Sentencia Civil 442/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5514/2021 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que la hoy recurrida, compradora de una vivienda en construcción, solicitó se declarase resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la promotora y reclamó, tanto de esta como de la entidad de crédito hoy recurrente (en este segundo caso, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968), su condena solidaria a reintegrar a la demandante la totalidad de las cantidades entregadas a la promotora más sus intereses. La demanda, estimada en primera instancia únicamente contra la promotora, que se allanó a la misma (pronunciamiento que devino firme), ha sido estimada en segunda instancia también contra el banco receptor, y lo que esta entidad plantea en casación es que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso, y que, de serlo, tampoco procedería su condena dado que no tuvo capacidad de control sobre los pagos.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 4 de diciembre de 2009 D.ª Purificacion suscribió con la mercantil Promociones Gil Roche, S.L. (en adelante PGR o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del residencial « DIRECCION000» que la promotora iba a construir en la localidad madrileña de Boadilla del Monte.

Según la estipulación segunda del contrato, el precio de la vivienda (305.000 euros, más IVA) debía abonarse en dos pagos: el primero, por importe de 23.364,48 euros más IVA (25.000 euros en total), el día de la firma del contrato, en concepto de señal; el segundo, por la cantidad restante (281.635,52 euros más IVA), el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

En el contrato no se indicaba cuando debía entregarse la vivienda. Tan solo se decía (estipulación tercera) que el contrato se elevaría a escritura pública una vez que hubieran finalizado las obras de construcción y que el vendedor fijaría la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de tres meses a contar desde la finalización de las obras de construcción y de la normalización urbanística y registral.

1.2. En la fecha de celebración del contrato concurrían en la citada compradora las siguientes circunstancias relevantes:

-Estaba casada, en régimen de separación de bienes (folio 131 de las actuaciones de primera instancia), con D. Victor Manuel, quien había sido socio de la promotora junto a otros dos socios, D. Herminio y D. Ildefonso (que fueron quienes representaron a la promotora-vendedora en el contrato objeto del presente litigio), cada uno de estos tres, con un 33% del capital social de PGR (doc. 7 de la contestación a la demanda, folio 221 vuelto de las actuaciones de la primera instancia), siendo también en esa fecha su marido propietario al 100% de la sociedad Asedicon Empresa Constructora, S.L. (en adelante Asedicon), cuyo objeto social era la construcción de toda clase de edificios y de la que años antes la Sra. Purificacion había sido administradora única (doc. 8 de la contestación, folios 225 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

-Junto a su marido, había intervenido, ambos como fiadores solidarios, en el préstamo hipotecario al promotor concedido por Caixabank a PGR (por importe de 1.840.000 euros) en escritura de fecha 14 de octubre de 2008 (doc. 1 de la contestación de Caixabank, folio 158 de las actuaciones de la primera instancia), en la que también figuraban como fiadores solidarios los citados Sres. Herminio y Ildefonso (administradores mancomunados de la acreditada) y sus respectivas esposas. Ese crédito con garantía hipotecaria fue ampliado mediante escritura pública de fecha 4 de agosto de 2009 (es decir, solo cuatro meses antes del contrato de compraventa objeto de litigio) hasta un importe de 2.612.000 euros (doc. 3 de la contestación a la demanda).

-Aunque residía en Madrid (en el contrato se indicó como domicilio uno sito en la DIRECCION001 de la capital), también era dueña, en plena propiedad, de una vivienda sita en el término municipal de Vegas de Matute, Segovia (doc. 5 de la contestación, folio 208 y 208 vuelto de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. La compradora anticipó a la promotora los 25.000 euros del primer pago previsto para el día de la firma, mediante «imposición en efectivo» (o ingreso por ventanilla) en una cuenta de la promotora en La Caixa, actualmente Caixabank, S.A., en adelante Caixabank.

Además, al margen del contrato, entre el 22 de diciembre de 2009 y el 15 de abril de 2011 entregó a la promotora otros 53.000 euros mediante varios pagos, cada uno de ellos por el respectivo importe que aparece desglosado en el hecho tercero de la demanda. Todos los pagos se ingresaron en la citada cuenta bancaria, a excepción del último de ellos, por importe de 5.000 euros, que se satisfizo mediante cheque.

Por tanto, la compradora entregó a la promotora un total de 78.000 euros, de los cuales solo 25.000 euros tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado en el contrato.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de lo entregado a cuenta del precio mediante aval o seguro.

1.5. La construcción no llegó a buen fin.

2.En octubre de 2017 la compradora interpuso la demanda de este litigio contra PGR y Caixabank, en ejercicio acumulado de una acción resolutoria contractual respecto de la promotora y de una acción de condena solidaria contra ambas, pidiendo la restitución del total entregado a PGR, más intereses y costas.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que, ante el incumplimiento de la promotora, por no entregar la vivienda en el plazo máximo de 24 meses que, según decía, los tribunales venían considerando como «plazo medio», el banco debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba y extractaba la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar el ingreso de todas las cantidades en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada.

3.La promotora se allanó a la demanda mientras que el banco pidió su íntegra desestimación. Además de oponer la caducidad de la acción y la existencia de retraso desleal, argumentó, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial y por ser además la compradora una inversora. En este sentido alegaba que la compradora había participado en la financiación de la promoción con aportaciones al margen del contrato, que no eran pagos a cuenta del precio de la vivienda sino aportaciones destinadas a evitar que la promotora dejara de atender las cuotas del préstamo hipotecario; que la compradora además fue fiadora personal junto a su marido en el préstamo al promotor luego ampliado; y que además existían indicios de que la compra era una inversión, como que la compradora fuera ya dueña de varios inmuebles sitos en Madrid y Segovia (ciertamente que en su mayoría fincas rústicas de las que solo tenía un porcentaje en la nuda propiedad) o que tanto ella como su marido hubieran desempeñado cargos en sociedades del sector inmobiliario; y (ii) subsidiariamente, pluspetición, pues de los diez pagos que la demandante decía haber hecho solo presentaba factura acreditativa de 41.000 euros, de forma que los restantes 37.000 euros reclamados no estaban acreditados, lo que revelaba que no fueran cantidades entregadas como parte del precio sino como «aportación de socio o parte vinculada», a lo que se sumaba que el cheque por importe de 5.000 euros con el que se hizo el último pago no constaba ingresado en la entidad demandada.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda respecto de la promotora y la desestimó respecto del banco. En consecuencia, declaró resuelto el contrato y condenó a PGR a devolver a la demandante el total reclamado por esta (los citados 78.000 euros), más intereses desde cada uno de los pagos, pero sin hacer expresa imposición de las costas, y absolvió a Caixabank de todas las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la demandante de las costas causadas al banco.

Razonó, resumidamente, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por concurrir una serie de circunstancias relevantes a tales efectos. En concreto declaró probado que el marido de la compradora era socio de la promotora; que del total entregado por la compradora solo 25.000 euros tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado en el contrato (por lo que la entrega de las demás cantidades solo podía responder a que con ellas la compradora financió a la promotora, como corroboraba el dato de que a cada pago le siguiera una cuota del crédito hipotecario de similar importe; que tanto la compradora como su marido habían sido fiadores en el préstamo al promotor; que la compradora era ya propietaria de otros inmuebles (además de un porcentaje en el condominio de varias fincas heredadas, era plena propietaria de una vivienda sita en la localidad segoviana de Vegas de Matute que explotaba como alojamiento rural); y que ambos estaban relacionados con el negocio inmobiliario, por ostentar o haber ostentado cargos en sociedades que operaban en ese sector (en concreto se decía que la compradora era socia y había ostentado cargos en la constructora Asedicom).

