Sentencia Civil 32/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5435/2021 de 20 de enero del 2026

PRIMERO.-Los presentes recursos se interponen en un litigio promovido por siete adquirentes (de cinco viviendas) de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para confirmar la desestimación de la demanda, la controversia en casación se reduce a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Severiano firmó un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 33 de la demanda) en el que manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

En esa misma fecha, tanto D. Ovidio como el matrimonio formado por D. Luis Manuel y D.ª Catalina suscribieron sendos documentos del mismo tipo, cada uno de ellos sobre una vivienda de la referida promotora y promoción (docs. 48 y 64 de la demanda).

El 26 de diciembre de 2013 suscribieron su contrato con la cooperativa D. Hermenegildo y D.ª Ana María (doc. 16 de la demanda).

El 26 de junio de 2014 lo hizo D.ª Micaela (doc. 3 de la demanda).

Del contenido común a los contratos cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda ... obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L., (identificada en el documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011, en adelante Edimed), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank, S.A., (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[...] que las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa según el siguiente desglose:

- El Sr. Severiano anticipó un total de 14.656,30 euros (doc. 47 de la demanda), 1.000 euros el día 9 de agosto de 2013, mediante ingreso por ventanilla en el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 35 de la demanda), 9.500,70 euros el día 11 de octubre de 2013, mediante un ingreso por ventanilla en el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 36 de la demanda) y 4.155,60 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 415,56 euros cada uno (docs. 37 a 46 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

- El Sr. Ovidio anticipó un total de 17.656,30 euros, 3.000 euros el día 9 de noviembre de 2012, mediante ingreso por ventanilla en una cuenta de Edimed, en el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 50 de la demanda), 1.000 euros el día 5 de septiembre de 2013, mediante un ingreso por ventanilla en una cuenta de Edimed, el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 51 de la demanda), 9.500,70 euros el día 4 de octubre de 2013, mediante transferencia a una cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM001 en el que se indicó «entrada inicial. Ovidio» (doc. 52 de la demanda), y 4.155,60 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 415,56 euros cada uno (docs. 53 a 62 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM002. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

- El Sr. Luis Manuel y la Sra. Catalina anticiparon un total de 17.285,88 euros (doc. 71 de la demanda), 1.000 euros el día 30 de agosto de 2013, mediante transferencia bancaria (doc. 66 de la demanda), 15.137 euros el día 17 de enero de 2014, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM001, en la que por el banco del ordenante se hizo constar el nombre de este y como concepto únicamente «entrada inicial parcela» (doc. 67 de la demanda), y 1.148,88 euros desde el 7 de mayo de 2014 al 7 de julio de 2014, mediante tres recibos (uno por mes) por un importe de 382,96 euros cada uno (docs. 68 a 70 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como emisor/acreedor de los recibos a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

- El Sr. Hermenegildo y la Sra. Ana María anticiparon un total de 15.466 euros (doc. 31 y 32 de la demanda), 1.000 euros el día 13 de enero de 2014, 1.100 euros el día 10 de febrero de 2014, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM001, en la que por el banco del ordenante se hizo constar el nombre de este y como concepto únicamente «entrada inicial Portal 3» (doc. 19 de la demanda), 8.636 euros el 10 de febrero de 2014, mediante transferencia a la misma cuenta, indicándose en el concepto «pago extra portal», y 1.100 euros el 13 de agosto de 2014 y 3.630 euros desde el 7 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 363 euros cada uno (docs. 20 a 30 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa. En los justificantes expedidos por el banco pagador se identificaba como emisor/acreedor de los recibos a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda», salvo en el recibo de 13 de agosto de 2014, que se indicó «pago extra julio».

- La Sra. Micaela anticipó un total de 13.094,03 euros (doc. 15 de la demanda), 9.445,70 euros el día 11 de julio de 2014, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM001 (doc. 5 de la demanda), indicándose como concepto «Ingreso a cooperativa», y 3.651,34 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante nueve recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 6 a 14 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM002. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

1.4. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.5. La construcción de la promoción no llegó ni tan siquiera a iniciarse.

