Sentencia Civil 285/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6132/2021 de 23 de febrero del 2026

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por once socios de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para confirmar la desestimación de la demanda la controversia en casación se reduce a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Carlos Manuel y D.ª Guillerma firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 27 de la demanda) en el que la parte solicitante (integrada por ambos socios, en régimen de proindiviso al 50%) manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

En esa misma fecha tanto D.ª Adela y D. Sixto como D.ª Blanca y D. Eugenio suscribieron sendos documentos del mismo tipo, cada uno de ellos sobre una vivienda de la referida promotora y promoción (docs. 55 y 70 de la demanda).

El 17 de marzo de 2014 suscribieron su contrato con la cooperativa D.ª Beatriz y D. Juan Ignacio (doc. 9 de la demanda); y el 29 de julio de 2014 suscribieron sus respectivos contratos D. Teodoro y D.ª Patricia (doc. 43 de la demanda) y D. Pedro Jesús (doc. 15 de la demanda).

Del contenido común a los referidos contratos cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L., (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011, en adelante Edimed), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank, S.A., (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[q]ue las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa según el siguiente desglose:

-La Sra. Guillerma y el Sr. Carlos Manuel anticiparon un total de 17.334,80 euros (docs. 41 y 42 de la demanda), de ellos, 1.000 euros el día 6 de septiembre de 2013, mediante ingreso por ventanilla en una cuenta de Edimed, el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 29 de la demanda), 10.967 euros el 18 de noviembre de 2013 (doc. 30 de la demanda), y 5.377,80 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 537,78 euros cada uno (docs. 31 a 40 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-La Sra. Adela y el Sr. Sixto anticiparon un total de 14.443,30 euros (doc. 69 de la demanda), de ellos, 3.130 euros el día 1 de octubre de 2012, mediante transferencia a una cuenta de Edimed (doc. 57), 7.157,70 euros el día 26 de septiembre de 2013, mediante transferencia a la citada cuenta NUM001 de la cooperativa en Caixabank (doc. 58 de la demanda), y 4.155,60 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 415,56 euros cada uno (docs. 59 a 68 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-La Sra. Blanca y el Sr. Eugenio anticiparon un total de 18.817,72 euros (doc. 81 de la demanda), de ellos, 3.000 euros el día 20 de febrero de 2012, mediante transferencia a una cuenta de Edimed (doc. 72 de la demanda), 13.137 euros mediante ingreso en la citada cuenta NUM001 en el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 73 de la demanda), y 2.680,72 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 10 de noviembre de 2024, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 382,96 euros cada uno (docs. 74 a 80 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

- La Sra. Beatriz y el Sr. Juan Ignacio anticiparon un total de 16.948,10 euros (doc. 14 de la demanda), de ellos, 1.499,30 euros el día 3 de marzo de 2014, mediante ingreso por ventanilla en la cuenta de la promotora en Caixabank terminada en NUM001 (doc. 11 de la demanda), 11.700,70 euros el día 19 de marzo de 2014, mediante transferencia bancaria a la citada cuenta, indicando el ordenante del pago como concepto «ENTREGA INICIAL. OPTAR VIVIENDA 3, DORMITORIO PARC. D3.1 AMBITO 4 BIS, Juan Ignacio Y Beatriz», y 3.748,10 euros en total, desde el 12 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 374,81 euros cada uno (doc. 13 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en una cuenta de esta en dicha entidad bancaria.

-La Sra. Patricia y el Sr. Teodoro anticiparon un total de 13.782,59 euros (doc. 54 de la demanda), de ellos, 550 euros en efectivo el día 9 de julio de 2017 (doc. 45 de la demanda), 10.395 euros mediante transferencia a la citada cuenta NUM001 (doc. 46), y 2.837,59 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 47 a 53 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-El Sr. Pedro Jesús anticipó un total de 13.782,59 euros (doc. 26 de la demanda), de ellos, 550 euros en efectivo el día 8 de julio de 2014 (doc. 17 de la demanda), 10.395 euros mediante transferencia bancaria a la citada cuenta NUM001 (doc. 18 de la demanda), y 2.837,59 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 19 a 25 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

1.4. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.5. La construcción de la promoción no llegó ni tan siquiera a iniciarse.

2.Al no recuperar sus aportaciones, a principios de marzo de 2018 los once cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran sus aportaciones en una cuenta de la cooperativa promotora que decían era especial sin exigir la constitución de las debidas garantías, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos, con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha de la demanda, y al pago de las costas. En concreto, la Sra. Beatriz y el Sr. Juan Ignacio reclamaron un principal de 16.948,10 euros, el Sr. Pedro Jesús un principal de 13.782,22 euros (frente a los 13.782,59 euros que probaba haber aportado), la Sra. Guillerma y el Sr. Carlos Manuel un principal de 17.334,80 euros, la Sra. Patricia y el Sr. Teodoro un principal de 13.782,59 euros, la Sra. Adela y el Sr. Sixto un principal de 14.443,30 euros, y la Sra. Blanca y el Sr. Eugenio un principal de 18.817,72 euros.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes del litigio resuelto por la citada sentencia 634/2025 (toda vez que su abogada era la misma), es decir, que siendo los demandantes cesionarios de viviendas amparadas por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968, al haber fracasado el proyecto, en ausencia de garantías, el banco demandado debía responder con base en el citado art. 1-2.ª, puesto que todas las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco aceptó los ingresos sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada pese a que pudo conocer el concepto al que respondían dichos ingresos por su relación con la cooperativa, porque «se postuló como avalista», llegando a expedir avales individuales antes de la constitución de la cooperativa, porque negoció financiar la promoción -siendo la imagen de dicha entidad como entidad financiadora de la promoción la que aparecía en la oferta publicitaria y en la valla ubicada en la propia parcela- y, en fin, porque elaboró el documento estandarizado que se entregaba a los cooperativistas para que estos hicieran los ingresos y se encargó de gestionar el cobro de los recibos a través del «SERVICIO DE LÍNEA ABIERTA» (hecho tercero de la demanda, págs. 15 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

