Sentencia Civil 444/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8525/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.-Condenada la entidad bancaria recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no se discute), a devolver al comprador hoy recurrido la totalidad de lo pagado por él a cuenta del precio de su vivienda (del residencial «Trampolin Hills Golf Resort») ingresado en dicha entidad, más intereses de los anticipos desde cada pago, la controversia en casación se reduce a determinar si el banco pudo controlar dichos pagos. Subsidiariamente, solo para el caso de que se confirmara la condena del banco como receptor, procedería examinar la cuestión de si cabe fijar el dies ad quemo final del devengo de dichos intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora.

Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 20 de octubre de 2005 D. Claudio, de nacionalidad británica y residente en el Reino Unido, suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort, S.L., (en adelante Trampolin o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda, dentro del acontecimiento 86 del expediente digital de las instancias) sobre una vivienda (identificada como DIRECCION000, Modelo: Zahara) perteneciente al referido residencial, que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en la localidad murciana de Campos del Río.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda (130.000 euros más IVA) el comprador anticipó a la promotora un total de 53.000 euros; 3.000 euros en concepto de arras, entregados en efectivo en septiembre de 2005 (es decir, un mes antes de que se firmara el contrato) y 50.000 euros mediante dos pagos de 25.000 euros cada uno (en correspondencia con las cantidades que debían entregarse a la firma del contrato), efectuados ambos pagos mediante sendas transferencias bancarias en libras esterlinas desde una cuenta del banco NatWest, a nombre de la entidad «Mirehouse Shop», a una cuenta de la promotora en Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (en adelante Cajamar o el banco) terminada en NUM000 (doc. 3 de la demanda, también acontecimiento 86 del expediente digital). En la orden de las transferencias emitidas por el banco pagador se hizo constar como concepto («Description») «TRAMPOLIN HILLS, STANDARD TFR».

1.3. La promotora no entregó al citado comprador avales individuales en garantía de devolución de dichos anticipos. No obstante, según un incontable número de sentencias de esta sala sobre viviendas de esta misma promoción (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1145/2025, de 15 de julio, y 526/2025, de 1 de abril, ambas citadas por la 1643/2025, de 17 de noviembre), la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de la promoción estaba garantizada mediante «Póliza de contragarantía de línea de avales» suscrita por la promotora con «La Caixa» (hoy Caixabank, S.A., en adelante Caixabank) con fecha 17 de mayo de 2005 cuyo límite máximo fue ampliado en dos ocasiones y al amparo de la cual consta que Caixabank expidió certificados individuales en favor de aquellos compradores de viviendas de esta promoción que ingresaron sus anticipos en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad avalista (terminada en NUM001).

1.4. La construcción ni siquiera llegó a iniciarse y la promotora fue declarada en concurso, procedimiento en el que se acordó la apertura de la fase de liquidación y se reconoció al comprador un crédito por importe del total anticipado (doc. 4 de la demanda, acontecimiento 86 del expediente digital).

2.A comienzos de abril de 2018 el referido comprador presentó la demanda del presente litigio contra Cajamar interesando, con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, se declarase su responsabilidad como receptora y se la condenara a pagarle las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio (los referidos 53.000 euros), más los intereses legales de los anticipos, computados desde las fechas de las respectivas entregas y hasta su completo pago, y las costas. Todo ello, por no haber llegado la construcción a buen fin y haber aceptado el banco demandado los ingresos en una cuenta de la promotora (que el demandante decía que era la especial de la Ley 57/1968, si bien admitía que la responsabilidad del banco receptor no dependía del carácter de la cuenta) sin exigir a la promotora la suscripción de las pertinentes garantías, pudiendo saber el banco que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que financiaba la promoción, sabía que Trampolin era una promotora inmobiliaria y conocía que en esa cuenta se venían haciendo múltiples ingresos por personas físicas, normalmente desde el extranjero.

3.El banco, además de negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso, por falta de finalidad residencial, se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa, falta de constancia de que los ingresos realizados fueran en concepto de cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción, y por ende, imposibilidad de controlar dichos pagos. En este sentido adujo, resumidamente, que no debía responder de los 3.000 euros entregados en efectivo a la promotora, no ingresados en dicha entidad bancaria, y que tampoco podía exigírsele responsabilidad por los 50.000 euros abonados mediante las dos transferencias, ya que Cajamar no financió la promoción, fue ajena al contrato y, por la mecánica de los pagos, no pudo saber a qué respondían, toda vez que se hicieron en libras esterlinas y que en ninguna de las transferencias se indicó el concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincularlas con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante.

