Sentencia Civil 284/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1511/2021 de 23 de febrero del 2026

PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si dos de las seis entidades bancarias codemandadas deben responder como avalistas colectivas de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute) respecto del comprador de dos viviendas (y cesionario de una tercera) de otras tantas promociones de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora). Por lo tanto, es firme la absolución de las cuatro entidades a las que solo se exigía la responsabilidad del art. 1-2.ª de dicha ley, como receptoras de los anticipos.

Según lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala sobre esta misma promotora y estas mismas promociones (p.ej. sentencias 654/2024, de 13 de mayo, 915/2025, de 9 de junio, y 1525/2025, de 30 de octubre, de pleno, las tres sobre viviendas del residencial «Aifos Hipódromo», y sentencias 1333/2025, de 29 de septiembre, 914/2025, de 9 de junio, y 1698/2024, de 17 de diciembre, las tres sobre la DIRECCION000»), para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 12 de julio de 2004 D.ª Estela, soltera en esa fecha, suscribió con Aifos un contrato privado de compraventa que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada como « DIRECCION000», de Mijas, Málaga (doc. 4 de la demanda).

El 14 de febrero de 2005 D. Roberto suscribió con dicha promotora dos contratos privados de compraventa, cada uno sobre una vivienda en construcción, una para él y otra para su padre. Una de ellas (identificada en el contrato como «Vivienda DIRECCION001») pertenecía a la promoción de Aifos denominada « DIRECCION002», sita en Benahavis, provincia de Málaga (doc. 2 de la demanda) y la otra (identificada en el contrato como «Vivienda en DIRECCION003») a la promoción denominada «Aifos Hipódromo», sita también en Mijas (doc. 3 de la demanda).

Tras contraer los citados compradores matrimonio entre sí, la Sra. Estela le cedió al Sr. Roberto los derechos del contrato sobre la vivienda de « DIRECCION000» (folios 87 a 89 de las actuaciones de la primera instancia). La promotora aceptó la cesión del contrato, su resolución y que las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda objeto de cesión se imputaran al pago del precio de la vivienda de « DIRECCION002» (fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida).

1.2. No se discute que, conforme al calendario de pagos previsto en los respectivos contratos (apdo. «Forma de pago» del pliego de condiciones particulares), a cuenta del precio de las viviendas los compradores entregaron a Aifos las siguientes cantidades:

-59.921,50 euros en total por la vivienda de «Aifos Hipódromo», a razón de 13.500 euros (correspondientes a la entrega inicial prevista para el día de la firma) en dos pagos (de 4.500 y 9.000 euros) y 46.421,50 euros mediante cinco efectos por importe de 9.284,30 euros cada uno.

-99.708,90 euros en total por la vivienda de « DIRECCION002», a razón de 49.500 euros (correspondientes a la entrega inicial prevista para el día de la firma) en cuatro pagos (cuyos respectivos importes fueron 4.500, 4.500, 10.500 y 30.000 euros) y los restantes 50.208,90 euros mediante tres efectos, por un importe de 16.736,30 euros cada uno.

-45.570,70 euros en total por la vivienda de « DIRECCION000», a razón de 13.500 euros (de la entrega inicial) mediante dos pagos (de 4.500 y 9.000 euros) y los restantes 32.070,70 euros mediante dos efectos, por importe de 10.690 euros cada uno, y un pago de 10.690 euros.

Por tanto, el total anticipado a Aifos ascendió a 205.201,10 euros y todas las cantidades estaban previstas en los contratos.

1.3. Con fecha 15 de septiembre de 2005, es decir, con posterioridad a la firma de los tres contratos y a que se hicieran algunos de los pagos a cuenta, Aifos suscribió con Caja España Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria (en adelante Caja España, luego Unicaja Banco, S.A., en adelante Unicaja) una «Póliza de contragarantía para línea de avales», no para una promoción determinada, por un importe de 600.000 euros (doc. 47 de la demanda, folios 448 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia). Al amparo de la misma Caja España expidió avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de Aifos (doc. 43 de la demanda, folios 457 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia).

Con fecha 18 de mayo de 2006, es decir, con posterioridad a la firma de los tres contratos y a que se hicieran algunos de los pagos a cuenta, la promotora suscribió una «póliza de garantía» con Banco de Andalucía, S.A., (luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander, S.A., en adelante BS) por un importe de 1.000.000 euros (doc. 28 de la demanda, folios 240 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia). Según la póliza, en la que se mencionaba expresamente la Ley 57/1968, se garantizaban los anticipos de compradores de viviendas promovidas por Aifos, pero sin especificar una promoción determinada (fundamento de derecho tercero, 4.º, de la sentencia recurrida y sentencias 792/2022, de 18 de noviembre, y 1144/2025, de 15 de julio, las dos sobre esta misma póliza).

Con fecha 26 de julio de 2006 Aifos y Caja España suscribieron otra póliza, no para una promoción determinada, por un importe máximo de 1.600.000 euros (folios 450 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia), al amparo de la cual en el año 2007 se expidieron avales individuales a favor de compradores de viviendas de «Aifos Hipódromo» (fundamento de derecho tercero, apdo. 4, de la sentencia recurrida, pág. 17 de 37).

1.4. No se discute que la promotora no entregó a los compradores aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de sus respetivas viviendas.

1.5. Las viviendas no se entregaron en los plazos pactados y la promotora fue declarada en concurso. En este procedimiento, abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos (en este sentido p.ej. y entre las más recientes sobre la misma promotora, las sentencias 1550/2025, de 4 de noviembre, 1525/2025, de 30 de octubre, de pleno, y 1416/2025, de 13 de octubre).

2.Al no recuperar las cantidades anticipadas ni atender los bancos los respectivos requerimientos extrajudiciales (docs. 67 a 72 de la demanda), a finales de junio de 2016 el Sr. Roberto interpuso la demanda del presente litigio contra BP (como sucesor de Banco de Andalucía, S.A.), Caixabank, S.A., en adelante Caixabank, Abanca Corporación Bancaria, S.A., en adelante Abanca (como sucesor de Caixa de Ahorros de Vigo, Ourense e Pontevedra, Caixanova), Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar, Banco Mare Nostrum, S.A., en adelante BMN (como sucesor de Caja Rural de Granada, S .C.C.) y Caja España (Unicaja), solicitando la condena de todas ellas a pagar el total de lo anticipado ingresado en cada entidad, más intereses desde cada pago, todo ello conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado los bancos demandados el ingreso de los anticipos sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada, pese a conocer los bancos que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, y además, en el caso de BP y Caja España, también como garantes colectivos. En concreto reclamó, solidariamente con las avalistas colectivas, a Caixabank la cantidad de 66.520 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 32.431,70 euros hasta la demanda); a Abanca 16.736,30 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 7.751,88 euros); a Cajamar 15.190,70 euros de principal, más intereses (que cuantificaba en 7.823,81 euros hasta la demanda); a BMN 19.974,30 euros de principal, más intereses (que cuantificaba en 9.424,84 euros hasta la demanda); y a BP, solidariamente con Caja España, 86.779,20 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 42.540 euros hasta la demanda).

