Sentencia Civil 278/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1999/2021 de 23 de febrero del 2026

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Arpape, SL interpuso una demanda contra los cesionarios de plazas de garaje para residentes en el Parking DIRECCION000 de Aranda de Duero, reclamando las cantidades impagadas correspondientes a los gastos generales de la Comunidad devengados desde el 1 de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2015 (según redacción de la demanda), aprobados en las Juntas Generales celebradas a tal efecto.

2.Los demandados se opusieron. Alegaron que en las Juntas Generales convocadas por la actora no se habían adoptado acuerdos de aprobación de dichos gastos conforme al régimen de mayorías del art. 17 LPH.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. El juzgado consideró que la aprobación de los gastos generales de la Comunidad no se regía por el art. 4 de los «[e]statutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, sito en el NUM000 del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Aranda de Duero», sino por el art. 17 LPH. En este sentido, expuso lo siguiente: «en las Juntas celebradas el 27 de noviembre del 2008, de 19 de febrero del 2009, 12 de noviembre del 2009, y de 26 de noviembre del 2015, en las que se fundamenta la pretensión de la parte actora [...] en ninguna se llega a adoptar ningún acuerdo en cuanto a los ingresos, gastos, cuota anual y presupuesto para el ejercicio siguiente. Por lo que si no existe acuerdo alguno que aprobase los gastos a los que deban de hacer frente los concesionarios debe desestimarse la pretensión ejercitada por la parte actora al no haberse aprobado cuota alguna que deban abonar los concesionarios. Y conseuentemente (sic) al no haberse adoptado acuerdo alguno conforme al art 17 LPH tampoco permite a los concesionarios impugnar los mismos conforme al art 9 de los estatutos por ser abusivos, indebidos o no corresponder con gastos que deban soportar conforme al art 6 de las referidas normas estatutarias».

Más adelante, reiterando la misma idea y rechazando de forma expresa la aplicación, a tales efectos, del art. 4 de los mencionados estatutos, señala: «no habiéndose aprobado en las mencionadas Juntas celebradas el 27 de noviembre del 2008, de 19 de febrero del 2009, 12 de noviembre del 2009, y de 26 de noviembre del 2015 acuerdo alguno no se entienden aprobados los gastos ahora reclamados por esta demanda conforme a los dispuesto en el art 17 LPH; el art 4 de los estatutos se refiere al criterio que debe regir en las juntas que los propios cesionarios pueden celebrar así como para designar a sus propios órganos de gobierno en las relaciones con la concesionaria de todo el edificio pero no para la adopción de los acuerdos que deben regirse conforme al art 17 LPH».

Para el juzgado, «[e]s claro que la concesionaria puede determinar los gastos y necesidades», pero, a su juicio, «ello no supone que automáticamente deben de ser satisfechos por los concesionarios, ya que deben ser sometidos a aprobación con el fin de que los concesionarios puedan manifestar su conformidad o rechazo conforme a la LPH, mas (sic) si tenemos en cuenta que se están reclamando gastos entre otros de telefonía, internet, de publicidad radiofónica, de reparación de camiones, factura de ferretería, rótulos para camiones, carteles publicitarios, instalación de software, indemnización por despido de trabajadores, facturas de planta de áridos, sistema de reconocimiento de matrículas, factura de notario, factura de un informe pericial, llamadas internacionales, factura de actualización de un programa de IVA.., que difícilmente tienen encaje en el art 5 y 6 de los estatutos [...]».

Por todo ello, el juzgado acuerda desestimar la demanda.

4.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante y confirmó la dictada en primera instancia.

La Audiencia Provincial afirma que, en una sentencia anterior dictada el 2 de mayo de 2007, ya hizo «un preciso análisis del contenido de la normativa reguladora del edificio aquí objeto de controversia, por lo que como ambas partes postulan, esta sentencia se torna elemento esencial para la resolución del recurso».

Añade la Audiencia que:

i) La concesionaria es quien va a determinar y establecer el régimen de funcionamiento del edificio, y, en el presente caso, la demandante optó por un régimen de una sola comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal.

ii) La propiedad horizontal es única y es quien decide la gestión y gobierno del inmueble, y en ella participan todos los cesionarios en la cuota que tienen en sus escrituras de adquisición del garaje, junto con el titular o titulares de la concesión de los restantes locales.

iii) En esa comunidad única, que habría de tener sus propios órganos de gestión conforme al art. 13 LPH, se discutirán los presupuestos, los gastos, las obras, las reparaciones y la gestión del uso de «todo» el inmueble.

iv) Los denominados estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes tienen un papel esencial en cuanto a la determinación de los derechos y obligaciones de los residentes, pero no afectan al régimen de funcionamiento de la Junta General del edificio, y, por lo tanto, el contenido de dichos estatutos no desplaza el régimen de la LPH, debiendo estarse, en cuanto a la toma de acuerdos en la «única comunidad general», a las reglas de la LPH, cuyo art. 17 exige la doble mayoría, de cuotas y de propietarios.

Pues bien, partiendo de las anteriores premisas y constatado que en las Juntas de 27 de noviembre de 2008, 19 de febrero de 2009, 12 de noviembre de 2009 y 26 de noviembre de 2015 no se obtuvieron tales mayorías, la Audiencia Provincial concluye que «no puede compartirse la afirmación de la recurrente de que en las mismas existen acuerdos validos eficaces y ejecutivos».

Añade, a lo anterior, que «en todo caso»:

i) En la Junta de 27/11/2008 se refleja, en relación con los puntos 3, 4 y 5, que los mismos no se aprueban por no alcanzarse la doble mayoría.

ii) En la de 13/02/2009 se hace constar que «la demandante manifiesta que la Junta ha sido convocada dado que en la anterior Junta no hubo los votos exigidos legalmente para alcanzar los acuerdos establecidos en el anterior orden del día». Y, en relación con los puntos 3, liquidación de gastos e ingresos a 31/12/2017, se concluye en el acta que «no se aprueba el punto 3 por no alcanzar la doble mayoría». Y lo mismo acontece en el punto 5 sobre presupuesto anual. Respecto al punto 4, liquidación de ingresos y gastos al 31/12/2018, nada se vota.

iii) En la Junta de 12/11/2009, en la aprobación de la liquidación de gastos e ingresos a 31/12/2008, como quiera que la actora (y D. Alonso) mantiene una postura incompatible con la de los demás cesionarios, termina recogiéndose como conclusión en el acta que «conforme al art. 4º de los Estatutos queda aprobado el punto c, y conforme al art. 17 LPH no queda aprobado dicho punto». E igual redacción se plasma respecto al presupuesto. Y esta última redacción es la que se reitera en la Junta de 2015.

