Sentencia Civil 1265/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 2610/2020 de 22 de septiembre del 2025

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Sociedad Agraria de Transformación Cítricos San José y la Sociedad Agraria de Transformación Monte Perico otorgaron una «[e]scritura de compraventa de fincas rústicas» el 30 de diciembre de 2014, mediante la cual la primera vendió a la segunda cuatro fincas de su propiedad por el precio de 914.321,45 euros.

En la escritura se hizo constar, respecto del pago del precio, que la compradora ya había abonado 664.321,45 euros a la vendedora el 24 de noviembre de 2014, mediante transferencia bancaria, y que el resto -250.000 euros- se instrumentaba en un pagaré nominativo no a la orden, con vencimiento el 30 de junio de 2016, que recibía la vendedora. Asimismo, la vendedora declaró que las fincas transmitidas se hallaban gravadas con una hipoteca a favor de la Caja Rural del Sur, pendiente de cancelación hasta que el juzgado que tramitaba la ejecución hipotecaria resolviera los recursos relativos a tasación e intereses en dicho procedimiento. También manifestó que la transferencia efectuada como pago parcial se había destinado íntegramente al abono de la deuda hipotecaria, siendo la Caja Rural del Sur su destinataria.

En la escritura se reconoció además el derecho de la vendedora a recuperar las fincas transmitidas durante un plazo de dieciocho meses a contar desde la fecha del otorgamiento. En caso de ejercitarse tal derecho de retracto, la vendedora debía reembolsar a la compradora 939.321,45 euros. Si no lo ejercitaba en el plazo y condiciones pactados, el derecho quedaría extinguido automáticamente, sin necesidad de notificación o requerimiento, adquiriendo definitivamente la compradora el pleno dominio de las fincas y tomando posesión de ellas en ese momento.

Durante esos dieciocho meses, la vendedora conservaría la posesión y explotación de las fincas, comprometiéndose a mantenerlas en perfecto estado de conservación. En caso de no ejercitarse el retracto, debía entregarlas en las mismas condiciones en que se encontraban.

2.Con posterioridad a la escritura, las partes firmaron un documento privado en el que reconocieron:

i) Que el precio de la compraventa fue de 914.321,45 euros.

ii) Que del precio quedaban pendientes 250.000 euros, documentados en un pagaré nominativo no a la orden entregado a la vendedora.

iii) Que en la escritura se reconocía a la vendedora el derecho de recuperar las fincas durante dieciocho meses, quedando extinguido de no ejercitarse en plazo, y que en tanto la vendedora conservaba la posesión y explotación de las fincas, obligándose a mantenerlas en buen estado.

iv) Que el plazo de dieciocho meses había transcurrido sin ejercicio del retracto y que las fincas no estaban en perfecto estado de conservación.

En consecuencia, en el mismo documento acordaron lo siguiente:

«La entidad SAT CITRICOS SAN JOSE, reconoce incumplimiento contractual de mantenimiento de la finca en las condiciones prevista y que conformó el precio de compraventa con opción a compra, reconociendo y aceptando que el precio de la misma queda definitivamente fijado, devolviendo en este acto a la entidad SAT MONTE PERICO el pagaré nominativo no a la orden emitido en su día por 250.000 DOSCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (250.000 EUROS) euros.

»Y la entidad SAT MONTE PERICO renuncia a reclamar a la entidad SAT CITRICOS SAN JOSE cantidad alguna por el estado de conservación en que se encuentran las fincas.» (sic).

3.La Sociedad Agraria de Transformación Cítricos San José interpuso una demanda contra la Sociedad Agraria de Transformación Monte Perico solicitando la nulidad de la escritura de compraventa de fecha 30 de diciembre de 2014 por «[s]imular un contrato de compraventa con derecho de retracto que es nulo por tratarse de un contrato simulado de préstamo con garantía real y pacto comisorio.».

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por «[l]a insuficiencia de prueba respecto de las alegaciones realizadas por la parte actora, teniendo en cuenta que a ella le corresponde probar la existencia del negocio simulado que dice que fue el verdaderamente querido por las partes, un préstamo con pacto comisorio.».