3.El banco se opuso a la demanda por razones en parte similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias sobre esta misma cooperativa y promoción (toda vez que en todos los casos la dirección letrada de Caixabank correspondió al mismo abogado), entre ellas, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. En concreto alegó, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, que además era solo titular de un derecho de superficie sobre el suelo, lo que no la permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso temporalmente en arrendamiento, todo lo cual, conforme al art. 1 de dicha ley, excluía las viviendas expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que en todo caso, tampoco los demandantes habían probado que las viviendas tuvieran una finalidad residencial, lo que les privaba de legitimación activa, pues además de que todos ellos se limitaron a decir en la demanda que las viviendas eran para residir en ellas, algunos de ellos eran dueños de otros inmuebles (folios 178 y 179 de las actuaciones de la primera instancia y bloque documental 4 y 5 de la contestación a la demanda); (iii) que además, ni todos los demandantes habían probado que todas sus aportaciones se ingresaran en una cuenta de la cooperativa, lo que conllevaba pluspetición (en concreto se decía esto de nueve de los once demandantes), ni en todo caso las aportaciones ingresadas en Caixabank estaban cubiertas por dicha ley, dado que no se hicieron en cuenta especial sino en cuentas corrientes ordinarias, que se abrieron por la cooperativa «en constitución» con carácter previo a toda actividad de la promoción; y (iv) que por todo ello, en el hipotético caso de que se condenara al banco, los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación al banco, hecha con la demanda.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, aunque sin hacer expresa imposición de costas, por considerar aplicable el criterio que siguió la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por nuestra sentencia 498/2024), consistente en que la Ley 57/1968 no era aplicable a esta promoción por ser la cooperativa titular únicamente de un derecho de superficie y estar las viviendas destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de los demandantes y confirmó íntegramente la sentencia apelada, aunque sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Razona que debe estarse al criterio de la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 de considerar que las viviendas de esta promoción están excluidas del ámbito de la Ley 57/1968 dado que la cooperativa solo tenía un derecho de superficie y que, por tanto, las viviendas no estaban destinadas a su adquisición en propiedad, sino que iban a ser destinadas a su arrendamiento. En consecuencia, como en los otros casos sobre viviendas de esta promoción, tampoco en el presente caso el tribunal sentenciador examinó las demás cuestiones planteadas en el litigio, en particular, si concurrían los indicios de una finalidad no residencial alegados por el banco respecto de algunos de los demandantes y si concurrían los requisitos para poder condenar a Caixabank conforme al art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia.

6.Contra dicha sentencia los demandantes-apelantes interpusieron recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque las viviendas litigiosas no estuvieran destinadas a ser entregadas a los demandantes en propiedad, y que concurren los requisitos legal y jurisprudencialmente exigibles para responsabilizar a Caixabank como receptora de las aportaciones.

7.El banco ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.-Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

TERCERO.-Entrando en el fondo, los dos motivos deben ser estimados porque la decisión de la sentencia recurrida de excluir las viviendas de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968, por razón de considerar que lo adquirido por los demandantes era solo un derecho de arrendamiento, es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina (y en contra de lo argumentado por el banco):

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras);

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión suscrito por cada parte adquirente, los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo"», tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» por importes tan elevados.

CUARTO.-Como reiteramos en la sentencia 771/2025, la estimación del recurso de casación conlleva que esta sala, en funciones de instancia, deba examinar las demás cuestiones no resueltas por la sentencia recurrida que integraron el objeto de debate, en concreto, si concurren en este caso los requisitos del art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia para responsabilizar al banco como receptor de las cantidades anticipadas por los cooperativistas-demandantes a la promotora a cuenta del precio de las respectivas viviendas.

A este respecto basta recordar que desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, la jurisprudencia viene reiterando (entre las más recientes, p.ej. sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 1320/2025, 1332/2025 y 1331/2025, las tres de 29 de septiembre) que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma; que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito; que a estos efectos lo determinante es si la entidad de crédito receptora conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas; y en fin, que «no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora"».

Además, la jurisprudencia ha matizado que la Ley 57/1968 no es aplicable a las sociedades mercantiles (p.ej. sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo) y, relacionado con esto, que no cabe responsabilizar al banco por incumplir su deber de control cuando los ingresos no se hacen por los compradores o cooperativistas adquirentes ni por la promotora sino por un tercero, una sociedad limitada (p.ej. 1452/2025, de 20 de octubre, 1332/2025 y 1330/2025, las dos de 29 de septiembre).

Sobre el comienzo del devengo del interés legal, conforme a la consolidada jurisprudencia de esta sala contenida, p.ej. en las citadas sentencias 771/2025, 634/2025 y 498/2024, y en las más recientes 1144/2025, de 15 de julio, y 959/2025, de 17 de junio, los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, porque se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

QUINTO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso determina la procedencia de estimar el recurso de apelación, para estimar la demanda, pero solo en parte. Las razones que sustentan esta decisión son las siguientes:

1.ª)No concurre el indicio de una finalidad no residencial invocado por el banco al contestar a la demanda, consistente en que algunos de los demandantes eran ya dueños de otras viviendas, por lo que tampoco esta es razón para no aplicar la Ley 57/1968 al caso y respecto de todos ellos.

En este sentido, basta decir: (i) que respecto de la Sra. Adela y del Sr. Sixto, se admite por el banco que no consta que tuvieran otras propiedades; (ii) que tampoco consta que el Sr. Teodoro tuviera otras propiedades y que la de la Sra. Patricia, sita en San Sebastián de los Reyes, fue adquirida por herencia, ostentando esta señora únicamente un pequeño porcentaje (11%) del dominio, para nada indicativo de que pudiera disponer de ella para fines residenciales; (iii) que de las propias alegaciones del banco resulta que en el caso del Sr. Pedro Jesús y en el caso del Sr. Carlos Manuel y Sra. Guillerma sus otras propiedades fueron adquiridas después de suscribir los contratos del presente este litigio; (iv) que en el caso del Sr. Eugenio y la Sra. Blanca, la finca n.º NUM002 es una plaza de garaje, no una vivienda (folio 226 de las actuaciones de la primera instancia), y que en todo caso tampoco el banco ha acreditado que la vivienda identificada como finca n.º NUM003 sita en Leganés fuera ya propiedad de ambos cuando suscribieron el contrato de adquisición de la vivienda de la cooperativa (folio 221 de las actuaciones de la primera instancia); y (v) que en el caso de la Sra. Beatriz y del Sr. Juan Ignacio, además de que alguna de las propiedades que se les atribuyen no son viviendas sino garajes (así acontece con la finca n.º NUM004, folio 197 de las actuaciones de la primera instancia), tampoco el banco ha probado que su adquisición fuera anterior y que subsistiera su titularidad cuando suscribieron el contrato objeto de este litigio.

