos momentos actividades bajo las marcas "I [...]", ambas con un importante componente de restauración.»

ix) El contrato de arrendamiento se pactó con una duración de diez años a contar desde el 1 de noviembre de 2018, susceptible de prórroga o sustitución por un nuevo contrato a voluntad de ambas partes.

x) Asimismo, en la estipulación tercera, bajo el título «ENTREGA, POSESIÓN DEL LOCAL E INICIO DE LA ACTIVIDAD DE RESTAURANTE», se indicaba:

«A. Como consecuencia de la actual situación del LOCAL expuesta en el Expositivo I, la pacífica posesión del LOCAL comercial objeto del presente contrato se llevará a cabo por fases. A la firma del mismo, la parte correspondiente a Cocina y Almacenes, así como aseos de público y parte de la sala se encuentran totalmente expeditos. Asimismo, a partir del día 5 de noviembre de 2018, la PROPIETARIA llevará a cabo la demolición de los aseos, recepción y local técnico que actualmente forman los servicios complementarios de la Sala de Convenciones, dejando expedita esa zona con anterioridad al 31 de diciembre de 2018. Por último, tan pronto disponga de la licencia de obras -en trámite actualmente- llevará a cabo las obras que afectan a la fachada principal del futuro restaurante, todo lo cual conoce, acepta y consiente la ARRENDATARIA.

»B. El inicio de la actividad de explotación a desarrollar en el LOCAL arrendado, deberá producirse dentro del inicio de la temporada del año 2019 y, en todo caso, nunca con posterioridad al mes de junio de 2019, siempre que no medie causa de fuerza mayor o por causa no imputable a la ARRENDATARIA. [...]. Ello no obstante, y como consecuencia de la incertidumbre de conseguir a tiempo las licencias necesarias para el desarrollo de la actividad de restaurante, la ARRENDATARIA puede renunciar a su explotación en 2019, aun pudiendo iniciar las obras de instalación en 2018 pero siempre parándolas absolutamente entre el 1 de abril y el 31 de octubre de 2019, periodo en que el Hotel se encuentra abierto. De esta manera, la ARRENDATARIA aplazaría su apertura hasta la temporada alta de 2020. En tal caso, la ARRENDATARIA comunicará por escrito a la PROPIETARIA, antes del 31 de diciembre de 2018, que ha optado por aplazar la apertura hasta el inicio de la temporada de 2020.

»C. Si transcurrido -el -plazo de DOCE (12) MESES desde la fecha del presente contrato, la ARRENDATARIA no pudiera iniciar el acondicionamiento del LOCAL, como consecuencia exclusiva de un retraso imputable a la Administración competente para la concesión de las preceptivas Licencias respecto del LOCAL arrendado, las partes convienen de mutuo acuerdo en resolver el presente contrato. A tal fin, será necesaria la notificación en tal sentido efectuada por la ARRENDATARIA a la PROPIETARIA, dentro del plazo de SIETE (7) días siguientes a la finalización del plazo de los DOCE (12) MESES a que se refiere el párrafo anterior.

»D. En el supuesto en el que sea aplicable lo establecido en el apartado anterior, las partes convienen de mutuo acuerdo en la renuncia al cobro de cualquier tipo de indemnización.»

xi) Aparte de la fianza, que se cuantificó en 50.000 €, en la cláusula cuarta apartado A se fijó una renta anual de 300.000 €, si bien, para el caso de que la arrendataria aplazara la apertura del restaurante hasta la temporada alta de 2020, se estableció que, durante el período del 1 de noviembre de 2018 al 31 de octubre de 2019,«la renta anual se reducirá en el 50%, es decir, en taI caso se establece que será de CIENTO CINCUENTA MIL (150.000,00) euros anuales», precisándose en la cláusula quinta, en relación con la forma de pago, que:

«[...] no obstante, en el caso de que la ARRENDATARIA haya renunciado a la apertura del restaurante en 2019, tal y como se contempla en la estipulación CUARTA.B, la renta anual del periodo que comprende desde el 1 de noviembre de 2018 hasta el 31 de octubre de 2019 que ascendería a 150.000 euros, se dividirá en dos pagos, dentro de los primeros QUINCE (15) días de cada uno de los meses de ABRIL y SEPTIEMBRE de 2019 por importe de SETENTA Y CINCO MIL (75.000,00) euros respectivamente. Si se diera esta circunstancia de renuncia a la apertura en 2019, los gastos de mantenimiento recogidos en la estipulación CUARTA C-2.c) no se empezarían a devengar hasta el inicio de la temporada de 2020 y, en todo caso, nunca más allá de 1 de mayo de 2020.»

xii) En la cláusula novena del contrato de arrendamiento, relativa a las autorizaciones y licencias administrativas, se pactó:

«La PROPIETARIA ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas la obtención de la licencia de obras y de la de instalación de la actividad de restaurante. Dichas gestiones las ha llevado a cabo con el fin de acortar plazos y facilitar al futuro arrendatario -dentro de lo posible- el inicio de su actividad, Ello no obstante, las Autorizaciones o Licencias Administrativas precisas para el ejercicio de la actividad pretendida por la ARRENDATARIA en el LOCAL arrendado (Licencia de Actividad, Licencia de Obras, etc.) serán exclusiva responsabilidad de la ARRENDATARIA, siendo opcional por su parte el aprovechamiento o no de las anticipadas por la PROPIETARIA.

»Para el supuesto de que en el plazo de DOCE (12) MESES previsto en la Estipulación Tercera del presente contrato, los organismos competentes no concedieran tales Licencias de Actividad y Obras o se prohibiera el desarrollo de la actividad una vez iniciada, las partes convienen de mutuo acuerdo en dejar sin efecto o valor alguno el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, declarando su automática resolución por imposibilidad sobrevenida mediante el procedimiento establecido en Estipulación Tercera C, y con la sola obligación de restituirse por parte de la PROPIETARIA a la ARRENDATARIA, las cantidades entregadas en concepto de que hace referencia la Estipulación Séptima, sin menoscabo de la renta devengada hasta el momento de la resolución, que sería plenamente exigible por la PROPIETARIA.»

xiii) El 21 de mayo de 2019 se obtuvo la pertinente autorización de Recursos Hídricos para llevar a cabo la implantación del restaurante y, el 28 de junio de 2019, Cálida Ibiza S.L. presentó la solicitud de licencia de obra y actividad de restaurante ante el Ayuntamiento de Ibiza, subsanada el 29 de julio de 2019. y el 16 de septiembre de 2019.

xiv) En fecha 2 de junio de 2020 se publicó en el BOIB la exposición pública de permisos de instalación por reforma puntual de actividad para la implantación de actividad permanente de restaurante.

xv) Entre tanto, dada la imposibilidad de iniciar la actividad de restauración en el 2019, por correo electrónico de 7 de marzo de 2019, Novikov Isla S.L. había interesado la ampliación del plazo del contrato hasta el 31 de octubre de 2030, si bien las partes no llegaron a un acuerdo, y, en abril de 2019, conforme a lo pactado, abonó la cantidad de 75.000 € más IVA, correspondiente al primer plazo de la renta de 2019.

xvi) Por burofax de fecha 9 de septiembre de 2019, entregado el 13 de septiembre, la arrendataria invocó la nulidad del contrato por error en el consentimiento, y, subsidiariamente, la resolución del contrato por incumplimiento grave por parte de la arrendadora, la cual a medio de requerimiento notarial reclamó el pago del segundo plazo de la renta, por importe de 75.000 € más IVA, y, por burofax de fecha 11 de noviembre de 2019 comunicó la resolución del contrato con efectos desde la referida fecha alegando el incumplimiento por parte de Novikov de las obligaciones de pago asumidas.

3.-En el procedimiento que nos ocupa, Novikov Isla S.L. presenta demanda de juicio ordinario, fechada el 17 de diciembre de 2019 y en la que ejercita frente a Cálida Ibiza S.L., con carácter principal y al amparo de los arts. 1261 y ss. del Código Civil, una acción de nulidad del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre las partes, y, subsidiariamente, con base en los arts. 1089 y ss., 1124 y 1254 y ss. del Código Civil, una acción de resolución del mencionado contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, que se cuantifican en 140.750 € (renta más fianza), más intereses.

En concreto, la demandante interesa que se dicte sentencia en virtud de la cual se declare:

«1º.- LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, por existencia de error invalidante del consentimiento, y en consecuencia, se condene a la entidad demandada a restituir recíprocamente las prestaciones y cantidades entregadas, debiendo abonar la entidad demandada a la actora las cantidades percibidas de NOVENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (90.750.-€) en concepto de renta y CINCUENTA MIL EUROS (50.000.-€) en concepto de fianza, en total CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€), más los intereses legales.

