Sentencia Civil 446/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8627/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone en un litigio en el que el comprador de una vivienda en construcción promovida por Promociones Eurohouse 2010, S.L., (en adelante PE), perteneciente a la promoción «Residencial Fortuna Hills Golf Resort», reclamó todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio y sus intereses frente a Banco Santander, S.A., (en adelante BS, sucesor de Banco Popular Español, S.A.), como receptor y, por lo que ahora interesa (al centrarse la controversia en esta cuestión desde la segunda instancia), principalmente como entidad avalista colectiva, en virtud de las líneas de avales que BP concertó con la promotora con fechas 15 de diciembre de 2006 (sobre la que ya existe una consolidada jurisprudencia) y 21 de abril de 2008.

La demanda, desestimada en primera instancia, en lo que ahora interesa, por considerarse aplicable la jurisprudencia -a la que seguidamente nos referiremos- sobre la ineficacia de las garantías genéricas, fue estimada íntegramente en segunda instancia, al considerarse por el tribunal de apelación aplicable la Ley 57/1968, efectivas y suficientes las referidas garantías colectivas y probado que todas las cantidades reclamadas (3.000 + 47.878,50 = 50.878,50 euros en total) se habían anticipado por el comprador a la promotora y tenían correspondencia en el contrato, sin que la Audiencia Provincial considerase relevante para exonerar a la avalista colectiva datos como que en las pólizas no se mencionara la citada ley ni que las garantías fueran muy posteriores al contrato (suscrito el 30 de diciembre de 2005).

Recurre en casación el banco. En el primero de los dos motivos del recurso, fundado en infracción del art. 1-1.º de la Ley 57/1968, BS (BP) niega que deba responder como avalista con base en las líneas de avales en su día suscritas, por ser aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que exime de responsabilidad a la avalista colectiva en ausencia de certificados individuales cuando, como afirma es el caso, las garantías colectivas no generan en el demandante la confianza de que sus anticipos estaban garantizados. Para justificar el interés casacional invocado cita las sentencias de esta sala 1/2020, de 8 de enero, 420/2017, de 4 de juio, 739/2016, de 21 de diciembre, 272/2016, de 22 de abril, y 322/2015, de 23 de septiembre.

El motivo segundo se funda en infracción del mismo precepto, pero lo que se alega es que la responsabilidad de la entidad avalista se limita a las cantidades sobre las que ha podido tener capacidad de control, lo que ha de llevar a eximirla de responsabilidad en un caso como este en que las cantidades anticipadas no se ingresaron en ella sino en otra entidad.

El comprador-recurrido ha pedido la desestimación del recurso.

SEGUNDO.-Como quiera que lo que plantea la demandada hoy recurrente en el primer motivo de casación es la improcedencia de su condena como avalista colectiva de la Ley 57/1968 con base en las citadas líneas de avales, por no concurrir ninguna de las circunstancias que, según la jurisprudencia, son capaces de generar en el comprador la confianza de que sus anticipos están garantizados, el motivo debe ser estimado por las siguientes razones:

1.ª) Es jurisprudencia consolidada de esta sala, fijada por la sentencia de pleno 322/2015, de 23 de septiembre, y contenida, entre las más recientes, en las sentencias 1453/2025, de 20 de octubre, y 325/2025, de 4 de marzo, que la responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y que su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso no se discute), al no depender dicha responsabilidad (en contra de lo que BS sostiene en el segundo motivo de casación) de que los anticipos se ingresaran o no en una cuenta de la promotora abierta en dicha avalista o en otra entidad ni del carácter de dicha cuenta.

2.ª) No obstante, también es doctrina consolidada que no cabe atribuir responsabilidad a la entidad avalista colectiva con base en una línea de avales «genérica, no para una promoción determinada», si no concurre ninguna de las circunstancias capaces de generar, ya por el promotor, ya por la entidad con la que concertó la línea de avales, la necesaria confianza en los compradores de que sus anticipos estaban garantizados. Así resulta de las sentencias 1/2020, de 8 de enero, 429/2022, de 30 de noviembre, 584/2022, de 26 de julio, 685/2023, de 8 de mayo, 1156/2023, de 17 de julio, 322/2025, de 4 de marzo, 1228/2025, de 15 de septiembre, y 1415/2025, de 13 de octubre (todas ellas dictadas en relación con la misma póliza de línea de avales suscrita por BP con PE con fecha 15 de diciembre de 2006), tras razonar la primera de dichas sentencias, en lo que ahora interesa, que «la responsabilidad de la entidad avalista con base en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, cuando no haya entregado certificados individuales a los compradores, se funda en haber generado en estos la confianza de que la devolución de sus anticipos estaba garantizada, confianza derivada de la mención de la propia Ley 57/1968 en los contratos de compraventa o en la póliza colectiva, de la concertación de la línea de avales expresamente para una determinada promoción o, en fin, de la entrega a los compradores de una copia de la póliza».