5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación únicamente la demandante, por lo que la condena de la promotora devino firme. La apelante impugnó la absolución del banco alegando error en la valoración probatoria, tanto de la documental como de la testifical, y que el hecho de ser fiadora de la promoción no excluía la aplicación de la Ley 57/1968. En concreto sostuvo que, tal y como aclaró el testigo Sr. Herminio, los pagos no previstos en el contrato no respondían a que con ellos se financiara a PGR, sino que eran pagos a cuenta del precio, que ni ella ni su marido eran ni habían sido socios de la promotora, que la compradora no tenía otras viviendas (pues vivía de alquiler) y, en fin, que la vivienda objeto de litigio fue adquirida con una finalidad residencial, sin que la compradora interviniera en la promoción con carácter de inversionista ni pudiera atribuírsele este último carácter por el hecho de avalar la promoción, pues se trató de un mero trámite y su participación fue similar a la que tienen los cooperativistas en las viviendas promovidas en régimen de cooperativa.

El banco se opuso al recurso reiterando que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, por tener la compradora la condición de promotora al haber financiado y avalado a PGR, y por ser dueña de otros inmuebles y haber ostentado cargos en empresas del sector inmobiliario, que al no ser aplicable la ley no podía exigirse responsabilidad al banco conforme a ella, además de que las entregas no eran parte del precio sino aportaciones para financiar la promoción.

6.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso, revocó la sentencia apelada y estimó en parte la demanda, condenando a Caixabank al pago de 73.000 euros más intereses, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Sus razones son las siguientes: (i) la sentencia de primera instancia no excluyó a la compradora del régimen de la Ley 57/1968 por ser inversionista no consumidora, sino por entender que la compraventa no tuvo una finalidad residencial; (ii) la finalidad residencial debe presumirse y no es incompatible con el hecho de que la compradora tenga la condición de empresaria, sea del sector inmobiliario o de otro, pues también un empresario tiene que satisfacer «la necesidad personal de vivienda»; (iii) la participación del comprador en la financiación de la promoción tampoco revela una finalidad especulativa o comercial. En las construcciones promovidas en régimen de cooperativa puede existir una participación directa o indirecta de los cooperativistas en la financiación de la construcción; (iv) en cuanto al hecho de que ella y su marido fueran fiadores en el préstamo hipotecario, siendo cierto que su exposición patrimonial es superior a la que tiene un mero cooperativista, también lo es que las explicaciones del testigo Sr. Herminio desvirtúan que con esa intervención la compradora tuviera una finalidad especulativa, pues, además de negar que su marido fuera socio de PGR, también explicó que surgieron problemas que exigieron que los compradores aportaran más dinero para poder terminar la construcción, de modo que «la disposición de algunos de los compradores a colaborar en el impulso de la construcción afianzando el préstamo necesario para financiarla ...no supone en modo alguno transformar su condición de mero comprador»; y (v) no obstante, la responsabilidad del banco receptor no alcanza a los 5.000 euros del último pago, satisfechos mediante cheque, ya que no se ingresaron en dicha entidad ni tenían correspondencia en el contrato.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por error patente en la valoración de la prueba, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se insiste en la no aplicación al caso de la Ley 57/1968 por no tener la compraventa una finalidad residencial (motivos primero y tercero) y se defiende que, en todo caso, el banco no pudo controlar los ingresos (motivo segundo).

8.La compradora recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación, por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1868/2025, de 16 de diciembre, y 1760/2025, de 1 de diciembre, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.El motivo primero se funda en infracción del art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (LOE) y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias invocadas (1196/2004, de 16 de diciembre, 1279/2007, de 13 de diciembre, y 208/2005, de 31 de marzo). El motivo tercero, relacionado con el primero, se funda en infracción del art. 1-1.ª y 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que se cita (161/2018, de 21 de marzo, 360/2016, de 1 de junio, y «13 de enero de 2015»).

Ambos motivos plantean la cuestión de la improcedencia de aplicar la Ley 57/1968 al caso, según lo que se argumenta en el motivo primero, por tener la compradora la condición legal de promotora, al haber entregado cantidades para financiar la promoción, y según lo aducido en el motivo segundo, porque no hay prueba de que la vivienda se comprara con una finalidad residencial, sino indicios que apuntan en sentido contrario, favorable a la existencia de una finalidad inversora, tales como que pagara cantidades superiores a las previstas en el contrato y que se comprometiera a financiar a la promotora antes incluso de comprar la vivienda litigiosa.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que lo interpreta (se citan las sentencias de esta sala 107/2021, de 1 de marzo, 479/2020, de 21 de septiembre, y 411/2019, de 9 de junio), y en su desarrollo se argumenta, en síntesis, que, al no ser la responsabilidad legal de las entidades receptora una responsabilidad «a todo trance» y no poder exigirse una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso que se hiciera en la cuenta del promotor, Caixabank no debe responder en un caso en que, según los hechos probados, los ingresos los hizo quien ostentaba la condición de promotora y fiadora, las cantidades ingresadas no tenían correspondencia alguna en el contrato y no se indicó al hacerse los pagos concepto alguno que permitiera vincularlos con entregas a cuenta del precio de la vivienda de la demandante.

La compradora recurrida alega como razones para su inadmisión, en cuanto al motivo primero, que su única finalidad es que se revise la valoración probatoria, lo que no procede en casación, y que en cualquier caso lo relevante no es la condición o no de promotora de la demandante sino si la vivienda se compró con una finalidad residencial; en cuanto al motivo segundo, que su planteamiento incurre en defectos de formulación, por acumularse infracciones que deberían haberse planteado separadamente y por encerrar un intento de revisar la valoración probatoria sobre la capacidad de control del banco, obviando que los hechos probados demuestran que conoció o pudo conocer que los pagos eran cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción; y en cuanto al motivo tercero, que se vuelve a plantear la controversia sin respetar los hechos probados, insistiendo en que la compradora y su marido eran socios de la promotora, además de que la demandante sí ha probado la finalidad residencial de la adquisición y que incumbía

TERCERO.No concurren los óbices de admisibilidad invocados por el recurrido. Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en este caso porque: (i) en el encabezamiento de cada motivo se cita la norma y la jurisprudencia pertinente para resolver en casación las dos cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, de si la compraventa objeto de litigio está amparada por la Ley 57/1968, y de estarlo, de si procede responsabilizar al banco receptor del anticipo en las circunstancias concurrentes teniendo en cuenta que su responsabilidad no es «a todo trance»; y (ii) tales infracciones se plantean desde el sustancial respeto a los hechos probados, en particular, que la mayoría de los pagos no tenían correspondencia en el contrato y que no se hizo indicación alguna del concepto a que respondían, debiéndose recordar que «la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación» (p.ej. sentencias 1766/2025 y 1767/2025, las dos de 2 de diciembre). Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

CUARTO.En este caso procede alterar el orden en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( d. final 16.ª 1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación porque, como p.ej. declaró la sentencia 437/2023, de 29 de marzo, citada por la sentencia 1760/2025, de 1 de diciembre) «una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto "toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia" ( SSTS 322/2022, de 25 de abril, 130/2022, de 21 de febrero, 734/2021, de 2 de noviembre; 531/2021, de 14 de julio o 170/2019, de 20 de marzo, entre otras)».