»2º.- Subsidiariamente, y en el supuesto de no acogerse a la anterior petición, interesa se declare que la entidad CALIDA IBIZA, S.A. ha incumplido las obligaciones contractuales que le incumbían en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 21 de Diciembre de 2018 suscrito entre las partes, al arrendar como local un espacio vacío que física y jurídicamente carecía de dicha consideración sin disponer de la preceptiva licencia de obra para su implantación, y en consecuencia, se declare haber lugar a la resolución de dicho contrato y se condene a la entidad CALIDA IBIZA, S.A. a estar y pasar por dicha declaración y a indemnizar a la actora los daños y perjuicios causados, en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€) correspondiente al importe total de las cantidades en su día satisfechas y entregadas por mi mandante en concepto de renta y fianza, más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de su reclamación extrajudicial o subsidiariamente desde la interposición de la presente demanda.»

Resumidamente, Novikov Isla S.L. alega que el 21 de diciembre de 2018 firmó el contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, con el convencimiento de que estaba alquilando un local, tal y como se describía en el contrato y como anunciaba la arrendadora en la fachada del mismo, y con la certeza de que el 31 de diciembre de 2018 podría disponer del mismo y solicitar las licencias para iniciar las obras de adecuación del interior, lo cual no fue posible, puesto que ninguna obra se pudo (ni se puede) realizar hasta la fecha, por la inexistencia del local arrendado. De este modo, la firma del contrato por parte de la arrendataria se realizó con error esencial excusable en el consentimiento, es decir, con un falso conocimiento de la realidad.

De forma subsidiaria, se insta la resolución del contrato por incumplimiento unilateral por parte la arrendadora de las obligaciones establecidas en el contrato, y, en particular, porque:

- No ha entregado el objeto del contrato en las condiciones establecidas en el mismo, esto es, no ha entregado la posesión del local.

- En el contrato se comprometió a dejar libre y expedito el local a 31 de diciembre de 2018, disponible para iniciar las obras de adecuación en el mismo, y como se certificó por el Ayuntamiento de Ibiza, «ni siquiera se pueden iniciar las obras de adecuación en el OBJETO contractual en la actualidad, y ello, no por un retraso atribuible a la Administración, sino porque no fue hasta Julio de 2019 cuando la arrendadora (ahora demandada) solicitó la Licencia de Obras de implantación del Local, lo cual supone un incumplimiento claro tanto de la entrega del LOCAL que no se produjo, como del objeto contractual, que no era el que la arrendadora indicaba en el contrato».

4.-La demandada Cálida Ibiza S.L. se opone a la demanda y solicita su desestimación. A su vez, formula demanda reconvencional, en la que ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y reclamación de la renta que dice adeudada.

Sucintamente, la oposición se basa en que (i) el contrato fue negociado y consensuado entre las partes; (ii) la actora conocía la situación física, legal y administrativa del local; (iii) no hay causa de nulidad por no existir error, ni ser esencial ni inexcusable; (iv) a efectos dialécticos, de existir error por parte de la demandante, habría quedado subsanado por su comportamiento posterior; y (v) en cuanto a la acción subsidiaria, no procede la resolución al tratarse de un contrato ya extinguido y no haber incumplido ninguna obligación contractual, siendo responsabilidad de Novikov la obtención de las pertinentes licencias.

Respecto a la demanda reconvencional, la reconviniente solicita la resolución de contrato por incumplimiento por parte de Novilkov Isla S.L. de su obligación de pago de la renta correspondiente al segundo plazo, reclamando dicho importe con los intereses de demora pactados, con aplicación de la fianza en su día entregada, y ello desde la fecha de requerimiento notarial. Así, postula:

«1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standing" (uso distinto al de vivienda) con efectos a fecha 11 de noviembre de 2019.

»2. Se declare que NOVIKOV ISLA S.L. adeuda a "CÁLIDA IBIZA S.A." 107.175 euros (90.750 + 16.425), más los intereses que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta el efectivo pago.

»3. Se declare el derecho de CÁLIDA IBIZA S.A." a aplicar el importe de la fianza por importe de 50.000 euros al pago de la referida deuda.

»4. Se declare por tanto que "NOVIKOV ISLA S.L." debe abonar a CÁLIDA IBIZA S.A. la cantidad de 57.175 €, más los intereses correspondientes desde la interposición de la presente demanda.

»5. Se condene a la entidad NOVIKOV ISLA S.L. a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

5.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención, acordando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y condenando a la demandante reconvenida en los términos interesados por la demandada reconviniente.

La sentencia analiza la prueba practicada, a la luz de la cual considera acreditado:

«[...] la entidad NOVIKOV ISLA, S.L. fue conocedora de la realidad física y jurídica relativa al local arrendado tanto antes de la firma del mismo como con posterioridad - dentro del plazo habilitado en el propio contrato para la resolución contractual establecido en las cláusulas tercera y novena del contrato-:

»Este hecho se acredita, en primer lugar, por la relación de comunicaciones mantenidas entre representantes de ambas entidades. [...]

»De la lectura de esta relación de comunicaciones confirmada por las declaraciones testificales de los intervinientes y remitentes se estima acreditado que la parte demandante tuvo un conocimiento cabal de las circunstancias que envolvían la realidad física y jurídica del local arrendado conociendo el hecho que hasta que no se emitiera por parte de recursos hídricos la pertinente licencia no podría implantarse el local, ni con ello la obtención de las licencias de obra y de actividad.

»Si bien es cierto que se cuentan con algunos mails del Sr. Cornelio comunicando ?que el escenario relativo al local que se han encontrado es muy distinto al programado? no es menos cierto que se decide por parte de la entidad demandante con el mantenimiento de la relación arrendaticia.

»Así obran acreditadas dos circunstancias posteriores que vendrían a confirmar la voluntad de la demandante del mantenimiento contractual y por tanto no podría ampararse en un error inexcusable del mismo al tiempo de la contratación, por la propia confirmación posterior de seguir con el cumplimiento contractual y sus efectos, a saber, que en abril de 2019 por la actora se abonó la fianza y el primer mes de rentas pactados (documento 8 de la contestación a la demanda) así como solicitud de novación por ampliación de meses del contrato de arrendamiento (documento 25).

»Es decir, cuando se produce por parte de la actora las transferencias en cumplimiento de sus obligaciones adquiridas por el contrato resulta plenamente acreditado por la relación de comunicaciones que la demandante tenía absoluto y pleno conocimiento de la situación del local, por lo que no puede estimarse la acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento una vez desvirtuada la inexistencia de vicio alguno por ser plena conocedora la demandante de los extremos del local objeto de disputa.

»Es más, mediante el documento 25 de la contestación, como se dice consta una solicitud de novación contractual propuesta por la actora a la demandada siendo que se acreditaría que, conociendo este extremo del local se solicitaría la ampliación un periodo más de arrendamiento.»

En consecuencia, al no apreciar un error invalidante en el consentimiento, la sentencia descarta la acción principal de nulidad y pasa a examinar la acción subsidiaria de resolución, que desestima igualmente por no haberse acreditado incumplimiento alguno por parte de la arrendadora, puesto que, primero, el contrato no habla de la entrega íntegra del local, sino de una parte del mismo, lo que no podría suponer en ningún caso el incumplimiento aducido por la demandante relativo a la falta de entrega del local en su integridad, y. segundo, la actora conocía las circunstancias que asistían a dicho local, pese a lo cual confirmó su voluntad de continuar con el contrato y sus efectos, por lo que no procedería estimar la resolución contractual por los supuestos incumplimientos aceptados tácitamente por la demandante. Ello al margen de que en el propio contrato se habrían establecido mecanismos para que la actora, ante la falta de licencias pertinentes, pudiera ejercitar una resolución contractual en plazo determinado con los efectos también determinados contractualmente.

A continuación, la sentencia aborda la demanda reconvencional, que estima al desprenderse del contrato la obligación de pago y no ser hecho controvertido que la arrendataria no abonó el segundo de los plazos pactados en relación con la renta del año 2019, sin que se haya acreditado incumplimiento alguno por parte de la reconviniente Cálida Ibiza S.L.

6.-La demandante Novikov Isla S.L. formula recurso de apelación, que es estimado por la Audiencia.

La Audiencia comparte la valoración probatoria y la conclusión alcanzada en primera instancia respecto a la inexistencia de error del consentimiento en la demandante. Entre otros extremos, explica:

«Al firmar el contrato se conocía la situación del local y se aceptó. Hasta tal punto era así, que la propia actora, a través de su letrada, cuando le fue remitido el 21 de diciembre el contrato para su firma, contesta el 27 diciembre interesando unas modificaciones y notificando que no ejercerá la actividad de restaurante en 2019." Iniciará las obras de adecuación en septiembre de 2019 y si dispone de todas las licencias necesarias a fecha de 21 de diciembre de 2019, abrirá al público en mayo de 2020 para la temporada de verano de ese año." En consonancia con lo que se había consensuado en el contrato.

