Sentencia Civil 275/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1889/2021 de 20 de febrero del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica que plantea el recurso es si la obra de demolición no autorizada de la mayor parte del muro de la envolvente o cierre (fachada trasera) de un edificio en régimen de propiedad horizontal, llevada a cabo en dos locales, lo que ha permitido que se comuniquen y agrupen de hecho con una nave que pertenece a otras dos comunidades de propietarios diferentes, está amparada por la jurisprudencia de esta sala sobre la mayor flexibilidad de las alteraciones en las fachadas de locales comerciales. La respuesta será negativa y el recurso va a ser desestimado.

Para la resolución del recurso de casación debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados o no controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia.

1.La demandada es propietaria de dos locales comerciales situados en los bajos del edificio de la comunidad demandante, la correspondiente al edificio de la DIRECCION000 de Valencia, y también lo es en determinada proporción de los locales y de una nave industrial que forma parte de otra comunidad de propietarios, la correspondiente al edificio ubicado en la DIRECCION001. La parte lateral de dicha nave linda con la trasera del edificio del DIRECCION000 y, por otro viento, con otro edificio distinto sito en la DIRECCION002, si bien esta colindancia es ajena al litigio.

2.En el año 1984 la demandada realizó obras que afectaron a la fachada posterior del edificio del DIRECCION000 y que consistieron en demoler una parte de la envolvente de dicha fachada que servía a la vez como pared de cierre de los locales. Según el informe pericial presentado por la demanda, y no es un hecho controvertido, la demolición afectó a dos tercios de esa fachada trasera de cierre.

La fachada posterior estaba descrita en el proyecto de edificación con un elemento constructivo consistente en una fábrica de medio pie de 12 centímetros con un revestimiento de mortero o yeso interior y exterior de 1,5 centímetros, de modo que su espesor total era de 15 centímetros. Al derribar la mayor parte del muro de cierre, la demandada logró comunicar los locales con la nave ubicada en el DIRECCION001, formando un único inmueble. No se discute que en esa época los locales unidos a la nave se dedicaban a la actividad de concesionario de camiones Iveco. Esa actividad cesó en el año 1997, y con ocasión de ello, los huecos abiertos en la fachada posterior del edificio del DIRECCION000 quedaron tapados con planchas de pladur.

En el año 2017 se instaló en la nave del DIRECCION001 un negocio de taller mecánico y lavado de automóviles. Se eliminaron entonces las planchas de pladur, de forma que se comunicaron de nuevo los locales de los bajos de la comunidad demandante con la nave que forma parte de la comunidad de propietarios del DIRECCION001. Ni en 1984 ni en 2017 se recabó el consentimiento ni la autorización de la comunidad demandante.

3.Por la configuración de los locales y de la nave y la ubicación de la fachada afectada, situada en la parte trasera del edificio y sin visibilidad desde la vía pública ni desde los elementos privativos del edificio del DIRECCION000, la comunicación de los locales con la nave no pudo ser advertida por los órganos de la comunidad ni por los restantes comuneros. Con ocasión de las obras realizadas en 2017 y de la instalación de la actividad de taller y lavado de vehículos, se ha podido apreciar la existencia de esos huecos en la fachada posterior de ambos locales y su unión con la nave que integra la comunidad del DIRECCION001. En las fotografías aportadas con la demanda (documento 6) se aprecia la configuración y las dimensiones de los huecos. Uno de los locales se utiliza como vía de acceso, estacionamiento o salida de los vehículos que utilizan el servicio de taller o de lavado instalado en la nave, y el otro como acceso y como almacén de materiales del taller mecánico.

4.En la junta extraordinaria de la comunidad demandante celebrada el 30 de noviembre de 2017 se acordó la designación de un despacho de abogados para que requiriera a la propietaria y al inquilino de los locales para que reconstruyeran los cierres traseros del edificio y se abstuvieran de continuar con las obras hasta que quedaran repuestos los muros a su estado original. El requerimiento no fue atendido. En otra junta extraordinaria de 4 de enero de 2018 se acordó el cambio de defensa jurídica y se autorizó al presidente de la comunidad demandante para la realización de las gestiones necesarias y el ejercicio de acciones legales, así como requerir de nuevo a la demandada para la reposición de la fachada trasera.

5.La demandada no cumplió estos requerimientos, lo que motivó la interposición de la demanda que ha dado lugar a este procedimiento. En ella, con invocación de los arts. 7, 9 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se pidió que se declarara que el derribo del muro de la fachada posterior fue realizado de manera ilegal, sin contar con el conocimiento ni la autorización de la comunidad demandante, y que se condenara a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a reponer a su costa dicho muro de la fachada a su estado original.

6.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Centró la controversia en las repercusiones negativas que para la estructura del edificio pudiera tener la apertura de los huecos en la fachada posterior, dejando al margen los efectos de la actividad desarrollada en el espacio conjunto de la nave y los locales. Consideró de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la mayor flexibilidad con la que deben ser interpretadas las modificaciones de elementos comunes cuando se trata de obras que afectan a la fachada del edificio en la parte correspondiente a locales comerciales, entendió que no se perjudicaba la seguridad del edificio, ni su estructura general, ni los derechos de terceros y, por todo ello, desestimó la demanda con imposición a la demandante de las costas procesales.

7.La comunidad demandante interpuso recurso de apelación que fue estimado por la audiencia provincial. Partiendo de los mismos hechos acreditados en la sentencia de primera instancia, la Audiencia consideró que la obra realizada había afectado a la fachada posterior del edificio y que con ella se había logrado la comunicación de los locales de los bajos de la comunidad demandante con los locales de otros edificios constituidos como comunidades de propietarios diferentes (en referencia a la nave perteneciente a la comunidad de la DIRECCION001, y también a otra nave que forma parte de la comunidad de la DIRECCION002). Concluyó que la eliminación de la parte de la fachada trasera que permitió comunicar los locales con las naves pertenecientes a otras comunidades suponía una alteración del estado original de la edificación que necesitaba la autorización de la comunidad, por lo que al no haber sido obtenida la demanda debía ser estimada. En consecuencia, declaró que el derribo del muro había sido realizado sin contar con el consentimiento ni autorización de la comunidad demandante y condenó a la demandada a reponer a su costa dicho muro a su estado original, así como al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas en apelación.

8.La demandada ha interpuesto recurso de casación basado en un único motivo que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Recurso de casación

1.El recurso de casación se ha interpuesto al amparo del art. 477.2.3º LEC, en la redacción aplicable al caso, por el cauce del interés casacional que considera concurrente porque la sentencia recurrida infringe los arts. 9.1 y 17.6 de Ia Ley de Propiedad Horizontal, según la doctrina jurisprudencial sobre la exigencia de la unanimidad para la realización de obras por el propietario del local comercial que afectan a elementos comunes.

