Sentencia Civil 1311/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 447/2022 de 23 de julio del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Son antecedentes necesarios para resolver dicho recurso, que resultan de los hechos que se han declarado probados o que han sido admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.D. David y D. Eusebio celebraron un contrato de compraventa en documento privado el día 26 de noviembre de 1990, mediante el cual el segundo vendía al primero una finca en Motril, en el pago de DIRECCION000, que se describió como «finca rústica de extensión superficial de NUEVE OBRADAS, sita en el término municipal de Motril, pago DIRECCION000, parte del Cortijo DIRECCION001, denominada DIRECCION002; libre de todo tipo de gravamen y teniendo el comprador derecho de paso, en vehículo o peatonal, por camino que desemboca en la citada DIRECCION002 y que pasa por la puerta del Cortijo DIRECCION001».

Es un hecho no controvertido que la finca objeto de la compraventa formaba parte de una finca registral de mayor superficie, que ha quedado identificada como finca registral número NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Motril.

2.Antes del litigio en el que se ha formulado el recurso que ahora resolvemos se han tramitado otros dos procedimientos judiciales.

2.1.El primero fue el juicio ordinario 158/2004 del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Motril, instado por el comprador D. David contra los hijos y la esposa del vendedor, que ya había fallecido. Este procedimiento finalizó por sentencia de 26 de enero de 2005, en la que se condenó a los demandados a elevar a público el documento privado de compraventa de 26 de noviembre de 1990.

En la ejecución de este título judicial se otorgó la escritura de 20 de junio de 2007, por la que se elevó a público el citado contrato privado de compraventa, aunque con la oposición de los descendientes y de la esposa del vendedor, que alegaron que las «nueve obradas» no equivalían a más de 33.000 metros cuadrados, y que D. David había invadido una porción de terreno en el lindero norte y se había apropiado, con ello, de una superficie superior. En la escritura pública en cuestión intervino el juez como otorgante en sustitución de la voluntad rebelde de los herederos del vendedor Sr. Eusebio.

El registrador de la propiedad denegó la inscripción de dicha escritura pública por falta de segregación previa de la superficie objeto del contrato de compraventa respecto de la finca matriz, que era la ya mencionada finca registral número NUM003.

A raíz de la denegación de la inscripción, D. David otorgó el 29 de abril de 2008 una escritura pública, en la que actuó en nombre propio y en representación de su esposa, y realizó unilateralmente la segregación de la finca objeto de la compraventa.

2.2.El segundo procedimiento fue el juicio ordinario 1300/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Granada, y finalizó mediante sentencia de 9 de mayo de 2013, confirmada por la Audiencia Provincial, sección 4.ª, el 7 de febrero de 2014. En dicha sentencia se declaró la nulidad de la escritura de segregación unilateral de 29 de abril de 2008, por falta de consentimiento del titular de la finca matriz, esto es, del vendedor Sr. Eusebio o de sus herederos. La sentencia de segunda instancia añadió que tal consentimiento, de no ser prestado voluntariamente, solo podía exigirse en el juicio declarativo correspondiente.

3.Entre uno y otro procedimiento habían sucedido dos hechos relevantes. El primero fue que D. David vendió la finca a ocho personas (cuatro hermanos y sus esposas: D. Camilo y D.ª Delia; D. Luis Andrés y D.ª Tatiana; D. Juan Ramón y D.ª Virginia; y D. Pedro Jesús y D.ª Leonor -en adelante «la familia Ignacio Andrea Melchor Eva María Camilo Luis Andrés Tatiana Juan Ramón Pedro Jesús») mediante escritura pública de 22 de octubre de 2008. El otorgamiento de la escritura se equiparó a la entrega del inmueble, de acuerdo con el art. 1462 del Código Civil (CC), pues de la escritura no resultaba ni se deducía lo contrario.

El segundo hecho de interés fue que tras el fallecimiento intestado de D. Eusebio, que tuvo lugar el 11 de mayo de 1999, todos los llamados a la sucesión, excepto D. Enrique, renunciaron a la herencia en escritura pública de 16 de mayo de 2005.

4.En la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, cuyo suplicoha quedado transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución, D. David ejercitó, en primer lugar, una acción declarativa sobre la finca que fue en su día objeto del contrato de compraventa, respecto de la que solicitaba que se declarara que fue adquirida conforme al art. 1957 del Código Civil (CC) por usucapión ordinaria, por posesión continuada de 10 años en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, con buena fe y justo título; y, en segundo lugar, una acción de cumplimiento de contrato, dirigida a que los herederos de D. Eusebio otorgaran la escritura de segregación de la finca vendida en 1990 respecto de la finca matriz, conforme a la descripción contenida en la demanda, que coincide con la delimitación, superficie y linderos de la parcela catastral número NUM004 del polígono NUM005 del término municipal de Motril. El demandante no mencionó en la demanda que había vendido la finca en 2008 a la familia Enrique Ignacio Melchor Eva María Camilo Luis Andrés Tatiana Juan Ramón Pedro Jesús.

5.Los demandados se opusieron a la demanda en dos escritos separados, aunque con un contenido en parte coincidente. En la contestación a la demanda de D. Juan Ramón, de D.ª Eva María y de su representada D.ª Andrea se alegó la falta de legitimación del demandante por no ser propietario de la finca; la falta de legitimación pasiva de estos tres demandados, porque el único propietario de la finca matriz es D. Enrique, y una llamada «excepción de preclusión», según la cual, cuando el demandante formuló la demanda en la que solicitaba la elevación a público del contrato privado de 26 de noviembre de 1990, también debió solicitar la segregación de la finca adquirida respecto de la finca matriz, por lo que había precluido su derecho a hacerlo en un procedimiento posterior. Esta excepción fue desestimada en la audiencia previa y ninguna de las partes formuló recurso ni protesta.

En cuanto al fondo del asunto, este grupo de demandados negó que la finca objeto de la compraventa tuviera la descripción que se ofrece en la demanda y que coincidiera con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005.

El demandado D. Enrique, con la misma representación y defensa, presentó otro escrito de contestación a la demanda, con un contenido de oposición similar, excepto en lo relativo a la falta de legitimación pasiva.

6.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda e impuso las costas al demandante. Respecto de la acción declarativa del dominio, consideró que los demandados no habían cuestionado la adquisición por el actor de la finca reseñada en el contrato privado de compraventa de 26 de noviembre de 1990, elevado a público el 20 de junio de 2007, por lo que no existía un interés legítimo en el ejercicio de dicha acción. Y respecto de la acción de cumplimiento de contrato, esto es, la relativa a la segregación de la finca matriz, razonó que dicha finca matriz era propiedad exclusiva de D. Enrique, pues el resto de los llamados a la herencia habían renunciado a ella.

Añadió que concurría un «obstáculo de orden procesal» para la estimación de la demanda, consistente en que el demandante no era a la fecha de interposición de la demanda titular de la finca «segregada». Por último, respecto del fondo del asunto, razonó que no había quedado suficientemente acreditado que la finca a cuya segregación se pretendía obligar a los demandados coincidiera con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005.

7.El demandante interpuso recurso de apelación, que fue parcialmente estimado por la audiencia provincial en el sentido que ahora se dirá. Por lo que interesa al recurso por infracción procesal, hemos de precisar que el demandante, al recurrir la sentencia de primera instancia, alegó que no se discutía el título de dominio, ni que este derivaba del contrato privado de compraventa de 1990, por lo que el objeto principal de la controversia se centraba en si la finca adquirida coincidía con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005. Reprochó a la sentencia de primera instancia un defectuoso entendimiento de las acciones ejercitadas, pues de lo que se trataba no era de que se declarara que el actor es propietario actual de la finca que adquirió, sino que se declarara que la finca de la que fue propietario en su día (y que luego vendió a terceros) es una parte segregada de la finca registral NUM003, con la superficie y descripción que se aportaban en la demanda, que la hacían coincidir con la citada parcela catastral NUM004.

Defendió que, tal y como acordó la sentencia dictada en el juicio ordinario 1300/2010 del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Granada, la segregación tendría que haber sido realizada por el propietario antes de vender una parte de su dominio, y que no habiendo sido así, dicha segregación requería del consentimiento del titular de la finca matriz, por lo que era necesario que las partes acudieran al correspondiente procedimiento declarativo para lograr dicha segregación.

El recurso de apelación defendió la legitimación del demandante, aunque la finca en cuestión no fuera ya de su propiedad. En el recurso de apelación se hacen varias referencias a la «finca que fue de su propiedad» y a la necesidad del otorgamiento de la escritura de segregación para que la escritura que reconoció la propiedad del actor pudiera tener acceso al Registro de la Propiedad.

En la oposición al recurso, presentada conjuntamente por todos los demandados, se insistió, entre otros argumentos, en que el recurrente no era a la fecha de la demanda titular de la finca «segregada» tras la escritura de venta de 2008 (apartados primero y cuarto), y en que el contenido de las sentencias dictadas en los procedimientos anteriores no significaba que las partes de aquellos procedimientos debieran comparecer también en este, por lo que, en todo caso, la demanda tendría que haber sido formulada por los actuales propietarios de la finca que fue objeto del contrato privado de 1990.

8.La Audiencia, como decíamos, estimó parcialmente el recurso de apelación del demandante. Valoró las pruebas practicadas acerca de la coincidencia entre la realidad física de la finca controvertida y la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005 y acogió en este punto los motivos del recurso. Razonó que no podía prosperar ninguna acción relativa a la declaración del dominio del inmueble en favor del actor, porque no tenía ya la condición de dueño, pues la había perdido al enajenar el inmueble a terceros. Añadió que no existía interés jurídico en el ejercicio de una acción puramente declarativa, con los mismos argumentos de la sentencia de primera instancia, que había destacado que los demandados no negaban el contrato en sí, por más que discutieran la extensión y linderos del objeto de la compraventa.

La Audiencia valoró, además, que la acción declarativa resultaba innecesaria a la vista de que también se había ejercitado la acción de cumplimiento del contrato de compraventa. Sobre dicho contrato explicó que una de las obligaciones del vendedor, conforme a los arts. 1258 y 1279 CC, era la de segregar la finca vendida de la finca matriz. Razonó que la acción de cumplimiento contractual, de acuerdo con los hechos que se habían declarado probados, debía estimarse frente a D. Enrique, que era el único heredero del vendedor que había aceptado la herencia. Completó los razonamientos de la sentencia recurrida sobre la inaplicación al caso del principio de preclusión, en el sentido del art. 400 LEC, y concluyó que la segregación unilateral había sido declarada nula en un procedimiento anterior precisamente porque no contaba con la autorización del dueño de la finca matriz, y no por resultar improcedente, por lo que, ante la imposibilidad de obtener su consentimiento voluntario, procedía estimar parcialmente la demanda, y con ello el recurso de apelación, en el único sentido de condenar a D. Enrique a otorgar la escritura de segregación de la finca en los términos detallados en el fallo, que se resumen en la coincidencia entre dicha finca y la delimitación, superficie y linderos de la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005 del término municipal de Motril.

9.El demandado don Enrique ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, basado en cuatro motivos, y recurso de casación, basado en dos motivos.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Planteamiento.

1.Todos los motivos del recurso por infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación están relacionados con el reconocimiento de la legitimación del demandante para ejercitar la acción de cumplimiento contractual que prosperó, pese a que, a la fecha de la demanda no era ya propietario de la finca controvertida, por lo que se resumirán en este fundamento de derecho los motivos en los que se fundan los dos recursos.

2.En efecto, los cuatro motivos del recurso por infracción procesal se basan en la falta de legitimación del demandante, planteada desde diferentes puntos de vista.

En el primer motivo se utiliza el cauce del art. 469.1.4º LEC (en la redacción aplicable al caso), por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la Constitución Española, CE) e infracción del artículo 10 LEC, con el argumento esencial de que la sentencia recurrida guarda silencio sobre la excepción de falta de legitimación activa por transmisión del objeto litigioso.

En el segundo motivo, en el que se utiliza, en cambio, el cauce del art. 469.1.2º LEC, se invoca la infracción del artículo 218.1 LEC, norma procesal reguladora de la sentencia, y se denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, en el sentido de que, si estimó la falta de legitimación pasiva de los hermanos del recurrente por efecto de la transmisión de la finca matriz, al haber renunciado a la herencia de su padre, no puede a la vez apreciar la legitimación activa del demandante, en los términos en que esta condición del proceso se define en el artículo 10 LEC, y estimar su pretensión, cuando él también ha transmitido la finca adquirida.