»No puede darse pábulo a la afirmación que hace la apelante de que fue después de firmar el contrato, y al cambiar de opinión y decidir que iba a explotar el restaurante en la temporada de 2019 encargó a un equipo de ingenieros, arquitectos, decoradores y abogados para que se ocupasen de la tramitación y obtención de las Licencias de Actividad de Restaurante, y se lo comunicó a la propiedad, cuando esta le informó de la verdadera situación del local , y realizó gestiones en el Ayuntamiento verificando que el local no existía.

»Y ello por cuanto antes de firmar el contrato, que se insiste, fue fruto en su redacción del consenso entre las partes, contó con asesoramiento jurídico y técnico, y se suscribió conociendo la realidad existente a fecha de su firma. No puede ahora escudarse en que dichas averiguaciones no se realizaron anteriormente por la confianza plena y el crédito que le suponía la arrendadora. Ni pretender al socaire del cambio en el órgano de administración y de asesores jurídicos y técnicos, hacer valer un vicio en la formación de su voluntad al tiempo de contratar, que no se acredita hubiera.»

Igualmente, la Audiencia asume la interpretación de la instancia para descartar la existencia de incumplimiento por la parte arrendadora: se conocía el estado físico del local a la fecha de la firma del contrato y la situación de las licencias, y se consintió. En este sentido, razona:

«Aprecia la Sala que pueden encontrarse en el mismo estipulaciones que pueden inducir a confusión, o cierta contradicción, como es la cláusula tercera relativa la entrega del local: estaría expedito a 31 de diciembre de 2018 a excepción de las obras de la fachada principal; que se pudieran iniciar las obras de instalación en 2018. O la cláusula novena donde dice que la propietaria ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas las licencias de obra y actividad del restaurante, cuando en el expositivo I dice : La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración.

»Pero el que la realidad no obedeciese en parte a lo estipulado, en ningún caso constituye incumplimiento imputable a la arrendadora por cuanto la redacción del contrato, más o menos afortunada, corresponde a las propias partes, y estas conocían, como se ha dicho, la verdadera situación del local y sus licencias.»

No obstante, pese a rechazar las causas de incumplimiento alegadas por la demandante, seguidamente la Audiencia afirma:

«Ahora bien, aunque no pueda hablarse propiamente de incumplimiento por parte de la arrendadora, lo cierto es que el contrato preveía como causa de resolución a instancia de la arrendataria en su estipulación décimo sexta:

»c) En todo caso serán causas que facultarán a la ARRENDATARIA para instar la resolución de pleno derecho del contrato, las siguientes:

»- [...] El supuesto previsto en la Estipulación Novena, en que los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato. En tal caso las partes de mutuo acuerdo convienen en la resolución automática de pleno derecho del presente contrato, dejando el mismo sin efecto o valor alguno, asumiendo expresamente la PROPIETARIA la obligación de devolver a la ARRENDATARIA la cantidad entregada en concepto de Fianza a la que hace referencia la Estipulación Séptima.

»Y se dio el supuesto previsto: las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato. Así lo reconoce la apelada.

»Cabe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación, aunque los efectos no pueden ser los pretendidos por la apelante, restitución de la totalidad de las cantidades entregadas, sino lo previsto en el contrato: la cantidad entregada en concepto de fianza.»

Y a continuación, con respecto a la demanda reconvencional que había sido estimada en la instancia, manifiesta:

«Creemos que en este punto ha de darse la razón [a] la apelante que sostiene que el abono de la factura correspondiente a la segunda parte de pago de la renta no le era exigible en la medida en que ya habría comunicado su voluntad de dar por finalizado el contrato.

»Y así es, la comunicación se hizo por primera vez el 11 de septiembre de 2019 y fue recibida por CÁLIDA el 13 de septiembre, mientras que el pago de la renta debía hacerse dentro de los primeros 15 días del mes de septiembre, lo que incluía la posibilidad de hacerlo hasta el mismo día 15, por lo que no es aceptable el argumento de la apelada de que el devengo de la renta se produjo antes de la comunicación.»

7.-La parte demandada Cálida Ibiza S.L. interpone recurso de casación, que se fundamenta en dos motivos.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento de los motivos.

1.-En el primero de los motivos, formulado al amparo del art. 477.2 LEC, se denuncia la infracción del art. 218.1 LEC y la oposición a la doctrina jurisprudencial recaída en su interpretación.

En el desarrollo del recurso se argumenta que la sentencia recurrida incurre en incongruencia extra petitum al declarar el contrato controvertido resuelto por una causa distinta a las que conformaron la causa petendi de la demanda, puesto que, a pesar de declarar expresamente que (i) no concurre vicio en el consentimiento en relación con la acción principal de nulidad contractual, y (ii) no concurre incumplimiento de Cálida Ibiza S.L. en relación con la acción subsidiaria de resolución por incumplimiento contractual, se acuerda la resolución contractual instada por la demandante, con base en la no obtención de las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el local arrendado, cuando esta causa de resolución no ha sido alegada por ninguna de las partes, con la consiguiente indefensión para la recurrente.

2.-En el segundo motivo, planteado al amparo del art. 477.1 LEC se alega la vulneración del art. 410 LEC y la doctrina jurisprudencial sentada en su interpretación.

Concretamente, la recurrente aduce que la sentencia recurrida incurre en infracción de la litispendencia y sus efectos al declarar la resolución del contrato controvertido sobre la base de un motivo que no existía al tiempo de la interposición de la demanda (ni en el momento anterior de la comunicación resolutoria que por vía de pretensión declarativa se pretende confirmar), a saber, declara resuelto el contrato sobre la base de la no obtención de unas licencias transcurridos doce meses desde la celebración del contrato, cuando la actora da por terminado el contrato e interpone la demanda antes de que hubieran transcurrido dicho período.

TERCERO.- Decisión de la sala. Doctrina sobre el deber de congruencia. Estimación.

1.-El art. 218 apartado 1 LEC positiviza en sus dos primeros párrafos el deber de congruencia de las resoluciones judiciales, como expresión, entre otras, del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ex art. 24.1 CE:

«1. Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

»Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate».

2.-Sobre el deber de congruencia nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones. Así, en las sentencias 135/2025, de 27 de enero, 42/2026, de 20 de enero, 383/2026, de 10 de marzo, y 873/2026, de 4 de junio, se resume la doctrina jurisprudencial establecida sobre el deber de congruencia, con cita de otras resoluciones, en estos términos:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre; 129/2025, de 27 de enero y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras muchas).

»En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita),se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita o incongruencia por omisión); por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre; 526/2020, de 14 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 364/2022, de 4 de mayo; 511/2023, de 18 de abril; 380/2024, de 14 de marzo; 129/2025, de 27 de enero y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras muchas)».

3.-La sentencia 383/2026, de 10 de marzo, antes citada, profundiza además en la dimensión constitucional del principio de congruencia:

«La obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente los mecanismos de defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero; 207/2022, de 15 de marzo, 509/2022, de 28 de junio; 380/2024, de 14 de marzo; y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras).

»En definitiva, tal y como expusimos en la STS 1387/2025, de 7 de octubre:

»"En el panorama expuesto, la congruencia se configura como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues deviene indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso"».

4.-Por su parte, la sentencia 652/2022, de 11 de octubre, abunda en el concreto aspecto de la incongruencia extra petita, por apartamiento de la causa de pedir:

«1.- La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( art. 399.1 LEC) y la sentencia que le pone fin ( art. 206.1.3ª LEC) , de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional. La congruencia exige pues una necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre; 233/2019, de 23 de abril; 640/2019, de 26 de noviembre y 31/2020, de 21 de enero).

»2.- Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta sala (por todas, las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre, y 31/2020, de 21 de enero), si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado.

»3.- En suma, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos (la causa de pedir), entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión solicitada ( sentencia de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia (por todas, sentencia 294/2012, de 18 de mayo).

»4.- En el caso, la Audiencia ha resuelto el recurso de apelación interpuesto por el demandado aplicando la jurisprudencia sobre la doctrina rebus sic stantibus que, en esencia, para los casos en que se produce una extraordinaria alteración de circunstancias fácticas sobrevenidas absolutamente imprevisibles para los contratantes que generen una excesiva onerosidad para una de las partes, autoriza a la revisión del contrato y, en último término, a su resolución ( sentencia 820/2012, de 17 de enero de 2013, y 455/2019, de 18 de julio). Al apreciar que no concurre en el caso el requisito de la absoluta imprevisibilidad para el comprador respecto de la resolución del convenio urbanístico que tenía suscrito con el Ayuntamiento y la falta de aprobación del plan general de ordenación urbana, con la consecuencia de la falta de clasificación del suelo como "urbanizable sectorizado" prevista en el contrato, concluye que procede desestimar la demanda. Al resolver en este sentido la Audiencia ha desenfocado el objeto de la litis, delimitado por el petitum de la demanda (que se concretaba en la resolución del contrato, no en su revisión), y por la causa de pedir (centrada fundamentalmente en la frustración de la causa del contrato al resultar inviable la finalidad o función económico-jurídica pretendida de ejecutar proyectos de promoción inmobiliaria mediante la urbanización y edificación de los terrenos comprados).

