Sentencia Civil 1307/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 10000/2021 de 23 de julio del 2026

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el presente recurso se centra en los efectos que cabe atribuir a una condición resolutoria expresa con cláusula penal, pactada en un contrato de compraventa con pago aplazado, en el que la parte compradora, que incumplió uno de los plazos previstos, realizó el abono después de recibir el requerimiento resolutorio de los vendedores en aplicación del art. 1504 del Código Civil (CC).

Son antecedentes necesarios para resolver dicho recurso, que resultan de los hechos que se han declarado probados o que han sido admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.El 7 de noviembre de 2017 las partes de este procedimiento firmaron un contrato de compraventa por el que D. Argimiro y D.ª Beatriz vendieron a la mercantil Promociones Inmodp 2017 S.L. (en adelante, Promociones Inmodp) la vivienda sita en la DIRECCION000 de Majadahonda por un precio de 740.000 euros. El pacto sobre la forma de pago del precio fue el siguiente:

1.1.La compradora realizó un pago inicial de 20.000 euros en el momento de la firma y retuvo del precio la cantidad de 4.750 euros para cancelar un embargo de la Agencia Tributaria que gravaba el inmueble.

1.2.Se acordaron, además, cuatro pagos sucesivos, de 20.000 euros cada uno, a abonar el día 15 de los meses de enero, marzo, mayo y julio de 2018 (80.000 euros en total).

1.3.El resto del precio se abonaría a la firma de la escritura pública de compraventa, para cuyo otorgamiento se estableció como fecha límite el 15 de noviembre de 2018.

1.4.Las partes pactaron una cláusula tercera con el siguiente contenido:

«Si la parte compradora incumpliera las obligaciones de pago que asume, quedará automáticamente resuelto este contrato, recuperando los vendedores de inmediato la plena propiedad y posesión del inmueble, previo el requerimiento ordenado por el artículo 1.504 del Código Civil, sin obligación alguna de reintegrar las cantidades recibidas hasta aquella fecha, que retendrán en concepto de indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal pactada entre las dos partes. Dicho requerimiento tendrá carácter resolutorio y podrá ser realizado por el vendedor al comprador por cualquier medio fehaciente admitido en derecho (carta certificada, burofax, requerimiento notarial o judicial)».

2.No se discute que la empresa compradora se dedica a la gestión inmobiliaria y que gira en el mercado con el nombre comercial de "Don Piso". El objetivo de la compraventa era que dicha inmobiliaria vendiera a su vez el piso a un tercero. En el contrato (cláusula quinta) se recogió la obligación de los vendedores, que mantenían la posesión de la vivienda, de facilitar y coordinar las visitas de los futuros compradores.

3.La compradora cumplió el calendario de pagos previsto hasta el 15 de mayo de 2018. Se ha declarado probado que, de la cantidad inicialmente retenida para el levantamiento del embargo, hubo una parte que no llegó ser abonada a la Agencia Tributaria. Según la demanda (página 8) y la contestación (página 2), la compradora ingresó 4.150 euros, por lo que faltarían por abonar 600 euros de la partida retenida.

4.La compradora no abonó el plazo programado para el 15 de julio de 2018.

5.El 30 de julio de 2018 los vendedores remitieron a la compradora un burofax en el que le comunicaron la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera.

6.El 2 de agosto de 2018 la parte compradora contestó a esta comunicación, también por burofax, en el sentido de informar a los vendedores de que no renunciaba ni desistía del contrato de compraventa ni reconocía la resolución automática del mismo. El 7 de agosto de 2018 abonó por transferencia los 20.000 euros que debía haber pagado el 15 de julio anterior.

7.El 28 de agosto de 2018 el vendedor envió un mail en el que ratificó la resolución del contrato y manifestó su voluntad de devolver el último plazo recibido (los 20.000 euros transferidos el 7 de agosto de 2018), si bien finalmente no llegó a realizar tal devolución.

8.Tras varias comunicaciones infructuosas entre las partes, en las que los vendedores demandados insistieron en la resolución del contrato y mostraron la misma disposición a devolver el pago recibido el 7 de agosto de 2018 (en particular, en el burofax del 9 de noviembre de 2018), el 14 de noviembre de 2018 la compradora reclamó la devolución de la parte del precio abonada (99.820 euros o 100.000 euros, según figura en distintos pasajes de la demanda), a lo que no accedieron los vendedores.

9.La compradora Promociones Inmodp presentó la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, en la que no ejercitó una acción de cumplimiento del contrato, sino una acción resolutoria por incumplimiento imputable a los vendedores, a la que acumuló una acción por enriquecimiento injusto. A su juicio, no concurrió una verdadera situación de impago ni de incumplimiento por su parte, sino un mero retraso, que no tenía la entidad suficiente para que la otra parte diera por resuelto el contrato, y que fue utilizado como excusa para lograr tal finalidad.

El incumplimiento que se imputa a los vendedores parece centrarse (hecho cuarto de la demanda) en la resolución indebida del contrato y en la no devolución de la parte del precio entregada, y también (hecho quinto), en el incumplimiento del art. 1504 CC, tanto desde el punto de vista formal (pues se realizó por burofax, y no notarial o judicialmente), como desde la perspectiva contractual (pues no se requería el pago del plazo pendiente, sino que simplemente se comunicaba la resolución del contrato) y material (pues se había aplicado automáticamente la norma a una mera situación de retraso).

A la acción resolutoria del contrato se acumuló otra acción de enriquecimiento injusto, basada en unos hechos diferentes. El 7 de mayo de 2018 la demandante había realizado por error una transferencia bancaria a favor de los demandados por importe de 20.136,75 euros, y, advertido el error, los demandados solo han devuelto 17.636,75 euros, por lo que queda un resto pendiente de reintegrar de 2.500 euros, que se reclaman también en la demanda.

10.Tras la oposición de los demandados, que alegaron, en síntesis, que la compradora era una profesional del sector inmobiliario y que, para ellos, consumidores, el calendario de pagos y la determinación de los importes a recibir en cada fecha era un elemento esencial del contrato. Añadieron que las consecuencias del impago estaban previstas en el contrato de forma expresa. Sobre la acción de enriquecimiento injusto, los demandados reconocieron la transferencia recibida por error y el importe pendiente de devolución. Justificaron su conducta por la falta de acreditación del destino que había dado la contraparte a la suma retenida para la cancelación del embargo de la Agencia Tributaria, como garantía para compensar el importe no ingresado con el importe no devuelto de la transferencia realizada por error.

11.La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda. Consideró que para la resolución contractual comunicada por los vendedores no era suficiente con el requerimiento del art. 1504 CC, sino que también era necesario que concurrieran los requisitos del 1124 CC, esto es, un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, y que en este caso no se había producido un impago del precio total, sino solo de uno de los plazos de 20.000 euros, que representaba el 2,7% del precio, cuando ya se habían pagado 80.000 euros.

Añadió que se trató de un pago retrasado que se verificó a los 23 días de la fecha prevista en el contrato. Tuvo también en cuenta que la parte compradora siguió mostrando su interés en proseguir con el contrato y que no se estableció en él que el pago de cada plazo tuviera carácter esencial.

En suma, la sentencia acogió en parte la tesis de la parte actora y consideró que, aun cumpliéndose los requisitos que impone el artículo 1504 CC, dado que las partes habían pactado que el requerimiento resolutorio pudiera realizarse mediante burofax, se trataba de un mero retraso en el pago de uno de los plazos que no cumplía los presupuestos del art. 1124 CC, pues ni se había frustrado el fin del contrato, ni existía una voluntad incumplidora de la compradora, que explicó el retraso por la circunstancia de que la persona encargada de los pagos estaba de vacaciones, lo que convertía en injustificada la resolución unilateral y la aplicación de las consecuencias previstas en el contrato como cláusula penal.

La sentencia consideró probado que la compradora había abonado un total de 99.820,65 euros y que, además, los vendedores adeudaban la suma adicional de 2.500 euros a raíz de la transferencia que recibieron por error. Por todo ello, sin un pronunciamiento expreso sobre la resolución contractual solicitada en la demanda, la estimó sustancialmente y condenó a los demandados al pago de la suma de 102.320,65 euros, más el interés legal desde la interposición de la demanda. Razonó, sobre esta cuestión, que no estaba justificada la petición de la parte demandante de aplicar el interés legal incrementado en dos puntos, pues ni los arts. 1100 y 1108 ni las estipulaciones contractuales amparaban la aplicación de dicho tipo de interés, que solo procedería a partir de la sentencia por aplicación del art. 576 LEC.

12.La audiencia provincial estimó el recurso de los demandados y consideró que en el contrato se había pactado una cláusula resolutoria expresa que establecía que la falta de pago del precio daría lugar a la resolución automática del contrato, y que esta cláusula excluía la aplicación del art. 1124 CC. Añadió que la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1504 CC significaba que si el comprador realizaba el pago fuera de plazo, pero antes de recibir el requerimiento del vendedor, este no podría intentar la resolución y rechazar el pago extemporáneo, pero que, realizada la intimación, la resolución del contrato había quedado consumada.

Por otra parte, la Audiencia consideró que los demandados no habían incurrido en ningún incumplimiento contractual que justificara la resolución contractual solicitada en la demanda. Solo mantuvo la condena al pago de 2.500 euros por la acción de enriquecimiento injusto, que fue un pronunciamiento no discutido en apelación y que, por tanto, había quedado firme.

13.La parte demandante ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento

1.Los tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal están íntimamente relacionados y tienen como núcleo argumental común el hecho de que la sentencia recurrida no se pronunciara sobre el reintegro a la recurrente de los 20.000 euros abonados el 7 de agosto de 2018, cuando los vendedores ya habían dado por resuelto el contrato.

2.El primer motivo se formula al amparo del ordinal 2º del artículo 469.1 LEC -como en el resto de los motivos, en la redacción aplicable al caso- puesto en relación con el art. 218.1 LEC, por la incongruencia omisiva en la que incurre la sentencia recurrida cuando deja sin resolver una pretensión fundamental formulada desde el inicio del procedimiento: la devolución de la suma de 20.000 euros que los vendedores recibieron después de haber declarado extinguido el contrato.

En el desarrollo del motivo se expone que esa cantidad tiene una naturaleza diferente de la del resto de las cantidades abonadas con anterioridad a la resolución, pues fue entregada cuando los propios vendedores mantenían que el contrato ya estaba extinguido. A juicio de la recurrente, la sentencia ignora por completo esa circunstancia y no ofrece ninguna respuesta específica a la reclamación relativa a dicha suma, pese a que los propios demandados reconocieron documentalmente y también durante el interrogatorio de parte que esos 20.000 euros debían ser devueltos.

3.El segundo motivo se formula por el cauce del ordinal 4º del artículo 469.1 LEC y se funda en la vulneración en el proceso civil de los derechos fundamentales reconocidos por el art. 24 de la Constitución, por error patente y notorio en la valoración de las pruebas documentales acompañadas con los números 14 y 17 del escrito de demanda y del interrogatorio de los demandados practicado en el acto del juicio el 12 de diciembre de 2020 (minutos 8'14'' a 8'40'' y 22'33'' a 23'00'' de la grabación), lo que comporta una valoración de la prueba irracional, ilógica, arbitraria y errónea, pues los vendedores han reconocido la obligación de devolver los 20.000 euros recibidos tras la resolución contractual. Sin embargo, la sentencia no sólo omite cualquier referencia a esos elementos de prueba, sino que termina por consolidar una situación que permite a los vendedores conservar una suma que ellos mismos admiten que no les pertenece.