En el tercer motivo también se utiliza la vía del art. 469.1.2º LEC, por infracción del artículo 218.1 LEC, puesta ahora en relación con el art. 465.4 LEC. Imputa de nuevo incongruencia a la sentencia recurrida con otro argumento: según afirma, ni en el recurso de apelación ni en la oposición al mismo se discutió la falta de legitimación activa del demandante por transmisión del objeto litigioso, que había sido apreciada por el juzgado como «obstáculo procesal», por lo que esta cuestión devino firme y no podía ser analizada ni revocada en segunda instancia.

En último lugar, el cuarto motivo del recurso por infracción procesal se acoge a la vía del art. 469.1.3º LEC, por infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción genera indefensión, y se basa en que la Audiencia, al no resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, infringe el artículo 225.3º LEC ya que imposibilita a la parte perjudicada por la sentencia conocer las razones que determinan la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa acogida en la instancia.

3.En el primer motivo del recurso de casación, formulado por interés casacional, se alega de nuevo la vulneración del art.10 LEC, con el argumento de que la Audiencia ha estimado una acción de cumplimiento contractual a quien ya no es parte del contrato por haber transmitido el objeto litigioso.

En el desarrollo del motivo, el recurrente afirma que la Audiencia contradice la doctrina jurisprudencial que exige una conexión efectiva entre la posición jurídica invocada y la pretensión ejercitada. Argumenta que, desde el momento en que D. David vendió el inmueble a terceros, estos pasaron a ocupar su posición jurídica respecto del bien y se subrogaron en los derechos derivados de la compraventa. Por ello, carecería de sentido admitir que quien ya no es propietario pueda exigir una segregación registral de una finca que ha dejado de pertenecerle, de modo que esta sala debe fijar doctrina en el sentido de que quien ha transmitido previamente el objeto litigioso carece de legitimación para ejercitar acciones de cumplimiento contractual relacionadas con dicho bien.

El segundo motivo de casación, amparado también en el interés casacional que invoca, se funda en la vulneración de los arts. 1284 y 1288 CC, por considerar que la interpretación que realiza la sentencia de apelación del contrato de 1990 es ilógica, arbitraria e irracional, al basar su decisión en una segregación catastral de la que se desconoce su procedencia.

En el desarrollo del motivo, el recurrente sostiene que la Audiencia basa su fallo en la identificación de la finca litigiosa con una determinada parcela catastral, pero sin examinar la procedencia ni la validez de la segregación que dio lugar a esa configuración catastral. Se destaca que el propio Catastro informó que desconocía el expediente por el que la parcela NUM004 se segregó de la parcela originaria y que no existía documentación acreditativa de dicha operación. La sentencia de primera instancia consideró precisamente que esa ausencia de acreditación impedía el éxito de la acción, pero la Audiencia ha prescindido de esa consideración y ha elevado la delimitación catastral a elemento decisivo del fallo.

El recurrente añade que la forma de razonar de la Audiencia es ilógica y arbitraria, porque presupone la validez de la segregación catastral sin comprobar previamente si era legítima o si derivaba de una actuación unilateral del propio demandante. Se subraya, además, que la segregación registral practicada unilateralmente por D. David ya había sido declarada nula por falta de consentimiento del titular de la finca matriz, por lo que, a juicio del recurrente, resulta incoherente construir el pronunciamiento judicial sobre una segregación catastral cuya causa tampoco aparece acreditada. Se invoca asimismo la jurisprudencia de esta sala sobre el limitado valor de los datos catastrales para determinar con precisión la configuración física y jurídica de las fincas.

TERCERO.- La legitimación activa del demandante para ejercitar la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa de 1990. Decisión de la sala. Agrupación de los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal y del motivo primero del recurso de casación. Desestimación.

1.Hemos explicado en reiteradas resoluciones que la falta de legitimación activa o pasiva puede plantearse tanto a través del recurso de casación como por medio del recurso extraordinario por infracción procesal ( sentencias 556/2026, de 13 de abril, 1490/2025, de 27 de octubre, 790/2024, de 4 de junio, 1536/2023, de 8 de noviembre, y 644/2018, de 20 de noviembre), en la medida en que la apreciación de la falta de legitimación puede privar a la parte del derecho a la tutela judicial efectiva, con la consiguiente indefensión, y al mismo tiempo vulnerar una norma sustantiva.

2.Esta doctrina, aplicada en un caso como este, en el que es evidente la conexión argumental entre el recurso por infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación, permite -en esa medida- el examen conjunto de ambos recursos ( sentencia 232/2026, de 2 de marzo), de modo que solo el segundo motivo del recurso de casación necesitará un análisis particularizado.

3.El art. 10 LEC establece que «[s]erán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso».

4.Las sentencias 1782/2025, de 3 de diciembre, y 1559/2024, de 28 de noviembre, con cita de otras anteriores, explican que:

«[L]a legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

»La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión (por todas, sentencia de pleno 1/2021, de 13 de enero)».

Por su parte, la sentencia 1679/2024, de 3 de diciembre, entre otras muchas, define la legitimación ad causam:

«Como afirmamos en la sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre: la legitimación pasiva ad causam [para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002 , 21-10-2009, 177/2005, 28 de febrero de 2002). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7-11-2005), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente».

5.Entre las disposiciones generales de los contratos existen tres normas que son especialmente relevantes en el caso que estamos enjuiciando. De acuerdo con el art. 1256 CC, «[l]a validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». El art. 1257 CC, por su parte, tipifica el llamado principio de relatividad de los contratos, según el cual «[l]os contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos [...]». Y, por último, el art. 1258 CC establece que «[l]os contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».

Debemos tener en cuenta, además, que el art. 1279 CC dispone que «[s]i la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez».

6.Es un hecho no controvertido que la finca que adquirió el demandante a través del contrato privado de 1990 formaba parte de una finca matriz de superficie mayor. La aplicación combinada de las normas citadas significa que el vendedor estaba obligado a segregar previamente la parte de esa finca matriz que constituyó el objeto de la compraventa, lo que realmente no ha sido discutido por los demandados, pues estos han centrado su oposición, en lo que ahora interesa, en la falta de legitimación del demandante y en la descripción física de la finca que fue objeto de transmisión.

Es un hecho pacífico que el vendedor no cumplió esta obligación, ni llevó a cabo, por tanto, la segregación registral de la superficie vendida, lo que ha impedido al comprador que la adquisición acceda al Registro de la Propiedad, pese a que cuenta con una sentencia a su favor por la que se elevó a escritura pública el contrato privado de compraventa. La segregación que intentó realizar unilateralmente fue anulada judicialmente porque evidentemente dicha segregación no podía realizarse sin el consenso del propietario de la finca matriz. A falta de ese consenso, la sentencia anuló la segregación unilateral y remitió a las partes al juicio declarativo correspondiente.

7.Así las cosas, la sentencia recurrida, después de denegar la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción declarativa de la propiedad, pues no es ya titular de la finca que adquirió en su día, reconoce su legitimación para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual, con el argumento de que, entre las obligaciones del vendedor, conforme a los arts. 1258 y 1279 CC, que han sido transcritos en el apartado 5, estaba la de segregar la finca vendida de la finca matriz. De este razonamiento se deduce, sin mayor dificultad, que como esta obligación no fue cumplida por el vendedor en su momento (y su cumplimiento requiere del consentimiento de su heredero o una resolución judicial que así lo declare) quien actuó en el contrato como comprador puede ejercitar la acción correspondiente para obtener la tutela judicial que necesita precisamente por la oposición del dueño de la finca matriz.

La contraposición entre la negación de la legitimación del demandante para el ejercicio de la declarativa del dominio, que es una acción de naturaleza real, por no ser ya propietario de la finca, y el reconocimiento, en cambio, de la legitimación para exigir el cumplimiento de la parte del contrato que no fue acatada en su día, que es una acción de naturaleza personal, es suficientemente expresiva de las razones por las que la Audiencia llegó a la conclusión de que el demandante sí tenía plena legitimación para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual.

8.El recurso de infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación serán desestimados por los siguientes argumentos:

8.1.Los motivos primero y cuarto del recurso por infracción procesal comparten el reproche que el recurrente dirige hacia lo que, sin nombrarlo, parece considerar, o bien una incongruencia omisiva, o bien un déficit de motivación de la sentencia: el primer motivo se centra en la falta de explicación acerca de la falta de legitimación activa por transmisión del objeto litigioso, y el cuarto esgrime que, al no resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, la sentencia infringe el artículo 225.3º LEC porque le ha impedido conocer las razones que determinan la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa que fue acogida en primera instancia.

No compartimos la visión del recurrente, ni desde el enfoque erróneo que aplica, ni tampoco desde el que hubiera sido más correcto si hubiera denunciado explícitamente la incongruencia omisiva o la falta de motivación o de exhaustividad de la sentencia. En efecto, en uno y otro caso, el recurso por infracción procesal debió basarse en el ordinal segundo del art. 469.1 LEC, esto es, en la infracción de las normas reguladoras de la sentencia, y en particular en la infracción del art. 218 LEC. Sin embargo, el primer motivo se funda en el art. 469.1.4º LEC, por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, y el cuarto se acoge al art. 469.1.3º LEC, esto es, en la infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción genera indefensión.

No podemos analizar un supuesto déficit de motivación ni una eventual incongruencia omisiva que no han sido realmente alegadas por el recurrente. El punto de partida de estos dos motivos es, además, erróneo, porque una lectura atenta de la sentencia desvela que no existe el silencio que denuncia el recurrente. Nos remitimos al contenido del apartado anterior, que explica suficientemente cuáles fueron las razones por las que la Audiencia, que negó la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción real, se la reconoció para el ejercicio de la acción personal de cumplimiento contractual.

8.2.Por lo que se refiere a la incongruencia que se denuncia en el segundo motivo del recurso por infracción procesal, que sí utiliza el cauce correcto del art. 469.1.2º LEC e invoca la infracción del artículo 218.1 LEC, la razón de su desestimación está directamente relacionada con la inconsistencia de su fundamentación. El recurrente considera que la sentencia es incongruente porque al mismo tiempo que estimó la falta de legitimación pasiva de los herederos del vendedor que renunciaron a la herencia (lo que impidió que les fuera transmitida la finca matriz, que al parecer era el único bien integrante del caudal relicto) reconoció la legitimación del demandante, pese a que en su caso también había mediado una transmisión (eficaz) de la finca litigiosa.

No existe ninguna semejanza entre estas dos situaciones jurídicas. Por un lado, la posición contractual del vendedor fue transmitida mortis causa,y como solo uno de sus hijos aceptó la herencia, es su sucesor universal y el único legitimado para soportar la acción de cumplimiento contractual. Por otro lado, el demandante, pese a haber transmitido la finca a terceros, no ha perdido su condición de parte compradora en el contrato cuyo cumplimiento quedó inconcluso, lo que le habilita para ejercitar la acción de cumplimiento contractual.

El requisito de la congruencia?está regulado en el art. 218 LEC como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues resulta indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso.?

En este sentido, nos pronunciamos, por ejemplo, en la STS 135/2025, de 27 de enero, cuando señalamos que:?

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción».?

En la interpretación del art. 218.1 de la LEC hemos reiterado que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).?

Por tanto, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita).

Se entenderá, por ello, que el diferente tratamiento que la Audiencia aplica, correctamente, a la legitimación pasiva de los herederos del vendedor que no aceptaron la herencia y a la legitimación activa de quien ocupó la posición de comprador en un contrato de compraventa que no ha sido correctamente cumplido, nada tiene que ver con la incongruencia que se denuncia.

8.3.Por otra parte, también hemos explicado en las sentencias mencionadas en el apartado anterior, al interpretar el principio de congruencia, que la obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente la defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero, 207/2022, de 15 de marzo, 509/2022, de 28 de junio y 380/2024, de 14 de marzo, entre otras).?

El tercer motivo del recurso se basa en la premisa errónea de que ni en el recurso de apelación ni en la oposición al mismo se discutió la falta de legitimación activa del demandante por transmisión del objeto litigioso. Damos aquí por reproducido el apartado 7 del fundamento de derecho primero de esta sentencia, donde se explica cumplidamente que la cuestión de la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual fue objeto del recurso de apelación y de la oposición al mismo, por lo que la sentencia recurrida no fue incongruente cuando abordó dicha cuestión y reconoció dicha legitimación.

8.4.El primer motivo del recurso de casación será desestimado por derivación directa de todos los argumentos expuestos en los apartados anteriores, que explican las razones por las que no se ha vulnerado el art. 10 LEC.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso de casación. Interpretación del contrato privado de 1990 y valoración de las pruebas practicadas sobre la extensión y linderos de la superficie transmitida. Desestimación.