5.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación de la sociedad demandante -«[s]olo a propósito de la simulación relativa del contrato, pero no esencial ya que esa simulación no da paso a identificar soterrado un negocio jurídico que pueda considerarse absoluta y radicalmente nulo, obteniendo después de esa declaración las consecuencias resolutorias que se pretenden. También se acepta que el documento nº 9 es falso en su contenido, pero sin más consecuencias que ser prueba de la simulación relativa, sin efectos indemnizatorios, ni eficacia para obtener la petición última de condena al pago.»- y revocó parcialmente la sentencia de primera instancia «[p]ara dejar sin efecto al fallo en cuanto a las costas de 1ª instancia, sin imposición a las partes de costas en ninguna de las dos instancias, y con restitución del depósito.».

La Audiencia Provincial consideró:

i) Que la escritura puede calificarse de simulada, pues el precio declarado no respondía a una compraventa real, sino a una operación de financiación; sin embargo, no existió pacto comisorio en los términos y consecuencias previstos en la normativa y la doctrina aplicable. Para la Audiencia, lo que realmente existió fue un crédito no fraccionado, con un interés equivalente a la diferencia entre lo pagado por la demandada para suspender la subasta (664.321,45 euros) y la cantidad a reembolsar en caso de retroventa (939.321,45 euros).

ii) Que «[n]o hay préstamo strictu sensu, como contrato real o que se constituye mediante entrega directa del capital al prestatario, sino financiación por pago de una deuda ya vencida y ejecutada, tras la subasta hipotecaria, sin subrogación del tercero, la entidad demandada, en la posición del acreedor. Y la existencia de un pacto comisorio, que es lo que teñiría de ilicitud al negocio simulado, resulta en este caso afecta de la singularidad de que, aunque se ha formalizado una venta ordinaria, esa transmisión opera sobre un bien que estaba en subasta hipotecaria, y previo pago por el que luego aparece como comprador de la totalidad de la cantidad por la que responde la finca. Ese derecho comisorio, superior incluso a la hipoteca, que habría ganado el que sería prestamista, la entidad demandada, no casa con la circunstancia de que pudo haberse hecho dueña pagando la misma cantidad consignada con el mero acto de acudir a la subasta y hacer entrega de ella como postor, ex artículo 670.4 de la Ley de enjuiciamiento civil. ».

iii) Que «[e]n este caso hay una financiación que se pacta con unos eventuales intereses muy elevados (la diferencia necesaria para recuperar el dominio a través del ejercicio del retracto convencional partiendo del precio real pactado), pero el elemento fundamental que impide considerar que exista un acto ilícito comisorio es precisamente los antecedentes por medio de los cuales la parte demandada habría satisfecho de manera anticipada ese supuesto precio derivado de esa ejecución forzosa, prácticamente conclusa. No solo pudo adquirir el dominio mediante puja sino que, de no hacer el pago, el dominio se habría perdido en favor de la acreedora hipotecaria. De este modo no ha habido sustancialmente comiso, y la pérdida de la propiedad no tiene ese origen o causa original o pura.».

iv) Que «[p]or lo tanto, el resultado final para la parte demandante no solo ha sido el mismo que se habría generado si la parte demandada [...] se hubiera hecho dueña del bien por adjudicación en la subasta, sino que además ha podido retener la posesión durante algo más de 18 meses y aprovecharla lucrativamente. Lo cierto es que solo ese supuesto pacto comisorio sería causa de la nulidad; no ha habido pago de interés de ninguna clase ni puede haberlo (la declaración de nulidad al amparo de la Ley de usura sería vacua), y en este caso no se crea ex novoo de modo directo esa facultad de hacerse con el dominio del bien de modo automático en caso de impago de los 250.000 euros (o los 275.000 que hemos interpretado que serían carga financiera, los 25.000 de diferencia probablemente para cubrir los mismos gastos de la escritura y su tributo), sino que el dominio pudo adquirirse por la demandada con mayor facilidad e igual precio, y estaba en mano de la misma hacerlo así sin dar siquiera oportunidad a la deudora hipotecaria de recuperar el dominio pagando un precio mayor; en definitiva, la adquisición del dominio de la finca y a ese precio por parte de la entidad demandada no precisaba de la voluntad de la parte demandante, ni su pérdida procede originalmente -sí formalmente- de la operación simulada.».