4.El tercer motivo se formula al amparo del artículo 469.1.2º LEC, por vulneración de las normas reguladoras de la sentencia, en relación con los arts. 218.2 y 209.3 de la LEC, debido a la falta de motivación de la sentencia.

En su desarrollo la recurrente sostiene que la Audiencia limita su razonamiento a declarar válida la resolución contractual practicada por los vendedores, pero omite el examen de cuestiones probatorias esenciales y de las consecuencias derivadas de la recepción de cantidades posteriores a la resolución. Afirma que la resolución no explica por qué se desatienden determinadas pruebas ni justifica adecuadamente el tratamiento jurídico otorgado a los pagos realizados después de la supuesta extinción del contrato. Ello habría impedido conocer las razones reales que conducen al fallo y habría vulnerado las exigencias constitucionales de motivación judicial.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento

1.Los tres motivos del recurso de casación se basan en el interés casacional que concurre, a juicio de la recurrente, por infracción de distintas normas del Código Civil y de la doctrina de esta sala.

2.En el primer motivo se alega la infracción del art. 1124 CC en relación con los arts.1504, 1255, 1256 y 1258. Se citan las sentencias de esta sala de 6 de mayo de 2021 (rec. 838/2016), 26 de septiembre de 2000 (rec.3909/1996), 23 de junio de 2020 (rec.166/2018), 14 de junio de 2011 (rec. 369/2008) y 21 de septiembre de 1993 (rec. 879/1993).

En el desarrollo del recurso la recurrente argumenta que no existió un auténtico incumplimiento contractual, sino únicamente un retraso puntual en el pago de uno de los plazos convenidos, retraso que fue inmediatamente subsanado. A su juicio, la jurisprudencia de esta sala ha evolucionado desde la exigencia de una voluntad rebelde de incumplir hacia una concepción basada en el incumplimiento objetivo, pero manteniendo siempre la necesidad de que dicho incumplimiento tenga entidad suficiente para frustrar la finalidad económica del contrato. Según la recurrente, ninguna de esas condiciones concurre en este caso, pues había satisfecho todos los pagos anteriores y procedió al abono del plazo retrasado pocos días después de su vencimiento. Por tanto, no existió un incumplimiento esencial ni una frustración real del contrato. Añade que la jurisprudencia en la que se basa la sentencia recurrida se ha creado en casos de incumplimientos graves y esenciales, muy distintos del mero retraso temporal producido en este caso.

Sobre la relación entre los arts. 1124 y 1504 CC, la recurrente defiende que se trata de preceptos complementarios y que, incluso en las compraventas inmobiliarias sujetas al art. 1504, continúa siendo necesario que concurra un incumplimiento relevante que justifique la resolución del contrato y que la Audiencia desconoce esas exigencias al admitir la resolución por un simple retraso.

3.En el segundo motivo, que comparte núcleo temático con el primero, se invoca la infracción de los arts.1124 y 1504 CC, en cuanto a la interpretación de la condición resolutoria, pues la equipara a una auténtica lex commissoriaque produce efectos no queridos en la relación entre las partes.

En su desarrollo la recurrente sostiene que la Audiencia atribuye a la cláusula tercera del contrato un alcance mucho más amplio del que realmente tiene, pues, en su opinión, el pacto no facultaba para resolver automáticamente el contrato ante cualquier retraso irrelevante ni podía excluir completamente los requisitos del art. 1124 CC, de modo que la sentencia recurrida ha utilizado incorrectamente la doctrina relativa a determinados pactos comisorios y condiciones resolutorias expresas, aplicándola a un supuesto completamente diferente.

Añade que la interpretación realizada por la Audiencia deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, pues bastaría cualquier incidencia mínima para provocar la pérdida de todo lo entregado y la recuperación simultánea del inmueble por el vendedor, lo que resulta incompatible con los principios generales del derecho contractual y con la propia jurisprudencia restrictiva en materia de pactos comisorios.

4.El tercer motivo se funda en la infracción del art. 7.1º CC y de los principios generales de buena fe y vinculación con los actos propios. Cita las sentencias 81/2005, de 16 de febrero y de 16 de febrero de 1998, de la que no aporta número.

En el desarrollo del motivo la recurrente sostiene que los vendedores incurrieron en una contradicción manifiesta con su conducta anterior. Durante todo el procedimiento reconocieron que los 20.000 euros percibidos después de la resolución contractual no les pertenecían y manifestaron su intención de devolverlos. Sin embargo, una vez obtenida una sentencia favorable en apelación, cambiaron radicalmente de postura y defendieron que podían conservar dicha suma como compensación o indemnización.

Los demandados habrían generado una legítima confianza mediante sus manifestaciones previas y no podían posteriormente adoptar una conducta incompatible con aquellas declaraciones para obtener una ventaja económica adicional.

CUARTO.- Alteración del orden de resolución de los recursos.

1.Esta sala ha admitido la posibilidad de alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( disposición final 16.ª 1. regla 6.ª LEC) y examinar, en primer lugar, el recurso de casación, porque una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto, «[t]oda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» ( SSTS 910/2011, de 21 de diciembre; 641/2012, de 6 de noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de 17 de febrero; 634/2017, de 23 de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo; 531/2021, de 14 de julio; 130/2022, de 21 de febrero o más recientemente 148/2024, de 6 de febrero; 111/2024, de 30 de enero; 1025/2024, de 17 de julio; 1295/2024, de 11 de octubre y 1486/2024, de 11 de noviembre, entre otras muchas).

Como explica la sentencia 1021/2025, de 15 de julio, la eventual estimación del recurso de casación puede determinar la falta de interés jurídico para analizar el recurso extraordinario por infracción procesal. En el caso que nos ocupa, la recurrente pretende, a través de los dos primeros motivos del recurso de casación la estimación íntegra de la demanda, y a través del tercer motivo de casación y de los tres motivos de infracción procesal una estimación solo parcial, en el sentido de obtener una condena a la devolución de los 20.000 euros transferidos a los vendedores el 7 de agosto de 2018. De ahí que, si se estimaran los dos primeros motivos del recurso de casación, carecería de efecto útil el tercer motivo de este recurso y el recurso por infracción procesal en su integridad. Por ello, analizaremos en primer lugar los dos primeros motivos del recurso de casación, y en función de su resultado, se dará el tratamiento que corresponda al tercer motivo de casación y al recurso extraordinario por infracción procesal.

QUINTO.- Motivos primero y segundo del recurso de casación. Condiciones resolutorias expresas. Efectos del requerimiento resolutorio efectuado en aplicación del art. 1504 CC . Análisis conjunto. Decisión de la sala. Desestimación

1.En atención a lo que plantean, los dos primeros motivos del recurso de casación serán analizados conjuntamente.

2.El art. 1504 CC establece que, en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

3.La sentencia 484/2021, de 5 de julio, resume la doctrina de esta sala sobre la resolución de contratos de compraventa de bienes inmuebles por impago del precio y la interpretación del art. 1504 CC, en un caso en que, como este, la cuestión controvertida era si el pago retrasado, realizado después de que la parte vendedora efectuara el requerimiento resolutorio, impedía la resolución contractual. Con cita de otras sentencias (en particular, de la 527/2007, de 10 de mayo, y de la 369/2011, de 14 de junio, declaró, a los efectos que aquí interesan:

«En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial. [...]

»De la referida doctrina se deduce que, instada la resolución por parte del vendedor, al amparo del art. 1504 del C. Civil, no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago».

En el caso que resuelve la sentencia 484/2021, de 5 de julio, la fecha prevista para el pago era el 1 de septiembre de 2014, la parte compradora fue requerida de resolución el día 9 de septiembre de 2014 y el último pago se efectuó el 8 de octubre de 2014, es decir, después del plazo pactado y una vez recibido el requerimiento resolutorio efectuado al amparo del art. 1504 CC, por lo que era procedente la resolución del contrato de compraventa, al haber sido incumplido el plazo de pago e instado la resolución con anterioridad a que se efectuara el último pago tardío.

4.Cuando las partes pactan, como es el caso, una condición resolutoria expresa, debemos aplicar además la doctrina jurisprudencial creada en torno a esta figura jurídica. Dicha doctrina, recopilada en la sentencia 261/2021, de 6 de mayo, entre otras, se resume en que el art. 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves, esto es, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria. En el mismo sentido se pronuncian las sentencias 637/2017, de 23 de noviembre. y 292/2016, de 4 de mayo, que apunta:

«Es decir, las partes tipificaron ciertos incumplimientos como resolutorios.

»Ello nos lleva a entender que el plazo lo definieron las partes, de común acuerdo, como esencial y prueba de ello es que se pactó una cláusula penal, para definir los efectos indemnizatorios de su posible incumplimiento, lo que evidencia la trascendencia que los contratantes daban a la cláusula cuarta.

»Por ello no es aceptable que en la sentencia recurrida se acuda al tenor del 1124 y doctrina que lo desarrolla, cuando el aplicable es el art. 1255 del C. Civil, pues las causas y efectos de la resolución del contrato deben analizarse a través de lo pactado, y ello nos lleva a declarar que procedía la resolución del contrato [...].

»Dicho retraso se produjo por el lapso bien de 26 días (como declara la sentencia recurrida) o por el transcurso de dos meses y siete días (como alega el recurrente), en cualquiera de los dos casos, se ha producido una entrega tardía, cuyo efecto no puede ser otro que el de la resolución, tal y como pactaron vendedora y compradores. [....]».

La misma doctrina se reitera en las sentencias 235/2015, de 30 de abril; 239/2010, de 30 de abril, y 673/2010, de 23 de octubre de 2012 (se aprecia un error en el año, pero así aparece en el repertorio oficial de jurisprudencia).

5.En el caso que enjuiciamos, no cabe duda de que las partes pactaron una condición resolutoria expresa en la estipulación tercera, que incluía además la aplicación de una cláusula penal cuyos efectos no han sido controvertidos en el proceso desde la perspectiva de la regulación de los arts. 1152 y siguientes CC.

La recurrente no ha impugnado a través del recurso de casación la interpretación del contrato que realiza la sentencia recurrida, pues no cita como infringidos ninguno de los preceptos que regulan la interpretación contractual ( arts. 1281 a 1289 CC) . Además, la condición resolutoria expresa es clara en el sentido de establecer la resolución automática del contrato, previo el requerimiento del art. 1504 CC, como consecuencia automática del incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones de pago asumidas por la compradora, esto es, no solo del impago total o del impago del último plazo, sino también de la falta de abono de cualquiera de los plazos pactados.

6.Por todo ello, los dos primeros motivos del recurso de casación deben ser desestimados, pues las sentencias que se citan para construir el interés casacional que se invoca se refieren a supuestos diferentes al que ahora enjuiciamos, que queda sometido a la doctrina jurisprudencial expuesta. De ella se desprende que los vendedores estaban facultados para dar por resuelto el contrato en caso de impago de alguno de los plazos pactados, siempre y cuando dicho impago no quedara solventado antes del requerimiento practicado al amparo del art. 1504 CC. La secuencia fáctica expuesta en el fundamento de derecho primero de esta sentencia evidencia el incumplimiento del plazo previsto para el 15 de julio de 2018, así como la práctica del requerimiento del art. 1504 CC el 30 de julio siguiente, y el intento de pago tardío con posterioridad a la recepción del mismo, de modo que la cláusula resolutoria expresa debe surtir sus efectos, que son exactamente los que pactaron las partes en el contrato.