1.El segundo motivo del recurso de casación será también desestimado porque no atiende a la razón decisoria de la sentencia recurrida ni respeta su base fáctica, pues se limita a confrontar su particular visión de las razones probatorias que llevaron a la Audiencia a estimar parcialmente la demanda sin tener en cuenta la valoración de la prueba que llevó a cabo el tribunal provincial, que no ha sido discutida a través del oportuno recurso por infracción procesal, pues ninguno de sus motivos está relacionado con la valoración de las pruebas. El recurrente impugna, además, la interpretación del contrato que realiza la Audiencia, para que sea revisada por esta sala, pese a que no concurren los requisitos necesarios para ello.

2.El planteamiento del motivo tiene escasa relación con las normas que cita como infringidas, que son los arts. 1284 y 1288 CC. La primera de estas normas establece que si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto, y la segunda que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.

3.Lo que el recurrente sostiene, en síntesis, es que la interpretación que realiza la sentencia de apelación del contrato de 1990 es ilógica, arbitraria e irracional, al basar su decisión en una segregación catastral de la que se desconoce su procedencia. El recurrente adopta, de nuevo, un punto de partida erróneo. La sentencia recurrida llegó a la conclusión de que la finca vendida en el contrato de 1990 coincidía con la finca catastral NUM004 del polígono NUM005 por otras razones que no se limitan a la segregación catastral.

En efecto, la Audiencia tuvo en cuenta el valor de la medida tradicional de la obrada, con fundamento en los informes que identifica; la contradicción entre la postura que sostuvieron los demandados en el proceso en el que se declaró la nulidad de la segregación unilateral de la finca y la que ahora defienden; y, por último, el informe del perito designado judicialmente, que justificó la correspondencia entre la finca vendida y la finca catastral en cuestión, y explicó la diferencia de cabida no solo por la dificultad de encontrar una coincidencia exacta, sino también por los desmontes del terreno explicados en dicho informe. Los argumentos en los que se basó la Audiencia se compendian en este pasaje:

«Negando los demandados la coincidencia entre la finca catastral antes reseñada y la que fue objeto de venta en 1990, expresaban que el actor adquirió nueve obradas, que teniendo en cuenta las 120 que reflejaba la inscripción del registro de la propiedad de la finca registral NUM003, que no se discute que es la matriz de la que debe segregarse la adquirida en su momento por el actor, equivalentes a 386.373,6 metros cuadrados, significa que las nueve obradas que había adquirido el actor eran 28.890 metros cuadrados, no los 37.377 metros de la finca catastral, alegando que D. Enrique, adjudicatario de la finca matriz (como se desprende de la escritura de 16 de mayo de 2005, siendo el único heredero del vendedor (D. Eusebio), es dueño de la sub parcela NUM006) de la finca catastral NUM004 y su contorno.

»Sin embargo resulta más ajustado, a tenor de los elementos probatorios obrantes en las actuaciones, dar como valor de la medida tradicional de la obrada, tomada en cuenta para definir la superficie de la finca vendida en 1990, la aproximativa de 4.697 metros cuadrados establecida en el informe del perito judicial, y en el informe de ingeniero técnico agrícola aportado como documento 13 de los de la demanda, corroborado, entre otros, por una asociación agraria. No parece acreditada que la referencia de la superficie, tomada en cuenta en la venta partiera de la que resulta de la equivalencia a metros cuadrados por obrada, de la inscripción NUM007 de la finca matriz de 30 de mayo de 1978, y ello no solo porque la superficie vendida de 28.890 metros cuadrados dada ahora por los demandados, no se corresponda ni siquiera con la que ellos habían reconocido antes, al oponerse a la elevación a público del contrato (33.000 metros cuadrados), sino porque además es la que mejor se ajusta a la finca catastral NUM004 del polígono NUM005 de Motril, que es la que podemos identificar con la finca segregada vendida, denominada " " DIRECCION002", que contaba con derecho de paso, "por camino que desemboca en la citada " DIRECCION002".

»La pericial judicial pone de relieve, analizando las distintas fotografías aéreas de la zona, que la finca vendida en 1990, " DIRECCION002", coincide básicamente con la catastral NUM004 del polígono NUM005 de Motril, como por otra parte admiten los demandados, salvo una porción en la zona norte, explicando el perito no solo la dificultad de coincidencia exacta de mediciones, sino la justificación del exceso de cabida detectado, 3.450.15, por los movimientos de tierra realizados ocupando barrancos, fundamentalmente en la linde este, siendo la superficie reflejada en el contrato privado de compraventa de 9 obradas, "similar" a la reflejada en el contrato de compraventa, según la equivalencia más comúnmente aceptada en la zona para trasladar la unidad de medida tradicional empleada, la obrada, a metros cuadrados.

»Por otra parte, despejando cualquier duda sobre la identidad de la finca vendida al actor, incluyendo todo el bancal norte, subparcela NUM006 de la catastral NUM008 que se atribuye D. Enrique, debemos poner de relieve como la testifical practicada pone de manifiesto que para acceder a la finca solo hay un camino, precisamente el que permite acceder al bancal norte, reflejándose en el contrato privado que la finca vendida denominada DIRECCION002" contaba con camino, que como claramente puede observarse por la foto de la medición actual incorporada con el informe del perito judicial (1 de 5), desemboca precisamente en el bancal norte.

»Nada dijo el único testigo que compareció sobre que el padre de los demandados cultivase la parte de arriba de la finca denominada "la DIRECCION002" después de la venta, aunque luego se ocupase por sus hijos, pudiendo solo establecer que la finca identificada por los planos aportados por el perito judicial, como " DIRECCION002", es la vendida al actor».

4.La sentencia 607/2025, de 22 de abril, entre otras muchas, insiste en la necesidad de respetar los hechos probados en el recurso de casación:

«Sobre la necesidad de respetar los hechos probados en el planteamiento de la controversia jurídico-sustantiva objeto de casación se pronuncian, entre otras muchas, las sentencias 251/2023, de 14 de febrero, y 1754/2023, de 19 de diciembre. Esta última recuerda que la finalidad nomofiláctica de control de la aplicación de la norma y de creación de doctrina jurisprudencial que caracteriza al recurso de casación impone el cumplimiento de unas exigencias técnicas muy concretas y un mayor rigor formal, «pues la tutela judicial efectiva en los procesos civiles se satisface ordinariamente con dos instancias». La técnica casacional «exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos y de la valoración probatoria [...]», y «plantear al Tribunal Supremo cuestiones jurídicas sin apartarse de los hechos», toda vez que «el objeto del recurso de casación es la revisión del juicio jurídico [...], lo que supone examinar únicamente la corrección de la interpretación y aplicación de la norma llevadas a cabo por el Tribunal "a quo", comprobando la aplicación al supuesto de hecho previsto en la ley del previo juicio de hecho y la aplicación al caso enjuiciado de la norma sustantiva en sí misma, de tal modo que el juicio fáctico queda siempre al margen del recurso de casación». Por ello, los motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración probatoria; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión). [...]

»3.La falta de respeto a la base fáctica determina, según jurisprudencia reiterada (p.ej. las citadas sentencias 251/2023 y 1754/2023, y las sentencias 622/2023, de 27 de abril, 284/2022, de 4 de abril, y 686/2019, de 17 de diciembre) que concurra la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento del art. 483.2.4.º LEC, apreciable en sentencia como razón para desestimar el recurso, sin que obstaculice esta conclusión el que el recurso en su día fuera admitido a trámite, por el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (p.ej. sentencias 1569/2024, de 20 de noviembre, y 1503/2024, de 12 de noviembre, con cita de las sentencias 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, y 146/2017, de 1 de marzo)».

5.Por otro lado, hemos insistido en que un recurso de casación carece manifiestamente de fundamento ( art. 483.2-4.º LEC, en la regulación aplicable al caso) cuando trata sobre cuestiones que no afectan a la razón decisoria (ratio decidendi)de la sentencia recurrida (en este sentido, sentencias 648/2018, de 20 de noviembre; 224/2019, de 10 de abril; 130/2021, de 9 de marzo; 108/2023, de 26 de enero; y 970/2024, de 9 de julio; entre otras muchas), puesto que en el recurso de casación solo pueden combatirse los argumentos decisivos o determinantes del fallo, siempre que se trate, además, de cuestiones jurídicas y no fácticas.

6.Es también doctrina reiterada de esta sala -entre otras, sentencias 57/2024, de 18 de enero, y 162/2025, de 3 de febrero- la que configura los límites de la revisión casacional de la interpretación de los contratos:?

«[L]a interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario».?

Y se añade:?

«El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud».?

7.Por todo ello, el segundo motivo del recurso de casación será también desestimado.

QUINTO.- Costas y depósitos

1.De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación deben ser impuestas al recurrente.

2.Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Son antecedentes necesarios para resolver dicho recurso, que resultan de los hechos que se han declarado probados o que han sido admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.D. David y D. Eusebio celebraron un contrato de compraventa en documento privado el día 26 de noviembre de 1990, mediante el cual el segundo vendía al primero una finca en Motril, en el pago de DIRECCION000, que se describió como «finca rústica de extensión superficial de NUEVE OBRADAS, sita en el término municipal de Motril, pago DIRECCION000, parte del Cortijo DIRECCION001, denominada DIRECCION002; libre de todo tipo de gravamen y teniendo el comprador derecho de paso, en vehículo o peatonal, por camino que desemboca en la citada DIRECCION002 y que pasa por la puerta del Cortijo DIRECCION001».

Es un hecho no controvertido que la finca objeto de la compraventa formaba parte de una finca registral de mayor superficie, que ha quedado identificada como finca registral número NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Motril.

2.Antes del litigio en el que se ha formulado el recurso que ahora resolvemos se han tramitado otros dos procedimientos judiciales.

2.1.El primero fue el juicio ordinario 158/2004 del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Motril, instado por el comprador D. David contra los hijos y la esposa del vendedor, que ya había fallecido. Este procedimiento finalizó por sentencia de 26 de enero de 2005, en la que se condenó a los demandados a elevar a público el documento privado de compraventa de 26 de noviembre de 1990.

En la ejecución de este título judicial se otorgó la escritura de 20 de junio de 2007, por la que se elevó a público el citado contrato privado de compraventa, aunque con la oposición de los descendientes y de la esposa del vendedor, que alegaron que las «nueve obradas» no equivalían a más de 33.000 metros cuadrados, y que D. David había invadido una porción de terreno en el lindero norte y se había apropiado, con ello, de una superficie superior. En la escritura pública en cuestión intervino el juez como otorgante en sustitución de la voluntad rebelde de los herederos del vendedor Sr. Eusebio.

El registrador de la propiedad denegó la inscripción de dicha escritura pública por falta de segregación previa de la superficie objeto del contrato de compraventa respecto de la finca matriz, que era la ya mencionada finca registral número NUM003.

A raíz de la denegación de la inscripción, D. David otorgó el 29 de abril de 2008 una escritura pública, en la que actuó en nombre propio y en representación de su esposa, y realizó unilateralmente la segregación de la finca objeto de la compraventa.

2.2.El segundo procedimiento fue el juicio ordinario 1300/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Granada, y finalizó mediante sentencia de 9 de mayo de 2013, confirmada por la Audiencia Provincial, sección 4.ª, el 7 de febrero de 2014. En dicha sentencia se declaró la nulidad de la escritura de segregación unilateral de 29 de abril de 2008, por falta de consentimiento del titular de la finca matriz, esto es, del vendedor Sr. Eusebio o de sus herederos. La sentencia de segunda instancia añadió que tal consentimiento, de no ser prestado voluntariamente, solo podía exigirse en el juicio declarativo correspondiente.

3.Entre uno y otro procedimiento habían sucedido dos hechos relevantes. El primero fue que D. David vendió la finca a ocho personas (cuatro hermanos y sus esposas: D. Camilo y D.ª Delia; D. Luis Andrés y D.ª Tatiana; D. Juan Ramón y D.ª Virginia; y D. Pedro Jesús y D.ª Leonor -en adelante «la familia Ignacio Andrea Melchor Eva María Camilo Luis Andrés Tatiana Juan Ramón Pedro Jesús») mediante escritura pública de 22 de octubre de 2008. El otorgamiento de la escritura se equiparó a la entrega del inmueble, de acuerdo con el art. 1462 del Código Civil (CC), pues de la escritura no resultaba ni se deducía lo contrario.