4.La sentencia de primera instancia dijo estimar sustancialmente la demanda y condenó a Cajamar a pagar al demandante la cantidad de 50.000 euros, más intereses desde que se efectuó cada ingreso, y las costas. Sus razones fueron, en síntesis y por lo que ahora interesa, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable a la compraventa porque su objeto era una vivienda integrada en una promoción residencial, destinada en consecuencia a un uso residencial propio del comprador y no a una «finalidad inversora o especulativa»; (ii) constaba probado que el comprador demandante anticipó a cuenta del precio de su vivienda el total de las cantidades reclamadas en la demanda (53.000 euros), así como que 50.000 euros se ingresaron en una cuenta ordinaria de la promotora en Cajamar; y (iii) en estas circunstancias, ante el fracaso de la promoción y la ausencia de garantías, Cajamar debía responder de la obligación incumplida por el promotor de devolver los anticipos y sus intereses, computados estos desde la fecha de cada ingreso por ser remuneratorios, al ser lo relevante, no que no financiara la promoción o que la cuenta no fuera especial y estuviera destinada a múltiples finalidades, sino que el banco receptor pudo controlar dichos ingresos porque sabía que Trampolin era una promotora inmobiliaria y que en la cuenta figuraban múltiples ingresos desde el extranjero, en algunos de los cuales se hicieron constar «conceptos relacionados con la compra de tales modelos de vivienda».

5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la entidad demandada reiterando que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso y que no pudo controlar los ingresos, por no indicarse en las transferencias concepto ni dato alguno que permitiera vincularlas con pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción («en ninguna de las dos transferencias se indicaba el nombre del comprador, ni los apellidos, ni número de vivienda, ni ningún otro dato que pudiese permitir a Cajamar adivinar que dicho ingreso podría corresponder al pago efectuado por un comprador»), sin que pudiera exigirse al banco un deber de fiscalización exorbitante sobre cada ingreso, al no ser legal ni jurisprudencialmente exigible. Además, como pretensión subsidiaria, alegó que, en caso de condena, no procedía la imposición de los intereses desde la fecha de cada ingreso, por la existencia de retraso desleal, y en cuanto al dies ad quem,que procedía fijar el día final del cómputo de los intereses en la fecha en que la promotora fue declarada en concurso.

El demandante se opuso al recurso alegando que la Ley 57/1968 era aplicable al caso, que el banco pudo controlar los ingresos, ya que sabía que la cuenta era de una promotora, a la que financió, y que en dicha cuenta se ingresaban cantidades por compradores de viviendas en construcción, además de que por la normativa de prevención del blanqueo el banco estaba obligado a supervisar especialmente las operaciones desde el extranjero, y en cuanto los intereses, inexistencia de retraso desleal e improcedencia de fijar el final del devengo en la fecha del concurso.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia apelada, con expresa imposición de las costas de dicha instancia al banco apelante. Razona, en síntesis, lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 es aplicable porque el contrato tuvo por objeto una vivienda integrada en un residencial, destinada a un uso personal o familiar, «bien como residencia permanente o bien como de temporada»; (ii) Cajamar debe responder conforme al art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia al concurrir los presupuestos de tal responsabilidad legal, dado que la construcción no llegó a buen fin y que el banco aceptó ingresos del demandante en una cuenta de la promotora sin exigir de esta la apertura de cuenta especial debidamente garantizada, pese a que el banco «conoció o se encontraba en disposición de conocer que los ingresos correspondían a anticipos a cuenta del precio de la compraventa», pues sabía que Trampolin era una promotora, concedió préstamos a la mercantil «Solera El Trampolin», perteneciente al mismo grupo (la cual, según el contrato, se había obligado a garantizar la devolución de los anticipos), y sabía también que en dicha cuenta ordinaria se venían haciendo múltiples ingresos por personas distintas, lo que «debió alertar a la entidad bancaria»; y (iii) procede imponer los intereses desde cada ingreso hasta el completo pago de los anticipos, por no existir retraso desleal y porque se trata de intereses remuneratorios y no moratorios, cuya finalidad es la indemnidad del comprador ante el incumplimiento («culpa in vigilando»)de la entidad receptora.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso de casación por interés casacional articulado en tres motivos. Los dos primeros, de idéntico tenor a los del recurso interpuesto por el mismo banco resuelto en sentido estimatorio por la citada sentencia 1643/2025, de 17 de noviembre (respecto de otras viviendas de esta misma promotora y promoción) plantean, desde distintas perspectivas (en el motivo primero, se alega interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, y en el motivo segundo, se alega interés casacional en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales) la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor cuando no pudo controlar los ingresos. El motivo tercero, necesariamente de carácter subsidiario, plantea que, como se adujo en apelación, de mantenerse la condena del banco, los intereses legales de la Ley 57/1968 solo deben devengarse hasta el momento en que la promotora fue declarada en concurso.

8.El comprador recurrido ha pedido la desestimación del recurso.