SEXTO.- Recurso extraordinario por infracción procesal y tercer motivo del recurso de casación. Decisión de la sala. Examen conjunto. Estimación.

1.Los tres motivos del recurso por infracción procesal deben ser estimados. La sentencia recurrida no se pronunció sobre la devolución de los 20.000 euros transferidos por la compradora después de que se hubiera hecho efectiva la resolución del contrato, y en el auto de 26 de noviembre de 2021 se denegó el complemento en este punto con el argumento de que la sentencia debía atenerse a los límites de la pretensión resolutoria ejercitada, lo que hacía innecesario el pronunciamiento sobre la restitución de las cantidades pretendidas.

2.En el hecho primero de la demanda, página cuatro, ya se apuntó que los vendedores habían mostrado su voluntad de devolver el último pago, sin llegar a verificarlo. En la contestación a la demanda, al redactar el correlativo a este hecho primero, los vendedores no hicieron ninguna alegación específica. Está probado a través de los documentos 14 y 17 de la demanda y del interrogatorio de los demandados, en las declaraciones realizadas en los minutos indicados en el recurso, que están de acuerdo con devolver el importe de la transferencia recibida después de la resolución del contrato. Resulta poco relevante la escasa consistencia de la explicación que dan para no haber hecho aún el reintegro que saben que deben realizar, pues disponían del número de cuenta de la compradora porque desde él habían recibido diversas transferencias. Pero en todo caso, lo cierto es que se trata de un pago indebido, puesto que el contrato ya estaba resuelto, que debe ser reintegrado a la parte compradora.

3.La sentencia recurrida ha incurrido, por ello, en una evidente incongruencia omisiva, con vulneración del art. 208 LEC, porque no ha dado respuesta a una alegación específica de la oposición a la apelación, que estaba claramente expuesta en el apartado segundo del recurso y que formaba parte del debate de la primera y de la segunda instancia. Cuando la demanda fue estimada sustancialmente en primera instancia, la recurrente no tenía ningún gravamen para recurrir la sentencia en este punto. El recurso de apelación reprodujo básicamente los argumentos de la contestación a la demanda y se basó en la aplicación de los arts. 1255 y 1504 CC y en la aplicación indebida del art 1124. La oposición al recurso de apelación dedicó el apartado segundo a la procedencia de la devolución del pago de los 20.000 euros realizados el 7 de agosto de 2018, después de que los vendedores hubieran dado ya por resuelto el contrato de compraventa, de modo que existía una petición expresa en tal sentido.

La congruencia, en los términos de los arts. 218.1 y 465.5 LEC, exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre, y 202/2022, de 14 de marzo, entre otras muchas).

Asimismo, conforme a reiterada jurisprudencia de esta sala (entre otras, sentencias 572/2017, de 23 de octubre; 297/2018, de 23 de mayo; y 453/2018, de 11 de julio), existe incongruencia omisiva cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita, cuya motivación pueda deducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, que no es el caso.

4.Además, la Audiencia no ha tenido en cuenta la conformidad de la parte demandada en la devolución de esta cantidad ni el resultado de las pruebas de las que resulta indudablemente dicha conformidad, en lo que constituye un verdadero error patente, notorio e inmediatamente verificable a partir de las actuaciones, en la valoración de las pruebas indicadas, lo que infringe el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE.

Como es sabido, el error en la valoración de la prueba no es fiscalizable por parte de esta sala a través de los recursos extraordinarios de casación e infracción procesal. No obstante, este tribunal, por exigencias derivadas del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE, que impone la necesidad de respetar el canon de la racionalidad en la fundamentación de las decisiones judiciales, vedando las que sean arbitrarias, absurdas, ilógicas o patentemente erróneas, puede controlar la motivación fáctica de las sentencias dictadas por los tribunales provinciales cuando incurran en los precitados defectos. En este sentido, nos manifestamos en la sentencia 706/2021, de 19 de octubre, cuya doctrina reproducen las sentencias ulteriores 59/2022, de 31 de enero y 391/2022, de 10 de mayo, entre otras muchas, al señalar que:

«[...] de forma excepcional, se admite el control del material fáctico del proceso en los específicos supuestos de la existencia de un error patente o arbitrariedad en la apreciación probatoria, o por la concreta infracción de una norma legal tasada de valoración de la prueba, siempre que, por resultar manifiestamente arbitraria o ilógica, no se supere el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva, reconocido en el art. 24 de la Constitución ( sentencias 88/2019, de 13 de febrero, y 132/2019, de 5 de marzo; 7/2020, de 8 de enero, 31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de 2 de marzo; 298/2020, de 15 de junio; 674/2020, de 14 de diciembre; 681/2020, de 15 de diciembre; 141/2021, de 15 de marzo y 456/2021, de 28 de junio, entre otras muchas)».

5.Por todo ello, procederá la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal, lo que conlleva la casación de la sentencia recurrida y el dictado de una nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado en el tercer motivo del recurso de casación, que es el único relacionado con las cuestiones planteadas en el recurso por infracción procesal y los otros dos motivos han sido ya desestimados.

6.El tercer motivo del recurso de casación se funda en la infracción del art. 7.1 CC la doctrina de los actos propios. Además de la circunstancia de que, una vez resuelto el contrato por los vendedores, estos no estaban habilitados para recibir legítimamente una parte del precio pactado, es cierto que los demandados han actuado contra sus propios actos en su resistencia actual a devolver la transferencia recibida después de la resolución del contrato, después de haber reconocido extrajudicialmente y en el propio acto del juicio su obligación de reintegrar la cantidad recibida.

Por lo que respecta a la relevancia jurídica de los actos propios existe una jurisprudencia muy consolidada, expuesta en sentencias como las 540/2020, de 19 de octubre; 462/2021, de 29 de junio; 1619/2024, de 3 de diciembre; 16/2026, de 14 de enero y 283/2026, de 23 de febrero, entre otras, que proclaman que «actúa contra la buena fe quien contradice sin razón objetiva su conducta anterior sobre la que la otra parte ha fundado su confianza legítima».

Esta doctrina se construye sobre la base de la incompatibilidad del comportamiento previamente observado y la correlativa natural confianza que suscita en la contraparte con respecto a la actuación contradictoria ulteriormente seguida, que frustra la seguridad desencadenada de que el derecho no sería ejercitado de forma distinta.

7.En consecuencia, al asumir la instancia, decidimos que la estimación del recurso de apelación de los demandantes debió ser solo parcial, en el sentido de contemplar la devolución a la parte compradora de los 20.000 euros que los vendedores recibieron el 7 de agosto de 2018. Por ello, la demanda debió estimarse en parte, en el sentido de condenar a los demandados al pago de dicha suma, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda ( arts. 1101 y 1108 CC) , sin perjuicio de la aplicación del art. 576 LEC desde la sentencia de primera instancia, que contenía la condena al pago de una cantidad superior.

SÉPTIMO.- Costas y depósitos

1.No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal que ha sido estimado -aunque el primero, solo en uno de sus motivos-, de conformidad con el art. 398 LEC. Respecto de las costas del recurso de apelación, que debió ser estimado solo parcialmente, tampoco procederá la expresa imposición de las cosas procesales. La estimación parcial del recurso de apelación debió conllevar la estimación parcial de la demanda, por lo que tampoco procede la imposición de las costas a ninguna de las partes.

2.Procédase a la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el presente recurso se centra en los efectos que cabe atribuir a una condición resolutoria expresa con cláusula penal, pactada en un contrato de compraventa con pago aplazado, en el que la parte compradora, que incumplió uno de los plazos previstos, realizó el abono después de recibir el requerimiento resolutorio de los vendedores en aplicación del art. 1504 del Código Civil (CC).

Son antecedentes necesarios para resolver dicho recurso, que resultan de los hechos que se han declarado probados o que han sido admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.El 7 de noviembre de 2017 las partes de este procedimiento firmaron un contrato de compraventa por el que D. Argimiro y D.ª Beatriz vendieron a la mercantil Promociones Inmodp 2017 S.L. (en adelante, Promociones Inmodp) la vivienda sita en la DIRECCION000 de Majadahonda por un precio de 740.000 euros. El pacto sobre la forma de pago del precio fue el siguiente:

1.1.La compradora realizó un pago inicial de 20.000 euros en el momento de la firma y retuvo del precio la cantidad de 4.750 euros para cancelar un embargo de la Agencia Tributaria que gravaba el inmueble.

1.2.Se acordaron, además, cuatro pagos sucesivos, de 20.000 euros cada uno, a abonar el día 15 de los meses de enero, marzo, mayo y julio de 2018 (80.000 euros en total).

1.3.El resto del precio se abonaría a la firma de la escritura pública de compraventa, para cuyo otorgamiento se estableció como fecha límite el 15 de noviembre de 2018.

1.4.Las partes pactaron una cláusula tercera con el siguiente contenido:

«Si la parte compradora incumpliera las obligaciones de pago que asume, quedará automáticamente resuelto este contrato, recuperando los vendedores de inmediato la plena propiedad y posesión del inmueble, previo el requerimiento ordenado por el artículo 1.504 del Código Civil, sin obligación alguna de reintegrar las cantidades recibidas hasta aquella fecha, que retendrán en concepto de indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal pactada entre las dos partes. Dicho requerimiento tendrá carácter resolutorio y podrá ser realizado por el vendedor al comprador por cualquier medio fehaciente admitido en derecho (carta certificada, burofax, requerimiento notarial o judicial)».

2.No se discute que la empresa compradora se dedica a la gestión inmobiliaria y que gira en el mercado con el nombre comercial de "Don Piso". El objetivo de la compraventa era que dicha inmobiliaria vendiera a su vez el piso a un tercero. En el contrato (cláusula quinta) se recogió la obligación de los vendedores, que mantenían la posesión de la vivienda, de facilitar y coordinar las visitas de los futuros compradores.

3.La compradora cumplió el calendario de pagos previsto hasta el 15 de mayo de 2018. Se ha declarado probado que, de la cantidad inicialmente retenida para el levantamiento del embargo, hubo una parte que no llegó ser abonada a la Agencia Tributaria. Según la demanda (página 8) y la contestación (página 2), la compradora ingresó 4.150 euros, por lo que faltarían por abonar 600 euros de la partida retenida.

4.La compradora no abonó el plazo programado para el 15 de julio de 2018.

5.El 30 de julio de 2018 los vendedores remitieron a la compradora un burofax en el que le comunicaron la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera.

6.El 2 de agosto de 2018 la parte compradora contestó a esta comunicación, también por burofax, en el sentido de informar a los vendedores de que no renunciaba ni desistía del contrato de compraventa ni reconocía la resolución automática del mismo. El 7 de agosto de 2018 abonó por transferencia los 20.000 euros que debía haber pagado el 15 de julio anterior.

7.El 28 de agosto de 2018 el vendedor envió un mail en el que ratificó la resolución del contrato y manifestó su voluntad de devolver el último plazo recibido (los 20.000 euros transferidos el 7 de agosto de 2018), si bien finalmente no llegó a realizar tal devolución.