El segundo hecho de interés fue que tras el fallecimiento intestado de D. Eusebio, que tuvo lugar el 11 de mayo de 1999, todos los llamados a la sucesión, excepto D. Enrique, renunciaron a la herencia en escritura pública de 16 de mayo de 2005.

4.En la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, cuyo suplicoha quedado transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución, D. David ejercitó, en primer lugar, una acción declarativa sobre la finca que fue en su día objeto del contrato de compraventa, respecto de la que solicitaba que se declarara que fue adquirida conforme al art. 1957 del Código Civil (CC) por usucapión ordinaria, por posesión continuada de 10 años en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, con buena fe y justo título; y, en segundo lugar, una acción de cumplimiento de contrato, dirigida a que los herederos de D. Eusebio otorgaran la escritura de segregación de la finca vendida en 1990 respecto de la finca matriz, conforme a la descripción contenida en la demanda, que coincide con la delimitación, superficie y linderos de la parcela catastral número NUM004 del polígono NUM005 del término municipal de Motril. El demandante no mencionó en la demanda que había vendido la finca en 2008 a la familia Enrique Ignacio Melchor Eva María Camilo Luis Andrés Tatiana Juan Ramón Pedro Jesús.

5.Los demandados se opusieron a la demanda en dos escritos separados, aunque con un contenido en parte coincidente. En la contestación a la demanda de D. Juan Ramón, de D.ª Eva María y de su representada D.ª Andrea se alegó la falta de legitimación del demandante por no ser propietario de la finca; la falta de legitimación pasiva de estos tres demandados, porque el único propietario de la finca matriz es D. Enrique, y una llamada «excepción de preclusión», según la cual, cuando el demandante formuló la demanda en la que solicitaba la elevación a público del contrato privado de 26 de noviembre de 1990, también debió solicitar la segregación de la finca adquirida respecto de la finca matriz, por lo que había precluido su derecho a hacerlo en un procedimiento posterior. Esta excepción fue desestimada en la audiencia previa y ninguna de las partes formuló recurso ni protesta.

En cuanto al fondo del asunto, este grupo de demandados negó que la finca objeto de la compraventa tuviera la descripción que se ofrece en la demanda y que coincidiera con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005.

El demandado D. Enrique, con la misma representación y defensa, presentó otro escrito de contestación a la demanda, con un contenido de oposición similar, excepto en lo relativo a la falta de legitimación pasiva.

6.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda e impuso las costas al demandante. Respecto de la acción declarativa del dominio, consideró que los demandados no habían cuestionado la adquisición por el actor de la finca reseñada en el contrato privado de compraventa de 26 de noviembre de 1990, elevado a público el 20 de junio de 2007, por lo que no existía un interés legítimo en el ejercicio de dicha acción. Y respecto de la acción de cumplimiento de contrato, esto es, la relativa a la segregación de la finca matriz, razonó que dicha finca matriz era propiedad exclusiva de D. Enrique, pues el resto de los llamados a la herencia habían renunciado a ella.

Añadió que concurría un «obstáculo de orden procesal» para la estimación de la demanda, consistente en que el demandante no era a la fecha de interposición de la demanda titular de la finca «segregada». Por último, respecto del fondo del asunto, razonó que no había quedado suficientemente acreditado que la finca a cuya segregación se pretendía obligar a los demandados coincidiera con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005.

7.El demandante interpuso recurso de apelación, que fue parcialmente estimado por la audiencia provincial en el sentido que ahora se dirá. Por lo que interesa al recurso por infracción procesal, hemos de precisar que el demandante, al recurrir la sentencia de primera instancia, alegó que no se discutía el título de dominio, ni que este derivaba del contrato privado de compraventa de 1990, por lo que el objeto principal de la controversia se centraba en si la finca adquirida coincidía con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005. Reprochó a la sentencia de primera instancia un defectuoso entendimiento de las acciones ejercitadas, pues de lo que se trataba no era de que se declarara que el actor es propietario actual de la finca que adquirió, sino que se declarara que la finca de la que fue propietario en su día (y que luego vendió a terceros) es una parte segregada de la finca registral NUM003, con la superficie y descripción que se aportaban en la demanda, que la hacían coincidir con la citada parcela catastral NUM004.

Defendió que, tal y como acordó la sentencia dictada en el juicio ordinario 1300/2010 del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Granada, la segregación tendría que haber sido realizada por el propietario antes de vender una parte de su dominio, y que no habiendo sido así, dicha segregación requería del consentimiento del titular de la finca matriz, por lo que era necesario que las partes acudieran al correspondiente procedimiento declarativo para lograr dicha segregación.

El recurso de apelación defendió la legitimación del demandante, aunque la finca en cuestión no fuera ya de su propiedad. En el recurso de apelación se hacen varias referencias a la «finca que fue de su propiedad» y a la necesidad del otorgamiento de la escritura de segregación para que la escritura que reconoció la propiedad del actor pudiera tener acceso al Registro de la Propiedad.

En la oposición al recurso, presentada conjuntamente por todos los demandados, se insistió, entre otros argumentos, en que el recurrente no era a la fecha de la demanda titular de la finca «segregada» tras la escritura de venta de 2008 (apartados primero y cuarto), y en que el contenido de las sentencias dictadas en los procedimientos anteriores no significaba que las partes de aquellos procedimientos debieran comparecer también en este, por lo que, en todo caso, la demanda tendría que haber sido formulada por los actuales propietarios de la finca que fue objeto del contrato privado de 1990.

8.La Audiencia, como decíamos, estimó parcialmente el recurso de apelación del demandante. Valoró las pruebas practicadas acerca de la coincidencia entre la realidad física de la finca controvertida y la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005 y acogió en este punto los motivos del recurso. Razonó que no podía prosperar ninguna acción relativa a la declaración del dominio del inmueble en favor del actor, porque no tenía ya la condición de dueño, pues la había perdido al enajenar el inmueble a terceros. Añadió que no existía interés jurídico en el ejercicio de una acción puramente declarativa, con los mismos argumentos de la sentencia de primera instancia, que había destacado que los demandados no negaban el contrato en sí, por más que discutieran la extensión y linderos del objeto de la compraventa.

La Audiencia valoró, además, que la acción declarativa resultaba innecesaria a la vista de que también se había ejercitado la acción de cumplimiento del contrato de compraventa. Sobre dicho contrato explicó que una de las obligaciones del vendedor, conforme a los arts. 1258 y 1279 CC, era la de segregar la finca vendida de la finca matriz. Razonó que la acción de cumplimiento contractual, de acuerdo con los hechos que se habían declarado probados, debía estimarse frente a D. Enrique, que era el único heredero del vendedor que había aceptado la herencia. Completó los razonamientos de la sentencia recurrida sobre la inaplicación al caso del principio de preclusión, en el sentido del art. 400 LEC, y concluyó que la segregación unilateral había sido declarada nula en un procedimiento anterior precisamente porque no contaba con la autorización del dueño de la finca matriz, y no por resultar improcedente, por lo que, ante la imposibilidad de obtener su consentimiento voluntario, procedía estimar parcialmente la demanda, y con ello el recurso de apelación, en el único sentido de condenar a D. Enrique a otorgar la escritura de segregación de la finca en los términos detallados en el fallo, que se resumen en la coincidencia entre dicha finca y la delimitación, superficie y linderos de la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005 del término municipal de Motril.

9.El demandado don Enrique ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, basado en cuatro motivos, y recurso de casación, basado en dos motivos.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Planteamiento.

1.Todos los motivos del recurso por infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación están relacionados con el reconocimiento de la legitimación del demandante para ejercitar la acción de cumplimiento contractual que prosperó, pese a que, a la fecha de la demanda no era ya propietario de la finca controvertida, por lo que se resumirán en este fundamento de derecho los motivos en los que se fundan los dos recursos.

2.En efecto, los cuatro motivos del recurso por infracción procesal se basan en la falta de legitimación del demandante, planteada desde diferentes puntos de vista.

En el primer motivo se utiliza el cauce del art. 469.1.4º LEC (en la redacción aplicable al caso), por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la Constitución Española, CE) e infracción del artículo 10 LEC, con el argumento esencial de que la sentencia recurrida guarda silencio sobre la excepción de falta de legitimación activa por transmisión del objeto litigioso.

En el segundo motivo, en el que se utiliza, en cambio, el cauce del art. 469.1.2º LEC, se invoca la infracción del artículo 218.1 LEC, norma procesal reguladora de la sentencia, y se denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, en el sentido de que, si estimó la falta de legitimación pasiva de los hermanos del recurrente por efecto de la transmisión de la finca matriz, al haber renunciado a la herencia de su padre, no puede a la vez apreciar la legitimación activa del demandante, en los términos en que esta condición del proceso se define en el artículo 10 LEC, y estimar su pretensión, cuando él también ha transmitido la finca adquirida.

En el tercer motivo también se utiliza la vía del art. 469.1.2º LEC, por infracción del artículo 218.1 LEC, puesta ahora en relación con el art. 465.4 LEC. Imputa de nuevo incongruencia a la sentencia recurrida con otro argumento: según afirma, ni en el recurso de apelación ni en la oposición al mismo se discutió la falta de legitimación activa del demandante por transmisión del objeto litigioso, que había sido apreciada por el juzgado como «obstáculo procesal», por lo que esta cuestión devino firme y no podía ser analizada ni revocada en segunda instancia.

En último lugar, el cuarto motivo del recurso por infracción procesal se acoge a la vía del art. 469.1.3º LEC, por infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción genera indefensión, y se basa en que la Audiencia, al no resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, infringe el artículo 225.3º LEC ya que imposibilita a la parte perjudicada por la sentencia conocer las razones que determinan la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa acogida en la instancia.

3.En el primer motivo del recurso de casación, formulado por interés casacional, se alega de nuevo la vulneración del art.10 LEC, con el argumento de que la Audiencia ha estimado una acción de cumplimiento contractual a quien ya no es parte del contrato por haber transmitido el objeto litigioso.

En el desarrollo del motivo, el recurrente afirma que la Audiencia contradice la doctrina jurisprudencial que exige una conexión efectiva entre la posición jurídica invocada y la pretensión ejercitada. Argumenta que, desde el momento en que D. David vendió el inmueble a terceros, estos pasaron a ocupar su posición jurídica respecto del bien y se subrogaron en los derechos derivados de la compraventa. Por ello, carecería de sentido admitir que quien ya no es propietario pueda exigir una segregación registral de una finca que ha dejado de pertenecerle, de modo que esta sala debe fijar doctrina en el sentido de que quien ha transmitido previamente el objeto litigioso carece de legitimación para ejercitar acciones de cumplimiento contractual relacionadas con dicho bien.

El segundo motivo de casación, amparado también en el interés casacional que invoca, se funda en la vulneración de los arts. 1284 y 1288 CC, por considerar que la interpretación que realiza la sentencia de apelación del contrato de 1990 es ilógica, arbitraria e irracional, al basar su decisión en una segregación catastral de la que se desconoce su procedencia.

En el desarrollo del motivo, el recurrente sostiene que la Audiencia basa su fallo en la identificación de la finca litigiosa con una determinada parcela catastral, pero sin examinar la procedencia ni la validez de la segregación que dio lugar a esa configuración catastral. Se destaca que el propio Catastro informó que desconocía el expediente por el que la parcela NUM004 se segregó de la parcela originaria y que no existía documentación acreditativa de dicha operación. La sentencia de primera instancia consideró precisamente que esa ausencia de acreditación impedía el éxito de la acción, pero la Audiencia ha prescindido de esa consideración y ha elevado la delimitación catastral a elemento decisivo del fallo.

El recurrente añade que la forma de razonar de la Audiencia es ilógica y arbitraria, porque presupone la validez de la segregación catastral sin comprobar previamente si era legítima o si derivaba de una actuación unilateral del propio demandante. Se subraya, además, que la segregación registral practicada unilateralmente por D. David ya había sido declarada nula por falta de consentimiento del titular de la finca matriz, por lo que, a juicio del recurrente, resulta incoherente construir el pronunciamiento judicial sobre una segregación catastral cuya causa tampoco aparece acreditada. Se invoca asimismo la jurisprudencia de esta sala sobre el limitado valor de los datos catastrales para determinar con precisión la configuración física y jurídica de las fincas.

TERCERO.- La legitimación activa del demandante para ejercitar la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa de 1990. Decisión de la sala. Agrupación de los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal y del motivo primero del recurso de casación. Desestimación.

