Sentencia Civil 448/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 9235/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.La entidad de crédito ahora recurrente, condenada en ambas instancias con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, niega su responsabilidad, tanto por no resultar aplicable dicho régimen legal dada la falta de finalidad residencial de las compraventas como, en todo caso, por no haber podido controlar los pagos, al constar probado que los ingresos no se hicieron por los compradores-demandantes ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil (en este caso concreto, por la entidad «New Start Spanish Properties, S.L.», en adelante NSSP), cuestión esta última, que ya ha sido resuelta por esta sala con relación a otras viviendas de la misma promotora por las sentencias 1315/2024, de 14 de octubre, 1452/2025, de 20 de octubre, 1869/2025, de 16 de diciembre, 33/2026, de 20 de enero, y 128/2026, de 2 de febrero.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 24 de octubre de 2006 D. Rosendo y D.ª Miriam suscribieron con Promociones Inroal, S.L. (en adelante Inroal o la promotora) sendos contratos privados de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda, acontecimientos 7 y 8 del expediente digital de la primera instancia) cada uno de los cuales tenía por objeto una vivienda del residencial « DIRECCION000» que se debía construir en el municipio almeriense de Terque.

1.2. En los contratos se incluyó una estipulación 6.ª A) en la que la promotora admitía haber recibido por anticipado de la parte compradora, a cuenta del precio de la respectiva vivienda, la cantidad total de 20.330 euros, IVA incluido (es decir, 40.660 euros por las dos), y una estipulación 8.ª según la cual, el documento contractual servía como efectiva carta de pago.

Según la mecánica de pagos que se ha declarado probada, dicho pago anticipado de 20.330 euros por vivienda fue satisfecho por los compradores a la mercantil NSSP, que actuó como intermediaria, siendo esta la que ingresó dicho importe (es decir, los 40.660 euros anticipados a cuenta del precio de las dos viviendas) en una cuenta de la promotora en Banco Popular Español, S.A, en adelante BP (luego Banco Santander S.A., en adelante BS) terminada en NUM000, mediante dos transferencias bancarias, la primera, por importe de 6.000 euros, efectuada el día 3 de abril de 2006 (acontecimiento 119 del expediente digital de la primera instancia), y la segunda, por importe de 34.660 euros, efectuada el 26 de septiembre de 2006 (acontecimiento 114 del citado expediente digital).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichas cantidades mediante aval o seguro.

1.4. Como las viviendas no se entregaron en el plazo pactado, los compradores instaron judicialmente la resolución de los contratos. En este procedimiento (autos de juicio ordinario n.º 69/2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas de Mar) se dictó con fecha 27 de mayo de 2009 auto de homologación de transacción judicial (doc. 4 de la demanda).

1.5. Pese a instarse la ejecución de dicho título no judicial, los compradores no lograron recuperar los anticipos de la promotora ya que esta fue declarada en concurso (Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería, actuaciones n.º 536/2011), procedimiento en el que se reconoció a la parte compradora un crédito por importe del total anticipado y en el que, una vez abierta la fase de liquidación, se declararon resueltos todos los contratos suscritos por la concursada.

2.Al no recuperar lo anticipado y no atender el banco el requerimiento extrajudicial hecho por los compradores el 26 de mayo de 2016 (doc. 11 de la demanda), a finales de octubre del mismo año presentaron la demanda del presente litigio solicitando se declarase la responsabilidad de BP como receptora y se la condenara a devolver a los demandantes la referida cantidad total de 40.660 euros, más intereses legales de los anticipos (computados desde el requerimiento de pago al banco y calculados al tipo del 6%, por ser esto lo pactado) y costas del procedimiento.

Alegaban, en síntesis, que habiendo incumplido la promotora su obligación de entregar las viviendas en el plazo pactado y no habiendo podido recuperar los compradores los anticipos, el banco demandado debía responder, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, por haber admitido el ingreso de dichas cantidades sin exigir a la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada mediante aval o seguro.

3.El banco, además de negar que la ley fuera aplicable a las compraventas por inexistencia de finalidad residencial, ya que incumbía a los demandantes probar esa finalidad ante la compra de dos viviendas de una misma promoción, también negó su responsabilidad como receptor de los anticipos por no concurrir los presupuestos legales y jurisprudenciales para ello, argumentando al respecto, por lo que ahora interesa, que no existía prueba de que las cantidades anticipadas se hubieran ingresado en BP y que, en cualquier caso, no pudo conocer ni por tanto controlar los ingresos, por no financiar el banco la promoción y por llevarse a cabo los ingresos, no por los compradores sino por un tercero, la referida mercantil NSSP, que actuó como intermediaria y que además, al hacer los ingresos, no indicó concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincularlos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción.