Esta jurisprudencia es aplicable al caso porque, más allá del defectuoso planteamiento del único motivo del recurso por infracción procesal, en el que se acumulan improcedentemente infracciones procesales heterogéneas, referidas a la carga y a la valoración probatoria (en este sentido p.ej. las sentencias 23/2021, de 25 de enero, y 7/2020, de 8 de enero, ambas citadas por la 1641/2025, de 17 de noviembre), no se respetan los límites que permiten a esta sala revisar dicha valoración probatoria, al pretenderse la revisión de la prueba en su conjunto, además mediante la cita de normas de prueba no tasadas (en este sentido p.ej. la sentencia 1558/2025, de 4 de noviembre, y la referida sentencia 1641/2025, con cita de las sentencias 572/2019, de 4 de noviembre, 116/2020, de 19 de febrero, 639/2020, de 25 de noviembre, 681/2020, de 15 de diciembre, y 351/2021, de 20 de mayo), y además se plantea una cuestión -si la compradora es o no promotora- que no es fáctica sino resultado del juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, en cualquier caso, no es útil analizar la existencia de un posible error patente en la valoración probatoria (en particular, de la testifical del Sr. Herminio y de la documental) sobre los hechos que sustentan el juicio jurídico del tribunal sentenciador sobre la condición subjetiva de la compradora, en un caso en que se ha condenado al banco receptor sin ser objeto de discusión que la compradora entregó a la promotora cantidades que no tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado y en el que no consta probado que al hacerse los pagos se indicara su concepto o dato alguno que permitiera al banco asociarlos con entregas a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

QUINTO.El banco recurrente defiende su irresponsabilidad como receptor, tanto por considerar que la compradora no está amparada por la Ley 57/1968 como, en todo caso, por no haber podido controlar los ingresos.

1.Sobre la necesaria finalidad residencial de la compraventa, es jurisprudencia constante (reiterada p.ej. y entre las más recientes, en las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 531/2025, de 1 de abril, referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador» y que a estos efectos son factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, por lo que ahora interesa, el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022, 573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); y que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco ( sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023).

2.En cuanto a la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala (entre las más recientes, p.ej. las sentencias 1767/2025 y 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, 1643/2025 y 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, 1555/2025 y 1549/2025, las dos de 4 de noviembre, y 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

A la hora de interpretar el alcance del deber de diligencia o control de las entidades de crédito receptoras, la jurisprudencia (p.ej. las citadas sentencias 1767/2025, 1643/2025, 1322/2025, y 1320/2025) hace hincapié en que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

SEXTO.La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el recurso deba ser estimado porque, no solo es que la decisión de la sentencia recurrida de aplicar la Ley 57/1968 eluda otorgar la relevancia o importancia que a tales efectos a la jurisprudencia le merece la concurrencia de indicios tales como que la compradora hubiera estado vinculada con el sector inmobiliario, junto a su marido (indicio especialmente significativo cuando consta que ambos se afianzaron la promoción mucho antes de que la demandante suscribiera el contrato de compraventa objeto de litigio), y que en esa tesitura guardara por completo silencio en la demanda sobre la finalidad de la adquisición y solo respondiera a los argumentos del banco con explicaciones no determinantes para excluir la intención inversora (se limitó a defender que no tenía la condición de promotora y que su intención fue «residir en la misma con carácter habitual»), sino que, en todo caso, tampoco la inferencia del tribunal sentenciador sobre la capacidad de control de Caixabank es conforme con la doctrina expuesta, al considerar suficiente la constatación de que la compradora ingresó cantidades en una cuenta abierta por la promotora («todos menos uno de 5.000 euros aparecen ingresados en la cuenta de LA CAIXA, bastando ese dato para derivar a la entidad bancaria la responsabilidad dispuesta en la condición segunda del artículo 1 L 57/1968») y prescindir de analizar la capacidad de control de Caixabank en las concretas circunstancias concurrentes, reveladoras de que la cuenta estaba destinada a múltiples finalidades y de que en ningún caso se indicó concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincular los pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción (pues el pago de los 25.000 euros del día de la firma fue una imposición en efectivo por ventanilla en la que no se indicó el concepto del ingreso, y el resto de ingresos, mediante transferencia a excepción del último, además de tampoco se indicó la finalidad del pago, fueron por cantidades que no tenían correspondencia alguna con el contrato (doc. 4 de la demanda, folios 19 vuelto y ss.).

En suma, si la responsabilidad del banco receptor es más limitada que la del banco avalista, toda vez que la de este deriva del propio aval y solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, mientras que la del receptor ya se ha dicho que no es «a todo trance, a modo de avalista superpuesto» y se limita a las cantidades a cuenta del precio que se ingresan en dicha entidad, conociendo o debiendo conocer el banco que lo son, comoquiera que el avalista no responde de cantidades no previstas en el contrato como parte del precio, menos razón hay para responsabilizar de ellas al banco receptor, al que, con un criterio similar, esta sala viene exonerando de responsabilidad respecto de cantidades aportadas por los cooperativistas no como parte del precio ( sentencias 838/2023, de 30 de mayo, 732/2024, de 27 de mayo, citadas por la más reciente 1414/2025, de 13 de octubre).

SÉPTIMO.La estimación del recurso de casación determina que no haya lugar a examinar el recurso extraordinario por infracción procesal por las razones expuestas y que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas.

OCTAVO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal, porque ya no procede resolverlo.

Y conforme con el art. 398.1 en relación con el art. 394, ambos de la LEC, procede imponer a la compradora demandante-apelante las costas de la segunda instancia, dado que su recurso de apelación debió ser desestimado en su totalidad.

NOVENO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.

PRIMERO.Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que la hoy recurrida, compradora de una vivienda en construcción, solicitó se declarase resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la promotora y reclamó, tanto de esta como de la entidad de crédito hoy recurrente (en este segundo caso, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968), su condena solidaria a reintegrar a la demandante la totalidad de las cantidades entregadas a la promotora más sus intereses. La demanda, estimada en primera instancia únicamente contra la promotora, que se allanó a la misma (pronunciamiento que devino firme), ha sido estimada en segunda instancia también contra el banco receptor, y lo que esta entidad plantea en casación es que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso, y que, de serlo, tampoco procedería su condena dado que no tuvo capacidad de control sobre los pagos.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 4 de diciembre de 2009 D.ª Purificacion suscribió con la mercantil Promociones Gil Roche, S.L. (en adelante PGR o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del residencial « DIRECCION000» que la promotora iba a construir en la localidad madrileña de Boadilla del Monte.

Según la estipulación segunda del contrato, el precio de la vivienda (305.000 euros, más IVA) debía abonarse en dos pagos: el primero, por importe de 23.364,48 euros más IVA (25.000 euros en total), el día de la firma del contrato, en concepto de señal; el segundo, por la cantidad restante (281.635,52 euros más IVA), el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

En el contrato no se indicaba cuando debía entregarse la vivienda. Tan solo se decía (estipulación tercera) que el contrato se elevaría a escritura pública una vez que hubieran finalizado las obras de construcción y que el vendedor fijaría la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de tres meses a contar desde la finalización de las obras de construcción y de la normalización urbanística y registral.

1.2. En la fecha de celebración del contrato concurrían en la citada compradora las siguientes circunstancias relevantes:

-Estaba casada, en régimen de separación de bienes (folio 131 de las actuaciones de primera instancia), con D. Victor Manuel, quien había sido socio de la promotora junto a otros dos socios, D. Herminio y D. Ildefonso (que fueron quienes representaron a la promotora-vendedora en el contrato objeto del presente litigio), cada uno de estos tres, con un 33% del capital social de PGR (doc. 7 de la contestación a la demanda, folio 221 vuelto de las actuaciones de la primera instancia), siendo también en esa fecha su marido propietario al 100% de la sociedad Asedicon Empresa Constructora, S.L. (en adelante Asedicon), cuyo objeto social era la construcción de toda clase de edificios y de la que años antes la Sra. Purificacion había sido administradora única (doc. 8 de la contestación, folios 225 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

-Junto a su marido, había intervenido, ambos como fiadores solidarios, en el préstamo hipotecario al promotor concedido por Caixabank a PGR (por importe de 1.840.000 euros) en escritura de fecha 14 de octubre de 2008 (doc. 1 de la contestación de Caixabank, folio 158 de las actuaciones de la primera instancia), en la que también figuraban como fiadores solidarios los citados Sres. Herminio y Ildefonso (administradores mancomunados de la acreditada) y sus respectivas esposas. Ese crédito con garantía hipotecaria fue ampliado mediante escritura pública de fecha 4 de agosto de 2009 (es decir, solo cuatro meses antes del contrato de compraventa objeto de litigio) hasta un importe de 2.612.000 euros (doc. 3 de la contestación a la demanda).