1.Hemos explicado en reiteradas resoluciones que la falta de legitimación activa o pasiva puede plantearse tanto a través del recurso de casación como por medio del recurso extraordinario por infracción procesal ( sentencias 556/2026, de 13 de abril, 1490/2025, de 27 de octubre, 790/2024, de 4 de junio, 1536/2023, de 8 de noviembre, y 644/2018, de 20 de noviembre), en la medida en que la apreciación de la falta de legitimación puede privar a la parte del derecho a la tutela judicial efectiva, con la consiguiente indefensión, y al mismo tiempo vulnerar una norma sustantiva.

2.Esta doctrina, aplicada en un caso como este, en el que es evidente la conexión argumental entre el recurso por infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación, permite -en esa medida- el examen conjunto de ambos recursos ( sentencia 232/2026, de 2 de marzo), de modo que solo el segundo motivo del recurso de casación necesitará un análisis particularizado.

3.El art. 10 LEC establece que «[s]erán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso».

4.Las sentencias 1782/2025, de 3 de diciembre, y 1559/2024, de 28 de noviembre, con cita de otras anteriores, explican que:

«[L]a legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

»La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión (por todas, sentencia de pleno 1/2021, de 13 de enero)».

Por su parte, la sentencia 1679/2024, de 3 de diciembre, entre otras muchas, define la legitimación ad causam:

«Como afirmamos en la sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre: la legitimación pasiva ad causam [para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002 , 21-10-2009, 177/2005, 28 de febrero de 2002). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7-11-2005), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente».

5.Entre las disposiciones generales de los contratos existen tres normas que son especialmente relevantes en el caso que estamos enjuiciando. De acuerdo con el art. 1256 CC, «[l]a validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». El art. 1257 CC, por su parte, tipifica el llamado principio de relatividad de los contratos, según el cual «[l]os contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos [...]». Y, por último, el art. 1258 CC establece que «[l]os contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».

Debemos tener en cuenta, además, que el art. 1279 CC dispone que «[s]i la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez».

6.Es un hecho no controvertido que la finca que adquirió el demandante a través del contrato privado de 1990 formaba parte de una finca matriz de superficie mayor. La aplicación combinada de las normas citadas significa que el vendedor estaba obligado a segregar previamente la parte de esa finca matriz que constituyó el objeto de la compraventa, lo que realmente no ha sido discutido por los demandados, pues estos han centrado su oposición, en lo que ahora interesa, en la falta de legitimación del demandante y en la descripción física de la finca que fue objeto de transmisión.

Es un hecho pacífico que el vendedor no cumplió esta obligación, ni llevó a cabo, por tanto, la segregación registral de la superficie vendida, lo que ha impedido al comprador que la adquisición acceda al Registro de la Propiedad, pese a que cuenta con una sentencia a su favor por la que se elevó a escritura pública el contrato privado de compraventa. La segregación que intentó realizar unilateralmente fue anulada judicialmente porque evidentemente dicha segregación no podía realizarse sin el consenso del propietario de la finca matriz. A falta de ese consenso, la sentencia anuló la segregación unilateral y remitió a las partes al juicio declarativo correspondiente.

7.Así las cosas, la sentencia recurrida, después de denegar la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción declarativa de la propiedad, pues no es ya titular de la finca que adquirió en su día, reconoce su legitimación para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual, con el argumento de que, entre las obligaciones del vendedor, conforme a los arts. 1258 y 1279 CC, que han sido transcritos en el apartado 5, estaba la de segregar la finca vendida de la finca matriz. De este razonamiento se deduce, sin mayor dificultad, que como esta obligación no fue cumplida por el vendedor en su momento (y su cumplimiento requiere del consentimiento de su heredero o una resolución judicial que así lo declare) quien actuó en el contrato como comprador puede ejercitar la acción correspondiente para obtener la tutela judicial que necesita precisamente por la oposición del dueño de la finca matriz.

La contraposición entre la negación de la legitimación del demandante para el ejercicio de la declarativa del dominio, que es una acción de naturaleza real, por no ser ya propietario de la finca, y el reconocimiento, en cambio, de la legitimación para exigir el cumplimiento de la parte del contrato que no fue acatada en su día, que es una acción de naturaleza personal, es suficientemente expresiva de las razones por las que la Audiencia llegó a la conclusión de que el demandante sí tenía plena legitimación para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual.

8.El recurso de infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación serán desestimados por los siguientes argumentos:

8.1.Los motivos primero y cuarto del recurso por infracción procesal comparten el reproche que el recurrente dirige hacia lo que, sin nombrarlo, parece considerar, o bien una incongruencia omisiva, o bien un déficit de motivación de la sentencia: el primer motivo se centra en la falta de explicación acerca de la falta de legitimación activa por transmisión del objeto litigioso, y el cuarto esgrime que, al no resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, la sentencia infringe el artículo 225.3º LEC porque le ha impedido conocer las razones que determinan la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa que fue acogida en primera instancia.

No compartimos la visión del recurrente, ni desde el enfoque erróneo que aplica, ni tampoco desde el que hubiera sido más correcto si hubiera denunciado explícitamente la incongruencia omisiva o la falta de motivación o de exhaustividad de la sentencia. En efecto, en uno y otro caso, el recurso por infracción procesal debió basarse en el ordinal segundo del art. 469.1 LEC, esto es, en la infracción de las normas reguladoras de la sentencia, y en particular en la infracción del art. 218 LEC. Sin embargo, el primer motivo se funda en el art. 469.1.4º LEC, por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, y el cuarto se acoge al art. 469.1.3º LEC, esto es, en la infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción genera indefensión.

No podemos analizar un supuesto déficit de motivación ni una eventual incongruencia omisiva que no han sido realmente alegadas por el recurrente. El punto de partida de estos dos motivos es, además, erróneo, porque una lectura atenta de la sentencia desvela que no existe el silencio que denuncia el recurrente. Nos remitimos al contenido del apartado anterior, que explica suficientemente cuáles fueron las razones por las que la Audiencia, que negó la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción real, se la reconoció para el ejercicio de la acción personal de cumplimiento contractual.

8.2.Por lo que se refiere a la incongruencia que se denuncia en el segundo motivo del recurso por infracción procesal, que sí utiliza el cauce correcto del art. 469.1.2º LEC e invoca la infracción del artículo 218.1 LEC, la razón de su desestimación está directamente relacionada con la inconsistencia de su fundamentación. El recurrente considera que la sentencia es incongruente porque al mismo tiempo que estimó la falta de legitimación pasiva de los herederos del vendedor que renunciaron a la herencia (lo que impidió que les fuera transmitida la finca matriz, que al parecer era el único bien integrante del caudal relicto) reconoció la legitimación del demandante, pese a que en su caso también había mediado una transmisión (eficaz) de la finca litigiosa.

No existe ninguna semejanza entre estas dos situaciones jurídicas. Por un lado, la posición contractual del vendedor fue transmitida mortis causa,y como solo uno de sus hijos aceptó la herencia, es su sucesor universal y el único legitimado para soportar la acción de cumplimiento contractual. Por otro lado, el demandante, pese a haber transmitido la finca a terceros, no ha perdido su condición de parte compradora en el contrato cuyo cumplimiento quedó inconcluso, lo que le habilita para ejercitar la acción de cumplimiento contractual.

El requisito de la congruencia?está regulado en el art. 218 LEC como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues resulta indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso.?

En este sentido, nos pronunciamos, por ejemplo, en la STS 135/2025, de 27 de enero, cuando señalamos que:?

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción».?

En la interpretación del art. 218.1 de la LEC hemos reiterado que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).?

Por tanto, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita).

Se entenderá, por ello, que el diferente tratamiento que la Audiencia aplica, correctamente, a la legitimación pasiva de los herederos del vendedor que no aceptaron la herencia y a la legitimación activa de quien ocupó la posición de comprador en un contrato de compraventa que no ha sido correctamente cumplido, nada tiene que ver con la incongruencia que se denuncia.

8.3.Por otra parte, también hemos explicado en las sentencias mencionadas en el apartado anterior, al interpretar el principio de congruencia, que la obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente la defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero, 207/2022, de 15 de marzo, 509/2022, de 28 de junio y 380/2024, de 14 de marzo, entre otras).?

El tercer motivo del recurso se basa en la premisa errónea de que ni en el recurso de apelación ni en la oposición al mismo se discutió la falta de legitimación activa del demandante por transmisión del objeto litigioso. Damos aquí por reproducido el apartado 7 del fundamento de derecho primero de esta sentencia, donde se explica cumplidamente que la cuestión de la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual fue objeto del recurso de apelación y de la oposición al mismo, por lo que la sentencia recurrida no fue incongruente cuando abordó dicha cuestión y reconoció dicha legitimación.

8.4.El primer motivo del recurso de casación será desestimado por derivación directa de todos los argumentos expuestos en los apartados anteriores, que explican las razones por las que no se ha vulnerado el art. 10 LEC.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso de casación. Interpretación del contrato privado de 1990 y valoración de las pruebas practicadas sobre la extensión y linderos de la superficie transmitida. Desestimación.

1.El segundo motivo del recurso de casación será también desestimado porque no atiende a la razón decisoria de la sentencia recurrida ni respeta su base fáctica, pues se limita a confrontar su particular visión de las razones probatorias que llevaron a la Audiencia a estimar parcialmente la demanda sin tener en cuenta la valoración de la prueba que llevó a cabo el tribunal provincial, que no ha sido discutida a través del oportuno recurso por infracción procesal, pues ninguno de sus motivos está relacionado con la valoración de las pruebas. El recurrente impugna, además, la interpretación del contrato que realiza la Audiencia, para que sea revisada por esta sala, pese a que no concurren los requisitos necesarios para ello.

2.El planteamiento del motivo tiene escasa relación con las normas que cita como infringidas, que son los arts. 1284 y 1288 CC. La primera de estas normas establece que si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto, y la segunda que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.

3.Lo que el recurrente sostiene, en síntesis, es que la interpretación que realiza la sentencia de apelación del contrato de 1990 es ilógica, arbitraria e irracional, al basar su decisión en una segregación catastral de la que se desconoce su procedencia. El recurrente adopta, de nuevo, un punto de partida erróneo. La sentencia recurrida llegó a la conclusión de que la finca vendida en el contrato de 1990 coincidía con la finca catastral NUM004 del polígono NUM005 por otras razones que no se limitan a la segregación catastral.

En efecto, la Audiencia tuvo en cuenta el valor de la medida tradicional de la obrada, con fundamento en los informes que identifica; la contradicción entre la postura que sostuvieron los demandados en el proceso en el que se declaró la nulidad de la segregación unilateral de la finca y la que ahora defienden; y, por último, el informe del perito designado judicialmente, que justificó la correspondencia entre la finca vendida y la finca catastral en cuestión, y explicó la diferencia de cabida no solo por la dificultad de encontrar una coincidencia exacta, sino también por los desmontes del terreno explicados en dicho informe. Los argumentos en los que se basó la Audiencia se compendian en este pasaje:

«Negando los demandados la coincidencia entre la finca catastral antes reseñada y la que fue objeto de venta en 1990, expresaban que el actor adquirió nueve obradas, que teniendo en cuenta las 120 que reflejaba la inscripción del registro de la propiedad de la finca registral NUM003, que no se discute que es la matriz de la que debe segregarse la adquirida en su momento por el actor, equivalentes a 386.373,6 metros cuadrados, significa que las nueve obradas que había adquirido el actor eran 28.890 metros cuadrados, no los 37.377 metros de la finca catastral, alegando que D. Enrique, adjudicatario de la finca matriz (como se desprende de la escritura de 16 de mayo de 2005, siendo el único heredero del vendedor (D. Eusebio), es dueño de la sub parcela NUM006) de la finca catastral NUM004 y su contorno.

»Sin embargo resulta más ajustado, a tenor de los elementos probatorios obrantes en las actuaciones, dar como valor de la medida tradicional de la obrada, tomada en cuenta para definir la superficie de la finca vendida en 1990, la aproximativa de 4.697 metros cuadrados establecida en el informe del perito judicial, y en el informe de ingeniero técnico agrícola aportado como documento 13 de los de la demanda, corroborado, entre otros, por una asociación agraria. No parece acreditada que la referencia de la superficie, tomada en cuenta en la venta partiera de la que resulta de la equivalencia a metros cuadrados por obrada, de la inscripción NUM007 de la finca matriz de 30 de mayo de 1978, y ello no solo porque la superficie vendida de 28.890 metros cuadrados dada ahora por los demandados, no se corresponda ni siquiera con la que ellos habían reconocido antes, al oponerse a la elevación a público del contrato (33.000 metros cuadrados), sino porque además es la que mejor se ajusta a la finca catastral NUM004 del polígono NUM005 de Motril, que es la que podemos identificar con la finca segregada vendida, denominada " " DIRECCION002", que contaba con derecho de paso, "por camino que desemboca en la citada " DIRECCION002".

