Sentencia Civil 445/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8624/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.En el presente recurso de casación se plantea la cuestión (ya resuelta por esta sala en sentencias 306/2024, de 4 de marzo, 344/2024, de 11 de marzo, 1353/2024 y 1355/2024, las dos de 21 de octubre, 1454/2024, de 5 de noviembre, 531/2025, de 1 de abril, 615/2025, de 22 de abril, 960/2025, de 9 de junio, y 1455/2025, de 20 de octubre, todas menos la 344/2024 resolviendo recursos del mismo banco) de si Caixabank, S.A. (en adelante Caixabank) debe responder con arreglo al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no se discute) frente a la parte compradora de una vivienda en construcción perteneciente al complejo « DIRECCION000», de lo anticipado e ingresado por dicha parte, con anterioridad a la firma del contrato de compraventa, en cuenta/s abierta/s en dicha entidad bancaria por la mercantil Overseas Property Porfolios, S.L. (en adelante Overseas), identificada en el contrato no como promotora sino como titular de los derechos de venta de las viviendas de dicha promoción.

La demanda del presente litigio, en la que la parte hoy recurrida reclamó como principal un total de 226.970 euros (según explicaba en el hecho segundo de la demanda, importe de la transferencia hecha a una cuenta de Overseas en Caixabank, antes del contrato, suscrito el 12 de enero de 2005), fue estimada íntegramente en primera instancia, decisión que confirma la sentencia recurrida razonando en lo que ahora interesa, y en síntesis; (i) que Overseas era promotora; y (ii) que el banco debía responder conforme a dicho art. 1-2.ª porque, del extracto de movimientos de la cuenta de Caixabank, aportado como doc. 5 de la demanda, podía concluirse que en esa cuenta se ingresaban «cantidades de dinero», lo que unido a que el banco sabía la «actividad inmobiliaria» de Overseas, «debió alertar a la entidad bancaria sobre el concepto por el que se ingresaban aquellas cantidades» (fundamento de derecho sexto de la sentencia recurrida).

El banco ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos idénticos a los dos primeros motivos de los recursos formulados por el mismo banco resueltos, entre las más recientes, por las citadas sentencias 531/2025, 615/2025, 960/2025, y 1455/2025, en los que, aunque desde diferentes perspectivas, lo que esencialmente propone la entidad recurrente es que no debe responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por una cantidad ingresada por la parte compradora en una cuenta de una mercantil que no era la promotora de la vivienda litigiosa y sobre la que el banco carecía de elementos para considerarla destinada al pago de una vivienda en construcción.

La parte compradora-recurrida ha pedido la inadmisión del recurso, y subsidiariamente, su desestimación.

SEGUNDO.Conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala contenida en las citadas sentencias, procede estimar el motivo segundo por las siguientes razones:

1.ª)No concurren los óbices de admisibilidad alegados por la parte recurrida, sustancialmente idénticos a los planteados por la misma dirección letrada al oponerse a otros recursos de casación sobre viviendas de la misma promoción, de forma que también en este caso las cuestiones jurídico-sustantivas están correctamente planteadas, con cita de las normas y jurisprudencia pertinentes y pleno respeto a los hechos probados relevantes.

2.ª)El motivo primero debe ser desestimado porque, como viene reiterando esta sala ante motivos idénticos, el planteamiento del banco recurrente -consistente en negar que la entidad titular de la cuenta bancaria en la que se ingresó el anticipo tuviera la condición de promotor a los efectos de la Ley 57/1968 por ostentar únicamente los derechos de venta- «desconoce que a estos efectos lo relevante no es la denominación formal de quien reciba los anticipos, sino su responsabilidad frente al comprador por recibirlos».

3.ª)En cambio, como reiteran las citadas sentencias 531/2025, 615/2025, 960/2025, y 1455/2025, el motivo segundo debe ser estimado conforme a la jurisprudencia constante, sintetizada por la sentencia 3/2024, de 8 de enero (que extracta la 306/2024) sobre que «la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador ( sentencia 838/2023, de 30 de mayo, con cita de las sentencias 24/2021, de 25 se enero, 574/2021, de 27 de julio, y 883/2021, de 20 de diciembre) y que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora (en este sentido, sentencia 127/2021, de 8 de marzo, con cita de las sentencias 623/2019, de 20 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, y 453/2020, de 23 de julio)».

En este caso, la valoración jurídica del tribunal sentenciador de que el banco demandado pudo conocer con un mínimo de diligencia que el destino del ingreso hecho por los compradores era la promoción inmobiliaria se sustenta en razones muy sucintas que, además, no se ajustan a dicha jurisprudencia por concurrir circunstancias muy similares a las de los casos resueltos por las referidas sentencias 306/2024 y 344/2024 y posteriores: en primer lugar, porque tampoco en este caso se discute (hecho segundo de la demanda) que la transferencia se hizo antes de que se suscribiera el contrato de compraventa; en segundo lugar, porque tampoco en este caso se indicó concepto ni dato alguno que permitiera identificarla con un anticipo a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que no se ha probado que al ordenarse la transferencia desde el extranjero se indicase concepto alguno y que el único documento que se ha valorado para ponderar la capacidad de control de Caixabank, consistente en el extracto de los movimientos de la cuenta NUM000 de Overseas en dicha entidad bancaria (doc. 5 de la demanda, folios 40 y ss. de las actuaciones de primera instancia) solo refleja que el ingreso se hizo constar por el banco receptor con los datos «TRANSFER IN CURRENCY», «TRANSF. DIVISAS», «More details: Africa MRS.», además de que, en este caso, se trató de ingreso de un importe muy elevado, notablemente superior a las cantidades que habitualmente se entregan como pagos parciales del precio (pues los 226.970 euros representan más de un 81% del precio, IVA incluido), lo que hace aún más verosímil que el banco no vinculara dicha transferencia con un anticipo a cuenta del precio de una vivienda; y en tercer lugar, porque, como se viene reiterando respecto de esta misma cuenta de Overseas en Caixabank, la gran cantidad de movimientos, tanto ingresos como gastos, siempre sin indicaciones relativas a viviendas o promociones inmobiliarias, no podía traducirse en exigir a Caixabank un escrutinio inquisitivo que la determinase a no admitir ingresos si Overseas no abría una cuenta especial debidamente garantizada.

TERCERO.La estimación del motivo segundo determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación y desestimar íntegramente la demanda.

CUARTO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

QUINTO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.