-Aunque residía en Madrid (en el contrato se indicó como domicilio uno sito en la DIRECCION001 de la capital), también era dueña, en plena propiedad, de una vivienda sita en el término municipal de Vegas de Matute, Segovia (doc. 5 de la contestación, folio 208 y 208 vuelto de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. La compradora anticipó a la promotora los 25.000 euros del primer pago previsto para el día de la firma, mediante «imposición en efectivo» (o ingreso por ventanilla) en una cuenta de la promotora en La Caixa, actualmente Caixabank, S.A., en adelante Caixabank.

Además, al margen del contrato, entre el 22 de diciembre de 2009 y el 15 de abril de 2011 entregó a la promotora otros 53.000 euros mediante varios pagos, cada uno de ellos por el respectivo importe que aparece desglosado en el hecho tercero de la demanda. Todos los pagos se ingresaron en la citada cuenta bancaria, a excepción del último de ellos, por importe de 5.000 euros, que se satisfizo mediante cheque.

Por tanto, la compradora entregó a la promotora un total de 78.000 euros, de los cuales solo 25.000 euros tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado en el contrato.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de lo entregado a cuenta del precio mediante aval o seguro.

1.5. La construcción no llegó a buen fin.

2.En octubre de 2017 la compradora interpuso la demanda de este litigio contra PGR y Caixabank, en ejercicio acumulado de una acción resolutoria contractual respecto de la promotora y de una acción de condena solidaria contra ambas, pidiendo la restitución del total entregado a PGR, más intereses y costas.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que, ante el incumplimiento de la promotora, por no entregar la vivienda en el plazo máximo de 24 meses que, según decía, los tribunales venían considerando como «plazo medio», el banco debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba y extractaba la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar el ingreso de todas las cantidades en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada.

3.La promotora se allanó a la demanda mientras que el banco pidió su íntegra desestimación. Además de oponer la caducidad de la acción y la existencia de retraso desleal, argumentó, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial y por ser además la compradora una inversora. En este sentido alegaba que la compradora había participado en la financiación de la promoción con aportaciones al margen del contrato, que no eran pagos a cuenta del precio de la vivienda sino aportaciones destinadas a evitar que la promotora dejara de atender las cuotas del préstamo hipotecario; que la compradora además fue fiadora personal junto a su marido en el préstamo al promotor luego ampliado; y que además existían indicios de que la compra era una inversión, como que la compradora fuera ya dueña de varios inmuebles sitos en Madrid y Segovia (ciertamente que en su mayoría fincas rústicas de las que solo tenía un porcentaje en la nuda propiedad) o que tanto ella como su marido hubieran desempeñado cargos en sociedades del sector inmobiliario; y (ii) subsidiariamente, pluspetición, pues de los diez pagos que la demandante decía haber hecho solo presentaba factura acreditativa de 41.000 euros, de forma que los restantes 37.000 euros reclamados no estaban acreditados, lo que revelaba que no fueran cantidades entregadas como parte del precio sino como «aportación de socio o parte vinculada», a lo que se sumaba que el cheque por importe de 5.000 euros con el que se hizo el último pago no constaba ingresado en la entidad demandada.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda respecto de la promotora y la desestimó respecto del banco. En consecuencia, declaró resuelto el contrato y condenó a PGR a devolver a la demandante el total reclamado por esta (los citados 78.000 euros), más intereses desde cada uno de los pagos, pero sin hacer expresa imposición de las costas, y absolvió a Caixabank de todas las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la demandante de las costas causadas al banco.

Razonó, resumidamente, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por concurrir una serie de circunstancias relevantes a tales efectos. En concreto declaró probado que el marido de la compradora era socio de la promotora; que del total entregado por la compradora solo 25.000 euros tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado en el contrato (por lo que la entrega de las demás cantidades solo podía responder a que con ellas la compradora financió a la promotora, como corroboraba el dato de que a cada pago le siguiera una cuota del crédito hipotecario de similar importe; que tanto la compradora como su marido habían sido fiadores en el préstamo al promotor; que la compradora era ya propietaria de otros inmuebles (además de un porcentaje en el condominio de varias fincas heredadas, era plena propietaria de una vivienda sita en la localidad segoviana de Vegas de Matute que explotaba como alojamiento rural); y que ambos estaban relacionados con el negocio inmobiliario, por ostentar o haber ostentado cargos en sociedades que operaban en ese sector (en concreto se decía que la compradora era socia y había ostentado cargos en la constructora Asedicom).

5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación únicamente la demandante, por lo que la condena de la promotora devino firme. La apelante impugnó la absolución del banco alegando error en la valoración probatoria, tanto de la documental como de la testifical, y que el hecho de ser fiadora de la promoción no excluía la aplicación de la Ley 57/1968. En concreto sostuvo que, tal y como aclaró el testigo Sr. Herminio, los pagos no previstos en el contrato no respondían a que con ellos se financiara a PGR, sino que eran pagos a cuenta del precio, que ni ella ni su marido eran ni habían sido socios de la promotora, que la compradora no tenía otras viviendas (pues vivía de alquiler) y, en fin, que la vivienda objeto de litigio fue adquirida con una finalidad residencial, sin que la compradora interviniera en la promoción con carácter de inversionista ni pudiera atribuírsele este último carácter por el hecho de avalar la promoción, pues se trató de un mero trámite y su participación fue similar a la que tienen los cooperativistas en las viviendas promovidas en régimen de cooperativa.

El banco se opuso al recurso reiterando que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, por tener la compradora la condición de promotora al haber financiado y avalado a PGR, y por ser dueña de otros inmuebles y haber ostentado cargos en empresas del sector inmobiliario, que al no ser aplicable la ley no podía exigirse responsabilidad al banco conforme a ella, además de que las entregas no eran parte del precio sino aportaciones para financiar la promoción.

6.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso, revocó la sentencia apelada y estimó en parte la demanda, condenando a Caixabank al pago de 73.000 euros más intereses, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Sus razones son las siguientes: (i) la sentencia de primera instancia no excluyó a la compradora del régimen de la Ley 57/1968 por ser inversionista no consumidora, sino por entender que la compraventa no tuvo una finalidad residencial; (ii) la finalidad residencial debe presumirse y no es incompatible con el hecho de que la compradora tenga la condición de empresaria, sea del sector inmobiliario o de otro, pues también un empresario tiene que satisfacer «la necesidad personal de vivienda»; (iii) la participación del comprador en la financiación de la promoción tampoco revela una finalidad especulativa o comercial. En las construcciones promovidas en régimen de cooperativa puede existir una participación directa o indirecta de los cooperativistas en la financiación de la construcción; (iv) en cuanto al hecho de que ella y su marido fueran fiadores en el préstamo hipotecario, siendo cierto que su exposición patrimonial es superior a la que tiene un mero cooperativista, también lo es que las explicaciones del testigo Sr. Herminio desvirtúan que con esa intervención la compradora tuviera una finalidad especulativa, pues, además de negar que su marido fuera socio de PGR, también explicó que surgieron problemas que exigieron que los compradores aportaran más dinero para poder terminar la construcción, de modo que «la disposición de algunos de los compradores a colaborar en el impulso de la construcción afianzando el préstamo necesario para financiarla ...no supone en modo alguno transformar su condición de mero comprador»; y (v) no obstante, la responsabilidad del banco receptor no alcanza a los 5.000 euros del último pago, satisfechos mediante cheque, ya que no se ingresaron en dicha entidad ni tenían correspondencia en el contrato.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por error patente en la valoración de la prueba, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se insiste en la no aplicación al caso de la Ley 57/1968 por no tener la compraventa una finalidad residencial (motivos primero y tercero) y se defiende que, en todo caso, el banco no pudo controlar los ingresos (motivo segundo).