»Como declaró esta sala en la sentencia 91/2006, de 10 de febrero, con cita de otras anteriores:

»"la causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( sentencia de 3 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3191] ) [...].

»"La sentencia de 31 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9768) afirma que "doctrinalmente y con acierto se ha definido la causa de pedir, como aquella situación de hecho jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano judicial competente, la tutela jurídica solicitada. De dicha definición se desprende la existencia de los elementos, cuya identidad es precisa, como son a) un determinado "factum" y b) una determinada consecuencia jurídica en la que se subsumen los hechos".»

5.-Con relación a este último punto, es cierto que, como también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de abril), el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la fundamentación jurídica alegada por las partes, según se desprende del segundo párrafo del art. 218.1 LEC, antes transcrito.

Ahora bien, esta facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el límite de no alterar de la causa de pedir ( STC 9/1998, de 13 de enero, y las que en ellas se citan; y sentencias de esta sala 52/2018, de 1 de febrero, y 652/2022, de 11 de octubre).

Como ha declarado el Tribunal Constitucional, al resumir su doctrina sobre la incongruencia en la sentencia 9/1998, de 13 de enero:

«Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes. [...] También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia.»

En suma, el principio iura novit curia no permite al tribunal la aplicación de preceptos o doctrinas no invocados y que se refieren a una causa de pedir no esgrimida.

6.-En el supuesto enjuiciado, la Audiencia rechaza la acción de nulidad relativa por error en el consentimiento, así como la subsidiaria de resolución contractual por incumplimiento unilateral de la arrendadora, que eran las pretensiones formal y materialmente deducidas por la parte actora en su demanda.

Pero seguidamente declara la resolución del contrato por entender que concurre otra causa de resolución distinta de la invocada por la demandante y prevista en la estipulación décimo sexta del contrato, a saber, que «los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato», que es lo que ha sucedido en el presente caso, ya que las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato, por lo que [c]abe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación».

De este modo, aunque en principio la Audiencia da respuesta de manera correcta a las cuestiones suscitadas, sin solución de continuidad se autoplantea una acción, también de resolución contractual, pero fundada en un motivo distinto, cual es la no obtención de las licencias y autorizaciones administrativas, también prevista en el contrato, pero no invocada por ninguna de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, pese a lo cual estima la acción, resuelve el contrato y condena a la demandada al pago de la fianza.

Ello supone una alteración de la causa de pedir, contraria a la previsión normativa contenida en el art. 281.1 LEC, de forma que la fundamentación de la Audiencia está desconectada de la realidad de lo actuado y debatido en el proceso ( sentencias 180/2011, de 17 de marzo, 52/2018, de 1 de febrero, y 706/2021, de 19 de octubre), e incurre en el defecto de incongruencia denunciado en el motivo.

Procede, pues, estimar el primer motivo, sin que haya lugar a examinar el segundo.

7.- Consecuencias de la estimación del primer motivo del recurso.

La apreciación del defecto de incongruencia, y, consiguientemente, del primer motivo del recurso, determina la nulidad de la sentencia de apelación y la asunción de la instancia por esta sala.

Recordemos que la demandante Novikov recurrió en apelación la sentencia que desestimó la demanda y estimó de la reconvención. En esencia, la recurrente alegaba error en la valoración de la prueba respecto a la acreditación de la causa de nulidad, y, subsidiariamente, error en la valoración de la prueba en relación al incumplimiento contractual por parte de Cálida Ibiza S.A., así como la improcedencia de la estimación de la demanda reconvencional.

La revisión de la prueba practicada, y, en especial, de la documental (contrato celebrado entre las partes, correos electrónicos cruzados entre ambas a lo largo de los años 2008 y 2009, antes y después de la firma del contrato, las resoluciones administrativas aportadas y la solicitud de novación del contrato) y testifical (en particular, el testigo Sr. Juan Miguel), llevan a compartir en sus propios términos la valoración que se realiza en la sentencia de primera instancia y se confirma en grado de apelación.

En efecto, el examen de las actuaciones evidencia:

(i) La parte demandante tuvo absoluto conocimiento de las circunstancias que envolvían la realidad física y jurídica del local arrendado, y, en concreto, de las características del espacio arrendado, que tenía la condición o había sido calificado como «zona inundable» y que, por tanto, mientras no se emitiera por el departamento de Recursos Hídricos la pertinente autorización o informe favorable, no podrían solicitarse y obtenerse las licencias de obra y de actividad, ni, en consecuencia, disponer del local como tal, pese a lo cual, con plena conciencia de la situación y debidamente asesorada, desde el punto de vista jurídico como urbanístico, decidió suscribir el contrato, y, meses después, abonó la fianza y el primer plazo de la renta, lo que ratifica su plena conformidad y asunción de la situación existente, como por otra parte se desprende del hecho de que solicitara la novación del contrato a fin de ampliar el plazo de duración.

ii) La arrendadora demandada no incurrió en incumplimiento alguno, dado que, como se ha indicado y con independencia de la literalidad de la cláusula relativa a la entrega del local, lo cierto es que, al margen de que se habla de la entrega de parte del local y no de entrega íntegra, la actora era perfecta conocedora de circunstancias físicas y jurídicas que confluían en el mismo y, por ende, de la imposibilidad de iniciar obra alguna en tanto no se obtuviera la oportuna autorización de Recursos Hídricos que, a su vez, permitiera solicitar las preceptivas licencias a tales efectos.

En definitiva, como declaran las sentencias de primera instancia y de apelación, ni se aprecia error en el consentimiento en el que se funda la acción de nulidad, ni los concretos incumplimientos que se atribuyen a la arrendadora y con base en los cuales se interesa subsidiariamente la resolución del contrato. La demanda, pues, fue correctamente desestimada.

Asimismo, el rechazo de las dos acciones ejercitadas por la actora, principal y subsidiaria, implica que la comunicación de «su voluntad de dar por finalizado el contrato» por tratarse de un contrato nulo y, en su defecto, por incumplimiento de la arrendadora, carezca de eficacia alguna, al margen de que se realizó dos meses antes de que transcurriera el plazo de doce meses fijados por las partes en el contrato. Por consiguiente, procede dejar sin efecto dicho pronunciamiento, dada su vinculación con el primero, y, asumiendo la instancia, confirmar la decisión adoptada por el Juzgado a quo sobre la demanda reconvencional.

CUARTO.- Costas y depósito.

1.-No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado; en la medida que la estimación comporta la desestimación del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas causadas por el mismo, todo ello de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC.

2.-La estimación del recurso de casación y consiguiente desestimación del recurso de apelación determina la devolución del depósito constituido para la interposición del primero y la pérdida del constituido para el planteamiento del primero, con arreglo a la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial. 1.-

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-La cuestión jurídica controvertida consiste en determinar si incurre en incongruencia extra petita la sentencia de apelación que estima la acción de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, ejercitada por la arrendataria frente a la arrendadora, por causa distinta de la invocada en la demanda.

2.-Concretamente, son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no cuestionados por las partes o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) En fecha 27 de mayo de 2016, Cálida Ibiza S.L., como propietaria del Ibiza Gran Hotel, presentó ante el Ayuntamiento de Ibiza un Proyecto de Reforma y Ampliación del referido complejo, que contemplaba la implantación de un restaurante en el espacio de planta baja surgido como consecuencia de la ampliación de la superficie de habitaciones en las plantas superiores.

ii) No obstante, al recibir una comunicación del ente municipal en el sentido de que, debido a la condición de «zona inundable» de ese espacio de planta baja, era necesario contar previamente con un informe favorable de Recursos Hídricos y para evitar que la presumible demora que podía provocar la discusión acerca de la inundabilidad del citado espacio en la obtención de la licencia para la reforma y ampliación del hotel, el 9 de enero de 2017, Cálida Ibiza S.L. optó por tramitar de forma separada ambas solicitudes

iii) Presentada la nueva solicitud de licencia para la ampliación y reforma solo del hotel, el 3 de julio de 2017 se emitió por Recursos Hídricos informe favorable al proyecto, y en el que específicamente se señala que, para poder realizar cualquier otro tipo de obras en la planta baja además de las de ampliación y reforma del hotel, debería tramitarse una autorización independiente y que defina exactamente las obras previstas.

iv) Obtenida la autorización, con fecha 21 de septiembre de 2017, el Ayuntamiento concedió la licencia de obra para la Ampliación y Reforma del Ibiza Gran Hotel y se iniciaron los trabajos, limitados como se ha dicho a la ampliación y reforma del hotel, y que finalizaron en mayo de 2018, tras lo cual Cálida Ibiza S.L. presentó el 30 de julio de 2018 nueva solicitud de autorización a Recursos Hidricos, en relación al Proyecto de Reforma Puntual para la Implantación de Restaurante en el espacio antes indicado, acompañando, además del Proyecto, el Estudio de la planta de inundación y certificado responsable por riesgo de inundación.