3.ª) En aplicación de esta doctrina, las referidas sentencias exoneraron a BP (BS) ponderando, en lo que ahora interesa, que en los contratos no se hizo referencia a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos, que dicha ley tampoco fue mencionada en la línea de avales, y que la línea de avales no se concertó para una concreta promoción de las muchas que promovía la promotora.

La misma doctrina aplican para exonerar al banco avalista colectivo:

- La sentencia 792/2022, de 18 de noviembre, respecto de una póliza suscrita el 18 de mayo de 2006 por Banco de Andalucía, S.A., luego BP, en un caso en que se ponderó que la póliza se suscribió mucho tiempo después del contrato (varios años después), que la póliza no era para una concreta promoción sino para las diferentes que promovía la misma promotora, y que dicha garantía no sirvió para que se expidieran avales individuales a favor de otros compradores de la misma promoción. Circunstancias, valoradas en su conjunto, que según la citada sentencia 792/2022 «permiten colegir que no se generó en los compradores demandantes ninguna confianza en la existencia de una garantía válida y efectiva que pudiera vincular al banco frente a ellos».

- La sentencia 131/2024, de 5 de febrero, respecto de una «Póliza de contragarantía de avales» suscrita con fecha 1 de agosto de 2007 por Banco de Valencia S.A., en un caso en que tampoco se hizo referencia a la Ley 57/1968 ni en el contrato de compraventa ni en la póliza, ni en esta se especificaba que se refería a la concreta promoción a la que pertenecía la vivienda.

- La sentencia 654/2024, de 13 de mayo, respecto de pólizas en las que tampoco se especificaba la concreta promoción a la que pertenecía la vivienda objeto de litigio y en las que se apreció un significativo desfase temporal en relación con el contrato de compraventa y los anticipos.

- La sentencia 1144/2025, de 15 de julio, respecto de la referida póliza de Banco de Andalucía, S.A., (BP) de 18 de mayo de 2006, en la que esta sala concluyó que lo determinante para exonerar a BP era el significativo desfase temporal que existía entre la firma del contrato y la suscripción de la póliza, posterior incluso a la mayoría de los anticipos, y que la póliza, no para una concreta promoción, no había servido para expedir avales individuales en favor de otros compradores de viviendas de la misma promoción.

De esta jurisprudencia no se apartan, ni la sentencia 1154/2023, de 17 de julio (sobre esta misma promoción de PE), que si la consideró no aplicable fue debido a que en el caso enjuiciado por dicha sentencia BS ya no discutió en casación su condición de avalista colectiva sobre la base de admitir la efectividad de la referida línea de avales, ni la más reciente sentencia 1330/2025, de 29 de septiembre (también sobre esta misma promoción «Residencial Fortuna Hills Golf Resort»), que si la considera no aplicable es porque en ese caso el banco recurrente (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.) no cuestionó en casación la efectividad de las garantías por su carácter genérico, sino que se limitó a negar su responsabilidad como avalista colectivo por no haber podido controlar los pagos por realizarse a través de intermediarios.

4.ª) Esta jurisprudencia sobre la falta de efectividad de las pólizas genéricas es aplicable al presente caso, en cuanto a la línea de avales de 15 de diciembre de 2006, por concurrir las mismas circunstancias apreciadas en las citadas sentencias, al resolver recursos sustancialmente semejantes sobre viviendas de la misma promotora, algunas incluso de esta misma promoción.

Y en el caso de la línea de avales suscrita con fecha 21 de abril de 2008, porque tampoco respecto de ella concurren ninguna de las circunstancias capaces de generar en el comprador la confianza de que sus anticipos estaban garantizados, toda vez que también en este caso acontece que el contrato fue firmado por un despacho de abogados con forma de sociedad limitada, que en el contrato no se hizo referencia ni mención alguna a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos; que la póliza de la línea de avales tampoco se mencionaba la Ley 57/1968 ni se especificaba que se concertaba para una determinada promoción (además de que la línea de avales aparece concedida a una entidad distinta de PE, que es mencionada como fiadora), y en fin, que existe una significativo desfase temporal (de más de dos años) entre la firma del contrato y la suscripción de la póliza, la cual es posterior también a los anticipos.

SEGUNDO.-En consecuencia, procede estimar el motivo primero y, sin que haya lugar ya a examinar el motivo segundo, estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación del banco y confirmar íntegramente la sentencia apelada, desestimatoria de la demanda.

TERCERO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Y conforme con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al demandante-apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la conformación de la sentencia de primera instancia en su totalidad incluye su pronunciamiento sobre costas, consistente en imponer las de primera instancia a la parte demandante.

CUARTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación.