Sentencia Civil 443/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5873/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.-Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que el hoy recurrido, comprador de una vivienda en construcción, reclamó de la entidad de crédito hoy recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, su condena a pagar la cantidad anticipada por él a cuenta del precio de su vivienda, ingresada mediante transferencia en dicha entidad, y sus intereses. La demanda ha sido estimada en las dos instancias y lo que se plantea en casación es si la Ley 57/1968 es aplicable al caso, y de serlo, si dicha entidad tuvo capacidad de control sobre ese ingreso.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 27 de enero de 2005 D. Roberto, de nacionalidad británica y residente en Reino Unido, representado en el acto por su abogado, suscribió con la mercantil Promaga, S.A.U., (en adelante Promaga o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del DIRECCION000» (identificada como apartamento NUM000) que la promotora iba a construir en la localidad gaditana de San Roque.

Del contenido del contrato procede destacar lo siguiente:

- Según el calendario de pagos pactado (estipulación cuarta), el precio de la vivienda (332.770 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante un pago de 6.000 euros por anticipado, en concepto de reserva; 165.385 euros en el momento de la firma del contrato, mediante transferencia bancaria (a la cuenta terminada en NUM001 indicada en el propio contrato, estipulación novena, abierta por la promotora en la entidad Banco Pastor, S.A.); y el resto, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (lo que debía llevarse a efecto en los siete días siguientes a que el arquitecto director expidiera el certificado final de las obras).

- Las obras debían concluir en junio de 2007 (estipulación décima).

- Según la estipulación duodécima, el comprador podía ceder sus derechos a un tercero, si bien debía comunicarlo previamente a la promotora a fin de que esta autorizara la cesión recibiendo una compensación de un 1,5% adicional, calculado sobre el precio de la compraventa fijado en el contrato.

1.2. A cuenta del precio de la referida vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 166.385 euros, de los cuales, los 160.385 euros correspondientes al pago previsto para el día de la firma se ingresaron en la citada cuenta de la promotora en Banco Pastor, S.A., luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander, S.A., en adelante BS. Según el justificante de la transferencia (doc. 3 de la demanda), esta fue ordenada con fecha 26 de enero de 2007 (es decir, un día antes de firmarse el contrato) por el abogado del comprador; y el ordenante hizo indicación del nombre de la promotora, como beneficiaria del pago, del nombre y los apellidos del referido letrado ordenante, y bajo el epígrafe «DETALLE DEL PAGO», indicó como concepto «Pago contrato Roberto, DIRECCION000 NUM000».

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado plazo, lo que llevó a la parte compradora a instar la resolución judicial del contrato por incumplimiento de la promotora, autos de juicio ordinario n.º 184/2010 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de San Roque, en los que recayó sentencia de fecha 23 de enero de 2012 (doc. 5 de la demanda) que, estimando parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora a pagar al comprador la referida cantidad de 166.385 euros, más intereses. Esta sentencia fue confirmada en apelación por la sentencia dictada con fecha 16 de septiembre de 2013 por la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, en el recurso de apelación n.º 128/2013 (doc. 4 de la demanda).

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial, hecho en septiembre de 2017 (doc. 6 de la demanda), a finales del mismo mes y año el comprador interpuso la demanda de este litigio contra BP interesando su condena a pagarle los referidos 160.385 euros ingresados en dicha entidad, en concepto de principal, más los intereses de la Ley 57/1968 desde su ingreso y las costas del procedimiento.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que como la construcción no había llegado a buen fin por incumplimiento de la vendedora, el banco debía responder como receptor de dicho anticipo conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar su ingreso en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. Sobre la finalidad de la compraventa adujo que la vivienda «hubiera sido la residencia de mi mandante y de su familia» (hecho primero de la demanda).

3.El banco pidió la desestimación de la demanda. Además de excepcionar falta de legitimación pasiva ad causamy cosa juzgada material, y alegar prescripción de la acción, adujo, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968, no mencionada en el contrato, no era aplicable al caso, tanto por no tener el comprador la condición de consumidor como por no haberse probado que la vivienda estuviera destinada a una finalidad residencial, incumbiendo a la parte demandante acreditar este presupuesto al no existir «presunción legal al efecto, ni inversión de la carga de la prueba, ni elementos de los que pueda deducirse una presunción judicial...para considerar que la compra de una vivienda por una persona física determine por ese solo hecho el destino residencial», siendo indicios en sentido contrario, favorables a una finalidad inversora («propósito especulativo») la actividad profesional del demandante (acreditada en virtud de información obtenida a través de Internet, aportada como doc. 1 de la contestación), que a los efectos de notificaciones del contrato se indicara el domicilio profesional del letrado que había actuado en nombre del comprador, y que además en el contrato se contemplase la posibilidad de ceder la vivienda a un tercero; y (ii) que en todo caso no debía responder como receptor dado que el banco, que no era avalista, no había podido controlar el pago de la cantidad reclamada vinculándolo con un anticipo a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que el ingreso se hizo en una cuenta corriente, no especial, en la que «se asentaban los movimientos usuales de las operaciones corrientes de su giro y tráfico», estando limitada la responsabilidad legal del banco receptor a las casos en que conoce que el que hace el ingreso es un comprador y que dicho ingreso se hace en concepto de anticipo a cuenta del precio de una compraventa.

4.Tras la audiencia previa se desestimó expresamente mediante auto la excepción de cosa juzgada y la sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas al banco.

Tras considerar que la acción no estaba prescrita, razonó, en lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, porque el comprador manifestó en el acto del juicio que la vivienda iba a destinarse a una finalidad residencial vacacional, para él y su familia, sin que fueran indicios en sentido contrario, es decir, favorables a una finalidad especulativa, ni el hecho de que el comprador se dedicara a actividades de inversión «teniendo al menos una sociedad, siendo preguntado en la vista», ni que actuara representado por su abogado, por formar parte «de los usos normales en los países nórdicos nombrar a un Letrado para realizar cualquier acto burocrático o de disposición dineraria o adquisición de bienes, al no conocer la normativa española»; y (ii) probada la entrega de la cantidad reclamada tanto por ser un hecho probado en el previo procedimiento seguido contra la promotora como en virtud del doc. 3 de la demanda, el banco demandado pudo y debió controlar su ingreso, lo que no hizo, pues la cuenta era la indicada en el contrato para el recibo de los anticipos de compradores de viviendas de la promoción, y «no procede alegar desconocimiento por parte de la entidad demandada» una vez que no aportó los movimientos de las cuentas a pesar de ser requerida para ello (pág. 7 de la sentencia) y que solicitado el interrogatorio del representante legal del banco, no compareció ningún apoderado o representante y la parte demandante solicitó que se le tuviera por confeso conforme al art. 304 LEC (además de que el resto de prueba permitía tener por probados los demás «extremos» de la demanda).

5.Contra dicha sentencia el banco (ya como BS) interpuso recurso de apelación interesando la desestimación de la demanda, al considerar que concurría retraso desleal, y en lo que ahora interesa, que se habían vulnerado las reglas sobre la carga de la prueba al atribuirle indebidamente las consecuencias de no probar la existencia de una finalidad especulativa, y que tampoco se había probado que hubiera podido controlar el pago.

El comprador se opuso al recurso alegando, en lo que ahora interesa, que la condición de consumidor del comprador debía presumirse, además de no excluirse por el ánimo de lucro salvo que actuara con afán de enriquecerse con asiduidad y en un corto periodo de tiempo, y que el banco pudo controlar el ingreso, además de que no concurrió ningún representante, con los efectos del art. 304 LEC, y que se negó a atender el requerimiento del juzgado para que aportara las cuentas de la promotora en los plazos acordados, con los efectos del art. 329 LEC.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta instancia a la entidad apelante.

Sus razones son las siguientes: (i) la Ley 57/1968 es aplicable al caso porque no se ha aportado prueba alguna de que la vivienda, adquirida a título particular, tuviera un destino especulativo, incumbiendo al banco probar este hecho obstativo y recayendo sobre él las consecuencias de su falta de prueba conforme al art. 217 LEC. Además, al no llegarse a finalizar su construcción, no podía saberse cuál sería el régimen de ocupación de la vivienda, si verdaderamente su adquisición tenía por finalidad satisfacer las necesidades residenciales del comprador y su familia o si, por el contrario, podía llegar a incluirse en un proyecto de apartahotel; y (ii) en cuanto a la capacidad de control del banco, este «conocía o debía conocer» que las cantidades que se ingresaban en la cuenta abierta por la promotora en dicha entidad bancaria eran anticipos a cuenta del precio de viviendas en construcción, siendo irrelevante que la cuenta no fuera la especial a que se refiere la Ley 57/1968 y que no se hubiera garantizado su devolución mediante aval o seguro. También descartó la existencia de retraso desleal.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se discrepa de la apreciación de la finalidad residencial (motivo primero) y se defiende que no cabe responsabilizar al banco como receptor por no haber podido controlar el ingreso de la cantidad reclamada (motivo segundo). La entidad recurrente termina solicitando a esta sala que se desestime la demanda con expresa imposición de costas a la demandante.

8.La recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación, por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1184/2025, de 21 de julio, y 1147/2025, de 15 de julio, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias invocadas (706/2011, de 25 de octubre, 360/2016, de 1 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 582/2017, de 26 de octubre, 33/2018, de 24 de enero, 623/2020, de 19 de noviembre, y 385/2021, de 2 de junio).

En su desarrollo argumental se aduce, resumidamente: (i) que según la referida doctrina jurisprudencial, la Ley 57/1968 no se aplica a quienes adquieren con una finalidad no residencial sino especulativa, sean o no profesionales, debiéndose valorar el destino de la vivienda en el momento de la perfección del contrato y no en el momento de su consumación; (ii) que mientras que el demandante nada dijo en su demanda sobre la finalidad de la compraventa, ni aportó prueba directa al respecto, por el contrario, el banco sí probó que el Sr. Roberto ostentaba cargos en varias empresas (doc. 1 de la contestación), una de ellas cuyo objeto social era «la intermediación financiera, conforme reconoció en el acto de la vista», y que en el contrato existía una cláusula que permitía al comprador ceder sus derechos a terceros, datos que la jurisprudencia valora como indicios de una finalidad inversora; y (iii) que la sentencia recurrida se opone a la citada doctrina jurisprudencial al inferir la existencia de finalidad residencial a pesar de los indicios que apuntan en sentido contrario. La conclusión jurídica de la sentencia recurrida atribuye valor a la declaración del comprador en el acto del juicio, pese a que ninguna prueba aportó sobre el destino residencial de la vivienda, reputa al comprador como consumidor pese a lo dicho sobre los cargos que ostentaba que le otorgaban el carácter de profesional de la intermediación financiera, y en fin, obvia que la vivienda podía escriturarse a nombre de otro.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre, 644/2019, de 27 de noviembre, y 411/2019, de 9 de julio, sobre la responsabilidad legal de la entidad de crédito receptora de los anticipos por no cumplir su deber de control.