v) Que «[l]o más que ha existido es un intento de obtener intereses excesivos, que finalmente no se ha consumado [...en definitiva] una simulación relativa en la compraventa, encubriendo un préstamo con intereses usurarios [...] o una operación financiera asimilable, que también podemos calificar de acto de agiotaje,y con las consecuencias finales y los antecedentes a los que nos hemos referido. Y en consecuencia, que aquello que se escritura no era propiamente la venta de un activo sustancial de la entidad sino más bien un intento último de mantener esa propiedad o más bien de recuperarla, ya que se perdía como consecuencia de la ejecución hipotecaria, en favor de otro. No es la venta, como hemos razonado, la causa verdadera de la pérdida del dominio.».

6.La sociedad demandante apelante ha interpuesto recursos extraordinarios por infracción procesal y casación que han sido admitidos y a los que la parte demandada apelada se ha opuesto.

SEGUNDO. Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la Sala

1. Planteamiento.El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en un motivo único

«En virtud del Artículo 469.1.2º LEC por infracción de las normas procesales reguladoras de la Sentencia en relación con el artículo 218, apartado 1 de la LEC, al padecer la Sentencia Recurrida de incongruencia interna al no declarar la Nulidad del negocio a pesar de reconocer que ha existido simulación.».

2. Decisión de la Sala. El recurso se desestima por lo que se expone a continuación.

En la sentencia 1178/2025, de 21 de julio, declaramos:

«El requisito de la congruencia, que se encuentra íntimamente ligado al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva y a la proscripción de la indefensión ( art. 24 CE) , opera como límite del juicio jurisdiccional que corresponde a los tribunales de justicia. Consiste en la armonía que debe concurrir entre las pretensiones de la partes y los pronunciamientos de la sentencia judicial; es decir, entre lo solicitado y lo resuelto en los términos del art. 218.1 LEC, que exige hacer las declaraciones que las partes postulen, «condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate», en atención a la causa petendi(fundamento de lo pedido) y lo solicitado en el suplico o parte dispositiva de los escritos rectores del proceso. La congruencia, de esta forma configurada, no consiste en la coherencia interna que debe darse entre las distintas partes de las que se compone una sentencia ( art. 209 LEC) , de manera tal que estas no sean contradictorias entre sí.

»Bajo dichas premisas, esta sala se ha ocupado de los denominados supuestos de incongruencia interna, que son los casos de incoherencia, desajuste o falta de correspondencia entre lo razonado y lo resuelto ( sentencias 9/2020, de 8 de enero; 144/2020, de 2 de marzo; 298/2020, de 15 de junio; 438/2020, de 17 de julio; 263/2021, de 6 de mayo; 575/2021, de 26 de julio; 141/2022, de 22 de febrero, 364/2022, de 4 de mayo; 544/2022 de 7 de julio; 63/2024, de 22 de enero y 129/2025, de 27 de enero), considerados por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 de la Carta Magna, pero en su dimensión de obtener una resolución fundada en Derecho que no incurra en el defecto de motivación de resultar irrazonable y contradictoria (por todas, SSTC 42/2005, de 28 de febrero; 140/2006, de 8 de mayo; 127/2008, de 27 de octubre y 172/2009, de 9 de julio).

»En este sentido, la precitada STC 127/2008, de 27 de octubre, en su FJ 2.º, señala:

»"Como este Tribunal ha declarado, teniendo en cuenta que el derecho a la tutela judicial efectiva incluye entre sus variados contenidos el que se dicte una resolución fundada en Derecho, resulta evidente que no puede reputarse como tal una Sentencia cuya fundamentación discurre por una senda diametralmente opuesta a la del fallo y en la que se motiva lo contrario de lo que se falla ( SSTC 138/1985, de 18 de octubre, FJ 8º; 16/1993, de 18 de enero, FJ 2º; y 25/2006, de 30 de enero, FJ 4º). De ahí que sólo una motivación razonada y suficiente permita satisfacer el ejercicio del derecho a la tutela judicial, porque una motivación radicalmente contradictoria no satisface los requerimientos constitucionales ( STC 54/2000, de 28 de febrero, FJ 3.º).".