2.ª)En cuanto al principal respectivamente reclamado, en este caso consta que el banco cuestionó su condición de receptor de las aportaciones en todos y cada uno de los casos, si bien nada dijo al contestar a la demanda sobre su capacidad de control sobre las que admitió haber sido ingresadas en Caixabank.

Como se indicó en el resumen de antecedentes, existe prueba documental acreditativa de que la mayor parte de las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en cuentas de la cooperativa en Caixabank, concurriendo en este caso circunstancias semejantes a las que llevaron a las citadas tres sentencias sobre esta misma promoción a inferir que el Caixabank pudo conocer, y por tanto controlar, los ingresos, fundamentalmente, por lo que respecta a los pagos mensuales, en tanto que los recibos se emitieron por el banco receptor por orden de la cooperativa.

Sin embargo, como defendió el banco, determinadas aportaciones no consta que se ingresaran en Caixabank, lo que excluye la responsabilidad de Caixabank respecto de esas concretas aportaciones.

Así:

-En el caso de la Sra. Guillerma y del Sr. Carlos Manuel, frente a los 17.334,80 euros reclamados, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a los 16.334,80 euros, al no ser responsable de los 1.000 euros que se ingresaron no en cuenta de la promotora sino en una cuenta de Edimed.

-En el caso de la Sra. Adela y el Sr. Sixto, frente a los 14.443,30 euros que reclaman, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a la cantidad total de 11.313,30 euros, al no deber responder Caixabank de los 3.130 euros transferidos a Edimed.

-En el caso de la Sra. Blanca y del Sr. Eugenio, frente a los 18.817,72 euros reclamados, Caixabank debe responder de un total de 15.817,72 euros, dado que Caixabank no debe responder de los 3.000 euros que se transfirieron a Edimed.

-En el caso de la Sra. Patricia y del Sr. Teodoro, frente a los 13.782,59 euros que reclaman, Caixabank solo debe responder de 13.232,59 euros, dado que Caixabank no debe responder de los 550 euros que se entregaron en efectivo a la promotora y que no se ingresaron.

-En el caso del Sr. Pedro Jesús, acontece, igualmente, que Caixabank no debe responder de los 550 euros que entregó en efectivo a la cooperativa, por lo que frente a los 13.782,59 euros que reclama, Caixabank solo debe responder de 13.232,59 euros.

-Sin embargo, en el caso de la Sra. Beatriz y del Sr. Juan Ignacio la responsabilidad de Caixabank sí debe alcanzar al total reclamado por ambos cooperativistas (es decir, a los 16.948,10 euros), por cuanto que todo lo pagado por ellos se hizo, bien mediante ingresos en la citada cuenta NUM001, o mediante recibos mensuales emitidos por Caixabank, circunstancias en las que las citadas sentencias de esta sala sobre viviendas de esta cooperativa y promoción han apreciado la responsabilidad de Caixabank.

Por tanto, se condena a Caixabank a pagar en concepto de principal las siguientes cantidades: 16.334,80 euros a la Sra. Guillerma y al Sr. Carlos Manuel, 11.313,30 euros a la Sra. Adela y al Sr. Sixto, 15.817,72 euros a la Sra. Blanca y al Sr. Eugenio, 13.232,59 euros a la Sra. Patricia y al Sr. Teodoro, 13.232,59 euros al Sr. Pedro Jesús, y 16.948,10 euros a la Sra. Beatriz y al Sr. Juan Ignacio.

3.ª)En cuanto a los intereses remuneratorios de la Ley 57/1968, en contra de lo defendido por el banco, las cantidades aportadas de las que debe responder Caixabank devengan el interés legal desde la fecha de ingreso de cada anticipo y hasta su completo pago, por ser esto lo que se pidió en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia expuesta.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al citado art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia, conforme con el referido art. 394.1 LEC procede imponer al banco demandado las causadas por las pretensiones formuladas por todos los demandantes, dado que la demanda se estima íntegramente respecto de dos cooperativistas y en lo sustancial respecto de los demás.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por once socios de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para confirmar la desestimación de la demanda la controversia en casación se reduce a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Carlos Manuel y D.ª Guillerma firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 27 de la demanda) en el que la parte solicitante (integrada por ambos socios, en régimen de proindiviso al 50%) manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

En esa misma fecha tanto D.ª Adela y D. Sixto como D.ª Blanca y D. Eugenio suscribieron sendos documentos del mismo tipo, cada uno de ellos sobre una vivienda de la referida promotora y promoción (docs. 55 y 70 de la demanda).

El 17 de marzo de 2014 suscribieron su contrato con la cooperativa D.ª Beatriz y D. Juan Ignacio (doc. 9 de la demanda); y el 29 de julio de 2014 suscribieron sus respectivos contratos D. Teodoro y D.ª Patricia (doc. 43 de la demanda) y D. Pedro Jesús (doc. 15 de la demanda).

Del contenido común a los referidos contratos cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L., (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011, en adelante Edimed), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank, S.A., (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[q]ue las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa según el siguiente desglose:

-La Sra. Guillerma y el Sr. Carlos Manuel anticiparon un total de 17.334,80 euros (docs. 41 y 42 de la demanda), de ellos, 1.000 euros el día 6 de septiembre de 2013, mediante ingreso por ventanilla en una cuenta de Edimed, el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 29 de la demanda), 10.967 euros el 18 de noviembre de 2013 (doc. 30 de la demanda), y 5.377,80 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 537,78 euros cada uno (docs. 31 a 40 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-La Sra. Adela y el Sr. Sixto anticiparon un total de 14.443,30 euros (doc. 69 de la demanda), de ellos, 3.130 euros el día 1 de octubre de 2012, mediante transferencia a una cuenta de Edimed (doc. 57), 7.157,70 euros el día 26 de septiembre de 2013, mediante transferencia a la citada cuenta NUM001 de la cooperativa en Caixabank (doc. 58 de la demanda), y 4.155,60 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 415,56 euros cada uno (docs. 59 a 68 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-La Sra. Blanca y el Sr. Eugenio anticiparon un total de 18.817,72 euros (doc. 81 de la demanda), de ellos, 3.000 euros el día 20 de febrero de 2012, mediante transferencia a una cuenta de Edimed (doc. 72 de la demanda), 13.137 euros mediante ingreso en la citada cuenta NUM001 en el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 73 de la demanda), y 2.680,72 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 10 de noviembre de 2024, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 382,96 euros cada uno (docs. 74 a 80 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