8.La compradora recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación, por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1868/2025, de 16 de diciembre, y 1760/2025, de 1 de diciembre, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.El motivo primero se funda en infracción del art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (LOE) y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias invocadas (1196/2004, de 16 de diciembre, 1279/2007, de 13 de diciembre, y 208/2005, de 31 de marzo). El motivo tercero, relacionado con el primero, se funda en infracción del art. 1-1.ª y 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que se cita (161/2018, de 21 de marzo, 360/2016, de 1 de junio, y «13 de enero de 2015»).

Ambos motivos plantean la cuestión de la improcedencia de aplicar la Ley 57/1968 al caso, según lo que se argumenta en el motivo primero, por tener la compradora la condición legal de promotora, al haber entregado cantidades para financiar la promoción, y según lo aducido en el motivo segundo, porque no hay prueba de que la vivienda se comprara con una finalidad residencial, sino indicios que apuntan en sentido contrario, favorable a la existencia de una finalidad inversora, tales como que pagara cantidades superiores a las previstas en el contrato y que se comprometiera a financiar a la promotora antes incluso de comprar la vivienda litigiosa.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que lo interpreta (se citan las sentencias de esta sala 107/2021, de 1 de marzo, 479/2020, de 21 de septiembre, y 411/2019, de 9 de junio), y en su desarrollo se argumenta, en síntesis, que, al no ser la responsabilidad legal de las entidades receptora una responsabilidad «a todo trance» y no poder exigirse una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso que se hiciera en la cuenta del promotor, Caixabank no debe responder en un caso en que, según los hechos probados, los ingresos los hizo quien ostentaba la condición de promotora y fiadora, las cantidades ingresadas no tenían correspondencia alguna en el contrato y no se indicó al hacerse los pagos concepto alguno que permitiera vincularlos con entregas a cuenta del precio de la vivienda de la demandante.

La compradora recurrida alega como razones para su inadmisión, en cuanto al motivo primero, que su única finalidad es que se revise la valoración probatoria, lo que no procede en casación, y que en cualquier caso lo relevante no es la condición o no de promotora de la demandante sino si la vivienda se compró con una finalidad residencial; en cuanto al motivo segundo, que su planteamiento incurre en defectos de formulación, por acumularse infracciones que deberían haberse planteado separadamente y por encerrar un intento de revisar la valoración probatoria sobre la capacidad de control del banco, obviando que los hechos probados demuestran que conoció o pudo conocer que los pagos eran cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción; y en cuanto al motivo tercero, que se vuelve a plantear la controversia sin respetar los hechos probados, insistiendo en que la compradora y su marido eran socios de la promotora, además de que la demandante sí ha probado la finalidad residencial de la adquisición y que incumbía

TERCERO.No concurren los óbices de admisibilidad invocados por el recurrido. Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en este caso porque: (i) en el encabezamiento de cada motivo se cita la norma y la jurisprudencia pertinente para resolver en casación las dos cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, de si la compraventa objeto de litigio está amparada por la Ley 57/1968, y de estarlo, de si procede responsabilizar al banco receptor del anticipo en las circunstancias concurrentes teniendo en cuenta que su responsabilidad no es «a todo trance»; y (ii) tales infracciones se plantean desde el sustancial respeto a los hechos probados, en particular, que la mayoría de los pagos no tenían correspondencia en el contrato y que no se hizo indicación alguna del concepto a que respondían, debiéndose recordar que «la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación» (p.ej. sentencias 1766/2025 y 1767/2025, las dos de 2 de diciembre). Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

CUARTO.En este caso procede alterar el orden en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( d. final 16.ª 1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación porque, como p.ej. declaró la sentencia 437/2023, de 29 de marzo, citada por la sentencia 1760/2025, de 1 de diciembre) «una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto "toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia" ( SSTS 322/2022, de 25 de abril, 130/2022, de 21 de febrero, 734/2021, de 2 de noviembre; 531/2021, de 14 de julio o 170/2019, de 20 de marzo, entre otras)».

Esta jurisprudencia es aplicable al caso porque, más allá del defectuoso planteamiento del único motivo del recurso por infracción procesal, en el que se acumulan improcedentemente infracciones procesales heterogéneas, referidas a la carga y a la valoración probatoria (en este sentido p.ej. las sentencias 23/2021, de 25 de enero, y 7/2020, de 8 de enero, ambas citadas por la 1641/2025, de 17 de noviembre), no se respetan los límites que permiten a esta sala revisar dicha valoración probatoria, al pretenderse la revisión de la prueba en su conjunto, además mediante la cita de normas de prueba no tasadas (en este sentido p.ej. la sentencia 1558/2025, de 4 de noviembre, y la referida sentencia 1641/2025, con cita de las sentencias 572/2019, de 4 de noviembre, 116/2020, de 19 de febrero, 639/2020, de 25 de noviembre, 681/2020, de 15 de diciembre, y 351/2021, de 20 de mayo), y además se plantea una cuestión -si la compradora es o no promotora- que no es fáctica sino resultado del juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, en cualquier caso, no es útil analizar la existencia de un posible error patente en la valoración probatoria (en particular, de la testifical del Sr. Herminio y de la documental) sobre los hechos que sustentan el juicio jurídico del tribunal sentenciador sobre la condición subjetiva de la compradora, en un caso en que se ha condenado al banco receptor sin ser objeto de discusión que la compradora entregó a la promotora cantidades que no tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado y en el que no consta probado que al hacerse los pagos se indicara su concepto o dato alguno que permitiera al banco asociarlos con entregas a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

QUINTO.El banco recurrente defiende su irresponsabilidad como receptor, tanto por considerar que la compradora no está amparada por la Ley 57/1968 como, en todo caso, por no haber podido controlar los ingresos.

1.Sobre la necesaria finalidad residencial de la compraventa, es jurisprudencia constante (reiterada p.ej. y entre las más recientes, en las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 531/2025, de 1 de abril, referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador» y que a estos efectos son factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, por lo que ahora interesa, el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022, 573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); y que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco ( sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023).