3.Todos los bancos se opusieron a la demanda, entre otras razones, por ser el comprador un inversor y no resultar por tanto aplicable al caso la Ley 57/1968. En particular, BP y Caja España, negaron su responsabilidad como avalistas por falta de efectividad de las pólizas colectivas. En este sentido, Caja España señaló que sus pólizas no cubrían las promociones « DIRECCION000» y « DIRECCION002» y que eran posteriores a los contratos de la promoción «Aifos Hipódromo», y añadió que no fue receptora de ninguna de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas objeto de litigio. Por su parte BP negó su condición de avalista, tanto individual como colectiva, si bien también negó su responsabilidad con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por no haber podido controlar los ingresos que se hicieron en dicha entidad.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, con expresa condena en costas del demandante. Razonó que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener el comprador una finalidad residencial, dado el número de viviendas adquiridas.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del demandante y confirmó la sentencia apelada, con imposición de las costas de la segunda instancia al apelante.

Pese a considerar que las compraventas tuvieron una finalidad residencial (porque, al imputarse los anticipos a cuenta del precio de una de ellas al pago del precio de otra de las dos restantes, en realidad solo fueron dos viviendas las adquiridas, una para el demandante y otra para su padre), no obstante, descarta la responsabilidad de las entidades demandadas, en particular, la de BP y Caja España como avalistas, fundamentalmente, porque los avales colectivos fueron muy posteriores a los contratos, a lo que añadió que no todos los anticipos se ingresaron en las avalistas, ni en una cuenta especial (en el caso de Caja España, declara probado que en esta entidad no se ingresó cantidad alguna), por lo que no pudieron controlar los anticipos, algunos de ellos en metálico.

6.El demandante-apelante ha interpuesto recurso de casación por interés casacional, articulado en dos motivos, estrechamente relacionados entre sí, en los que se propugna la responsabilidad como avalistas colectivos de BP y Caja España, al no depender dicha responsabilidad de la capacidad de control sobre los anticipos ni, por tanto, de que las cantidades se ingresen, en la avalista o en otras entidades. Por tanto, como no se recurre la absolución de las cuatro entidades de crédito codemandadas, a las que solo se exigía responsabilidad como receptoras, la desestimación de la demanda frente a ellas es firme.

7.Las entidades recurridas se han opuesto al recurso y han pedido su desestimación, en algún caso, también por causas de inadmisión. Las entidades absueltas personadas ante esta sala, porque consideran que su absolución es firme.

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1-1.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia fijada por la sentencia de pleno 739/2016, de 21 de diciembre, y lo que se alega, resumidamente, es que no cabe privar de efectividad a una póliza colectiva de afianzamiento por ser de fecha posterior y, por ende, porque las avalistas no tuvieran capacidad de control sobre los anticipos, ya que la responsabilidad de las avalistas, aunque sean colectivas, no depende de dicha capacidad y que la citada sentencia de pleno ha declarado eficaz la garantía colectiva suscrita con posterioridad por tener la avalista la obligación de conocer los contratos de compraventa celebrados.

El motivo segundo se funda en infracción del mismo precepto y en vulneración de la jurisprudencia (se citan y extractan las sentencias 6/2020 y 8/2020, las dos de 8 de enero) sobre el alcance de la responsabilidad de la entidad avalista, incluso colectiva, y su extensión a las sumas abonadas en efectivo (y por tanto, no ingresadas en ninguna entidad) o ingresadas, pero en una entidad distinta de la avalista.

Las recurridas a las que se pide responsabilidad como avalistas, BP y Caja España (ya como Unicaja), se han opuesto a ambos motivos pidiendo su desestimación. En el caso de BP, remitiéndose a la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras, ha opuesto únicamente que no pudo controlar los pagos. Unicaja, por su parte, ha aducido que los motivos son inadmisibles, por incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos, dada su falta de claridad expositiva, así como por carencia manifiesta de fundamento, al no respetar el planteamiento de los motivos la base fáctica de la sentencia recurrida, y como razones de fondo, que los contratos fueron anteriores a la garantía colectiva, que ninguna cantidad reclamada fue ingresada en Caja España, y por tanto, que en su caso deben ser las entidades receptoras las que respondan frente al demandante (cita y extracta una sentencia de esta sala 9 de marzo de 2016).

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad invocados por Unicaja porque, según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en el planteamiento de ambos motivos, toda vez que, contrariamente a lo que se sugiere, en su encabezamiento se cita la norma pertinente de la Ley 57/1968 (art. 1-1.ª) y se invoca la jurisprudencia así mismo pertinente para resolver la cuestión jurídico-sustantiva planteada, la cual ha sido debidamente identificada, consistente en si procede responsabilizar a dicho banco (y a BP) como avalista colectivo, pese a que la póliza de Caja España (como las de BP) sea posterior a los contratos y al hecho de que las cantidades no se ingresaran en Caja España (y solo una parte en BP), y esta infracción normativa y jurisprudencial se plantea desde el sustancial respeto a los hechos probados, pues no se discute la realidad de la póliza ni su suscripción posterior, ni en fin, que la de Caja España permitió que se expidieran avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la promoción «Aifos Hipódromo». Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica sustantiva planteada.

CUARTO.- 1.Es jurisprudencia reiterada (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1453/2025, de 20 de octubre, y 325/2025, de 4 de marzo) que la responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso no se discute), al no depender dicha responsabilidad de que los anticipos se ingresaran o no en una cuenta de la promotora abierta en dicha avalista o en otra entidad ni del carácter de dicha cuenta. De tal forma que el avalista debe responder, aunque los anticipos no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora (por tratarse de pagos en efectivo, pero de cantidades previstas en el contrato) o aunque se ingresen, pero no en la avalista sino en una entidad distinta.

2.No obstante, también constituye doctrina jurisprudencial (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1415/2025, de 13 de octubre, y 1144/2025, de 15 de julio), que no cabe atribuir responsabilidad a la entidad avalista colectiva con base en una línea de avales «genérica, no para una promoción determinada», si no concurre ninguna de las circunstancias capaces de generar, ya por el promotor, ya por la entidad con la que concertó la línea de avales, la necesaria confianza en los compradores de que sus anticipos estaban garantizados. Como señalan ambas sentencias, así resulta de las sentencias 1/2020, de 8 de enero, 429/2022, de 30 de noviembre, 584/2022, de 26 de julio, 685/2023, de 8 de mayo, 1156/2023, de 17 de julio, y 322/2025, de 4 de marzo (todas ellas sobre otra póliza de línea de avales de BP, distinta de la póliza objeto de este litigio, suscrita con fecha 15 de diciembre de 2006), tras razonar la primera de dichas sentencias, en lo que ahora interesa, que «la responsabilidad de la entidad avalista con base en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, cuando no haya entregado certificados individuales a los compradores, se funda en haber generado en estos la confianza de que la devolución de sus anticipos estaba garantizada, confianza derivada de la mención de la propia Ley 57/1968 en los contratos de compraventa o en la póliza colectiva, de la concertación de la línea de avales expresamente para una determinada promoción o, en fin, de la entrega a los compradores de una copia de la póliza».

En aplicación de esta doctrina, las anteriores sentencias exoneraron a BP ponderando, en lo que ahora interesa, que en los contratos no se hizo referencia a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos, que dicha ley tampoco fue mencionada en la línea de avales, y que la línea de avales no se concertó para una concreta promoción de las muchas que promovía la promotora.