2.En su desarrollo, la recurrente sostiene que la sentencia impugnada vulnera los arts. 9.1, 7.1 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al exigir el consentimiento unánime de la junta de propietarios para la apertura de un hueco de comunicación entre un local comercial y una nave colindante, pese a tratarse de obras ejecutadas en la fachada posterior, sin visibilidad exterior y ubicadas en un local de planta baja.

Argumenta que tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación fijaron como hecho no controvertido que la intervención realizada por la demandada consistió en la apertura de un hueco en la parte posterior del local con el fin de comunicarlo con una nave de su propiedad, y que dichas obras no afectaban a la estructura ni a la seguridad del edificio ni a derechos de otros propietarios.

La recurrente invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo -cita las sentencias 553/2012, de 28 de septiembre, 196/2012, de 17 de enero, 737/2015, de 29 de diciembre, 158/2016, de 16 de marzo, 219/2016, de 7 de abril y 679/2020, de 15 de diciembre- que establece una interpretación flexible de las limitaciones de la LPH cuando se trata de locales comerciales, permitiendo determinadas obras que alteran la fachada siempre que no comprometan la seguridad, estructura o derechos de terceros. Señala que dicha doctrina diferencia entre las exigencias aplicables a las fachadas correspondientes a viviendas en plantas altas, de carácter más rígido, y aquellas situadas en locales comerciales de la planta baja, respecto de las cuales el estándar debe ser más flexible por la propia naturaleza de la actividad comercial que se desarrolla en ellos.

Añade que, conforme al art. 7.1 LPH, el único límite a la realización de este tipo de obras es que no se cause perjuicio a terceros o menoscabo a la seguridad del inmueble, circunstancias que -afirma- no concurren en el presente caso.

Finalmente, sostiene que la sentencia recurrida aplica de forma meramente literal la LPH, sin ponderar la doctrina jurisprudencial citada y sin tener en cuenta que las obras datan de 1984, lo que a su juicio justifica la casación de la resolución de apelación y la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial sobre la mayor flexibilidad de las alteraciones de la fachada que afectan a los locales comerciales. Límites. Inaplicación al caso, por alteración de la configuración general del edificio

1.El recurso de casación va a ser desestimado porque, como reconoce la recurrente, los arts. 7, 9, y 17 LPH impiden la realización de obras que modifiquen los elementos comunes sin la previa autorización de la comunidad de propietarios, y no estamos ante un mero supuesto de alteración de las características de la fachada, sino del derribo de dos tercios de la envolvente o fachada trasera del edificio para comunicar dos locales privativos que pertenecen a la comunidad demandante con una nave que forma parte, también como elemento privativo, de otra comunidad diferente, la correspondiente al DIRECCION001, que además se encuentra unida a otro elemento privativo de una tercera comunidad, la de la DIRECCION002. La comunicación interna entre los elementos privativos de estas dos últimas comunidades no forma parte del objeto de este litigio.

2.El recurso da por hecho que la demolición de los muros que ha permitido la conexión entre los locales de la recurrente y la nave perteneciente a otra comunidad de propietarios no han menoscabado la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, ni su estado exterior. Sin embargo, lo que toma en consideración la sentencia recurrida, con correcto apoyo en una base fáctica que no ha sido impugnada, es que la demolición de la fachada trasera que servía de cierre del edificio y que envuelve los locales de la demandada ha supuesto la unión en un espacio único de dichos locales con los de otros edificios que forman comunidades de propietarios diferentes, lo que supone una alteración de la configuración del edificio y del estado original de la envolvente que no puede llevarse a cabo sin la autorización de la comunidad.

3.No estamos, por tanto, ante una alteración de la fachada de las que típicamente han justificado la doctrina flexibilizadora de esta sala, a la que ahora nos referiremos, sino ante la demolición de los elementos de cierre que forman parte de la configuración o fábrica del edificio para agrupar dos locales privativos del mismo con elementos de otras comunidades de propietarios diferentes, sin que exista para ello autorización de la comunidad ni previsión específica en los estatutos, sobre los que nada se menciona en el recurso.

4.En la sentencia 27/2026, de 15 de enero, explicamos las razones por las que los comuneros no pueden actuar sobre elementos comunes que permitan la agrupación de elementos privativos con otras comunidades de propietarios, en un litigio en el que la cuestión controvertida era la interpretación de los arts. 10.3.b) y 7.1 LPH ante la agregación de dos departamentos, pertenecientes a comunidades de propietarios diferentes, mediante la demolición del muro medianero. El supuesto de hecho consistía en la conversión de una oficina en vivienda y su unión a la vivienda de la casa contigua, creando con ello una agrupación diferente, que se entendió que modificaba el título constitutivo. Dijimos entonces que esta situación posibilitaba a uno y otro departamento disfrutar indistintamente de los elementos comunes de las dos comunidades sin participar al mismo tiempo de los gastos de mantenimiento, reposición, mejoras, conservación, limpieza, consumos, sueldos, etc., acordados por los respectivos órganos directivos de cada edificio. Es decir:

«han logrado conectar dos casas de dos portales diferentes, hasta ahora independientes, con elementos comunes propios, que han pasado a quedar unidos funcionalmente, lo que, por ejemplo, permite pasar de uno a otro, puede plantear problemas de protección frente al riesgo de incendio, al comunicar sectores de incendio diferentes, e igualmente problemas técnicos de control de las instalaciones comunes de las casas, que hasta ahora estaban independizadas en la fábrica original del edificio y que ahora han quedado unidas funcionalmente a través de la planta primera. [...]

»3.9. Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes [...] por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal».

5.No existen razones para no aplicar la misma doctrina a la agrupación de locales de diferentes comunidades de propietarios pues, por razones obvias, la consecuencia es la misma, con la consiguiente alteración del título constitutivo.

6.No encontramos, por ello, identidad de razón entre el supuesto enjuiciado y los casos que han justificado la flexibilización de los requisitos de consentimiento de las comunidades de propietarios para la realización de obras de adecuación de las fachadas de locales comerciales al desempeño de la actividad profesional o comercial que constituye su objeto, por lo que tal doctrina no afecta a la razón decisoria de la sentencia recurrida ni es aplicable a este supuesto.

Los casos que han sustentado esa doctrina se refieren a obras tales como el cambio del diseño exterior de las fachadas a la vía pública, la instalación de elementos de ornato o publicidad, el alargamiento de ventanas hasta el suelo para crear una puerta de entrada, o la apertura de huecos para dar acceso a nuevos locales cuando los estatutos permiten la segregación de un local matriz ( sentencias 599/2017, de 8 de noviembre, 679/2020, de 15 de diciembre, 1036/2024, de 19 de julio, 861/2023, de 5 de junio y 1555/2023, de 13 de noviembre, entre otras).