»Por nuestra parte, señalamos, por ejemplo, en la STS 278/2022, de 31 de marzo, que la denominada incongruencia interna puede tener lugar de la forma siguiente:

»"[p]or contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -ratio decidendi-y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos ( sentencias 668/2012, de 14 de noviembre, 571/2012, de 8 de octubre, y 291/2015, de 3 de junio).".

»En este sentido, más recientemente, las SSTS 489/2024, de 11 de abril; 962/2024, de 9 de julio; 1419/2024, de 29 de octubre; 1542/2024, de 18 de noviembre y 129/2025, de 27 de enero, entre otras.

»Se trata, en definitiva, de un problema de desajuste o palpable discordancia entre lo razonado y lo plasmado en el fallo, o derivado de la propia contradicción existente entre los distintos pronunciamientos contenidos en la parte dispositiva de una sentencia, defecto apreciable, como vicio interno de la misma, a través de su propia lectura. En cualquier caso, para que se produzca esta incoherencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues, en otro caso, prevalece el fallo ( sentencias 1185/2003, de 18 de diciembre; 61/2005, de 15 de febrero y 1419/2024, de 29 de octubre).».

La denominada incongruencia interna se produce cuando existe contradicción manifiesta entre lo razonado y lo resuelto, o entre los distintos pronunciamientos del fallo, de forma que la motivación justifica lo contrario de lo acordado. La jurisprudencia del Tribunal Constitucional y la de esta Sala es constante al señalar que solo una contradicción clara, patente e incuestionable entre fundamentos y parte dispositiva vulnera la tutela judicial efectiva. En ausencia de tal contradicción, prevalece el fallo.

En la sentencia recurrida, la Audiencia Provincial declara que la escritura de compraventa puede considerarse simulada, pero niega que concurra pacto comisorio o causa de nulidad absoluta. Concluye que se trata de una operación de financiación irregular o encubierta, susceptible de calificarse como simulación relativa, agiotaje o incluso intento de usura, pero sin que ello implique necesariamente la nulidad radical pretendida. De ahí que la sentencia, tras exponer esas razones, desestime en lo sustancial la acción de nulidad y se limite a modificar lo relativo a las costas.

La tesis del recurso es que hay incongruencia interna porque, tras reconocer la simulación, la Audiencia Provincial no declara la nulidad del negocio. Sin embargo, esta objeción no puede prosperar.

La propia sentencia explica que la simulación apreciada es relativa,sin ocultar un negocio radicalmente nulo, sino una operación de financiación irregular. De acuerdo con esa premisa, la Audiencia Provincial concluye que no procede declarar la nulidad absoluta solicitada. La fundamentación, por tanto, justifica la solución adoptada en el fallo, sin contradicción lógica alguna.

No estamos ante un supuesto en que la sentencia razone lo contrario de lo que resuelve, ni ante un desajuste entre ratio decidendiy pronunciamiento. El razonamiento es coherente: admite la simulación, delimita su alcance y niega las consecuencias jurídicas que la parte pretende extraer. La motivación es razonada y suficiente.

La Audiencia Provincial ofrece una motivación completa, fundada en la doctrina sobre el pacto comisorio, la usura y el alcance de la simulación relativa. Puede discutirse su acierto jurídico, pero no cabe tacharla de ilógica, contradictoria o arbitraria. Conforme a la doctrina constitucional, solo la contradicción patente entre fundamentos y fallo -no la mera discrepancia sobre la valoración jurídica- constituye incongruencia interna lesiva del art. 24 CE.

En definitiva, la sentencia impugnada guarda plena congruencia interna: el fallo responde de forma coherente al razonamiento que lo precede y a la delimitación que la Audiencia Provincial hace del fenómeno de la simulación. Lo que en realidad plantea el recurso es una discrepancia con la valoración jurídica efectuada, lo que, en su caso, podría ser objeto del recurso de casación, pero no del extraordinario por infracción procesal.