3.Las sentencias 792/2022, de 18 de noviembre, y la referida 1144/2025, aplicaron esta misma doctrina para exonerar a BP con base en la misma póliza colectiva a la que se refiere el presente litigio, suscrita el 18 de mayo de 2006 entre Aifos y Banco de Andalucía, luego BP. La primera de ellas ponderó que la póliza se suscribió mucho tiempo después del contrato (varios años después), que la póliza era para «las diferentes promociones de Aifos y no para concreta promoción» a la que pertenecían las viviendas litigiosas, y que dicha garantía no sirvió para que se expidieran avales individuales a favor de otros compradores de la misma promoción. Circunstancias, valoradas en su conjunto, que según la citada sentencia 792/2022 «permiten colegir que no se generó en los compradores demandantes ninguna confianza en la existencia de una garantía válida y efectiva que pudiera vincular al banco frente a ellos». La sentencia 1144/2025 exoneró a BP al entender que en su caso concurrían circunstancias similares a las del caso de la sentencia 792/2022.

Con relación a las otras dos pólizas colectivas del presente litigio, suscritas por Aifos con Caja España (Unicaja) con fechas 15 de septiembre de 2005 y 26 de julio de 2006, la sentencia 654/2024, de 13 de mayo, aplicó la referida jurisprudencia sobre la falta de efectividad y suficiencia de las pólizas genéricas para eximir de responsabilidad a Caja España ponderando que «la primera de las pólizas no se emitió hasta casi dos años después del contrato e incluso después de todos los pagos, y, además, en ninguna de las pólizas se especificó la promoción a la que se refería la garantía».

4.Sin embargo, las sentencias 1154/2023, de 17 de julio, y 775/2024, de 3 de junio, esta última sobre la póliza objeto del presente litigio, suscrita el 18 de mayo de 2006, sin desconocer la citada jurisprudencia, sí consideraron responsables a BP tomando ambas en consideración hechos como que el banco avalista ya no discutiese en casación la efectividad de dicha garantía colectiva (en concreto la 775/2024 concluyó: «y, además, el banco, al oponerse al recurso de casación, ya no discute la efectividad de las garantías colectivas, pues lo que opone, en contra de la jurisprudencia expuesta, es que su responsabilidad como garante exige tener capacidad de control sobre los ingresos») y en particular la 775/2024, que la póliza de 18 de mayo de 2006 sirviera para expedir avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la misma promoción, que se hiciera expresa mención a la Ley 57/1968 en el contrato y en la propia póliza y que al menos uno de los anticipos objeto de reclamación se hiciera vigente la garantía.

QUINTO.-La aplicación al caso de la expresada jurisprudencia determina que los motivos deban ser estimados porque, al no ser objeto de discusión que todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas tenían su respectiva correspondencia en cada contrato y que el promotor incumplió su obligación de entrega efectiva, no cabe eximir responsabilidad a la avalista, aunque sea colectiva, por razón de que algunos pagos se hicieran en efectivo y no se ingresaran, o porque no se ingresaran en cuentas de la promotora en las avalistas, a lo que se suma que las circunstancias del caso no permiten aplicar la jurisprudencia sobre la falta de efectividad de las garantías genéricas, no para una promoción determinada, porque ni BP (BS) ni Caja España (Unicaja) discuten ya la suficiencia y efectividad de las garantías en su día suscritas (al oponerse al recurso se han limitado esencialmente a negar su capacidad de control). Todo ello, sumado a que la póliza de BP estaba ya vigente cuando se hizo uno de los pagos (la letra con fecha de vencimiento 14 de junio de 2006, que se descontó días después) y que conste probado (pág. 17 de la sentencia recurrida) que Caja España, con base en la primera de las garantías, avaló a otros compradores de viviendas de una de las promociones objeto de este litigio («Aifos Hipódromo»).

SEXTO.-La estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, estimar en parte el recurso de apelación, estimar en parte la demanda y condenar solidariamente a BP (BS) y a Caja España (Unicaja), como avalistas colectivas, a pagar al demandante la suma total anticipada objeto de reclamación en concepto de principal (205.201,10 euros), más los intereses devengados por cada uno de los anticipos desde su entrega y hasta el completo pago (por ser lo pedido en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia de esta sala por su naturaleza remuneratoria).

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 y 2 LEC, procede imponer al demandante-apelante las de la segunda instancia causadas a las codemandadas absueltas y no imponer las causadas a BP y Caja España, dado que el recurso de apelación ha sido estimado en parte.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a BP y Caja España las costas de la primera instancia correspondientes a las pretensiones deducidas contra ellas, dado que se estiman en su integridad, e imponer al demandante las costas de la primera instancia causadas por las pretensiones deducidas contra las cuatro entidades codemandadas absueltas, dado que frente a ellas la demanda se desestima en su integridad.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si dos de las seis entidades bancarias codemandadas deben responder como avalistas colectivas de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute) respecto del comprador de dos viviendas (y cesionario de una tercera) de otras tantas promociones de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora). Por lo tanto, es firme la absolución de las cuatro entidades a las que solo se exigía la responsabilidad del art. 1-2.ª de dicha ley, como receptoras de los anticipos.

Según lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala sobre esta misma promotora y estas mismas promociones (p.ej. sentencias 654/2024, de 13 de mayo, 915/2025, de 9 de junio, y 1525/2025, de 30 de octubre, de pleno, las tres sobre viviendas del residencial «Aifos Hipódromo», y sentencias 1333/2025, de 29 de septiembre, 914/2025, de 9 de junio, y 1698/2024, de 17 de diciembre, las tres sobre la DIRECCION000»), para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 12 de julio de 2004 D.ª Estela, soltera en esa fecha, suscribió con Aifos un contrato privado de compraventa que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada como « DIRECCION000», de Mijas, Málaga (doc. 4 de la demanda).

El 14 de febrero de 2005 D. Roberto suscribió con dicha promotora dos contratos privados de compraventa, cada uno sobre una vivienda en construcción, una para él y otra para su padre. Una de ellas (identificada en el contrato como «Vivienda DIRECCION001») pertenecía a la promoción de Aifos denominada « DIRECCION002», sita en Benahavis, provincia de Málaga (doc. 2 de la demanda) y la otra (identificada en el contrato como «Vivienda en DIRECCION003») a la promoción denominada «Aifos Hipódromo», sita también en Mijas (doc. 3 de la demanda).

Tras contraer los citados compradores matrimonio entre sí, la Sra. Estela le cedió al Sr. Roberto los derechos del contrato sobre la vivienda de « DIRECCION000» (folios 87 a 89 de las actuaciones de la primera instancia). La promotora aceptó la cesión del contrato, su resolución y que las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda objeto de cesión se imputaran al pago del precio de la vivienda de « DIRECCION002» (fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida).

1.2. No se discute que, conforme al calendario de pagos previsto en los respectivos contratos (apdo. «Forma de pago» del pliego de condiciones particulares), a cuenta del precio de las viviendas los compradores entregaron a Aifos las siguientes cantidades:

-59.921,50 euros en total por la vivienda de «Aifos Hipódromo», a razón de 13.500 euros (correspondientes a la entrega inicial prevista para el día de la firma) en dos pagos (de 4.500 y 9.000 euros) y 46.421,50 euros mediante cinco efectos por importe de 9.284,30 euros cada uno.

-99.708,90 euros en total por la vivienda de « DIRECCION002», a razón de 49.500 euros (correspondientes a la entrega inicial prevista para el día de la firma) en cuatro pagos (cuyos respectivos importes fueron 4.500, 4.500, 10.500 y 30.000 euros) y los restantes 50.208,90 euros mediante tres efectos, por un importe de 16.736,30 euros cada uno.

-45.570,70 euros en total por la vivienda de « DIRECCION000», a razón de 13.500 euros (de la entrega inicial) mediante dos pagos (de 4.500 y 9.000 euros) y los restantes 32.070,70 euros mediante dos efectos, por importe de 10.690 euros cada uno, y un pago de 10.690 euros.

Por tanto, el total anticipado a Aifos ascendió a 205.201,10 euros y todas las cantidades estaban previstas en los contratos.

1.3. Con fecha 15 de septiembre de 2005, es decir, con posterioridad a la firma de los tres contratos y a que se hicieran algunos de los pagos a cuenta, Aifos suscribió con Caja España Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria (en adelante Caja España, luego Unicaja Banco, S.A., en adelante Unicaja) una «Póliza de contragarantía para línea de avales», no para una promoción determinada, por un importe de 600.000 euros (doc. 47 de la demanda, folios 448 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia). Al amparo de la misma Caja España expidió avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de Aifos (doc. 43 de la demanda, folios 457 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia).

Con fecha 18 de mayo de 2006, es decir, con posterioridad a la firma de los tres contratos y a que se hicieran algunos de los pagos a cuenta, la promotora suscribió una «póliza de garantía» con Banco de Andalucía, S.A., (luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander, S.A., en adelante BS) por un importe de 1.000.000 euros (doc. 28 de la demanda, folios 240 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia). Según la póliza, en la que se mencionaba expresamente la Ley 57/1968, se garantizaban los anticipos de compradores de viviendas promovidas por Aifos, pero sin especificar una promoción determinada (fundamento de derecho tercero, 4.º, de la sentencia recurrida y sentencias 792/2022, de 18 de noviembre, y 1144/2025, de 15 de julio, las dos sobre esta misma póliza).

Con fecha 26 de julio de 2006 Aifos y Caja España suscribieron otra póliza, no para una promoción determinada, por un importe máximo de 1.600.000 euros (folios 450 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia), al amparo de la cual en el año 2007 se expidieron avales individuales a favor de compradores de viviendas de «Aifos Hipódromo» (fundamento de derecho tercero, apdo. 4, de la sentencia recurrida, pág. 17 de 37).

1.4. No se discute que la promotora no entregó a los compradores aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de sus respetivas viviendas.

1.5. Las viviendas no se entregaron en los plazos pactados y la promotora fue declarada en concurso. En este procedimiento, abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos (en este sentido p.ej. y entre las más recientes sobre la misma promotora, las sentencias 1550/2025, de 4 de noviembre, 1525/2025, de 30 de octubre, de pleno, y 1416/2025, de 13 de octubre).

2.Al no recuperar las cantidades anticipadas ni atender los bancos los respectivos requerimientos extrajudiciales (docs. 67 a 72 de la demanda), a finales de junio de 2016 el Sr. Roberto interpuso la demanda del presente litigio contra BP (como sucesor de Banco de Andalucía, S.A.), Caixabank, S.A., en adelante Caixabank, Abanca Corporación Bancaria, S.A., en adelante Abanca (como sucesor de Caixa de Ahorros de Vigo, Ourense e Pontevedra, Caixanova), Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar, Banco Mare Nostrum, S.A., en adelante BMN (como sucesor de Caja Rural de Granada, S .C.C.) y Caja España (Unicaja), solicitando la condena de todas ellas a pagar el total de lo anticipado ingresado en cada entidad, más intereses desde cada pago, todo ello conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado los bancos demandados el ingreso de los anticipos sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada, pese a conocer los bancos que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, y además, en el caso de BP y Caja España, también como garantes colectivos. En concreto reclamó, solidariamente con las avalistas colectivas, a Caixabank la cantidad de 66.520 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 32.431,70 euros hasta la demanda); a Abanca 16.736,30 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 7.751,88 euros); a Cajamar 15.190,70 euros de principal, más intereses (que cuantificaba en 7.823,81 euros hasta la demanda); a BMN 19.974,30 euros de principal, más intereses (que cuantificaba en 9.424,84 euros hasta la demanda); y a BP, solidariamente con Caja España, 86.779,20 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 42.540 euros hasta la demanda).

3.Todos los bancos se opusieron a la demanda, entre otras razones, por ser el comprador un inversor y no resultar por tanto aplicable al caso la Ley 57/1968. En particular, BP y Caja España, negaron su responsabilidad como avalistas por falta de efectividad de las pólizas colectivas. En este sentido, Caja España señaló que sus pólizas no cubrían las promociones « DIRECCION000» y « DIRECCION002» y que eran posteriores a los contratos de la promoción «Aifos Hipódromo», y añadió que no fue receptora de ninguna de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas objeto de litigio. Por su parte BP negó su condición de avalista, tanto individual como colectiva, si bien también negó su responsabilidad con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por no haber podido controlar los ingresos que se hicieron en dicha entidad.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, con expresa condena en costas del demandante. Razonó que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener el comprador una finalidad residencial, dado el número de viviendas adquiridas.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del demandante y confirmó la sentencia apelada, con imposición de las costas de la segunda instancia al apelante.

Pese a considerar que las compraventas tuvieron una finalidad residencial (porque, al imputarse los anticipos a cuenta del precio de una de ellas al pago del precio de otra de las dos restantes, en realidad solo fueron dos viviendas las adquiridas, una para el demandante y otra para su padre), no obstante, descarta la responsabilidad de las entidades demandadas, en particular, la de BP y Caja España como avalistas, fundamentalmente, porque los avales colectivos fueron muy posteriores a los contratos, a lo que añadió que no todos los anticipos se ingresaron en las avalistas, ni en una cuenta especial (en el caso de Caja España, declara probado que en esta entidad no se ingresó cantidad alguna), por lo que no pudieron controlar los anticipos, algunos de ellos en metálico.

6.El demandante-apelante ha interpuesto recurso de casación por interés casacional, articulado en dos motivos, estrechamente relacionados entre sí, en los que se propugna la responsabilidad como avalistas colectivos de BP y Caja España, al no depender dicha responsabilidad de la capacidad de control sobre los anticipos ni, por tanto, de que las cantidades se ingresen, en la avalista o en otras entidades. Por tanto, como no se recurre la absolución de las cuatro entidades de crédito codemandadas, a las que solo se exigía responsabilidad como receptoras, la desestimación de la demanda frente a ellas es firme.

7.Las entidades recurridas se han opuesto al recurso y han pedido su desestimación, en algún caso, también por causas de inadmisión. Las entidades absueltas personadas ante esta sala, porque consideran que su absolución es firme.

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1-1.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia fijada por la sentencia de pleno 739/2016, de 21 de diciembre, y lo que se alega, resumidamente, es que no cabe privar de efectividad a una póliza colectiva de afianzamiento por ser de fecha posterior y, por ende, porque las avalistas no tuvieran capacidad de control sobre los anticipos, ya que la responsabilidad de las avalistas, aunque sean colectivas, no depende de dicha capacidad y que la citada sentencia de pleno ha declarado eficaz la garantía colectiva suscrita con posterioridad por tener la avalista la obligación de conocer los contratos de compraventa celebrados.

El motivo segundo se funda en infracción del mismo precepto y en vulneración de la jurisprudencia (se citan y extractan las sentencias 6/2020 y 8/2020, las dos de 8 de enero) sobre el alcance de la responsabilidad de la entidad avalista, incluso colectiva, y su extensión a las sumas abonadas en efectivo (y por tanto, no ingresadas en ninguna entidad) o ingresadas, pero en una entidad distinta de la avalista.

Las recurridas a las que se pide responsabilidad como avalistas, BP y Caja España (ya como Unicaja), se han opuesto a ambos motivos pidiendo su desestimación. En el caso de BP, remitiéndose a la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras, ha opuesto únicamente que no pudo controlar los pagos. Unicaja, por su parte, ha aducido que los motivos son inadmisibles, por incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos, dada su falta de claridad expositiva, así como por carencia manifiesta de fundamento, al no respetar el planteamiento de los motivos la base fáctica de la sentencia recurrida, y como razones de fondo, que los contratos fueron anteriores a la garantía colectiva, que ninguna cantidad reclamada fue ingresada en Caja España, y por tanto, que en su caso deben ser las entidades receptoras las que respondan frente al demandante (cita y extracta una sentencia de esta sala 9 de marzo de 2016).

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad invocados por Unicaja porque, según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en el planteamiento de ambos motivos, toda vez que, contrariamente a lo que se sugiere, en su encabezamiento se cita la norma pertinente de la Ley 57/1968 (art. 1-1.ª) y se invoca la jurisprudencia así mismo pertinente para resolver la cuestión jurídico-sustantiva planteada, la cual ha sido debidamente identificada, consistente en si procede responsabilizar a dicho banco (y a BP) como avalista colectivo, pese a que la póliza de Caja España (como las de BP) sea posterior a los contratos y al hecho de que las cantidades no se ingresaran en Caja España (y solo una parte en BP), y esta infracción normativa y jurisprudencial se plantea desde el sustancial respeto a los hechos probados, pues no se discute la realidad de la póliza ni su suscripción posterior, ni en fin, que la de Caja España permitió que se expidieran avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la promoción «Aifos Hipódromo». Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica sustantiva planteada.

CUARTO.- 1.Es jurisprudencia reiterada (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1453/2025, de 20 de octubre, y 325/2025, de 4 de marzo) que la responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso no se discute), al no depender dicha responsabilidad de que los anticipos se ingresaran o no en una cuenta de la promotora abierta en dicha avalista o en otra entidad ni del carácter de dicha cuenta. De tal forma que el avalista debe responder, aunque los anticipos no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora (por tratarse de pagos en efectivo, pero de cantidades previstas en el contrato) o aunque se ingresen, pero no en la avalista sino en una entidad distinta.

2.No obstante, también constituye doctrina jurisprudencial (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1415/2025, de 13 de octubre, y 1144/2025, de 15 de julio), que no cabe atribuir responsabilidad a la entidad avalista colectiva con base en una línea de avales «genérica, no para una promoción determinada», si no concurre ninguna de las circunstancias capaces de generar, ya por el promotor, ya por la entidad con la que concertó la línea de avales, la necesaria confianza en los compradores de que sus anticipos estaban garantizados. Como señalan ambas sentencias, así resulta de las sentencias 1/2020, de 8 de enero, 429/2022, de 30 de noviembre, 584/2022, de 26 de julio, 685/2023, de 8 de mayo, 1156/2023, de 17 de julio, y 322/2025, de 4 de marzo (todas ellas sobre otra póliza de línea de avales de BP, distinta de la póliza objeto de este litigio, suscrita con fecha 15 de diciembre de 2006), tras razonar la primera de dichas sentencias, en lo que ahora interesa, que «la responsabilidad de la entidad avalista con base en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, cuando no haya entregado certificados individuales a los compradores, se funda en haber generado en estos la confianza de que la devolución de sus anticipos estaba garantizada, confianza derivada de la mención de la propia Ley 57/1968 en los contratos de compraventa o en la póliza colectiva, de la concertación de la línea de avales expresamente para una determinada promoción o, en fin, de la entrega a los compradores de una copia de la póliza».

En aplicación de esta doctrina, las anteriores sentencias exoneraron a BP ponderando, en lo que ahora interesa, que en los contratos no se hizo referencia a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos, que dicha ley tampoco fue mencionada en la línea de avales, y que la línea de avales no se concertó para una concreta promoción de las muchas que promovía la promotora.

3.Las sentencias 792/2022, de 18 de noviembre, y la referida 1144/2025, aplicaron esta misma doctrina para exonerar a BP con base en la misma póliza colectiva a la que se refiere el presente litigio, suscrita el 18 de mayo de 2006 entre Aifos y Banco de Andalucía, luego BP. La primera de ellas ponderó que la póliza se suscribió mucho tiempo después del contrato (varios años después), que la póliza era para «las diferentes promociones de Aifos y no para concreta promoción» a la que pertenecían las viviendas litigiosas, y que dicha garantía no sirvió para que se expidieran avales individuales a favor de otros compradores de la misma promoción. Circunstancias, valoradas en su conjunto, que según la citada sentencia 792/2022 «permiten colegir que no se generó en los compradores demandantes ninguna confianza en la existencia de una garantía válida y efectiva que pudiera vincular al banco frente a ellos». La sentencia 1144/2025 exoneró a BP al entender que en su caso concurrían circunstancias similares a las del caso de la sentencia 792/2022.

Con relación a las otras dos pólizas colectivas del presente litigio, suscritas por Aifos con Caja España (Unicaja) con fechas 15 de septiembre de 2005 y 26 de julio de 2006, la sentencia 654/2024, de 13 de mayo, aplicó la referida jurisprudencia sobre la falta de efectividad y suficiencia de las pólizas genéricas para eximir de responsabilidad a Caja España ponderando que «la primera de las pólizas no se emitió hasta casi dos años después del contrato e incluso después de todos los pagos, y, además, en ninguna de las pólizas se especificó la promoción a la que se refería la garantía».

4.Sin embargo, las sentencias 1154/2023, de 17 de julio, y 775/2024, de 3 de junio, esta última sobre la póliza objeto del presente litigio, suscrita el 18 de mayo de 2006, sin desconocer la citada jurisprudencia, sí consideraron responsables a BP tomando ambas en consideración hechos como que el banco avalista ya no discutiese en casación la efectividad de dicha garantía colectiva (en concreto la 775/2024 concluyó: «y, además, el banco, al oponerse al recurso de casación, ya no discute la efectividad de las garantías colectivas, pues lo que opone, en contra de la jurisprudencia expuesta, es que su responsabilidad como garante exige tener capacidad de control sobre los ingresos») y en particular la 775/2024, que la póliza de 18 de mayo de 2006 sirviera para expedir avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la misma promoción, que se hiciera expresa mención a la Ley 57/1968 en el contrato y en la propia póliza y que al menos uno de los anticipos objeto de reclamación se hiciera vigente la garantía.