Por último, la Audiencia señala que no existe infracción de cosa juzgada en relación con el pronunciamiento de la sentencia de 2 de mayo de 2007, que declaró la validez, vigencia y exigencia de los Estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, exponiendo en este sentido lo siguiente:

«La SAP BURGOS 2007, como se ha indicado, determina el régimen que ha de regir la toma de decisiones, indicando que es el previsto en la LPH. Este es el objeto esencial del análisis de la sentencia; y al mismo ha de atenderse, a las reglas allí establecidas (art. 17) para la toma de acuerdos y decisiones, debiendo residenciarse ese mecanismo de mayorías del art. 4 de los Estatutos exclusivamente en cuanto a los propios residentes, en cómo se van a relacionar no como parte de la comunidad unitaria, sino eventualmente entre sí como grupo específico. Igual rechazo ha de tener, por las razones ya expuestas en FD Segundo y Cuarto, la argumentación contenida en el punto octavo del recurso relativo a la "aplicación especifica de la LPH al caso que nos ocupa", que no es sino reiteración del argumentario expresado en todo el recurso por la recurrente, pretendiendo esa aplicación prevalente del art. 4 de los Estatutos, sobre el art. 17 LPH. »

5.La demandante ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

SEGUNDO. Recurso extraordinario por infracción procesal

1.Planteamiento del recurso. El recurso por infracción procesal, al amparo del art. 469.1.4.º LEC, se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 24.1 CE en relación con el art. 222.4 LEC, «por la incorrecta aplicación del efecto de cosa juzgada material que se contiene en la Sentencia recurrida [...], respecto a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos [...] de 2 de mayo de 2007 [...]».

La recurrente alega que la sentencia recurrida «no ha respetado el pronunciamiento establecido en el ordinal 1 del Fallo de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 184 de 2-05-2007, y además, ha modificado, alterado, tergiversado y descontextualizado, varios de los pronunciamientos contenidos en ésta última Sentencia.»

2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

El recurso por infracción procesal denuncia la vulneración del art. 24.1 CE en relación con el art. 222.4 LEC, por entender que la sentencia recurrida ha desconocido el efecto positivo de la cosa juzgada material derivado de la sentencia firme dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007. Sin embargo, la denuncia no puede prosperar, pues se apoya en una interpretación errónea del alcance y contenido de dicha resolución.

En la sentencia 1673/2025, de 19 de noviembre, declaramos:

«Conforme a la jurisprudencia de esta sala, "la cosa juzgada material es el efecto externo que una resolución judicial firme tiene sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa y positiva, regulado en el art. 222 LEC. La vinculación negativa impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado y conforme a la vinculación positiva, lo resuelto en el primero debe tenerse encuentra en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que sea su objeto" ( sentencias 169/2014, de 8 de abril, y 5/2020, de 8 de enero).

» En su aspecto positivo, "lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal" ( art. 222.4 LEC) .»

Por tanto, con arreglo a nuestra doctrina el efecto positivo de la cosa juzgada exige que lo resuelto en el proceso anterior constituya un antecedente lógico necesario de la decisión que deba adoptarse en el proceso posterior, de modo que el tribunal quede vinculado por un pronunciamiento firme cuando se reproduce una misma cuestión jurídica ya decidida entre las mismas partes. Ahora bien, esa vinculación alcanza únicamente a lo efectivamente resuelto, y no a interpretaciones extensivas o a criterios que no forman parte del fallo ni de su razón decisoria.

Pues bien, del examen de los apartados 3.º y 4.º del fundamento de derecho segundo de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007 no se desprende en modo alguno el criterio que la recurrente pretende atribuirle. Antes al contrario, la conclusión que se alcanza en dichos apartados -en los que se realiza un detallado y minucioso análisis de «de los "Estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes", que se ubica en la finca número NUM001 de la obra nueva o local NUM001 o NUM000 de la planta NUM002 del subsuelo, y que se divide en tantas cuotas como plazas tiene de garajes, y que cada cuota es una plaza delimitada por un número y una ubicación en el plano de la planta NUM000 del subsuelo»- es justamente opuesta a la defendida en el recurso.

En ellos, la sentencia parte de una afirmación nuclear: la existencia de una única comunidad en régimen de propiedad horizontal, constituida en la escritura de obra nueva, integrada por la totalidad de las fincas y cuotas que suman el cien por cien de los elementos comunes del edificio de garajes sito en la DIRECCION000 de Aranda de Duero. Desde esa premisa, la resolución rechaza expresamente que los denominados «estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, sito en el NUM000 del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Aranda de Duero» configuren una comunidad distinta o una subcomunidad con autonomía decisoria, subrayando que la calificación nominal de los negocios jurídicos resulta irrelevante frente a su verdadera naturaleza.

A partir de ahí, la sentencia delimita con precisión el alcance de tales Estatutos. En los citados apartados se afirma que su función es estrictamente interna y relacional: ordenar el uso de las plazas, articular las relaciones entre los cesionarios y regular su posición respecto de la concesionaria, pero siempre dentro del marco de la comunidad única. En ningún caso se les reconoce capacidad para disciplinar el gobierno del inmueble, aprobar gastos generales o sustituir el sistema legal de adopción de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

De manera coherente con lo anterior, la sentencia atribuye la competencia para la adopción de acuerdos con efectos obligatorios generales -presupuestos, gastos, obras y reparaciones- a la Junta de la comunidad única, sometida al régimen legal de la LPH. Y añade que, frente a eventuales acuerdos indebidos o gastos no amparados por los Estatutos, la vía adecuada es la impugnación de los acuerdos comunitarios conforme a los arts. 18 LPH y concordantes.

Así delimitado su contenido, resulta evidente que la sentencia no estableció que el art. 4 de los Estatutos fuera aplicable a la Junta General de la comunidad única ni que dicho precepto estatutario prevaleciera sobre el art. 17 LPH. Por el contrario, lo que fijó como ratio decidendifue precisamente la sujeción del sistema de adopción de acuerdos al régimen legal de la Ley de Propiedad Horizontal, relegando el art. 4 de los Estatutos al ámbito interno de relación entre los cesionarios como grupo específico.

Esta conclusión se ve expresamente corroborada por el propio tenor de la sentencia, que admite la eventual existencia de órganos o juntas de cesionarios únicamente «dentro de los límites de su competencia», circunscrita a las condiciones de uso y a los gastos que puedan serles repercutidos conforme a los arts. 3 y 6 de los Estatutos, precisando a renglón seguido que «la Propiedad Horizontal es única y es quien decide la gestión y gobierno del inmueble», y que en esa comunidad única, que habría de tener sus propios órganos de gestión conforme al artículo 13 LPH, se discutirán los presupuestos, los gastos, las obras, las reparaciones y la gestión del uso de «todo» el inmueble. En coherencia con ello, la sentencia afirma asimismo que los gastos y necesidades de la Propiedad Horizontal «no pueden determinarse por una parte, sino por los titulares del "todo"», debiendo articularse necesariamente «por los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal», de modo que frente a gastos inadecuados, abusivos o no amparados por el art. 6 de los Estatutos solo cabe su impugnación o la solicitud de exclusión, pero no la sustitución del sistema legal de adopción de acuerdos, quedando expresamente excluida cualquier posibilidad de que «una parte gobierne al todo» o de que el art. 4 de los Estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH en la adopción de acuerdos de la comunidad única.

En consecuencia, la sentencia ahora recurrida no se aparta del pronunciamiento firme anterior ni desconoce su efecto positivo, sino que lo aplica correctamente, al afirmar que el régimen decisorio es el previsto en el art. 17 LPH y al negar eficacia al art. 4 de los Estatutos para imponer gastos generales sin acuerdo válido de la comunidad única.