En el desarrollo del motivo el banco alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que el banco pudo controlar el ingreso de la cantidad reclamada, vinculándolo con un pago a cuenta del precio de una vivienda en construcción, pese a que el pago se hizo mediante transferencia ordenada, no por el comprador, sino por su abogado, un día antes de la firma del contrato y en una cuenta ordinaria abierta por la promotora en el banco demandado, el cual, además, fue ajeno a la promoción y al contrato, del que no tuvo conocimiento; y (ii) que la inferencia de la sentencia recurrida sobre la capacidad de control del banco demandado ignora que la responsabilidad del art. 1-2.ª no es «a todo trance», y se opone, en particular, a la jurisprudencia que excluye la responsabilidad del banco receptor en casos en que los pagos se hacen, no por el comprador o la promotora, sino por un tercero, como un despacho de abogados (cita y extracta la sentencia 1/2020, de 8 de enero), y a la jurisprudencia que considera que para inferir que el banco conoció o pudo conocer el concepto del pago no basta atender únicamente al dato de que la titular de la cuenta fuera una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria.

El comprador recurrido alega que ambos motivos incurren en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional, toda vez que su planteamiento no respeta la base fáctica y margina también la razón decisoria de la sentencia recurrida. En concreto, aduce que la jurisprudencia que se invoca en el motivo primero se refiere a circunstancias fácticas distintas de las que singularizan el presente caso, y que tampoco es aplicable la que se aduce en el motivo segundo, porque se ha probado que en este caso el pago tuvo por objeto una cantidad prevista en el contrato, así como que en la transferencia se detalló el concepto al que respondía.

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad invocados por el recurrido.

Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de los dos motivos del recurso de casación por las siguientes razones:

1.ª) En su encabezamiento se citan las normas pertinentes de la Ley 57/1968 (el art. 1, sin mayor precisión en el caso del motivo primero, y el mismo artículo, pero en su apdo. 2, que se refiere a la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras de anticipos, en el caso de motivo segundo) y se invoca jurisprudencia de esta sala así mismo pertinente para resolver en casación las dos cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, de si la compraventa objeto de litigio está amparada por la Ley 57/1968, y de estarlo, de si procede responsabilizar al banco receptor del anticipo en las circunstancias concurrentes teniendo en cuenta que su responsabilidad no es «a todo trance».

2.ª) Estas infracciones normativas y jurisprudenciales se plantean desde el sustancial respeto a los hechos probados, en concreto, que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que nada dijo el comprador sobre la finalidad de la adquisición en su demanda pero sí durante su interrogatorio en el acto del juicio, que en el contrato se pactó la posibilidad de cederla a un tercero, que la construcción no llegó a buen fin, que a cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a la promotora la cantidad que reclama, y que dicha cantidad se ingresó en el banco demandado mediante transferencia ordenada por el abogado del comprador a una cuenta ordinaria de la promotora, con las indicaciones a las que hemos hecho referencia en los antecedentes. Por tanto, en contra de lo que argumenta el comprador, el debate en casación es jurídico, no fáctico, ya que la discrepancia del banco recurrente tiene que ver con las consecuencias jurídicas que la sentencia recurrida extrae de los hechos probados, al entender que no se han valorado debidamente los indicios de una finalidad no residencial, y que tampoco se ajusta a la jurisprudencia de sala la inferencia de la Audiencia Provincial sobre la capacidad de control del banco (aspecto este último respecto del que basta recordar que es jurisprudencia reiterada, a la que aluden las recientes sentencias 1766/2025 y 1767/2025, las dos de 2 de diciembre, que «la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación».

3.ª) Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

Recurso extraordinario por infracción procesal

CUARTO.-El único motivo del recurso se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 477.2 LEC y se funda en «infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, al invertir las reglas de la carga de la prueba y atribuir a la entidad demandada la falta de prueba de la finalidad residencial de la compra de una vivienda».

En su desarrollo argumental se cita como infringido el art. 217.2 LEC, en relación con el apdo. 7 del mismo precepto, y se argumenta, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que incumbía al banco probar que el comprador adquirió la vivienda con una finalidad no residencial, obviando que lo relevante es que, conforme al citado art. 217.2 LEC, incumbía al comprador probar la finalidad residencial de la adquisición por ser un hecho constitutivo de su pretensión del que dependía el éxito de la misma; y (ii) que la sentencia recurrida vulnera las reglas sobre el onus probandi,pues, a pesar de que la Ley 57/1968 no contiene una presunción legal sobre el destino residencial de las compraventas, «ni puede entenderse que exista una presunción judicial» a favor de la finalidad residencial por el mero hecho de que el comprador fuera una persona física y la compraventa tuviera por objeto una sola vivienda, dado que ostentaba cargos en entidades dedicadas a la intermediación financiera, la sentencia recurrida, en lugar de atribuir al comprador las consecuencias de no probar que la compra tenía una finalidad residencial, atribuye al banco las consecuencias de no haber probado que su finalidad fuera la inversión o la especulación.

El comprador se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis: (i) que debió inadmitirse, por ser inadmisible el de casación (cuestión ya desestimada); y (ii) que en todo caso el motivo debe desestimarse por razones de fondo, porque mientras el demandante sí ha probado los hechos constitutivos de su pretensión, dado que adujo en la demanda que el destino de la vivienda era residencial (servir de residencia vacacional al demandante y a su familia), asimismo aclaró que su profesión era ajena al mundo inmobiliario y que no desarrollaba actividad inversora de esta naturaleza, y no se discute que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que no era una suite ni un apartamento turístico, por el contrario, el banco no ha probado la concurrencia de indicio alguno que permita inferir la finalidad especulativa que sostiene (el doc. 1 de la contestación es una mera consulta a través de Internet, no prueba que el Sr. Roberto fuera profesional inmobiliario o se dedicara habitual u ocasionalmente a actividades de inversión, y además es un documento redactado en inglés, cuya traducción no se acompaña, lo que determinó que su valor probatorio fuera impugnado en el acto de la audiencia previa).

QUINTO.-Es jurisprudencia constante (p.ej. sentencias 1558/2025, de 4 de noviembre, y 746/2025, de 13 de mayo, esta última con cita de la 1521/2023, de 6 de noviembre, todas ellas dictadas además en casos de la Ley 57/1968) que el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba, vulnerándose únicamente el art. 217 LEC «si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración», y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada.

La referida sentencia 746/2025, con cita de las sentencias 1521/2023, 582/2022, de 26 de julio, y 460/2020, de 3 de septiembre, también sobre la Ley 57/1968, recuerda que la finalidad de las reglas sobre carga de la prueba es determinar contra cuál de los litigantes deben operar las consecuencias desfavorables de la falta de demostración de los hechos controvertidos relevantes para la decisión del litigio, por lo que no entran en juego más que en casos de falta de prueba de esos hechos, y que por esta razón, según la sentencia 274/2019, de 21 de mayo (que cita con valor de síntesis jurisprudencial las sentencias 533/2018, de 28 de septiembre, y 160/2018, de 21 de marzo), «metodológicamente, antes de examinar si se ha infringido o no la regla sobre la carga de la prueba que recoge el art. 217 LEC, se habrá de indagar sobre si existe o no prueba de los hechos constitutivos de la pretensión».

Además, la sentencia 746/2025, con cita de las sentencias 520/2021, de 12 de julio, y 36/2023, de 17 de enero, también recuerda que no cabe plantear mediante el recurso extraordinario por infracción procesal cuestiones procesales carentes de autonomía o sustantividad propia respecto de las sustantivas que sean objeto del recurso de casación, en particular, referidas no a la valoración fáctica sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la apreciación de estas consecuencias entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación.

SEXTO.-La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta determina que el motivo deba ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) En su formulación se atisban graves defectos susceptibles de integrar las causas de inadmisión de incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos ( art. 473.2 en relación con el art. 471 LEC) , ahora en sentencia apreciables como razones para su desestimación (p.ej. sentencias 400/2024, de 19 de marzo, y 232/2017, de 6 de abril, esta última de pleno), por no citar de forma precisa en su encabezamiento la norma procesal infringida ( art. 471 LEC) , que solo es posible identificar tras la lectura del desarrollo argumental del motivo (en este sentido p.ej. sentencias 487/2018, de 12 de septiembre, y 518/2018, de 20 de septiembre, ambas citadas por la más reciente 1296/2024, de 11 de octubre), y por mezclar de forma improcedente cuestiones procesales heterogéneas, atinentes a la carga de la prueba y a su valoración, cada una de las cuales ha de plantearse separadamente, en motivos distintos y por el cauce correspondiente, que no es ordinal 2.º sino el 4.º del art. 469.1 LEC cuando se pretenda revisar la valoración de la prueba (en este sentido la citada sentencia 582/2022), cuestiones que además no cabe en este caso deslindar de la cuestión de fondo a la que se refiere el primer motivo de casación.

2.ª) En este sentido, basta la lectura del desarrollo argumental del motivo para colegir que la discrepancia del banco no solo no tiene que ver con la carga probatoria, sino que ni tan siquiera es puramente fáctica, pues de lo que verdaderamente discrepa es de la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica, sobre la existencia de una finalidad residencial, por entender el banco que dicha inferencia no se compadece con los indicios contrarios a dicha finalidad residencial que, según la parte recurrente, se desprenden de los hechos probados, en concreto, según dice, que el comprador ostentara cargos en varias sociedades, algunas relacionadas con la intermediación financiera.

3.ª) En suma, ni el planteamiento del motivo es el formalmente el adecuado, ni existen razones de fondo para reprochar a la sentencia recurrida haber incurrido en la infracción que se denuncia, pues su conclusión jurídica sobre la existencia de finalidad residencial no descansa en atribuir al banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de los indicios que el banco considera contrarios a dicha finalidad, sino que, en tanto que no desvirtúa el juicio fáctico de la sentencia apelada, también descansa en las conclusiones que alcanzó el órgano a quosobre la suficiencia de prueba de los hechos constitutivos de la pretensión del demandante, en particular, que la compra tuviera por objeto una sola vivienda y que el demandante corroborase en el acto del juicio durante su interrogatorio la finalidad residencial vacacional a la que se refirió en la demanda. Veáse que la propia fundamentación jurídica de la sentencia recurrida declara probado el hecho, no desvirtuado de contrario, de que la vivienda se adquirió para servir de «vivienda habitual o residencia de verano del actor y su familia». Por lo tanto, como en el caso de la sentencia 746/2025, existe prueba de los hechos constitutivos de la pretensión de la parte demandante, lo que excluye la infracción de las reglas que rigen la carga de la prueba; su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado por el cauce adecuado y en los estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala; y dado el planteamiento del primer motivo de casación, es en este recurso donde procede examinar si dicho juicio de valoración jurídica favorable a la existencia de una finalidad residencial es o no conforme con la doctrina jurisprudencial al respecto, partiendo del obligado respeto a los hechos probados.