v) Tras un proceso de negociación, iniciado en agosto de 2018 y en el que ambas partes actuaron con asesoramiento jurídico y técnico, las sociedades Cálida Ibiza S.L. y Novikov Isla S.L. suscribieron un contrato denominado de «arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standig" (uso distinto al de vivienda)», en relación con el mencionado espacio en planta baja, propiedad de la primera y que se describe como «local con una superficie aproximada de 282 m2 en planta baja más 154 m2 de terraza privativa en la misma planta, integrado en el complejo [...] compuesto por la edificación e instalaciones del Casino de Ibiza [...] y del hotel de lujo y Spa denominado "lbiza Gran Hotel"», ubicado en la finca sita en el Paseo Juan Carlos I, de la ciudad de Ibiza, en la Ribera Norte de la Bahía de Ibiza.

vi) Aunque el contrato aparece datado el 21 de diciembre de 2018, en realidad se firmó por la arrendataria Novikov Isla S.L. el 31 de diciembre de 2018 y por la arrendadora Cálida Ibiza el 18 de enero de 2019, al realizarse modificaciones a instancia de la primera.

vii) En el expositivo I del contrato de arrendamiento se hacía constar, entre otros extremos, que:

«La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración. En todo caso, el 31 de diciembre de 2018 el LOCAL estará libre y expedito, a salvo -en su caso- de la fachada principal que está sujeta a previa autorización municipal expresa, pero que en todo caso no impedirá que la ARRENDATARIA pueda llevar a cabo las obras de instalación necesarias en el interior del LOCAL.»

viii) En el expositivo II se explicaba que la finca en cuestión se hallaba calificada como «zona inundable» y en el expositivo III se especificaba:

«Que la ARRENDATARIA conoce el referido LOCAL y sus instalaciones, así como, en general, su actual situación, incluyendo la referida en el Expositivo I anterior, hallándose interesada en la explotación de la misma en régimen de arrendamiento para el ejercicio exclusivo de la actividad de restaurante de alto "standing". La ARRENDATARIA manifiesta conocer también el COMPLEJO así como que en el mismo se desarrollan por parte de la PROPIETARIA servicios y actividades propias de los casinos de juego y de hotel de lujo, además de las desarrolladas por terceros en dos locales también de su propiedad en la que se explotan en estos momentos actividades bajo las marcas "I [...]", ambas con un importante componente de restauración.»

ix) El contrato de arrendamiento se pactó con una duración de diez años a contar desde el 1 de noviembre de 2018, susceptible de prórroga o sustitución por un nuevo contrato a voluntad de ambas partes.

x) Asimismo, en la estipulación tercera, bajo el título «ENTREGA, POSESIÓN DEL LOCAL E INICIO DE LA ACTIVIDAD DE RESTAURANTE», se indicaba:

«A. Como consecuencia de la actual situación del LOCAL expuesta en el Expositivo I, la pacífica posesión del LOCAL comercial objeto del presente contrato se llevará a cabo por fases. A la firma del mismo, la parte correspondiente a Cocina y Almacenes, así como aseos de público y parte de la sala se encuentran totalmente expeditos. Asimismo, a partir del día 5 de noviembre de 2018, la PROPIETARIA llevará a cabo la demolición de los aseos, recepción y local técnico que actualmente forman los servicios complementarios de la Sala de Convenciones, dejando expedita esa zona con anterioridad al 31 de diciembre de 2018. Por último, tan pronto disponga de la licencia de obras -en trámite actualmente- llevará a cabo las obras que afectan a la fachada principal del futuro restaurante, todo lo cual conoce, acepta y consiente la ARRENDATARIA.

»B. El inicio de la actividad de explotación a desarrollar en el LOCAL arrendado, deberá producirse dentro del inicio de la temporada del año 2019 y, en todo caso, nunca con posterioridad al mes de junio de 2019, siempre que no medie causa de fuerza mayor o por causa no imputable a la ARRENDATARIA. [...]. Ello no obstante, y como consecuencia de la incertidumbre de conseguir a tiempo las licencias necesarias para el desarrollo de la actividad de restaurante, la ARRENDATARIA puede renunciar a su explotación en 2019, aun pudiendo iniciar las obras de instalación en 2018 pero siempre parándolas absolutamente entre el 1 de abril y el 31 de octubre de 2019, periodo en que el Hotel se encuentra abierto. De esta manera, la ARRENDATARIA aplazaría su apertura hasta la temporada alta de 2020. En tal caso, la ARRENDATARIA comunicará por escrito a la PROPIETARIA, antes del 31 de diciembre de 2018, que ha optado por aplazar la apertura hasta el inicio de la temporada de 2020.

»C. Si transcurrido -el -plazo de DOCE (12) MESES desde la fecha del presente contrato, la ARRENDATARIA no pudiera iniciar el acondicionamiento del LOCAL, como consecuencia exclusiva de un retraso imputable a la Administración competente para la concesión de las preceptivas Licencias respecto del LOCAL arrendado, las partes convienen de mutuo acuerdo en resolver el presente contrato. A tal fin, será necesaria la notificación en tal sentido efectuada por la ARRENDATARIA a la PROPIETARIA, dentro del plazo de SIETE (7) días siguientes a la finalización del plazo de los DOCE (12) MESES a que se refiere el párrafo anterior.

»D. En el supuesto en el que sea aplicable lo establecido en el apartado anterior, las partes convienen de mutuo acuerdo en la renuncia al cobro de cualquier tipo de indemnización.»

xi) Aparte de la fianza, que se cuantificó en 50.000 €, en la cláusula cuarta apartado A se fijó una renta anual de 300.000 €, si bien, para el caso de que la arrendataria aplazara la apertura del restaurante hasta la temporada alta de 2020, se estableció que, durante el período del 1 de noviembre de 2018 al 31 de octubre de 2019,«la renta anual se reducirá en el 50%, es decir, en taI caso se establece que será de CIENTO CINCUENTA MIL (150.000,00) euros anuales», precisándose en la cláusula quinta, en relación con la forma de pago, que:

«[...] no obstante, en el caso de que la ARRENDATARIA haya renunciado a la apertura del restaurante en 2019, tal y como se contempla en la estipulación CUARTA.B, la renta anual del periodo que comprende desde el 1 de noviembre de 2018 hasta el 31 de octubre de 2019 que ascendería a 150.000 euros, se dividirá en dos pagos, dentro de los primeros QUINCE (15) días de cada uno de los meses de ABRIL y SEPTIEMBRE de 2019 por importe de SETENTA Y CINCO MIL (75.000,00) euros respectivamente. Si se diera esta circunstancia de renuncia a la apertura en 2019, los gastos de mantenimiento recogidos en la estipulación CUARTA C-2.c) no se empezarían a devengar hasta el inicio de la temporada de 2020 y, en todo caso, nunca más allá de 1 de mayo de 2020.»

xii) En la cláusula novena del contrato de arrendamiento, relativa a las autorizaciones y licencias administrativas, se pactó:

«La PROPIETARIA ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas la obtención de la licencia de obras y de la de instalación de la actividad de restaurante. Dichas gestiones las ha llevado a cabo con el fin de acortar plazos y facilitar al futuro arrendatario -dentro de lo posible- el inicio de su actividad, Ello no obstante, las Autorizaciones o Licencias Administrativas precisas para el ejercicio de la actividad pretendida por la ARRENDATARIA en el LOCAL arrendado (Licencia de Actividad, Licencia de Obras, etc.) serán exclusiva responsabilidad de la ARRENDATARIA, siendo opcional por su parte el aprovechamiento o no de las anticipadas por la PROPIETARIA.

»Para el supuesto de que en el plazo de DOCE (12) MESES previsto en la Estipulación Tercera del presente contrato, los organismos competentes no concedieran tales Licencias de Actividad y Obras o se prohibiera el desarrollo de la actividad una vez iniciada, las partes convienen de mutuo acuerdo en dejar sin efecto o valor alguno el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, declarando su automática resolución por imposibilidad sobrevenida mediante el procedimiento establecido en Estipulación Tercera C, y con la sola obligación de restituirse por parte de la PROPIETARIA a la ARRENDATARIA, las cantidades entregadas en concepto de que hace referencia la Estipulación Séptima, sin menoscabo de la renta devengada hasta el momento de la resolución, que sería plenamente exigible por la PROPIETARIA.»

xiii) El 21 de mayo de 2019 se obtuvo la pertinente autorización de Recursos Hídricos para llevar a cabo la implantación del restaurante y, el 28 de junio de 2019, Cálida Ibiza S.L. presentó la solicitud de licencia de obra y actividad de restaurante ante el Ayuntamiento de Ibiza, subsanada el 29 de julio de 2019. y el 16 de septiembre de 2019.

xiv) En fecha 2 de junio de 2020 se publicó en el BOIB la exposición pública de permisos de instalación por reforma puntual de actividad para la implantación de actividad permanente de restaurante.

xv) Entre tanto, dada la imposibilidad de iniciar la actividad de restauración en el 2019, por correo electrónico de 7 de marzo de 2019, Novikov Isla S.L. había interesado la ampliación del plazo del contrato hasta el 31 de octubre de 2030, si bien las partes no llegaron a un acuerdo, y, en abril de 2019, conforme a lo pactado, abonó la cantidad de 75.000 € más IVA, correspondiente al primer plazo de la renta de 2019.

xvi) Por burofax de fecha 9 de septiembre de 2019, entregado el 13 de septiembre, la arrendataria invocó la nulidad del contrato por error en el consentimiento, y, subsidiariamente, la resolución del contrato por incumplimiento grave por parte de la arrendadora, la cual a medio de requerimiento notarial reclamó el pago del segundo plazo de la renta, por importe de 75.000 € más IVA, y, por burofax de fecha 11 de noviembre de 2019 comunicó la resolución del contrato con efectos desde la referida fecha alegando el incumplimiento por parte de Novikov de las obligaciones de pago asumidas.