En general, el punto de partida de todas estas sentencias es que la fachada correspondiente a los pisos responde a una situación arquitectónica más rígida, en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo que se lleve a cabo para adecuar el local a la actividad, para facilitar el conocimiento de su existencia o para publicitar y hacer atractiva esa actividad para los clientes.

En dichas sentencias se tiene muy en cuenta, además, el contenido de los estatutos, lo que ha llevado a establecer como doctrina general que las obras realizadas por los titulares de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, e incluso los cambios de las fachadas motivados por el cambio de uso de local a vivienda, si está expresamente permitido, no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario.

En el caso que enjuiciamos ni los estatutos ni el título constitutivo han sido invocados en el recurso para amparar la legalidad de la demolición realizada por la demandada, lo que es lógico si se tiene en cuenta que el efecto de la obra ha sido la completa alteración de la configuración del edificio, desde el momento en que ha quedado unido con un elemento privativo de una comunidad diferente.

7.La sentencia 679/2020, de 15 de diciembre, que comprendía la mayoría de las citadas en el recurso, explica las razones de ese criterio flexible -«y no exento de la inevitable casuística»-, que ha llevado, en determinados casos, «a determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal». Sin embargo, la doctrina de la flexibilización de las exigencias aplicables a los locales comerciales obliga en todo caso a respetar los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, lo que «que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario».

Es la ponderación de todas estas circunstancias la que justifica en cada caso la legalidad o ilegalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales sin la autorización de la comunidad. Esta sentencia recopila los siguientes ejemplos:

«Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero [,,,] en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:

»"Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009). [....]

»En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:

»"[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. [...]

»En la sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que:

»"La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario".

»En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que:

»"[...] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario".

»Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual:

»"Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".

»Posteriormente, podemos citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016, de 27 de junio [...].

»De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010 [...]».

8.La sentencia 679/2020, de 15 de diciembre, también recoge ejemplos de obras atinentes a locales comerciales que se han considerado contrarias a la LPH por alterar la estructura del edificio o causar perjuicios a terceros. Se cita en ella la sentencia 599/2017, de 8 de noviembre, según la cual:

«Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de 7 de abril, estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes».

En el mismo sentido, la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre declaró no ajustadas a derecho, por su entidad, las obras cuestionadas, pues «por más flexibilidad que se predica en el caso de locales de negocio, no puede un propietario hacer las modificaciones que alteren sustancialmente la configuración de una fachada, como ocurre en el presente caso, en contra de la decisión unánime de los demás propietarios», en un caso en el que incluso no se veía afectada la estructura del edificio.

Y la sentencia 716/2010, de 15 de noviembre, permitió determinadas obras en elementos comunes consistentes en apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio para unir los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, que no formaba parte de la misma comunidad de propietarios, pero por la razón de que esa actuación estaba expresamente prevista y autorizada en el título constitutivo y en los estatutos y porque concurrían circunstancias particulares:

«No pueden obviarse las circunstancias precedentes a la construcción del edificio en terreno propiedad de un ascendiente de la demandada; el acuerdo alcanzado por aquella con el promotor; la existencia de un convenio posterior de cesión de parte de terreno privado para la construcción de un ascensor y reiteración de la autorización para construir en la parte zaguera del edificio; y la constatación de que la apertura del hueco en la pared trasera del local constituye la única salida posible a la vía pública de la construcción anexa que se estaba construyendo en dicha parte zaguera».

9.Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso de casación, ya que tampoco puede atenderse el argumento de la recurrente según el cual las obras datan del año 1984. Como ya hemos explicado en el fundamento de derecho primero de esta resolución, los huecos abiertos en el año 1984, en unas circunstancias que impidieron el conocimiento de la comunidad, fueron tapiados en 1997 y se reabrieron en 2017. En ese momento la comunidad sí tuvo conocimiento de la realización de las obras y, de hecho, acordó en dos juntas celebradas con escasos dos meses de diferencia requerir a la demandante y al inquilino para que no continuaran la obra y repusieran la fachada a su estado original, requerimiento que no fue atendido. Por ello, la recurrente no puede pretender imponer su voluntad en la realización de unas obras para las que necesitaba el consentimiento de la comunidad demandante, cuando nunca recabó la necesaria autorización.

CUARTO.- Costas y depósito

1.De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica que plantea el recurso es si la obra de demolición no autorizada de la mayor parte del muro de la envolvente o cierre (fachada trasera) de un edificio en régimen de propiedad horizontal, llevada a cabo en dos locales, lo que ha permitido que se comuniquen y agrupen de hecho con una nave que pertenece a otras dos comunidades de propietarios diferentes, está amparada por la jurisprudencia de esta sala sobre la mayor flexibilidad de las alteraciones en las fachadas de locales comerciales. La respuesta será negativa y el recurso va a ser desestimado.

Para la resolución del recurso de casación debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados o no controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia.

1.La demandada es propietaria de dos locales comerciales situados en los bajos del edificio de la comunidad demandante, la correspondiente al edificio de la DIRECCION000 de Valencia, y también lo es en determinada proporción de los locales y de una nave industrial que forma parte de otra comunidad de propietarios, la correspondiente al edificio ubicado en la DIRECCION001. La parte lateral de dicha nave linda con la trasera del edificio del DIRECCION000 y, por otro viento, con otro edificio distinto sito en la DIRECCION002, si bien esta colindancia es ajena al litigio.

2.En el año 1984 la demandada realizó obras que afectaron a la fachada posterior del edificio del DIRECCION000 y que consistieron en demoler una parte de la envolvente de dicha fachada que servía a la vez como pared de cierre de los locales. Según el informe pericial presentado por la demanda, y no es un hecho controvertido, la demolición afectó a dos tercios de esa fachada trasera de cierre.

La fachada posterior estaba descrita en el proyecto de edificación con un elemento constructivo consistente en una fábrica de medio pie de 12 centímetros con un revestimiento de mortero o yeso interior y exterior de 1,5 centímetros, de modo que su espesor total era de 15 centímetros. Al derribar la mayor parte del muro de cierre, la demandada logró comunicar los locales con la nave ubicada en el DIRECCION001, formando un único inmueble. No se discute que en esa época los locales unidos a la nave se dedicaban a la actividad de concesionario de camiones Iveco. Esa actividad cesó en el año 1997, y con ocasión de ello, los huecos abiertos en la fachada posterior del edificio del DIRECCION000 quedaron tapados con planchas de pladur.