Recurso de casación

SÉPTIMO.-Como se ha dicho, el motivo primero se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que excluye su aplicación cuando la compraventa no tiene una finalidad residencial, lo que, según el banco recurrente, acontece en este caso, dada la concurrencia de dos indicios que la jurisprudencia valora como contrarios a dicha finalidad residencial, como que el comprador se dedicara a una actividad de intermediación financiera y que el contrato contuviera una cláusula que permitiera ceder al vivienda a terceros.

El comprador se ha opuesto al motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida.

OCTAVO.-Como recuerdan, p.ej. y entre las más recientes, las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 531/2025, de 1 de abril, así como la varias veces mencionada 746/2025 ( que cita las sentencias 205/2024 y 203/2024, las dos de 19 de febrero), las tres primeras referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, según jurisprudencia constante de esta sala:

1. La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador».

2. A estos efectos son factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora (por lo que ahora interesa) el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022, 573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco ( sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros ( sentencia 587/2023, con cita de las sentencias 623/2020, 385/2021, 573/2021 y 27/2022, de 31 de enero).

NOVENO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial determina que el primer motivo deba ser desestimado porque, como en el casos de las citadas sentencias 746/2025 y 205/2024, aunque algunos de los razonamientos del tribunal sentenciador sobre la cuestión controvertida no se ajusten a la jurisprudencia (cual sucede con los relativos a que la falta de terminación de la vivienda impedía saber qué destino se la iba a dar), lo determinante es que tampoco en este caso «los indicios en contra de la finalidad residencial son suficientes, valorados junto con los favorables a tal finalidad, para desvirtuar el juicio de dicho tribunal al respecto ni, por tanto, para casar su sentencia».

Es cierto que concurren algunos indicios contrarios a una finalidad residencial, como que las alegaciones del demandante sobre la finalidad residencial de la compraventa, tanto en su demanda como posteriores, fueran poco concluyentes, por limitarse a afirmar sin más que su intención era destinarla a residencia vacacional para su disfrute y el de su familia, o como que en el contrato se le facultara para ceder la vivienda a terceros. Pero son más determinantes en este caso los indicios favorables a dicha finalidad residencial, toda vez que: (i) la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda y no dos o más de la misma promoción (circunstancia que, de haber acontecido, constituiría un «muy cualificado indicio» de una finalidad no residencial según declaró la sentencia 858/2024, de 17 de junio); (ii) no consta probado que el comprador fuera propietario de otras viviendas cuando adquirió la del presente litigio; (iii) el hecho de que confiara toda la gestión de compra a un abogado que hizo de representante solo abunda en el dato, no discutido, de que el comprador tenía su residencia habitual en Reino Unido, lo que no excluye la posibilidad de adquirir una vivienda en España para residir en ella durante periodos vacacionales; y (iv) el banco se aparta de los hechos probados, cuya revisión no ha propugnado en debida forma, al vincular indiscutiblemente al comprador con el sector inmobiliario y con la actividad especulativa propia de este sector en virtud de una documentación basada en datos obtenidos a través de Internet, poco o nada concluyente al respecto (pues incluso dando por cierto que en la fecha del contrato ocupara cargos en alguna sociedad radicada en el extranjero dedicada a la intermediación financiera, tal circunstancia no basta para tener por acreditado que fuera promotor o que desempeñara profesionalmente actividad alguna en el sector inmobiliario, para colegir de ello que la compra de este litigio tuviera por finalidad la especulación).

DÉCIMO.-El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que se cita para justificar la existencia de interés casacional, toda ella referida a la improcedencia de responsabilizar a las entidades receptoras de los anticipos cuando no pueden controlar los ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción.

El comprador ha pedido la desestimación del motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida. En particular, insiste en que el planteamiento del banco obvia que ha quedado probado el ingreso de la cantidad reclamada en dicha entidad, en la cuenta indicada en el contrato; que se trató de una cantidad prevista en el contrato; que al hacerse el ingreso se indicó claramente el concepto a qué respondía el pago, y que, por el contrario, el banco ni aportó el extracto de cuenta ni contestó al interrogatorio.

UNDÉCIMO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes, p.ej. las sentencias 1767/2025 y 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, 1643/2025 y 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, 1555/2025 y 1549/2025, las dos de 4 de noviembre, y 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Las sentencias 3/2024, de 8 de enero, 306/2024, de 4 de marzo, y 344/2024, de 11 de marzo, citadas por la 1315/2024, de 14 de octubre, y otras muchas, entre las más recientes, p.ej. las citadas sentencias 1767/2025, 1643/2025, 1322/2025, y 1320/2025, hacen hincapié en que para la jurisprudencia no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

DUODÉCIMO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que este segundo motivo deba ser también desestimado porque, a tenor de los concretos hechos probados que singularizan este caso, la conclusión de la sentencia recurrida, como juicio de valoración jurídica, de que BP (BS) pudo conocer y por lo tanto controlar el ingreso de la cantidad reclamada, es una conclusión razonable que no contradice la jurisprudencia expuesta.

En este sentido procede destacar que la inferencia del tribunal sentenciador no se sustenta únicamente en la idea de que el banco sabía que la cuenta era de una promotora, sino que, al no desvirtuar los razonamientos al respecto de la sentencia apelada, también toma en consideración hechos probados relevantes, incólumes en casación, como que se trató de un solo ingreso, de un importe (160.385 euros) muy elevado, notoriamente superior al importe habitual de los pagos parciales a cuenta del precio de viviendas en construcción, y que, al hacerse el ingreso, se indicaron datos suficientes para que el banco pudiera conocer, de haber desplegado la diligencia que le era exigible y sin mayor esfuerzo, cuál era el concepto de ese pago, a fin de poder vincularlo con una entrega a cuenta del precio de la vivienda del demandante. En este sentido, visto el contenido del doc. 3 de la demanda, la labor de control de ese pago no exigía al banco un escrutinio sobre cada ingreso de dinero en dicha cuenta, pues en el justificante de la transferencia no solo se indicaron el apellido del comprador y el nombre promoción (datos ambos, que se vienen considerando insuficientes a estos efectos), sino que se especificó además la vivienda (apartamento 206) por cuya cuenta se hacía el pago. Todo eso unido a la pasividad del banco, que más allá de no comparecer a través de su representante legal, consta que no atendió los requerimientos que se le hicieron para que aportara el extracto de movimientos de dicha cuenta, teniendo en cuenta, conforme al principio de facilidad y disponibilidad probatoria, que el banco era el único que podía acreditar con esa documental que la cuenta de destino estaba destinada a múltiples finalidades y, por tanto, que la labor de control sobre un ingreso aislado, como el que es objeto de litigio, constituía para el banco un esfuerzo exorbitante, legalmente no exigible.

DECIMOTERCERO.-Desestimados los recursos de casación y por infracción procesal, procede imponer las costas de dichos recursos a la parte recurrente ( arts. 398.1 y 394.1 LEC) , que además perderá los depósitos constituidos ( d. adicional 15.ª 9 LOPJ).

PRIMERO.-Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que el hoy recurrido, comprador de una vivienda en construcción, reclamó de la entidad de crédito hoy recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, su condena a pagar la cantidad anticipada por él a cuenta del precio de su vivienda, ingresada mediante transferencia en dicha entidad, y sus intereses. La demanda ha sido estimada en las dos instancias y lo que se plantea en casación es si la Ley 57/1968 es aplicable al caso, y de serlo, si dicha entidad tuvo capacidad de control sobre ese ingreso.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 27 de enero de 2005 D. Roberto, de nacionalidad británica y residente en Reino Unido, representado en el acto por su abogado, suscribió con la mercantil Promaga, S.A.U., (en adelante Promaga o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del DIRECCION000» (identificada como apartamento NUM000) que la promotora iba a construir en la localidad gaditana de San Roque.

Del contenido del contrato procede destacar lo siguiente:

- Según el calendario de pagos pactado (estipulación cuarta), el precio de la vivienda (332.770 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante un pago de 6.000 euros por anticipado, en concepto de reserva; 165.385 euros en el momento de la firma del contrato, mediante transferencia bancaria (a la cuenta terminada en NUM001 indicada en el propio contrato, estipulación novena, abierta por la promotora en la entidad Banco Pastor, S.A.); y el resto, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (lo que debía llevarse a efecto en los siete días siguientes a que el arquitecto director expidiera el certificado final de las obras).

- Las obras debían concluir en junio de 2007 (estipulación décima).

- Según la estipulación duodécima, el comprador podía ceder sus derechos a un tercero, si bien debía comunicarlo previamente a la promotora a fin de que esta autorizara la cesión recibiendo una compensación de un 1,5% adicional, calculado sobre el precio de la compraventa fijado en el contrato.

1.2. A cuenta del precio de la referida vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 166.385 euros, de los cuales, los 160.385 euros correspondientes al pago previsto para el día de la firma se ingresaron en la citada cuenta de la promotora en Banco Pastor, S.A., luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander, S.A., en adelante BS. Según el justificante de la transferencia (doc. 3 de la demanda), esta fue ordenada con fecha 26 de enero de 2007 (es decir, un día antes de firmarse el contrato) por el abogado del comprador; y el ordenante hizo indicación del nombre de la promotora, como beneficiaria del pago, del nombre y los apellidos del referido letrado ordenante, y bajo el epígrafe «DETALLE DEL PAGO», indicó como concepto «Pago contrato Roberto, DIRECCION000 NUM000».

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado plazo, lo que llevó a la parte compradora a instar la resolución judicial del contrato por incumplimiento de la promotora, autos de juicio ordinario n.º 184/2010 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de San Roque, en los que recayó sentencia de fecha 23 de enero de 2012 (doc. 5 de la demanda) que, estimando parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora a pagar al comprador la referida cantidad de 166.385 euros, más intereses. Esta sentencia fue confirmada en apelación por la sentencia dictada con fecha 16 de septiembre de 2013 por la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, en el recurso de apelación n.º 128/2013 (doc. 4 de la demanda).

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial, hecho en septiembre de 2017 (doc. 6 de la demanda), a finales del mismo mes y año el comprador interpuso la demanda de este litigio contra BP interesando su condena a pagarle los referidos 160.385 euros ingresados en dicha entidad, en concepto de principal, más los intereses de la Ley 57/1968 desde su ingreso y las costas del procedimiento.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que como la construcción no había llegado a buen fin por incumplimiento de la vendedora, el banco debía responder como receptor de dicho anticipo conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar su ingreso en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. Sobre la finalidad de la compraventa adujo que la vivienda «hubiera sido la residencia de mi mandante y de su familia» (hecho primero de la demanda).