2.Al no haber recuperado sus aportaciones, a finales de febrero de 2017 los referidos siete cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran dichas aportaciones en cuentas de la cooperativa promotora sin exigir que su devolución estuviera debidamente garantizada, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos, con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha de la demanda, y al pago de las costas. En concreto, la Sra. Micaela reclamaba un principal de 13.094,03 euros, los Sres. Hermenegildo y Ana María un principal de 15.466 euros, el Sr. Severiano un principal de 14.456,30 euros, el Sr. Ovidio un principal de 14.856,30 euros (menos de los 17.656,30 euros que resultaban de los justificantes bancarios aportados con la demanda) y los Sres. Luis Manuel y Catalina un principal de 17.285,88 euros.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes del litigio resuelto por la citada sentencia 634/2025 (toda vez que su abogada era la misma), es decir, que siendo los demandantes cesionarios de viviendas amparadas por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968, al haber fracasado el proyecto, en ausencia de garantías, el banco demandado debía responder con base en el citado art. 1-2.ª, puesto que todas las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco aceptó los ingresos sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada pese a que pudo conocer el concepto al que respondían dichos ingresos por su relación con la cooperativa, porque «se postuló como avalista», llegando a expedir avales individuales antes de la constitución de la cooperativa, porque negoció financiar la promoción -siendo la imagen de dicha entidad como entidad financiadora de la promoción la que aparecía en la oferta publicitaria y en la valla ubicada en la propia parcela- y, en fin, porque elaboró el documento estandarizado que se entregaba a los cooperativistas para que estos hicieran los ingresos y se encargó de gestionar el cobro de los recibos a través del «SERVICIO DE LÍNEA ABIERTA» (hecho tercero de la demanda, págs. 13 a 15 de las actuaciones de primera instancia).

3.El banco se opuso a la demanda por razones en gran parte similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias sobre esta misma cooperativa y promoción (toda vez que en todos los casos la dirección letrada de Caixabank correspondió al mismo abogado), entre ellas, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso y, en cualquier caso, porque el banco no pudo controlar los ingresos. En concreto alegó, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa que además estaba destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, lo que conforme al art. 1 de dicha ley las excluía expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que tampoco los demandantes habían probado que las viviendas tuvieran una finalidad residencial; (iii) que ni los demandantes habían probado que todas las aportaciones se ingresaran en una cuenta de la cooperativa (ya que algunas se hicieron en cuentas de otras entidades), lo que conllevaba pluspetición (como ejemplo se decía que las cantidades de 2.800 y 1.000 euros que reclamaba el Sr. Luis Manuel no fueron entregadas la cooperativa sino a otras sociedades sin relación con la promoción, o que los Sres. Hermenegildo y Ana María reclamaban una cantidad que en realidad se entregó a Edimed), ni en todo caso las aportaciones ingresadas en Caixabank estaban cubiertas por dicha ley, dado que no se hicieron en cuenta especial sino en cuentas corrientes ordinarias, que se abrieron por la cooperativa «en constitución» con carácter previo a toda actividad de la promoción; (iv) que Caixabank no pudo asociar los ingresos con anticipos a cuenta del precio de las viviendas promovidas por la cooperativa ya que el banco «no participaba en la promoción», no abrió la cuenta especial exigida por la Ley 57/1968 y no conoció de la existencia de tales ingresos hasta la presentación de la demanda, sin que, por la forma en que se hicieron, pudiera por tanto controlarlos, ya que no constaba que se hubiera indicado el concepto de cada pago, «ni la exactitud de su destino» (párrafos 31.11 a 31.13, pág. 7 de la contestación); y (v) que por todo ello, en el hipotético caso de que se condenara al banco, los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación al banco, hecha con la demanda.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por considerar aplicable el criterio que siguió la SAP Madrid, 13.ª, de 27 de mayo de 2020, con remisión a la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por nuestra sentencia 498/2024), consistente en que la Ley 57/1968 no era aplicable a esta promoción por ser la cooperativa titular únicamente de un derecho de superficie y estar las viviendas destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de los demandantes y confirmó íntegramente la sentencia apelada, aunque sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Razona, en síntesis, que si bien sobre esta misma cooperativa y promoción existe jurisprudencia contradictoria entre secciones de la misma Audiencia Provincial de Madrid, debe estarse al criterio contrario a la aplicación de la Ley 57/1968 seguido por las SSAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, y 13.ª, de 27 de mayo y 3 de diciembre de 2020 ( esta última fue la recurrida en el caso de nuestra sentencia 771/2025), por cuanto que las viviendas no estaban destinadas a su adquisición en propiedad sino que iban a ser destinadas a su arrendamiento. Por tanto, como en los otros casos sobre viviendas de esta promoción, tampoco en el presente caso el tribunal sentenciador examinó las demás cuestiones planteadas en el litigio, en particular, si concurren los requisitos del art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia para responsabilizar a Caixabank.

