Sentencia Civil 1458/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3850/2020 de 21 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del caso

1.Mediante una escritura pública de 15 de noviembre de 2003 la sociedad Fecormasa S.L. (en adelante, Fecormasa) compró a D. Mario, a DIRECCION001. y a DIRECCION000. tres fincas ubicadas en la DIRECCION002, municipio de Castelló d'Empúries, identificadas del modo siguiente: (i) parcela NUM012, de una superficie de 1.094 metros cuadrados, inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de Roses como finca NUM013; (ii) parcela NUM000, de 2.400 metros cuadrados, inscrita en el mismo Registro con el número NUM004; (iii) parcela NUM005, de 1.235 metros cuadrados de cabida, inscrita en el Registro mencionado con el número NUM007.

Las tres fincas eran colindantes entre sí: la primera limita por el sur con la segunda y ésta a su vez lo hace, también por el sur, con la tercera.

Antes de la venta, estas tres fincas pertenecían en una mitad indivisa al Sr. Mario y en una cuarta parte indivisa a cada una de las sociedades vendedoras.

El precio total de la venta fue de 3.005.060,46 €, de los que 360.60,26 € correspondían a la parcela NUM012, 1.682.833,89 € a la parcela NUM000 y 961.619,31 € a la parcela NUM005.

2.En la misma escritura pública la empresa compradora, unilateralmente, agrupó las parcelas NUM000 y NUM005, que pasaron a tener el valor conjunto de los precios pactados para cada una de ellas (2.644.453,20 €) y a constituir la finca registral NUM008 del Registro número 2 de Roses.

3.En la misma fecha Fecormasa otorgó otra escritura pública para la obtención de dos préstamos hipotecarios concedidos por BBVA por un valor conjunto de 2.400.000 €, a devolver en el plazo de un año, si bien hubo posteriores novaciones que afectaron a la duración del plazo de amortización. Los inmuebles hipotecados fueron las parcelas NUM012 y la finca resultante de la agrupación de las parcelas NUM000 y NUM005, de forma que la carga real afectó al total objeto de la compraventa celebrada en esa misma fecha.

4.El incumplimiento de las obligaciones de pago que como prestataria incumbían a Fercomasa dio lugar a la tramitación de un proceso de ejecución hipotecaria, registrado con el número 345/2013 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Figueres, del que ha resultado, que, durante la tramitación de este procedimiento, las fincas hipotecadas hayan pasado a ser propiedad de BBVA, por adjudicación en pago de su crédito acordada tras declaración de la subasta como desierta, con la facultad de ceder el remate a un tercero. El valor de adjudicación fue equivalente al importe de la deuda (986.174,96 €). BBVA solicitó el sobreseimiento del proceso por carencia sobrevenida de objeto. La petición fue denegada por el Juzgado por auto de 22 de julio de 2017.

5.Fecormasa reclama en este proceso: (i) la nulidad de la venta sobre la parcela NUM000 con el argumento de que dicha finca, en el momento de la venta, formaba parte del dominio público marítimo-terrestre, por lo que se trataba de un bien fuera del comercio, y solicita la restitución por los vendedores del precio abonado, con el IVA correspondiente, más los intereses legales devengados desde la fecha de la compra; (ii) la nulidad de la agrupación de la parcela NUM000 con la NUM005, porque sería imposible agrupar en una misma finca una parcela que forma parte del dominio público; (iii) la nulidad de la hipoteca constituida sobre la finca NUM008, porque ni se podría agrupar una finca que pertenece al dominio público ni se podría hipotecar una finca que sería inexistente, asumiendo la demandante la obligación de devolver a BBVA la cantidad de 986.174,96 € más sus intereses legales a partir del momento en que reciba de los vendedores el precio pagado por la compra de la finca NUM000.

6.-La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por considerar que los cuatro argumentos que le servían de sustento eran inconsistentes: (i) la denegación del permiso de cimentación y rellenado acordada en resolución administrativa de 4 de octubre de 2004 y confirmada por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 13 de marzo de 2009 fue debida esencialmente a la falta de proyecto, y no a la naturaleza de dominio público de la finca NUM000; (ii) el acto administrativo de deslinde del dominio público de la DIRECCION002 realizado por el Servicio de Costas de Girona, que comenzó en 2008 y fue aprobado por la Orden Ministerial de 23 de diciembre de 2.010, fue anulado por una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional de 15 de octubre de 2013, que apreció la caducidad del expediente; además, la demandante actúa contra sus propios actos porque en ese deslinde calificó la finca como privada, y existe un informe del Ministerio de Agricultura de 18 de abril de 2018 que concluye que la finca NUM000 no es demanial; (iii) aunque la Administración competente ha intentado ejecutar un nuevo deslinde, este hecho acredita que realmente no existe un deslinde previo, lo que tiene apoyo también en el informe del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico de 29 de octubre de 2018 cuando afirma que no existió delimitación previa al deslinde iniciado en 2008; (iv) el RD 2876/1980, de 21 de diciembre, sobre cesión de las competencias portuarias a la Generalitat de Cataluña, que parece incorporar como anexo el plano aprobado por el Consejo de Ministros el 24 de julio de 1980, fecha en la que se legalizaron las obras de la Marina de Empuriabrava, no contiene un deslinde como tal, por lo que no habría ningún acto que de una manera clara determine que la parcela NUM000 forme parte del dominio público marítimo-terrestre.