El motivo de infracción procesal se construye, en realidad, sobre la atribución a la sentencia de 2 de mayo de 2007 de un criterio que esta no contiene, erigiendo artificialmente un precedente inexistente para reprochar a la resolución recurrida que no lo haya seguido. Tal planteamiento no puede fundamentar la vulneración del art. 222.4 LEC ni, por ende, del derecho a la tutela judicial efectiva.

Por todo ello, el motivo debe ser desestimado y, con él, el recurso por infracción procesal.

TERCERO. Recurso de casación

1. Planteamiento del recurso. El recurso de casación, por interés casacional, se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 1255 CC, en relación con el art. 5 párrafo 3º LPH, «preceptos que establecen el principio de autonomía de la voluntad, y en función de este principio habría de prevalecer el sistema de votación establecido en el artículo 4 de los Estatutos y no el del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por Ley 8/2013 de 26 de junio.»

La recurrente alega que el régimen jurídico de la propiedad horizontal es el establecido en los estatutos y que estos establecen un régimen de votación y quórum en la única Junta General del edificio de un voto por cada plaza de garaje ( art. 4 Estatutos) diferente al establecido en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Añade que «[e]s incuestionable que el régimen de concesión administrativa al que está sometido el parking objeto de este proceso, no es equiparable a una comunidad ordinaria de las previstas en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y ello por múltiples razones. En aquéllas existe la figura del concesionario con funciones propias de gestión, administración y responsabilidad, que no existen en las comunidades ordinarias.»

2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

En primer lugar, el motivo de casación se construye sobre una presuposición que no responde al contenido ni al alcance de los Estatutos tal como han sido interpretados en la instancia. La recurrente da por sentado que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad proclamada en el art. 1255 CC y en el art. 5, párrafo tercero, LPH, los Estatutos habrían establecido que la adopción de acuerdos en la Junta General de la comunidad única del edificio se rige por el sistema de votación previsto en su art. 4, y no por el régimen legal del art. 17 LPH. Sin embargo, esa conclusión no deriva necesariamente del tenor de los Estatutos, sino de una determinada interpretación interesada de los mismos, que no coincide con la realizada por los tribunales de instancia.

Y es precisamente esa interpretación la que sirve de soporte exclusivo al motivo de casación. Ahora bien, dicha interpretación estatutaria ha sido fijada en la instancia en el sentido de que el art. 4 de los Estatutos no regula la adopción de acuerdos de la Junta General de la comunidad única, sino el funcionamiento interno de los cesionarios como grupo específico, dentro de los límites de su competencia. Frente a ello, la recurrente no articula un verdadero reproche casacional, pues no denuncia la infracción de normas o reglas de interpretación contractual, ni sostiene que la interpretación acogida sea manifiestamente ilógica, irracional o arbitraria, único supuesto en el que, conforme a una jurisprudencia reiterada de esta sala, cabría su corrección en casación (por todas, sentencia 162/2025, de 3 de febrero). El motivo, por tanto, no combate la razón decisoria de la sentencia recurrida, sino que se limita a reiterar una lectura alternativa de los Estatutos que ya ha sido razonadamente descartada.

En segundo lugar, y de manera decisiva, la tesis sostenida por la recurrente entra en frontal contradicción con el efecto positivo de la cosa juzgada derivado de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007, cuyo sentido y alcance ya han sido analizados al resolver el recurso por infracción procesal. Dicha sentencia estableció con claridad que en el edificio solo existe una única comunidad en régimen de Propiedad Horizontal, sometida en cuanto a su gobierno y gestión al sistema legal de la LPH, y que los Estatutos de los cesionarios no crean una comunidad autónoma ni un régimen alternativo de adopción de acuerdos, sino un marco interno de relación y de ordenación del uso de las plazas de garaje. En particular, dicha sentencia afirmó expresamente que los gastos y necesidades del inmueble no pueden ser determinados por una parte, sino por los titulares del «todo», y que tales decisiones han de articularse necesariamente por los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando excluida cualquier posibilidad de que el art. 4 de los Estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH.

Aceptar ahora, por la vía del art. 1255 CC, que la autonomía de la voluntad permitiría imponer el sistema de votación del art. 4 de los Estatutos a la Junta General de la comunidad única supondría atribuir a la sentencia mencionada un criterio que esta no estableció, y, además, vaciar de contenido su pronunciamiento vinculante como antecedente lógico del presente proceso. Lejos de corregir una infracción, la estimación del recurso daría lugar a ella, ya que conduciría precisamente a desconocer la eficacia positiva de la cosa juzgada, al reintroducir un régimen decisorio que ya fue explícitamente excluido.

Por último, tampoco puede prosperar la alegación relativa a la supuesta singularidad del régimen de concesión administrativa del aparcamiento. Esa circunstancia fue expresamente considerada en la sentencia del 2007 y no condujo a la inaplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino, precisamente, a reafirmar la unidad del régimen comunitario y su sujeción a lo establecido por dicha ley.

Por ello, el motivo debe ser desestimado y, con él, el recurso de casación.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación procede imponer las costas de dichos recursos al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Arpape, SL interpuso una demanda contra los cesionarios de plazas de garaje para residentes en el Parking DIRECCION000 de Aranda de Duero, reclamando las cantidades impagadas correspondientes a los gastos generales de la Comunidad devengados desde el 1 de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2015 (según redacción de la demanda), aprobados en las Juntas Generales celebradas a tal efecto.

2.Los demandados se opusieron. Alegaron que en las Juntas Generales convocadas por la actora no se habían adoptado acuerdos de aprobación de dichos gastos conforme al régimen de mayorías del art. 17 LPH.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. El juzgado consideró que la aprobación de los gastos generales de la Comunidad no se regía por el art. 4 de los «[e]statutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, sito en el NUM000 del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Aranda de Duero», sino por el art. 17 LPH. En este sentido, expuso lo siguiente: «en las Juntas celebradas el 27 de noviembre del 2008, de 19 de febrero del 2009, 12 de noviembre del 2009, y de 26 de noviembre del 2015, en las que se fundamenta la pretensión de la parte actora [...] en ninguna se llega a adoptar ningún acuerdo en cuanto a los ingresos, gastos, cuota anual y presupuesto para el ejercicio siguiente. Por lo que si no existe acuerdo alguno que aprobase los gastos a los que deban de hacer frente los concesionarios debe desestimarse la pretensión ejercitada por la parte actora al no haberse aprobado cuota alguna que deban abonar los concesionarios. Y conseuentemente (sic) al no haberse adoptado acuerdo alguno conforme al art 17 LPH tampoco permite a los concesionarios impugnar los mismos conforme al art 9 de los estatutos por ser abusivos, indebidos o no corresponder con gastos que deban soportar conforme al art 6 de las referidas normas estatutarias».

Más adelante, reiterando la misma idea y rechazando de forma expresa la aplicación, a tales efectos, del art. 4 de los mencionados estatutos, señala: «no habiéndose aprobado en las mencionadas Juntas celebradas el 27 de noviembre del 2008, de 19 de febrero del 2009, 12 de noviembre del 2009, y de 26 de noviembre del 2015 acuerdo alguno no se entienden aprobados los gastos ahora reclamados por esta demanda conforme a los dispuesto en el art 17 LPH; el art 4 de los estatutos se refiere al criterio que debe regir en las juntas que los propios cesionarios pueden celebrar así como para designar a sus propios órganos de gobierno en las relaciones con la concesionaria de todo el edificio pero no para la adopción de los acuerdos que deben regirse conforme al art 17 LPH».