SEGUNDO.-El motivo primero del recurso (como se ha dicho, con un enunciado idéntico al del motivo primero del recurso resuelto por la sentencia 1643/2025) se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala que lo interpreta, y en su desarrollo se alega, en síntesis, que según dicha jurisprudencia (con cita de las sentencias 127/2021, de 8 de marzo, 107/2021, de 1 de marzo, 503/2018, de 19 de septiembre, 636/2017, de 23 de noviembre, 459/2017, de 18 de julio, 226/2016, de 8 de abril, y 733/2015, de 21 de diciembre), puesto que la responsabilidad legal de la entidad de crédito receptora no es «a todo trance», no cabe responsabilizar al banco por el mero hecho de admitir los ingresos si, como afirma Cajamar ha ocurrido en el presente caso, no tenía posibilidad de saber que eran pagos a cuenta del precio, y por tanto, posibilidad alguna de controlar o fiscalizar tales ingresos. Al respecto alega la recurrente que no pudo controlar los ingresos porque no financiaba la promoción ni la avalaba, solo tenía abierta una cuenta ordinaria y al hacerse las transferencias, además de que estas se hicieron por un tercero, no se hizo indicación del concepto ni la menor indicación sobre que fueran pagos a cuenta del precio de una vivienda, pues no se mencionó vivienda, promoción, compra, ni el nombre y los apellidos del comprador.

El comprador se ha opuesto al motivo alegando que la recurrente solo discrepa de la valoración probatoria del tribunal de apelación sobre la capacidad de control del banco y que, contrariamente a lo que alega Cajamar, la sentencia recurrida no se opone a la jurisprudencia que se dice vulnerada, sino que la aplica correctamente en función de los hechos probados, los cuales, según el recurrido, demuestran que Cajamar sí estuvo en disposición de vincular los ingresos con pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, porque sabía que la cuenta era de una promotora y que en ella se venían ingresando cantidades por distintos compradores, además de que la normativa de prevención del blanqueo la obligaba a fiscalizar los pagos desde el extranjero.

TERCERO.-Como declaró la referida sentencia 1643/2025 en un caso sustancialmente semejante, en el que también se había pedido la condena de Cajamar como receptora de cantidades entregadas a cuenta de viviendas de esta misma promoción:

«[e]sta sala no puede obviar que son innumerables las sentencias que, partiendo de la suficiencia de las pólizas colectivas en ausencia de avales individuales, declaran que Caixabank S.A., como avalista colectiva de la promotora del residencial "Trampolin Hills Golf Resort", dada la suficiencia y efectividad de la línea de avales suscrita el 17 de mayo de 2005, debe responder frente a los compradores de viviendas de dicha promoción de todas las cantidades previstas en el contrato y anticipadas por ellos aunque no se ingresaran en una cuenta bancaria de la promotora, y que también es reiterada la jurisprudencia que afirma que, puesto que el incumplimiento de los deberes de control que son fundamento de la responsabilidad legal del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 "debe apreciarse en el momento y circunstancias en que se reciben los ingresos" ( sentencia 732/2024, de 27 de mayo), cuando consta la existencia de garantías en el momento de efectuarse los ingresos, no cabe responsabilizar a la entidad de crédito receptora porque "nada más podía exigírsele" (en este sentido, p.ej. la referida sentencia 732/2024, y la sentencia 883/2021, de 20 de diciembre, con cita de la de pleno 502/2017, de 14 de septiembre). La aplicación de esta jurisprudencia al caso sería razón suficiente para estimar el motivo, pues es notorio a la luz del ingente número de sentencias sobre esta misma promoción que cuando se hicieron todos los ingresos a los que se refiere el presente litigio en la cuenta de Cajamar ya existía la referida póliza colectiva de Caixabank».

En todo caso, como también declaró la citada sentencia 1643/2025:

«[d]ados los concretos términos del recurso de casación, centrado exclusivamente en negar que el banco pudiera controlar los pagos, y que esta ha sido la única objeción del banco en las dos instancias, donde no consta que para excusar su responsabilidad como receptor apelara a la efectividad de la referida póliza de Caixabank, la jurisprudencia aplicable al motivo es la que desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, viene reiterando que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma, y que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento por el banco de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes p.ej. sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1130/2025, de 15 de julio, 916/2025, 911/2025 y 907/2025, las tres de 9 de junio, y 327/2025, de 4 de marzo).

»Sobre el alcance del deber de control del banco en función, por ejemplo, de quien hace el pago y de la mecánica de pagos utilizada, esta sala ha matizado:

»a) que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1332/2025, 1322/2025, y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre, 746/2025 y 745/2025, las dos de 13 de mayo, y 672/2025, de 5 de mayo);

»b) que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora» (en este sentido y entre las más recientes, las referidas sentencias 1322/2025 y 1320/2025, de 29 de septiembre, y las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 591/2025, de 21 de abril);

»c) que, por ello, la mera circunstancia de que solo se indique, al hacer el ingreso, el nombre y los apellidos de una persona, a la que no se identifica como comprador, no es considerado, en función de las circunstancias, un dato determinante para poder inferir que el banco pudo asociar dicho pago con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción (p.ej. las sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1130/2025, de 15 de julio, y 1402/2024, de 28 de octubre, con cita de las sentencias 735/2024, de 27 de mayo, 584/2022, de 26 de julio, y 107/2021, de 1 de marzo).