7.-El recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de primera instancia fue desestimado. Antes de analizar cada motivo del recurso, la Audiencia estableció las siguientes consideraciones previas, que son transversales a su razón decisoria:

i) Según el plano de replanteo de las obras de legalización de la marina de Empuriabrava aprobado por el Consejo de Ministros de 24 de julio de 1980, no toda la parcela NUM000 se encontraría dentro del dominio público.

ii) No se podría declarar la nulidad total de una venta que en el mejor de los casos para la demandante solo quedaría afectada en parte, habida cuenta de que se trató de una compraventa conjunta de tres fincas, y no existe ningún dato que indique que el demandante nunca hubiera comprado solo una parte de la finca NUM000, o que no hubiera comprado las otras dos sin esta o sin una parte de ella.

iii) En las reclamaciones a los vendedores previas a la demanda el apelante nunca sostuvo que la venta había quedado sin objeto ni que el negocio jurídico fuera nulo por falta de objeto, sino que propuso como consecuencias jurídicas aplicables el saneamiento por evicción o la reducción del precio del contrato.

iv) La empresa compradora, dedicada a la promoción inmobiliaria, llevó a cabo una exhaustiva actividad previa al contrato para conocer la situación jurídica de las parcelas; la tesis que ahora defiende -que el replanteo de las obras de legalización de la marina de Empuriabrava aprobado por el Consejo de Ministros de 24 de julio de 1.980 implica necesariamente la inclusión en el dominio público marítimo terrestre de la finca NUM000- pudo ser conocida con una mínima diligencia antes de la compraventa, por lo que la adquisición se realizó asumiendo el riesgo de que una parte de la parcela NUM000 era de dominio público.

v) La posible inclusión en el dominio público de parte de la finca NUM000 nunca podría acarrear la nulidad de toda la garantía real por carencia de objeto, pues solo se habría producido una disminución de la garantía, siendo por lo demás inviable solicitar la nulidad de la hipoteca sin hacer referencia alguna al préstamo para el que sirvió de garantía.

vi) La demanda es consecuencia directa de la ejecución hipotecaria promovida por BBVA en abril de 2013, en la que la empresa demandante ha perdido la titularidad de las parcelas.

vii) Ni siquiera el propio Estado considera que una parte de la parcela NUM000 forme parte del dominio público marítimo-terrestre, como resulta del informe del Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiento de 18 de abril de 2018.

8.-Además de estas consideraciones generales, la sentencia razonó, ya sobre los concretos motivos de apelación: (i) que por Orden Ministerial de 23 de diciembre de 2010 se aprobó el deslinde de la zona, siendo este el primer deslinde de dominio público que se realizaba, y que aunque acabó incluyendo una parte de la finca NUM000 dentro del dominio público, la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional de 15 de octubre de 2013 anuló dicha orden por caducidad del expediente; (ii) aunque se ha incoado un nuevo procedimiento administrativo de deslinde en 2018, su resultado es muy incierto y estaría sometido en todo caso a la revisión judicial que pudiera instar cualquiera de los interesados; (iii) la denegación de la licencia de cimentación y rellenado, que fue confirmada por la sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de marzo de 2009, no fue debida a que parte de la finca NUM000 formara parte del dominio público, sino a la omisión del proyecto de edificación y a la falta de constancia, en la administración autonómica, de la existencia de la autorización administrativa para destinar una parte de la finca a vivero de molusco; (iv) la sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña de 13 de marzo de 2009 no produce efectos de cosa juzgada porque no concurre la triple identidad de personas, objeto y causa de pedir.

9.-Por constituir el motivo nuclear del recurso extraordinario por infracción procesal, conviene detenerse en el contenido de la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJ de Cataluña, Sección Tercera, 278/2009, de 13 de marzo, que resolvió el recurso 310/2005 interpuesto por Fecormasa contra la resolución del Director General de Ports i Transports de la Generalitat de Catalunya de 4 de octubre de 2004, en la que se había denegado la autorización para la ejecución de obras en las parcelas agrupadas NUM000 y NUM005. Dicha autorización había sido solicitada por Fecormasa el 6 de agosto de 2004 para ejecutar obras consistentes en la eliminación de la instalación destinada al cultivo de moluscos que ocupaba parte de la parcela NUM000, mediante el cubrimiento de las parcelas NUM000 y NUM005 y la construcción de un muro de contención del canal de navegación alineándolo en su trazado a las confrontantes.

La resolución no solo denegó la solicitud, sino que ordenó a la empresa solicitante que restaurara la realidad física alterada, retirando del dominio público todos los elementos de la instalación por falta de autorización administrativa y, restableciendo la lámina de agua con la delimitación fijada en el acta de adscripción de Empuriabrava.