3.El banco pidió la desestimación de la demanda. Además de excepcionar falta de legitimación pasiva ad causamy cosa juzgada material, y alegar prescripción de la acción, adujo, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968, no mencionada en el contrato, no era aplicable al caso, tanto por no tener el comprador la condición de consumidor como por no haberse probado que la vivienda estuviera destinada a una finalidad residencial, incumbiendo a la parte demandante acreditar este presupuesto al no existir «presunción legal al efecto, ni inversión de la carga de la prueba, ni elementos de los que pueda deducirse una presunción judicial...para considerar que la compra de una vivienda por una persona física determine por ese solo hecho el destino residencial», siendo indicios en sentido contrario, favorables a una finalidad inversora («propósito especulativo») la actividad profesional del demandante (acreditada en virtud de información obtenida a través de Internet, aportada como doc. 1 de la contestación), que a los efectos de notificaciones del contrato se indicara el domicilio profesional del letrado que había actuado en nombre del comprador, y que además en el contrato se contemplase la posibilidad de ceder la vivienda a un tercero; y (ii) que en todo caso no debía responder como receptor dado que el banco, que no era avalista, no había podido controlar el pago de la cantidad reclamada vinculándolo con un anticipo a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que el ingreso se hizo en una cuenta corriente, no especial, en la que «se asentaban los movimientos usuales de las operaciones corrientes de su giro y tráfico», estando limitada la responsabilidad legal del banco receptor a las casos en que conoce que el que hace el ingreso es un comprador y que dicho ingreso se hace en concepto de anticipo a cuenta del precio de una compraventa.

4.Tras la audiencia previa se desestimó expresamente mediante auto la excepción de cosa juzgada y la sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas al banco.

Tras considerar que la acción no estaba prescrita, razonó, en lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, porque el comprador manifestó en el acto del juicio que la vivienda iba a destinarse a una finalidad residencial vacacional, para él y su familia, sin que fueran indicios en sentido contrario, es decir, favorables a una finalidad especulativa, ni el hecho de que el comprador se dedicara a actividades de inversión «teniendo al menos una sociedad, siendo preguntado en la vista», ni que actuara representado por su abogado, por formar parte «de los usos normales en los países nórdicos nombrar a un Letrado para realizar cualquier acto burocrático o de disposición dineraria o adquisición de bienes, al no conocer la normativa española»; y (ii) probada la entrega de la cantidad reclamada tanto por ser un hecho probado en el previo procedimiento seguido contra la promotora como en virtud del doc. 3 de la demanda, el banco demandado pudo y debió controlar su ingreso, lo que no hizo, pues la cuenta era la indicada en el contrato para el recibo de los anticipos de compradores de viviendas de la promoción, y «no procede alegar desconocimiento por parte de la entidad demandada» una vez que no aportó los movimientos de las cuentas a pesar de ser requerida para ello (pág. 7 de la sentencia) y que solicitado el interrogatorio del representante legal del banco, no compareció ningún apoderado o representante y la parte demandante solicitó que se le tuviera por confeso conforme al art. 304 LEC (además de que el resto de prueba permitía tener por probados los demás «extremos» de la demanda).

5.Contra dicha sentencia el banco (ya como BS) interpuso recurso de apelación interesando la desestimación de la demanda, al considerar que concurría retraso desleal, y en lo que ahora interesa, que se habían vulnerado las reglas sobre la carga de la prueba al atribuirle indebidamente las consecuencias de no probar la existencia de una finalidad especulativa, y que tampoco se había probado que hubiera podido controlar el pago.

El comprador se opuso al recurso alegando, en lo que ahora interesa, que la condición de consumidor del comprador debía presumirse, además de no excluirse por el ánimo de lucro salvo que actuara con afán de enriquecerse con asiduidad y en un corto periodo de tiempo, y que el banco pudo controlar el ingreso, además de que no concurrió ningún representante, con los efectos del art. 304 LEC, y que se negó a atender el requerimiento del juzgado para que aportara las cuentas de la promotora en los plazos acordados, con los efectos del art. 329 LEC.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta instancia a la entidad apelante.

Sus razones son las siguientes: (i) la Ley 57/1968 es aplicable al caso porque no se ha aportado prueba alguna de que la vivienda, adquirida a título particular, tuviera un destino especulativo, incumbiendo al banco probar este hecho obstativo y recayendo sobre él las consecuencias de su falta de prueba conforme al art. 217 LEC. Además, al no llegarse a finalizar su construcción, no podía saberse cuál sería el régimen de ocupación de la vivienda, si verdaderamente su adquisición tenía por finalidad satisfacer las necesidades residenciales del comprador y su familia o si, por el contrario, podía llegar a incluirse en un proyecto de apartahotel; y (ii) en cuanto a la capacidad de control del banco, este «conocía o debía conocer» que las cantidades que se ingresaban en la cuenta abierta por la promotora en dicha entidad bancaria eran anticipos a cuenta del precio de viviendas en construcción, siendo irrelevante que la cuenta no fuera la especial a que se refiere la Ley 57/1968 y que no se hubiera garantizado su devolución mediante aval o seguro. También descartó la existencia de retraso desleal.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se discrepa de la apreciación de la finalidad residencial (motivo primero) y se defiende que no cabe responsabilizar al banco como receptor por no haber podido controlar el ingreso de la cantidad reclamada (motivo segundo). La entidad recurrente termina solicitando a esta sala que se desestime la demanda con expresa imposición de costas a la demandante.

8.La recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación, por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1184/2025, de 21 de julio, y 1147/2025, de 15 de julio, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias invocadas (706/2011, de 25 de octubre, 360/2016, de 1 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 582/2017, de 26 de octubre, 33/2018, de 24 de enero, 623/2020, de 19 de noviembre, y 385/2021, de 2 de junio).

En su desarrollo argumental se aduce, resumidamente: (i) que según la referida doctrina jurisprudencial, la Ley 57/1968 no se aplica a quienes adquieren con una finalidad no residencial sino especulativa, sean o no profesionales, debiéndose valorar el destino de la vivienda en el momento de la perfección del contrato y no en el momento de su consumación; (ii) que mientras que el demandante nada dijo en su demanda sobre la finalidad de la compraventa, ni aportó prueba directa al respecto, por el contrario, el banco sí probó que el Sr. Roberto ostentaba cargos en varias empresas (doc. 1 de la contestación), una de ellas cuyo objeto social era «la intermediación financiera, conforme reconoció en el acto de la vista», y que en el contrato existía una cláusula que permitía al comprador ceder sus derechos a terceros, datos que la jurisprudencia valora como indicios de una finalidad inversora; y (iii) que la sentencia recurrida se opone a la citada doctrina jurisprudencial al inferir la existencia de finalidad residencial a pesar de los indicios que apuntan en sentido contrario. La conclusión jurídica de la sentencia recurrida atribuye valor a la declaración del comprador en el acto del juicio, pese a que ninguna prueba aportó sobre el destino residencial de la vivienda, reputa al comprador como consumidor pese a lo dicho sobre los cargos que ostentaba que le otorgaban el carácter de profesional de la intermediación financiera, y en fin, obvia que la vivienda podía escriturarse a nombre de otro.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre, 644/2019, de 27 de noviembre, y 411/2019, de 9 de julio, sobre la responsabilidad legal de la entidad de crédito receptora de los anticipos por no cumplir su deber de control.

En el desarrollo del motivo el banco alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que el banco pudo controlar el ingreso de la cantidad reclamada, vinculándolo con un pago a cuenta del precio de una vivienda en construcción, pese a que el pago se hizo mediante transferencia ordenada, no por el comprador, sino por su abogado, un día antes de la firma del contrato y en una cuenta ordinaria abierta por la promotora en el banco demandado, el cual, además, fue ajeno a la promoción y al contrato, del que no tuvo conocimiento; y (ii) que la inferencia de la sentencia recurrida sobre la capacidad de control del banco demandado ignora que la responsabilidad del art. 1-2.ª no es «a todo trance», y se opone, en particular, a la jurisprudencia que excluye la responsabilidad del banco receptor en casos en que los pagos se hacen, no por el comprador o la promotora, sino por un tercero, como un despacho de abogados (cita y extracta la sentencia 1/2020, de 8 de enero), y a la jurisprudencia que considera que para inferir que el banco conoció o pudo conocer el concepto del pago no basta atender únicamente al dato de que la titular de la cuenta fuera una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria.

El comprador recurrido alega que ambos motivos incurren en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional, toda vez que su planteamiento no respeta la base fáctica y margina también la razón decisoria de la sentencia recurrida. En concreto, aduce que la jurisprudencia que se invoca en el motivo primero se refiere a circunstancias fácticas distintas de las que singularizan el presente caso, y que tampoco es aplicable la que se aduce en el motivo segundo, porque se ha probado que en este caso el pago tuvo por objeto una cantidad prevista en el contrato, así como que en la transferencia se detalló el concepto al que respondía.

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad invocados por el recurrido.

Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de los dos motivos del recurso de casación por las siguientes razones:

1.ª) En su encabezamiento se citan las normas pertinentes de la Ley 57/1968 (el art. 1, sin mayor precisión en el caso del motivo primero, y el mismo artículo, pero en su apdo. 2, que se refiere a la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras de anticipos, en el caso de motivo segundo) y se invoca jurisprudencia de esta sala así mismo pertinente para resolver en casación las dos cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, de si la compraventa objeto de litigio está amparada por la Ley 57/1968, y de estarlo, de si procede responsabilizar al banco receptor del anticipo en las circunstancias concurrentes teniendo en cuenta que su responsabilidad no es «a todo trance».

2.ª) Estas infracciones normativas y jurisprudenciales se plantean desde el sustancial respeto a los hechos probados, en concreto, que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que nada dijo el comprador sobre la finalidad de la adquisición en su demanda pero sí durante su interrogatorio en el acto del juicio, que en el contrato se pactó la posibilidad de cederla a un tercero, que la construcción no llegó a buen fin, que a cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a la promotora la cantidad que reclama, y que dicha cantidad se ingresó en el banco demandado mediante transferencia ordenada por el abogado del comprador a una cuenta ordinaria de la promotora, con las indicaciones a las que hemos hecho referencia en los antecedentes. Por tanto, en contra de lo que argumenta el comprador, el debate en casación es jurídico, no fáctico, ya que la discrepancia del banco recurrente tiene que ver con las consecuencias jurídicas que la sentencia recurrida extrae de los hechos probados, al entender que no se han valorado debidamente los indicios de una finalidad no residencial, y que tampoco se ajusta a la jurisprudencia de sala la inferencia de la Audiencia Provincial sobre la capacidad de control del banco (aspecto este último respecto del que basta recordar que es jurisprudencia reiterada, a la que aluden las recientes sentencias 1766/2025 y 1767/2025, las dos de 2 de diciembre, que «la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación».