6.Contra dicha sentencia los demandantes-apelantes interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal, por error en la valoración de la prueba, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque las viviendas litigiosas no estuvieran destinadas a ser entregadas a los demandantes en propiedad, y que concurren los requisitos legal y jurisprudencialmente exigibles para responsabilizar a Caixabank como receptora de las aportaciones.

7.El banco ha pedido la desestimación de los recursos por causas tanto de inadmisión como de fondo. Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1330/2025, de 29 de septiembre, 1184/2025, de 21 de julio, y 1147/2025, de 15 de julio, todas en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.-Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso de casación sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

Recurso extraordinario por infracción procesal

TERCERO.-El recurso se articula en dos motivos, ambos formulados al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, por valoración errónea de la prueba por el tribunal de apelación.

En el motivo primero se cita como infringido el art. 24 de la Constitución y lo que se argumenta, resumidamente, es que se ha valorado erróneamente la prueba documental al prescindirse de su literalidad, y que ese «error de comprensión» ha dado lugar a la indebida exclusión de los demandantes del ámbito tuitivo de la Ley 57/1968.

El motivo segundo se funda también en infracción del art. 24 de la Constitución y lo que se alega, en síntesis, es que la sentencia recurrida ha concluido que las viviendas estaban destinadas a una finalidad no residencial obviando la presunción iuris et de iureque, según la parte recurrente, contiene el art. 114.1 de la Ley 4/1999 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, sobre la finalidad residencial de los cesionarios de viviendas en régimen de cooperativa, presunción que, según los recurrentes, «limita la facultad valorativa del Juzgador prohibiendo el despliegue de toda la prueba que contradiga la base de la presunción legal».

El banco recurrido se ha opuesto al recurso porque a su juicio la sentencia recurrida no incurre en las infracciones invocadas, en cuanto al primer motivo, porque el tribunal sentenciador valoró adecuadamente los documentos y por ser intención de la parte recurrente omitir aquellos que le perjudican, y en cuanto al segundo motivo, porque no existe tal presunción legal sobre la finalidad residencial.

CUARTO.-El recurso debe ser desestimado porque, además de incurrir ambos motivos en el grave defecto de formulación consistente en citar únicamente como infringido el art. 24 de la Constitución, sin mayor concreción -es decir, sin identificar con precisión en qué consiste la supuesta indefensión material- y, por tanto, en el defecto de no citar como infringida ninguna norma de prueba (p.ej. sentencia 1320/2025, de 29 de septiembre, con cita de las sentencias 1101/2024, de 15 de julio, 132/2024, de 5 de febrero, y 3/2024, de 8 de enero), también acontece que lo que plantea la parte recurrente no es una cuestión procesal que tenga que ver con la valoración probatoria, sino una cuestión jurídico-sustantiva (referente a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados) ajena al ámbito del recurso por infracción procesal (p.ej. la citada sentencia 1320/2025, con cita de las sentencias 520/2021, de 12 de julio, y 43/2021, de 2 de febrero), pues se discrepa de la consecuencia jurídica que extrae la Audiencia Provincial del material probatorio del que forma parte la documentación contractual, consistente en considerar que los demandantes no son cesionarios de viviendas incluidos en el ámbito de protección de la Ley 57/1968, discrepancia que, más allá de plantearse desde las propias conclusiones fácticas y jurídicas de la parte recurrente sobre cómo se han de valorar las pruebas o, incluso, cómo se han de interpretar los documentos contractuales, es una cuestión que no tiene que ver propiamente con el juicio fáctico revisable a través del recurso por infracción procesal, sino con el jurídico, tratándose en suma de la misma controversia en torno a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 al caso que la recurrente plantea debidamente en casación.