En ese proceso Fecormasa pretendía la nulidad de las resoluciones impugnadas y que se le concediera la autorización para realizar las obras, pero también la nulidad del Acta de Replanteo de Marina d'Empuriabrava objeto de traspaso del R.D. 2876/1.980, de 12 de diciembre, en lo que afectaba a las parcelas NUM000 y NUM005. Esta última pretensión no fue admitida porque no había sido objeto del recurso inicial.

Pues bien, la sentencia de la Sala de lo Contencioso del TSJ de Cataluña fija así el objeto de la controversia:

«La cuestión debatida, no es si la pretensión de la actora en la vía administrativa fue, simplemente, la construcción de un muro de contención y el relleno de un solar de su propiedad, como parece sostener, sino si las obras a ejecutar en las parcelas NUM000 y NUM005 del DIRECCION002 de Marina d'Empuriabrava, pertenecen al dominio público portuario de la Generalidad de Cataluña, conforme a los traspasos y definiciones de Servicios de la Administración del Estado existentes en el litoral catalán, mediante el R.D. 2876/1.980, de 12 de diciembre, en relación con la Ley 5/1.998, de 7 de abril, de Puertos de Cataluña».

La controversia así definida fue resuelta en el siguiente sentido:

«[S]ea lo que diga respecto de estas zonas el planeamiento urbanístico del municipio, en el Acta de delimitación de la zona de servicio de la Marina d'Empuriabrava, que figura en el Anexo del R.D. 2876/1.980, de traspasos del Estado a la Generalidad de Cataluña, en materia de puertos, esta zona ostenta la naturaleza de dominio público portuario, en la que no se pueden ejecutar obras ni ejercer actividades sin la previa autorización de la Dirección General de Puertos y Transportes de la Generalidad de Cataluña [...].

»[L]a ocupación del dominio público, con obras o instalaciones no desmontables solo puede hacerse mediante concesión administrativa de la que carece la instalación para el cultivo de moluscos existente en las referidas parcelas; además, para la solicitud de tales permisos es obligada la aportación, con la solicitud, del proyecto básico, los planos, el programa de ejecución y un estudio económico financiero que justifique su viabilidad, de los que se carece, por lo que hay que rechazar el motivo alegado en función de la nulidad pretendida en la demanda».

Cabe precisar que, como declara probado la sentencia recurrida y no se discute ya por la recurrente, realmente sí existía autorización administrativa para destinar una parte de las fincas a vivero de molusco, pues fue concedida por la orden de 8 de julio de 1.974 del Ministerio de Comercio en la que, además, se hacía constar expresamente que los terrenos sobre los cuales se instalaría la explotación eran de propiedad privada y no de dominio público.

10.-Por escrito presentado por la recurrente el 7 de junio de 2023 al amparo del art. 271.2 LEC se aportaron al rollo de sala, entre otros documentos, la publicación en el BOE de 24 de agosto de 2020 (suplemento de notificaciones) del anuncio de notificación de la Orden de 19 de agosto anterior, del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, Dirección General de las Costas y del Mar, por la que se aprueba el deslinde de los bienes de dominio público marítimo-terrestre del tramo de costa unos treinta y cinco mil quinientos cuarenta y seis metros de la urbanización marítimo-terrestre de Empuriabrava, así como la sentencia dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional el 28 de septiembre de 2022 en el proceso 1432/2020, que desestimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto por DIRECCION000., DIRECCION001. y Mario (en la sentencia aportada su nombre está anonimizado, pero no se ha negado que fuera el tercer recurrente).

Sin perjuicio de lo que más adelante se sobre el resto de los documentos aportados con el mencionado escrito , lo cierto es que tanto la orden ministerial como la sentencia de la Audiencia Nacional -respecto de la que los allí recurrentes no han alegado que haya sido recurrida en casación-, cumplen los requisitos del artículo 271.2 LEC, que excepciona al principio general de preclusión de aportación de documentos por las partes fuera del momento procesal oportuno «las sentencias o resoluciones judiciales o de autoridad administrativa, dictadas o notificadas en fecha no anterior al momento de formular las conclusiones, siempre que pudieran resultar condicionantes o decisivas para resolver en primera instancia o en cualquier recurso». Más tarde se volverá sobre si estas resoluciones son condicionantes o decisivas para resolver el recurso, puesto que las partes recurridas han negado que concurra este requisito del art. 271.2 LEC, cuestión esta que no puede ser resuelta sin conocer previamente su contenido.

11.-La Orden Ministerial de 19 de agosto de 2020 explica que la propuesta de delimitación del dominio público marítimo-terrestre es coincidente en gran parte con la aprobada por Orden Ministerial de 23 de diciembre de 2010, pero que ha sido modificada parcialmente en cumplimiento de la legislación de costas vigente, en particular, del art. 3.1.a) de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (modificada por el art. 1.2 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo ), teniendo en cuenta también los criterios establecidos en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas y que desarrolla el apartado 1 de la Disposición Adicional Décima de la Ley de Costas.