En el año 2017 se instaló en la nave del DIRECCION001 un negocio de taller mecánico y lavado de automóviles. Se eliminaron entonces las planchas de pladur, de forma que se comunicaron de nuevo los locales de los bajos de la comunidad demandante con la nave que forma parte de la comunidad de propietarios del DIRECCION001. Ni en 1984 ni en 2017 se recabó el consentimiento ni la autorización de la comunidad demandante.

3.Por la configuración de los locales y de la nave y la ubicación de la fachada afectada, situada en la parte trasera del edificio y sin visibilidad desde la vía pública ni desde los elementos privativos del edificio del DIRECCION000, la comunicación de los locales con la nave no pudo ser advertida por los órganos de la comunidad ni por los restantes comuneros. Con ocasión de las obras realizadas en 2017 y de la instalación de la actividad de taller y lavado de vehículos, se ha podido apreciar la existencia de esos huecos en la fachada posterior de ambos locales y su unión con la nave que integra la comunidad del DIRECCION001. En las fotografías aportadas con la demanda (documento 6) se aprecia la configuración y las dimensiones de los huecos. Uno de los locales se utiliza como vía de acceso, estacionamiento o salida de los vehículos que utilizan el servicio de taller o de lavado instalado en la nave, y el otro como acceso y como almacén de materiales del taller mecánico.

4.En la junta extraordinaria de la comunidad demandante celebrada el 30 de noviembre de 2017 se acordó la designación de un despacho de abogados para que requiriera a la propietaria y al inquilino de los locales para que reconstruyeran los cierres traseros del edificio y se abstuvieran de continuar con las obras hasta que quedaran repuestos los muros a su estado original. El requerimiento no fue atendido. En otra junta extraordinaria de 4 de enero de 2018 se acordó el cambio de defensa jurídica y se autorizó al presidente de la comunidad demandante para la realización de las gestiones necesarias y el ejercicio de acciones legales, así como requerir de nuevo a la demandada para la reposición de la fachada trasera.

5.La demandada no cumplió estos requerimientos, lo que motivó la interposición de la demanda que ha dado lugar a este procedimiento. En ella, con invocación de los arts. 7, 9 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se pidió que se declarara que el derribo del muro de la fachada posterior fue realizado de manera ilegal, sin contar con el conocimiento ni la autorización de la comunidad demandante, y que se condenara a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a reponer a su costa dicho muro de la fachada a su estado original.

6.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Centró la controversia en las repercusiones negativas que para la estructura del edificio pudiera tener la apertura de los huecos en la fachada posterior, dejando al margen los efectos de la actividad desarrollada en el espacio conjunto de la nave y los locales. Consideró de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la mayor flexibilidad con la que deben ser interpretadas las modificaciones de elementos comunes cuando se trata de obras que afectan a la fachada del edificio en la parte correspondiente a locales comerciales, entendió que no se perjudicaba la seguridad del edificio, ni su estructura general, ni los derechos de terceros y, por todo ello, desestimó la demanda con imposición a la demandante de las costas procesales.

7.La comunidad demandante interpuso recurso de apelación que fue estimado por la audiencia provincial. Partiendo de los mismos hechos acreditados en la sentencia de primera instancia, la Audiencia consideró que la obra realizada había afectado a la fachada posterior del edificio y que con ella se había logrado la comunicación de los locales de los bajos de la comunidad demandante con los locales de otros edificios constituidos como comunidades de propietarios diferentes (en referencia a la nave perteneciente a la comunidad de la DIRECCION001, y también a otra nave que forma parte de la comunidad de la DIRECCION002). Concluyó que la eliminación de la parte de la fachada trasera que permitió comunicar los locales con las naves pertenecientes a otras comunidades suponía una alteración del estado original de la edificación que necesitaba la autorización de la comunidad, por lo que al no haber sido obtenida la demanda debía ser estimada. En consecuencia, declaró que el derribo del muro había sido realizado sin contar con el consentimiento ni autorización de la comunidad demandante y condenó a la demandada a reponer a su costa dicho muro a su estado original, así como al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas en apelación.

8.La demandada ha interpuesto recurso de casación basado en un único motivo que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Recurso de casación

1.El recurso de casación se ha interpuesto al amparo del art. 477.2.3º LEC, en la redacción aplicable al caso, por el cauce del interés casacional que considera concurrente porque la sentencia recurrida infringe los arts. 9.1 y 17.6 de Ia Ley de Propiedad Horizontal, según la doctrina jurisprudencial sobre la exigencia de la unanimidad para la realización de obras por el propietario del local comercial que afectan a elementos comunes.

2.En su desarrollo, la recurrente sostiene que la sentencia impugnada vulnera los arts. 9.1, 7.1 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al exigir el consentimiento unánime de la junta de propietarios para la apertura de un hueco de comunicación entre un local comercial y una nave colindante, pese a tratarse de obras ejecutadas en la fachada posterior, sin visibilidad exterior y ubicadas en un local de planta baja.

Argumenta que tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación fijaron como hecho no controvertido que la intervención realizada por la demandada consistió en la apertura de un hueco en la parte posterior del local con el fin de comunicarlo con una nave de su propiedad, y que dichas obras no afectaban a la estructura ni a la seguridad del edificio ni a derechos de otros propietarios.

La recurrente invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo -cita las sentencias 553/2012, de 28 de septiembre, 196/2012, de 17 de enero, 737/2015, de 29 de diciembre, 158/2016, de 16 de marzo, 219/2016, de 7 de abril y 679/2020, de 15 de diciembre- que establece una interpretación flexible de las limitaciones de la LPH cuando se trata de locales comerciales, permitiendo determinadas obras que alteran la fachada siempre que no comprometan la seguridad, estructura o derechos de terceros. Señala que dicha doctrina diferencia entre las exigencias aplicables a las fachadas correspondientes a viviendas en plantas altas, de carácter más rígido, y aquellas situadas en locales comerciales de la planta baja, respecto de las cuales el estándar debe ser más flexible por la propia naturaleza de la actividad comercial que se desarrolla en ellos.

Añade que, conforme al art. 7.1 LPH, el único límite a la realización de este tipo de obras es que no se cause perjuicio a terceros o menoscabo a la seguridad del inmueble, circunstancias que -afirma- no concurren en el presente caso.