Recurso de casación

QUINTO.-Entrando en el fondo, los dos motivos deben ser estimados porque la decisión de la sentencia recurrida de excluir las viviendas de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968, por razón de considerar que lo adquirido por los demandantes era solo un derecho de arrendamiento, es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina (y en contra de lo argumentado por el banco):

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras);

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión suscrito por cada parte adquirente, los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo"», tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» por importes tan elevados.

SEXTO.-Como reiteramos en la sentencia 771/2025, la estimación del recurso de casación conlleva que esta sala, en funciones de instancia, deba examinar las demás cuestiones no resueltas por la sentencia recurrida que integraron el objeto de debate, en concreto, si concurren en este caso los requisitos del art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia para responsabilizar al banco como receptor de las cantidades anticipadas por los cooperativistas-demandantes a la promotora a cuenta del precio de las respectivas viviendas.

A este respecto basta recordar que desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, la jurisprudencia viene reiterando (entre las más recientes, p.ej. sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 1320/2025, 1332/2025 y 1331/2025, las tres de 29 de septiembre) que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma; que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito; que a estos efectos lo determinante es si la entidad de crédito receptora conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas; y en fin, que «no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora"».

Además, la jurisprudencia ha matizado que la Ley 57/1968 no es aplicable a las sociedades mercantiles (p.ej. sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo) y, relacionado con esto, que no cabe responsabilizar al banco por incumplir su deber de control cuando los ingresos no se hacen por los compradores o cooperativistas adquirentes ni por la promotora sino por un tercero, una sociedad limitada (p.ej. 1452/2025, de 20 de octubre, 1332/2025 y 1330/2025, las dos de 29 de septiembre).

Sobre el comienzo del devengo del interés legal, conforme a la consolidada jurisprudencia de esta sala contenida, p.ej. en las citadas sentencias 771/2025, 634/2025 y 498/2024, y en las más recientes 1144/2025, de 15 de julio, y 959/2025, de 17 de junio, los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, porque se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

SÉPTIMO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso determina la procedencia de estimar el recurso de apelación, para estimar la demanda, pero solo en parte. Las razones que sustentan esta decisión son las siguientes:

1.ª) En cuanto al principal respectivamente reclamado, en este caso consta que el banco cuestionó su condición de receptor de las aportaciones en todos y cada uno de los casos, así como que adujo tanto al contestar a la demanda como al oponerse al recurso de apelación su incapacidad de control sobre aquellas que admitió haber sido ingresadas en Caixabank.

Como se indicó en el resumen de antecedentes, existe prueba documental acreditativa de que la mayor parte de las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en cuentas de la cooperativa en Caixabank, concurriendo en este caso circunstancias semejantes a las que llevaron a las citadas tres sentencias sobre esta misma promoción a inferir que el Caixabank pudo conocer, y por tanto controlar, los ingresos, fundamentalmente, por lo que respecta a los pagos mensuales, en tanto que los recibos se emitieron por el banco receptor por orden de la cooperativa.

Sin embargo, determinadas aportaciones, o bien no consta que se ingresaran en Caixabank, o bien de la documentación aportada no cabe inferir, como juicio de valoración jurídica ajustado a la jurisprudencia expuesta, que Caixabank supiera o debiera saber que eran aportaciones a cuenta del precio de viviendas en construcción, lo que excluye la responsabilidad de Caixabank respecto de esas concretas aportaciones.

Así:

- En el caso del Sr. Severiano, frente a los 14.656,30 euros reclamados, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a los 4.155,60 euros satisfechos mediante los recibos mensuales, pues el resto de aportaciones una de 1.000 euros y otra de 9.500,70 euros) se hicieron mediante imposiciones en efectivo por ventanilla, sin que el pagador hiciera la menor indicación sobre el concepto al que respondían esos pagos.