12.-Según el texto de la sentencia de la Audiencia Nacional, en la consideración 4ª de la Orden de deslinde recurrida se da respuesta a las alegaciones formuladas en el expediente de deslinde por los aquí recurridos (con la matización ya apuntada respecto de D. Mario), que invocaron su condición de propietarios de la parcela en la que está instalado el vivero de moluscos, situada en el deslinde que nos ocupa entre los vértices N-426 a N-430. No se ha localizado en los escritos presentados en el traslado del art. 271.2 LEC una explicación de esta circunstancia, ya que, hasta donde sabemos, el vivero ocupa una parte de las parcelas vendidas en 2003 y dichas parcelas han pasado a ser titularidad de BBVA durante la tramitación de este procedimiento, por la adjudicación acordada en la ejecución hipotecaria mencionada. Haciendo abstracción de esta cuestión, lo que explica la sentencia de la Audiencia Nacional es lo siguiente:

«Con carácter general puede decirse que la metodología seguida para la realización de este deslinde, del que hay que admitir su especial complejidad por la especificidad del mismo y la ausencia de precedentes (es el primero de los dos únicos deslindes en los que se entiende de aplicación en» la actualidad la disposición décima de la Ley 22/1988, de 28 de julio y, además, se trata de una urbanización que ya se encontraba construida a la entrada en vigor de la Ley 22/12988, de 28 de julio) ha sido la siguiente [...]» [se explica a continuación].

»Por Orden Ministerial de 3 de septiembre de 2015 se declaró nula la Orden Ministerial de 23 de diciembre de 2010, y se ordenó al Servicio de Costas en Girona que, una vez realizados los trabajos necesarios, remitiese una propuesta de deslinde de acuerdo con lo establecido en la Disposición Adicional Décima de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas , y Segunda del Reglamento General de Costas , aprobado por Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, para que la, entonces, Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar autorizase, en su caso, la incoación del expediente de deslinde.

Pues bien, la orden ministerial impugnada destaca en la consideración 2ª, transcrita en la sentencia de la Audiencia Nacional, que se trata de un deslinde que se corresponde con los terrenos inundados como consecuencia de la construcción de la urbanización marítimo-terrestre Empuriabrava, la marina interior más grande de Europa, y que se limita al deslinde del dominio público marítimo-terrestre de los canales (zona inundada artificialmente) sin afectar al frente costero. Los vértices N-1 a N-816 (todos los del deslinde), sitúan la línea de deslinde en el punto más interior de los terrenos invadidos por el agua del mar que han pasado a formar parte de su lecho como consecuencia de la construcción de dicha la urbanización marítimo-terrestre de DIRECCION002, en las condiciones previstas en el art. 4.3 y el apartado 3 de la Disposición Adicional Décima de la Ley de Costas. Según la orden de deslinde y la sentencia, la definición de la línea de deslinde coincide con el alcance de la lámina de agua en las instalaciones de la urbanización marítimo-terrestre, en su máxima cota de pleamar.

El Sr. Mario (o al menos sus empresas familiares) habían hecho alegaciones en el expediente administrativo, en el sentido de defender la exclusión de la parcela que albergaba las instalaciones del vivero por considerar que su cota es superior a la mayor pleamar y que, al igual que sucedía con el resto de las parcelas de la urbanización, no eran terrenos naturalmente inundados por el mar. Según dichas alegaciones, la familia Mario se había limitado a adquirir una de las parcelas terrestres segregadas por la promotora de la urbanización, y sobre parte de dicha parcela, a excavar parcialmente una zona de propiedad privada, con los permisos de las autoridades pertinentes y aplicando la normativa específica para incentivar la instalación de parques de cultivo de moluscos en terrenos de propiedad privada, para que en su interior se pudiera desarrollar una actividad empresarial, autorizándose la toma de agua del canal hacia el interior de la parcela, para que, de forma artificial y controlada, se suministrara agua para el cultivo del mejillón.

Estas alegaciones habían sido desestimadas en el expediente por aplicación del art. 4.3. de la Ley de Costas, que califica como bienes de dominio público marítimo-terrestre por determinación legal:

«[...] los terrenos cuya superficie sea invadida por el mar, por causas distintas a las previstas en el último párrafo del artículo 3.1 letra a) y, en todo caso, siempre que los terrenos inundados sean navegables»".

Esta norma, en coordinación con la Disposición Adicional 10ª de la Ley de Costas, que define las urbanizaciones marítimo-terrestres y el régimen jurídico de incorporación o no al dominio público marítimo terrestre, implica que para que un terreno que anteriormente no era inundable y resulta inundado como resultado de obras quede fuera del demanio marítimo deben darse determinadas circunstancias: que la inundación artificial sea controlada o que el uso sea de estacionamiento náutico privado. A juicio de la autoridad administrativa, estas circunstancias no concurrían en la superficie ocupada por la mejillonera, salvo en un pequeño retranqueo con posible uso de estacionamiento náutico, entre los vértices N-423 a N-425 de la originaria parcela NUM000, que quedaría fuera del demanio público.