3.ª) Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

Recurso extraordinario por infracción procesal

CUARTO.-El único motivo del recurso se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 477.2 LEC y se funda en «infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, al invertir las reglas de la carga de la prueba y atribuir a la entidad demandada la falta de prueba de la finalidad residencial de la compra de una vivienda».

En su desarrollo argumental se cita como infringido el art. 217.2 LEC, en relación con el apdo. 7 del mismo precepto, y se argumenta, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que incumbía al banco probar que el comprador adquirió la vivienda con una finalidad no residencial, obviando que lo relevante es que, conforme al citado art. 217.2 LEC, incumbía al comprador probar la finalidad residencial de la adquisición por ser un hecho constitutivo de su pretensión del que dependía el éxito de la misma; y (ii) que la sentencia recurrida vulnera las reglas sobre el onus probandi,pues, a pesar de que la Ley 57/1968 no contiene una presunción legal sobre el destino residencial de las compraventas, «ni puede entenderse que exista una presunción judicial» a favor de la finalidad residencial por el mero hecho de que el comprador fuera una persona física y la compraventa tuviera por objeto una sola vivienda, dado que ostentaba cargos en entidades dedicadas a la intermediación financiera, la sentencia recurrida, en lugar de atribuir al comprador las consecuencias de no probar que la compra tenía una finalidad residencial, atribuye al banco las consecuencias de no haber probado que su finalidad fuera la inversión o la especulación.

El comprador se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis: (i) que debió inadmitirse, por ser inadmisible el de casación (cuestión ya desestimada); y (ii) que en todo caso el motivo debe desestimarse por razones de fondo, porque mientras el demandante sí ha probado los hechos constitutivos de su pretensión, dado que adujo en la demanda que el destino de la vivienda era residencial (servir de residencia vacacional al demandante y a su familia), asimismo aclaró que su profesión era ajena al mundo inmobiliario y que no desarrollaba actividad inversora de esta naturaleza, y no se discute que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que no era una suite ni un apartamento turístico, por el contrario, el banco no ha probado la concurrencia de indicio alguno que permita inferir la finalidad especulativa que sostiene (el doc. 1 de la contestación es una mera consulta a través de Internet, no prueba que el Sr. Roberto fuera profesional inmobiliario o se dedicara habitual u ocasionalmente a actividades de inversión, y además es un documento redactado en inglés, cuya traducción no se acompaña, lo que determinó que su valor probatorio fuera impugnado en el acto de la audiencia previa).

QUINTO.-Es jurisprudencia constante (p.ej. sentencias 1558/2025, de 4 de noviembre, y 746/2025, de 13 de mayo, esta última con cita de la 1521/2023, de 6 de noviembre, todas ellas dictadas además en casos de la Ley 57/1968) que el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba, vulnerándose únicamente el art. 217 LEC «si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración», y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada.

La referida sentencia 746/2025, con cita de las sentencias 1521/2023, 582/2022, de 26 de julio, y 460/2020, de 3 de septiembre, también sobre la Ley 57/1968, recuerda que la finalidad de las reglas sobre carga de la prueba es determinar contra cuál de los litigantes deben operar las consecuencias desfavorables de la falta de demostración de los hechos controvertidos relevantes para la decisión del litigio, por lo que no entran en juego más que en casos de falta de prueba de esos hechos, y que por esta razón, según la sentencia 274/2019, de 21 de mayo (que cita con valor de síntesis jurisprudencial las sentencias 533/2018, de 28 de septiembre, y 160/2018, de 21 de marzo), «metodológicamente, antes de examinar si se ha infringido o no la regla sobre la carga de la prueba que recoge el art. 217 LEC, se habrá de indagar sobre si existe o no prueba de los hechos constitutivos de la pretensión».

Además, la sentencia 746/2025, con cita de las sentencias 520/2021, de 12 de julio, y 36/2023, de 17 de enero, también recuerda que no cabe plantear mediante el recurso extraordinario por infracción procesal cuestiones procesales carentes de autonomía o sustantividad propia respecto de las sustantivas que sean objeto del recurso de casación, en particular, referidas no a la valoración fáctica sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la apreciación de estas consecuencias entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación.

SEXTO.-La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta determina que el motivo deba ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) En su formulación se atisban graves defectos susceptibles de integrar las causas de inadmisión de incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos ( art. 473.2 en relación con el art. 471 LEC) , ahora en sentencia apreciables como razones para su desestimación (p.ej. sentencias 400/2024, de 19 de marzo, y 232/2017, de 6 de abril, esta última de pleno), por no citar de forma precisa en su encabezamiento la norma procesal infringida ( art. 471 LEC) , que solo es posible identificar tras la lectura del desarrollo argumental del motivo (en este sentido p.ej. sentencias 487/2018, de 12 de septiembre, y 518/2018, de 20 de septiembre, ambas citadas por la más reciente 1296/2024, de 11 de octubre), y por mezclar de forma improcedente cuestiones procesales heterogéneas, atinentes a la carga de la prueba y a su valoración, cada una de las cuales ha de plantearse separadamente, en motivos distintos y por el cauce correspondiente, que no es ordinal 2.º sino el 4.º del art. 469.1 LEC cuando se pretenda revisar la valoración de la prueba (en este sentido la citada sentencia 582/2022), cuestiones que además no cabe en este caso deslindar de la cuestión de fondo a la que se refiere el primer motivo de casación.

2.ª) En este sentido, basta la lectura del desarrollo argumental del motivo para colegir que la discrepancia del banco no solo no tiene que ver con la carga probatoria, sino que ni tan siquiera es puramente fáctica, pues de lo que verdaderamente discrepa es de la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica, sobre la existencia de una finalidad residencial, por entender el banco que dicha inferencia no se compadece con los indicios contrarios a dicha finalidad residencial que, según la parte recurrente, se desprenden de los hechos probados, en concreto, según dice, que el comprador ostentara cargos en varias sociedades, algunas relacionadas con la intermediación financiera.

3.ª) En suma, ni el planteamiento del motivo es el formalmente el adecuado, ni existen razones de fondo para reprochar a la sentencia recurrida haber incurrido en la infracción que se denuncia, pues su conclusión jurídica sobre la existencia de finalidad residencial no descansa en atribuir al banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de los indicios que el banco considera contrarios a dicha finalidad, sino que, en tanto que no desvirtúa el juicio fáctico de la sentencia apelada, también descansa en las conclusiones que alcanzó el órgano a quosobre la suficiencia de prueba de los hechos constitutivos de la pretensión del demandante, en particular, que la compra tuviera por objeto una sola vivienda y que el demandante corroborase en el acto del juicio durante su interrogatorio la finalidad residencial vacacional a la que se refirió en la demanda. Veáse que la propia fundamentación jurídica de la sentencia recurrida declara probado el hecho, no desvirtuado de contrario, de que la vivienda se adquirió para servir de «vivienda habitual o residencia de verano del actor y su familia». Por lo tanto, como en el caso de la sentencia 746/2025, existe prueba de los hechos constitutivos de la pretensión de la parte demandante, lo que excluye la infracción de las reglas que rigen la carga de la prueba; su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado por el cauce adecuado y en los estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala; y dado el planteamiento del primer motivo de casación, es en este recurso donde procede examinar si dicho juicio de valoración jurídica favorable a la existencia de una finalidad residencial es o no conforme con la doctrina jurisprudencial al respecto, partiendo del obligado respeto a los hechos probados.

Recurso de casación

SÉPTIMO.-Como se ha dicho, el motivo primero se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que excluye su aplicación cuando la compraventa no tiene una finalidad residencial, lo que, según el banco recurrente, acontece en este caso, dada la concurrencia de dos indicios que la jurisprudencia valora como contrarios a dicha finalidad residencial, como que el comprador se dedicara a una actividad de intermediación financiera y que el contrato contuviera una cláusula que permitiera ceder al vivienda a terceros.

El comprador se ha opuesto al motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida.

OCTAVO.-Como recuerdan, p.ej. y entre las más recientes, las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 531/2025, de 1 de abril, así como la varias veces mencionada 746/2025 ( que cita las sentencias 205/2024 y 203/2024, las dos de 19 de febrero), las tres primeras referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, según jurisprudencia constante de esta sala:

1. La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador».

2. A estos efectos son factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora (por lo que ahora interesa) el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022, 573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco ( sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros ( sentencia 587/2023, con cita de las sentencias 623/2020, 385/2021, 573/2021 y 27/2022, de 31 de enero).

NOVENO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial determina que el primer motivo deba ser desestimado porque, como en el casos de las citadas sentencias 746/2025 y 205/2024, aunque algunos de los razonamientos del tribunal sentenciador sobre la cuestión controvertida no se ajusten a la jurisprudencia (cual sucede con los relativos a que la falta de terminación de la vivienda impedía saber qué destino se la iba a dar), lo determinante es que tampoco en este caso «los indicios en contra de la finalidad residencial son suficientes, valorados junto con los favorables a tal finalidad, para desvirtuar el juicio de dicho tribunal al respecto ni, por tanto, para casar su sentencia».

Es cierto que concurren algunos indicios contrarios a una finalidad residencial, como que las alegaciones del demandante sobre la finalidad residencial de la compraventa, tanto en su demanda como posteriores, fueran poco concluyentes, por limitarse a afirmar sin más que su intención era destinarla a residencia vacacional para su disfrute y el de su familia, o como que en el contrato se le facultara para ceder la vivienda a terceros. Pero son más determinantes en este caso los indicios favorables a dicha finalidad residencial, toda vez que: (i) la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda y no dos o más de la misma promoción (circunstancia que, de haber acontecido, constituiría un «muy cualificado indicio» de una finalidad no residencial según declaró la sentencia 858/2024, de 17 de junio); (ii) no consta probado que el comprador fuera propietario de otras viviendas cuando adquirió la del presente litigio; (iii) el hecho de que confiara toda la gestión de compra a un abogado que hizo de representante solo abunda en el dato, no discutido, de que el comprador tenía su residencia habitual en Reino Unido, lo que no excluye la posibilidad de adquirir una vivienda en España para residir en ella durante periodos vacacionales; y (iv) el banco se aparta de los hechos probados, cuya revisión no ha propugnado en debida forma, al vincular indiscutiblemente al comprador con el sector inmobiliario y con la actividad especulativa propia de este sector en virtud de una documentación basada en datos obtenidos a través de Internet, poco o nada concluyente al respecto (pues incluso dando por cierto que en la fecha del contrato ocupara cargos en alguna sociedad radicada en el extranjero dedicada a la intermediación financiera, tal circunstancia no basta para tener por acreditado que fuera promotor o que desempeñara profesionalmente actividad alguna en el sector inmobiliario, para colegir de ello que la compra de este litigio tuviera por finalidad la especulación).