4.La sentencia de primera instancia condenó al banco a pagar a los demandantes la cantidad total reclamada por estos como principal (40.660 euros), incrementada con los intereses legales de los anticipos al tipo del 6%, pero desde la reclamación judicial al banco, y sin hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes.

Razonó, en síntesis, que concurrían los requisitos para declarar responsable al banco como receptor, por no haberse desvirtuado por este la finalidad residencial de las compraventas, no haber llegado la construcción a buen fin y haber aceptado los ingresos en una cuenta de la promotora sin exigir de esta que su devolución estuviera garantizada, pese a que el banco podía vincularlos con anticipos a cuenta del precio de las compraventas. En este sentido declaró que no era indicativo de la imposibilidad de control ni el hecho de que los pagos se hicieran por NSSP, ni que fueran anteriores a los contratos, al servir estos de carta de pago, ni que en los justificantes de las transferencias se indicara una promoción distinta (Los Naranjos y no DIRECCION000), ya que ello se debió a que el primero se retrasó y los compradores decidieron cambiarse al segundo.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del banco y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con expresa condena en costas de la entidad apelante.

Razona, en síntesis y por lo que ahora interesa, que aunque «prima facie» la falta de indicación del concepto en las transferencias hechas por NSSP y el que la cuenta se destinara a diversos usos podía apoyar la tesis del banco de que no pudo controlar esos pagos, el presente caso difiere del caso de la sentencia dictada por la misma sección y Audiencia Provincial con fecha 8 de octubre de 2019 en el recurso de apelación 356/2018, pues en el presente caso existían datos suficientes para que el banco pudiera advertir que eran pagos a cuenta, como que en los justificantes de las transferencias se indicase como concepto «LOS NARANJOS Y RS LOS NARANJOS, además de una letra y números de identificación», y que además el banco era quien financiaba esa promoción, «otro dato indiciario que permite saber si la entidad conocía la existencia de la promoción». Con respecto a la finalidad de las compraventas concluye que incumbía al banco probar la concurrencia de un ánimo especulativo, no residencial, lo que no había hecho.

6.El banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por vulneración de las reglas que regulan la carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos, en el primero de los cuales se propugna que la Ley 57/1968 no es aplicable a las compraventas por inexistencia de finalidad residencial, y en el segundo, fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, que no procede responsabilizar al banco receptor cuando los ingresos se hacen por un tercero, una sociedad mercantil, y además, sin indicación alguna del concepto.

7.La parte recurrida se ha opuesto a los recursos.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.El único motivo del recurso se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 217, apdos. 2 y 3 LEC, por vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba de la finalidad residencial, ya que, como presupuesto de la acción ejercitada, era la parte demandante quien debía probar su concurrencia, más si cabe, ante la circunstancia de que compraran dos viviendas no contiguas de una misma promoción, pese a lo cual, nada habían demostrado, pues guardaron silencio en la demanda sobre el destino de las viviendas, tampoco despejaron las dudas a lo largo del procedimiento y además en los contratos se incluyó una estipulación que permitía ceder las viviendas a terceros antes de escriturarlas.

La parte recurrida ha opuesto que la parte recurrente parte de la errónea premisa de que la sentencia recurrida considerada no acreditado que las viviendas se compraron con una finalidad residencial, cuando, por el contrario, la decisión de considerar aplicable la Ley 57/1968 al caso se sustenta en la prueba practicada, de la que resulta que los compradores eran consumidores, y por tanto, que merecían la protección de dicho régimen tuitivo, por más que fueran extranjeros y que, como es habitual en estos casos, actuaran a través de una inmobiliaria que hizo de intermediaria.

TERCERO.Es jurisprudencia reiterada, también en asuntos sobre la Ley 57/1968 (p.ej. sentencias 1641/2025, de 17 de noviembre, y 1558/2025, de 4 de noviembre) que el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba, vulnerándose únicamente el art. 217 LEC «si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración», y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada.