- En el caso del Sr. Ovidio, frente a los 14.856,30 euros que reclama, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a la cantidad total de 13.656,30 euros, suma de los 4.155,60 euros satisfechos mediante los recibos mensuales y de los 9.500,70 euros abonados mediante transferencia a la cuenta NUM001 de la cooperativa en Caixabank, ya que respecto de estos pagos concurren, en cuanto a la capacidad de controlarlos, circunstancias sustancialmente iguales a las de los casos analizados por las sentencias de esta sala antes referidas. En cambio, Caixabank no debe responder de los otros dos pagos, de 3.000 y 1.000 euros, ya que la documentación aportada (doc. 50 y 51 de la demanda) acredita que se trató de ingresos en una cuenta que no era de la cooperativa sino de Edimed. Incluso en el caso de que Edimed fuera mera intermediaria y efectivamente hubiera ingresado luego esas cantidades en Caixabank, este banco no estaría en disposición de saber que lo ingresado por Edimed se correspondía con aportaciones de cooperativistas.

- En el caso del Sr. Luis Manuel y la Sra. Catalina, frente a los 17.285,88 euros reclamados, Caixabank debe responder de un total de 16.285,88 euros, suma de los 15.137 euros de la transferencia a la cuenta NUM001 de la cooperativa en Caixabank y de los 1.148,88 euros abonados mediante los recibos, por las razones antes expuestas, pero debe quedar exenta de responsabilidad respecto de los 1.000 euros de la transferencia del día 30 de agosto de 2013, dado que en el justificante que se aporta (doc. 66 de la demanda), del banco pagador, no se hace mención alguna al concepto del pago ni los datos que figuran tienen suficiente entidad para para inferir que Caixabank estuvo en disposición de vincular ese pago con una entrega a cuenta del precio de una vivienda.

- En el caso del Sr. Hermenegildo y la Sra. Ana María, frente a los 15.466 euros reclamados, Caixabank debe responder de un total de 14.466 euros, suma de las dos transferencias a la cuenta NUM001 de la cooperativa en Caixabank (de 1.100 euros y 8.636 euros cada una), y de los recibos mensuales (uno de 1.100 euros y diez por un total de 3.630 euros), en todos estos casos, por las razones que venimos reiterando al respecto. Pero Caixabank debe quedar exenta de responsabilidad respecto de los 1.000 euros del pago del día 13 de enero de 2014, ya que solo se aporta prueba de que esa cantidad fue efectivamente satisfecha a la cooperativa (doc. 32 de la demanda, certificado expedido por la cooperativa admitiendo haber recibido el total de los 15.466 euros reclamados por estos cooperativistas), pero ninguna que acredite su ingreso en Caixabank y menos aún, que al hacerse dicho pago se indicara su concepto u otros datos que permitieran a Caixabank controlar dicho pago.

- Sin embargo, en el caso de la Sra. Micaela la responsabilidad de Caixabank sí debe alcanzar al total reclamado por esta cooperativista (es decir, a los 13.094,03 euros), por cuanto que todo lo pagado por ella se hizo, bien mediante transferencia a la citada cuenta NUM001, o mediante recibos mensuales emitidos por Caixabank.

Por tanto, se condena a Caixabank a pagar en concepto de principal las siguientes cantidades: 4.155,60 euros al Sr. Severiano, 13.656,30 euros al Sr. Ovidio, 16.285,88 euros al Sr. Luis Manuel y a la Sra. Catalina, 14.466 euros al Sr. Hermenegildo y a la Sra. Ana María, y 13.094,03 euros a la Sra. Micaela.

2.ª) En cuanto a los intereses remuneratorios de la Ley 57/1968, en contra de lo defendido por el banco, las cantidades aportadas de las que debe responder Caixabank devengan el interés legal desde la fecha de ingreso de cada anticipo y hasta su completo pago, por ser esto lo que se pidió en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia expuesta.

OCTAVO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer a la parte recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su desestimación.

Conforme al citado art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia, conforme con el referido art. 394.1 LEC procede imponer al banco demandado las causadas por las pretensiones formuladas por todos los demandantes a excepción del Sr. Severiano, dado que, respecto de este, la demanda no se estima íntegramente ni en lo sustancial, habida cuenta de importante diferencia cuantitativa que existe entre la cantidad reclamada por dicho cooperativista y la finalmente concedida (p.ej. sentencias 1144/2025, de 15 de julio, con cita de la 623/2021, de 22 de septiembre, ambas en casos de la Ley 57/1968).

NOVENO.-Conforme a la d. adicional 15.ª LOPJ, apdos. 8 y 9, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y que pierda el constituido para recurrir por infracción procesal.