»La pericial judicial pone de relieve, analizando las distintas fotografías aéreas de la zona, que la finca vendida en 1990, " DIRECCION002", coincide básicamente con la catastral NUM004 del polígono NUM005 de Motril, como por otra parte admiten los demandados, salvo una porción en la zona norte, explicando el perito no solo la dificultad de coincidencia exacta de mediciones, sino la justificación del exceso de cabida detectado, 3.450.15, por los movimientos de tierra realizados ocupando barrancos, fundamentalmente en la linde este, siendo la superficie reflejada en el contrato privado de compraventa de 9 obradas, "similar" a la reflejada en el contrato de compraventa, según la equivalencia más comúnmente aceptada en la zona para trasladar la unidad de medida tradicional empleada, la obrada, a metros cuadrados.

»Por otra parte, despejando cualquier duda sobre la identidad de la finca vendida al actor, incluyendo todo el bancal norte, subparcela NUM006 de la catastral NUM008 que se atribuye D. Enrique, debemos poner de relieve como la testifical practicada pone de manifiesto que para acceder a la finca solo hay un camino, precisamente el que permite acceder al bancal norte, reflejándose en el contrato privado que la finca vendida denominada DIRECCION002" contaba con camino, que como claramente puede observarse por la foto de la medición actual incorporada con el informe del perito judicial (1 de 5), desemboca precisamente en el bancal norte.

»Nada dijo el único testigo que compareció sobre que el padre de los demandados cultivase la parte de arriba de la finca denominada "la DIRECCION002" después de la venta, aunque luego se ocupase por sus hijos, pudiendo solo establecer que la finca identificada por los planos aportados por el perito judicial, como " DIRECCION002", es la vendida al actor».

4.La sentencia 607/2025, de 22 de abril, entre otras muchas, insiste en la necesidad de respetar los hechos probados en el recurso de casación:

«Sobre la necesidad de respetar los hechos probados en el planteamiento de la controversia jurídico-sustantiva objeto de casación se pronuncian, entre otras muchas, las sentencias 251/2023, de 14 de febrero, y 1754/2023, de 19 de diciembre. Esta última recuerda que la finalidad nomofiláctica de control de la aplicación de la norma y de creación de doctrina jurisprudencial que caracteriza al recurso de casación impone el cumplimiento de unas exigencias técnicas muy concretas y un mayor rigor formal, «pues la tutela judicial efectiva en los procesos civiles se satisface ordinariamente con dos instancias». La técnica casacional «exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos y de la valoración probatoria [...]», y «plantear al Tribunal Supremo cuestiones jurídicas sin apartarse de los hechos», toda vez que «el objeto del recurso de casación es la revisión del juicio jurídico [...], lo que supone examinar únicamente la corrección de la interpretación y aplicación de la norma llevadas a cabo por el Tribunal "a quo", comprobando la aplicación al supuesto de hecho previsto en la ley del previo juicio de hecho y la aplicación al caso enjuiciado de la norma sustantiva en sí misma, de tal modo que el juicio fáctico queda siempre al margen del recurso de casación». Por ello, los motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración probatoria; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión). [...]

»3.La falta de respeto a la base fáctica determina, según jurisprudencia reiterada (p.ej. las citadas sentencias 251/2023 y 1754/2023, y las sentencias 622/2023, de 27 de abril, 284/2022, de 4 de abril, y 686/2019, de 17 de diciembre) que concurra la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento del art. 483.2.4.º LEC, apreciable en sentencia como razón para desestimar el recurso, sin que obstaculice esta conclusión el que el recurso en su día fuera admitido a trámite, por el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (p.ej. sentencias 1569/2024, de 20 de noviembre, y 1503/2024, de 12 de noviembre, con cita de las sentencias 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, y 146/2017, de 1 de marzo)».

5.Por otro lado, hemos insistido en que un recurso de casación carece manifiestamente de fundamento ( art. 483.2-4.º LEC, en la regulación aplicable al caso) cuando trata sobre cuestiones que no afectan a la razón decisoria (ratio decidendi)de la sentencia recurrida (en este sentido, sentencias 648/2018, de 20 de noviembre; 224/2019, de 10 de abril; 130/2021, de 9 de marzo; 108/2023, de 26 de enero; y 970/2024, de 9 de julio; entre otras muchas), puesto que en el recurso de casación solo pueden combatirse los argumentos decisivos o determinantes del fallo, siempre que se trate, además, de cuestiones jurídicas y no fácticas.

6.Es también doctrina reiterada de esta sala -entre otras, sentencias 57/2024, de 18 de enero, y 162/2025, de 3 de febrero- la que configura los límites de la revisión casacional de la interpretación de los contratos:?

«[L]a interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario».?

Y se añade:?

«El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud».?

7.Por todo ello, el segundo motivo del recurso de casación será también desestimado.

QUINTO.- Costas y depósitos

1.De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación deben ser impuestas al recurrente.

2.Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Son antecedentes necesarios para resolver dicho recurso, que resultan de los hechos que se han declarado probados o que han sido admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.D. David y D. Eusebio celebraron un contrato de compraventa en documento privado el día 26 de noviembre de 1990, mediante el cual el segundo vendía al primero una finca en Motril, en el pago de DIRECCION000, que se describió como «finca rústica de extensión superficial de NUEVE OBRADAS, sita en el término municipal de Motril, pago DIRECCION000, parte del Cortijo DIRECCION001, denominada DIRECCION002; libre de todo tipo de gravamen y teniendo el comprador derecho de paso, en vehículo o peatonal, por camino que desemboca en la citada DIRECCION002 y que pasa por la puerta del Cortijo DIRECCION001».

Es un hecho no controvertido que la finca objeto de la compraventa formaba parte de una finca registral de mayor superficie, que ha quedado identificada como finca registral número NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Motril.

2.Antes del litigio en el que se ha formulado el recurso que ahora resolvemos se han tramitado otros dos procedimientos judiciales.

2.1.El primero fue el juicio ordinario 158/2004 del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Motril, instado por el comprador D. David contra los hijos y la esposa del vendedor, que ya había fallecido. Este procedimiento finalizó por sentencia de 26 de enero de 2005, en la que se condenó a los demandados a elevar a público el documento privado de compraventa de 26 de noviembre de 1990.

En la ejecución de este título judicial se otorgó la escritura de 20 de junio de 2007, por la que se elevó a público el citado contrato privado de compraventa, aunque con la oposición de los descendientes y de la esposa del vendedor, que alegaron que las «nueve obradas» no equivalían a más de 33.000 metros cuadrados, y que D. David había invadido una porción de terreno en el lindero norte y se había apropiado, con ello, de una superficie superior. En la escritura pública en cuestión intervino el juez como otorgante en sustitución de la voluntad rebelde de los herederos del vendedor Sr. Eusebio.

El registrador de la propiedad denegó la inscripción de dicha escritura pública por falta de segregación previa de la superficie objeto del contrato de compraventa respecto de la finca matriz, que era la ya mencionada finca registral número NUM003.

A raíz de la denegación de la inscripción, D. David otorgó el 29 de abril de 2008 una escritura pública, en la que actuó en nombre propio y en representación de su esposa, y realizó unilateralmente la segregación de la finca objeto de la compraventa.

2.2.El segundo procedimiento fue el juicio ordinario 1300/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Granada, y finalizó mediante sentencia de 9 de mayo de 2013, confirmada por la Audiencia Provincial, sección 4.ª, el 7 de febrero de 2014. En dicha sentencia se declaró la nulidad de la escritura de segregación unilateral de 29 de abril de 2008, por falta de consentimiento del titular de la finca matriz, esto es, del vendedor Sr. Eusebio o de sus herederos. La sentencia de segunda instancia añadió que tal consentimiento, de no ser prestado voluntariamente, solo podía exigirse en el juicio declarativo correspondiente.

3.Entre uno y otro procedimiento habían sucedido dos hechos relevantes. El primero fue que D. David vendió la finca a ocho personas (cuatro hermanos y sus esposas: D. Camilo y D.ª Delia; D. Luis Andrés y D.ª Tatiana; D. Juan Ramón y D.ª Virginia; y D. Pedro Jesús y D.ª Leonor -en adelante «la familia Ignacio Andrea Melchor Eva María Camilo Luis Andrés Tatiana Juan Ramón Pedro Jesús») mediante escritura pública de 22 de octubre de 2008. El otorgamiento de la escritura se equiparó a la entrega del inmueble, de acuerdo con el art. 1462 del Código Civil ( CC), pues de la escritura no resultaba ni se deducía lo contrario.

El segundo hecho de interés fue que tras el fallecimiento intestado de D. Eusebio, que tuvo lugar el 11 de mayo de 1999, todos los llamados a la sucesión, excepto D. Enrique, renunciaron a la herencia en escritura pública de 16 de mayo de 2005.

4.En la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, cuyo suplicoha quedado transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución, D. David ejercitó, en primer lugar, una acción declarativa sobre la finca que fue en su día objeto del contrato de compraventa, respecto de la que solicitaba que se declarara que fue adquirida conforme al art. 1957 del Código Civil ( CC) por usucapión ordinaria, por posesión continuada de 10 años en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, con buena fe y justo título; y, en segundo lugar, una acción de cumplimiento de contrato, dirigida a que los herederos de D. Eusebio otorgaran la escritura de segregación de la finca vendida en 1990 respecto de la finca matriz, conforme a la descripción contenida en la demanda, que coincide con la delimitación, superficie y linderos de la parcela catastral número NUM004 del polígono NUM005 del término municipal de Motril. El demandante no mencionó en la demanda que había vendido la finca en 2008 a la familia Enrique Ignacio Melchor Eva María Camilo Luis Andrés Tatiana Juan Ramón Pedro Jesús.

5.Los demandados se opusieron a la demanda en dos escritos separados, aunque con un contenido en parte coincidente. En la contestación a la demanda de D. Juan Ramón, de D.ª Eva María y de su representada D.ª Andrea se alegó la falta de legitimación del demandante por no ser propietario de la finca; la falta de legitimación pasiva de estos tres demandados, porque el único propietario de la finca matriz es D. Enrique, y una llamada «excepción de preclusión», según la cual, cuando el demandante formuló la demanda en la que solicitaba la elevación a público del contrato privado de 26 de noviembre de 1990, también debió solicitar la segregación de la finca adquirida respecto de la finca matriz, por lo que había precluido su derecho a hacerlo en un procedimiento posterior. Esta excepción fue desestimada en la audiencia previa y ninguna de las partes formuló recurso ni protesta.

En cuanto al fondo del asunto, este grupo de demandados negó que la finca objeto de la compraventa tuviera la descripción que se ofrece en la demanda y que coincidiera con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005.

El demandado D. Enrique, con la misma representación y defensa, presentó otro escrito de contestación a la demanda, con un contenido de oposición similar, excepto en lo relativo a la falta de legitimación pasiva.

6.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda e impuso las costas al demandante. Respecto de la acción declarativa del dominio, consideró que los demandados no habían cuestionado la adquisición por el actor de la finca reseñada en el contrato privado de compraventa de 26 de noviembre de 1990, elevado a público el 20 de junio de 2007, por lo que no existía un interés legítimo en el ejercicio de dicha acción. Y respecto de la acción de cumplimiento de contrato, esto es, la relativa a la segregación de la finca matriz, razonó que dicha finca matriz era propiedad exclusiva de D. Enrique, pues el resto de los llamados a la herencia habían renunciado a ella.

Añadió que concurría un «obstáculo de orden procesal» para la estimación de la demanda, consistente en que el demandante no era a la fecha de interposición de la demanda titular de la finca «segregada». Por último, respecto del fondo del asunto, razonó que no había quedado suficientemente acreditado que la finca a cuya segregación se pretendía obligar a los demandados coincidiera con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005.

7.El demandante interpuso recurso de apelación, que fue parcialmente estimado por la audiencia provincial en el sentido que ahora se dirá. Por lo que interesa al recurso por infracción procesal, hemos de precisar que el demandante, al recurrir la sentencia de primera instancia, alegó que no se discutía el título de dominio, ni que este derivaba del contrato privado de compraventa de 1990, por lo que el objeto principal de la controversia se centraba en si la finca adquirida coincidía con la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005. Reprochó a la sentencia de primera instancia un defectuoso entendimiento de las acciones ejercitadas, pues de lo que se trataba no era de que se declarara que el actor es propietario actual de la finca que adquirió, sino que se declarara que la finca de la que fue propietario en su día (y que luego vendió a terceros) es una parte segregada de la finca registral NUM003, con la superficie y descripción que se aportaban en la demanda, que la hacían coincidir con la citada parcela catastral NUM004.