Finalmente, sostiene que la sentencia recurrida aplica de forma meramente literal la LPH, sin ponderar la doctrina jurisprudencial citada y sin tener en cuenta que las obras datan de 1984, lo que a su juicio justifica la casación de la resolución de apelación y la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial sobre la mayor flexibilidad de las alteraciones de la fachada que afectan a los locales comerciales. Límites. Inaplicación al caso, por alteración de la configuración general del edificio

1.El recurso de casación va a ser desestimado porque, como reconoce la recurrente, los arts. 7, 9, y 17 LPH impiden la realización de obras que modifiquen los elementos comunes sin la previa autorización de la comunidad de propietarios, y no estamos ante un mero supuesto de alteración de las características de la fachada, sino del derribo de dos tercios de la envolvente o fachada trasera del edificio para comunicar dos locales privativos que pertenecen a la comunidad demandante con una nave que forma parte, también como elemento privativo, de otra comunidad diferente, la correspondiente al DIRECCION001, que además se encuentra unida a otro elemento privativo de una tercera comunidad, la de la DIRECCION002. La comunicación interna entre los elementos privativos de estas dos últimas comunidades no forma parte del objeto de este litigio.

2.El recurso da por hecho que la demolición de los muros que ha permitido la conexión entre los locales de la recurrente y la nave perteneciente a otra comunidad de propietarios no han menoscabado la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, ni su estado exterior. Sin embargo, lo que toma en consideración la sentencia recurrida, con correcto apoyo en una base fáctica que no ha sido impugnada, es que la demolición de la fachada trasera que servía de cierre del edificio y que envuelve los locales de la demandada ha supuesto la unión en un espacio único de dichos locales con los de otros edificios que forman comunidades de propietarios diferentes, lo que supone una alteración de la configuración del edificio y del estado original de la envolvente que no puede llevarse a cabo sin la autorización de la comunidad.

3.No estamos, por tanto, ante una alteración de la fachada de las que típicamente han justificado la doctrina flexibilizadora de esta sala, a la que ahora nos referiremos, sino ante la demolición de los elementos de cierre que forman parte de la configuración o fábrica del edificio para agrupar dos locales privativos del mismo con elementos de otras comunidades de propietarios diferentes, sin que exista para ello autorización de la comunidad ni previsión específica en los estatutos, sobre los que nada se menciona en el recurso.

4.En la sentencia 27/2026, de 15 de enero, explicamos las razones por las que los comuneros no pueden actuar sobre elementos comunes que permitan la agrupación de elementos privativos con otras comunidades de propietarios, en un litigio en el que la cuestión controvertida era la interpretación de los arts. 10.3.b) y 7.1 LPH ante la agregación de dos departamentos, pertenecientes a comunidades de propietarios diferentes, mediante la demolición del muro medianero. El supuesto de hecho consistía en la conversión de una oficina en vivienda y su unión a la vivienda de la casa contigua, creando con ello una agrupación diferente, que se entendió que modificaba el título constitutivo. Dijimos entonces que esta situación posibilitaba a uno y otro departamento disfrutar indistintamente de los elementos comunes de las dos comunidades sin participar al mismo tiempo de los gastos de mantenimiento, reposición, mejoras, conservación, limpieza, consumos, sueldos, etc., acordados por los respectivos órganos directivos de cada edificio. Es decir:

«han logrado conectar dos casas de dos portales diferentes, hasta ahora independientes, con elementos comunes propios, que han pasado a quedar unidos funcionalmente, lo que, por ejemplo, permite pasar de uno a otro, puede plantear problemas de protección frente al riesgo de incendio, al comunicar sectores de incendio diferentes, e igualmente problemas técnicos de control de las instalaciones comunes de las casas, que hasta ahora estaban independizadas en la fábrica original del edificio y que ahora han quedado unidas funcionalmente a través de la planta primera. [...]

»3.9. Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes [...] por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal».

5.No existen razones para no aplicar la misma doctrina a la agrupación de locales de diferentes comunidades de propietarios pues, por razones obvias, la consecuencia es la misma, con la consiguiente alteración del título constitutivo.

6.No encontramos, por ello, identidad de razón entre el supuesto enjuiciado y los casos que han justificado la flexibilización de los requisitos de consentimiento de las comunidades de propietarios para la realización de obras de adecuación de las fachadas de locales comerciales al desempeño de la actividad profesional o comercial que constituye su objeto, por lo que tal doctrina no afecta a la razón decisoria de la sentencia recurrida ni es aplicable a este supuesto.

Los casos que han sustentado esa doctrina se refieren a obras tales como el cambio del diseño exterior de las fachadas a la vía pública, la instalación de elementos de ornato o publicidad, el alargamiento de ventanas hasta el suelo para crear una puerta de entrada, o la apertura de huecos para dar acceso a nuevos locales cuando los estatutos permiten la segregación de un local matriz ( sentencias 599/2017, de 8 de noviembre, 679/2020, de 15 de diciembre, 1036/2024, de 19 de julio, 861/2023, de 5 de junio y 1555/2023, de 13 de noviembre, entre otras).

En general, el punto de partida de todas estas sentencias es que la fachada correspondiente a los pisos responde a una situación arquitectónica más rígida, en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo que se lleve a cabo para adecuar el local a la actividad, para facilitar el conocimiento de su existencia o para publicitar y hacer atractiva esa actividad para los clientes.

En dichas sentencias se tiene muy en cuenta, además, el contenido de los estatutos, lo que ha llevado a establecer como doctrina general que las obras realizadas por los titulares de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, e incluso los cambios de las fachadas motivados por el cambio de uso de local a vivienda, si está expresamente permitido, no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario.

En el caso que enjuiciamos ni los estatutos ni el título constitutivo han sido invocados en el recurso para amparar la legalidad de la demolición realizada por la demandada, lo que es lógico si se tiene en cuenta que el efecto de la obra ha sido la completa alteración de la configuración del edificio, desde el momento en que ha quedado unido con un elemento privativo de una comunidad diferente.

7.La sentencia 679/2020, de 15 de diciembre, que comprendía la mayoría de las citadas en el recurso, explica las razones de ese criterio flexible -«y no exento de la inevitable casuística»-, que ha llevado, en determinados casos, «a determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal». Sin embargo, la doctrina de la flexibilización de las exigencias aplicables a los locales comerciales obliga en todo caso a respetar los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, lo que «que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario».

Es la ponderación de todas estas circunstancias la que justifica en cada caso la legalidad o ilegalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales sin la autorización de la comunidad. Esta sentencia recopila los siguientes ejemplos:

«Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero [,,,] en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:

»"Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009). [....]

»En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:

»"[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. [...]

»En la sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que:

»"La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario".

»En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que:

»"[...] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario".

»Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual:

»"Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".

»Posteriormente, podemos citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016, de 27 de junio [...].

»De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010 [...]».

8.La sentencia 679/2020, de 15 de diciembre, también recoge ejemplos de obras atinentes a locales comerciales que se han considerado contrarias a la LPH por alterar la estructura del edificio o causar perjuicios a terceros. Se cita en ella la sentencia 599/2017, de 8 de noviembre, según la cual:

«Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de 7 de abril, estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes».

