Sentencia Civil 447/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8703/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.Condenada la entidad de crédito demandada, hoy recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute), a pagar a los compradores demandantes la totalidad de lo anticipado por ellos a cuenta del precio de una vivienda en construcción más sus intereses, la controversia en casación se reduce a si procedía responsabilizar al banco de lo anticipado mediante dos cheques cuyo ingreso en dicha entidad no ha sido probado. Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. En «febrero de 2003» D. Nicanor y D.ª Estanislao suscribieron con Promacresa, S.L. (en adelante Promacresa o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 1 de la demanda) sobre una vivienda (identificada como n.º 19, tipo C2, de la fase 3) perteneciente a la promoción « DIRECCION000» que la vendedora promovía en el término municipal de Los Gallardos (Almería). Las partes suscribieron el 13 de junio de 2003 un anexo (también doc. 1 de la demanda) que modificaba la forma de pago. En lo que ahora interesa, consta que las partes indicaron que con anterioridad a la firma del anexo los compradores ya habían satisfecho a Promacresa un total de 14.873 euros.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda (139.000 euros más 9.730 euros de IVA, es decir, 148.730 euros en total) la parte compradora anticipó a la promotora un total de 66.295 euros; 10.000 euros el día 19 de febrero de 2003, mediante un cheque nominativo a favor de la promotora (doc. 2 de la demanda), 4.873 euros el 8 de mayo de 2003, también mediante un cheque bancario nominativo a favor de Promacresa (sumando ambas cantidades la referida cantidad de 14.873 euros) y 51.422 euros el día 17 de junio de 2003, mediante transferencia bancaria a una cuenta de la promotora en Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (en adelante Cajamar o la promotora) terminada en NUM000 (doc. 4 de la demanda), que fue abierta el 4 de junio de 2003 (fundamento de derecho tercero, pág. 9, de la sentencia recurrida).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro.

1.4. Como la construcción no llegó a buen fin, ambas partes suscribieron con fecha 14 de octubre de 2005 un «acuerdo de rescisión» por el que la promotora entregaba a los compradores un pagaré en pago de las cantidades adeudadas y los compradores manifestaban renunciar a cuantos derechos les competieran por razón del contrato, a menos que el pagaré no fuera satisfecho a su vencimiento (doc. 6 de la demanda). Como el pagaré no fue atendido, mediante burofax de 23 de enero de 2017 los compradores comunicaron a la promotora su decisión resolutoria y la requirieron el pago de lo adeudado por principal e intereses. Este requerimiento no fue atendido.

2.Al no atender tampoco Cajamar el requerimiento extrajudicial de los compradores, hecho mediante burofax remitido con fecha 23 de febrero de 2017, a finales de febrero de 2018 los compradores presentaron la demanda del presente litigio contra dicha entidad interesando su condena a pagarles el total de lo anticipado (los referidos 66.295 euros) más los intereses legales de los anticipos desde la fecha de su respectiva entrega hasta la sentencia y a partir de entonces los procesales, y las costas del procedimiento.

La condena de Cajamar decía fundarse, principalmente, en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, por no haber llegado la construcción a buen fin y haber aceptado el banco los ingresos en una cuenta de la promotora, ya fuera la especial a que se refiere dicha ley o una cuenta ordinaria, sin exigir de esta la suscripción de las preceptivas garantías, pudiendo saber el banco que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción. Pero subsidiariamente, para el eventual caso de que no resultara probado que los cheques se ingresaron en Cajamar, pedían que se condenara al banco al pago del importe de ambos cheques (14.873 euros) más intereses, por haber infringido el banco su deber de información respecto de los demandantes, clientes de esta entidad, a los que Cajamar, según decían los demandantes, había prestado un «servicio de caja» y atendido el pago de los efectos con cargo a la cuenta de los pagadores.