QUINTO.-La aplicación al caso de la expresada jurisprudencia determina que los motivos deban ser estimados porque, al no ser objeto de discusión que todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas tenían su respectiva correspondencia en cada contrato y que el promotor incumplió su obligación de entrega efectiva, no cabe eximir responsabilidad a la avalista, aunque sea colectiva, por razón de que algunos pagos se hicieran en efectivo y no se ingresaran, o porque no se ingresaran en cuentas de la promotora en las avalistas, a lo que se suma que las circunstancias del caso no permiten aplicar la jurisprudencia sobre la falta de efectividad de las garantías genéricas, no para una promoción determinada, porque ni BP (BS) ni Caja España (Unicaja) discuten ya la suficiencia y efectividad de las garantías en su día suscritas (al oponerse al recurso se han limitado esencialmente a negar su capacidad de control). Todo ello, sumado a que la póliza de BP estaba ya vigente cuando se hizo uno de los pagos (la letra con fecha de vencimiento 14 de junio de 2006, que se descontó días después) y que conste probado (pág. 17 de la sentencia recurrida) que Caja España, con base en la primera de las garantías, avaló a otros compradores de viviendas de una de las promociones objeto de este litigio («Aifos Hipódromo»).

SEXTO.-La estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, estimar en parte el recurso de apelación, estimar en parte la demanda y condenar solidariamente a BP (BS) y a Caja España (Unicaja), como avalistas colectivas, a pagar al demandante la suma total anticipada objeto de reclamación en concepto de principal (205.201,10 euros), más los intereses devengados por cada uno de los anticipos desde su entrega y hasta el completo pago (por ser lo pedido en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia de esta sala por su naturaleza remuneratoria).

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 y 2 LEC, procede imponer al demandante-apelante las de la segunda instancia causadas a las codemandadas absueltas y no imponer las causadas a BP y Caja España, dado que el recurso de apelación ha sido estimado en parte.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a BP y Caja España las costas de la primera instancia correspondientes a las pretensiones deducidas contra ellas, dado que se estiman en su integridad, e imponer al demandante las costas de la primera instancia causadas por las pretensiones deducidas contra las cuatro entidades codemandadas absueltas, dado que frente a ellas la demanda se desestima en su integridad.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si dos de las seis entidades bancarias codemandadas deben responder como avalistas colectivas de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute) respecto del comprador de dos viviendas (y cesionario de una tercera) de otras tantas promociones de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora). Por lo tanto, es firme la absolución de las cuatro entidades a las que solo se exigía la responsabilidad del art. 1-2.ª de dicha ley, como receptoras de los anticipos.

Según lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala sobre esta misma promotora y estas mismas promociones (p.ej. sentencias 654/2024, de 13 de mayo, 915/2025, de 9 de junio, y 1525/2025, de 30 de octubre, de pleno, las tres sobre viviendas del residencial «Aifos Hipódromo», y sentencias 1333/2025, de 29 de septiembre, 914/2025, de 9 de junio, y 1698/2024, de 17 de diciembre, las tres sobre la DIRECCION000»), para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 12 de julio de 2004 D.ª Estela, soltera en esa fecha, suscribió con Aifos un contrato privado de compraventa que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada como « DIRECCION000», de Mijas, Málaga (doc. 4 de la demanda).

El 14 de febrero de 2005 D. Roberto suscribió con dicha promotora dos contratos privados de compraventa, cada uno sobre una vivienda en construcción, una para él y otra para su padre. Una de ellas (identificada en el contrato como «Vivienda DIRECCION001») pertenecía a la promoción de Aifos denominada « DIRECCION002», sita en Benahavis, provincia de Málaga (doc. 2 de la demanda) y la otra (identificada en el contrato como «Vivienda en DIRECCION003») a la promoción denominada «Aifos Hipódromo», sita también en Mijas (doc. 3 de la demanda).

Tras contraer los citados compradores matrimonio entre sí, la Sra. Estela le cedió al Sr. Roberto los derechos del contrato sobre la vivienda de « DIRECCION000» (folios 87 a 89 de las actuaciones de la primera instancia). La promotora aceptó la cesión del contrato, su resolución y que las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda objeto de cesión se imputaran al pago del precio de la vivienda de « DIRECCION002» (fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida).

1.2. No se discute que, conforme al calendario de pagos previsto en los respectivos contratos (apdo. «Forma de pago» del pliego de condiciones particulares), a cuenta del precio de las viviendas los compradores entregaron a Aifos las siguientes cantidades:

-59.921,50 euros en total por la vivienda de «Aifos Hipódromo», a razón de 13.500 euros (correspondientes a la entrega inicial prevista para el día de la firma) en dos pagos (de 4.500 y 9.000 euros) y 46.421,50 euros mediante cinco efectos por importe de 9.284,30 euros cada uno.

-99.708,90 euros en total por la vivienda de « DIRECCION002», a razón de 49.500 euros (correspondientes a la entrega inicial prevista para el día de la firma) en cuatro pagos (cuyos respectivos importes fueron 4.500, 4.500, 10.500 y 30.000 euros) y los restantes 50.208,90 euros mediante tres efectos, por un importe de 16.736,30 euros cada uno.

-45.570,70 euros en total por la vivienda de « DIRECCION000», a razón de 13.500 euros (de la entrega inicial) mediante dos pagos (de 4.500 y 9.000 euros) y los restantes 32.070,70 euros mediante dos efectos, por importe de 10.690 euros cada uno, y un pago de 10.690 euros.

Por tanto, el total anticipado a Aifos ascendió a 205.201,10 euros y todas las cantidades estaban previstas en los contratos.

1.3. Con fecha 15 de septiembre de 2005, es decir, con posterioridad a la firma de los tres contratos y a que se hicieran algunos de los pagos a cuenta, Aifos suscribió con Caja España Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria (en adelante Caja España, luego Unicaja Banco, S.A., en adelante Unicaja) una «Póliza de contragarantía para línea de avales», no para una promoción determinada, por un importe de 600.000 euros (doc. 47 de la demanda, folios 448 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia). Al amparo de la misma Caja España expidió avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de Aifos (doc. 43 de la demanda, folios 457 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia).

Con fecha 18 de mayo de 2006, es decir, con posterioridad a la firma de los tres contratos y a que se hicieran algunos de los pagos a cuenta, la promotora suscribió una «póliza de garantía» con Banco de Andalucía, S.A., (luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander, S.A., en adelante BS) por un importe de 1.000.000 euros (doc. 28 de la demanda, folios 240 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia). Según la póliza, en la que se mencionaba expresamente la Ley 57/1968, se garantizaban los anticipos de compradores de viviendas promovidas por Aifos, pero sin especificar una promoción determinada (fundamento de derecho tercero, 4.º, de la sentencia recurrida y sentencias 792/2022, de 18 de noviembre, y 1144/2025, de 15 de julio, las dos sobre esta misma póliza).