En el mismo sentido, la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre declaró no ajustadas a derecho, por su entidad, las obras cuestionadas, pues «por más flexibilidad que se predica en el caso de locales de negocio, no puede un propietario hacer las modificaciones que alteren sustancialmente la configuración de una fachada, como ocurre en el presente caso, en contra de la decisión unánime de los demás propietarios», en un caso en el que incluso no se veía afectada la estructura del edificio.

Y la sentencia 716/2010, de 15 de noviembre, permitió determinadas obras en elementos comunes consistentes en apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio para unir los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, que no formaba parte de la misma comunidad de propietarios, pero por la razón de que esa actuación estaba expresamente prevista y autorizada en el título constitutivo y en los estatutos y porque concurrían circunstancias particulares:

«No pueden obviarse las circunstancias precedentes a la construcción del edificio en terreno propiedad de un ascendiente de la demandada; el acuerdo alcanzado por aquella con el promotor; la existencia de un convenio posterior de cesión de parte de terreno privado para la construcción de un ascensor y reiteración de la autorización para construir en la parte zaguera del edificio; y la constatación de que la apertura del hueco en la pared trasera del local constituye la única salida posible a la vía pública de la construcción anexa que se estaba construyendo en dicha parte zaguera».

9.Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso de casación, ya que tampoco puede atenderse el argumento de la recurrente según el cual las obras datan del año 1984. Como ya hemos explicado en el fundamento de derecho primero de esta resolución, los huecos abiertos en el año 1984, en unas circunstancias que impidieron el conocimiento de la comunidad, fueron tapiados en 1997 y se reabrieron en 2017. En ese momento la comunidad sí tuvo conocimiento de la realización de las obras y, de hecho, acordó en dos juntas celebradas con escasos dos meses de diferencia requerir a la demandante y al inquilino para que no continuaran la obra y repusieran la fachada a su estado original, requerimiento que no fue atendido. Por ello, la recurrente no puede pretender imponer su voluntad en la realización de unas obras para las que necesitaba el consentimiento de la comunidad demandante, cuando nunca recabó la necesaria autorización.

CUARTO.- Costas y depósito

1.De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica que plantea el recurso es si la obra de demolición no autorizada de la mayor parte del muro de la envolvente o cierre (fachada trasera) de un edificio en régimen de propiedad horizontal, llevada a cabo en dos locales, lo que ha permitido que se comuniquen y agrupen de hecho con una nave que pertenece a otras dos comunidades de propietarios diferentes, está amparada por la jurisprudencia de esta sala sobre la mayor flexibilidad de las alteraciones en las fachadas de locales comerciales. La respuesta será negativa y el recurso va a ser desestimado.

Para la resolución del recurso de casación debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados o no controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia.

1.La demandada es propietaria de dos locales comerciales situados en los bajos del edificio de la comunidad demandante, la correspondiente al edificio de la DIRECCION000 de Valencia, y también lo es en determinada proporción de los locales y de una nave industrial que forma parte de otra comunidad de propietarios, la correspondiente al edificio ubicado en la DIRECCION001. La parte lateral de dicha nave linda con la trasera del edificio del DIRECCION000 y, por otro viento, con otro edificio distinto sito en la DIRECCION002, si bien esta colindancia es ajena al litigio.

2.En el año 1984 la demandada realizó obras que afectaron a la fachada posterior del edificio del DIRECCION000 y que consistieron en demoler una parte de la envolvente de dicha fachada que servía a la vez como pared de cierre de los locales. Según el informe pericial presentado por la demanda, y no es un hecho controvertido, la demolición afectó a dos tercios de esa fachada trasera de cierre.

La fachada posterior estaba descrita en el proyecto de edificación con un elemento constructivo consistente en una fábrica de medio pie de 12 centímetros con un revestimiento de mortero o yeso interior y exterior de 1,5 centímetros, de modo que su espesor total era de 15 centímetros. Al derribar la mayor parte del muro de cierre, la demandada logró comunicar los locales con la nave ubicada en el DIRECCION001, formando un único inmueble. No se discute que en esa época los locales unidos a la nave se dedicaban a la actividad de concesionario de camiones Iveco. Esa actividad cesó en el año 1997, y con ocasión de ello, los huecos abiertos en la fachada posterior del edificio del DIRECCION000 quedaron tapados con planchas de pladur.

En el año 2017 se instaló en la nave del DIRECCION001 un negocio de taller mecánico y lavado de automóviles. Se eliminaron entonces las planchas de pladur, de forma que se comunicaron de nuevo los locales de los bajos de la comunidad demandante con la nave que forma parte de la comunidad de propietarios del DIRECCION001. Ni en 1984 ni en 2017 se recabó el consentimiento ni la autorización de la comunidad demandante.

3.Por la configuración de los locales y de la nave y la ubicación de la fachada afectada, situada en la parte trasera del edificio y sin visibilidad desde la vía pública ni desde los elementos privativos del edificio del DIRECCION000, la comunicación de los locales con la nave no pudo ser advertida por los órganos de la comunidad ni por los restantes comuneros. Con ocasión de las obras realizadas en 2017 y de la instalación de la actividad de taller y lavado de vehículos, se ha podido apreciar la existencia de esos huecos en la fachada posterior de ambos locales y su unión con la nave que integra la comunidad del DIRECCION001. En las fotografías aportadas con la demanda (documento 6) se aprecia la configuración y las dimensiones de los huecos. Uno de los locales se utiliza como vía de acceso, estacionamiento o salida de los vehículos que utilizan el servicio de taller o de lavado instalado en la nave, y el otro como acceso y como almacén de materiales del taller mecánico.

4.En la junta extraordinaria de la comunidad demandante celebrada el 30 de noviembre de 2017 se acordó la designación de un despacho de abogados para que requiriera a la propietaria y al inquilino de los locales para que reconstruyeran los cierres traseros del edificio y se abstuvieran de continuar con las obras hasta que quedaran repuestos los muros a su estado original. El requerimiento no fue atendido. En otra junta extraordinaria de 4 de enero de 2018 se acordó el cambio de defensa jurídica y se autorizó al presidente de la comunidad demandante para la realización de las gestiones necesarias y el ejercicio de acciones legales, así como requerir de nuevo a la demandada para la reposición de la fachada trasera.

5.La demandada no cumplió estos requerimientos, lo que motivó la interposición de la demanda que ha dado lugar a este procedimiento. En ella, con invocación de los arts. 7, 9 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH), se pidió que se declarara que el derribo del muro de la fachada posterior fue realizado de manera ilegal, sin contar con el conocimiento ni la autorización de la comunidad demandante, y que se condenara a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a reponer a su costa dicho muro de la fachada a su estado original.