El requisito de la inundación controlada no se daba porque para ello los terrenos no podían quedar comunicados con el mar de manera permanente, o tal comunicación tendría que ser susceptible de ser controlada, lo que no sucedía en este caso. Se tuvo en cuenta: (i) que en los terrenos del pleito, existe comunicación abierta con el mar, como constaba ya en el Plano Anejo al Acta de Replanteo de las Obras de legalización de la marina de Empuriabrava de 1980, razón por la cual su inundación no es artificial ni controlada, pues la entrada del agua del canal dentro del vivero se realizó a través de una pared permeable construida con piezas de celosía, lo que no le otorga estanqueidad a la explotación, razón por la cual el agua entra de manera permanente, no dependiendo de ningún sistema artificial de compuertas o bombeo para el control de la entrada y salida del agua; (ii) que la cota que alcanza el nivel marino que se encuentra dentro de las instalaciones de la explotación y la cota que alcanza el nivel marino del canal son coincidentes, lo que redunda en el hecho de que los terrenos han quedado comunicados con el agua del mar -a través de los canales- de manera permanente.

13.-Pues bien, los argumentos más relevantes de la sentencia de la Audiencia Nacional para desestimar el recurso de la familia Mario y confirmar el criterio de la Administración son los siguientes:

i) El art. 7 de la Ley de Costas, de acuerdo con el art. 132.1 de la Constitución (CE), sujeta a los bienes de dominio público a los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad y, por su parte, el apartado 2 del mismo art. 132 CE establece que forman parte del dominio público estatal «los que determine la ley y, en todo, caso la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y de la plataforma continental».

ii) Los espacios enumerados en el art. 132.2 CE se integran en el dominio público del Estado, lo que significa que desde la entrada en vigor de la Constitución no es posible, en ningún caso, la existencia de parcelas de propiedad privada en esa zona. Así, el deslinde, que tiene carácter declarativo y no constitutivo, pues el art. 13 de la Ley de Costas establece que el deslinde aprobado, al constatar la existencia de tales características físicas, declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, sin que las inscripciones en el Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados.

iii) No supone una aplicación retroactiva de la Ley de Costas cuando el deslinde, conforme a sus definiciones de dominio público marítimo terrestre, se hace sobre realidades existentes y acreditadas en el tiempo de aprobarse, esto es, no solo en función de datos históricos sino tomando en consideración aquellos antecedentes y fundamentalmente su situación actual.

iv) Resultan de aplicación al caso art. 3.1.a) de la Ley de Costas, el apartado 3 de la Disposición Adicional Décima (D.A.) de la Ley de Costas, el art. 3.1.a) y el art. 44.5 del Reglamento de Costas de 2014.

v) Los terrenos controvertidos se ubican dentro de una urbanización marítimo-terrestre definida en la D.A. 10ª de la Ley de Costas, interpretada de acuerdo con la STC 233/2015, de 5 de noviembre, que resolvió el recurso de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos de la Ley 2/2013, de 29 de mayo («[e]l legislador de 2013 ha optado por delimitar el dominio público de configuración legal en estas urbanizaciones marítimo-terrestres [...] incorporando al dominio público los terrenos que, siendo de titularidad privada, quedaran inundados, a excepción de los destinados a estacionamiento náutico individual y privado, excepción ésta que constituye la principal novedad respecto de la regulación contenida en su momento en el art. 43.6 del Reglamento de la Ley de costas de 1989»).

vi) El terreno controvertido no cumple las condiciones del art. 4.3 y de la D.A. 10ª de la Ley de Costas para que un terreno que anteriormente no era inundable y resulta inundado como consecuencia de obras no forme parte del dominio público marítimo-terrestre, ya que su uso no es el de estacionamiento náutico privado y la inundación artificial no es controlada, pues los terrenos objeto del recurso a través de los canales quedan comunicados con el mar de manera permanente, y la inundación no tiene ningún sistema de control.

14.-En definitiva, existe una resolución judicial firme -ninguna de las partes ha afirmado lo contrario- que desestima el recurso de la familia Mario contra el deslinde de 19 de agosto de 2020 y que considera que una parte de la original parcela NUM000 -de la que ya había quedado excluido en el expediente de deslinde un retranqueo que podía utilizarse como estacionamiento náutico- forma parte del dominio público marítimo terrestre.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal

1.Planteamiento. El segundo motivo del recurso extraordinario por infracción procesal se formula al amparo del ordinal 2º del artículo 469.1 LEC, por infracción del artículo 222 de la LEC y del principio de cosa juzgada, en su aspecto positivo, por no respetar la sentencia recurrida lo resuelto previamente por la sentencia firme dictada por la Sala de lo Contencioso, Sección Tercera, del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de fecha 13 de marzo de 2009 en la que, como antecedente lógico de lo que ha sido el objeto del presente procedimiento, se declaró que la lámina de agua de la litigiosa parcela NUM000 estaba ubicada en una zona de dominio público portuario.

En el desarrollo del motivo se alega que la Audiencia considera que la sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de marzo de 2009 no produce efectos de cosa juzgada porque no concurre la triple identidad de personas, objeto y causa de pedir, cuando en el recurso de apelación se había argumentado ampliamente sobre los efectos prejudiciales propios de la cosa juzgada, que no requieren de esa triple identidad, y sobre los limitados pero reales efectos que producen los pronunciamientos firmes de otras jurisdicciones cuando son antecedente lógico de lo que debe resolverse en el pleito civil, pues la fijación de hechos sí produce un efecto equivalente al de cosa juzgada al ser doctrina constitucional reiterada el necesario respeto a la máxima de que unos hechos no pueden haber existido o no en función de la jurisdicción que los enjuicie.