3.Cajamar se opuso a la demanda alegando prescripción de la acción; falta de legitimación activa de los demandantes, por no estar la compraventa amparada por la Ley 57/1968 dada la ausencia de finalidad residencial; falta de legitimación pasiva ad causampor no ser responsable, ni como avalista, ni como receptor, al no concurrir los requisitos del art. 1-2 .ª y su jurisprudencia, dado que el banco era ajeno al contrato, no financió la promoción, no abrió cuenta especial, solo abrió una cuenta ordinaria en junio de 2003 (es decir, después de que se entregaran los cheques), y que no podía exigírsele un escrutinio exhaustivo sobre cada ingreso en la cuenta de la promotora.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

Además de declarar que la acción no estaba prescrita y que la Ley 57/1968 era aplicable al caso, razonó, en lo que ahora interesa, que el banco debía responder como receptor por constar probada la entrega a la promotora de las cantidades anticipadas reclamadas por los demandantes (incluyendo los dos cheques, respecto de los cuales, aunque existieran dudas sobre su ingreso en Cajamar, el contrato era carta de pago) y, por tanto, por haber admitido el banco el ingreso de tales anticipos de los compradores en una cuenta de la promotora sin exigir que fuera especial y que la promotora suscribiera las debidas garantías.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia apelada, con expresa imposición de las costas de dicha instancia al banco apelante.

Razona, en síntesis, que el banco había impugnado en apelación su condena en primera instancia porque la cuenta en la que se ingresó la transferencia no era especial y porque no se había podido acreditar que los cheques se hubieran ingresado en Cajamar; y que el banco debía responder de todas las cantidades reclamadas, tanto del importe de la transferencia, por ser irrelevante que la cuenta fuera ordinaria, como de los pagos mediante los dos cheques, aunque fueran anteriores a la apertura de la cuenta, ya que eran parte del precio (a estos efectos la sentencia recurrida extracta jurisprudencia de esta sala sobre que la responsabilidad de las entidades avalistas, aunque sean colectivas, se extiende, sin límites cuantitativos, a todas las cantidades anticipadas con correspondencia en el contrato).

6.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso de casación, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, compuesto de un solo motivo en el que se alega la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor por no haberse probado que el importe de los cheques se ingresara en dicha entidad.

7.La parte compradora recurrida ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala que lo interpreta (con cita de las sentencias 408/2019, de 9 de julio, 42/2021, de 25 de enero, y 574/2021, de 26 de julio), y lo que se alega, resumidamente, es que la sentencia recurrida yerra al fundar la condena de Cajamar en la jurisprudencia sobre la responsabilidad que incumbe a la entidad avalista y por tanto obviar la jurisprudencia verdaderamente aplicable al caso, que declara que la responsabilidad del banco receptor se extiende únicamente a las cantidades ingresadas en sus cuentas (ingreso en Cajamar que no se ha probado respecto de las cantidades pagadas mediante los citados cheques).

La parte recurrida se ha opuesto al motivo alegando, resumidamente, que el recurso es inadmisible porque el planteamiento de la entidad recurrente no respeta los hechos probados ya que la sentencia recurrida no solo no no niega que Cajamar sea avalista, sino que también admite que el banco incumplió su deber de información.

TERCERO.No concurre el óbice de admisibilidad alegado por la parte recurrida porque, conforme a la jurisprudencia que distingue entre causas absolutas y relativas (fijada en auto de pleno de 6 de noviembre de 2013, rec. n.º 485/2012 y p.ej. sentencias 1459/2025, de 21 de octubre, y 1236/2025, de 15 de septiembre), para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en el planteamiento del único motivo dado que se cita el pertinente art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia que lo interpreta (ya que, como se dirá, desde un principio la responsabilidad de Cajamar se ha sustentado en su condición de receptora de los anticipos, siendo condenada en esta condición) y que el planteamiento de la parte recurrente respeta los hechos probados, en particular, el dato no discutido de que los 14.873 euros satisfechos mediante dos cheques fechados en febrero y mayo de 2003 no fueron ingresados en Cajamar.