Para el juzgado, «[e]s claro que la concesionaria puede determinar los gastos y necesidades», pero, a su juicio, «ello no supone que automáticamente deben de ser satisfechos por los concesionarios, ya que deben ser sometidos a aprobación con el fin de que los concesionarios puedan manifestar su conformidad o rechazo conforme a la LPH, mas (sic) si tenemos en cuenta que se están reclamando gastos entre otros de telefonía, internet, de publicidad radiofónica, de reparación de camiones, factura de ferretería, rótulos para camiones, carteles publicitarios, instalación de software, indemnización por despido de trabajadores, facturas de planta de áridos, sistema de reconocimiento de matrículas, factura de notario, factura de un informe pericial, llamadas internacionales, factura de actualización de un programa de IVA.., que difícilmente tienen encaje en el art 5 y 6 de los estatutos [...]».

Por todo ello, el juzgado acuerda desestimar la demanda.

4.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante y confirmó la dictada en primera instancia.

La Audiencia Provincial afirma que, en una sentencia anterior dictada el 2 de mayo de 2007, ya hizo «un preciso análisis del contenido de la normativa reguladora del edificio aquí objeto de controversia, por lo que como ambas partes postulan, esta sentencia se torna elemento esencial para la resolución del recurso».

Añade la Audiencia que:

i) La concesionaria es quien va a determinar y establecer el régimen de funcionamiento del edificio, y, en el presente caso, la demandante optó por un régimen de una sola comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal.

ii) La propiedad horizontal es única y es quien decide la gestión y gobierno del inmueble, y en ella participan todos los cesionarios en la cuota que tienen en sus escrituras de adquisición del garaje, junto con el titular o titulares de la concesión de los restantes locales.

iii) En esa comunidad única, que habría de tener sus propios órganos de gestión conforme al art. 13 LPH, se discutirán los presupuestos, los gastos, las obras, las reparaciones y la gestión del uso de «todo» el inmueble.

iv) Los denominados estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes tienen un papel esencial en cuanto a la determinación de los derechos y obligaciones de los residentes, pero no afectan al régimen de funcionamiento de la Junta General del edificio, y, por lo tanto, el contenido de dichos estatutos no desplaza el régimen de la LPH, debiendo estarse, en cuanto a la toma de acuerdos en la «única comunidad general», a las reglas de la LPH, cuyo art. 17 exige la doble mayoría, de cuotas y de propietarios.

Pues bien, partiendo de las anteriores premisas y constatado que en las Juntas de 27 de noviembre de 2008, 19 de febrero de 2009, 12 de noviembre de 2009 y 26 de noviembre de 2015 no se obtuvieron tales mayorías, la Audiencia Provincial concluye que «no puede compartirse la afirmación de la recurrente de que en las mismas existen acuerdos validos eficaces y ejecutivos».

Añade, a lo anterior, que «en todo caso»:

i) En la Junta de 27/11/2008 se refleja, en relación con los puntos 3, 4 y 5, que los mismos no se aprueban por no alcanzarse la doble mayoría.

ii) En la de 13/02/2009 se hace constar que «la demandante manifiesta que la Junta ha sido convocada dado que en la anterior Junta no hubo los votos exigidos legalmente para alcanzar los acuerdos establecidos en el anterior orden del día». Y, en relación con los puntos 3, liquidación de gastos e ingresos a 31/12/2017, se concluye en el acta que «no se aprueba el punto 3 por no alcanzar la doble mayoría». Y lo mismo acontece en el punto 5 sobre presupuesto anual. Respecto al punto 4, liquidación de ingresos y gastos al 31/12/2018, nada se vota.

iii) En la Junta de 12/11/2009, en la aprobación de la liquidación de gastos e ingresos a 31/12/2008, como quiera que la actora (y D. Alonso) mantiene una postura incompatible con la de los demás cesionarios, termina recogiéndose como conclusión en el acta que «conforme al art. 4º de los Estatutos queda aprobado el punto c, y conforme al art. 17 LPH no queda aprobado dicho punto». E igual redacción se plasma respecto al presupuesto. Y esta última redacción es la que se reitera en la Junta de 2015.

Por último, la Audiencia señala que no existe infracción de cosa juzgada en relación con el pronunciamiento de la sentencia de 2 de mayo de 2007, que declaró la validez, vigencia y exigencia de los Estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, exponiendo en este sentido lo siguiente:

«La SAP BURGOS 2007, como se ha indicado, determina el régimen que ha de regir la toma de decisiones, indicando que es el previsto en la LPH. Este es el objeto esencial del análisis de la sentencia; y al mismo ha de atenderse, a las reglas allí establecidas (art. 17) para la toma de acuerdos y decisiones, debiendo residenciarse ese mecanismo de mayorías del art. 4 de los Estatutos exclusivamente en cuanto a los propios residentes, en cómo se van a relacionar no como parte de la comunidad unitaria, sino eventualmente entre sí como grupo específico. Igual rechazo ha de tener, por las razones ya expuestas en FD Segundo y Cuarto, la argumentación contenida en el punto octavo del recurso relativo a la "aplicación especifica de la LPH al caso que nos ocupa", que no es sino reiteración del argumentario expresado en todo el recurso por la recurrente, pretendiendo esa aplicación prevalente del art. 4 de los Estatutos, sobre el art. 17 LPH. »

5.La demandante ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

SEGUNDO. Recurso extraordinario por infracción procesal

1.Planteamiento del recurso. El recurso por infracción procesal, al amparo del art. 469.1.4.º LEC, se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 24.1 CE en relación con el art. 222.4 LEC, «por la incorrecta aplicación del efecto de cosa juzgada material que se contiene en la Sentencia recurrida [...], respecto a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos [...] de 2 de mayo de 2007 [...]».

La recurrente alega que la sentencia recurrida «no ha respetado el pronunciamiento establecido en el ordinal 1 del Fallo de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 184 de 2-05-2007, y además, ha modificado, alterado, tergiversado y descontextualizado, varios de los pronunciamientos contenidos en ésta última Sentencia.»

2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

El recurso por infracción procesal denuncia la vulneración del art. 24.1 CE en relación con el art. 222.4 LEC, por entender que la sentencia recurrida ha desconocido el efecto positivo de la cosa juzgada material derivado de la sentencia firme dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007. Sin embargo, la denuncia no puede prosperar, pues se apoya en una interpretación errónea del alcance y contenido de dicha resolución.

En la sentencia 1673/2025, de 19 de noviembre, declaramos:

«Conforme a la jurisprudencia de esta sala, "la cosa juzgada material es el efecto externo que una resolución judicial firme tiene sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa y positiva, regulado en el art. 222 LEC. La vinculación negativa impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado y conforme a la vinculación positiva, lo resuelto en el primero debe tenerse encuentra en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que sea su objeto" ( sentencias 169/2014, de 8 de abril, y 5/2020, de 8 de enero).

» En su aspecto positivo, "lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal" ( art. 222.4 LEC) .»