6.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Centró la controversia en las repercusiones negativas que para la estructura del edificio pudiera tener la apertura de los huecos en la fachada posterior, dejando al margen los efectos de la actividad desarrollada en el espacio conjunto de la nave y los locales. Consideró de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la mayor flexibilidad con la que deben ser interpretadas las modificaciones de elementos comunes cuando se trata de obras que afectan a la fachada del edificio en la parte correspondiente a locales comerciales, entendió que no se perjudicaba la seguridad del edificio, ni su estructura general, ni los derechos de terceros y, por todo ello, desestimó la demanda con imposición a la demandante de las costas procesales.

7.La comunidad demandante interpuso recurso de apelación que fue estimado por la audiencia provincial. Partiendo de los mismos hechos acreditados en la sentencia de primera instancia, la Audiencia consideró que la obra realizada había afectado a la fachada posterior del edificio y que con ella se había logrado la comunicación de los locales de los bajos de la comunidad demandante con los locales de otros edificios constituidos como comunidades de propietarios diferentes (en referencia a la nave perteneciente a la comunidad de la DIRECCION001, y también a otra nave que forma parte de la comunidad de la DIRECCION002). Concluyó que la eliminación de la parte de la fachada trasera que permitió comunicar los locales con las naves pertenecientes a otras comunidades suponía una alteración del estado original de la edificación que necesitaba la autorización de la comunidad, por lo que al no haber sido obtenida la demanda debía ser estimada. En consecuencia, declaró que el derribo del muro había sido realizado sin contar con el consentimiento ni autorización de la comunidad demandante y condenó a la demandada a reponer a su costa dicho muro a su estado original, así como al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas en apelación.

8.La demandada ha interpuesto recurso de casación basado en un único motivo que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Recurso de casación

1.El recurso de casación se ha interpuesto al amparo del art. 477.2.3º LEC, en la redacción aplicable al caso, por el cauce del interés casacional que considera concurrente porque la sentencia recurrida infringe los arts. 9.1 y 17.6 de Ia Ley de Propiedad Horizontal, según la doctrina jurisprudencial sobre la exigencia de la unanimidad para la realización de obras por el propietario del local comercial que afectan a elementos comunes.

2.En su desarrollo, la recurrente sostiene que la sentencia impugnada vulnera los arts. 9.1, 7.1 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH) al exigir el consentimiento unánime de la junta de propietarios para la apertura de un hueco de comunicación entre un local comercial y una nave colindante, pese a tratarse de obras ejecutadas en la fachada posterior, sin visibilidad exterior y ubicadas en un local de planta baja.

Argumenta que tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación fijaron como hecho no controvertido que la intervención realizada por la demandada consistió en la apertura de un hueco en la parte posterior del local con el fin de comunicarlo con una nave de su propiedad, y que dichas obras no afectaban a la estructura ni a la seguridad del edificio ni a derechos de otros propietarios.

La recurrente invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo -cita las sentencias 553/2012, de 28 de septiembre, 196/2012, de 17 de enero, 737/2015, de 29 de diciembre, 158/2016, de 16 de marzo, 219/2016, de 7 de abril y 679/2020, de 15 de diciembre- que establece una interpretación flexible de las limitaciones de la LPH cuando se trata de locales comerciales, permitiendo determinadas obras que alteran la fachada siempre que no comprometan la seguridad, estructura o derechos de terceros. Señala que dicha doctrina diferencia entre las exigencias aplicables a las fachadas correspondientes a viviendas en plantas altas, de carácter más rígido, y aquellas situadas en locales comerciales de la planta baja, respecto de las cuales el estándar debe ser más flexible por la propia naturaleza de la actividad comercial que se desarrolla en ellos.

Añade que, conforme al art. 7.1 LPH, el único límite a la realización de este tipo de obras es que no se cause perjuicio a terceros o menoscabo a la seguridad del inmueble, circunstancias que -afirma- no concurren en el presente caso.

Finalmente, sostiene que la sentencia recurrida aplica de forma meramente literal la LPH, sin ponderar la doctrina jurisprudencial citada y sin tener en cuenta que las obras datan de 1984, lo que a su juicio justifica la casación de la resolución de apelación y la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial sobre la mayor flexibilidad de las alteraciones de la fachada que afectan a los locales comerciales. Límites. Inaplicación al caso, por alteración de la configuración general del edificio

1.El recurso de casación va a ser desestimado porque, como reconoce la recurrente, los arts. 7, 9, y 17 LPH impiden la realización de obras que modifiquen los elementos comunes sin la previa autorización de la comunidad de propietarios, y no estamos ante un mero supuesto de alteración de las características de la fachada, sino del derribo de dos tercios de la envolvente o fachada trasera del edificio para comunicar dos locales privativos que pertenecen a la comunidad demandante con una nave que forma parte, también como elemento privativo, de otra comunidad diferente, la correspondiente al DIRECCION001, que además se encuentra unida a otro elemento privativo de una tercera comunidad, la de la DIRECCION002. La comunicación interna entre los elementos privativos de estas dos últimas comunidades no forma parte del objeto de este litigio.

2.El recurso da por hecho que la demolición de los muros que ha permitido la conexión entre los locales de la recurrente y la nave perteneciente a otra comunidad de propietarios no han menoscabado la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, ni su estado exterior. Sin embargo, lo que toma en consideración la sentencia recurrida, con correcto apoyo en una base fáctica que no ha sido impugnada, es que la demolición de la fachada trasera que servía de cierre del edificio y que envuelve los locales de la demandada ha supuesto la unión en un espacio único de dichos locales con los de otros edificios que forman comunidades de propietarios diferentes, lo que supone una alteración de la configuración del edificio y del estado original de la envolvente que no puede llevarse a cabo sin la autorización de la comunidad.

3.No estamos, por tanto, ante una alteración de la fachada de las que típicamente han justificado la doctrina flexibilizadora de esta sala, a la que ahora nos referiremos, sino ante la demolición de los elementos de cierre que forman parte de la configuración o fábrica del edificio para agrupar dos locales privativos del mismo con elementos de otras comunidades de propietarios diferentes, sin que exista para ello autorización de la comunidad ni previsión específica en los estatutos, sobre los que nada se menciona en el recurso.