2.En cuanto a la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala (entre las más recientes, p.ej. las sentencias 1767/2025 y 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, 1643/2025 y 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, 1555/2025 y 1549/2025, las dos de 4 de noviembre, y 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

A la hora de interpretar el alcance del deber de diligencia o control de las entidades de crédito receptoras, la jurisprudencia (p.ej. las citadas sentencias 1767/2025, 1643/2025, 1322/2025, y 1320/2025) hace hincapié en que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

SEXTO.La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el recurso deba ser estimado porque, no solo es que la decisión de la sentencia recurrida de aplicar la Ley 57/1968 eluda otorgar la relevancia o importancia que a tales efectos a la jurisprudencia le merece la concurrencia de indicios tales como que la compradora hubiera estado vinculada con el sector inmobiliario, junto a su marido (indicio especialmente significativo cuando consta que ambos se afianzaron la promoción mucho antes de que la demandante suscribiera el contrato de compraventa objeto de litigio), y que en esa tesitura guardara por completo silencio en la demanda sobre la finalidad de la adquisición y solo respondiera a los argumentos del banco con explicaciones no determinantes para excluir la intención inversora (se limitó a defender que no tenía la condición de promotora y que su intención fue «residir en la misma con carácter habitual»), sino que, en todo caso, tampoco la inferencia del tribunal sentenciador sobre la capacidad de control de Caixabank es conforme con la doctrina expuesta, al considerar suficiente la constatación de que la compradora ingresó cantidades en una cuenta abierta por la promotora («todos menos uno de 5.000 euros aparecen ingresados en la cuenta de LA CAIXA, bastando ese dato para derivar a la entidad bancaria la responsabilidad dispuesta en la condición segunda del artículo 1 L 57/1968») y prescindir de analizar la capacidad de control de Caixabank en las concretas circunstancias concurrentes, reveladoras de que la cuenta estaba destinada a múltiples finalidades y de que en ningún caso se indicó concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincular los pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción (pues el pago de los 25.000 euros del día de la firma fue una imposición en efectivo por ventanilla en la que no se indicó el concepto del ingreso, y el resto de ingresos, mediante transferencia a excepción del último, además de tampoco se indicó la finalidad del pago, fueron por cantidades que no tenían correspondencia alguna con el contrato (doc. 4 de la demanda, folios 19 vuelto y ss.).

En suma, si la responsabilidad del banco receptor es más limitada que la del banco avalista, toda vez que la de este deriva del propio aval y solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, mientras que la del receptor ya se ha dicho que no es «a todo trance, a modo de avalista superpuesto» y se limita a las cantidades a cuenta del precio que se ingresan en dicha entidad, conociendo o debiendo conocer el banco que lo son, comoquiera que el avalista no responde de cantidades no previstas en el contrato como parte del precio, menos razón hay para responsabilizar de ellas al banco receptor, al que, con un criterio similar, esta sala viene exonerando de responsabilidad respecto de cantidades aportadas por los cooperativistas no como parte del precio ( sentencias 838/2023, de 30 de mayo, 732/2024, de 27 de mayo, citadas por la más reciente 1414/2025, de 13 de octubre).

SÉPTIMO.La estimación del recurso de casación determina que no haya lugar a examinar el recurso extraordinario por infracción procesal por las razones expuestas y que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas.

OCTAVO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal, porque ya no procede resolverlo.

Y conforme con el art. 398.1 en relación con el art. 394, ambos de la LEC, procede imponer a la compradora demandante-apelante las costas de la segunda instancia, dado que su recurso de apelación debió ser desestimado en su totalidad.

NOVENO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.

PRIMERO.Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que la hoy recurrida, compradora de una vivienda en construcción, solicitó se declarase resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la promotora y reclamó, tanto de esta como de la entidad de crédito hoy recurrente (en este segundo caso, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968), su condena solidaria a reintegrar a la demandante la totalidad de las cantidades entregadas a la promotora más sus intereses. La demanda, estimada en primera instancia únicamente contra la promotora, que se allanó a la misma (pronunciamiento que devino firme), ha sido estimada en segunda instancia también contra el banco receptor, y lo que esta entidad plantea en casación es que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso, y que, de serlo, tampoco procedería su condena dado que no tuvo capacidad de control sobre los pagos.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 4 de diciembre de 2009 D.ª Purificacion suscribió con la mercantil Promociones Gil Roche, S.L. (en adelante PGR o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del residencial « DIRECCION000» que la promotora iba a construir en la localidad madrileña de Boadilla del Monte.

Según la estipulación segunda del contrato, el precio de la vivienda (305.000 euros, más IVA) debía abonarse en dos pagos: el primero, por importe de 23.364,48 euros más IVA (25.000 euros en total), el día de la firma del contrato, en concepto de señal; el segundo, por la cantidad restante (281.635,52 euros más IVA), el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

En el contrato no se indicaba cuando debía entregarse la vivienda. Tan solo se decía (estipulación tercera) que el contrato se elevaría a escritura pública una vez que hubieran finalizado las obras de construcción y que el vendedor fijaría la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de tres meses a contar desde la finalización de las obras de construcción y de la normalización urbanística y registral.

1.2. En la fecha de celebración del contrato concurrían en la citada compradora las siguientes circunstancias relevantes:

-Estaba casada, en régimen de separación de bienes (folio 131 de las actuaciones de primera instancia), con D. Victor Manuel, quien había sido socio de la promotora junto a otros dos socios, D. Herminio y D. Ildefonso (que fueron quienes representaron a la promotora-vendedora en el contrato objeto del presente litigio), cada uno de estos tres, con un 33% del capital social de PGR (doc. 7 de la contestación a la demanda, folio 221 vuelto de las actuaciones de la primera instancia), siendo también en esa fecha su marido propietario al 100% de la sociedad Asedicon Empresa Constructora, S.L. (en adelante Asedicon), cuyo objeto social era la construcción de toda clase de edificios y de la que años antes la Sra. Purificacion había sido administradora única (doc. 8 de la contestación, folios 225 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

-Junto a su marido, había intervenido, ambos como fiadores solidarios, en el préstamo hipotecario al promotor concedido por Caixabank a PGR (por importe de 1.840.000 euros) en escritura de fecha 14 de octubre de 2008 (doc. 1 de la contestación de Caixabank, folio 158 de las actuaciones de la primera instancia), en la que también figuraban como fiadores solidarios los citados Sres. Herminio y Ildefonso (administradores mancomunados de la acreditada) y sus respectivas esposas. Ese crédito con garantía hipotecaria fue ampliado mediante escritura pública de fecha 4 de agosto de 2009 (es decir, solo cuatro meses antes del contrato de compraventa objeto de litigio) hasta un importe de 2.612.000 euros (doc. 3 de la contestación a la demanda).

-Aunque residía en Madrid (en el contrato se indicó como domicilio uno sito en la DIRECCION001 de la capital), también era dueña, en plena propiedad, de una vivienda sita en el término municipal de Vegas de Matute, Segovia (doc. 5 de la contestación, folio 208 y 208 vuelto de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. La compradora anticipó a la promotora los 25.000 euros del primer pago previsto para el día de la firma, mediante «imposición en efectivo» (o ingreso por ventanilla) en una cuenta de la promotora en La Caixa, actualmente Caixabank, S.A., en adelante Caixabank.

Además, al margen del contrato, entre el 22 de diciembre de 2009 y el 15 de abril de 2011 entregó a la promotora otros 53.000 euros mediante varios pagos, cada uno de ellos por el respectivo importe que aparece desglosado en el hecho tercero de la demanda. Todos los pagos se ingresaron en la citada cuenta bancaria, a excepción del último de ellos, por importe de 5.000 euros, que se satisfizo mediante cheque.

Por tanto, la compradora entregó a la promotora un total de 78.000 euros, de los cuales solo 25.000 euros tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado en el contrato.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de lo entregado a cuenta del precio mediante aval o seguro.

1.5. La construcción no llegó a buen fin.

2.En octubre de 2017 la compradora interpuso la demanda de este litigio contra PGR y Caixabank, en ejercicio acumulado de una acción resolutoria contractual respecto de la promotora y de una acción de condena solidaria contra ambas, pidiendo la restitución del total entregado a PGR, más intereses y costas.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que, ante el incumplimiento de la promotora, por no entregar la vivienda en el plazo máximo de 24 meses que, según decía, los tribunales venían considerando como «plazo medio», el banco debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba y extractaba la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar el ingreso de todas las cantidades en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada.