TERCERO. Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la Sala

1. Planteamiento.El recurso de casación se funda también en un motivo único:

«Por la vía del artículo 477.2.3º de la LEC. Infracción del artículo 1884 del Código Civil al haber declarado la Sentencia recurrida la existencia de Negocio Simulado de Compra Venta no declarando su Nulidad al tratarse realmente de un Contrato de Préstamo. Interés Casacional por oposición de la Sentencia a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo representada por las Sentencias 34-2012 de 27 de enero, 485-2000 de 16 de mayo, 39-2005 de 10 de febrero, 526-2008 de 5 de junio y Sentencia 312-2020 de 4 de febrero.».

La recurrente sostiene que «[u]n préstamo o un contrato simulado, como la compraventa llevada a cabo entre las partes, que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario (sic), es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iureconforme al art. 1859 del Código civil. ».

2. Decisión de la Sala. El recurso se desestima por lo que se expone a continuación.

En la sentencia 77/2020, de 4 de febrero -que está en la base del recurso interpuesto-, se expone -in extenso-la doctrina jurisprudencial sobre la prohibición del pacto comisorio y su extensión a los negocios indirectos (simulados o fiduciarios):

«Nuestro ordenamiento rechaza frontalmente toda construcción jurídica (denominadas genéricamente "pactos comisorios") por la que el acreedor en caso de incumplimiento de su crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía ( arts. 1.859 y 1.884 CC) . Tales pactos no son admisibles al amparo del artículo 1255 CC, y entrarían en el ámbito del fraude de ley del art. 6. 4º CC.

»Como resulta de la sentencia de esta Sala de 5 de junio de 2008, el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor del bien objeto de la garantía por su libérrima voluntad al margen de cualquier procedimiento legal de ejecución o apremio, ha sido siempre rechazado, por evidentes razones morales reflejadas en los ordenamientos jurídicos, a los que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis ( artículos 1859 y 1884 CC) , rechazo que se patentiza además en reiterada jurisprudencia de este Tribunal (vid. sentencias que se citan infra), en la que se ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.

»Dentro del ámbito de la prohibición, este Tribunal ha incluido en diversas ocasiones el negocio de transmisión de propiedad en función de garantía, instrumentada a través de un medio indirecto consistente en la celebración de una compraventa simulada. Y ello es así por cuanto la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que resulta también aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de garantía, pues de lo contrario el principio de autonomía de la voluntad reconocido en el artículo 1.255 del Código Civil permitiría la creación de negocios fraudulentos, y en tal caso, descubierto el fraude, habría de aplicarse igualmente la prohibición tratada de eludir, siendo nulas las estipulaciones contrarias al espíritu y finalidad de aquélla (cfr. art. 6 núm. 4 CC) .

»La doctrina jurisprudencial sentada sobre esta cuestión, de directa aplicación a la presente controversia, ha sido recapitulada en la sentencia de esta sala 34/2012, de 27 de enero, citada como vulnerada en el recurso interpuesto contra la sentencia recurrida. Doctrina que ahora mantenemos reiterando que un préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al art. 1859 del Código civil.

»Un caso típico, incluso históricamente, es la llamada "venta a carta de gracia": es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) en que una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista) adquiere la propiedad de la cosa. Estructura negocial que integra un clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) está obligado a devolver el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa por el sólo incumplimiento de aquella obligación.

»Mencionan la nulidad del pacto comisario la sentencia de 25 de septiembre de 1986 ("tal acuerdo para quedarse el acreedor pignoraticio con la cosa dada en prenda, ... sería nulo porque el artículo 1859 del Código civil declara..."), y la de 29 de enero de 1996 ("... la prohibición del pacto comisario que establece el artículo 1859..."). Desarrolla la prohibición del mismo, la de 18 de febrero de 1997, al decir:

»"entraña un pacto comisorio ( arts. 1858 y 1859 C.C.) , porque a través de la instrumentación de una compraventa en la que el objeto es el inmueble gravado y el precio es el importe de la deuda insatisfecha, el acreedor hipotecario persigue el mismo fin prohibido legalmente; que se apropie de la cosa dada en garantía en satisfacción de su crédito. Se comete un fraude de ley, porque, al amparo del texto de una norma que lo permite ( art. 1445 C.C.) , resulta vulnerada la norma prohibitiva del pacto comisorio, por lo que, descubierto el fraude, hay que aplicar ésta por ordenarlo el art. 6º.4 del Código civil".