Por tanto, con arreglo a nuestra doctrina el efecto positivo de la cosa juzgada exige que lo resuelto en el proceso anterior constituya un antecedente lógico necesario de la decisión que deba adoptarse en el proceso posterior, de modo que el tribunal quede vinculado por un pronunciamiento firme cuando se reproduce una misma cuestión jurídica ya decidida entre las mismas partes. Ahora bien, esa vinculación alcanza únicamente a lo efectivamente resuelto, y no a interpretaciones extensivas o a criterios que no forman parte del fallo ni de su razón decisoria.

Pues bien, del examen de los apartados 3.º y 4.º del fundamento de derecho segundo de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007 no se desprende en modo alguno el criterio que la recurrente pretende atribuirle. Antes al contrario, la conclusión que se alcanza en dichos apartados -en los que se realiza un detallado y minucioso análisis de «de los "Estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes", que se ubica en la finca número NUM001 de la obra nueva o local NUM001 o NUM000 de la planta NUM002 del subsuelo, y que se divide en tantas cuotas como plazas tiene de garajes, y que cada cuota es una plaza delimitada por un número y una ubicación en el plano de la planta NUM000 del subsuelo»- es justamente opuesta a la defendida en el recurso.

En ellos, la sentencia parte de una afirmación nuclear: la existencia de una única comunidad en régimen de propiedad horizontal, constituida en la escritura de obra nueva, integrada por la totalidad de las fincas y cuotas que suman el cien por cien de los elementos comunes del edificio de garajes sito en la DIRECCION000 de Aranda de Duero. Desde esa premisa, la resolución rechaza expresamente que los denominados «estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, sito en el NUM000 del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Aranda de Duero» configuren una comunidad distinta o una subcomunidad con autonomía decisoria, subrayando que la calificación nominal de los negocios jurídicos resulta irrelevante frente a su verdadera naturaleza.

A partir de ahí, la sentencia delimita con precisión el alcance de tales Estatutos. En los citados apartados se afirma que su función es estrictamente interna y relacional: ordenar el uso de las plazas, articular las relaciones entre los cesionarios y regular su posición respecto de la concesionaria, pero siempre dentro del marco de la comunidad única. En ningún caso se les reconoce capacidad para disciplinar el gobierno del inmueble, aprobar gastos generales o sustituir el sistema legal de adopción de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

De manera coherente con lo anterior, la sentencia atribuye la competencia para la adopción de acuerdos con efectos obligatorios generales -presupuestos, gastos, obras y reparaciones- a la Junta de la comunidad única, sometida al régimen legal de la LPH. Y añade que, frente a eventuales acuerdos indebidos o gastos no amparados por los Estatutos, la vía adecuada es la impugnación de los acuerdos comunitarios conforme a los arts. 18 LPH y concordantes.

Así delimitado su contenido, resulta evidente que la sentencia no estableció que el art. 4 de los Estatutos fuera aplicable a la Junta General de la comunidad única ni que dicho precepto estatutario prevaleciera sobre el art. 17 LPH. Por el contrario, lo que fijó como ratio decidendifue precisamente la sujeción del sistema de adopción de acuerdos al régimen legal de la Ley de Propiedad Horizontal, relegando el art. 4 de los Estatutos al ámbito interno de relación entre los cesionarios como grupo específico.

Esta conclusión se ve expresamente corroborada por el propio tenor de la sentencia, que admite la eventual existencia de órganos o juntas de cesionarios únicamente «dentro de los límites de su competencia», circunscrita a las condiciones de uso y a los gastos que puedan serles repercutidos conforme a los arts. 3 y 6 de los Estatutos, precisando a renglón seguido que «la Propiedad Horizontal es única y es quien decide la gestión y gobierno del inmueble», y que en esa comunidad única, que habría de tener sus propios órganos de gestión conforme al artículo 13 LPH, se discutirán los presupuestos, los gastos, las obras, las reparaciones y la gestión del uso de «todo» el inmueble. En coherencia con ello, la sentencia afirma asimismo que los gastos y necesidades de la Propiedad Horizontal «no pueden determinarse por una parte, sino por los titulares del "todo"», debiendo articularse necesariamente «por los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal», de modo que frente a gastos inadecuados, abusivos o no amparados por el art. 6 de los Estatutos solo cabe su impugnación o la solicitud de exclusión, pero no la sustitución del sistema legal de adopción de acuerdos, quedando expresamente excluida cualquier posibilidad de que «una parte gobierne al todo» o de que el art. 4 de los Estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH en la adopción de acuerdos de la comunidad única.

En consecuencia, la sentencia ahora recurrida no se aparta del pronunciamiento firme anterior ni desconoce su efecto positivo, sino que lo aplica correctamente, al afirmar que el régimen decisorio es el previsto en el art. 17 LPH y al negar eficacia al art. 4 de los Estatutos para imponer gastos generales sin acuerdo válido de la comunidad única.

El motivo de infracción procesal se construye, en realidad, sobre la atribución a la sentencia de 2 de mayo de 2007 de un criterio que esta no contiene, erigiendo artificialmente un precedente inexistente para reprochar a la resolución recurrida que no lo haya seguido. Tal planteamiento no puede fundamentar la vulneración del art. 222.4 LEC ni, por ende, del derecho a la tutela judicial efectiva.

Por todo ello, el motivo debe ser desestimado y, con él, el recurso por infracción procesal.

TERCERO. Recurso de casación

1. Planteamiento del recurso. El recurso de casación, por interés casacional, se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 1255 CC, en relación con el art. 5 párrafo 3º LPH, «preceptos que establecen el principio de autonomía de la voluntad, y en función de este principio habría de prevalecer el sistema de votación establecido en el artículo 4 de los Estatutos y no el del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por Ley 8/2013 de 26 de junio.»

La recurrente alega que el régimen jurídico de la propiedad horizontal es el establecido en los estatutos y que estos establecen un régimen de votación y quórum en la única Junta General del edificio de un voto por cada plaza de garaje ( art. 4 Estatutos) diferente al establecido en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Añade que «[e]s incuestionable que el régimen de concesión administrativa al que está sometido el parking objeto de este proceso, no es equiparable a una comunidad ordinaria de las previstas en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y ello por múltiples razones. En aquéllas existe la figura del concesionario con funciones propias de gestión, administración y responsabilidad, que no existen en las comunidades ordinarias.»

2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

En primer lugar, el motivo de casación se construye sobre una presuposición que no responde al contenido ni al alcance de los Estatutos tal como han sido interpretados en la instancia. La recurrente da por sentado que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad proclamada en el art. 1255 CC y en el art. 5, párrafo tercero, LPH, los Estatutos habrían establecido que la adopción de acuerdos en la Junta General de la comunidad única del edificio se rige por el sistema de votación previsto en su art. 4, y no por el régimen legal del art. 17 LPH. Sin embargo, esa conclusión no deriva necesariamente del tenor de los Estatutos, sino de una determinada interpretación interesada de los mismos, que no coincide con la realizada por los tribunales de instancia.

Y es precisamente esa interpretación la que sirve de soporte exclusivo al motivo de casación. Ahora bien, dicha interpretación estatutaria ha sido fijada en la instancia en el sentido de que el art. 4 de los Estatutos no regula la adopción de acuerdos de la Junta General de la comunidad única, sino el funcionamiento interno de los cesionarios como grupo específico, dentro de los límites de su competencia. Frente a ello, la recurrente no articula un verdadero reproche casacional, pues no denuncia la infracción de normas o reglas de interpretación contractual, ni sostiene que la interpretación acogida sea manifiestamente ilógica, irracional o arbitraria, único supuesto en el que, conforme a una jurisprudencia reiterada de esta sala, cabría su corrección en casación (por todas, sentencia 162/2025, de 3 de febrero). El motivo, por tanto, no combate la razón decisoria de la sentencia recurrida, sino que se limita a reiterar una lectura alternativa de los Estatutos que ya ha sido razonadamente descartada.