3.-En el procedimiento que nos ocupa, Novikov Isla S.L. presenta demanda de juicio ordinario, fechada el 17 de diciembre de 2019 y en la que ejercita frente a Cálida Ibiza S.L., con carácter principal y al amparo de los arts. 1261 y ss. del Código Civil, una acción de nulidad del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre las partes, y, subsidiariamente, con base en los arts. 1089 y ss., 1124 y 1254 y ss. del Código Civil, una acción de resolución del mencionado contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, que se cuantifican en 140.750 € (renta más fianza), más intereses.

En concreto, la demandante interesa que se dicte sentencia en virtud de la cual se declare:

«1º.- LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, por existencia de error invalidante del consentimiento, y en consecuencia, se condene a la entidad demandada a restituir recíprocamente las prestaciones y cantidades entregadas, debiendo abonar la entidad demandada a la actora las cantidades percibidas de NOVENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (90.750.-€) en concepto de renta y CINCUENTA MIL EUROS (50.000.-€) en concepto de fianza, en total CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€), más los intereses legales.

»2º.- Subsidiariamente, y en el supuesto de no acogerse a la anterior petición, interesa se declare que la entidad CALIDA IBIZA, S.A. ha incumplido las obligaciones contractuales que le incumbían en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 21 de Diciembre de 2018 suscrito entre las partes, al arrendar como local un espacio vacío que física y jurídicamente carecía de dicha consideración sin disponer de la preceptiva licencia de obra para su implantación, y en consecuencia, se declare haber lugar a la resolución de dicho contrato y se condene a la entidad CALIDA IBIZA, S.A. a estar y pasar por dicha declaración y a indemnizar a la actora los daños y perjuicios causados, en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€) correspondiente al importe total de las cantidades en su día satisfechas y entregadas por mi mandante en concepto de renta y fianza, más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de su reclamación extrajudicial o subsidiariamente desde la interposición de la presente demanda.»

Resumidamente, Novikov Isla S.L. alega que el 21 de diciembre de 2018 firmó el contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, con el convencimiento de que estaba alquilando un local, tal y como se describía en el contrato y como anunciaba la arrendadora en la fachada del mismo, y con la certeza de que el 31 de diciembre de 2018 podría disponer del mismo y solicitar las licencias para iniciar las obras de adecuación del interior, lo cual no fue posible, puesto que ninguna obra se pudo (ni se puede) realizar hasta la fecha, por la inexistencia del local arrendado. De este modo, la firma del contrato por parte de la arrendataria se realizó con error esencial excusable en el consentimiento, es decir, con un falso conocimiento de la realidad.

De forma subsidiaria, se insta la resolución del contrato por incumplimiento unilateral por parte la arrendadora de las obligaciones establecidas en el contrato, y, en particular, porque:

- No ha entregado el objeto del contrato en las condiciones establecidas en el mismo, esto es, no ha entregado la posesión del local.

- En el contrato se comprometió a dejar libre y expedito el local a 31 de diciembre de 2018, disponible para iniciar las obras de adecuación en el mismo, y como se certificó por el Ayuntamiento de Ibiza, «ni siquiera se pueden iniciar las obras de adecuación en el OBJETO contractual en la actualidad, y ello, no por un retraso atribuible a la Administración, sino porque no fue hasta Julio de 2019 cuando la arrendadora (ahora demandada) solicitó la Licencia de Obras de implantación del Local, lo cual supone un incumplimiento claro tanto de la entrega del LOCAL que no se produjo, como del objeto contractual, que no era el que la arrendadora indicaba en el contrato».

4.-La demandada Cálida Ibiza S.L. se opone a la demanda y solicita su desestimación. A su vez, formula demanda reconvencional, en la que ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y reclamación de la renta que dice adeudada.

Sucintamente, la oposición se basa en que (i) el contrato fue negociado y consensuado entre las partes; (ii) la actora conocía la situación física, legal y administrativa del local; (iii) no hay causa de nulidad por no existir error, ni ser esencial ni inexcusable; (iv) a efectos dialécticos, de existir error por parte de la demandante, habría quedado subsanado por su comportamiento posterior; y (v) en cuanto a la acción subsidiaria, no procede la resolución al tratarse de un contrato ya extinguido y no haber incumplido ninguna obligación contractual, siendo responsabilidad de Novikov la obtención de las pertinentes licencias.

Respecto a la demanda reconvencional, la reconviniente solicita la resolución de contrato por incumplimiento por parte de Novilkov Isla S.L. de su obligación de pago de la renta correspondiente al segundo plazo, reclamando dicho importe con los intereses de demora pactados, con aplicación de la fianza en su día entregada, y ello desde la fecha de requerimiento notarial. Así, postula:

«1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standing" (uso distinto al de vivienda) con efectos a fecha 11 de noviembre de 2019.

»2. Se declare que NOVIKOV ISLA S.L. adeuda a "CÁLIDA IBIZA S.A." 107.175 euros (90.750 + 16.425), más los intereses que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta el efectivo pago.

»3. Se declare el derecho de CÁLIDA IBIZA S.A." a aplicar el importe de la fianza por importe de 50.000 euros al pago de la referida deuda.

»4. Se declare por tanto que "NOVIKOV ISLA S.L." debe abonar a CÁLIDA IBIZA S.A. la cantidad de 57.175 €, más los intereses correspondientes desde la interposición de la presente demanda.

»5. Se condene a la entidad NOVIKOV ISLA S.L. a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

5.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención, acordando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y condenando a la demandante reconvenida en los términos interesados por la demandada reconviniente.

La sentencia analiza la prueba practicada, a la luz de la cual considera acreditado:

«[...] la entidad NOVIKOV ISLA, S.L. fue conocedora de la realidad física y jurídica relativa al local arrendado tanto antes de la firma del mismo como con posterioridad - dentro del plazo habilitado en el propio contrato para la resolución contractual establecido en las cláusulas tercera y novena del contrato-:

»Este hecho se acredita, en primer lugar, por la relación de comunicaciones mantenidas entre representantes de ambas entidades. [...]

»De la lectura de esta relación de comunicaciones confirmada por las declaraciones testificales de los intervinientes y remitentes se estima acreditado que la parte demandante tuvo un conocimiento cabal de las circunstancias que envolvían la realidad física y jurídica del local arrendado conociendo el hecho que hasta que no se emitiera por parte de recursos hídricos la pertinente licencia no podría implantarse el local, ni con ello la obtención de las licencias de obra y de actividad.

»Si bien es cierto que se cuentan con algunos mails del Sr. Cornelio comunicando ?que el escenario relativo al local que se han encontrado es muy distinto al programado? no es menos cierto que se decide por parte de la entidad demandante con el mantenimiento de la relación arrendaticia.

»Así obran acreditadas dos circunstancias posteriores que vendrían a confirmar la voluntad de la demandante del mantenimiento contractual y por tanto no podría ampararse en un error inexcusable del mismo al tiempo de la contratación, por la propia confirmación posterior de seguir con el cumplimiento contractual y sus efectos, a saber, que en abril de 2019 por la actora se abonó la fianza y el primer mes de rentas pactados (documento 8 de la contestación a la demanda) así como solicitud de novación por ampliación de meses del contrato de arrendamiento (documento 25).

»Es decir, cuando se produce por parte de la actora las transferencias en cumplimiento de sus obligaciones adquiridas por el contrato resulta plenamente acreditado por la relación de comunicaciones que la demandante tenía absoluto y pleno conocimiento de la situación del local, por lo que no puede estimarse la acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento una vez desvirtuada la inexistencia de vicio alguno por ser plena conocedora la demandante de los extremos del local objeto de disputa.

»Es más, mediante el documento 25 de la contestación, como se dice consta una solicitud de novación contractual propuesta por la actora a la demandada siendo que se acreditaría que, conociendo este extremo del local se solicitaría la ampliación un periodo más de arrendamiento.»