4.En la sentencia 27/2026, de 15 de enero, explicamos las razones por las que los comuneros no pueden actuar sobre elementos comunes que permitan la agrupación de elementos privativos con otras comunidades de propietarios, en un litigio en el que la cuestión controvertida era la interpretación de los arts. 10.3.b) y 7.1 LPH ante la agregación de dos departamentos, pertenecientes a comunidades de propietarios diferentes, mediante la demolición del muro medianero. El supuesto de hecho consistía en la conversión de una oficina en vivienda y su unión a la vivienda de la casa contigua, creando con ello una agrupación diferente, que se entendió que modificaba el título constitutivo. Dijimos entonces que esta situación posibilitaba a uno y otro departamento disfrutar indistintamente de los elementos comunes de las dos comunidades sin participar al mismo tiempo de los gastos de mantenimiento, reposición, mejoras, conservación, limpieza, consumos, sueldos, etc., acordados por los respectivos órganos directivos de cada edificio. Es decir:

«han logrado conectar dos casas de dos portales diferentes, hasta ahora independientes, con elementos comunes propios, que han pasado a quedar unidos funcionalmente, lo que, por ejemplo, permite pasar de uno a otro, puede plantear problemas de protección frente al riesgo de incendio, al comunicar sectores de incendio diferentes, e igualmente problemas técnicos de control de las instalaciones comunes de las casas, que hasta ahora estaban independizadas en la fábrica original del edificio y que ahora han quedado unidas funcionalmente a través de la planta primera. [...]

»3.9. Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes [...] por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal».

5.No existen razones para no aplicar la misma doctrina a la agrupación de locales de diferentes comunidades de propietarios pues, por razones obvias, la consecuencia es la misma, con la consiguiente alteración del título constitutivo.

6.No encontramos, por ello, identidad de razón entre el supuesto enjuiciado y los casos que han justificado la flexibilización de los requisitos de consentimiento de las comunidades de propietarios para la realización de obras de adecuación de las fachadas de locales comerciales al desempeño de la actividad profesional o comercial que constituye su objeto, por lo que tal doctrina no afecta a la razón decisoria de la sentencia recurrida ni es aplicable a este supuesto.

Los casos que han sustentado esa doctrina se refieren a obras tales como el cambio del diseño exterior de las fachadas a la vía pública, la instalación de elementos de ornato o publicidad, el alargamiento de ventanas hasta el suelo para crear una puerta de entrada, o la apertura de huecos para dar acceso a nuevos locales cuando los estatutos permiten la segregación de un local matriz ( sentencias 599/2017, de 8 de noviembre, 679/2020, de 15 de diciembre, 1036/2024, de 19 de julio, 861/2023, de 5 de junio y 1555/2023, de 13 de noviembre, entre otras).

En general, el punto de partida de todas estas sentencias es que la fachada correspondiente a los pisos responde a una situación arquitectónica más rígida, en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo que se lleve a cabo para adecuar el local a la actividad, para facilitar el conocimiento de su existencia o para publicitar y hacer atractiva esa actividad para los clientes.

En dichas sentencias se tiene muy en cuenta, además, el contenido de los estatutos, lo que ha llevado a establecer como doctrina general que las obras realizadas por los titulares de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, e incluso los cambios de las fachadas motivados por el cambio de uso de local a vivienda, si está expresamente permitido, no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario.

En el caso que enjuiciamos ni los estatutos ni el título constitutivo han sido invocados en el recurso para amparar la legalidad de la demolición realizada por la demandada, lo que es lógico si se tiene en cuenta que el efecto de la obra ha sido la completa alteración de la configuración del edificio, desde el momento en que ha quedado unido con un elemento privativo de una comunidad diferente.

7.La sentencia 679/2020, de 15 de diciembre, que comprendía la mayoría de las citadas en el recurso, explica las razones de ese criterio flexible -«y no exento de la inevitable casuística»-, que ha llevado, en determinados casos, «a determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal». Sin embargo, la doctrina de la flexibilización de las exigencias aplicables a los locales comerciales obliga en todo caso a respetar los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, lo que «que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario».

Es la ponderación de todas estas circunstancias la que justifica en cada caso la legalidad o ilegalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales sin la autorización de la comunidad. Esta sentencia recopila los siguientes ejemplos:

«Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero [,,,] en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:

»"Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009). [....]

»En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:

»"[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. [...]

»En la sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que:

»"La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario".

»En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que:

»"[...] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario".

»Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual:

»"Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".

»Posteriormente, podemos citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016, de 27 de junio [...].

»De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010 [...]».

8.La sentencia 679/2020, de 15 de diciembre, también recoge ejemplos de obras atinentes a locales comerciales que se han considerado contrarias a la LPH por alterar la estructura del edificio o causar perjuicios a terceros. Se cita en ella la sentencia 599/2017, de 8 de noviembre, según la cual:

«Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de 7 de abril, estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes».

En el mismo sentido, la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre declaró no ajustadas a derecho, por su entidad, las obras cuestionadas, pues «por más flexibilidad que se predica en el caso de locales de negocio, no puede un propietario hacer las modificaciones que alteren sustancialmente la configuración de una fachada, como ocurre en el presente caso, en contra de la decisión unánime de los demás propietarios», en un caso en el que incluso no se veía afectada la estructura del edificio.

Y la sentencia 716/2010, de 15 de noviembre, permitió determinadas obras en elementos comunes consistentes en apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio para unir los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, que no formaba parte de la misma comunidad de propietarios, pero por la razón de que esa actuación estaba expresamente prevista y autorizada en el título constitutivo y en los estatutos y porque concurrían circunstancias particulares:

«No pueden obviarse las circunstancias precedentes a la construcción del edificio en terreno propiedad de un ascendiente de la demandada; el acuerdo alcanzado por aquella con el promotor; la existencia de un convenio posterior de cesión de parte de terreno privado para la construcción de un ascensor y reiteración de la autorización para construir en la parte zaguera del edificio; y la constatación de que la apertura del hueco en la pared trasera del local constituye la única salida posible a la vía pública de la construcción anexa que se estaba construyendo en dicha parte zaguera».

9.Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso de casación, ya que tampoco puede atenderse el argumento de la recurrente según el cual las obras datan del año 1984. Como ya hemos explicado en el fundamento de derecho primero de esta resolución, los huecos abiertos en el año 1984, en unas circunstancias que impidieron el conocimiento de la comunidad, fueron tapiados en 1997 y se reabrieron en 2017. En ese momento la comunidad sí tuvo conocimiento de la realización de las obras y, de hecho, acordó en dos juntas celebradas con escasos dos meses de diferencia requerir a la demandante y al inquilino para que no continuaran la obra y repusieran la fachada a su estado original, requerimiento que no fue atendido. Por ello, la recurrente no puede pretender imponer su voluntad en la realización de unas obras para las que necesitaba el consentimiento de la comunidad demandante, cuando nunca recabó la necesaria autorización.

CUARTO.- Costas y depósito

1.De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.