En segundo lugar, y de manera decisiva, la tesis sostenida por la recurrente entra en frontal contradicción con el efecto positivo de la cosa juzgada derivado de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007, cuyo sentido y alcance ya han sido analizados al resolver el recurso por infracción procesal. Dicha sentencia estableció con claridad que en el edificio solo existe una única comunidad en régimen de Propiedad Horizontal, sometida en cuanto a su gobierno y gestión al sistema legal de la LPH, y que los Estatutos de los cesionarios no crean una comunidad autónoma ni un régimen alternativo de adopción de acuerdos, sino un marco interno de relación y de ordenación del uso de las plazas de garaje. En particular, dicha sentencia afirmó expresamente que los gastos y necesidades del inmueble no pueden ser determinados por una parte, sino por los titulares del «todo», y que tales decisiones han de articularse necesariamente por los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando excluida cualquier posibilidad de que el art. 4 de los Estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH.

Aceptar ahora, por la vía del art. 1255 CC, que la autonomía de la voluntad permitiría imponer el sistema de votación del art. 4 de los Estatutos a la Junta General de la comunidad única supondría atribuir a la sentencia mencionada un criterio que esta no estableció, y, además, vaciar de contenido su pronunciamiento vinculante como antecedente lógico del presente proceso. Lejos de corregir una infracción, la estimación del recurso daría lugar a ella, ya que conduciría precisamente a desconocer la eficacia positiva de la cosa juzgada, al reintroducir un régimen decisorio que ya fue explícitamente excluido.

Por último, tampoco puede prosperar la alegación relativa a la supuesta singularidad del régimen de concesión administrativa del aparcamiento. Esa circunstancia fue expresamente considerada en la sentencia del 2007 y no condujo a la inaplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino, precisamente, a reafirmar la unidad del régimen comunitario y su sujeción a lo establecido por dicha ley.

Por ello, el motivo debe ser desestimado y, con él, el recurso de casación.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación procede imponer las costas de dichos recursos al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Arpape, SL interpuso una demanda contra los cesionarios de plazas de garaje para residentes en el Parking DIRECCION000 de Aranda de Duero, reclamando las cantidades impagadas correspondientes a los gastos generales de la Comunidad devengados desde el 1 de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2015 (según redacción de la demanda), aprobados en las Juntas Generales celebradas a tal efecto.

2.Los demandados se opusieron. Alegaron que en las Juntas Generales convocadas por la actora no se habían adoptado acuerdos de aprobación de dichos gastos conforme al régimen de mayorías del art. 17 LPH.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. El juzgado consideró que la aprobación de los gastos generales de la Comunidad no se regía por el art. 4 de los «[e]statutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, sito en el NUM000 del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Aranda de Duero», sino por el art. 17 LPH. En este sentido, expuso lo siguiente: «en las Juntas celebradas el 27 de noviembre del 2008, de 19 de febrero del 2009, 12 de noviembre del 2009, y de 26 de noviembre del 2015, en las que se fundamenta la pretensión de la parte actora [...] en ninguna se llega a adoptar ningún acuerdo en cuanto a los ingresos, gastos, cuota anual y presupuesto para el ejercicio siguiente. Por lo que si no existe acuerdo alguno que aprobase los gastos a los que deban de hacer frente los concesionarios debe desestimarse la pretensión ejercitada por la parte actora al no haberse aprobado cuota alguna que deban abonar los concesionarios. Y conseuentemente (sic) al no haberse adoptado acuerdo alguno conforme al art 17 LPH tampoco permite a los concesionarios impugnar los mismos conforme al art 9 de los estatutos por ser abusivos, indebidos o no corresponder con gastos que deban soportar conforme al art 6 de las referidas normas estatutarias».

Más adelante, reiterando la misma idea y rechazando de forma expresa la aplicación, a tales efectos, del art. 4 de los mencionados estatutos, señala: «no habiéndose aprobado en las mencionadas Juntas celebradas el 27 de noviembre del 2008, de 19 de febrero del 2009, 12 de noviembre del 2009, y de 26 de noviembre del 2015 acuerdo alguno no se entienden aprobados los gastos ahora reclamados por esta demanda conforme a los dispuesto en el art 17 LPH; el art 4 de los estatutos se refiere al criterio que debe regir en las juntas que los propios cesionarios pueden celebrar así como para designar a sus propios órganos de gobierno en las relaciones con la concesionaria de todo el edificio pero no para la adopción de los acuerdos que deben regirse conforme al art 17 LPH».

Para el juzgado, «[e]s claro que la concesionaria puede determinar los gastos y necesidades», pero, a su juicio, «ello no supone que automáticamente deben de ser satisfechos por los concesionarios, ya que deben ser sometidos a aprobación con el fin de que los concesionarios puedan manifestar su conformidad o rechazo conforme a la LPH, mas (sic) si tenemos en cuenta que se están reclamando gastos entre otros de telefonía, internet, de publicidad radiofónica, de reparación de camiones, factura de ferretería, rótulos para camiones, carteles publicitarios, instalación de software, indemnización por despido de trabajadores, facturas de planta de áridos, sistema de reconocimiento de matrículas, factura de notario, factura de un informe pericial, llamadas internacionales, factura de actualización de un programa de IVA.., que difícilmente tienen encaje en el art 5 y 6 de los estatutos [...]».

Por todo ello, el juzgado acuerda desestimar la demanda.

4.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante y confirmó la dictada en primera instancia.

La Audiencia Provincial afirma que, en una sentencia anterior dictada el 2 de mayo de 2007, ya hizo «un preciso análisis del contenido de la normativa reguladora del edificio aquí objeto de controversia, por lo que como ambas partes postulan, esta sentencia se torna elemento esencial para la resolución del recurso».

Añade la Audiencia que:

i) La concesionaria es quien va a determinar y establecer el régimen de funcionamiento del edificio, y, en el presente caso, la demandante optó por un régimen de una sola comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal.

ii) La propiedad horizontal es única y es quien decide la gestión y gobierno del inmueble, y en ella participan todos los cesionarios en la cuota que tienen en sus escrituras de adquisición del garaje, junto con el titular o titulares de la concesión de los restantes locales.

iii) En esa comunidad única, que habría de tener sus propios órganos de gestión conforme al art. 13 LPH, se discutirán los presupuestos, los gastos, las obras, las reparaciones y la gestión del uso de «todo» el inmueble.

iv) Los denominados estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes tienen un papel esencial en cuanto a la determinación de los derechos y obligaciones de los residentes, pero no afectan al régimen de funcionamiento de la Junta General del edificio, y, por lo tanto, el contenido de dichos estatutos no desplaza el régimen de la LPH, debiendo estarse, en cuanto a la toma de acuerdos en la «única comunidad general», a las reglas de la LPH, cuyo art. 17 exige la doble mayoría, de cuotas y de propietarios.