»Asimismo, la sentencia de 15 de junio de 1999 declara la nulidad del pacto comisorio en contrato de compraventa simulado, en un caso claro de simulación relativa y en sendos casos de contratos simulados de leasing. Las sentencias de 16 de mayo de 2000 ("... la transmisión de dominio con el fin de responder del incumplimiento de la deuda convierten la simulación relativa en radicalmente nula por vulnerar la prohibición del pacto comisorio") y 10 de febrero de 2005 declaran también la nulidad del pacto comisorio. Las de 26 de abril de 2001 ("también ha de declararse la nulidad absoluta del pacto de retroventa...") y 5 de diciembre de 2001 ("... siguen siendo propietarios reales de los bienes que enajenaron a ... de forma simulada para garantizar el préstamo que les concedió y, a su vencimiento, no puede quedarse como propietario de los bienes; si no pagan, ha de ejecutarlos como cualquier acreedor; de lo contrario se vulneraría la prohibición del pacto comisorio").

»Como recuerda la sentencia antes citada, de 16 de mayo de 2000:

»"Esta prohibición, con base en la que el acreedor, en caso de impago de su crédito, no puede pretender hacer suya la cosa dada en garantía, haciendo abstracción de su valor, tiene su origen en un texto del Derecho Romano (Constantino, libro VIII, tít. XXXVI, ley 3, del C.), fue acogida en nuestro Derecho Histórico (Partidas 5ª, Ley 41 del tít. V, y 12 del tít. XIII, y Proyecto de 1851; aunque no por el Proyecto de 1882), y se considera recogida en los arts. 1859 y 1884 CC, respectivamente para la prenda e hipoteca, y la anticresis".

»Por último, la sentencia de 20 de diciembre de 2007, reiterada por la 34/2012, de 27 de enero, resume la doctrina jurisprudencial del siguiente modo:

»"Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor [...] hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas".

»No obstante, en otras ocasiones la jurisprudencia de esta sala ha enfocado el caso particular de la llamada "venta en garantía", desde la perspectiva de su asimilación o subsunción en la categoría de los negocios fiduciarios.

»Las líneas maestras de la configuración de esta figura jurídica, fueron resumidas por nuestra Sentencia 413/2001, de 26 de abril:

»"1.º La transmisión en garantía es un negocio fiduciario, del tipo de la fiducia cum creditore. El fiduciante transmite la propiedad formal con el riesgo de que al adquirirla el fiduciario y figurar como tal frente a terceros, pueda éste vulnerar el pacto de fiducia transmitiéndola a su vez, estando los adquirentes del fiduciario protegidos en su adquisición en virtud de la eficacia de la apariencia jurídica, que protege las adquisiciones a título oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.

»2.º El fiduciante transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto fiduciario, con la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y así asegura al fiduciario que lo tendrá sujeto a la satisfacción forzosa de la obligación para cuya seguridad se estableció el negocio fiduciario.

»3.º El fiduciario no se hace dueño real del objeto transmitido, salvo el juego del principio de la apariencia jurídica, sino que ha de devolverlo al fiduciante una vez cumplidas las finalidades perseguidas con la fiducia. El pacto fiduciario lleva consigo esa retransmisión.

»4.º La falta de cumplimiento por el fiduciante de la obligación garantizada no convierte al fiduciario en propietario del objeto dado en garantía; la transmisión de la propiedad con este fin no es una compraventa sujeta a la condición del pago de la obligación.

»5.º El fiduciario, caso de impago de la obligación garantizada, ha de proceder contra el fiduciante como cualquier acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que satisfacerse, pero sin que ello signifique que tiene acción real contra el mismo.