- La Sra. Beatriz y el Sr. Juan Ignacio anticiparon un total de 16.948,10 euros (doc. 14 de la demanda), de ellos, 1.499,30 euros el día 3 de marzo de 2014, mediante ingreso por ventanilla en la cuenta de la promotora en Caixabank terminada en NUM001 (doc. 11 de la demanda), 11.700,70 euros el día 19 de marzo de 2014, mediante transferencia bancaria a la citada cuenta, indicando el ordenante del pago como concepto «ENTREGA INICIAL. OPTAR VIVIENDA 3, DORMITORIO PARC. D3.1 AMBITO 4 BIS, Juan Ignacio Y Beatriz», y 3.748,10 euros en total, desde el 12 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 374,81 euros cada uno (doc. 13 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en una cuenta de esta en dicha entidad bancaria.

-La Sra. Patricia y el Sr. Teodoro anticiparon un total de 13.782,59 euros (doc. 54 de la demanda), de ellos, 550 euros en efectivo el día 9 de julio de 2017 (doc. 45 de la demanda), 10.395 euros mediante transferencia a la citada cuenta NUM001 (doc. 46), y 2.837,59 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 47 a 53 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-El Sr. Pedro Jesús anticipó un total de 13.782,59 euros (doc. 26 de la demanda), de ellos, 550 euros en efectivo el día 8 de julio de 2014 (doc. 17 de la demanda), 10.395 euros mediante transferencia bancaria a la citada cuenta NUM001 (doc. 18 de la demanda), y 2.837,59 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 19 a 25 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

1.4. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.5. La construcción de la promoción no llegó ni tan siquiera a iniciarse.

2.Al no recuperar sus aportaciones, a principios de marzo de 2018 los once cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran sus aportaciones en una cuenta de la cooperativa promotora que decían era especial sin exigir la constitución de las debidas garantías, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos, con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha de la demanda, y al pago de las costas. En concreto, la Sra. Beatriz y el Sr. Juan Ignacio reclamaron un principal de 16.948,10 euros, el Sr. Pedro Jesús un principal de 13.782,22 euros (frente a los 13.782,59 euros que probaba haber aportado), la Sra. Guillerma y el Sr. Carlos Manuel un principal de 17.334,80 euros, la Sra. Patricia y el Sr. Teodoro un principal de 13.782,59 euros, la Sra. Adela y el Sr. Sixto un principal de 14.443,30 euros, y la Sra. Blanca y el Sr. Eugenio un principal de 18.817,72 euros.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes del litigio resuelto por la citada sentencia 634/2025 (toda vez que su abogada era la misma), es decir, que siendo los demandantes cesionarios de viviendas amparadas por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968, al haber fracasado el proyecto, en ausencia de garantías, el banco demandado debía responder con base en el citado art. 1-2.ª, puesto que todas las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco aceptó los ingresos sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada pese a que pudo conocer el concepto al que respondían dichos ingresos por su relación con la cooperativa, porque «se postuló como avalista», llegando a expedir avales individuales antes de la constitución de la cooperativa, porque negoció financiar la promoción -siendo la imagen de dicha entidad como entidad financiadora de la promoción la que aparecía en la oferta publicitaria y en la valla ubicada en la propia parcela- y, en fin, porque elaboró el documento estandarizado que se entregaba a los cooperativistas para que estos hicieran los ingresos y se encargó de gestionar el cobro de los recibos a través del «SERVICIO DE LÍNEA ABIERTA» (hecho tercero de la demanda, págs. 15 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

3.El banco se opuso a la demanda por razones en parte similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias sobre esta misma cooperativa y promoción (toda vez que en todos los casos la dirección letrada de Caixabank correspondió al mismo abogado), entre ellas, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. En concreto alegó, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, que además era solo titular de un derecho de superficie sobre el suelo, lo que no la permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso temporalmente en arrendamiento, todo lo cual, conforme al art. 1 de dicha ley, excluía las viviendas expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que en todo caso, tampoco los demandantes habían probado que las viviendas tuvieran una finalidad residencial, lo que les privaba de legitimación activa, pues además de que todos ellos se limitaron a decir en la demanda que las viviendas eran para residir en ellas, algunos de ellos eran dueños de otros inmuebles (folios 178 y 179 de las actuaciones de la primera instancia y bloque documental 4 y 5 de la contestación a la demanda); (iii) que además, ni todos los demandantes habían probado que todas sus aportaciones se ingresaran en una cuenta de la cooperativa, lo que conllevaba pluspetición (en concreto se decía esto de nueve de los once demandantes), ni en todo caso las aportaciones ingresadas en Caixabank estaban cubiertas por dicha ley, dado que no se hicieron en cuenta especial sino en cuentas corrientes ordinarias, que se abrieron por la cooperativa «en constitución» con carácter previo a toda actividad de la promoción; y (iv) que por todo ello, en el hipotético caso de que se condenara al banco, los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación al banco, hecha con la demanda.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, aunque sin hacer expresa imposición de costas, por considerar aplicable el criterio que siguió la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por nuestra sentencia 498/2024), consistente en que la Ley 57/1968 no era aplicable a esta promoción por ser la cooperativa titular únicamente de un derecho de superficie y estar las viviendas destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de los demandantes y confirmó íntegramente la sentencia apelada, aunque sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Razona que debe estarse al criterio de la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 de considerar que las viviendas de esta promoción están excluidas del ámbito de la Ley 57/1968 dado que la cooperativa solo tenía un derecho de superficie y que, por tanto, las viviendas no estaban destinadas a su adquisición en propiedad, sino que iban a ser destinadas a su arrendamiento. En consecuencia, como en los otros casos sobre viviendas de esta promoción, tampoco en el presente caso el tribunal sentenciador examinó las demás cuestiones planteadas en el litigio, en particular, si concurrían los indicios de una finalidad no residencial alegados por el banco respecto de algunos de los demandantes y si concurrían los requisitos para poder condenar a Caixabank conforme al art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia.