2. Decisión de la Sala. El recurso extraordinario por infracción procesal debe ser estimado por varios argumentos concurrentes:

1.-Hemos afirmado en múltiples sentencias (entre las más recientes, las sentencias 889/2025, de 5 de junio, y 971/2025, de 17 de junio) que la doctrina del Tribunal Constitucional impide la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron, pues tal situación sería de todo punto incompatible con el principio de seguridad jurídica ( art. 9.3 CE) y con el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1CE). En palabras de esas dos sentencias, que citan otras anteriores:

«1.- Aunque esta Sala consideró en un principio improcedente la alegación de cosa juzgada o de litispendencia respecto de litigios de otro orden jurisdiccional ( sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1986 y núm. 67/1998, de 6 de febrero, recurso núm. 11/1994, entre otras), más adelante ha matizado dicha doctrina, en línea con la jurisprudencia constitucional.

»2.- Conforme a lo declarado por las sentencias de esta Sala núm. 23/2012, de 26 de enero, recurso núm. 156/2009, y núm. 532/2013, de 19 de septiembre, recurso núm. 2008/2011, puede afirmarse que el art. 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a sentencias firmes dictadas por órganos de la jurisdicción civil cuando se trata de definir relaciones jurídicas de tal carácter, por lo que difícilmente puede atribuirse efectos de cosa juzgada, siquiera como prejudicial, a lo decidido por otras jurisdicciones. Únicamente en cuanto a la fijación de hechos puede producirse tal efecto, pues la circunstancia de que los hechos enjuiciados hayan sido objeto de un proceso ante otra jurisdicción no impide a los órganos del orden jurisdiccional civil examinarlos bajo el prisma del ordenamiento civil, teniendo que aceptar las conclusiones obtenidas en aquel proceso en aras del principio de seguridad jurídica.

»3.- Entre las más recientes, la sentencia del Tribunal Constitucional núm. 192/2009, de 28 de septiembre, fija la doctrina de dicho tribunal sobre este extremo, declarando:

»"Este Tribunal ha reiterado que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron no sólo es incompatible con el principio de seguridad jurídica ( art. 9.3CE), sino también con el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1CE), pues no resultan compatibles la efectividad de dicha tutela y la firmeza de los pronunciamientos judiciales contradictorios (por todas, STC 60/2008, de 26 de mayo, F. 9). Igualmente se ha destacado que en la realidad histórica relevante para el Derecho no puede admitirse que unos hechos existen y dejan de existir para los órganos del Estado, pues a ello se oponen principios elementales de lógica jurídica y extrajurídica, salvo que la contradicción derive de haberse abordado unos mismos hechos desde perspectivas jurídicas diversas (por todas, STC 109/2008, de 22 de septiembre [RTC 2008, 109], F. 3).

"Asimismo, este Tribunal ha tenido la oportunidad de precisar que esto no implica que en todo caso los órganos judiciales deban aceptar siempre de forma mecánica los hechos declarados por otra jurisdicción, sino que una distinta apreciación de los hechos debe ser motivada. Por ello, cuando un órgano judicial vaya a dictar una resolución que pueda ser contradictoria con lo declarado por otra resolución judicial debe exponer las razones por las cuales, a pesar de las apariencias, tal contradicción no existe a su juicio, puntualizándose que si bien unas mismas pruebas pueden conducir a considerar como probados o no probados los mismos hechos por los Tribunales de Justicia, también lo es que, afirmada la existencia de los hechos por los propios Tribunales de Justicia, no es posible separarse de ellos sin acreditar razones ni fundamentos que justifiquen tal apartamiento (por todas, STC 34/2003, de 25 de febrero, F. 4)". [...]

»3.- Así resulta también de la doctrina del Tribunal Constitucional. En su sentencia 77/1983, de 3 de octubre, explica que "cuando el ordenamiento permite una dualidad de procedimientos, y en cada uno de ellos ha de producirse un enjuiciamiento y una calificación de unos mismos hechos, el enjuiciamiento y la calificación que en el plano jurídico puedan producirse, se hagan con independencia, si resultan de la aplicación de normativa diferente, pero que no pueda ocurrir lo mismo en lo que se refiere a la apreciación de los hechos, pues es claro que unos mismos hechos no pueden existir, y dejar de existir para los órganos del Estado [...]". Y más recientemente, en su sentencia 192/2009, de 28 de septiembre, el Tribunal Constitucional declara: [...]

»4.- En consecuencia, como declaramos en la sentencia 301/2016, de 5 de mayo, los tribunales deben tomar en consideración los hechos declarados probados en resoluciones firmes dictadas por tribunales de una jurisdicción distinta, de modo que solo pueden separarse de tales hechos exponiendo las razones y fundamentos que justifiquen tal divergencia. Pero ello no impide que en cada jurisdicción haya de producirse un enjuiciamiento y una calificación en el plano jurídico de forma independiente y con resultados distintos si ello resulta de la aplicación de normativas diferentes.».