Pues bien, partiendo de las anteriores premisas y constatado que en las Juntas de 27 de noviembre de 2008, 19 de febrero de 2009, 12 de noviembre de 2009 y 26 de noviembre de 2015 no se obtuvieron tales mayorías, la Audiencia Provincial concluye que «no puede compartirse la afirmación de la recurrente de que en las mismas existen acuerdos validos eficaces y ejecutivos».

Añade, a lo anterior, que «en todo caso»:

i) En la Junta de 27/11/2008 se refleja, en relación con los puntos 3, 4 y 5, que los mismos no se aprueban por no alcanzarse la doble mayoría.

ii) En la de 13/02/2009 se hace constar que «la demandante manifiesta que la Junta ha sido convocada dado que en la anterior Junta no hubo los votos exigidos legalmente para alcanzar los acuerdos establecidos en el anterior orden del día». Y, en relación con los puntos 3, liquidación de gastos e ingresos a 31/12/2017, se concluye en el acta que «no se aprueba el punto 3 por no alcanzar la doble mayoría». Y lo mismo acontece en el punto 5 sobre presupuesto anual. Respecto al punto 4, liquidación de ingresos y gastos al 31/12/2018, nada se vota.

iii) En la Junta de 12/11/2009, en la aprobación de la liquidación de gastos e ingresos a 31/12/2008, como quiera que la actora (y D. Alonso) mantiene una postura incompatible con la de los demás cesionarios, termina recogiéndose como conclusión en el acta que «conforme al art. 4º de los Estatutos queda aprobado el punto c, y conforme al art. 17 LPH no queda aprobado dicho punto». E igual redacción se plasma respecto al presupuesto. Y esta última redacción es la que se reitera en la Junta de 2015.

Por último, la Audiencia señala que no existe infracción de cosa juzgada en relación con el pronunciamiento de la sentencia de 2 de mayo de 2007, que declaró la validez, vigencia y exigencia de los Estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, exponiendo en este sentido lo siguiente:

«La SAP BURGOS 2007, como se ha indicado, determina el régimen que ha de regir la toma de decisiones, indicando que es el previsto en la LPH. Este es el objeto esencial del análisis de la sentencia; y al mismo ha de atenderse, a las reglas allí establecidas (art. 17) para la toma de acuerdos y decisiones, debiendo residenciarse ese mecanismo de mayorías del art. 4 de los Estatutos exclusivamente en cuanto a los propios residentes, en cómo se van a relacionar no como parte de la comunidad unitaria, sino eventualmente entre sí como grupo específico. Igual rechazo ha de tener, por las razones ya expuestas en FD Segundo y Cuarto, la argumentación contenida en el punto octavo del recurso relativo a la "aplicación especifica de la LPH al caso que nos ocupa", que no es sino reiteración del argumentario expresado en todo el recurso por la recurrente, pretendiendo esa aplicación prevalente del art. 4 de los Estatutos, sobre el art. 17 LPH. »

5.La demandante ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

SEGUNDO. Recurso extraordinario por infracción procesal

1.Planteamiento del recurso. El recurso por infracción procesal, al amparo del art. 469.1.4.º LEC, se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 24.1 CE en relación con el art. 222.4 LEC, «por la incorrecta aplicación del efecto de cosa juzgada material que se contiene en la Sentencia recurrida [...], respecto a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos [...] de 2 de mayo de 2007 [...]».

La recurrente alega que la sentencia recurrida «no ha respetado el pronunciamiento establecido en el ordinal 1 del Fallo de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 184 de 2-05-2007, y además, ha modificado, alterado, tergiversado y descontextualizado, varios de los pronunciamientos contenidos en ésta última Sentencia.»

2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

El recurso por infracción procesal denuncia la vulneración del art. 24.1 CE en relación con el art. 222.4 LEC, por entender que la sentencia recurrida ha desconocido el efecto positivo de la cosa juzgada material derivado de la sentencia firme dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007. Sin embargo, la denuncia no puede prosperar, pues se apoya en una interpretación errónea del alcance y contenido de dicha resolución.

En la sentencia 1673/2025, de 19 de noviembre, declaramos:

«Conforme a la jurisprudencia de esta sala, "la cosa juzgada material es el efecto externo que una resolución judicial firme tiene sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa y positiva, regulado en el art. 222 LEC. La vinculación negativa impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado y conforme a la vinculación positiva, lo resuelto en el primero debe tenerse encuentra en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que sea su objeto" ( sentencias 169/2014, de 8 de abril, y 5/2020, de 8 de enero).

» En su aspecto positivo, "lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal" ( art. 222.4 LEC) .»

Por tanto, con arreglo a nuestra doctrina el efecto positivo de la cosa juzgada exige que lo resuelto en el proceso anterior constituya un antecedente lógico necesario de la decisión que deba adoptarse en el proceso posterior, de modo que el tribunal quede vinculado por un pronunciamiento firme cuando se reproduce una misma cuestión jurídica ya decidida entre las mismas partes. Ahora bien, esa vinculación alcanza únicamente a lo efectivamente resuelto, y no a interpretaciones extensivas o a criterios que no forman parte del fallo ni de su razón decisoria.

Pues bien, del examen de los apartados 3.º y 4.º del fundamento de derecho segundo de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007 no se desprende en modo alguno el criterio que la recurrente pretende atribuirle. Antes al contrario, la conclusión que se alcanza en dichos apartados -en los que se realiza un detallado y minucioso análisis de «de los "Estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes", que se ubica en la finca número NUM001 de la obra nueva o local NUM001 o NUM000 de la planta NUM002 del subsuelo, y que se divide en tantas cuotas como plazas tiene de garajes, y que cada cuota es una plaza delimitada por un número y una ubicación en el plano de la planta NUM000 del subsuelo»- es justamente opuesta a la defendida en el recurso.

En ellos, la sentencia parte de una afirmación nuclear: la existencia de una única comunidad en régimen de propiedad horizontal, constituida en la escritura de obra nueva, integrada por la totalidad de las fincas y cuotas que suman el cien por cien de los elementos comunes del edificio de garajes sito en la DIRECCION000 de Aranda de Duero. Desde esa premisa, la resolución rechaza expresamente que los denominados «estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes, sito en el NUM000 del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Aranda de Duero» configuren una comunidad distinta o una subcomunidad con autonomía decisoria, subrayando que la calificación nominal de los negocios jurídicos resulta irrelevante frente a su verdadera naturaleza.

A partir de ahí, la sentencia delimita con precisión el alcance de tales Estatutos. En los citados apartados se afirma que su función es estrictamente interna y relacional: ordenar el uso de las plazas, articular las relaciones entre los cesionarios y regular su posición respecto de la concesionaria, pero siempre dentro del marco de la comunidad única. En ningún caso se les reconoce capacidad para disciplinar el gobierno del inmueble, aprobar gastos generales o sustituir el sistema legal de adopción de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

De manera coherente con lo anterior, la sentencia atribuye la competencia para la adopción de acuerdos con efectos obligatorios generales -presupuestos, gastos, obras y reparaciones- a la Junta de la comunidad única, sometida al régimen legal de la LPH. Y añade que, frente a eventuales acuerdos indebidos o gastos no amparados por los Estatutos, la vía adecuada es la impugnación de los acuerdos comunitarios conforme a los arts. 18 LPH y concordantes.

Así delimitado su contenido, resulta evidente que la sentencia no estableció que el art. 4 de los Estatutos fuera aplicable a la Junta General de la comunidad única ni que dicho precepto estatutario prevaleciera sobre el art. 17 LPH. Por el contrario, lo que fijó como ratio decidendifue precisamente la sujeción del sistema de adopción de acuerdos al régimen legal de la Ley de Propiedad Horizontal, relegando el art. 4 de los Estatutos al ámbito interno de relación entre los cesionarios como grupo específico.

Esta conclusión se ve expresamente corroborada por el propio tenor de la sentencia, que admite la eventual existencia de órganos o juntas de cesionarios únicamente «dentro de los límites de su competencia», circunscrita a las condiciones de uso y a los gastos que puedan serles repercutidos conforme a los arts. 3 y 6 de los Estatutos, precisando a renglón seguido que «la Propiedad Horizontal es única y es quien decide la gestión y gobierno del inmueble», y que en esa comunidad única, que habría de tener sus propios órganos de gestión conforme al artículo 13 LPH, se discutirán los presupuestos, los gastos, las obras, las reparaciones y la gestión del uso de «todo» el inmueble. En coherencia con ello, la sentencia afirma asimismo que los gastos y necesidades de la Propiedad Horizontal «no pueden determinarse por una parte, sino por los titulares del "todo"», debiendo articularse necesariamente «por los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal», de modo que frente a gastos inadecuados, abusivos o no amparados por el art. 6 de los Estatutos solo cabe su impugnación o la solicitud de exclusión, pero no la sustitución del sistema legal de adopción de acuerdos, quedando expresamente excluida cualquier posibilidad de que «una parte gobierne al todo» o de que el art. 4 de los Estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH en la adopción de acuerdos de la comunidad única.

En consecuencia, la sentencia ahora recurrida no se aparta del pronunciamiento firme anterior ni desconoce su efecto positivo, sino que lo aplica correctamente, al afirmar que el régimen decisorio es el previsto en el art. 17 LPH y al negar eficacia al art. 4 de los Estatutos para imponer gastos generales sin acuerdo válido de la comunidad única.

El motivo de infracción procesal se construye, en realidad, sobre la atribución a la sentencia de 2 de mayo de 2007 de un criterio que esta no contiene, erigiendo artificialmente un precedente inexistente para reprochar a la resolución recurrida que no lo haya seguido. Tal planteamiento no puede fundamentar la vulneración del art. 222.4 LEC ni, por ende, del derecho a la tutela judicial efectiva.

Por todo ello, el motivo debe ser desestimado y, con él, el recurso por infracción procesal.

TERCERO. Recurso de casación

1. Planteamiento del recurso. El recurso de casación, por interés casacional, se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 1255 CC, en relación con el art. 5 párrafo 3º LPH, «preceptos que establecen el principio de autonomía de la voluntad, y en función de este principio habría de prevalecer el sistema de votación establecido en el artículo 4 de los Estatutos y no el del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por Ley 8/2013 de 26 de junio.»

La recurrente alega que el régimen jurídico de la propiedad horizontal es el establecido en los estatutos y que estos establecen un régimen de votación y quórum en la única Junta General del edificio de un voto por cada plaza de garaje ( art. 4 Estatutos) diferente al establecido en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Añade que «[e]s incuestionable que el régimen de concesión administrativa al que está sometido el parking objeto de este proceso, no es equiparable a una comunidad ordinaria de las previstas en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y ello por múltiples razones. En aquéllas existe la figura del concesionario con funciones propias de gestión, administración y responsabilidad, que no existen en las comunidades ordinarias.»

2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

En primer lugar, el motivo de casación se construye sobre una presuposición que no responde al contenido ni al alcance de los Estatutos tal como han sido interpretados en la instancia. La recurrente da por sentado que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad proclamada en el art. 1255 CC y en el art. 5, párrafo tercero, LPH, los Estatutos habrían establecido que la adopción de acuerdos en la Junta General de la comunidad única del edificio se rige por el sistema de votación previsto en su art. 4, y no por el régimen legal del art. 17 LPH. Sin embargo, esa conclusión no deriva necesariamente del tenor de los Estatutos, sino de una determinada interpretación interesada de los mismos, que no coincide con la realizada por los tribunales de instancia.

Y es precisamente esa interpretación la que sirve de soporte exclusivo al motivo de casación. Ahora bien, dicha interpretación estatutaria ha sido fijada en la instancia en el sentido de que el art. 4 de los Estatutos no regula la adopción de acuerdos de la Junta General de la comunidad única, sino el funcionamiento interno de los cesionarios como grupo específico, dentro de los límites de su competencia. Frente a ello, la recurrente no articula un verdadero reproche casacional, pues no denuncia la infracción de normas o reglas de interpretación contractual, ni sostiene que la interpretación acogida sea manifiestamente ilógica, irracional o arbitraria, único supuesto en el que, conforme a una jurisprudencia reiterada de esta sala, cabría su corrección en casación (por todas, sentencia 162/2025, de 3 de febrero). El motivo, por tanto, no combate la razón decisoria de la sentencia recurrida, sino que se limita a reiterar una lectura alternativa de los Estatutos que ya ha sido razonadamente descartada.

En segundo lugar, y de manera decisiva, la tesis sostenida por la recurrente entra en frontal contradicción con el efecto positivo de la cosa juzgada derivado de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos el 2 de mayo de 2007, cuyo sentido y alcance ya han sido analizados al resolver el recurso por infracción procesal. Dicha sentencia estableció con claridad que en el edificio solo existe una única comunidad en régimen de Propiedad Horizontal, sometida en cuanto a su gobierno y gestión al sistema legal de la LPH, y que los Estatutos de los cesionarios no crean una comunidad autónoma ni un régimen alternativo de adopción de acuerdos, sino un marco interno de relación y de ordenación del uso de las plazas de garaje. En particular, dicha sentencia afirmó expresamente que los gastos y necesidades del inmueble no pueden ser determinados por una parte, sino por los titulares del «todo», y que tales decisiones han de articularse necesariamente por los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando excluida cualquier posibilidad de que el art. 4 de los Estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH.

Aceptar ahora, por la vía del art. 1255 CC, que la autonomía de la voluntad permitiría imponer el sistema de votación del art. 4 de los Estatutos a la Junta General de la comunidad única supondría atribuir a la sentencia mencionada un criterio que esta no estableció, y, además, vaciar de contenido su pronunciamiento vinculante como antecedente lógico del presente proceso. Lejos de corregir una infracción, la estimación del recurso daría lugar a ella, ya que conduciría precisamente a desconocer la eficacia positiva de la cosa juzgada, al reintroducir un régimen decisorio que ya fue explícitamente excluido.

Por último, tampoco puede prosperar la alegación relativa a la supuesta singularidad del régimen de concesión administrativa del aparcamiento. Esa circunstancia fue expresamente considerada en la sentencia del 2007 y no condujo a la inaplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino, precisamente, a reafirmar la unidad del régimen comunitario y su sujeción a lo establecido por dicha ley.

Por ello, el motivo debe ser desestimado y, con él, el recurso de casación.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación procede imponer las costas de dichos recursos al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).