La finalidad de las reglas sobre carga de la prueba es determinar contra cuál de los litigantes deben operar las consecuencias desfavorables de la falta de demostración de los hechos controvertidos relevantes para la decisión del litigio, por lo que no entran en juego más que en casos de falta de prueba de esos hechos, y por esta razón, «metodológicamente, antes de examinar si se ha infringido o no la regla sobre la carga de la prueba que recoge el art. 217 LEC, se habrá de indagar sobre si existe o no prueba de los hechos constitutivos de la pretensión».

CUARTO.La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo deba ser estimado ya que, como en los casos p.ej. de las sentencias 385/2021, de 7 de junio, y 1521/2023, de 6 de noviembre, también en este caso la sentencia recurrida funda esencialmente su decisión de considerar aplicable la Ley 57/1968 en la falta de acreditación por el banco de la finalidad especulativa de los compradores, de forma que no solo no atribuye las debidas consecuencias procesales a la insuficiencia probatoria de la parte demandante sobre la finalidad residencial de las compraventas, sino que también prescinde de valorar los indicios contrarios a dicha finalidad residencial que fueron oportunamente alegados por el banco al contestar a la demanda y luego al oponerse al recurso de apelación.

En este sentido, al no depender la aplicación de la Ley 57/1968 de la condición de consumidor del comprador (en este sentido, p.ej., sentencia 636/2022, de 3 de octubre y las que en ella se citan), lo relevante es que la sentencia recurrida presume sin más la intencionalidad residencial de los demandantes sin ponderar los indicios en sentido contrario, aducidos desde un principio por el banco, en particular, que se compraran a la vez dos viviendas de una misma promoción (lo cual, desde la sentencia 858/2024, de 17 de junio, se viene considerando un «muy cualificado indicio») y que la parte demandante omitiera cualquier referencia en su demanda al destino de las viviendas y no explicara tampoco después por qué se compraron dos en la misma promoción, ya que ni siquiera en apelación adujo que su finalidad fuera satisfacer las necesidades residenciales, permanentes o temporales, de los compradores o su familia, al insistir -como al oponerse al recurso por infracción procesal- en la ya referida e irrelevante condición de consumidores.

QUINTO.La estimación de este motivo único determina la del recurso por infracción procesal, y, conforme a la regla 7.ª de la d. final 16.ª.1 LEC, que proceda dictar nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación, en este caso, lo alegado como fundamento del motivo primero sobre infracción del art. 1.º de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que excluye la aplicación de dicho régimen legal a las compraventas de viviendas con finalidad no residencial, pues como recuerda la sentencia 1521/2023, con cita de la 845/2022, de 28 de noviembre, la consecuencia de no estar amparado el comprador por la Ley 57/1968 es que no pueda condenarse al banco demandado conforme al art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia, pues, como resulta de las sentencias 101/2022, de 7 de febrero, y 385/2021, de 7 de junio, «no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación».

En consecuencia, procede anular la sentencia recurrida y, en su lugar, estimando el recurso de apelación de la parte demandada, revocar totalmente la sentencia de primera instancia y desestimar íntegramente la demanda.

En todo caso, incluso de considerarse que la inexistencia de finalidad residencial no fue el principal motivo de impugnación en apelación (toda vez que el banco dice alegar tal circunstancia ad cautelam),a la misma solución estimatoria del recurso de apelación y desestimatoria de la demanda conduciría el examen del motivo segundo de casación, en el que, como se ha dicho, se plantea la cuestión ya resuelta por esta sala con relación a otras viviendas de la misma promotora por las sentencias 1315/2024, de 14 de octubre, 1452/2025, de 20 de octubre, 1869/2025, de 16 de diciembre, 33/2026, de 20 de enero, y 128/2026, de 2 de febrero, pues, en este caso, como en los casos de dichas sentencias, también acontece que BP (BS) no pudo controlar los pagos al hacerse por una sociedad intermediaria con forma de sociedad limitada («cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles»), antes de que se firmaran los contratos, sin indicar el concepto al que respondían las transferencias, por un importe no exactamente correspondiente con las cantidades que debían ser anticipadas según cada documento contractual, y en una cuenta (terminada en NUM000) que según declararon probado dichas sentencias (y corroboran los extractos aportados al presente litigio) estaba destinada a múltiples finalidades.

En definitiva, BP (BS) solo podría haber conocido la procedencia de tales cantidades realizando una verdadera labor inquisitiva, no exigible legalmente, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

SEXTO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su estimación, ni las del recurso de casación, dada la estimación de lo alegado en este, ni las costas del recurso de apelación, dado que tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima en su totalidad.

SÉPTIMO.Conforme a la d. adicional 15.ª. 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.