2.-La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJ de Cataluña, Sección Tercera, 278/2009, de 13 de marzo, cuyos pasajes más relevantes se ha transcrito en el primer fundamento de derecho para mayor claridad, ya fijó como objeto de la controversia que resolvía si las obras a ejecutar en las parcelas NUM000 y NUM005 afectaban al dominio público, y la respuesta fue inequívocamente afirmativa: «esta zona ostenta la naturaleza de dominio público portuario, en la que no se pueden ejecutar obras ni ejercer actividades sin la previa autorización de la Dirección General de Puertos y Transportes de la Generalidad de Cataluña [...]». Ciertamente, no delimitó con precisión si toda la zona era demanial o solo una parte de la parcela NUM000, pero este detalle es irrelevante desde el momento en que la recurrente limita esa consideración en su demanda a la parcela NUM000.

En efecto, debemos precisar que el propio demandante, ahora recurrente, reconoce en su demanda que la calificación de dominio público en realidad solo afecta a la parcela NUM000 (y no al resto de las adquiridas) y que no se ha impugnado el pronunciamiento de la sentencia recurrida según el cual ni siquiera toda la parcela ostenta tal calificación. La zona de dominio público se limitaría a una parte de la parcela NUM000 que no se concreta con precisión y que, como ahora se verá, ha quedado aún más reducida tras el deslinde de 2019. Sin embargo, ello no obsta a que la aplicación de la jurisprudencia expuesta nos lleve a tomar como antecedente lógico inamovible que una parte de esa parcela forma parte del dominio público marítimo terrestre, pues es un hecho declarado por la jurisdicción contencioso-administrativa que no puede desaparecer del enjuiciamiento del litigio civil.

3.-Por otra parte, hemos de tener en cuenta que las implicaciones propias del principio de cosa juzgada, incluso en esta faceta más debilitada de la vinculación de los hechos declarados por otras jurisdicciones, forman parte de los principios de orden público procesal y son apreciables de oficio en cualquier momento del procedimiento, incluso en la fase propia del recurso de casación.

La sentencia 417/2018, de 3 de julio, con cita de la sentencia 383/2014, de 7 de julio, declaró:

«[...] además de que la cosa juzgada debe ser apreciada de oficio cuando concurre, como se indica en la STS de 26 de septiembre de 2011, recurso núm. 93/2008, de no hacerse así podría resultar vulnerado el derecho de tutela efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución al no obtener la recurrente respuesta a una de las cuestiones planteadas con ocasión de sus recursos».

Es cierto, por otra parte, que la introducción de hechos nuevos en casación solo puede responder a supuestos excepcionales. La sentencia 619/2016, de 10 de octubre, razonó sobre el particular:

«Es doctrina de esta sala que la posibilidad de apreciar de oficio en casación cuestiones no planteadas oportunamente en ninguna de las dos instancias no faculta incondicionalmente a las partes para plantearlas por vez primera como motivos de casación o por infracción procesal ( sentencias 406/2014, de 9 de julio , 313/2012, de 21 de mayo , 178/2009, de 12 de marzo , 832/2006, de 4 de septiembre , 1103/2000, de 4 de diciembre , 1164/1998, de 14 de diciembre , 775/1998, de 29 de julio , y 1037/1997, de 21 de noviembre, entre otras muchas).

»Cuando se trate de cuestiones procesales, como es el caso, esa posibilidad se encuentra expresamente restringida por el propio régimen legal del recurso extraordinario por infracción procesal, que exige la oportuna denuncia de la infracción en la instancia ( art. 469.2 LEC ).

»De lo dicho se desprende que solo procederá entrar a conocer de la cuestión nueva, en cuanto planteada ante esta sala por vez primera en el litigio, cuando la infracción sea tan patente, manifiesta o notoria (como sobre la cosa juzgada dicen las sentencias 259/1993, de 23 de marzo, y 372/2004, de 13 de mayo) que deba ser remediada por razones de orden público».

En este caso, no estamos ante una cuestión nueva, pues la vinculación a los hechos declarados por la jurisdicción contencioso-administrativa es el núcleo del recurso por infracción procesal, pero las reflexiones anteriores vienen al hilo de la importancia de otro hecho que ha accedido al debate ya en sede casacional a través del art. 271.2 LEC: el contenido del deslinde del dominio público marítimo terrestre resultante de la Orden de 19 de agosto de 2020 y la ratificación de que una parte de la parcela NUM000 -menor que la pretendida por el demandante, teniendo en cuenta el retranqueo que permite la utilización parcial como estacionamiento náutico- forma parte del dominio público. Como afirma la sentencia de la Audiencia Nacional que desestimó el recurso de la familia o de las empresas Mario contra la orden de deslinde, dicho deslinde tiene carácter declarativo o no constitutivo -en aplicación del art. 13 de la Ley de Costas-, de forma que los espacios enumerados en el art. 132.2 CE se integran en el dominio público del Estado, sin que las inscripciones en el Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados y sin que ello implique aplicación retroactiva de la Ley de Costas. Siendo así, la aportación de los dos principales documentos presentados al amparo del art. 271.2 LEC -la resolución administrativa de deslinde y la sentencia de la Audiencia Nacional- era pertinente y obliga a esta sala a tener en cuenta su contenido, por más que el resto de documentos instrumentales (los correos electrónicos y la nota simple) no cumplan los requisitos de dicha norma y no deban ser tenidos en cuenta.