»6.º La transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o 'venta en garantía' es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose la 'venta en garantía' como un negocio en fraude de ley ( artículo 6.4.º del Código Civil) ".

»Pero, como se desprende de la sentencia 34/2012, de 27 de enero, que declaró la nulidad no sólo de la compraventa simulada sino también de la titularidad formal (fiduciaria) con ella pretendidamente transmitida, la jurisprudencia de esta sala acude preferentemente a la calificación de la compraventa en los supuestos de 'venta en garantía' como negocio simulado, si bien alcanzando resultados prácticos similares en cuanto al efecto de evitar el fraude a la prohibición del pacto comisorio.

»Se refiere a esta cuestión (distinta calificación jurídica en la jurisprudencia del negocio indirecto de la venta en garantía) la sentencia 542/1999, de 15 de junio, trayendo a colación las opiniones de la doctrina que cuestionan la autonomía del negocio fiduciario. Decíamos en esta sentencia:

»"Ciertamente esta Sala ha mantenido la doctrina del negocio fiduciario, en su consideración del doble efecto, real y obligacional, que fue importado incluso en su terminología de la doctrina alemana, pese a ser distintos los presupuestos básicos del derecho civil en este extremo; pero la doctrina española más especializada discute su autonomía, niega la existencia de la llamada 'causa fiduciae' y cada vez más lo asimila, en muchos casos, al negocio jurídico simulado, con simulación relativa, cuyo negocio disimulado será válido si reúne los elementos precisos para su validez; la propia jurisprudencia no ha sido ajena a esta evolución y en ocasiones apunta la existencia de la simulación: la Sentencia de 6 de abril de 1992 dice que 'la actora, propietaria formal, no puede obtener más que la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser ésa la finalidad perseguida, que sólo quiso la garantía, sin voluntad de comprar o vender' ; la de 5 de abril de 1993 dice: 'lo que sitúa el caso que nos ocupa en el ámbito jurídico de la simulación (absoluta o relativa) pero no en el de la fiducia'; la de 22 de febrero de 1995 dice, refiriéndose a un negocio fiduciario, que 'no puede integrar en su patrimonio el objeto sobre el que recae como si la titularidad fuese suya y no del fiduciante' y añade: 'el instrumento jurídico que se utiliza suele ser el de una compraventa ficticia...'; l a de 2 de diciembre de 1996 se refiere expresamente a la 'simulación de la (compraventa) referente a los recurrentes...'; la de 19 de junio de 1997, tras exponer la doctrina del contrato fiduciario, declara 'ineficaz la compraventa que configura el contrato real del negocio jurídico fiduciario contemplado en el mismo'.

»Como antes se dijo, la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que resulta también aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de garantía, incluyendo no sólo la "venta en garantía" sino cualquier otra construcción jurídica o estructura negocial que persiga el mismo efecto elusivo de la prohibición del pacto comisorio.»

La tesis que subyace al motivo se basa en dos premisas: hay pacto comisorio y la recurrida en base a él ha conseguido hacerse con la propiedad de las fincas.

En la sentencia recurrida, la Audiencia Provincial expone: (i) que la escritura de compraventa con retracto encubrió una operación de financiación; (ii) que no hubo préstamo stricto sensucon entrega de capital y garantía real típica, sino pago por la recurrida de la deuda que pesaba sobre las fincas para suspender la subasta; (iii) que no existió pacto comisorio: la adquisición del dominio por la recurrida no vino causada por el incumplimiento de la recurrente de una deuda garantizada, sino por la propia transmisión dominical otorgada en la escritura; (iv) que la recurrente conservó la posesión y la explotación durante dieciocho meses con un derecho de retro (facultad de recuperar las fincas reembolsando 939.321,45 €) que no ejercitó, consolidándose por ello el dominio de la recurrida; (v) que la diferencia económica (664.321,45 € frente a 939.321,45 €) podía funcionar como carga financiera potencial, pero no se consumó: el pagaré de 250.000 € se devolvió y no hubo pago de intereses; (vi) que el documento privado posterior es falso en su contenido, sirviendo solo como indicio de simulación relativa, sin generar condenas indemnizatorias.