DÉCIMO.-El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que se cita para justificar la existencia de interés casacional, toda ella referida a la improcedencia de responsabilizar a las entidades receptoras de los anticipos cuando no pueden controlar los ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción.

El comprador ha pedido la desestimación del motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida. En particular, insiste en que el planteamiento del banco obvia que ha quedado probado el ingreso de la cantidad reclamada en dicha entidad, en la cuenta indicada en el contrato; que se trató de una cantidad prevista en el contrato; que al hacerse el ingreso se indicó claramente el concepto a qué respondía el pago, y que, por el contrario, el banco ni aportó el extracto de cuenta ni contestó al interrogatorio.

UNDÉCIMO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes, p.ej. las sentencias 1767/2025 y 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, 1643/2025 y 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, 1555/2025 y 1549/2025, las dos de 4 de noviembre, y 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Las sentencias 3/2024, de 8 de enero, 306/2024, de 4 de marzo, y 344/2024, de 11 de marzo, citadas por la 1315/2024, de 14 de octubre, y otras muchas, entre las más recientes, p.ej. las citadas sentencias 1767/2025, 1643/2025, 1322/2025, y 1320/2025, hacen hincapié en que para la jurisprudencia no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

DUODÉCIMO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que este segundo motivo deba ser también desestimado porque, a tenor de los concretos hechos probados que singularizan este caso, la conclusión de la sentencia recurrida, como juicio de valoración jurídica, de que BP (BS) pudo conocer y por lo tanto controlar el ingreso de la cantidad reclamada, es una conclusión razonable que no contradice la jurisprudencia expuesta.

En este sentido procede destacar que la inferencia del tribunal sentenciador no se sustenta únicamente en la idea de que el banco sabía que la cuenta era de una promotora, sino que, al no desvirtuar los razonamientos al respecto de la sentencia apelada, también toma en consideración hechos probados relevantes, incólumes en casación, como que se trató de un solo ingreso, de un importe (160.385 euros) muy elevado, notoriamente superior al importe habitual de los pagos parciales a cuenta del precio de viviendas en construcción, y que, al hacerse el ingreso, se indicaron datos suficientes para que el banco pudiera conocer, de haber desplegado la diligencia que le era exigible y sin mayor esfuerzo, cuál era el concepto de ese pago, a fin de poder vincularlo con una entrega a cuenta del precio de la vivienda del demandante. En este sentido, visto el contenido del doc. 3 de la demanda, la labor de control de ese pago no exigía al banco un escrutinio sobre cada ingreso de dinero en dicha cuenta, pues en el justificante de la transferencia no solo se indicaron el apellido del comprador y el nombre promoción (datos ambos, que se vienen considerando insuficientes a estos efectos), sino que se especificó además la vivienda (apartamento 206) por cuya cuenta se hacía el pago. Todo eso unido a la pasividad del banco, que más allá de no comparecer a través de su representante legal, consta que no atendió los requerimientos que se le hicieron para que aportara el extracto de movimientos de dicha cuenta, teniendo en cuenta, conforme al principio de facilidad y disponibilidad probatoria, que el banco era el único que podía acreditar con esa documental que la cuenta de destino estaba destinada a múltiples finalidades y, por tanto, que la labor de control sobre un ingreso aislado, como el que es objeto de litigio, constituía para el banco un esfuerzo exorbitante, legalmente no exigible.

DECIMOTERCERO.-Desestimados los recursos de casación y por infracción procesal, procede imponer las costas de dichos recursos a la parte recurrente ( arts. 398.1 y 394.1 LEC) , que además perderá los depósitos constituidos ( d. adicional 15.ª 9 LOPJ).

PRIMERO.-Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que el hoy recurrido, comprador de una vivienda en construcción, reclamó de la entidad de crédito hoy recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, su condena a pagar la cantidad anticipada por él a cuenta del precio de su vivienda, ingresada mediante transferencia en dicha entidad, y sus intereses. La demanda ha sido estimada en las dos instancias y lo que se plantea en casación es si la Ley 57/1968 es aplicable al caso, y de serlo, si dicha entidad tuvo capacidad de control sobre ese ingreso.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 27 de enero de 2005 D. Roberto, de nacionalidad británica y residente en Reino Unido, representado en el acto por su abogado, suscribió con la mercantil Promaga, S.A.U., (en adelante Promaga o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del DIRECCION000» (identificada como apartamento NUM000) que la promotora iba a construir en la localidad gaditana de San Roque.

Del contenido del contrato procede destacar lo siguiente:

- Según el calendario de pagos pactado (estipulación cuarta), el precio de la vivienda (332.770 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante un pago de 6.000 euros por anticipado, en concepto de reserva; 165.385 euros en el momento de la firma del contrato, mediante transferencia bancaria (a la cuenta terminada en NUM001 indicada en el propio contrato, estipulación novena, abierta por la promotora en la entidad Banco Pastor, S.A.); y el resto, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (lo que debía llevarse a efecto en los siete días siguientes a que el arquitecto director expidiera el certificado final de las obras).

- Las obras debían concluir en junio de 2007 (estipulación décima).

- Según la estipulación duodécima, el comprador podía ceder sus derechos a un tercero, si bien debía comunicarlo previamente a la promotora a fin de que esta autorizara la cesión recibiendo una compensación de un 1,5% adicional, calculado sobre el precio de la compraventa fijado en el contrato.

1.2. A cuenta del precio de la referida vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 166.385 euros, de los cuales, los 160.385 euros correspondientes al pago previsto para el día de la firma se ingresaron en la citada cuenta de la promotora en Banco Pastor, S.A., luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander, S.A., en adelante BS. Según el justificante de la transferencia (doc. 3 de la demanda), esta fue ordenada con fecha 26 de enero de 2007 (es decir, un día antes de firmarse el contrato) por el abogado del comprador; y el ordenante hizo indicación del nombre de la promotora, como beneficiaria del pago, del nombre y los apellidos del referido letrado ordenante, y bajo el epígrafe «DETALLE DEL PAGO», indicó como concepto «Pago contrato Roberto, DIRECCION000 NUM000».

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado plazo, lo que llevó a la parte compradora a instar la resolución judicial del contrato por incumplimiento de la promotora, autos de juicio ordinario n.º 184/2010 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de San Roque, en los que recayó sentencia de fecha 23 de enero de 2012 (doc. 5 de la demanda) que, estimando parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora a pagar al comprador la referida cantidad de 166.385 euros, más intereses. Esta sentencia fue confirmada en apelación por la sentencia dictada con fecha 16 de septiembre de 2013 por la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, en el recurso de apelación n.º 128/2013 (doc. 4 de la demanda).

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial, hecho en septiembre de 2017 (doc. 6 de la demanda), a finales del mismo mes y año el comprador interpuso la demanda de este litigio contra BP interesando su condena a pagarle los referidos 160.385 euros ingresados en dicha entidad, en concepto de principal, más los intereses de la Ley 57/1968 desde su ingreso y las costas del procedimiento.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que como la construcción no había llegado a buen fin por incumplimiento de la vendedora, el banco debía responder como receptor de dicho anticipo conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar su ingreso en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. Sobre la finalidad de la compraventa adujo que la vivienda «hubiera sido la residencia de mi mandante y de su familia» (hecho primero de la demanda).

3.El banco pidió la desestimación de la demanda. Además de excepcionar falta de legitimación pasiva ad causamy cosa juzgada material, y alegar prescripción de la acción, adujo, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968, no mencionada en el contrato, no era aplicable al caso, tanto por no tener el comprador la condición de consumidor como por no haberse probado que la vivienda estuviera destinada a una finalidad residencial, incumbiendo a la parte demandante acreditar este presupuesto al no existir «presunción legal al efecto, ni inversión de la carga de la prueba, ni elementos de los que pueda deducirse una presunción judicial...para considerar que la compra de una vivienda por una persona física determine por ese solo hecho el destino residencial», siendo indicios en sentido contrario, favorables a una finalidad inversora («propósito especulativo») la actividad profesional del demandante (acreditada en virtud de información obtenida a través de Internet, aportada como doc. 1 de la contestación), que a los efectos de notificaciones del contrato se indicara el domicilio profesional del letrado que había actuado en nombre del comprador, y que además en el contrato se contemplase la posibilidad de ceder la vivienda a un tercero; y (ii) que en todo caso no debía responder como receptor dado que el banco, que no era avalista, no había podido controlar el pago de la cantidad reclamada vinculándolo con un anticipo a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que el ingreso se hizo en una cuenta corriente, no especial, en la que «se asentaban los movimientos usuales de las operaciones corrientes de su giro y tráfico», estando limitada la responsabilidad legal del banco receptor a las casos en que conoce que el que hace el ingreso es un comprador y que dicho ingreso se hace en concepto de anticipo a cuenta del precio de una compraventa.

4.Tras la audiencia previa se desestimó expresamente mediante auto la excepción de cosa juzgada y la sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas al banco.

Tras considerar que la acción no estaba prescrita, razonó, en lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, porque el comprador manifestó en el acto del juicio que la vivienda iba a destinarse a una finalidad residencial vacacional, para él y su familia, sin que fueran indicios en sentido contrario, es decir, favorables a una finalidad especulativa, ni el hecho de que el comprador se dedicara a actividades de inversión «teniendo al menos una sociedad, siendo preguntado en la vista», ni que actuara representado por su abogado, por formar parte «de los usos normales en los países nórdicos nombrar a un Letrado para realizar cualquier acto burocrático o de disposición dineraria o adquisición de bienes, al no conocer la normativa española»; y (ii) probada la entrega de la cantidad reclamada tanto por ser un hecho probado en el previo procedimiento seguido contra la promotora como en virtud del doc. 3 de la demanda, el banco demandado pudo y debió controlar su ingreso, lo que no hizo, pues la cuenta era la indicada en el contrato para el recibo de los anticipos de compradores de viviendas de la promoción, y «no procede alegar desconocimiento por parte de la entidad demandada» una vez que no aportó los movimientos de las cuentas a pesar de ser requerida para ello (pág. 7 de la sentencia) y que solicitado el interrogatorio del representante legal del banco, no compareció ningún apoderado o representante y la parte demandante solicitó que se le tuviera por confeso conforme al art. 304 LEC (además de que el resto de prueba permitía tener por probados los demás «extremos» de la demanda).

5.Contra dicha sentencia el banco (ya como BS) interpuso recurso de apelación interesando la desestimación de la demanda, al considerar que concurría retraso desleal, y en lo que ahora interesa, que se habían vulnerado las reglas sobre la carga de la prueba al atribuirle indebidamente las consecuencias de no probar la existencia de una finalidad especulativa, y que tampoco se había probado que hubiera podido controlar el pago.