Defendió que, tal y como acordó la sentencia dictada en el juicio ordinario 1300/2010 del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Granada, la segregación tendría que haber sido realizada por el propietario antes de vender una parte de su dominio, y que no habiendo sido así, dicha segregación requería del consentimiento del titular de la finca matriz, por lo que era necesario que las partes acudieran al correspondiente procedimiento declarativo para lograr dicha segregación.

El recurso de apelación defendió la legitimación del demandante, aunque la finca en cuestión no fuera ya de su propiedad. En el recurso de apelación se hacen varias referencias a la «finca que fue de su propiedad» y a la necesidad del otorgamiento de la escritura de segregación para que la escritura que reconoció la propiedad del actor pudiera tener acceso al Registro de la Propiedad.

En la oposición al recurso, presentada conjuntamente por todos los demandados, se insistió, entre otros argumentos, en que el recurrente no era a la fecha de la demanda titular de la finca «segregada» tras la escritura de venta de 2008 (apartados primero y cuarto), y en que el contenido de las sentencias dictadas en los procedimientos anteriores no significaba que las partes de aquellos procedimientos debieran comparecer también en este, por lo que, en todo caso, la demanda tendría que haber sido formulada por los actuales propietarios de la finca que fue objeto del contrato privado de 1990.

8.La Audiencia, como decíamos, estimó parcialmente el recurso de apelación del demandante. Valoró las pruebas practicadas acerca de la coincidencia entre la realidad física de la finca controvertida y la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005 y acogió en este punto los motivos del recurso. Razonó que no podía prosperar ninguna acción relativa a la declaración del dominio del inmueble en favor del actor, porque no tenía ya la condición de dueño, pues la había perdido al enajenar el inmueble a terceros. Añadió que no existía interés jurídico en el ejercicio de una acción puramente declarativa, con los mismos argumentos de la sentencia de primera instancia, que había destacado que los demandados no negaban el contrato en sí, por más que discutieran la extensión y linderos del objeto de la compraventa.

La Audiencia valoró, además, que la acción declarativa resultaba innecesaria a la vista de que también se había ejercitado la acción de cumplimiento del contrato de compraventa. Sobre dicho contrato explicó que una de las obligaciones del vendedor, conforme a los arts. 1258 y 1279 CC, era la de segregar la finca vendida de la finca matriz. Razonó que la acción de cumplimiento contractual, de acuerdo con los hechos que se habían declarado probados, debía estimarse frente a D. Enrique, que era el único heredero del vendedor que había aceptado la herencia. Completó los razonamientos de la sentencia recurrida sobre la inaplicación al caso del principio de preclusión, en el sentido del art. 400 LEC, y concluyó que la segregación unilateral había sido declarada nula en un procedimiento anterior precisamente porque no contaba con la autorización del dueño de la finca matriz, y no por resultar improcedente, por lo que, ante la imposibilidad de obtener su consentimiento voluntario, procedía estimar parcialmente la demanda, y con ello el recurso de apelación, en el único sentido de condenar a D. Enrique a otorgar la escritura de segregación de la finca en los términos detallados en el fallo, que se resumen en la coincidencia entre dicha finca y la delimitación, superficie y linderos de la parcela catastral NUM004 del polígono NUM005 del término municipal de Motril.

9.El demandado don Enrique ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, basado en cuatro motivos, y recurso de casación, basado en dos motivos.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Planteamiento.

1.Todos los motivos del recurso por infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación están relacionados con el reconocimiento de la legitimación del demandante para ejercitar la acción de cumplimiento contractual que prosperó, pese a que, a la fecha de la demanda no era ya propietario de la finca controvertida, por lo que se resumirán en este fundamento de derecho los motivos en los que se fundan los dos recursos.

2.En efecto, los cuatro motivos del recurso por infracción procesal se basan en la falta de legitimación del demandante, planteada desde diferentes puntos de vista.

En el primer motivo se utiliza el cauce del art. 469.1.4º LEC (en la redacción aplicable al caso), por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la Constitución Española, CE) e infracción del artículo 10 LEC, con el argumento esencial de que la sentencia recurrida guarda silencio sobre la excepción de falta de legitimación activa por transmisión del objeto litigioso.

En el segundo motivo, en el que se utiliza, en cambio, el cauce del art. 469.1.2º LEC, se invoca la infracción del artículo 218.1 LEC, norma procesal reguladora de la sentencia, y se denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, en el sentido de que, si estimó la falta de legitimación pasiva de los hermanos del recurrente por efecto de la transmisión de la finca matriz, al haber renunciado a la herencia de su padre, no puede a la vez apreciar la legitimación activa del demandante, en los términos en que esta condición del proceso se define en el artículo 10 LEC, y estimar su pretensión, cuando él también ha transmitido la finca adquirida.

En el tercer motivo también se utiliza la vía del art. 469.1.2º LEC, por infracción del artículo 218.1 LEC, puesta ahora en relación con el art. 465.4 LEC. Imputa de nuevo incongruencia a la sentencia recurrida con otro argumento: según afirma, ni en el recurso de apelación ni en la oposición al mismo se discutió la falta de legitimación activa del demandante por transmisión del objeto litigioso, que había sido apreciada por el juzgado como «obstáculo procesal», por lo que esta cuestión devino firme y no podía ser analizada ni revocada en segunda instancia.

En último lugar, el cuarto motivo del recurso por infracción procesal se acoge a la vía del art. 469.1.3º LEC, por infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción genera indefensión, y se basa en que la Audiencia, al no resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, infringe el artículo 225.3º LEC ya que imposibilita a la parte perjudicada por la sentencia conocer las razones que determinan la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa acogida en la instancia.

3.En el primer motivo del recurso de casación, formulado por interés casacional, se alega de nuevo la vulneración del art.10 LEC, con el argumento de que la Audiencia ha estimado una acción de cumplimiento contractual a quien ya no es parte del contrato por haber transmitido el objeto litigioso.

En el desarrollo del motivo, el recurrente afirma que la Audiencia contradice la doctrina jurisprudencial que exige una conexión efectiva entre la posición jurídica invocada y la pretensión ejercitada. Argumenta que, desde el momento en que D. David vendió el inmueble a terceros, estos pasaron a ocupar su posición jurídica respecto del bien y se subrogaron en los derechos derivados de la compraventa. Por ello, carecería de sentido admitir que quien ya no es propietario pueda exigir una segregación registral de una finca que ha dejado de pertenecerle, de modo que esta sala debe fijar doctrina en el sentido de que quien ha transmitido previamente el objeto litigioso carece de legitimación para ejercitar acciones de cumplimiento contractual relacionadas con dicho bien.

El segundo motivo de casación, amparado también en el interés casacional que invoca, se funda en la vulneración de los arts. 1284 y 1288 CC, por considerar que la interpretación que realiza la sentencia de apelación del contrato de 1990 es ilógica, arbitraria e irracional, al basar su decisión en una segregación catastral de la que se desconoce su procedencia.

En el desarrollo del motivo, el recurrente sostiene que la Audiencia basa su fallo en la identificación de la finca litigiosa con una determinada parcela catastral, pero sin examinar la procedencia ni la validez de la segregación que dio lugar a esa configuración catastral. Se destaca que el propio Catastro informó que desconocía el expediente por el que la parcela NUM004 se segregó de la parcela originaria y que no existía documentación acreditativa de dicha operación. La sentencia de primera instancia consideró precisamente que esa ausencia de acreditación impedía el éxito de la acción, pero la Audiencia ha prescindido de esa consideración y ha elevado la delimitación catastral a elemento decisivo del fallo.

El recurrente añade que la forma de razonar de la Audiencia es ilógica y arbitraria, porque presupone la validez de la segregación catastral sin comprobar previamente si era legítima o si derivaba de una actuación unilateral del propio demandante. Se subraya, además, que la segregación registral practicada unilateralmente por D. David ya había sido declarada nula por falta de consentimiento del titular de la finca matriz, por lo que, a juicio del recurrente, resulta incoherente construir el pronunciamiento judicial sobre una segregación catastral cuya causa tampoco aparece acreditada. Se invoca asimismo la jurisprudencia de esta sala sobre el limitado valor de los datos catastrales para determinar con precisión la configuración física y jurídica de las fincas.

TERCERO.- La legitimación activa del demandante para ejercitar la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa de 1990. Decisión de la sala. Agrupación de los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal y del motivo primero del recurso de casación. Desestimación.

1.Hemos explicado en reiteradas resoluciones que la falta de legitimación activa o pasiva puede plantearse tanto a través del recurso de casación como por medio del recurso extraordinario por infracción procesal ( sentencias 556/2026, de 13 de abril, 1490/2025, de 27 de octubre, 790/2024, de 4 de junio, 1536/2023, de 8 de noviembre, y 644/2018, de 20 de noviembre), en la medida en que la apreciación de la falta de legitimación puede privar a la parte del derecho a la tutela judicial efectiva, con la consiguiente indefensión, y al mismo tiempo vulnerar una norma sustantiva.

2.Esta doctrina, aplicada en un caso como este, en el que es evidente la conexión argumental entre el recurso por infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación, permite -en esa medida- el examen conjunto de ambos recursos ( sentencia 232/2026, de 2 de marzo), de modo que solo el segundo motivo del recurso de casación necesitará un análisis particularizado.

3.El art. 10 LEC establece que «[s]erán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso».

4.Las sentencias 1782/2025, de 3 de diciembre, y 1559/2024, de 28 de noviembre, con cita de otras anteriores, explican que:

«[L]a legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

»La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión (por todas, sentencia de pleno 1/2021, de 13 de enero)».

Por su parte, la sentencia 1679/2024, de 3 de diciembre, entre otras muchas, define la legitimación ad causam:

«Como afirmamos en la sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre: la legitimación pasiva ad causam [para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002 , 21-10-2009, 177/2005, 28 de febrero de 2002). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7-11-2005), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente».

5.Entre las disposiciones generales de los contratos existen tres normas que son especialmente relevantes en el caso que estamos enjuiciando. De acuerdo con el art. 1256 CC, «[l]a validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». El art. 1257 CC, por su parte, tipifica el llamado principio de relatividad de los contratos, según el cual «[l]os contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos [...]». Y, por último, el art. 1258 CC establece que «[l]os contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».

Debemos tener en cuenta, además, que el art. 1279 CC dispone que «[s]i la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez».

6.Es un hecho no controvertido que la finca que adquirió el demandante a través del contrato privado de 1990 formaba parte de una finca matriz de superficie mayor. La aplicación combinada de las normas citadas significa que el vendedor estaba obligado a segregar previamente la parte de esa finca matriz que constituyó el objeto de la compraventa, lo que realmente no ha sido discutido por los demandados, pues estos han centrado su oposición, en lo que ahora interesa, en la falta de legitimación del demandante y en la descripción física de la finca que fue objeto de transmisión.

Es un hecho pacífico que el vendedor no cumplió esta obligación, ni llevó a cabo, por tanto, la segregación registral de la superficie vendida, lo que ha impedido al comprador que la adquisición acceda al Registro de la Propiedad, pese a que cuenta con una sentencia a su favor por la que se elevó a escritura pública el contrato privado de compraventa. La segregación que intentó realizar unilateralmente fue anulada judicialmente porque evidentemente dicha segregación no podía realizarse sin el consenso del propietario de la finca matriz. A falta de ese consenso, la sentencia anuló la segregación unilateral y remitió a las partes al juicio declarativo correspondiente.

7.Así las cosas, la sentencia recurrida, después de denegar la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción declarativa de la propiedad, pues no es ya titular de la finca que adquirió en su día, reconoce su legitimación para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual, con el argumento de que, entre las obligaciones del vendedor, conforme a los arts. 1258 y 1279 CC, que han sido transcritos en el apartado 5, estaba la de segregar la finca vendida de la finca matriz. De este razonamiento se deduce, sin mayor dificultad, que como esta obligación no fue cumplida por el vendedor en su momento (y su cumplimiento requiere del consentimiento de su heredero o una resolución judicial que así lo declare) quien actuó en el contrato como comprador puede ejercitar la acción correspondiente para obtener la tutela judicial que necesita precisamente por la oposición del dueño de la finca matriz.