En consecuencia, al no apreciar un error invalidante en el consentimiento, la sentencia descarta la acción principal de nulidad y pasa a examinar la acción subsidiaria de resolución, que desestima igualmente por no haberse acreditado incumplimiento alguno por parte de la arrendadora, puesto que, primero, el contrato no habla de la entrega íntegra del local, sino de una parte del mismo, lo que no podría suponer en ningún caso el incumplimiento aducido por la demandante relativo a la falta de entrega del local en su integridad, y. segundo, la actora conocía las circunstancias que asistían a dicho local, pese a lo cual confirmó su voluntad de continuar con el contrato y sus efectos, por lo que no procedería estimar la resolución contractual por los supuestos incumplimientos aceptados tácitamente por la demandante. Ello al margen de que en el propio contrato se habrían establecido mecanismos para que la actora, ante la falta de licencias pertinentes, pudiera ejercitar una resolución contractual en plazo determinado con los efectos también determinados contractualmente.

A continuación, la sentencia aborda la demanda reconvencional, que estima al desprenderse del contrato la obligación de pago y no ser hecho controvertido que la arrendataria no abonó el segundo de los plazos pactados en relación con la renta del año 2019, sin que se haya acreditado incumplimiento alguno por parte de la reconviniente Cálida Ibiza S.L.

6.-La demandante Novikov Isla S.L. formula recurso de apelación, que es estimado por la Audiencia.

La Audiencia comparte la valoración probatoria y la conclusión alcanzada en primera instancia respecto a la inexistencia de error del consentimiento en la demandante. Entre otros extremos, explica:

«Al firmar el contrato se conocía la situación del local y se aceptó. Hasta tal punto era así, que la propia actora, a través de su letrada, cuando le fue remitido el 21 de diciembre el contrato para su firma, contesta el 27 diciembre interesando unas modificaciones y notificando que no ejercerá la actividad de restaurante en 2019." Iniciará las obras de adecuación en septiembre de 2019 y si dispone de todas las licencias necesarias a fecha de 21 de diciembre de 2019, abrirá al público en mayo de 2020 para la temporada de verano de ese año." En consonancia con lo que se había consensuado en el contrato.

»No puede darse pábulo a la afirmación que hace la apelante de que fue después de firmar el contrato, y al cambiar de opinión y decidir que iba a explotar el restaurante en la temporada de 2019 encargó a un equipo de ingenieros, arquitectos, decoradores y abogados para que se ocupasen de la tramitación y obtención de las Licencias de Actividad de Restaurante, y se lo comunicó a la propiedad, cuando esta le informó de la verdadera situación del local , y realizó gestiones en el Ayuntamiento verificando que el local no existía.

»Y ello por cuanto antes de firmar el contrato, que se insiste, fue fruto en su redacción del consenso entre las partes, contó con asesoramiento jurídico y técnico, y se suscribió conociendo la realidad existente a fecha de su firma. No puede ahora escudarse en que dichas averiguaciones no se realizaron anteriormente por la confianza plena y el crédito que le suponía la arrendadora. Ni pretender al socaire del cambio en el órgano de administración y de asesores jurídicos y técnicos, hacer valer un vicio en la formación de su voluntad al tiempo de contratar, que no se acredita hubiera.»

Igualmente, la Audiencia asume la interpretación de la instancia para descartar la existencia de incumplimiento por la parte arrendadora: se conocía el estado físico del local a la fecha de la firma del contrato y la situación de las licencias, y se consintió. En este sentido, razona:

«Aprecia la Sala que pueden encontrarse en el mismo estipulaciones que pueden inducir a confusión, o cierta contradicción, como es la cláusula tercera relativa la entrega del local: estaría expedito a 31 de diciembre de 2018 a excepción de las obras de la fachada principal; que se pudieran iniciar las obras de instalación en 2018. O la cláusula novena donde dice que la propietaria ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas las licencias de obra y actividad del restaurante, cuando en el expositivo I dice : La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración.

»Pero el que la realidad no obedeciese en parte a lo estipulado, en ningún caso constituye incumplimiento imputable a la arrendadora por cuanto la redacción del contrato, más o menos afortunada, corresponde a las propias partes, y estas conocían, como se ha dicho, la verdadera situación del local y sus licencias.»

No obstante, pese a rechazar las causas de incumplimiento alegadas por la demandante, seguidamente la Audiencia afirma:

«Ahora bien, aunque no pueda hablarse propiamente de incumplimiento por parte de la arrendadora, lo cierto es que el contrato preveía como causa de resolución a instancia de la arrendataria en su estipulación décimo sexta:

»c) En todo caso serán causas que facultarán a la ARRENDATARIA para instar la resolución de pleno derecho del contrato, las siguientes:

»- [...] El supuesto previsto en la Estipulación Novena, en que los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato. En tal caso las partes de mutuo acuerdo convienen en la resolución automática de pleno derecho del presente contrato, dejando el mismo sin efecto o valor alguno, asumiendo expresamente la PROPIETARIA la obligación de devolver a la ARRENDATARIA la cantidad entregada en concepto de Fianza a la que hace referencia la Estipulación Séptima.

»Y se dio el supuesto previsto: las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato. Así lo reconoce la apelada.

»Cabe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación, aunque los efectos no pueden ser los pretendidos por la apelante, restitución de la totalidad de las cantidades entregadas, sino lo previsto en el contrato: la cantidad entregada en concepto de fianza.»

Y a continuación, con respecto a la demanda reconvencional que había sido estimada en la instancia, manifiesta:

«Creemos que en este punto ha de darse la razón [a] la apelante que sostiene que el abono de la factura correspondiente a la segunda parte de pago de la renta no le era exigible en la medida en que ya habría comunicado su voluntad de dar por finalizado el contrato.

»Y así es, la comunicación se hizo por primera vez el 11 de septiembre de 2019 y fue recibida por CÁLIDA el 13 de septiembre, mientras que el pago de la renta debía hacerse dentro de los primeros 15 días del mes de septiembre, lo que incluía la posibilidad de hacerlo hasta el mismo día 15, por lo que no es aceptable el argumento de la apelada de que el devengo de la renta se produjo antes de la comunicación.»

7.-La parte demandada Cálida Ibiza S.L. interpone recurso de casación, que se fundamenta en dos motivos.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento de los motivos.

1.-En el primero de los motivos, formulado al amparo del art. 477.2 LEC, se denuncia la infracción del art. 218.1 LEC y la oposición a la doctrina jurisprudencial recaída en su interpretación.

En el desarrollo del recurso se argumenta que la sentencia recurrida incurre en incongruencia extra petitum al declarar el contrato controvertido resuelto por una causa distinta a las que conformaron la causa petendi de la demanda, puesto que, a pesar de declarar expresamente que (i) no concurre vicio en el consentimiento en relación con la acción principal de nulidad contractual, y (ii) no concurre incumplimiento de Cálida Ibiza S.L. en relación con la acción subsidiaria de resolución por incumplimiento contractual, se acuerda la resolución contractual instada por la demandante, con base en la no obtención de las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el local arrendado, cuando esta causa de resolución no ha sido alegada por ninguna de las partes, con la consiguiente indefensión para la recurrente.

2.-En el segundo motivo, planteado al amparo del art. 477.1 LEC se alega la vulneración del art. 410 LEC y la doctrina jurisprudencial sentada en su interpretación.

Concretamente, la recurrente aduce que la sentencia recurrida incurre en infracción de la litispendencia y sus efectos al declarar la resolución del contrato controvertido sobre la base de un motivo que no existía al tiempo de la interposición de la demanda (ni en el momento anterior de la comunicación resolutoria que por vía de pretensión declarativa se pretende confirmar), a saber, declara resuelto el contrato sobre la base de la no obtención de unas licencias transcurridos doce meses desde la celebración del contrato, cuando la actora da por terminado el contrato e interpone la demanda antes de que hubieran transcurrido dicho período.

TERCERO.- Decisión de la sala. Doctrina sobre el deber de congruencia. Estimación.

1.-El art. 218 apartado 1 LEC positiviza en sus dos primeros párrafos el deber de congruencia de las resoluciones judiciales, como expresión, entre otras, del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ex art. 24.1 CE:

«1. Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

»Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate».

2.-Sobre el deber de congruencia nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones. Así, en las sentencias 135/2025, de 27 de enero, 42/2026, de 20 de enero, 383/2026, de 10 de marzo, y 873/2026, de 4 de junio, se resume la doctrina jurisprudencial establecida sobre el deber de congruencia, con cita de otras resoluciones, en estos términos:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre; 129/2025, de 27 de enero y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras muchas).

»En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita),se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita o incongruencia por omisión); por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre; 526/2020, de 14 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 364/2022, de 4 de mayo; 511/2023, de 18 de abril; 380/2024, de 14 de marzo; 129/2025, de 27 de enero y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras muchas)».

3.-La sentencia 383/2026, de 10 de marzo, antes citada, profundiza además en la dimensión constitucional del principio de congruencia:

«La obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente los mecanismos de defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero; 207/2022, de 15 de marzo, 509/2022, de 28 de junio; 380/2024, de 14 de marzo; y 1387/2025, de 7 de octubre, entre otras).