Con fecha 26 de julio de 2006 Aifos y Caja España suscribieron otra póliza, no para una promoción determinada, por un importe máximo de 1.600.000 euros (folios 450 y ss. del Tomo I de las actuaciones de la primera instancia), al amparo de la cual en el año 2007 se expidieron avales individuales a favor de compradores de viviendas de «Aifos Hipódromo» (fundamento de derecho tercero, apdo. 4, de la sentencia recurrida, pág. 17 de 37).

1.4. No se discute que la promotora no entregó a los compradores aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de sus respetivas viviendas.

1.5. Las viviendas no se entregaron en los plazos pactados y la promotora fue declarada en concurso. En este procedimiento, abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos (en este sentido p.ej. y entre las más recientes sobre la misma promotora, las sentencias 1550/2025, de 4 de noviembre, 1525/2025, de 30 de octubre, de pleno, y 1416/2025, de 13 de octubre).

2.Al no recuperar las cantidades anticipadas ni atender los bancos los respectivos requerimientos extrajudiciales (docs. 67 a 72 de la demanda), a finales de junio de 2016 el Sr. Roberto interpuso la demanda del presente litigio contra BP (como sucesor de Banco de Andalucía, S.A.), Caixabank, S.A., en adelante Caixabank, Abanca Corporación Bancaria, S.A., en adelante Abanca (como sucesor de Caixa de Ahorros de Vigo, Ourense e Pontevedra, Caixanova), Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar, Banco Mare Nostrum, S.A., en adelante BMN (como sucesor de Caja Rural de Granada, S .C.C.) y Caja España (Unicaja), solicitando la condena de todas ellas a pagar el total de lo anticipado ingresado en cada entidad, más intereses desde cada pago, todo ello conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado los bancos demandados el ingreso de los anticipos sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada, pese a conocer los bancos que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, y además, en el caso de BP y Caja España, también como garantes colectivos. En concreto reclamó, solidariamente con las avalistas colectivas, a Caixabank la cantidad de 66.520 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 32.431,70 euros hasta la demanda); a Abanca 16.736,30 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 7.751,88 euros); a Cajamar 15.190,70 euros de principal, más intereses (que cuantificaba en 7.823,81 euros hasta la demanda); a BMN 19.974,30 euros de principal, más intereses (que cuantificaba en 9.424,84 euros hasta la demanda); y a BP, solidariamente con Caja España, 86.779,20 euros de principal más intereses (que cuantificaba en 42.540 euros hasta la demanda).

3.Todos los bancos se opusieron a la demanda, entre otras razones, por ser el comprador un inversor y no resultar por tanto aplicable al caso la Ley 57/1968. En particular, BP y Caja España, negaron su responsabilidad como avalistas por falta de efectividad de las pólizas colectivas. En este sentido, Caja España señaló que sus pólizas no cubrían las promociones « DIRECCION000» y « DIRECCION002» y que eran posteriores a los contratos de la promoción «Aifos Hipódromo», y añadió que no fue receptora de ninguna de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas objeto de litigio. Por su parte BP negó su condición de avalista, tanto individual como colectiva, si bien también negó su responsabilidad con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por no haber podido controlar los ingresos que se hicieron en dicha entidad.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, con expresa condena en costas del demandante. Razonó que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener el comprador una finalidad residencial, dado el número de viviendas adquiridas.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del demandante y confirmó la sentencia apelada, con imposición de las costas de la segunda instancia al apelante.

Pese a considerar que las compraventas tuvieron una finalidad residencial (porque, al imputarse los anticipos a cuenta del precio de una de ellas al pago del precio de otra de las dos restantes, en realidad solo fueron dos viviendas las adquiridas, una para el demandante y otra para su padre), no obstante, descarta la responsabilidad de las entidades demandadas, en particular, la de BP y Caja España como avalistas, fundamentalmente, porque los avales colectivos fueron muy posteriores a los contratos, a lo que añadió que no todos los anticipos se ingresaron en las avalistas, ni en una cuenta especial (en el caso de Caja España, declara probado que en esta entidad no se ingresó cantidad alguna), por lo que no pudieron controlar los anticipos, algunos de ellos en metálico.

6.El demandante-apelante ha interpuesto recurso de casación por interés casacional, articulado en dos motivos, estrechamente relacionados entre sí, en los que se propugna la responsabilidad como avalistas colectivos de BP y Caja España, al no depender dicha responsabilidad de la capacidad de control sobre los anticipos ni, por tanto, de que las cantidades se ingresen, en la avalista o en otras entidades. Por tanto, como no se recurre la absolución de las cuatro entidades de crédito codemandadas, a las que solo se exigía responsabilidad como receptoras, la desestimación de la demanda frente a ellas es firme.

7.Las entidades recurridas se han opuesto al recurso y han pedido su desestimación, en algún caso, también por causas de inadmisión. Las entidades absueltas personadas ante esta sala, porque consideran que su absolución es firme.

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1-1.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia fijada por la sentencia de pleno 739/2016, de 21 de diciembre, y lo que se alega, resumidamente, es que no cabe privar de efectividad a una póliza colectiva de afianzamiento por ser de fecha posterior y, por ende, porque las avalistas no tuvieran capacidad de control sobre los anticipos, ya que la responsabilidad de las avalistas, aunque sean colectivas, no depende de dicha capacidad y que la citada sentencia de pleno ha declarado eficaz la garantía colectiva suscrita con posterioridad por tener la avalista la obligación de conocer los contratos de compraventa celebrados.

El motivo segundo se funda en infracción del mismo precepto y en vulneración de la jurisprudencia (se citan y extractan las sentencias 6/2020 y 8/2020, las dos de 8 de enero) sobre el alcance de la responsabilidad de la entidad avalista, incluso colectiva, y su extensión a las sumas abonadas en efectivo (y por tanto, no ingresadas en ninguna entidad) o ingresadas, pero en una entidad distinta de la avalista.

Las recurridas a las que se pide responsabilidad como avalistas, BP y Caja España (ya como Unicaja), se han opuesto a ambos motivos pidiendo su desestimación. En el caso de BP, remitiéndose a la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras, ha opuesto únicamente que no pudo controlar los pagos. Unicaja, por su parte, ha aducido que los motivos son inadmisibles, por incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos, dada su falta de claridad expositiva, así como por carencia manifiesta de fundamento, al no respetar el planteamiento de los motivos la base fáctica de la sentencia recurrida, y como razones de fondo, que los contratos fueron anteriores a la garantía colectiva, que ninguna cantidad reclamada fue ingresada en Caja España, y por tanto, que en su caso deben ser las entidades receptoras las que respondan frente al demandante (cita y extracta una sentencia de esta sala 9 de marzo de 2016).

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad invocados por Unicaja porque, según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en el planteamiento de ambos motivos, toda vez que, contrariamente a lo que se sugiere, en su encabezamiento se cita la norma pertinente de la Ley 57/1968 (art. 1-1.ª) y se invoca la jurisprudencia así mismo pertinente para resolver la cuestión jurídico-sustantiva planteada, la cual ha sido debidamente identificada, consistente en si procede responsabilizar a dicho banco (y a BP) como avalista colectivo, pese a que la póliza de Caja España (como las de BP) sea posterior a los contratos y al hecho de que las cantidades no se ingresaran en Caja España (y solo una parte en BP), y esta infracción normativa y jurisprudencial se plantea desde el sustancial respeto a los hechos probados, pues no se discute la realidad de la póliza ni su suscripción posterior, ni en fin, que la de Caja España permitió que se expidieran avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la promoción «Aifos Hipódromo». Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica sustantiva planteada.