3.La promotora se allanó a la demanda mientras que el banco pidió su íntegra desestimación. Además de oponer la caducidad de la acción y la existencia de retraso desleal, argumentó, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial y por ser además la compradora una inversora. En este sentido alegaba que la compradora había participado en la financiación de la promoción con aportaciones al margen del contrato, que no eran pagos a cuenta del precio de la vivienda sino aportaciones destinadas a evitar que la promotora dejara de atender las cuotas del préstamo hipotecario; que la compradora además fue fiadora personal junto a su marido en el préstamo al promotor luego ampliado; y que además existían indicios de que la compra era una inversión, como que la compradora fuera ya dueña de varios inmuebles sitos en Madrid y Segovia (ciertamente que en su mayoría fincas rústicas de las que solo tenía un porcentaje en la nuda propiedad) o que tanto ella como su marido hubieran desempeñado cargos en sociedades del sector inmobiliario; y (ii) subsidiariamente, pluspetición, pues de los diez pagos que la demandante decía haber hecho solo presentaba factura acreditativa de 41.000 euros, de forma que los restantes 37.000 euros reclamados no estaban acreditados, lo que revelaba que no fueran cantidades entregadas como parte del precio sino como «aportación de socio o parte vinculada», a lo que se sumaba que el cheque por importe de 5.000 euros con el que se hizo el último pago no constaba ingresado en la entidad demandada.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda respecto de la promotora y la desestimó respecto del banco. En consecuencia, declaró resuelto el contrato y condenó a PGR a devolver a la demandante el total reclamado por esta (los citados 78.000 euros), más intereses desde cada uno de los pagos, pero sin hacer expresa imposición de las costas, y absolvió a Caixabank de todas las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la demandante de las costas causadas al banco.

Razonó, resumidamente, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por concurrir una serie de circunstancias relevantes a tales efectos. En concreto declaró probado que el marido de la compradora era socio de la promotora; que del total entregado por la compradora solo 25.000 euros tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado en el contrato (por lo que la entrega de las demás cantidades solo podía responder a que con ellas la compradora financió a la promotora, como corroboraba el dato de que a cada pago le siguiera una cuota del crédito hipotecario de similar importe; que tanto la compradora como su marido habían sido fiadores en el préstamo al promotor; que la compradora era ya propietaria de otros inmuebles (además de un porcentaje en el condominio de varias fincas heredadas, era plena propietaria de una vivienda sita en la localidad segoviana de Vegas de Matute que explotaba como alojamiento rural); y que ambos estaban relacionados con el negocio inmobiliario, por ostentar o haber ostentado cargos en sociedades que operaban en ese sector (en concreto se decía que la compradora era socia y había ostentado cargos en la constructora Asedicom).

5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación únicamente la demandante, por lo que la condena de la promotora devino firme. La apelante impugnó la absolución del banco alegando error en la valoración probatoria, tanto de la documental como de la testifical, y que el hecho de ser fiadora de la promoción no excluía la aplicación de la Ley 57/1968. En concreto sostuvo que, tal y como aclaró el testigo Sr. Herminio, los pagos no previstos en el contrato no respondían a que con ellos se financiara a PGR, sino que eran pagos a cuenta del precio, que ni ella ni su marido eran ni habían sido socios de la promotora, que la compradora no tenía otras viviendas (pues vivía de alquiler) y, en fin, que la vivienda objeto de litigio fue adquirida con una finalidad residencial, sin que la compradora interviniera en la promoción con carácter de inversionista ni pudiera atribuírsele este último carácter por el hecho de avalar la promoción, pues se trató de un mero trámite y su participación fue similar a la que tienen los cooperativistas en las viviendas promovidas en régimen de cooperativa.

El banco se opuso al recurso reiterando que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, por tener la compradora la condición de promotora al haber financiado y avalado a PGR, y por ser dueña de otros inmuebles y haber ostentado cargos en empresas del sector inmobiliario, que al no ser aplicable la ley no podía exigirse responsabilidad al banco conforme a ella, además de que las entregas no eran parte del precio sino aportaciones para financiar la promoción.

6.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso, revocó la sentencia apelada y estimó en parte la demanda, condenando a Caixabank al pago de 73.000 euros más intereses, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Sus razones son las siguientes: (i) la sentencia de primera instancia no excluyó a la compradora del régimen de la Ley 57/1968 por ser inversionista no consumidora, sino por entender que la compraventa no tuvo una finalidad residencial; (ii) la finalidad residencial debe presumirse y no es incompatible con el hecho de que la compradora tenga la condición de empresaria, sea del sector inmobiliario o de otro, pues también un empresario tiene que satisfacer «la necesidad personal de vivienda»; (iii) la participación del comprador en la financiación de la promoción tampoco revela una finalidad especulativa o comercial. En las construcciones promovidas en régimen de cooperativa puede existir una participación directa o indirecta de los cooperativistas en la financiación de la construcción; (iv) en cuanto al hecho de que ella y su marido fueran fiadores en el préstamo hipotecario, siendo cierto que su exposición patrimonial es superior a la que tiene un mero cooperativista, también lo es que las explicaciones del testigo Sr. Herminio desvirtúan que con esa intervención la compradora tuviera una finalidad especulativa, pues, además de negar que su marido fuera socio de PGR, también explicó que surgieron problemas que exigieron que los compradores aportaran más dinero para poder terminar la construcción, de modo que «la disposición de algunos de los compradores a colaborar en el impulso de la construcción afianzando el préstamo necesario para financiarla ...no supone en modo alguno transformar su condición de mero comprador»; y (v) no obstante, la responsabilidad del banco receptor no alcanza a los 5.000 euros del último pago, satisfechos mediante cheque, ya que no se ingresaron en dicha entidad ni tenían correspondencia en el contrato.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por error patente en la valoración de la prueba, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se insiste en la no aplicación al caso de la Ley 57/1968 por no tener la compraventa una finalidad residencial (motivos primero y tercero) y se defiende que, en todo caso, el banco no pudo controlar los ingresos (motivo segundo).

8.La compradora recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación, por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1868/2025, de 16 de diciembre, y 1760/2025, de 1 de diciembre, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.El motivo primero se funda en infracción del art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre ( LOE) y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias invocadas (1196/2004, de 16 de diciembre, 1279/2007, de 13 de diciembre, y 208/2005, de 31 de marzo). El motivo tercero, relacionado con el primero, se funda en infracción del art. 1-1.ª y 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que se cita (161/2018, de 21 de marzo, 360/2016, de 1 de junio, y «13 de enero de 2015»).

Ambos motivos plantean la cuestión de la improcedencia de aplicar la Ley 57/1968 al caso, según lo que se argumenta en el motivo primero, por tener la compradora la condición legal de promotora, al haber entregado cantidades para financiar la promoción, y según lo aducido en el motivo segundo, porque no hay prueba de que la vivienda se comprara con una finalidad residencial, sino indicios que apuntan en sentido contrario, favorable a la existencia de una finalidad inversora, tales como que pagara cantidades superiores a las previstas en el contrato y que se comprometiera a financiar a la promotora antes incluso de comprar la vivienda litigiosa.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia que lo interpreta (se citan las sentencias de esta sala 107/2021, de 1 de marzo, 479/2020, de 21 de septiembre, y 411/2019, de 9 de junio), y en su desarrollo se argumenta, en síntesis, que, al no ser la responsabilidad legal de las entidades receptora una responsabilidad «a todo trance» y no poder exigirse una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso que se hiciera en la cuenta del promotor, Caixabank no debe responder en un caso en que, según los hechos probados, los ingresos los hizo quien ostentaba la condición de promotora y fiadora, las cantidades ingresadas no tenían correspondencia alguna en el contrato y no se indicó al hacerse los pagos concepto alguno que permitiera vincularlos con entregas a cuenta del precio de la vivienda de la demandante.