»En definitiva, tal y como expusimos en la STS 1387/2025, de 7 de octubre:

»"En el panorama expuesto, la congruencia se configura como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues deviene indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso"».

4.-Por su parte, la sentencia 652/2022, de 11 de octubre, abunda en el concreto aspecto de la incongruencia extra petita, por apartamiento de la causa de pedir:

«1.- La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( art. 399.1 LEC) y la sentencia que le pone fin ( art. 206.1.3ª LEC) , de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional. La congruencia exige pues una necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre; 233/2019, de 23 de abril; 640/2019, de 26 de noviembre y 31/2020, de 21 de enero).

»2.- Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta sala (por todas, las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre, y 31/2020, de 21 de enero), si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado.

»3.- En suma, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos (la causa de pedir), entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión solicitada ( sentencia de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia (por todas, sentencia 294/2012, de 18 de mayo).

»4.- En el caso, la Audiencia ha resuelto el recurso de apelación interpuesto por el demandado aplicando la jurisprudencia sobre la doctrina rebus sic stantibus que, en esencia, para los casos en que se produce una extraordinaria alteración de circunstancias fácticas sobrevenidas absolutamente imprevisibles para los contratantes que generen una excesiva onerosidad para una de las partes, autoriza a la revisión del contrato y, en último término, a su resolución ( sentencia 820/2012, de 17 de enero de 2013, y 455/2019, de 18 de julio). Al apreciar que no concurre en el caso el requisito de la absoluta imprevisibilidad para el comprador respecto de la resolución del convenio urbanístico que tenía suscrito con el Ayuntamiento y la falta de aprobación del plan general de ordenación urbana, con la consecuencia de la falta de clasificación del suelo como "urbanizable sectorizado" prevista en el contrato, concluye que procede desestimar la demanda. Al resolver en este sentido la Audiencia ha desenfocado el objeto de la litis, delimitado por el petitum de la demanda (que se concretaba en la resolución del contrato, no en su revisión), y por la causa de pedir (centrada fundamentalmente en la frustración de la causa del contrato al resultar inviable la finalidad o función económico-jurídica pretendida de ejecutar proyectos de promoción inmobiliaria mediante la urbanización y edificación de los terrenos comprados).

»Como declaró esta sala en la sentencia 91/2006, de 10 de febrero, con cita de otras anteriores:

»"la causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( sentencia de 3 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3191] ) [...].

»"La sentencia de 31 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9768) afirma que "doctrinalmente y con acierto se ha definido la causa de pedir, como aquella situación de hecho jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano judicial competente, la tutela jurídica solicitada. De dicha definición se desprende la existencia de los elementos, cuya identidad es precisa, como son a) un determinado "factum" y b) una determinada consecuencia jurídica en la que se subsumen los hechos".»

5.-Con relación a este último punto, es cierto que, como también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de abril), el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la fundamentación jurídica alegada por las partes, según se desprende del segundo párrafo del art. 218.1 LEC, antes transcrito.

Ahora bien, esta facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el límite de no alterar de la causa de pedir ( STC 9/1998, de 13 de enero, y las que en ellas se citan; y sentencias de esta sala 52/2018, de 1 de febrero, y 652/2022, de 11 de octubre).

Como ha declarado el Tribunal Constitucional, al resumir su doctrina sobre la incongruencia en la sentencia 9/1998, de 13 de enero:

«Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes. [...] También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia.»

En suma, el principio iura novit curia no permite al tribunal la aplicación de preceptos o doctrinas no invocados y que se refieren a una causa de pedir no esgrimida.

6.-En el supuesto enjuiciado, la Audiencia rechaza la acción de nulidad relativa por error en el consentimiento, así como la subsidiaria de resolución contractual por incumplimiento unilateral de la arrendadora, que eran las pretensiones formal y materialmente deducidas por la parte actora en su demanda.

Pero seguidamente declara la resolución del contrato por entender que concurre otra causa de resolución distinta de la invocada por la demandante y prevista en la estipulación décimo sexta del contrato, a saber, que «los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato», que es lo que ha sucedido en el presente caso, ya que las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato, por lo que [c]abe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación».

De este modo, aunque en principio la Audiencia da respuesta de manera correcta a las cuestiones suscitadas, sin solución de continuidad se autoplantea una acción, también de resolución contractual, pero fundada en un motivo distinto, cual es la no obtención de las licencias y autorizaciones administrativas, también prevista en el contrato, pero no invocada por ninguna de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, pese a lo cual estima la acción, resuelve el contrato y condena a la demandada al pago de la fianza.

Ello supone una alteración de la causa de pedir, contraria a la previsión normativa contenida en el art. 281.1 LEC, de forma que la fundamentación de la Audiencia está desconectada de la realidad de lo actuado y debatido en el proceso ( sentencias 180/2011, de 17 de marzo, 52/2018, de 1 de febrero, y 706/2021, de 19 de octubre), e incurre en el defecto de incongruencia denunciado en el motivo.

Procede, pues, estimar el primer motivo, sin que haya lugar a examinar el segundo.

7.- Consecuencias de la estimación del primer motivo del recurso.

La apreciación del defecto de incongruencia, y, consiguientemente, del primer motivo del recurso, determina la nulidad de la sentencia de apelación y la asunción de la instancia por esta sala.

Recordemos que la demandante Novikov recurrió en apelación la sentencia que desestimó la demanda y estimó de la reconvención. En esencia, la recurrente alegaba error en la valoración de la prueba respecto a la acreditación de la causa de nulidad, y, subsidiariamente, error en la valoración de la prueba en relación al incumplimiento contractual por parte de Cálida Ibiza S.A., así como la improcedencia de la estimación de la demanda reconvencional.

La revisión de la prueba practicada, y, en especial, de la documental (contrato celebrado entre las partes, correos electrónicos cruzados entre ambas a lo largo de los años 2008 y 2009, antes y después de la firma del contrato, las resoluciones administrativas aportadas y la solicitud de novación del contrato) y testifical (en particular, el testigo Sr. Juan Miguel), llevan a compartir en sus propios términos la valoración que se realiza en la sentencia de primera instancia y se confirma en grado de apelación.

En efecto, el examen de las actuaciones evidencia:

(i) La parte demandante tuvo absoluto conocimiento de las circunstancias que envolvían la realidad física y jurídica del local arrendado, y, en concreto, de las características del espacio arrendado, que tenía la condición o había sido calificado como «zona inundable» y que, por tanto, mientras no se emitiera por el departamento de Recursos Hídricos la pertinente autorización o informe favorable, no podrían solicitarse y obtenerse las licencias de obra y de actividad, ni, en consecuencia, disponer del local como tal, pese a lo cual, con plena conciencia de la situación y debidamente asesorada, desde el punto de vista jurídico como urbanístico, decidió suscribir el contrato, y, meses después, abonó la fianza y el primer plazo de la renta, lo que ratifica su plena conformidad y asunción de la situación existente, como por otra parte se desprende del hecho de que solicitara la novación del contrato a fin de ampliar el plazo de duración.

ii) La arrendadora demandada no incurrió en incumplimiento alguno, dado que, como se ha indicado y con independencia de la literalidad de la cláusula relativa a la entrega del local, lo cierto es que, al margen de que se habla de la entrega de parte del local y no de entrega íntegra, la actora era perfecta conocedora de circunstancias físicas y jurídicas que confluían en el mismo y, por ende, de la imposibilidad de iniciar obra alguna en tanto no se obtuviera la oportuna autorización de Recursos Hídricos que, a su vez, permitiera solicitar las preceptivas licencias a tales efectos.

En definitiva, como declaran las sentencias de primera instancia y de apelación, ni se aprecia error en el consentimiento en el que se funda la acción de nulidad, ni los concretos incumplimientos que se atribuyen a la arrendadora y con base en los cuales se interesa subsidiariamente la resolución del contrato. La demanda, pues, fue correctamente desestimada.

Asimismo, el rechazo de las dos acciones ejercitadas por la actora, principal y subsidiaria, implica que la comunicación de «su voluntad de dar por finalizado el contrato» por tratarse de un contrato nulo y, en su defecto, por incumplimiento de la arrendadora, carezca de eficacia alguna, al margen de que se realizó dos meses antes de que transcurriera el plazo de doce meses fijados por las partes en el contrato. Por consiguiente, procede dejar sin efecto dicho pronunciamiento, dada su vinculación con el primero, y, asumiendo la instancia, confirmar la decisión adoptada por el Juzgado a quo sobre la demanda reconvencional.

CUARTO.- Costas y depósito.

1.-No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado; en la medida que la estimación comporta la desestimación del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas causadas por el mismo, todo ello de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC.

2.-La estimación del recurso de casación y consiguiente desestimación del recurso de apelación determina la devolución del depósito constituido para la interposición del primero y la pérdida del constituido para el planteamiento del primero, con arreglo a la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial. 1.-