»En suma, cuando los hechos probados constatan esta mecánica de pago (falta de indicación al hacer los ingresos de concepto o dato alguno que permitiera al banco identificar el pago con un anticipo por la compra de viviendas en construcción; cuenta estaba dedicada a diversos fines, con gran cantidad de movimientos, tanto de ingresos como de gastos, "siempre sin indicaciones ni datos relativos a viviendas o promociones inmobiliarias"), procede eximir de responsabilidad al banco receptor ya que, como reitera la jurisprudencia, la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no puede traducirse en exigir al banco receptor "un escrutinio inquisitivo"» sobre cualquier ingreso (por todas, las sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1189/2025, de 21 de julio, y 1130/2025, de 15 de julio)».

Esta jurisprudencia sobre cómo ha de entenderse la capacidad de control del banco receptor es reiterada por la reciente sentencia 1869/2025, de 16 de diciembre.

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo deba ser estimado porque, más allá de que existiera ya una garantía colectiva válida y eficaz cuando se hicieron los ingresos, es evidente que la sentencia recurrida fundamenta la responsabilidad de Cajamar como receptora en el mero hecho de haber aceptado los ingresos en una cuenta de Trampolin sin exigir de esta promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada, lo que implica que el tribunal sentenciador no ponderó lo verdaderamente determinante: si Cajamar pudo controlar esos pagos en función de cómo se hicieron estos.

A este respecto, los hechos probados, sobre los que debe asentarse el juicio (que contrariamente a lo que alega el recurrido, no es meramente fáctico, sino de valoración jurídica) sobre la capacidad de control de Cajamar en la fecha de los ingresos, demuestran, por una parte, que todas las transferencias se hicieron a una cuenta corriente ordinaria de Trampolin dedicada a múltiples finalidades (así la calificó la sentencia 1643/2025, con base en el extracto bancario aportado en aquel procedimiento, y esta misma conclusión se llega examinando el extracto que en el presente litigio consta aportado como acontecimiento 159 del expediente digital de las instancias, pues en él aparecen operaciones por conceptos tan diversos como pagos a proveedores, a la TGSS y al Ayuntamiento de Campos del Rio, amortizaciones de leasing o venta de divisas), y por otra parte, que al hacerse las transferencias no se indicó el concepto de pago, en particular, no se indicó que fueran anticipos a cuenta del precio de la vivienda del comprador, ni se mencionaron datos que permitieran al banco vincular esos pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, pues las transferencias se hicieron en divisas (libras esterlinas) desde un banco extranjero, por orden, no del comprador (al que no llegó a identificarse), sino de una mercantil («Mirehouse Shop»), que es la única que aparece mencionada en las órdenes de pago, y en los justificantes de las transferencias no se llegó tampoco a identificar la vivienda ni la promoción (solo el nombre de la promotora), todo lo cual, supuso que ninguna de las dos operaciones fuera anotada por Cajamar en la cuenta de Trampolin como vinculada al pago del precio de compra de una vivienda en construcción de esta promotora.

En estas circunstancias, como se ha dicho, muy similares a las que tuvo en cuenta la citada sentencia 1643/2025, Cajamar solo podría haber conocido la procedencia de tales cantidades realizando una verdadera labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora por el mero hecho de serlo, que es lo que parece exigir la sentencia recurrida, obviando que ello supondría imponer a la entidad de crédito receptora un deber fiscalizador exorbitante, no legalmente exigible, y extender la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 más allá de lo que resulta de la doctrina jurisprudencial de esta sala.

A esta conclusión tampoco obstan las alegaciones de la parte recurrida, que pretenden fundar la capacidad de control del banco sobre los ingresos en la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales vigente cuando se hicieron los ingresos, pues esta sala ha declarado al respecto «que la finalidad de la norma, como resulta de su exposición de motivos, se circunscribía a prevenir el blanqueo de capitales provenientes del tráfico de drogas, el terrorismo y la delincuencia organizada, y su articulado imponía la identificación de las personas pero no la constancia del concepto exacto de las operaciones» ( sentencias 530/2025, de 1 de abril, y 1549/2025, de 4 de noviembre).

QUINTO.-La estimación del primer motivo determina la estimación del recurso, sin que haya lugar ya a examinar los dos motivos restantes, y que, en funciones de instancia, proceda estimar el recurso de apelación del banco y desestimar íntegramente la demanda.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

SÉPTIMO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.