CUARTO.La jurisprudencia sobre la Ley 57/1968 distingue con notoria claridad entre la responsabilidad de la entidad avalista y la que incumbe a la entidad receptora conforme al art. 1-2.ª, señalando al respecto (p.ej. sentencias 12/2026, de 13 de enero, 428/2025, 429/2025 y 430/2025, las tres de 18 de marzo, y 591/2025, de 21 de abril) que mientras que el avalista, aunque sea colectivo, responde de todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio y sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, toda vez que su responsabilidad deriva del propio aval y solo requiere que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda y que dichas cantidades anticipadas tengan correspondencia en el contrato, aunque no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora, por el contrario, desde la sentencia 733/2015, de 21 de enero, al interpretar el art. 1-2.ª de dicho cuerpo legal, se viene reiterando que la entidad de crédito receptora solo responde de las cantidades efectivamente ingresadas en ella, en cualesquiera cuentas de la promotora, que además haya podido controlar, por saber o deber saber que eran pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción. Ejemplo de esta jurisprudencia son, además de las sentencias invocadas por la parte recurrente, las sentencias 331/2022, de 27 de abril, de pleno, 480/2022, de 14 de junio, y 36/2023, de 17 de enero, que limitan la responsabilidad del banco receptor a las cantidades anticipadas efectivamente ingresadas en dicha entidad.

QUINTO.La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo deba ser estimado, porque, contrariamente a lo que se aduce la parte recurrida, no es que la sentencia recurrida considere a Cajamar avalista, condición por la que, ni fue demandada (véase lo que declara la propia sentencia recurrida en el fundamento de derecho segundo al resumir las pretensiones deducidas en la demanda), ni condenada en primera instancia, sino que la Audiencia, pese a responsabilizar a Cajamar como receptora, por admitir los ingresos sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada, no obstante, a la hora de salvar el escollo que supone que exista prueba de que una parte de los anticipos (satisfecha mediante dos cheques) no se ingresara en Cajamar decide, en contra de la jurisprudencia de esta sala, aplicar a la receptora criterios de responsabilidad que solo rigen para la avalista (en particular, considerar suficiente el dato de que las cantidades anticipadas a través de los dos cheques tuvieran correspondencia en el contrato como parte del precio de la compraventa), sin reparar en lo verdaderamente relevante: que independientemente de que fueran parte del precio y de que su importe fuera efectivamente recibido por la promotora, se ha probado que los cheques no fueron ingresados en cuenta alguna de la promotora en dicha entidad, pues la única que abrió la promotora en Cajamar, donde se ingresó la transferencia, fue abierta en junio de 2003 y, por tanto, en fecha posterior a la fecha de entrega de los citados títulos cambiarios.

No es impedimento para la anterior conclusión que los demandantes fueran clientes de Cajamar (dato que resulta incuestionable, atendiendo al extracto de la cuenta de los demandantes aportado como doc. 3 de la demanda y al membrete de Cajamar como banco librado que aparece en el talón de 10.000 euros), ya que esta circunstancia no ha de suponer que se pueda responsabilizar a esta entidad conforme al art. 1-2.ª y la expresada jurisprudencia por anticipos que no fueron ingresados en ella, que, por lo tanto, no estuvo en disposición de poder controlar. Que Cajamar fuera la entidad a la que se dirigió el mandato de pago, con cargo a una cuenta de los clientes en dicha entidad, no significa que los cheques fueran cobrados por la promotora mediante su compensación en la propia Cajamar, ya que perfectamente podía la promotora ingresarlos en cualquier cuenta suya en otra entidad bancaria.

Pero es que, en todo caso, la parte recurrida parece obviar que, aunque se hubiera probado que el importe de los cheques se ingresó en Cajamar, tal dato no sería per se suficiente para responsabilizar al banco conforme al art. 1-2.ª y su jurisprudencia, esto es, por no cumplir con debida diligencia su función de control, ya que en ninguno de los efectos se indicó concepto ni dato alguno que permitiera vincular esos pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción y es reiterada la jurisprudencia que declara que «no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora"» (en este sentido, p.ej. sentencias 128/2026, de 2 de febrero, y 33/2026, de 20 de enero, y las que en ellas se citan).

SEXTO.La estimación del motivo determina la estimación del recurso, y que proceda casar en parte la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de Cajamar y desestimar íntegramente la demanda.

SÉPTIMO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

OCTAVO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.