El comprador se opuso al recurso alegando, en lo que ahora interesa, que la condición de consumidor del comprador debía presumirse, además de no excluirse por el ánimo de lucro salvo que actuara con afán de enriquecerse con asiduidad y en un corto periodo de tiempo, y que el banco pudo controlar el ingreso, además de que no concurrió ningún representante, con los efectos del art. 304 LEC, y que se negó a atender el requerimiento del juzgado para que aportara las cuentas de la promotora en los plazos acordados, con los efectos del art. 329 LEC.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta instancia a la entidad apelante.

Sus razones son las siguientes: (i) la Ley 57/1968 es aplicable al caso porque no se ha aportado prueba alguna de que la vivienda, adquirida a título particular, tuviera un destino especulativo, incumbiendo al banco probar este hecho obstativo y recayendo sobre él las consecuencias de su falta de prueba conforme al art. 217 LEC. Además, al no llegarse a finalizar su construcción, no podía saberse cuál sería el régimen de ocupación de la vivienda, si verdaderamente su adquisición tenía por finalidad satisfacer las necesidades residenciales del comprador y su familia o si, por el contrario, podía llegar a incluirse en un proyecto de apartahotel; y (ii) en cuanto a la capacidad de control del banco, este «conocía o debía conocer» que las cantidades que se ingresaban en la cuenta abierta por la promotora en dicha entidad bancaria eran anticipos a cuenta del precio de viviendas en construcción, siendo irrelevante que la cuenta no fuera la especial a que se refiere la Ley 57/1968 y que no se hubiera garantizado su devolución mediante aval o seguro. También descartó la existencia de retraso desleal.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se discrepa de la apreciación de la finalidad residencial (motivo primero) y se defiende que no cabe responsabilizar al banco como receptor por no haber podido controlar el ingreso de la cantidad reclamada (motivo segundo). La entidad recurrente termina solicitando a esta sala que se desestime la demanda con expresa imposición de costas a la demandante.

8.La recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación, por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1184/2025, de 21 de julio, y 1147/2025, de 15 de julio, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias invocadas (706/2011, de 25 de octubre, 360/2016, de 1 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 582/2017, de 26 de octubre, 33/2018, de 24 de enero, 623/2020, de 19 de noviembre, y 385/2021, de 2 de junio).

En su desarrollo argumental se aduce, resumidamente: (i) que según la referida doctrina jurisprudencial, la Ley 57/1968 no se aplica a quienes adquieren con una finalidad no residencial sino especulativa, sean o no profesionales, debiéndose valorar el destino de la vivienda en el momento de la perfección del contrato y no en el momento de su consumación; (ii) que mientras que el demandante nada dijo en su demanda sobre la finalidad de la compraventa, ni aportó prueba directa al respecto, por el contrario, el banco sí probó que el Sr. Roberto ostentaba cargos en varias empresas (doc. 1 de la contestación), una de ellas cuyo objeto social era «la intermediación financiera, conforme reconoció en el acto de la vista», y que en el contrato existía una cláusula que permitía al comprador ceder sus derechos a terceros, datos que la jurisprudencia valora como indicios de una finalidad inversora; y (iii) que la sentencia recurrida se opone a la citada doctrina jurisprudencial al inferir la existencia de finalidad residencial a pesar de los indicios que apuntan en sentido contrario. La conclusión jurídica de la sentencia recurrida atribuye valor a la declaración del comprador en el acto del juicio, pese a que ninguna prueba aportó sobre el destino residencial de la vivienda, reputa al comprador como consumidor pese a lo dicho sobre los cargos que ostentaba que le otorgaban el carácter de profesional de la intermediación financiera, y en fin, obvia que la vivienda podía escriturarse a nombre de otro.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre, 644/2019, de 27 de noviembre, y 411/2019, de 9 de julio, sobre la responsabilidad legal de la entidad de crédito receptora de los anticipos por no cumplir su deber de control.

En el desarrollo del motivo el banco alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que el banco pudo controlar el ingreso de la cantidad reclamada, vinculándolo con un pago a cuenta del precio de una vivienda en construcción, pese a que el pago se hizo mediante transferencia ordenada, no por el comprador, sino por su abogado, un día antes de la firma del contrato y en una cuenta ordinaria abierta por la promotora en el banco demandado, el cual, además, fue ajeno a la promoción y al contrato, del que no tuvo conocimiento; y (ii) que la inferencia de la sentencia recurrida sobre la capacidad de control del banco demandado ignora que la responsabilidad del art. 1-2.ª no es «a todo trance», y se opone, en particular, a la jurisprudencia que excluye la responsabilidad del banco receptor en casos en que los pagos se hacen, no por el comprador o la promotora, sino por un tercero, como un despacho de abogados (cita y extracta la sentencia 1/2020, de 8 de enero), y a la jurisprudencia que considera que para inferir que el banco conoció o pudo conocer el concepto del pago no basta atender únicamente al dato de que la titular de la cuenta fuera una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria.

El comprador recurrido alega que ambos motivos incurren en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional, toda vez que su planteamiento no respeta la base fáctica y margina también la razón decisoria de la sentencia recurrida. En concreto, aduce que la jurisprudencia que se invoca en el motivo primero se refiere a circunstancias fácticas distintas de las que singularizan el presente caso, y que tampoco es aplicable la que se aduce en el motivo segundo, porque se ha probado que en este caso el pago tuvo por objeto una cantidad prevista en el contrato, así como que en la transferencia se detalló el concepto al que respondía.

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad invocados por el recurrido.

Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de los dos motivos del recurso de casación por las siguientes razones:

1.ª) En su encabezamiento se citan las normas pertinentes de la Ley 57/1968 (el art. 1, sin mayor precisión en el caso del motivo primero, y el mismo artículo, pero en su apdo. 2, que se refiere a la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras de anticipos, en el caso de motivo segundo) y se invoca jurisprudencia de esta sala así mismo pertinente para resolver en casación las dos cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, de si la compraventa objeto de litigio está amparada por la Ley 57/1968, y de estarlo, de si procede responsabilizar al banco receptor del anticipo en las circunstancias concurrentes teniendo en cuenta que su responsabilidad no es «a todo trance».

2.ª) Estas infracciones normativas y jurisprudenciales se plantean desde el sustancial respeto a los hechos probados, en concreto, que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que nada dijo el comprador sobre la finalidad de la adquisición en su demanda pero sí durante su interrogatorio en el acto del juicio, que en el contrato se pactó la posibilidad de cederla a un tercero, que la construcción no llegó a buen fin, que a cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a la promotora la cantidad que reclama, y que dicha cantidad se ingresó en el banco demandado mediante transferencia ordenada por el abogado del comprador a una cuenta ordinaria de la promotora, con las indicaciones a las que hemos hecho referencia en los antecedentes. Por tanto, en contra de lo que argumenta el comprador, el debate en casación es jurídico, no fáctico, ya que la discrepancia del banco recurrente tiene que ver con las consecuencias jurídicas que la sentencia recurrida extrae de los hechos probados, al entender que no se han valorado debidamente los indicios de una finalidad no residencial, y que tampoco se ajusta a la jurisprudencia de sala la inferencia de la Audiencia Provincial sobre la capacidad de control del banco (aspecto este último respecto del que basta recordar que es jurisprudencia reiterada, a la que aluden las recientes sentencias 1766/2025 y 1767/2025, las dos de 2 de diciembre, que «la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación».

3.ª) Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

Recurso extraordinario por infracción procesal

CUARTO.-El único motivo del recurso se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 477.2 LEC y se funda en «infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, al invertir las reglas de la carga de la prueba y atribuir a la entidad demandada la falta de prueba de la finalidad residencial de la compra de una vivienda».

En su desarrollo argumental se cita como infringido el art. 217.2 LEC, en relación con el apdo. 7 del mismo precepto, y se argumenta, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que incumbía al banco probar que el comprador adquirió la vivienda con una finalidad no residencial, obviando que lo relevante es que, conforme al citado art. 217.2 LEC, incumbía al comprador probar la finalidad residencial de la adquisición por ser un hecho constitutivo de su pretensión del que dependía el éxito de la misma; y (ii) que la sentencia recurrida vulnera las reglas sobre el onus probandi,pues, a pesar de que la Ley 57/1968 no contiene una presunción legal sobre el destino residencial de las compraventas, «ni puede entenderse que exista una presunción judicial» a favor de la finalidad residencial por el mero hecho de que el comprador fuera una persona física y la compraventa tuviera por objeto una sola vivienda, dado que ostentaba cargos en entidades dedicadas a la intermediación financiera, la sentencia recurrida, en lugar de atribuir al comprador las consecuencias de no probar que la compra tenía una finalidad residencial, atribuye al banco las consecuencias de no haber probado que su finalidad fuera la inversión o la especulación.

El comprador se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis: (i) que debió inadmitirse, por ser inadmisible el de casación (cuestión ya desestimada); y (ii) que en todo caso el motivo debe desestimarse por razones de fondo, porque mientras el demandante sí ha probado los hechos constitutivos de su pretensión, dado que adujo en la demanda que el destino de la vivienda era residencial (servir de residencia vacacional al demandante y a su familia), asimismo aclaró que su profesión era ajena al mundo inmobiliario y que no desarrollaba actividad inversora de esta naturaleza, y no se discute que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que no era una suite ni un apartamento turístico, por el contrario, el banco no ha probado la concurrencia de indicio alguno que permita inferir la finalidad especulativa que sostiene (el doc. 1 de la contestación es una mera consulta a través de Internet, no prueba que el Sr. Roberto fuera profesional inmobiliario o se dedicara habitual u ocasionalmente a actividades de inversión, y además es un documento redactado en inglés, cuya traducción no se acompaña, lo que determinó que su valor probatorio fuera impugnado en el acto de la audiencia previa).

QUINTO.-Es jurisprudencia constante (p.ej. sentencias 1558/2025, de 4 de noviembre, y 746/2025, de 13 de mayo, esta última con cita de la 1521/2023, de 6 de noviembre, todas ellas dictadas además en casos de la Ley 57/1968) que el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba, vulnerándose únicamente el art. 217 LEC «si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración», y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada.

La referida sentencia 746/2025, con cita de las sentencias 1521/2023, 582/2022, de 26 de julio, y 460/2020, de 3 de septiembre, también sobre la Ley 57/1968, recuerda que la finalidad de las reglas sobre carga de la prueba es determinar contra cuál de los litigantes deben operar las consecuencias desfavorables de la falta de demostración de los hechos controvertidos relevantes para la decisión del litigio, por lo que no entran en juego más que en casos de falta de prueba de esos hechos, y que por esta razón, según la sentencia 274/2019, de 21 de mayo (que cita con valor de síntesis jurisprudencial las sentencias 533/2018, de 28 de septiembre, y 160/2018, de 21 de marzo), «metodológicamente, antes de examinar si se ha infringido o no la regla sobre la carga de la prueba que recoge el art. 217 LEC, se habrá de indagar sobre si existe o no prueba de los hechos constitutivos de la pretensión».