6.Contra dicha sentencia los demandantes-apelantes interpusieron recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque las viviendas litigiosas no estuvieran destinadas a ser entregadas a los demandantes en propiedad, y que concurren los requisitos legal y jurisprudencialmente exigibles para responsabilizar a Caixabank como receptora de las aportaciones.

7.El banco ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.-Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

TERCERO.-Entrando en el fondo, los dos motivos deben ser estimados porque la decisión de la sentencia recurrida de excluir las viviendas de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968, por razón de considerar que lo adquirido por los demandantes era solo un derecho de arrendamiento, es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina (y en contra de lo argumentado por el banco):

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras);

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión suscrito por cada parte adquirente, los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo"», tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» por importes tan elevados.

CUARTO.-Como reiteramos en la sentencia 771/2025, la estimación del recurso de casación conlleva que esta sala, en funciones de instancia, deba examinar las demás cuestiones no resueltas por la sentencia recurrida que integraron el objeto de debate, en concreto, si concurren en este caso los requisitos del art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia para responsabilizar al banco como receptor de las cantidades anticipadas por los cooperativistas-demandantes a la promotora a cuenta del precio de las respectivas viviendas.

A este respecto basta recordar que desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, la jurisprudencia viene reiterando (entre las más recientes, p.ej. sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 1320/2025, 1332/2025 y 1331/2025, las tres de 29 de septiembre) que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma; que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito; que a estos efectos lo determinante es si la entidad de crédito receptora conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas; y en fin, que «no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora"».

Además, la jurisprudencia ha matizado que la Ley 57/1968 no es aplicable a las sociedades mercantiles (p.ej. sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo) y, relacionado con esto, que no cabe responsabilizar al banco por incumplir su deber de control cuando los ingresos no se hacen por los compradores o cooperativistas adquirentes ni por la promotora sino por un tercero, una sociedad limitada (p.ej. 1452/2025, de 20 de octubre, 1332/2025 y 1330/2025, las dos de 29 de septiembre).

Sobre el comienzo del devengo del interés legal, conforme a la consolidada jurisprudencia de esta sala contenida, p.ej. en las citadas sentencias 771/2025, 634/2025 y 498/2024, y en las más recientes 1144/2025, de 15 de julio, y 959/2025, de 17 de junio, los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, porque se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

QUINTO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso determina la procedencia de estimar el recurso de apelación, para estimar la demanda, pero solo en parte. Las razones que sustentan esta decisión son las siguientes:

1.ª)No concurre el indicio de una finalidad no residencial invocado por el banco al contestar a la demanda, consistente en que algunos de los demandantes eran ya dueños de otras viviendas, por lo que tampoco esta es razón para no aplicar la Ley 57/1968 al caso y respecto de todos ellos.

En este sentido, basta decir: (i) que respecto de la Sra. Adela y del Sr. Sixto, se admite por el banco que no consta que tuvieran otras propiedades; (ii) que tampoco consta que el Sr. Teodoro tuviera otras propiedades y que la de la Sra. Patricia, sita en San Sebastián de los Reyes, fue adquirida por herencia, ostentando esta señora únicamente un pequeño porcentaje (11%) del dominio, para nada indicativo de que pudiera disponer de ella para fines residenciales; (iii) que de las propias alegaciones del banco resulta que en el caso del Sr. Pedro Jesús y en el caso del Sr. Carlos Manuel y Sra. Guillerma sus otras propiedades fueron adquiridas después de suscribir los contratos del presente este litigio; (iv) que en el caso del Sr. Eugenio y la Sra. Blanca, la finca n.º NUM002 es una plaza de garaje, no una vivienda (folio 226 de las actuaciones de la primera instancia), y que en todo caso tampoco el banco ha acreditado que la vivienda identificada como finca n.º NUM003 sita en Leganés fuera ya propiedad de ambos cuando suscribieron el contrato de adquisición de la vivienda de la cooperativa (folio 221 de las actuaciones de la primera instancia); y (v) que en el caso de la Sra. Beatriz y del Sr. Juan Ignacio, además de que alguna de las propiedades que se les atribuyen no son viviendas sino garajes (así acontece con la finca n.º NUM004, folio 197 de las actuaciones de la primera instancia), tampoco el banco ha probado que su adquisición fuera anterior y que subsistiera su titularidad cuando suscribieron el contrato objeto de este litigio.

2.ª)En cuanto al principal respectivamente reclamado, en este caso consta que el banco cuestionó su condición de receptor de las aportaciones en todos y cada uno de los casos, si bien nada dijo al contestar a la demanda sobre su capacidad de control sobre las que admitió haber sido ingresadas en Caixabank.

Como se indicó en el resumen de antecedentes, existe prueba documental acreditativa de que la mayor parte de las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en cuentas de la cooperativa en Caixabank, concurriendo en este caso circunstancias semejantes a las que llevaron a las citadas tres sentencias sobre esta misma promoción a inferir que el Caixabank pudo conocer, y por tanto controlar, los ingresos, fundamentalmente, por lo que respecta a los pagos mensuales, en tanto que los recibos se emitieron por el banco receptor por orden de la cooperativa.

Sin embargo, como defendió el banco, determinadas aportaciones no consta que se ingresaran en Caixabank, lo que excluye la responsabilidad de Caixabank respecto de esas concretas aportaciones.

Así:

-En el caso de la Sra. Guillerma y del Sr. Carlos Manuel, frente a los 17.334,80 euros reclamados, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a los 16.334,80 euros, al no ser responsable de los 1.000 euros que se ingresaron no en cuenta de la promotora sino en una cuenta de Edimed.

-En el caso de la Sra. Adela y el Sr. Sixto, frente a los 14.443,30 euros que reclaman, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a la cantidad total de 11.313,30 euros, al no deber responder Caixabank de los 3.130 euros transferidos a Edimed.

-En el caso de la Sra. Blanca y del Sr. Eugenio, frente a los 18.817,72 euros reclamados, Caixabank debe responder de un total de 15.817,72 euros, dado que Caixabank no debe responder de los 3.000 euros que se transfirieron a Edimed.

-En el caso de la Sra. Patricia y del Sr. Teodoro, frente a los 13.782,59 euros que reclaman, Caixabank solo debe responder de 13.232,59 euros, dado que Caixabank no debe responder de los 550 euros que se entregaron en efectivo a la promotora y que no se ingresaron.

-En el caso del Sr. Pedro Jesús, acontece, igualmente, que Caixabank no debe responder de los 550 euros que entregó en efectivo a la cooperativa, por lo que frente a los 13.782,59 euros que reclama, Caixabank solo debe responder de 13.232,59 euros.

-Sin embargo, en el caso de la Sra. Beatriz y del Sr. Juan Ignacio la responsabilidad de Caixabank sí debe alcanzar al total reclamado por ambos cooperativistas (es decir, a los 16.948,10 euros), por cuanto que todo lo pagado por ellos se hizo, bien mediante ingresos en la citada cuenta NUM001, o mediante recibos mensuales emitidos por Caixabank, circunstancias en las que las citadas sentencias de esta sala sobre viviendas de esta cooperativa y promoción han apreciado la responsabilidad de Caixabank.

Por tanto, se condena a Caixabank a pagar en concepto de principal las siguientes cantidades: 16.334,80 euros a la Sra. Guillerma y al Sr. Carlos Manuel, 11.313,30 euros a la Sra. Adela y al Sr. Sixto, 15.817,72 euros a la Sra. Blanca y al Sr. Eugenio, 13.232,59 euros a la Sra. Patricia y al Sr. Teodoro, 13.232,59 euros al Sr. Pedro Jesús, y 16.948,10 euros a la Sra. Beatriz y al Sr. Juan Ignacio.

3.ª)En cuanto a los intereses remuneratorios de la Ley 57/1968, en contra de lo defendido por el banco, las cantidades aportadas de las que debe responder Caixabank devengan el interés legal desde la fecha de ingreso de cada anticipo y hasta su completo pago, por ser esto lo que se pidió en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia expuesta.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al citado art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia, conforme con el referido art. 394.1 LEC procede imponer al banco demandado las causadas por las pretensiones formuladas por todos los demandantes, dado que la demanda se estima íntegramente respecto de dos cooperativistas y en lo sustancial respecto de los demás.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por once socios de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para confirmar la desestimación de la demanda la controversia en casación se reduce a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Carlos Manuel y D.ª Guillerma firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 27 de la demanda) en el que la parte solicitante (integrada por ambos socios, en régimen de proindiviso al 50%) manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

En esa misma fecha tanto D.ª Adela y D. Sixto como D.ª Blanca y D. Eugenio suscribieron sendos documentos del mismo tipo, cada uno de ellos sobre una vivienda de la referida promotora y promoción (docs. 55 y 70 de la demanda).

El 17 de marzo de 2014 suscribieron su contrato con la cooperativa D.ª Beatriz y D. Juan Ignacio (doc. 9 de la demanda); y el 29 de julio de 2014 suscribieron sus respectivos contratos D. Teodoro y D.ª Patricia (doc. 43 de la demanda) y D. Pedro Jesús (doc. 15 de la demanda).

Del contenido común a los referidos contratos cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L., (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011, en adelante Edimed), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank, S.A., (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[q]ue las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa según el siguiente desglose:

-La Sra. Guillerma y el Sr. Carlos Manuel anticiparon un total de 17.334,80 euros (docs. 41 y 42 de la demanda), de ellos, 1.000 euros el día 6 de septiembre de 2013, mediante ingreso por ventanilla en una cuenta de Edimed, el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 29 de la demanda), 10.967 euros el 18 de noviembre de 2013 (doc. 30 de la demanda), y 5.377,80 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 537,78 euros cada uno (docs. 31 a 40 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-La Sra. Adela y el Sr. Sixto anticiparon un total de 14.443,30 euros (doc. 69 de la demanda), de ellos, 3.130 euros el día 1 de octubre de 2012, mediante transferencia a una cuenta de Edimed (doc. 57), 7.157,70 euros el día 26 de septiembre de 2013, mediante transferencia a la citada cuenta NUM001 de la cooperativa en Caixabank (doc. 58 de la demanda), y 4.155,60 euros en total, desde el 8 de mayo de 2014 al 6 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 415,56 euros cada uno (docs. 59 a 68 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-La Sra. Blanca y el Sr. Eugenio anticiparon un total de 18.817,72 euros (doc. 81 de la demanda), de ellos, 3.000 euros el día 20 de febrero de 2012, mediante transferencia a una cuenta de Edimed (doc. 72 de la demanda), 13.137 euros mediante ingreso en la citada cuenta NUM001 en el que por el banco receptor se hizo constar el nombre de quien hacía el ingreso y como concepto únicamente «imposición en efectivo» (doc. 73 de la demanda), y 2.680,72 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 10 de noviembre de 2024, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 382,96 euros cada uno (docs. 74 a 80 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

- La Sra. Beatriz y el Sr. Juan Ignacio anticiparon un total de 16.948,10 euros (doc. 14 de la demanda), de ellos, 1.499,30 euros el día 3 de marzo de 2014, mediante ingreso por ventanilla en la cuenta de la promotora en Caixabank terminada en NUM001 (doc. 11 de la demanda), 11.700,70 euros el día 19 de marzo de 2014, mediante transferencia bancaria a la citada cuenta, indicando el ordenante del pago como concepto «ENTREGA INICIAL. OPTAR VIVIENDA 3, DORMITORIO PARC. D3.1 AMBITO 4 BIS, Juan Ignacio Y Beatriz», y 3.748,10 euros en total, desde el 12 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 374,81 euros cada uno (doc. 13 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en una cuenta de esta en dicha entidad bancaria.

-La Sra. Patricia y el Sr. Teodoro anticiparon un total de 13.782,59 euros (doc. 54 de la demanda), de ellos, 550 euros en efectivo el día 9 de julio de 2017 (doc. 45 de la demanda), 10.395 euros mediante transferencia a la citada cuenta NUM001 (doc. 46), y 2.837,59 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 47 a 53 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

-El Sr. Pedro Jesús anticipó un total de 13.782,59 euros (doc. 26 de la demanda), de ellos, 550 euros en efectivo el día 8 de julio de 2014 (doc. 17 de la demanda), 10.395 euros mediante transferencia bancaria a la citada cuenta NUM001 (doc. 18 de la demanda), y 2.837,59 euros en total, desde el 13 de agosto de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante siete recibos (uno por mes) por un importe de 405,37 euros cada uno (docs. 19 a 25 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identificaba como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indicaba como concepto de cada pago «aportación a vivienda».

1.4. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.5. La construcción de la promoción no llegó ni tan siquiera a iniciarse.

2.Al no recuperar sus aportaciones, a principios de marzo de 2018 los once cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran sus aportaciones en una cuenta de la cooperativa promotora que decían era especial sin exigir la constitución de las debidas garantías, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos, con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha de la demanda, y al pago de las costas. En concreto, la Sra. Beatriz y el Sr. Juan Ignacio reclamaron un principal de 16.948,10 euros, el Sr. Pedro Jesús un principal de 13.782,22 euros (frente a los 13.782,59 euros que probaba haber aportado), la Sra. Guillerma y el Sr. Carlos Manuel un principal de 17.334,80 euros, la Sra. Patricia y el Sr. Teodoro un principal de 13.782,59 euros, la Sra. Adela y el Sr. Sixto un principal de 14.443,30 euros, y la Sra. Blanca y el Sr. Eugenio un principal de 18.817,72 euros.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes del litigio resuelto por la citada sentencia 634/2025 (toda vez que su abogada era la misma), es decir, que siendo los demandantes cesionarios de viviendas amparadas por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968, al haber fracasado el proyecto, en ausencia de garantías, el banco demandado debía responder con base en el citado art. 1-2.ª, puesto que todas las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco aceptó los ingresos sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada pese a que pudo conocer el concepto al que respondían dichos ingresos por su relación con la cooperativa, porque «se postuló como avalista», llegando a expedir avales individuales antes de la constitución de la cooperativa, porque negoció financiar la promoción -siendo la imagen de dicha entidad como entidad financiadora de la promoción la que aparecía en la oferta publicitaria y en la valla ubicada en la propia parcela- y, en fin, porque elaboró el documento estandarizado que se entregaba a los cooperativistas para que estos hicieran los ingresos y se encargó de gestionar el cobro de los recibos a través del «SERVICIO DE LÍNEA ABIERTA» (hecho tercero de la demanda, págs. 15 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

3.El banco se opuso a la demanda por razones en parte similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias sobre esta misma cooperativa y promoción (toda vez que en todos los casos la dirección letrada de Caixabank correspondió al mismo abogado), entre ellas, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. En concreto alegó, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, que además era solo titular de un derecho de superficie sobre el suelo, lo que no la permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso temporalmente en arrendamiento, todo lo cual, conforme al art. 1 de dicha ley, excluía las viviendas expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que en todo caso, tampoco los demandantes habían probado que las viviendas tuvieran una finalidad residencial, lo que les privaba de legitimación activa, pues además de que todos ellos se limitaron a decir en la demanda que las viviendas eran para residir en ellas, algunos de ellos eran dueños de otros inmuebles (folios 178 y 179 de las actuaciones de la primera instancia y bloque documental 4 y 5 de la contestación a la demanda); (iii) que además, ni todos los demandantes habían probado que todas sus aportaciones se ingresaran en una cuenta de la cooperativa, lo que conllevaba pluspetición (en concreto se decía esto de nueve de los once demandantes), ni en todo caso las aportaciones ingresadas en Caixabank estaban cubiertas por dicha ley, dado que no se hicieron en cuenta especial sino en cuentas corrientes ordinarias, que se abrieron por la cooperativa «en constitución» con carácter previo a toda actividad de la promoción; y (iv) que por todo ello, en el hipotético caso de que se condenara al banco, los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación al banco, hecha con la demanda.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, aunque sin hacer expresa imposición de costas, por considerar aplicable el criterio que siguió la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por nuestra sentencia 498/2024), consistente en que la Ley 57/1968 no era aplicable a esta promoción por ser la cooperativa titular únicamente de un derecho de superficie y estar las viviendas destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de los demandantes y confirmó íntegramente la sentencia apelada, aunque sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Razona que debe estarse al criterio de la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019 de considerar que las viviendas de esta promoción están excluidas del ámbito de la Ley 57/1968 dado que la cooperativa solo tenía un derecho de superficie y que, por tanto, las viviendas no estaban destinadas a su adquisición en propiedad, sino que iban a ser destinadas a su arrendamiento. En consecuencia, como en los otros casos sobre viviendas de esta promoción, tampoco en el presente caso el tribunal sentenciador examinó las demás cuestiones planteadas en el litigio, en particular, si concurrían los indicios de una finalidad no residencial alegados por el banco respecto de algunos de los demandantes y si concurrían los requisitos para poder condenar a Caixabank conforme al art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia.

6.Contra dicha sentencia los demandantes-apelantes interpusieron recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque las viviendas litigiosas no estuvieran destinadas a ser entregadas a los demandantes en propiedad, y que concurren los requisitos legal y jurisprudencialmente exigibles para responsabilizar a Caixabank como receptora de las aportaciones.

7.El banco ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.-Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

TERCERO.-Entrando en el fondo, los dos motivos deben ser estimados porque la decisión de la sentencia recurrida de excluir las viviendas de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968, por razón de considerar que lo adquirido por los demandantes era solo un derecho de arrendamiento, es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina (y en contra de lo argumentado por el banco):

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras);

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión suscrito por cada parte adquirente, los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo"», tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» por importes tan elevados.

CUARTO.-Como reiteramos en la sentencia 771/2025, la estimación del recurso de casación conlleva que esta sala, en funciones de instancia, deba examinar las demás cuestiones no resueltas por la sentencia recurrida que integraron el objeto de debate, en concreto, si concurren en este caso los requisitos del art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia para responsabilizar al banco como receptor de las cantidades anticipadas por los cooperativistas-demandantes a la promotora a cuenta del precio de las respectivas viviendas.

A este respecto basta recordar que desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, la jurisprudencia viene reiterando (entre las más recientes, p.ej. sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 1320/2025, 1332/2025 y 1331/2025, las tres de 29 de septiembre) que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma; que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito; que a estos efectos lo determinante es si la entidad de crédito receptora conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas; y en fin, que «no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora"».

Además, la jurisprudencia ha matizado que la Ley 57/1968 no es aplicable a las sociedades mercantiles (p.ej. sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo) y, relacionado con esto, que no cabe responsabilizar al banco por incumplir su deber de control cuando los ingresos no se hacen por los compradores o cooperativistas adquirentes ni por la promotora sino por un tercero, una sociedad limitada (p.ej. 1452/2025, de 20 de octubre, 1332/2025 y 1330/2025, las dos de 29 de septiembre).