La compradora recurrida alega como razones para su inadmisión, en cuanto al motivo primero, que su única finalidad es que se revise la valoración probatoria, lo que no procede en casación, y que en cualquier caso lo relevante no es la condición o no de promotora de la demandante sino si la vivienda se compró con una finalidad residencial; en cuanto al motivo segundo, que su planteamiento incurre en defectos de formulación, por acumularse infracciones que deberían haberse planteado separadamente y por encerrar un intento de revisar la valoración probatoria sobre la capacidad de control del banco, obviando que los hechos probados demuestran que conoció o pudo conocer que los pagos eran cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción; y en cuanto al motivo tercero, que se vuelve a plantear la controversia sin respetar los hechos probados, insistiendo en que la compradora y su marido eran socios de la promotora, además de que la demandante sí ha probado la finalidad residencial de la adquisición y que incumbía

TERCERO.No concurren los óbices de admisibilidad invocados por el recurrido. Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en este caso porque: (i) en el encabezamiento de cada motivo se cita la norma y la jurisprudencia pertinente para resolver en casación las dos cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, de si la compraventa objeto de litigio está amparada por la Ley 57/1968, y de estarlo, de si procede responsabilizar al banco receptor del anticipo en las circunstancias concurrentes teniendo en cuenta que su responsabilidad no es «a todo trance»; y (ii) tales infracciones se plantean desde el sustancial respeto a los hechos probados, en particular, que la mayoría de los pagos no tenían correspondencia en el contrato y que no se hizo indicación alguna del concepto a que respondían, debiéndose recordar que «la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación» (p.ej. sentencias 1766/2025 y 1767/2025, las dos de 2 de diciembre). Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

CUARTO.En este caso procede alterar el orden en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( d. final 16.ª 1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación porque, como p.ej. declaró la sentencia 437/2023, de 29 de marzo, citada por la sentencia 1760/2025, de 1 de diciembre) «una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto "toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia" ( SSTS 322/2022, de 25 de abril, 130/2022, de 21 de febrero, 734/2021, de 2 de noviembre; 531/2021, de 14 de julio o 170/2019, de 20 de marzo, entre otras)».

Esta jurisprudencia es aplicable al caso porque, más allá del defectuoso planteamiento del único motivo del recurso por infracción procesal, en el que se acumulan improcedentemente infracciones procesales heterogéneas, referidas a la carga y a la valoración probatoria (en este sentido p.ej. las sentencias 23/2021, de 25 de enero, y 7/2020, de 8 de enero, ambas citadas por la 1641/2025, de 17 de noviembre), no se respetan los límites que permiten a esta sala revisar dicha valoración probatoria, al pretenderse la revisión de la prueba en su conjunto, además mediante la cita de normas de prueba no tasadas (en este sentido p.ej. la sentencia 1558/2025, de 4 de noviembre, y la referida sentencia 1641/2025, con cita de las sentencias 572/2019, de 4 de noviembre, 116/2020, de 19 de febrero, 639/2020, de 25 de noviembre, 681/2020, de 15 de diciembre, y 351/2021, de 20 de mayo), y además se plantea una cuestión -si la compradora es o no promotora- que no es fáctica sino resultado del juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, en cualquier caso, no es útil analizar la existencia de un posible error patente en la valoración probatoria (en particular, de la testifical del Sr. Herminio y de la documental) sobre los hechos que sustentan el juicio jurídico del tribunal sentenciador sobre la condición subjetiva de la compradora, en un caso en que se ha condenado al banco receptor sin ser objeto de discusión que la compradora entregó a la promotora cantidades que no tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado y en el que no consta probado que al hacerse los pagos se indicara su concepto o dato alguno que permitiera al banco asociarlos con entregas a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

QUINTO.El banco recurrente defiende su irresponsabilidad como receptor, tanto por considerar que la compradora no está amparada por la Ley 57/1968 como, en todo caso, por no haber podido controlar los ingresos.

1.Sobre la necesaria finalidad residencial de la compraventa, es jurisprudencia constante (reiterada p.ej. y entre las más recientes, en las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 531/2025, de 1 de abril, referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador» y que a estos efectos son factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, por lo que ahora interesa, el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022, 573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); y que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco ( sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023).

2.En cuanto a la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala (entre las más recientes, p.ej. las sentencias 1767/2025 y 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, 1643/2025 y 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, 1555/2025 y 1549/2025, las dos de 4 de noviembre, y 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

A la hora de interpretar el alcance del deber de diligencia o control de las entidades de crédito receptoras, la jurisprudencia (p.ej. las citadas sentencias 1767/2025, 1643/2025, 1322/2025, y 1320/2025) hace hincapié en que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

SEXTO.La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el recurso deba ser estimado porque, no solo es que la decisión de la sentencia recurrida de aplicar la Ley 57/1968 eluda otorgar la relevancia o importancia que a tales efectos a la jurisprudencia le merece la concurrencia de indicios tales como que la compradora hubiera estado vinculada con el sector inmobiliario, junto a su marido (indicio especialmente significativo cuando consta que ambos se afianzaron la promoción mucho antes de que la demandante suscribiera el contrato de compraventa objeto de litigio), y que en esa tesitura guardara por completo silencio en la demanda sobre la finalidad de la adquisición y solo respondiera a los argumentos del banco con explicaciones no determinantes para excluir la intención inversora (se limitó a defender que no tenía la condición de promotora y que su intención fue «residir en la misma con carácter habitual»), sino que, en todo caso, tampoco la inferencia del tribunal sentenciador sobre la capacidad de control de Caixabank es conforme con la doctrina expuesta, al considerar suficiente la constatación de que la compradora ingresó cantidades en una cuenta abierta por la promotora («todos menos uno de 5.000 euros aparecen ingresados en la cuenta de LA CAIXA, bastando ese dato para derivar a la entidad bancaria la responsabilidad dispuesta en la condición segunda del artículo 1 L 57/1968») y prescindir de analizar la capacidad de control de Caixabank en las concretas circunstancias concurrentes, reveladoras de que la cuenta estaba destinada a múltiples finalidades y de que en ningún caso se indicó concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincular los pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción (pues el pago de los 25.000 euros del día de la firma fue una imposición en efectivo por ventanilla en la que no se indicó el concepto del ingreso, y el resto de ingresos, mediante transferencia a excepción del último, además de tampoco se indicó la finalidad del pago, fueron por cantidades que no tenían correspondencia alguna con el contrato (doc. 4 de la demanda, folios 19 vuelto y ss.).

En suma, si la responsabilidad del banco receptor es más limitada que la del banco avalista, toda vez que la de este deriva del propio aval y solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, mientras que la del receptor ya se ha dicho que no es «a todo trance, a modo de avalista superpuesto» y se limita a las cantidades a cuenta del precio que se ingresan en dicha entidad, conociendo o debiendo conocer el banco que lo son, comoquiera que el avalista no responde de cantidades no previstas en el contrato como parte del precio, menos razón hay para responsabilizar de ellas al banco receptor, al que, con un criterio similar, esta sala viene exonerando de responsabilidad respecto de cantidades aportadas por los cooperativistas no como parte del precio ( sentencias 838/2023, de 30 de mayo, 732/2024, de 27 de mayo, citadas por la más reciente 1414/2025, de 13 de octubre).

SÉPTIMO.La estimación del recurso de casación determina que no haya lugar a examinar el recurso extraordinario por infracción procesal por las razones expuestas y que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas.

OCTAVO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal, porque ya no procede resolverlo.

Y conforme con el art. 398.1 en relación con el art. 394, ambos de la LEC, procede imponer a la compradora demandante-apelante las costas de la segunda instancia, dado que su recurso de apelación debió ser desestimado en su totalidad.

NOVENO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.