Además, la sentencia 746/2025, con cita de las sentencias 520/2021, de 12 de julio, y 36/2023, de 17 de enero, también recuerda que no cabe plantear mediante el recurso extraordinario por infracción procesal cuestiones procesales carentes de autonomía o sustantividad propia respecto de las sustantivas que sean objeto del recurso de casación, en particular, referidas no a la valoración fáctica sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la apreciación de estas consecuencias entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación.

SEXTO.-La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta determina que el motivo deba ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) En su formulación se atisban graves defectos susceptibles de integrar las causas de inadmisión de incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos ( art. 473.2 en relación con el art. 471 LEC) , ahora en sentencia apreciables como razones para su desestimación (p.ej. sentencias 400/2024, de 19 de marzo, y 232/2017, de 6 de abril, esta última de pleno), por no citar de forma precisa en su encabezamiento la norma procesal infringida ( art. 471 LEC) , que solo es posible identificar tras la lectura del desarrollo argumental del motivo (en este sentido p.ej. sentencias 487/2018, de 12 de septiembre, y 518/2018, de 20 de septiembre, ambas citadas por la más reciente 1296/2024, de 11 de octubre), y por mezclar de forma improcedente cuestiones procesales heterogéneas, atinentes a la carga de la prueba y a su valoración, cada una de las cuales ha de plantearse separadamente, en motivos distintos y por el cauce correspondiente, que no es ordinal 2.º sino el 4.º del art. 469.1 LEC cuando se pretenda revisar la valoración de la prueba (en este sentido la citada sentencia 582/2022), cuestiones que además no cabe en este caso deslindar de la cuestión de fondo a la que se refiere el primer motivo de casación.

2.ª) En este sentido, basta la lectura del desarrollo argumental del motivo para colegir que la discrepancia del banco no solo no tiene que ver con la carga probatoria, sino que ni tan siquiera es puramente fáctica, pues de lo que verdaderamente discrepa es de la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica, sobre la existencia de una finalidad residencial, por entender el banco que dicha inferencia no se compadece con los indicios contrarios a dicha finalidad residencial que, según la parte recurrente, se desprenden de los hechos probados, en concreto, según dice, que el comprador ostentara cargos en varias sociedades, algunas relacionadas con la intermediación financiera.

3.ª) En suma, ni el planteamiento del motivo es el formalmente el adecuado, ni existen razones de fondo para reprochar a la sentencia recurrida haber incurrido en la infracción que se denuncia, pues su conclusión jurídica sobre la existencia de finalidad residencial no descansa en atribuir al banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de los indicios que el banco considera contrarios a dicha finalidad, sino que, en tanto que no desvirtúa el juicio fáctico de la sentencia apelada, también descansa en las conclusiones que alcanzó el órgano a quosobre la suficiencia de prueba de los hechos constitutivos de la pretensión del demandante, en particular, que la compra tuviera por objeto una sola vivienda y que el demandante corroborase en el acto del juicio durante su interrogatorio la finalidad residencial vacacional a la que se refirió en la demanda. Veáse que la propia fundamentación jurídica de la sentencia recurrida declara probado el hecho, no desvirtuado de contrario, de que la vivienda se adquirió para servir de «vivienda habitual o residencia de verano del actor y su familia». Por lo tanto, como en el caso de la sentencia 746/2025, existe prueba de los hechos constitutivos de la pretensión de la parte demandante, lo que excluye la infracción de las reglas que rigen la carga de la prueba; su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado por el cauce adecuado y en los estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala; y dado el planteamiento del primer motivo de casación, es en este recurso donde procede examinar si dicho juicio de valoración jurídica favorable a la existencia de una finalidad residencial es o no conforme con la doctrina jurisprudencial al respecto, partiendo del obligado respeto a los hechos probados.

Recurso de casación

SÉPTIMO.-Como se ha dicho, el motivo primero se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que excluye su aplicación cuando la compraventa no tiene una finalidad residencial, lo que, según el banco recurrente, acontece en este caso, dada la concurrencia de dos indicios que la jurisprudencia valora como contrarios a dicha finalidad residencial, como que el comprador se dedicara a una actividad de intermediación financiera y que el contrato contuviera una cláusula que permitiera ceder al vivienda a terceros.

El comprador se ha opuesto al motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida.

OCTAVO.-Como recuerdan, p.ej. y entre las más recientes, las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 531/2025, de 1 de abril, así como la varias veces mencionada 746/2025 ( que cita las sentencias 205/2024 y 203/2024, las dos de 19 de febrero), las tres primeras referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, según jurisprudencia constante de esta sala:

1. La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador».

2. A estos efectos son factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora (por lo que ahora interesa) el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022, 573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco ( sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros ( sentencia 587/2023, con cita de las sentencias 623/2020, 385/2021, 573/2021 y 27/2022, de 31 de enero).

NOVENO.-La aplicación de esta doctrina jurisprudencial determina que el primer motivo deba ser desestimado porque, como en el casos de las citadas sentencias 746/2025 y 205/2024, aunque algunos de los razonamientos del tribunal sentenciador sobre la cuestión controvertida no se ajusten a la jurisprudencia (cual sucede con los relativos a que la falta de terminación de la vivienda impedía saber qué destino se la iba a dar), lo determinante es que tampoco en este caso «los indicios en contra de la finalidad residencial son suficientes, valorados junto con los favorables a tal finalidad, para desvirtuar el juicio de dicho tribunal al respecto ni, por tanto, para casar su sentencia».

Es cierto que concurren algunos indicios contrarios a una finalidad residencial, como que las alegaciones del demandante sobre la finalidad residencial de la compraventa, tanto en su demanda como posteriores, fueran poco concluyentes, por limitarse a afirmar sin más que su intención era destinarla a residencia vacacional para su disfrute y el de su familia, o como que en el contrato se le facultara para ceder la vivienda a terceros. Pero son más determinantes en este caso los indicios favorables a dicha finalidad residencial, toda vez que: (i) la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda y no dos o más de la misma promoción (circunstancia que, de haber acontecido, constituiría un «muy cualificado indicio» de una finalidad no residencial según declaró la sentencia 858/2024, de 17 de junio); (ii) no consta probado que el comprador fuera propietario de otras viviendas cuando adquirió la del presente litigio; (iii) el hecho de que confiara toda la gestión de compra a un abogado que hizo de representante solo abunda en el dato, no discutido, de que el comprador tenía su residencia habitual en Reino Unido, lo que no excluye la posibilidad de adquirir una vivienda en España para residir en ella durante periodos vacacionales; y (iv) el banco se aparta de los hechos probados, cuya revisión no ha propugnado en debida forma, al vincular indiscutiblemente al comprador con el sector inmobiliario y con la actividad especulativa propia de este sector en virtud de una documentación basada en datos obtenidos a través de Internet, poco o nada concluyente al respecto (pues incluso dando por cierto que en la fecha del contrato ocupara cargos en alguna sociedad radicada en el extranjero dedicada a la intermediación financiera, tal circunstancia no basta para tener por acreditado que fuera promotor o que desempeñara profesionalmente actividad alguna en el sector inmobiliario, para colegir de ello que la compra de este litigio tuviera por finalidad la especulación).

DÉCIMO.-El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que se cita para justificar la existencia de interés casacional, toda ella referida a la improcedencia de responsabilizar a las entidades receptoras de los anticipos cuando no pueden controlar los ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción.

El comprador ha pedido la desestimación del motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida. En particular, insiste en que el planteamiento del banco obvia que ha quedado probado el ingreso de la cantidad reclamada en dicha entidad, en la cuenta indicada en el contrato; que se trató de una cantidad prevista en el contrato; que al hacerse el ingreso se indicó claramente el concepto a qué respondía el pago, y que, por el contrario, el banco ni aportó el extracto de cuenta ni contestó al interrogatorio.

UNDÉCIMO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes, p.ej. las sentencias 1767/2025 y 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, 1643/2025 y 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, 1555/2025 y 1549/2025, las dos de 4 de noviembre, y 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Las sentencias 3/2024, de 8 de enero, 306/2024, de 4 de marzo, y 344/2024, de 11 de marzo, citadas por la 1315/2024, de 14 de octubre, y otras muchas, entre las más recientes, p.ej. las citadas sentencias 1767/2025, 1643/2025, 1322/2025, y 1320/2025, hacen hincapié en que para la jurisprudencia no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

DUODÉCIMO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que este segundo motivo deba ser también desestimado porque, a tenor de los concretos hechos probados que singularizan este caso, la conclusión de la sentencia recurrida, como juicio de valoración jurídica, de que BP (BS) pudo conocer y por lo tanto controlar el ingreso de la cantidad reclamada, es una conclusión razonable que no contradice la jurisprudencia expuesta.

En este sentido procede destacar que la inferencia del tribunal sentenciador no se sustenta únicamente en la idea de que el banco sabía que la cuenta era de una promotora, sino que, al no desvirtuar los razonamientos al respecto de la sentencia apelada, también toma en consideración hechos probados relevantes, incólumes en casación, como que se trató de un solo ingreso, de un importe (160.385 euros) muy elevado, notoriamente superior al importe habitual de los pagos parciales a cuenta del precio de viviendas en construcción, y que, al hacerse el ingreso, se indicaron datos suficientes para que el banco pudiera conocer, de haber desplegado la diligencia que le era exigible y sin mayor esfuerzo, cuál era el concepto de ese pago, a fin de poder vincularlo con una entrega a cuenta del precio de la vivienda del demandante. En este sentido, visto el contenido del doc. 3 de la demanda, la labor de control de ese pago no exigía al banco un escrutinio sobre cada ingreso de dinero en dicha cuenta, pues en el justificante de la transferencia no solo se indicaron el apellido del comprador y el nombre promoción (datos ambos, que se vienen considerando insuficientes a estos efectos), sino que se especificó además la vivienda (apartamento 206) por cuya cuenta se hacía el pago. Todo eso unido a la pasividad del banco, que más allá de no comparecer a través de su representante legal, consta que no atendió los requerimientos que se le hicieron para que aportara el extracto de movimientos de dicha cuenta, teniendo en cuenta, conforme al principio de facilidad y disponibilidad probatoria, que el banco era el único que podía acreditar con esa documental que la cuenta de destino estaba destinada a múltiples finalidades y, por tanto, que la labor de control sobre un ingreso aislado, como el que es objeto de litigio, constituía para el banco un esfuerzo exorbitante, legalmente no exigible.

DECIMOTERCERO.-Desestimados los recursos de casación y por infracción procesal, procede imponer las costas de dichos recursos a la parte recurrente ( arts. 398.1 y 394.1 LEC) , que además perderá los depósitos constituidos ( d. adicional 15.ª 9 LOPJ).