8.Tras varias comunicaciones infructuosas entre las partes, en las que los vendedores demandados insistieron en la resolución del contrato y mostraron la misma disposición a devolver el pago recibido el 7 de agosto de 2018 (en particular, en el burofax del 9 de noviembre de 2018), el 14 de noviembre de 2018 la compradora reclamó la devolución de la parte del precio abonada (99.820 euros o 100.000 euros, según figura en distintos pasajes de la demanda), a lo que no accedieron los vendedores.

9.La compradora Promociones Inmodp presentó la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, en la que no ejercitó una acción de cumplimiento del contrato, sino una acción resolutoria por incumplimiento imputable a los vendedores, a la que acumuló una acción por enriquecimiento injusto. A su juicio, no concurrió una verdadera situación de impago ni de incumplimiento por su parte, sino un mero retraso, que no tenía la entidad suficiente para que la otra parte diera por resuelto el contrato, y que fue utilizado como excusa para lograr tal finalidad.

El incumplimiento que se imputa a los vendedores parece centrarse (hecho cuarto de la demanda) en la resolución indebida del contrato y en la no devolución de la parte del precio entregada, y también (hecho quinto), en el incumplimiento del art. 1504 CC, tanto desde el punto de vista formal (pues se realizó por burofax, y no notarial o judicialmente), como desde la perspectiva contractual (pues no se requería el pago del plazo pendiente, sino que simplemente se comunicaba la resolución del contrato) y material (pues se había aplicado automáticamente la norma a una mera situación de retraso).

A la acción resolutoria del contrato se acumuló otra acción de enriquecimiento injusto, basada en unos hechos diferentes. El 7 de mayo de 2018 la demandante había realizado por error una transferencia bancaria a favor de los demandados por importe de 20.136,75 euros, y, advertido el error, los demandados solo han devuelto 17.636,75 euros, por lo que queda un resto pendiente de reintegrar de 2.500 euros, que se reclaman también en la demanda.

10.Tras la oposición de los demandados, que alegaron, en síntesis, que la compradora era una profesional del sector inmobiliario y que, para ellos, consumidores, el calendario de pagos y la determinación de los importes a recibir en cada fecha era un elemento esencial del contrato. Añadieron que las consecuencias del impago estaban previstas en el contrato de forma expresa. Sobre la acción de enriquecimiento injusto, los demandados reconocieron la transferencia recibida por error y el importe pendiente de devolución. Justificaron su conducta por la falta de acreditación del destino que había dado la contraparte a la suma retenida para la cancelación del embargo de la Agencia Tributaria, como garantía para compensar el importe no ingresado con el importe no devuelto de la transferencia realizada por error.

11.La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda. Consideró que para la resolución contractual comunicada por los vendedores no era suficiente con el requerimiento del art. 1504 CC, sino que también era necesario que concurrieran los requisitos del 1124 CC, esto es, un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, y que en este caso no se había producido un impago del precio total, sino solo de uno de los plazos de 20.000 euros, que representaba el 2,7% del precio, cuando ya se habían pagado 80.000 euros.

Añadió que se trató de un pago retrasado que se verificó a los 23 días de la fecha prevista en el contrato. Tuvo también en cuenta que la parte compradora siguió mostrando su interés en proseguir con el contrato y que no se estableció en él que el pago de cada plazo tuviera carácter esencial.

En suma, la sentencia acogió en parte la tesis de la parte actora y consideró que, aun cumpliéndose los requisitos que impone el artículo 1504 CC, dado que las partes habían pactado que el requerimiento resolutorio pudiera realizarse mediante burofax, se trataba de un mero retraso en el pago de uno de los plazos que no cumplía los presupuestos del art. 1124 CC, pues ni se había frustrado el fin del contrato, ni existía una voluntad incumplidora de la compradora, que explicó el retraso por la circunstancia de que la persona encargada de los pagos estaba de vacaciones, lo que convertía en injustificada la resolución unilateral y la aplicación de las consecuencias previstas en el contrato como cláusula penal.

La sentencia consideró probado que la compradora había abonado un total de 99.820,65 euros y que, además, los vendedores adeudaban la suma adicional de 2.500 euros a raíz de la transferencia que recibieron por error. Por todo ello, sin un pronunciamiento expreso sobre la resolución contractual solicitada en la demanda, la estimó sustancialmente y condenó a los demandados al pago de la suma de 102.320,65 euros, más el interés legal desde la interposición de la demanda. Razonó, sobre esta cuestión, que no estaba justificada la petición de la parte demandante de aplicar el interés legal incrementado en dos puntos, pues ni los arts. 1100 y 1108 ni las estipulaciones contractuales amparaban la aplicación de dicho tipo de interés, que solo procedería a partir de la sentencia por aplicación del art. 576 LEC.

12.La audiencia provincial estimó el recurso de los demandados y consideró que en el contrato se había pactado una cláusula resolutoria expresa que establecía que la falta de pago del precio daría lugar a la resolución automática del contrato, y que esta cláusula excluía la aplicación del art. 1124 CC. Añadió que la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1504 CC significaba que si el comprador realizaba el pago fuera de plazo, pero antes de recibir el requerimiento del vendedor, este no podría intentar la resolución y rechazar el pago extemporáneo, pero que, realizada la intimación, la resolución del contrato había quedado consumada.

Por otra parte, la Audiencia consideró que los demandados no habían incurrido en ningún incumplimiento contractual que justificara la resolución contractual solicitada en la demanda. Solo mantuvo la condena al pago de 2.500 euros por la acción de enriquecimiento injusto, que fue un pronunciamiento no discutido en apelación y que, por tanto, había quedado firme.

13.La parte demandante ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento

1.Los tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal están íntimamente relacionados y tienen como núcleo argumental común el hecho de que la sentencia recurrida no se pronunciara sobre el reintegro a la recurrente de los 20.000 euros abonados el 7 de agosto de 2018, cuando los vendedores ya habían dado por resuelto el contrato.

2.El primer motivo se formula al amparo del ordinal 2º del artículo 469.1 LEC -como en el resto de los motivos, en la redacción aplicable al caso- puesto en relación con el art. 218.1 LEC, por la incongruencia omisiva en la que incurre la sentencia recurrida cuando deja sin resolver una pretensión fundamental formulada desde el inicio del procedimiento: la devolución de la suma de 20.000 euros que los vendedores recibieron después de haber declarado extinguido el contrato.

En el desarrollo del motivo se expone que esa cantidad tiene una naturaleza diferente de la del resto de las cantidades abonadas con anterioridad a la resolución, pues fue entregada cuando los propios vendedores mantenían que el contrato ya estaba extinguido. A juicio de la recurrente, la sentencia ignora por completo esa circunstancia y no ofrece ninguna respuesta específica a la reclamación relativa a dicha suma, pese a que los propios demandados reconocieron documentalmente y también durante el interrogatorio de parte que esos 20.000 euros debían ser devueltos.

3.El segundo motivo se formula por el cauce del ordinal 4º del artículo 469.1 LEC y se funda en la vulneración en el proceso civil de los derechos fundamentales reconocidos por el art. 24 de la Constitución, por error patente y notorio en la valoración de las pruebas documentales acompañadas con los números 14 y 17 del escrito de demanda y del interrogatorio de los demandados practicado en el acto del juicio el 12 de diciembre de 2020 (minutos 8'14'' a 8'40'' y 22'33'' a 23'00'' de la grabación), lo que comporta una valoración de la prueba irracional, ilógica, arbitraria y errónea, pues los vendedores han reconocido la obligación de devolver los 20.000 euros recibidos tras la resolución contractual. Sin embargo, la sentencia no sólo omite cualquier referencia a esos elementos de prueba, sino que termina por consolidar una situación que permite a los vendedores conservar una suma que ellos mismos admiten que no les pertenece.

4.El tercer motivo se formula al amparo del artículo 469.1.2º LEC, por vulneración de las normas reguladoras de la sentencia, en relación con los arts. 218.2 y 209.3 de la LEC, debido a la falta de motivación de la sentencia.

En su desarrollo la recurrente sostiene que la Audiencia limita su razonamiento a declarar válida la resolución contractual practicada por los vendedores, pero omite el examen de cuestiones probatorias esenciales y de las consecuencias derivadas de la recepción de cantidades posteriores a la resolución. Afirma que la resolución no explica por qué se desatienden determinadas pruebas ni justifica adecuadamente el tratamiento jurídico otorgado a los pagos realizados después de la supuesta extinción del contrato. Ello habría impedido conocer las razones reales que conducen al fallo y habría vulnerado las exigencias constitucionales de motivación judicial.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento

1.Los tres motivos del recurso de casación se basan en el interés casacional que concurre, a juicio de la recurrente, por infracción de distintas normas del Código Civil y de la doctrina de esta sala.

2.En el primer motivo se alega la infracción del art. 1124 CC en relación con los arts.1504, 1255, 1256 y 1258. Se citan las sentencias de esta sala de 6 de mayo de 2021 (rec. 838/2016), 26 de septiembre de 2000 (rec.3909/1996), 23 de junio de 2020 (rec.166/2018), 14 de junio de 2011 (rec. 369/2008) y 21 de septiembre de 1993 (rec. 879/1993).

En el desarrollo del recurso la recurrente argumenta que no existió un auténtico incumplimiento contractual, sino únicamente un retraso puntual en el pago de uno de los plazos convenidos, retraso que fue inmediatamente subsanado. A su juicio, la jurisprudencia de esta sala ha evolucionado desde la exigencia de una voluntad rebelde de incumplir hacia una concepción basada en el incumplimiento objetivo, pero manteniendo siempre la necesidad de que dicho incumplimiento tenga entidad suficiente para frustrar la finalidad económica del contrato. Según la recurrente, ninguna de esas condiciones concurre en este caso, pues había satisfecho todos los pagos anteriores y procedió al abono del plazo retrasado pocos días después de su vencimiento. Por tanto, no existió un incumplimiento esencial ni una frustración real del contrato. Añade que la jurisprudencia en la que se basa la sentencia recurrida se ha creado en casos de incumplimientos graves y esenciales, muy distintos del mero retraso temporal producido en este caso.

Sobre la relación entre los arts. 1124 y 1504 CC, la recurrente defiende que se trata de preceptos complementarios y que, incluso en las compraventas inmobiliarias sujetas al art. 1504, continúa siendo necesario que concurra un incumplimiento relevante que justifique la resolución del contrato y que la Audiencia desconoce esas exigencias al admitir la resolución por un simple retraso.

3.En el segundo motivo, que comparte núcleo temático con el primero, se invoca la infracción de los arts.1124 y 1504 CC, en cuanto a la interpretación de la condición resolutoria, pues la equipara a una auténtica lex commissoriaque produce efectos no queridos en la relación entre las partes.

En su desarrollo la recurrente sostiene que la Audiencia atribuye a la cláusula tercera del contrato un alcance mucho más amplio del que realmente tiene, pues, en su opinión, el pacto no facultaba para resolver automáticamente el contrato ante cualquier retraso irrelevante ni podía excluir completamente los requisitos del art. 1124 CC, de modo que la sentencia recurrida ha utilizado incorrectamente la doctrina relativa a determinados pactos comisorios y condiciones resolutorias expresas, aplicándola a un supuesto completamente diferente.

Añade que la interpretación realizada por la Audiencia deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, pues bastaría cualquier incidencia mínima para provocar la pérdida de todo lo entregado y la recuperación simultánea del inmueble por el vendedor, lo que resulta incompatible con los principios generales del derecho contractual y con la propia jurisprudencia restrictiva en materia de pactos comisorios.

4.El tercer motivo se funda en la infracción del art. 7.1º CC y de los principios generales de buena fe y vinculación con los actos propios. Cita las sentencias 81/2005, de 16 de febrero y de 16 de febrero de 1998, de la que no aporta número.

En el desarrollo del motivo la recurrente sostiene que los vendedores incurrieron en una contradicción manifiesta con su conducta anterior. Durante todo el procedimiento reconocieron que los 20.000 euros percibidos después de la resolución contractual no les pertenecían y manifestaron su intención de devolverlos. Sin embargo, una vez obtenida una sentencia favorable en apelación, cambiaron radicalmente de postura y defendieron que podían conservar dicha suma como compensación o indemnización.

Los demandados habrían generado una legítima confianza mediante sus manifestaciones previas y no podían posteriormente adoptar una conducta incompatible con aquellas declaraciones para obtener una ventaja económica adicional.

CUARTO.- Alteración del orden de resolución de los recursos.

1.Esta sala ha admitido la posibilidad de alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( disposición final 16.ª 1. regla 6.ª LEC) y examinar, en primer lugar, el recurso de casación, porque una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto, «[t]oda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» ( SSTS 910/2011, de 21 de diciembre; 641/2012, de 6 de noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de 17 de febrero; 634/2017, de 23 de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo; 531/2021, de 14 de julio; 130/2022, de 21 de febrero o más recientemente 148/2024, de 6 de febrero; 111/2024, de 30 de enero; 1025/2024, de 17 de julio; 1295/2024, de 11 de octubre y 1486/2024, de 11 de noviembre, entre otras muchas).

Como explica la sentencia 1021/2025, de 15 de julio, la eventual estimación del recurso de casación puede determinar la falta de interés jurídico para analizar el recurso extraordinario por infracción procesal. En el caso que nos ocupa, la recurrente pretende, a través de los dos primeros motivos del recurso de casación la estimación íntegra de la demanda, y a través del tercer motivo de casación y de los tres motivos de infracción procesal una estimación solo parcial, en el sentido de obtener una condena a la devolución de los 20.000 euros transferidos a los vendedores el 7 de agosto de 2018. De ahí que, si se estimaran los dos primeros motivos del recurso de casación, carecería de efecto útil el tercer motivo de este recurso y el recurso por infracción procesal en su integridad. Por ello, analizaremos en primer lugar los dos primeros motivos del recurso de casación, y en función de su resultado, se dará el tratamiento que corresponda al tercer motivo de casación y al recurso extraordinario por infracción procesal.

QUINTO.- Motivos primero y segundo del recurso de casación. Condiciones resolutorias expresas. Efectos del requerimiento resolutorio efectuado en aplicación del art. 1504 CC . Análisis conjunto. Decisión de la sala. Desestimación

1.En atención a lo que plantean, los dos primeros motivos del recurso de casación serán analizados conjuntamente.

2.El art. 1504 CC establece que, en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

3.La sentencia 484/2021, de 5 de julio, resume la doctrina de esta sala sobre la resolución de contratos de compraventa de bienes inmuebles por impago del precio y la interpretación del art. 1504 CC, en un caso en que, como este, la cuestión controvertida era si el pago retrasado, realizado después de que la parte vendedora efectuara el requerimiento resolutorio, impedía la resolución contractual. Con cita de otras sentencias (en particular, de la 527/2007, de 10 de mayo, y de la 369/2011, de 14 de junio, declaró, a los efectos que aquí interesan:

«En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial. [...]

»De la referida doctrina se deduce que, instada la resolución por parte del vendedor, al amparo del art. 1504 del C. Civil, no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago».

En el caso que resuelve la sentencia 484/2021, de 5 de julio, la fecha prevista para el pago era el 1 de septiembre de 2014, la parte compradora fue requerida de resolución el día 9 de septiembre de 2014 y el último pago se efectuó el 8 de octubre de 2014, es decir, después del plazo pactado y una vez recibido el requerimiento resolutorio efectuado al amparo del art. 1504 CC, por lo que era procedente la resolución del contrato de compraventa, al haber sido incumplido el plazo de pago e instado la resolución con anterioridad a que se efectuara el último pago tardío.

4.Cuando las partes pactan, como es el caso, una condición resolutoria expresa, debemos aplicar además la doctrina jurisprudencial creada en torno a esta figura jurídica. Dicha doctrina, recopilada en la sentencia 261/2021, de 6 de mayo, entre otras, se resume en que el art. 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves, esto es, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria. En el mismo sentido se pronuncian las sentencias 637/2017, de 23 de noviembre. y 292/2016, de 4 de mayo, que apunta:

«Es decir, las partes tipificaron ciertos incumplimientos como resolutorios.

»Ello nos lleva a entender que el plazo lo definieron las partes, de común acuerdo, como esencial y prueba de ello es que se pactó una cláusula penal, para definir los efectos indemnizatorios de su posible incumplimiento, lo que evidencia la trascendencia que los contratantes daban a la cláusula cuarta.

»Por ello no es aceptable que en la sentencia recurrida se acuda al tenor del 1124 y doctrina que lo desarrolla, cuando el aplicable es el art. 1255 del C. Civil, pues las causas y efectos de la resolución del contrato deben analizarse a través de lo pactado, y ello nos lleva a declarar que procedía la resolución del contrato [...].

»Dicho retraso se produjo por el lapso bien de 26 días (como declara la sentencia recurrida) o por el transcurso de dos meses y siete días (como alega el recurrente), en cualquiera de los dos casos, se ha producido una entrega tardía, cuyo efecto no puede ser otro que el de la resolución, tal y como pactaron vendedora y compradores. [....]».

La misma doctrina se reitera en las sentencias 235/2015, de 30 de abril; 239/2010, de 30 de abril, y 673/2010, de 23 de octubre de 2012 (se aprecia un error en el año, pero así aparece en el repertorio oficial de jurisprudencia).

5.En el caso que enjuiciamos, no cabe duda de que las partes pactaron una condición resolutoria expresa en la estipulación tercera, que incluía además la aplicación de una cláusula penal cuyos efectos no han sido controvertidos en el proceso desde la perspectiva de la regulación de los arts. 1152 y siguientes CC.

La recurrente no ha impugnado a través del recurso de casación la interpretación del contrato que realiza la sentencia recurrida, pues no cita como infringidos ninguno de los preceptos que regulan la interpretación contractual ( arts. 1281 a 1289 CC) . Además, la condición resolutoria expresa es clara en el sentido de establecer la resolución automática del contrato, previo el requerimiento del art. 1504 CC, como consecuencia automática del incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones de pago asumidas por la compradora, esto es, no solo del impago total o del impago del último plazo, sino también de la falta de abono de cualquiera de los plazos pactados.

6.Por todo ello, los dos primeros motivos del recurso de casación deben ser desestimados, pues las sentencias que se citan para construir el interés casacional que se invoca se refieren a supuestos diferentes al que ahora enjuiciamos, que queda sometido a la doctrina jurisprudencial expuesta. De ella se desprende que los vendedores estaban facultados para dar por resuelto el contrato en caso de impago de alguno de los plazos pactados, siempre y cuando dicho impago no quedara solventado antes del requerimiento practicado al amparo del art. 1504 CC. La secuencia fáctica expuesta en el fundamento de derecho primero de esta sentencia evidencia el incumplimiento del plazo previsto para el 15 de julio de 2018, así como la práctica del requerimiento del art. 1504 CC el 30 de julio siguiente, y el intento de pago tardío con posterioridad a la recepción del mismo, de modo que la cláusula resolutoria expresa debe surtir sus efectos, que son exactamente los que pactaron las partes en el contrato.

SEXTO.- Recurso extraordinario por infracción procesal y tercer motivo del recurso de casación. Decisión de la sala. Examen conjunto. Estimación.

1.Los tres motivos del recurso por infracción procesal deben ser estimados. La sentencia recurrida no se pronunció sobre la devolución de los 20.000 euros transferidos por la compradora después de que se hubiera hecho efectiva la resolución del contrato, y en el auto de 26 de noviembre de 2021 se denegó el complemento en este punto con el argumento de que la sentencia debía atenerse a los límites de la pretensión resolutoria ejercitada, lo que hacía innecesario el pronunciamiento sobre la restitución de las cantidades pretendidas.

2.En el hecho primero de la demanda, página cuatro, ya se apuntó que los vendedores habían mostrado su voluntad de devolver el último pago, sin llegar a verificarlo. En la contestación a la demanda, al redactar el correlativo a este hecho primero, los vendedores no hicieron ninguna alegación específica. Está probado a través de los documentos 14 y 17 de la demanda y del interrogatorio de los demandados, en las declaraciones realizadas en los minutos indicados en el recurso, que están de acuerdo con devolver el importe de la transferencia recibida después de la resolución del contrato. Resulta poco relevante la escasa consistencia de la explicación que dan para no haber hecho aún el reintegro que saben que deben realizar, pues disponían del número de cuenta de la compradora porque desde él habían recibido diversas transferencias. Pero en todo caso, lo cierto es que se trata de un pago indebido, puesto que el contrato ya estaba resuelto, que debe ser reintegrado a la parte compradora.

3.La sentencia recurrida ha incurrido, por ello, en una evidente incongruencia omisiva, con vulneración del art. 208 LEC, porque no ha dado respuesta a una alegación específica de la oposición a la apelación, que estaba claramente expuesta en el apartado segundo del recurso y que formaba parte del debate de la primera y de la segunda instancia. Cuando la demanda fue estimada sustancialmente en primera instancia, la recurrente no tenía ningún gravamen para recurrir la sentencia en este punto. El recurso de apelación reprodujo básicamente los argumentos de la contestación a la demanda y se basó en la aplicación de los arts. 1255 y 1504 CC y en la aplicación indebida del art 1124. La oposición al recurso de apelación dedicó el apartado segundo a la procedencia de la devolución del pago de los 20.000 euros realizados el 7 de agosto de 2018, después de que los vendedores hubieran dado ya por resuelto el contrato de compraventa, de modo que existía una petición expresa en tal sentido.

La congruencia, en los términos de los arts. 218.1 y 465.5 LEC, exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre, y 202/2022, de 14 de marzo, entre otras muchas).

Asimismo, conforme a reiterada jurisprudencia de esta sala (entre otras, sentencias 572/2017, de 23 de octubre; 297/2018, de 23 de mayo; y 453/2018, de 11 de julio), existe incongruencia omisiva cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita, cuya motivación pueda deducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, que no es el caso.

4.Además, la Audiencia no ha tenido en cuenta la conformidad de la parte demandada en la devolución de esta cantidad ni el resultado de las pruebas de las que resulta indudablemente dicha conformidad, en lo que constituye un verdadero error patente, notorio e inmediatamente verificable a partir de las actuaciones, en la valoración de las pruebas indicadas, lo que infringe el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE.

Como es sabido, el error en la valoración de la prueba no es fiscalizable por parte de esta sala a través de los recursos extraordinarios de casación e infracción procesal. No obstante, este tribunal, por exigencias derivadas del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE, que impone la necesidad de respetar el canon de la racionalidad en la fundamentación de las decisiones judiciales, vedando las que sean arbitrarias, absurdas, ilógicas o patentemente erróneas, puede controlar la motivación fáctica de las sentencias dictadas por los tribunales provinciales cuando incurran en los precitados defectos. En este sentido, nos manifestamos en la sentencia 706/2021, de 19 de octubre, cuya doctrina reproducen las sentencias ulteriores 59/2022, de 31 de enero y 391/2022, de 10 de mayo, entre otras muchas, al señalar que:

«[...] de forma excepcional, se admite el control del material fáctico del proceso en los específicos supuestos de la existencia de un error patente o arbitrariedad en la apreciación probatoria, o por la concreta infracción de una norma legal tasada de valoración de la prueba, siempre que, por resultar manifiestamente arbitraria o ilógica, no se supere el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva, reconocido en el art. 24 de la Constitución ( sentencias 88/2019, de 13 de febrero, y 132/2019, de 5 de marzo; 7/2020, de 8 de enero, 31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de 2 de marzo; 298/2020, de 15 de junio; 674/2020, de 14 de diciembre; 681/2020, de 15 de diciembre; 141/2021, de 15 de marzo y 456/2021, de 28 de junio, entre otras muchas)».

5.Por todo ello, procederá la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal, lo que conlleva la casación de la sentencia recurrida y el dictado de una nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado en el tercer motivo del recurso de casación, que es el único relacionado con las cuestiones planteadas en el recurso por infracción procesal y los otros dos motivos han sido ya desestimados.

6.El tercer motivo del recurso de casación se funda en la infracción del art. 7.1 CC la doctrina de los actos propios. Además de la circunstancia de que, una vez resuelto el contrato por los vendedores, estos no estaban habilitados para recibir legítimamente una parte del precio pactado, es cierto que los demandados han actuado contra sus propios actos en su resistencia actual a devolver la transferencia recibida después de la resolución del contrato, después de haber reconocido extrajudicialmente y en el propio acto del juicio su obligación de reintegrar la cantidad recibida.

Por lo que respecta a la relevancia jurídica de los actos propios existe una jurisprudencia muy consolidada, expuesta en sentencias como las 540/2020, de 19 de octubre; 462/2021, de 29 de junio; 1619/2024, de 3 de diciembre; 16/2026, de 14 de enero y 283/2026, de 23 de febrero, entre otras, que proclaman que «actúa contra la buena fe quien contradice sin razón objetiva su conducta anterior sobre la que la otra parte ha fundado su confianza legítima».

Esta doctrina se construye sobre la base de la incompatibilidad del comportamiento previamente observado y la correlativa natural confianza que suscita en la contraparte con respecto a la actuación contradictoria ulteriormente seguida, que frustra la seguridad desencadenada de que el derecho no sería ejercitado de forma distinta.

7.En consecuencia, al asumir la instancia, decidimos que la estimación del recurso de apelación de los demandantes debió ser solo parcial, en el sentido de contemplar la devolución a la parte compradora de los 20.000 euros que los vendedores recibieron el 7 de agosto de 2018. Por ello, la demanda debió estimarse en parte, en el sentido de condenar a los demandados al pago de dicha suma, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda ( arts. 1101 y 1108 CC) , sin perjuicio de la aplicación del art. 576 LEC desde la sentencia de primera instancia, que contenía la condena al pago de una cantidad superior.

SÉPTIMO.- Costas y depósitos

1.No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal que ha sido estimado -aunque el primero, solo en uno de sus motivos-, de conformidad con el art. 398 LEC. Respecto de las costas del recurso de apelación, que debió ser estimado solo parcialmente, tampoco procederá la expresa imposición de las cosas procesales. La estimación parcial del recurso de apelación debió conllevar la estimación parcial de la demanda, por lo que tampoco procede la imposición de las costas a ninguna de las partes.

2.Procédase a la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el presente recurso se centra en los efectos que cabe atribuir a una condición resolutoria expresa con cláusula penal, pactada en un contrato de compraventa con pago aplazado, en el que la parte compradora, que incumplió uno de los plazos previstos, realizó el abono después de recibir el requerimiento resolutorio de los vendedores en aplicación del art. 1504 del Código Civil ( CC) .

Son antecedentes necesarios para resolver dicho recurso, que resultan de los hechos que se han declarado probados o que han sido admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.El 7 de noviembre de 2017 las partes de este procedimiento firmaron un contrato de compraventa por el que D. Argimiro y D.ª Beatriz vendieron a la mercantil Promociones Inmodp 2017 S.L. (en adelante, Promociones Inmodp) la vivienda sita en la DIRECCION000 de Majadahonda por un precio de 740.000 euros. El pacto sobre la forma de pago del precio fue el siguiente:

1.1.La compradora realizó un pago inicial de 20.000 euros en el momento de la firma y retuvo del precio la cantidad de 4.750 euros para cancelar un embargo de la Agencia Tributaria que gravaba el inmueble.

1.2.Se acordaron, además, cuatro pagos sucesivos, de 20.000 euros cada uno, a abonar el día 15 de los meses de enero, marzo, mayo y julio de 2018 (80.000 euros en total).

1.3.El resto del precio se abonaría a la firma de la escritura pública de compraventa, para cuyo otorgamiento se estableció como fecha límite el 15 de noviembre de 2018.

1.4.Las partes pactaron una cláusula tercera con el siguiente contenido:

«Si la parte compradora incumpliera las obligaciones de pago que asume, quedará automáticamente resuelto este contrato, recuperando los vendedores de inmediato la plena propiedad y posesión del inmueble, previo el requerimiento ordenado por el artículo 1.504 del Código Civil, sin obligación alguna de reintegrar las cantidades recibidas hasta aquella fecha, que retendrán en concepto de indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal pactada entre las dos partes. Dicho requerimiento tendrá carácter resolutorio y podrá ser realizado por el vendedor al comprador por cualquier medio fehaciente admitido en derecho (carta certificada, burofax, requerimiento notarial o judicial)».

2.No se discute que la empresa compradora se dedica a la gestión inmobiliaria y que gira en el mercado con el nombre comercial de "Don Piso". El objetivo de la compraventa era que dicha inmobiliaria vendiera a su vez el piso a un tercero. En el contrato (cláusula quinta) se recogió la obligación de los vendedores, que mantenían la posesión de la vivienda, de facilitar y coordinar las visitas de los futuros compradores.

3.La compradora cumplió el calendario de pagos previsto hasta el 15 de mayo de 2018. Se ha declarado probado que, de la cantidad inicialmente retenida para el levantamiento del embargo, hubo una parte que no llegó ser abonada a la Agencia Tributaria. Según la demanda (página 8) y la contestación (página 2), la compradora ingresó 4.150 euros, por lo que faltarían por abonar 600 euros de la partida retenida.

4.La compradora no abonó el plazo programado para el 15 de julio de 2018.

5.El 30 de julio de 2018 los vendedores remitieron a la compradora un burofax en el que le comunicaron la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera.

6.El 2 de agosto de 2018 la parte compradora contestó a esta comunicación, también por burofax, en el sentido de informar a los vendedores de que no renunciaba ni desistía del contrato de compraventa ni reconocía la resolución automática del mismo. El 7 de agosto de 2018 abonó por transferencia los 20.000 euros que debía haber pagado el 15 de julio anterior.

7.El 28 de agosto de 2018 el vendedor envió un mail en el que ratificó la resolución del contrato y manifestó su voluntad de devolver el último plazo recibido (los 20.000 euros transferidos el 7 de agosto de 2018), si bien finalmente no llegó a realizar tal devolución.

8.Tras varias comunicaciones infructuosas entre las partes, en las que los vendedores demandados insistieron en la resolución del contrato y mostraron la misma disposición a devolver el pago recibido el 7 de agosto de 2018 (en particular, en el burofax del 9 de noviembre de 2018), el 14 de noviembre de 2018 la compradora reclamó la devolución de la parte del precio abonada (99.820 euros o 100.000 euros, según figura en distintos pasajes de la demanda), a lo que no accedieron los vendedores.

9.La compradora Promociones Inmodp presentó la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, en la que no ejercitó una acción de cumplimiento del contrato, sino una acción resolutoria por incumplimiento imputable a los vendedores, a la que acumuló una acción por enriquecimiento injusto. A su juicio, no concurrió una verdadera situación de impago ni de incumplimiento por su parte, sino un mero retraso, que no tenía la entidad suficiente para que la otra parte diera por resuelto el contrato, y que fue utilizado como excusa para lograr tal finalidad.

El incumplimiento que se imputa a los vendedores parece centrarse (hecho cuarto de la demanda) en la resolución indebida del contrato y en la no devolución de la parte del precio entregada, y también (hecho quinto), en el incumplimiento del art. 1504 CC, tanto desde el punto de vista formal (pues se realizó por burofax, y no notarial o judicialmente), como desde la perspectiva contractual (pues no se requería el pago del plazo pendiente, sino que simplemente se comunicaba la resolución del contrato) y material (pues se había aplicado automáticamente la norma a una mera situación de retraso).

A la acción resolutoria del contrato se acumuló otra acción de enriquecimiento injusto, basada en unos hechos diferentes. El 7 de mayo de 2018 la demandante había realizado por error una transferencia bancaria a favor de los demandados por importe de 20.136,75 euros, y, advertido el error, los demandados solo han devuelto 17.636,75 euros, por lo que queda un resto pendiente de reintegrar de 2.500 euros, que se reclaman también en la demanda.

10.Tras la oposición de los demandados, que alegaron, en síntesis, que la compradora era una profesional del sector inmobiliario y que, para ellos, consumidores, el calendario de pagos y la determinación de los importes a recibir en cada fecha era un elemento esencial del contrato. Añadieron que las consecuencias del impago estaban previstas en el contrato de forma expresa. Sobre la acción de enriquecimiento injusto, los demandados reconocieron la transferencia recibida por error y el importe pendiente de devolución. Justificaron su conducta por la falta de acreditación del destino que había dado la contraparte a la suma retenida para la cancelación del embargo de la Agencia Tributaria, como garantía para compensar el importe no ingresado con el importe no devuelto de la transferencia realizada por error.

11.La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda. Consideró que para la resolución contractual comunicada por los vendedores no era suficiente con el requerimiento del art. 1504 CC, sino que también era necesario que concurrieran los requisitos del 1124 CC, esto es, un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, y que en este caso no se había producido un impago del precio total, sino solo de uno de los plazos de 20.000 euros, que representaba el 2,7% del precio, cuando ya se habían pagado 80.000 euros.

Añadió que se trató de un pago retrasado que se verificó a los 23 días de la fecha prevista en el contrato. Tuvo también en cuenta que la parte compradora siguió mostrando su interés en proseguir con el contrato y que no se estableció en él que el pago de cada plazo tuviera carácter esencial.

En suma, la sentencia acogió en parte la tesis de la parte actora y consideró que, aun cumpliéndose los requisitos que impone el artículo 1504 CC, dado que las partes habían pactado que el requerimiento resolutorio pudiera realizarse mediante burofax, se trataba de un mero retraso en el pago de uno de los plazos que no cumplía los presupuestos del art. 1124 CC, pues ni se había frustrado el fin del contrato, ni existía una voluntad incumplidora de la compradora, que explicó el retraso por la circunstancia de que la persona encargada de los pagos estaba de vacaciones, lo que convertía en injustificada la resolución unilateral y la aplicación de las consecuencias previstas en el contrato como cláusula penal.

La sentencia consideró probado que la compradora había abonado un total de 99.820,65 euros y que, además, los vendedores adeudaban la suma adicional de 2.500 euros a raíz de la transferencia que recibieron por error. Por todo ello, sin un pronunciamiento expreso sobre la resolución contractual solicitada en la demanda, la estimó sustancialmente y condenó a los demandados al pago de la suma de 102.320,65 euros, más el interés legal desde la interposición de la demanda. Razonó, sobre esta cuestión, que no estaba justificada la petición de la parte demandante de aplicar el interés legal incrementado en dos puntos, pues ni los arts. 1100 y 1108 ni las estipulaciones contractuales amparaban la aplicación de dicho tipo de interés, que solo procedería a partir de la sentencia por aplicación del art. 576 LEC.

12.La audiencia provincial estimó el recurso de los demandados y consideró que en el contrato se había pactado una cláusula resolutoria expresa que establecía que la falta de pago del precio daría lugar a la resolución automática del contrato, y que esta cláusula excluía la aplicación del art. 1124 CC. Añadió que la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1504 CC significaba que si el comprador realizaba el pago fuera de plazo, pero antes de recibir el requerimiento del vendedor, este no podría intentar la resolución y rechazar el pago extemporáneo, pero que, realizada la intimación, la resolución del contrato había quedado consumada.

Por otra parte, la Audiencia consideró que los demandados no habían incurrido en ningún incumplimiento contractual que justificara la resolución contractual solicitada en la demanda. Solo mantuvo la condena al pago de 2.500 euros por la acción de enriquecimiento injusto, que fue un pronunciamiento no discutido en apelación y que, por tanto, había quedado firme.

13.La parte demandante ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento

1.Los tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal están íntimamente relacionados y tienen como núcleo argumental común el hecho de que la sentencia recurrida no se pronunciara sobre el reintegro a la recurrente de los 20.000 euros abonados el 7 de agosto de 2018, cuando los vendedores ya habían dado por resuelto el contrato.

2.El primer motivo se formula al amparo del ordinal 2º del artículo 469.1 LEC -como en el resto de los motivos, en la redacción aplicable al caso- puesto en relación con el art. 218.1 LEC, por la incongruencia omisiva en la que incurre la sentencia recurrida cuando deja sin resolver una pretensión fundamental formulada desde el inicio del procedimiento: la devolución de la suma de 20.000 euros que los vendedores recibieron después de haber declarado extinguido el contrato.

En el desarrollo del motivo se expone que esa cantidad tiene una naturaleza diferente de la del resto de las cantidades abonadas con anterioridad a la resolución, pues fue entregada cuando los propios vendedores mantenían que el contrato ya estaba extinguido. A juicio de la recurrente, la sentencia ignora por completo esa circunstancia y no ofrece ninguna respuesta específica a la reclamación relativa a dicha suma, pese a que los propios demandados reconocieron documentalmente y también durante el interrogatorio de parte que esos 20.000 euros debían ser devueltos.

3.El segundo motivo se formula por el cauce del ordinal 4º del artículo 469.1 LEC y se funda en la vulneración en el proceso civil de los derechos fundamentales reconocidos por el art. 24 de la Constitución, por error patente y notorio en la valoración de las pruebas documentales acompañadas con los números 14 y 17 del escrito de demanda y del interrogatorio de los demandados practicado en el acto del juicio el 12 de diciembre de 2020 (minutos 8'14'' a 8'40'' y 22'33'' a 23'00'' de la grabación), lo que comporta una valoración de la prueba irracional, ilógica, arbitraria y errónea, pues los vendedores han reconocido la obligación de devolver los 20.000 euros recibidos tras la resolución contractual. Sin embargo, la sentencia no sólo omite cualquier referencia a esos elementos de prueba, sino que termina por consolidar una situación que permite a los vendedores conservar una suma que ellos mismos admiten que no les pertenece.

4.El tercer motivo se formula al amparo del artículo 469.1.2º LEC, por vulneración de las normas reguladoras de la sentencia, en relación con los arts. 218.2 y 209.3 de la LEC, debido a la falta de motivación de la sentencia.

En su desarrollo la recurrente sostiene que la Audiencia limita su razonamiento a declarar válida la resolución contractual practicada por los vendedores, pero omite el examen de cuestiones probatorias esenciales y de las consecuencias derivadas de la recepción de cantidades posteriores a la resolución. Afirma que la resolución no explica por qué se desatienden determinadas pruebas ni justifica adecuadamente el tratamiento jurídico otorgado a los pagos realizados después de la supuesta extinción del contrato. Ello habría impedido conocer las razones reales que conducen al fallo y habría vulnerado las exigencias constitucionales de motivación judicial.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento

1.Los tres motivos del recurso de casación se basan en el interés casacional que concurre, a juicio de la recurrente, por infracción de distintas normas del Código Civil y de la doctrina de esta sala.

2.En el primer motivo se alega la infracción del art. 1124 CC en relación con los arts.1504, 1255, 1256 y 1258. Se citan las sentencias de esta sala de 6 de mayo de 2021 (rec. 838/2016), 26 de septiembre de 2000 (rec.3909/1996), 23 de junio de 2020 (rec.166/2018), 14 de junio de 2011 (rec. 369/2008) y 21 de septiembre de 1993 (rec. 879/1993).

En el desarrollo del recurso la recurrente argumenta que no existió un auténtico incumplimiento contractual, sino únicamente un retraso puntual en el pago de uno de los plazos convenidos, retraso que fue inmediatamente subsanado. A su juicio, la jurisprudencia de esta sala ha evolucionado desde la exigencia de una voluntad rebelde de incumplir hacia una concepción basada en el incumplimiento objetivo, pero manteniendo siempre la necesidad de que dicho incumplimiento tenga entidad suficiente para frustrar la finalidad económica del contrato. Según la recurrente, ninguna de esas condiciones concurre en este caso, pues había satisfecho todos los pagos anteriores y procedió al abono del plazo retrasado pocos días después de su vencimiento. Por tanto, no existió un incumplimiento esencial ni una frustración real del contrato. Añade que la jurisprudencia en la que se basa la sentencia recurrida se ha creado en casos de incumplimientos graves y esenciales, muy distintos del mero retraso temporal producido en este caso.

Sobre la relación entre los arts. 1124 y 1504 CC, la recurrente defiende que se trata de preceptos complementarios y que, incluso en las compraventas inmobiliarias sujetas al art. 1504, continúa siendo necesario que concurra un incumplimiento relevante que justifique la resolución del contrato y que la Audiencia desconoce esas exigencias al admitir la resolución por un simple retraso.

3.En el segundo motivo, que comparte núcleo temático con el primero, se invoca la infracción de los arts.1124 y 1504 CC, en cuanto a la interpretación de la condición resolutoria, pues la equipara a una auténtica lex commissoriaque produce efectos no queridos en la relación entre las partes.

En su desarrollo la recurrente sostiene que la Audiencia atribuye a la cláusula tercera del contrato un alcance mucho más amplio del que realmente tiene, pues, en su opinión, el pacto no facultaba para resolver automáticamente el contrato ante cualquier retraso irrelevante ni podía excluir completamente los requisitos del art. 1124 CC, de modo que la sentencia recurrida ha utilizado incorrectamente la doctrina relativa a determinados pactos comisorios y condiciones resolutorias expresas, aplicándola a un supuesto completamente diferente.

Añade que la interpretación realizada por la Audiencia deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, pues bastaría cualquier incidencia mínima para provocar la pérdida de todo lo entregado y la recuperación simultánea del inmueble por el vendedor, lo que resulta incompatible con los principios generales del derecho contractual y con la propia jurisprudencia restrictiva en materia de pactos comisorios.

4.El tercer motivo se funda en la infracción del art. 7.1º CC y de los principios generales de buena fe y vinculación con los actos propios. Cita las sentencias 81/2005, de 16 de febrero y de 16 de febrero de 1998, de la que no aporta número.

En el desarrollo del motivo la recurrente sostiene que los vendedores incurrieron en una contradicción manifiesta con su conducta anterior. Durante todo el procedimiento reconocieron que los 20.000 euros percibidos después de la resolución contractual no les pertenecían y manifestaron su intención de devolverlos. Sin embargo, una vez obtenida una sentencia favorable en apelación, cambiaron radicalmente de postura y defendieron que podían conservar dicha suma como compensación o indemnización.

Los demandados habrían generado una legítima confianza mediante sus manifestaciones previas y no podían posteriormente adoptar una conducta incompatible con aquellas declaraciones para obtener una ventaja económica adicional.

CUARTO.- Alteración del orden de resolución de los recursos.

1.Esta sala ha admitido la posibilidad de alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( disposición final 16.ª 1. regla 6.ª LEC) y examinar, en primer lugar, el recurso de casación, porque una eventual estimación del mismo determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto, «[t]oda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» ( SSTS 910/2011, de 21 de diciembre; 641/2012, de 6 de noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de 17 de febrero; 634/2017, de 23 de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo; 531/2021, de 14 de julio; 130/2022, de 21 de febrero o más recientemente 148/2024, de 6 de febrero; 111/2024, de 30 de enero; 1025/2024, de 17 de julio; 1295/2024, de 11 de octubre y 1486/2024, de 11 de noviembre, entre otras muchas).

Como explica la sentencia 1021/2025, de 15 de julio, la eventual estimación del recurso de casación puede determinar la falta de interés jurídico para analizar el recurso extraordinario por infracción procesal. En el caso que nos ocupa, la recurrente pretende, a través de los dos primeros motivos del recurso de casación la estimación íntegra de la demanda, y a través del tercer motivo de casación y de los tres motivos de infracción procesal una estimación solo parcial, en el sentido de obtener una condena a la devolución de los 20.000 euros transferidos a los vendedores el 7 de agosto de 2018. De ahí que, si se estimaran los dos primeros motivos del recurso de casación, carecería de efecto útil el tercer motivo de este recurso y el recurso por infracción procesal en su integridad. Por ello, analizaremos en primer lugar los dos primeros motivos del recurso de casación, y en función de su resultado, se dará el tratamiento que corresponda al tercer motivo de casación y al recurso extraordinario por infracción procesal.

QUINTO.- Motivos primero y segundo del recurso de casación. Condiciones resolutorias expresas. Efectos del requerimiento resolutorio efectuado en aplicación del art. 1504 CC . Análisis conjunto. Decisión de la sala. Desestimación

1.En atención a lo que plantean, los dos primeros motivos del recurso de casación serán analizados conjuntamente.

2.El art. 1504 CC establece que, en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

3.La sentencia 484/2021, de 5 de julio, resume la doctrina de esta sala sobre la resolución de contratos de compraventa de bienes inmuebles por impago del precio y la interpretación del art. 1504 CC, en un caso en que, como este, la cuestión controvertida era si el pago retrasado, realizado después de que la parte vendedora efectuara el requerimiento resolutorio, impedía la resolución contractual. Con cita de otras sentencias (en particular, de la 527/2007, de 10 de mayo, y de la 369/2011, de 14 de junio, declaró, a los efectos que aquí interesan:

«En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial. [...]

»De la referida doctrina se deduce que, instada la resolución por parte del vendedor, al amparo del art. 1504 del C. Civil, no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago».

En el caso que resuelve la sentencia 484/2021, de 5 de julio, la fecha prevista para el pago era el 1 de septiembre de 2014, la parte compradora fue requerida de resolución el día 9 de septiembre de 2014 y el último pago se efectuó el 8 de octubre de 2014, es decir, después del plazo pactado y una vez recibido el requerimiento resolutorio efectuado al amparo del art. 1504 CC, por lo que era procedente la resolución del contrato de compraventa, al haber sido incumplido el plazo de pago e instado la resolución con anterioridad a que se efectuara el último pago tardío.

4.Cuando las partes pactan, como es el caso, una condición resolutoria expresa, debemos aplicar además la doctrina jurisprudencial creada en torno a esta figura jurídica. Dicha doctrina, recopilada en la sentencia 261/2021, de 6 de mayo, entre otras, se resume en que el art. 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves, esto es, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria. En el mismo sentido se pronuncian las sentencias 637/2017, de 23 de noviembre. y 292/2016, de 4 de mayo, que apunta:

«Es decir, las partes tipificaron ciertos incumplimientos como resolutorios.

»Ello nos lleva a entender que el plazo lo definieron las partes, de común acuerdo, como esencial y prueba de ello es que se pactó una cláusula penal, para definir los efectos indemnizatorios de su posible incumplimiento, lo que evidencia la trascendencia que los contratantes daban a la cláusula cuarta.

»Por ello no es aceptable que en la sentencia recurrida se acuda al tenor del 1124 y doctrina que lo desarrolla, cuando el aplicable es el art. 1255 del C. Civil, pues las causas y efectos de la resolución del contrato deben analizarse a través de lo pactado, y ello nos lleva a declarar que procedía la resolución del contrato [...].

»Dicho retraso se produjo por el lapso bien de 26 días (como declara la sentencia recurrida) o por el transcurso de dos meses y siete días (como alega el recurrente), en cualquiera de los dos casos, se ha producido una entrega tardía, cuyo efecto no puede ser otro que el de la resolución, tal y como pactaron vendedora y compradores. [....]».

La misma doctrina se reitera en las sentencias 235/2015, de 30 de abril; 239/2010, de 30 de abril, y 673/2010, de 23 de octubre de 2012 (se aprecia un error en el año, pero así aparece en el repertorio oficial de jurisprudencia).

5.En el caso que enjuiciamos, no cabe duda de que las partes pactaron una condición resolutoria expresa en la estipulación tercera, que incluía además la aplicación de una cláusula penal cuyos efectos no han sido controvertidos en el proceso desde la perspectiva de la regulación de los arts. 1152 y siguientes CC.

La recurrente no ha impugnado a través del recurso de casación la interpretación del contrato que realiza la sentencia recurrida, pues no cita como infringidos ninguno de los preceptos que regulan la interpretación contractual ( arts. 1281 a 1289 CC) . Además, la condición resolutoria expresa es clara en el sentido de establecer la resolución automática del contrato, previo el requerimiento del art. 1504 CC, como consecuencia automática del incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones de pago asumidas por la compradora, esto es, no solo del impago total o del impago del último plazo, sino también de la falta de abono de cualquiera de los plazos pactados.

6.Por todo ello, los dos primeros motivos del recurso de casación deben ser desestimados, pues las sentencias que se citan para construir el interés casacional que se invoca se refieren a supuestos diferentes al que ahora enjuiciamos, que queda sometido a la doctrina jurisprudencial expuesta. De ella se desprende que los vendedores estaban facultados para dar por resuelto el contrato en caso de impago de alguno de los plazos pactados, siempre y cuando dicho impago no quedara solventado antes del requerimiento practicado al amparo del art. 1504 CC. La secuencia fáctica expuesta en el fundamento de derecho primero de esta sentencia evidencia el incumplimiento del plazo previsto para el 15 de julio de 2018, así como la práctica del requerimiento del art. 1504 CC el 30 de julio siguiente, y el intento de pago tardío con posterioridad a la recepción del mismo, de modo que la cláusula resolutoria expresa debe surtir sus efectos, que son exactamente los que pactaron las partes en el contrato.

SEXTO.- Recurso extraordinario por infracción procesal y tercer motivo del recurso de casación. Decisión de la sala. Examen conjunto. Estimación.

1.Los tres motivos del recurso por infracción procesal deben ser estimados. La sentencia recurrida no se pronunció sobre la devolución de los 20.000 euros transferidos por la compradora después de que se hubiera hecho efectiva la resolución del contrato, y en el auto de 26 de noviembre de 2021 se denegó el complemento en este punto con el argumento de que la sentencia debía atenerse a los límites de la pretensión resolutoria ejercitada, lo que hacía innecesario el pronunciamiento sobre la restitución de las cantidades pretendidas.

2.En el hecho primero de la demanda, página cuatro, ya se apuntó que los vendedores habían mostrado su voluntad de devolver el último pago, sin llegar a verificarlo. En la contestación a la demanda, al redactar el correlativo a este hecho primero, los vendedores no hicieron ninguna alegación específica. Está probado a través de los documentos 14 y 17 de la demanda y del interrogatorio de los demandados, en las declaraciones realizadas en los minutos indicados en el recurso, que están de acuerdo con devolver el importe de la transferencia recibida después de la resolución del contrato. Resulta poco relevante la escasa consistencia de la explicación que dan para no haber hecho aún el reintegro que saben que deben realizar, pues disponían del número de cuenta de la compradora porque desde él habían recibido diversas transferencias. Pero en todo caso, lo cierto es que se trata de un pago indebido, puesto que el contrato ya estaba resuelto, que debe ser reintegrado a la parte compradora.

3.La sentencia recurrida ha incurrido, por ello, en una evidente incongruencia omisiva, con vulneración del art. 208 LEC, porque no ha dado respuesta a una alegación específica de la oposición a la apelación, que estaba claramente expuesta en el apartado segundo del recurso y que formaba parte del debate de la primera y de la segunda instancia. Cuando la demanda fue estimada sustancialmente en primera instancia, la recurrente no tenía ningún gravamen para recurrir la sentencia en este punto. El recurso de apelación reprodujo básicamente los argumentos de la contestación a la demanda y se basó en la aplicación de los arts. 1255 y 1504 CC y en la aplicación indebida del art 1124. La oposición al recurso de apelación dedicó el apartado segundo a la procedencia de la devolución del pago de los 20.000 euros realizados el 7 de agosto de 2018, después de que los vendedores hubieran dado ya por resuelto el contrato de compraventa, de modo que existía una petición expresa en tal sentido.

La congruencia, en los términos de los arts. 218.1 y 465.5 LEC, exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre, y 202/2022, de 14 de marzo, entre otras muchas).

Asimismo, conforme a reiterada jurisprudencia de esta sala (entre otras, sentencias 572/2017, de 23 de octubre; 297/2018, de 23 de mayo; y 453/2018, de 11 de julio), existe incongruencia omisiva cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita, cuya motivación pueda deducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, que no es el caso.

4.Además, la Audiencia no ha tenido en cuenta la conformidad de la parte demandada en la devolución de esta cantidad ni el resultado de las pruebas de las que resulta indudablemente dicha conformidad, en lo que constituye un verdadero error patente, notorio e inmediatamente verificable a partir de las actuaciones, en la valoración de las pruebas indicadas, lo que infringe el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE.

Como es sabido, el error en la valoración de la prueba no es fiscalizable por parte de esta sala a través de los recursos extraordinarios de casación e infracción procesal. No obstante, este tribunal, por exigencias derivadas del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE, que impone la necesidad de respetar el canon de la racionalidad en la fundamentación de las decisiones judiciales, vedando las que sean arbitrarias, absurdas, ilógicas o patentemente erróneas, puede controlar la motivación fáctica de las sentencias dictadas por los tribunales provinciales cuando incurran en los precitados defectos. En este sentido, nos manifestamos en la sentencia 706/2021, de 19 de octubre, cuya doctrina reproducen las sentencias ulteriores 59/2022, de 31 de enero y 391/2022, de 10 de mayo, entre otras muchas, al señalar que:

«[...] de forma excepcional, se admite el control del material fáctico del proceso en los específicos supuestos de la existencia de un error patente o arbitrariedad en la apreciación probatoria, o por la concreta infracción de una norma legal tasada de valoración de la prueba, siempre que, por resultar manifiestamente arbitraria o ilógica, no se supere el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva, reconocido en el art. 24 de la Constitución ( sentencias 88/2019, de 13 de febrero, y 132/2019, de 5 de marzo; 7/2020, de 8 de enero, 31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de 2 de marzo; 298/2020, de 15 de junio; 674/2020, de 14 de diciembre; 681/2020, de 15 de diciembre; 141/2021, de 15 de marzo y 456/2021, de 28 de junio, entre otras muchas)».

5.Por todo ello, procederá la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal, lo que conlleva la casación de la sentencia recurrida y el dictado de una nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado en el tercer motivo del recurso de casación, que es el único relacionado con las cuestiones planteadas en el recurso por infracción procesal y los otros dos motivos han sido ya desestimados.

6.El tercer motivo del recurso de casación se funda en la infracción del art. 7.1 CC la doctrina de los actos propios. Además de la circunstancia de que, una vez resuelto el contrato por los vendedores, estos no estaban habilitados para recibir legítimamente una parte del precio pactado, es cierto que los demandados han actuado contra sus propios actos en su resistencia actual a devolver la transferencia recibida después de la resolución del contrato, después de haber reconocido extrajudicialmente y en el propio acto del juicio su obligación de reintegrar la cantidad recibida.

Por lo que respecta a la relevancia jurídica de los actos propios existe una jurisprudencia muy consolidada, expuesta en sentencias como las 540/2020, de 19 de octubre; 462/2021, de 29 de junio; 1619/2024, de 3 de diciembre; 16/2026, de 14 de enero y 283/2026, de 23 de febrero, entre otras, que proclaman que «actúa contra la buena fe quien contradice sin razón objetiva su conducta anterior sobre la que la otra parte ha fundado su confianza legítima».

Esta doctrina se construye sobre la base de la incompatibilidad del comportamiento previamente observado y la correlativa natural confianza que suscita en la contraparte con respecto a la actuación contradictoria ulteriormente seguida, que frustra la seguridad desencadenada de que el derecho no sería ejercitado de forma distinta.

7.En consecuencia, al asumir la instancia, decidimos que la estimación del recurso de apelación de los demandantes debió ser solo parcial, en el sentido de contemplar la devolución a la parte compradora de los 20.000 euros que los vendedores recibieron el 7 de agosto de 2018. Por ello, la demanda debió estimarse en parte, en el sentido de condenar a los demandados al pago de dicha suma, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda ( arts. 1101 y 1108 CC) , sin perjuicio de la aplicación del art. 576 LEC desde la sentencia de primera instancia, que contenía la condena al pago de una cantidad superior.

SÉPTIMO.- Costas y depósitos

1.No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal que ha sido estimado -aunque el primero, solo en uno de sus motivos-, de conformidad con el art. 398 LEC. Respecto de las costas del recurso de apelación, que debió ser estimado solo parcialmente, tampoco procederá la expresa imposición de las cosas procesales. La estimación parcial del recurso de apelación debió conllevar la estimación parcial de la demanda, por lo que tampoco procede la imposición de las costas a ninguna de las partes.

2.Procédase a la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.