4.Por todo ello, procede la estimación del recurso por infracción procesal, lo que determina, conforme a lo dispuesto en la regla 7.ª de la disposición final 16.ª 1 LEC, en la redacción aplicable al caso, que proceda dictar nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación ( sentencias 672/2025 y las que cita: 335/2019, de 25 de junio, 123/2019, de 26 de febrero, 103/2019, de 19 de febrero, 554/2018, de 9 de octubre, y 80/2018, de 14 de febrero).

TERCERO.- Recurso de casación

1. Planteamiento. El motivo único del recurso de casación denuncia la infracción del artículo 1261.2 CC, en relación con el artículo 1271.1 CC, y se basa en la afirmación de que no puede ser objeto de compraventa, ni de agrupación, ni de hipoteca, una parcela que por determinación legal pertenece al dominio público marítimo terrestre.

En su desarrollo, la recurrente defiende que el carácter demanial de la parcela NUM000 deriva directamente del art. 132 CE y que el carácter declarativo y no constitutivo del deslinde avala los pronunciamientos de nulidad solicitados en la demanda.

2. Decisión de la Sala. El recurso de casación debe ser desestimado. La tesis que defiende el recurrente sobre la aplicación de los arts. 1261.2º CC -en cuanto exige como requisito imprescindible del contrato la existencia de un objeto cierto que constituya su materia, y 1271 CC -que excluye como objeto de los contratos las cosas que están fuera del comercio de los hombres, como los bienes inalienables por integrar el dominio público- tendría su razón de ser si la totalidad del objeto de la compraventa estuviera calificada como dominio público y si, además, se atacara eficazmente la razón decisoria de la sentencia recurrida.

1.-La calificación como dominio público de una parte de las tres fincas adquiridas no puede activar las consecuencias jurídicas pretendidas en la demanda. Podría justificar, como pretendía la empresa demandante en los tratos previos a la demanda, la devolución de parte del precio, una acción de evicción o quanti minoris, una pretensión indemnizatoria u otras consecuencias que resultaran coherentes con los datos fácticos del proceso, pero no la nulidad de la compraventa de una de las dos de las parcelas, que fue agrupada unilateralmente con otra, ni la de esa agrupación que voluntariamente llevó a cabo el demandante, y menos aún de la hipoteca constituida en garantía de dos préstamos a los que son completamente ajenos los vendedores y cuyas garantías han sido ya ejecutadas.

2.-El recurso de casación no ataca los argumentos decisorios de la sentencia recurrida -al margen de la cuestión de la cosa juzgada-, que delimitan un contexto fáctico que resulta inamovible para esta Sala: (i) no toda la parcela NUM000 se encuentra dentro del dominio público, y añadimos ahora, la zona afectada se ha visto además reducida a resultas del deslinde de 2019; (ii) no se puede obviar que la compra de esa parcela formó parte de una compraventa conjunta de tres fincas y que no existe ningún dato que indique que la parte demanial de la parcela NUM000 fuera esencial en la prestación del consentimiento contractual; (iii) en las reclamaciones a los vendedores previas a la demanda el apelante nunca sostuvo que la venta había quedado sin objeto ni que el negocio jurídico fuera nulo por falta de objeto, sino que refirió el saneamiento por evicción o la reducción del precio del contrato como consecuencias jurídicas aplicables; (iv) la empresa compradora, dedicada a la promoción inmobiliaria, llevó a cabo una exhaustiva actividad previa al contrato para conocer la situación jurídica de las parcelas, por lo que la problemática de la parcela NUM000 pudo ser conocida con una mínima diligencia antes de la compraventa, lo que ciertamente conlleva una asunción del riesgo; de hecho, el propio recurrente reconoce en la demanda que la escritura pública de compraventa incluyó la protocolización de la calificación urbanística de las parcelas en la que constaba expresamente que, a diferencia de la parcela NUM012, en las parcelas NUM000 y NUM005 agrupadas, antes de tramitar cualquier licencia de construcción de viviendas habría que obtener el visto bueno de la administración de puertos y costas de la Generalitat; (v) la inclusión en el dominio público de parte de la finca NUM000 nunca podría acarrear la nulidad de toda la garantía real por carencia de objeto, pues solo se habría producido una disminución de la garantía, siendo por lo demás inviable solicitar la nulidad de la hipoteca sin hacer referencia alguna al préstamo para el que sirvió de garantía.

3.-Todas estas circunstancias confluyen en la carencia de fundamento del recurso de casación y justifican su desestimación.

CUARTO.- Costas y depósitos

1.-No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso extraordinario por infracción procesal que ha sido estimado, de conformidad con los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2.-Procédase a la devolución del depósito constituido con dicho recurso de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

3.-De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente.

4.-Procede acordar también la pérdida del depósito constituido para la presentación de dicho recurso, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.