La calificación de la operación como simulación relativa no impide reconocer efectos traslativos. En los supuestos de simulación relativa, la causa declarada se tiene por inexistente, pero el negocio disimulado despliega eficacia si reúne los requisitos de validez. Así lo entiende la Audiencia Provincial: la compraventa declarada no respondía a una causa real de transmisión onerosa, pero sí encubría un negocio de financiación en el que se quiso y se realizó la transmisión del dominio con reserva de un derecho de retro a favor del transmitente. De este modo, la titularidad de la recurrida no deriva de un pacto comisorio ni de una apropiación automática por incumplimiento, sino de la transmisión efectivamente querida en el marco del negocio disimulado, consolidada después por la inactividad de la recurrente al no ejercitar en plazo la facultad de recuperar las fincas.

Sobre esta base, la infracción que se denuncia - art. 1884 CC, y por extensión el principio del art. 1859 del CC que proscribe el pacto comisorio- exige la concurrencia de tres elementos acumulativos: (i) negocio de financiación; (ii) función de garantía del bien transmitido o gravado; y, nuclearmente, (iii) una cláusula o estructura de apropiación directa del bien por el acreedor en caso de impago, sin necesidad de realización pública o control judicial (la apropiación por incumplimiento que la prohibición comisoria quiere evitar). Lo decisivo no es la denominación del negocio ni la utilización de un retracto convencional, sino si el esquema funcional permite al acreedor apropiarse del bien directamente por el impago de la deuda. Solo en tal hipótesis concurre el pacto comisorio prohibido por los arts. 1859 y 1884 CC. En el presente caso, la Audiencia Provincial descarta esa conexión causal impago ? apropiación, pues el dominio de la recurrida derivó de la transmisión inicial y de la inactividad de la recurrente al no ejercitar el retro, y no de un incumplimiento de deuda garantizada. Dicho de otra forma: no hay apropiación del bien dado en garantía, porque el bien no fue dado en garantía con reserva de dominio a favor de la recurrente; hubo una transmisión actual con facultad de recuperación.

Tampoco prospera la tesis de que la operación sea nula por encubrir un préstamo con garantía real ilícita, porque el efecto práctico acaba siendo el mismo. La ratio de los arts. 1859 y 1884 del CC no es sancionar todo diseño negocial que económicamente sitúe al financiador como dueño, sino aquellos que permiten eludir la realización forzosa y la valoración pública del bien, habilitando la adjudicación privada por el simple acaecimiento del impago. Aquí, como subraya la Audiencia Provincial, la recurrida pudo adquirir en subasta por el mismo importe con que suspendió la ejecución; es decir, no se burló el sistema de tutela pública propio de la ejecución. Que finalmente se optara por una venta con retro en beneficio del deudor no convierte el diseño en un comiso encubierto, máxime cuando no hubo devengo ni cobro de intereses y el pagaré fue devuelto: faltó la consumación del eventual rendimiento usurario. En suma, hay simulación relativa (calificación que la Audiencia Provincial declara) y puede haber agiotaje en abstracto, pero no el elemento típico que determina la nulidad radical por pacto comisorio.

La jurisprudencia invocada por la recurrente no es oponible porque no hay identidad fáctica con este caso. La divergencia no es interpretativa, sino de tipicidad: el patrón comisorio que sancionan las sentencias que se traen a colación no se reproduce aquí.

Por último, aun cuando se quisiera reconducir la queja a la Ley de Represión de la Usura, la propia sentencia declara que no hubo pago de interés alguno; por tanto, el cauce casacional escogido ( art. 1884 CC) no puede servir para obtener una nulidad por usura hipotética que no se consumó, ni para reabrir la valoración probatoria ya cerrada.

En definitiva, al faltar el presupuesto estructural del pacto comisorio -apropiación del bien por el incumplimiento de una obligación garantizada-, no se infringen los arts. 1859 y 1884 del CC ni la doctrina jurisprudencial citada.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, procede imponer las costas generadas por ambos recursos a la recurrente, con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).