CUARTO.- 1.Es jurisprudencia reiterada (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1453/2025, de 20 de octubre, y 325/2025, de 4 de marzo) que la responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso no se discute), al no depender dicha responsabilidad de que los anticipos se ingresaran o no en una cuenta de la promotora abierta en dicha avalista o en otra entidad ni del carácter de dicha cuenta. De tal forma que el avalista debe responder, aunque los anticipos no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora (por tratarse de pagos en efectivo, pero de cantidades previstas en el contrato) o aunque se ingresen, pero no en la avalista sino en una entidad distinta.

2.No obstante, también constituye doctrina jurisprudencial (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1415/2025, de 13 de octubre, y 1144/2025, de 15 de julio), que no cabe atribuir responsabilidad a la entidad avalista colectiva con base en una línea de avales «genérica, no para una promoción determinada», si no concurre ninguna de las circunstancias capaces de generar, ya por el promotor, ya por la entidad con la que concertó la línea de avales, la necesaria confianza en los compradores de que sus anticipos estaban garantizados. Como señalan ambas sentencias, así resulta de las sentencias 1/2020, de 8 de enero, 429/2022, de 30 de noviembre, 584/2022, de 26 de julio, 685/2023, de 8 de mayo, 1156/2023, de 17 de julio, y 322/2025, de 4 de marzo (todas ellas sobre otra póliza de línea de avales de BP, distinta de la póliza objeto de este litigio, suscrita con fecha 15 de diciembre de 2006), tras razonar la primera de dichas sentencias, en lo que ahora interesa, que «la responsabilidad de la entidad avalista con base en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, cuando no haya entregado certificados individuales a los compradores, se funda en haber generado en estos la confianza de que la devolución de sus anticipos estaba garantizada, confianza derivada de la mención de la propia Ley 57/1968 en los contratos de compraventa o en la póliza colectiva, de la concertación de la línea de avales expresamente para una determinada promoción o, en fin, de la entrega a los compradores de una copia de la póliza».

En aplicación de esta doctrina, las anteriores sentencias exoneraron a BP ponderando, en lo que ahora interesa, que en los contratos no se hizo referencia a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos, que dicha ley tampoco fue mencionada en la línea de avales, y que la línea de avales no se concertó para una concreta promoción de las muchas que promovía la promotora.

3.Las sentencias 792/2022, de 18 de noviembre, y la referida 1144/2025, aplicaron esta misma doctrina para exonerar a BP con base en la misma póliza colectiva a la que se refiere el presente litigio, suscrita el 18 de mayo de 2006 entre Aifos y Banco de Andalucía, luego BP. La primera de ellas ponderó que la póliza se suscribió mucho tiempo después del contrato (varios años después), que la póliza era para «las diferentes promociones de Aifos y no para concreta promoción» a la que pertenecían las viviendas litigiosas, y que dicha garantía no sirvió para que se expidieran avales individuales a favor de otros compradores de la misma promoción. Circunstancias, valoradas en su conjunto, que según la citada sentencia 792/2022 «permiten colegir que no se generó en los compradores demandantes ninguna confianza en la existencia de una garantía válida y efectiva que pudiera vincular al banco frente a ellos». La sentencia 1144/2025 exoneró a BP al entender que en su caso concurrían circunstancias similares a las del caso de la sentencia 792/2022.

Con relación a las otras dos pólizas colectivas del presente litigio, suscritas por Aifos con Caja España (Unicaja) con fechas 15 de septiembre de 2005 y 26 de julio de 2006, la sentencia 654/2024, de 13 de mayo, aplicó la referida jurisprudencia sobre la falta de efectividad y suficiencia de las pólizas genéricas para eximir de responsabilidad a Caja España ponderando que «la primera de las pólizas no se emitió hasta casi dos años después del contrato e incluso después de todos los pagos, y, además, en ninguna de las pólizas se especificó la promoción a la que se refería la garantía».

4.Sin embargo, las sentencias 1154/2023, de 17 de julio, y 775/2024, de 3 de junio, esta última sobre la póliza objeto del presente litigio, suscrita el 18 de mayo de 2006, sin desconocer la citada jurisprudencia, sí consideraron responsables a BP tomando ambas en consideración hechos como que el banco avalista ya no discutiese en casación la efectividad de dicha garantía colectiva (en concreto la 775/2024 concluyó: «y, además, el banco, al oponerse al recurso de casación, ya no discute la efectividad de las garantías colectivas, pues lo que opone, en contra de la jurisprudencia expuesta, es que su responsabilidad como garante exige tener capacidad de control sobre los ingresos») y en particular la 775/2024, que la póliza de 18 de mayo de 2006 sirviera para expedir avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la misma promoción, que se hiciera expresa mención a la Ley 57/1968 en el contrato y en la propia póliza y que al menos uno de los anticipos objeto de reclamación se hiciera vigente la garantía.

QUINTO.-La aplicación al caso de la expresada jurisprudencia determina que los motivos deban ser estimados porque, al no ser objeto de discusión que todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas tenían su respectiva correspondencia en cada contrato y que el promotor incumplió su obligación de entrega efectiva, no cabe eximir responsabilidad a la avalista, aunque sea colectiva, por razón de que algunos pagos se hicieran en efectivo y no se ingresaran, o porque no se ingresaran en cuentas de la promotora en las avalistas, a lo que se suma que las circunstancias del caso no permiten aplicar la jurisprudencia sobre la falta de efectividad de las garantías genéricas, no para una promoción determinada, porque ni BP (BS) ni Caja España (Unicaja) discuten ya la suficiencia y efectividad de las garantías en su día suscritas (al oponerse al recurso se han limitado esencialmente a negar su capacidad de control). Todo ello, sumado a que la póliza de BP estaba ya vigente cuando se hizo uno de los pagos (la letra con fecha de vencimiento 14 de junio de 2006, que se descontó días después) y que conste probado (pág. 17 de la sentencia recurrida) que Caja España, con base en la primera de las garantías, avaló a otros compradores de viviendas de una de las promociones objeto de este litigio («Aifos Hipódromo»).

SEXTO.-La estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, estimar en parte el recurso de apelación, estimar en parte la demanda y condenar solidariamente a BP (BS) y a Caja España (Unicaja), como avalistas colectivas, a pagar al demandante la suma total anticipada objeto de reclamación en concepto de principal (205.201,10 euros), más los intereses devengados por cada uno de los anticipos desde su entrega y hasta el completo pago (por ser lo pedido en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia de esta sala por su naturaleza remuneratoria).

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 y 2 LEC, procede imponer al demandante-apelante las de la segunda instancia causadas a las codemandadas absueltas y no imponer las causadas a BP y Caja España, dado que el recurso de apelación ha sido estimado en parte.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a BP y Caja España las costas de la primera instancia correspondientes a las pretensiones deducidas contra ellas, dado que se estiman en su integridad, e imponer al demandante las costas de la primera instancia causadas por las pretensiones deducidas contra las cuatro entidades codemandadas absueltas, dado que frente a ellas la demanda se desestima en su integridad.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.