Sobre el comienzo del devengo del interés legal, conforme a la consolidada jurisprudencia de esta sala contenida, p.ej. en las citadas sentencias 771/2025, 634/2025 y 498/2024, y en las más recientes 1144/2025, de 15 de julio, y 959/2025, de 17 de junio, los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, porque se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

QUINTO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso determina la procedencia de estimar el recurso de apelación, para estimar la demanda, pero solo en parte. Las razones que sustentan esta decisión son las siguientes:

1.ª)No concurre el indicio de una finalidad no residencial invocado por el banco al contestar a la demanda, consistente en que algunos de los demandantes eran ya dueños de otras viviendas, por lo que tampoco esta es razón para no aplicar la Ley 57/1968 al caso y respecto de todos ellos.

En este sentido, basta decir: (i) que respecto de la Sra. Adela y del Sr. Sixto, se admite por el banco que no consta que tuvieran otras propiedades; (ii) que tampoco consta que el Sr. Teodoro tuviera otras propiedades y que la de la Sra. Patricia, sita en San Sebastián de los Reyes, fue adquirida por herencia, ostentando esta señora únicamente un pequeño porcentaje (11%) del dominio, para nada indicativo de que pudiera disponer de ella para fines residenciales; (iii) que de las propias alegaciones del banco resulta que en el caso del Sr. Pedro Jesús y en el caso del Sr. Carlos Manuel y Sra. Guillerma sus otras propiedades fueron adquiridas después de suscribir los contratos del presente este litigio; (iv) que en el caso del Sr. Eugenio y la Sra. Blanca, la finca n.º NUM002 es una plaza de garaje, no una vivienda (folio 226 de las actuaciones de la primera instancia), y que en todo caso tampoco el banco ha acreditado que la vivienda identificada como finca n.º NUM003 sita en Leganés fuera ya propiedad de ambos cuando suscribieron el contrato de adquisición de la vivienda de la cooperativa (folio 221 de las actuaciones de la primera instancia); y (v) que en el caso de la Sra. Beatriz y del Sr. Juan Ignacio, además de que alguna de las propiedades que se les atribuyen no son viviendas sino garajes (así acontece con la finca n.º NUM004, folio 197 de las actuaciones de la primera instancia), tampoco el banco ha probado que su adquisición fuera anterior y que subsistiera su titularidad cuando suscribieron el contrato objeto de este litigio.

2.ª)En cuanto al principal respectivamente reclamado, en este caso consta que el banco cuestionó su condición de receptor de las aportaciones en todos y cada uno de los casos, si bien nada dijo al contestar a la demanda sobre su capacidad de control sobre las que admitió haber sido ingresadas en Caixabank.

Como se indicó en el resumen de antecedentes, existe prueba documental acreditativa de que la mayor parte de las aportaciones reclamadas fueron ingresadas en cuentas de la cooperativa en Caixabank, concurriendo en este caso circunstancias semejantes a las que llevaron a las citadas tres sentencias sobre esta misma promoción a inferir que el Caixabank pudo conocer, y por tanto controlar, los ingresos, fundamentalmente, por lo que respecta a los pagos mensuales, en tanto que los recibos se emitieron por el banco receptor por orden de la cooperativa.

Sin embargo, como defendió el banco, determinadas aportaciones no consta que se ingresaran en Caixabank, lo que excluye la responsabilidad de Caixabank respecto de esas concretas aportaciones.

Así:

-En el caso de la Sra. Guillerma y del Sr. Carlos Manuel, frente a los 17.334,80 euros reclamados, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a los 16.334,80 euros, al no ser responsable de los 1.000 euros que se ingresaron no en cuenta de la promotora sino en una cuenta de Edimed.

-En el caso de la Sra. Adela y el Sr. Sixto, frente a los 14.443,30 euros que reclaman, la responsabilidad de Caixabank debe limitarse a la cantidad total de 11.313,30 euros, al no deber responder Caixabank de los 3.130 euros transferidos a Edimed.

-En el caso de la Sra. Blanca y del Sr. Eugenio, frente a los 18.817,72 euros reclamados, Caixabank debe responder de un total de 15.817,72 euros, dado que Caixabank no debe responder de los 3.000 euros que se transfirieron a Edimed.

-En el caso de la Sra. Patricia y del Sr. Teodoro, frente a los 13.782,59 euros que reclaman, Caixabank solo debe responder de 13.232,59 euros, dado que Caixabank no debe responder de los 550 euros que se entregaron en efectivo a la promotora y que no se ingresaron.

-En el caso del Sr. Pedro Jesús, acontece, igualmente, que Caixabank no debe responder de los 550 euros que entregó en efectivo a la cooperativa, por lo que frente a los 13.782,59 euros que reclama, Caixabank solo debe responder de 13.232,59 euros.

-Sin embargo, en el caso de la Sra. Beatriz y del Sr. Juan Ignacio la responsabilidad de Caixabank sí debe alcanzar al total reclamado por ambos cooperativistas (es decir, a los 16.948,10 euros), por cuanto que todo lo pagado por ellos se hizo, bien mediante ingresos en la citada cuenta NUM001, o mediante recibos mensuales emitidos por Caixabank, circunstancias en las que las citadas sentencias de esta sala sobre viviendas de esta cooperativa y promoción han apreciado la responsabilidad de Caixabank.

Por tanto, se condena a Caixabank a pagar en concepto de principal las siguientes cantidades: 16.334,80 euros a la Sra. Guillerma y al Sr. Carlos Manuel, 11.313,30 euros a la Sra. Adela y al Sr. Sixto, 15.817,72 euros a la Sra. Blanca y al Sr. Eugenio, 13.232,59 euros a la Sra. Patricia y al Sr. Teodoro, 13.232,59 euros al Sr. Pedro Jesús, y 16.948,10 euros a la Sra. Beatriz y al Sr. Juan Ignacio.

3.ª)En cuanto a los intereses remuneratorios de la Ley 57/1968, en contra de lo defendido por el banco, las cantidades aportadas de las que debe responder Caixabank devengan el interés legal desde la fecha de ingreso de cada anticipo y hasta su completo pago, por ser esto lo que se pidió en la demanda y lo que resulta de la jurisprudencia expuesta.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al citado art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia, conforme con el referido art. 394.1 LEC procede imponer al banco demandado las causadas por las pretensiones formuladas por todos los demandantes, dado que la demanda se estima íntegramente respecto de dos cooperativistas y en lo sustancial respecto de los demás.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.