La contraposición entre la negación de la legitimación del demandante para el ejercicio de la declarativa del dominio, que es una acción de naturaleza real, por no ser ya propietario de la finca, y el reconocimiento, en cambio, de la legitimación para exigir el cumplimiento de la parte del contrato que no fue acatada en su día, que es una acción de naturaleza personal, es suficientemente expresiva de las razones por las que la Audiencia llegó a la conclusión de que el demandante sí tenía plena legitimación para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual.

8.El recurso de infracción procesal y el primer motivo del recurso de casación serán desestimados por los siguientes argumentos:

8.1.Los motivos primero y cuarto del recurso por infracción procesal comparten el reproche que el recurrente dirige hacia lo que, sin nombrarlo, parece considerar, o bien una incongruencia omisiva, o bien un déficit de motivación de la sentencia: el primer motivo se centra en la falta de explicación acerca de la falta de legitimación activa por transmisión del objeto litigioso, y el cuarto esgrime que, al no resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, la sentencia infringe el artículo 225.3º LEC porque le ha impedido conocer las razones que determinan la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa que fue acogida en primera instancia.

No compartimos la visión del recurrente, ni desde el enfoque erróneo que aplica, ni tampoco desde el que hubiera sido más correcto si hubiera denunciado explícitamente la incongruencia omisiva o la falta de motivación o de exhaustividad de la sentencia. En efecto, en uno y otro caso, el recurso por infracción procesal debió basarse en el ordinal segundo del art. 469.1 LEC, esto es, en la infracción de las normas reguladoras de la sentencia, y en particular en la infracción del art. 218 LEC. Sin embargo, el primer motivo se funda en el art. 469.1.4º LEC, por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, y el cuarto se acoge al art. 469.1.3º LEC, esto es, en la infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción genera indefensión.

No podemos analizar un supuesto déficit de motivación ni una eventual incongruencia omisiva que no han sido realmente alegadas por el recurrente. El punto de partida de estos dos motivos es, además, erróneo, porque una lectura atenta de la sentencia desvela que no existe el silencio que denuncia el recurrente. Nos remitimos al contenido del apartado anterior, que explica suficientemente cuáles fueron las razones por las que la Audiencia, que negó la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción real, se la reconoció para el ejercicio de la acción personal de cumplimiento contractual.

8.2.Por lo que se refiere a la incongruencia que se denuncia en el segundo motivo del recurso por infracción procesal, que sí utiliza el cauce correcto del art. 469.1.2º LEC e invoca la infracción del artículo 218.1 LEC, la razón de su desestimación está directamente relacionada con la inconsistencia de su fundamentación. El recurrente considera que la sentencia es incongruente porque al mismo tiempo que estimó la falta de legitimación pasiva de los herederos del vendedor que renunciaron a la herencia (lo que impidió que les fuera transmitida la finca matriz, que al parecer era el único bien integrante del caudal relicto) reconoció la legitimación del demandante, pese a que en su caso también había mediado una transmisión (eficaz) de la finca litigiosa.

No existe ninguna semejanza entre estas dos situaciones jurídicas. Por un lado, la posición contractual del vendedor fue transmitida mortis causa,y como solo uno de sus hijos aceptó la herencia, es su sucesor universal y el único legitimado para soportar la acción de cumplimiento contractual. Por otro lado, el demandante, pese a haber transmitido la finca a terceros, no ha perdido su condición de parte compradora en el contrato cuyo cumplimiento quedó inconcluso, lo que le habilita para ejercitar la acción de cumplimiento contractual.

El requisito de la congruencia?está regulado en el art. 218 LEC como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues resulta indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso.?

En este sentido, nos pronunciamos, por ejemplo, en la STS 135/2025, de 27 de enero, cuando señalamos que:?

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción».?

En la interpretación del art. 218.1 de la LEC hemos reiterado que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).?

Por tanto, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita).

Se entenderá, por ello, que el diferente tratamiento que la Audiencia aplica, correctamente, a la legitimación pasiva de los herederos del vendedor que no aceptaron la herencia y a la legitimación activa de quien ocupó la posición de comprador en un contrato de compraventa que no ha sido correctamente cumplido, nada tiene que ver con la incongruencia que se denuncia.

8.3.Por otra parte, también hemos explicado en las sentencias mencionadas en el apartado anterior, al interpretar el principio de congruencia, que la obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente la defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero, 207/2022, de 15 de marzo, 509/2022, de 28 de junio y 380/2024, de 14 de marzo, entre otras).?

El tercer motivo del recurso se basa en la premisa errónea de que ni en el recurso de apelación ni en la oposición al mismo se discutió la falta de legitimación activa del demandante por transmisión del objeto litigioso. Damos aquí por reproducido el apartado 7 del fundamento de derecho primero de esta sentencia, donde se explica cumplidamente que la cuestión de la legitimación del demandante para el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual fue objeto del recurso de apelación y de la oposición al mismo, por lo que la sentencia recurrida no fue incongruente cuando abordó dicha cuestión y reconoció dicha legitimación.

8.4.El primer motivo del recurso de casación será desestimado por derivación directa de todos los argumentos expuestos en los apartados anteriores, que explican las razones por las que no se ha vulnerado el art. 10 LEC.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso de casación. Interpretación del contrato privado de 1990 y valoración de las pruebas practicadas sobre la extensión y linderos de la superficie transmitida. Desestimación.

1.El segundo motivo del recurso de casación será también desestimado porque no atiende a la razón decisoria de la sentencia recurrida ni respeta su base fáctica, pues se limita a confrontar su particular visión de las razones probatorias que llevaron a la Audiencia a estimar parcialmente la demanda sin tener en cuenta la valoración de la prueba que llevó a cabo el tribunal provincial, que no ha sido discutida a través del oportuno recurso por infracción procesal, pues ninguno de sus motivos está relacionado con la valoración de las pruebas. El recurrente impugna, además, la interpretación del contrato que realiza la Audiencia, para que sea revisada por esta sala, pese a que no concurren los requisitos necesarios para ello.

2.El planteamiento del motivo tiene escasa relación con las normas que cita como infringidas, que son los arts. 1284 y 1288 CC. La primera de estas normas establece que si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto, y la segunda que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.

3.Lo que el recurrente sostiene, en síntesis, es que la interpretación que realiza la sentencia de apelación del contrato de 1990 es ilógica, arbitraria e irracional, al basar su decisión en una segregación catastral de la que se desconoce su procedencia. El recurrente adopta, de nuevo, un punto de partida erróneo. La sentencia recurrida llegó a la conclusión de que la finca vendida en el contrato de 1990 coincidía con la finca catastral NUM004 del polígono NUM005 por otras razones que no se limitan a la segregación catastral.

En efecto, la Audiencia tuvo en cuenta el valor de la medida tradicional de la obrada, con fundamento en los informes que identifica; la contradicción entre la postura que sostuvieron los demandados en el proceso en el que se declaró la nulidad de la segregación unilateral de la finca y la que ahora defienden; y, por último, el informe del perito designado judicialmente, que justificó la correspondencia entre la finca vendida y la finca catastral en cuestión, y explicó la diferencia de cabida no solo por la dificultad de encontrar una coincidencia exacta, sino también por los desmontes del terreno explicados en dicho informe. Los argumentos en los que se basó la Audiencia se compendian en este pasaje:

«Negando los demandados la coincidencia entre la finca catastral antes reseñada y la que fue objeto de venta en 1990, expresaban que el actor adquirió nueve obradas, que teniendo en cuenta las 120 que reflejaba la inscripción del registro de la propiedad de la finca registral NUM003, que no se discute que es la matriz de la que debe segregarse la adquirida en su momento por el actor, equivalentes a 386.373,6 metros cuadrados, significa que las nueve obradas que había adquirido el actor eran 28.890 metros cuadrados, no los 37.377 metros de la finca catastral, alegando que D. Enrique, adjudicatario de la finca matriz (como se desprende de la escritura de 16 de mayo de 2005, siendo el único heredero del vendedor (D. Eusebio), es dueño de la sub parcela NUM006) de la finca catastral NUM004 y su contorno.

»Sin embargo resulta más ajustado, a tenor de los elementos probatorios obrantes en las actuaciones, dar como valor de la medida tradicional de la obrada, tomada en cuenta para definir la superficie de la finca vendida en 1990, la aproximativa de 4.697 metros cuadrados establecida en el informe del perito judicial, y en el informe de ingeniero técnico agrícola aportado como documento 13 de los de la demanda, corroborado, entre otros, por una asociación agraria. No parece acreditada que la referencia de la superficie, tomada en cuenta en la venta partiera de la que resulta de la equivalencia a metros cuadrados por obrada, de la inscripción NUM007 de la finca matriz de 30 de mayo de 1978, y ello no solo porque la superficie vendida de 28.890 metros cuadrados dada ahora por los demandados, no se corresponda ni siquiera con la que ellos habían reconocido antes, al oponerse a la elevación a público del contrato (33.000 metros cuadrados), sino porque además es la que mejor se ajusta a la finca catastral NUM004 del polígono NUM005 de Motril, que es la que podemos identificar con la finca segregada vendida, denominada " " DIRECCION002", que contaba con derecho de paso, "por camino que desemboca en la citada " DIRECCION002".

»La pericial judicial pone de relieve, analizando las distintas fotografías aéreas de la zona, que la finca vendida en 1990, " DIRECCION002", coincide básicamente con la catastral NUM004 del polígono NUM005 de Motril, como por otra parte admiten los demandados, salvo una porción en la zona norte, explicando el perito no solo la dificultad de coincidencia exacta de mediciones, sino la justificación del exceso de cabida detectado, 3.450.15, por los movimientos de tierra realizados ocupando barrancos, fundamentalmente en la linde este, siendo la superficie reflejada en el contrato privado de compraventa de 9 obradas, "similar" a la reflejada en el contrato de compraventa, según la equivalencia más comúnmente aceptada en la zona para trasladar la unidad de medida tradicional empleada, la obrada, a metros cuadrados.

»Por otra parte, despejando cualquier duda sobre la identidad de la finca vendida al actor, incluyendo todo el bancal norte, subparcela NUM006 de la catastral NUM008 que se atribuye D. Enrique, debemos poner de relieve como la testifical practicada pone de manifiesto que para acceder a la finca solo hay un camino, precisamente el que permite acceder al bancal norte, reflejándose en el contrato privado que la finca vendida denominada DIRECCION002" contaba con camino, que como claramente puede observarse por la foto de la medición actual incorporada con el informe del perito judicial (1 de 5), desemboca precisamente en el bancal norte.

»Nada dijo el único testigo que compareció sobre que el padre de los demandados cultivase la parte de arriba de la finca denominada "la DIRECCION002" después de la venta, aunque luego se ocupase por sus hijos, pudiendo solo establecer que la finca identificada por los planos aportados por el perito judicial, como " DIRECCION002", es la vendida al actor».

4.La sentencia 607/2025, de 22 de abril, entre otras muchas, insiste en la necesidad de respetar los hechos probados en el recurso de casación:

«Sobre la necesidad de respetar los hechos probados en el planteamiento de la controversia jurídico-sustantiva objeto de casación se pronuncian, entre otras muchas, las sentencias 251/2023, de 14 de febrero, y 1754/2023, de 19 de diciembre. Esta última recuerda que la finalidad nomofiláctica de control de la aplicación de la norma y de creación de doctrina jurisprudencial que caracteriza al recurso de casación impone el cumplimiento de unas exigencias técnicas muy concretas y un mayor rigor formal, «pues la tutela judicial efectiva en los procesos civiles se satisface ordinariamente con dos instancias». La técnica casacional «exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos y de la valoración probatoria [...]», y «plantear al Tribunal Supremo cuestiones jurídicas sin apartarse de los hechos», toda vez que «el objeto del recurso de casación es la revisión del juicio jurídico [...], lo que supone examinar únicamente la corrección de la interpretación y aplicación de la norma llevadas a cabo por el Tribunal "a quo", comprobando la aplicación al supuesto de hecho previsto en la ley del previo juicio de hecho y la aplicación al caso enjuiciado de la norma sustantiva en sí misma, de tal modo que el juicio fáctico queda siempre al margen del recurso de casación». Por ello, los motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración probatoria; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión). [...]

»3.La falta de respeto a la base fáctica determina, según jurisprudencia reiterada (p.ej. las citadas sentencias 251/2023 y 1754/2023, y las sentencias 622/2023, de 27 de abril, 284/2022, de 4 de abril, y 686/2019, de 17 de diciembre) que concurra la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento del art. 483.2.4.º LEC, apreciable en sentencia como razón para desestimar el recurso, sin que obstaculice esta conclusión el que el recurso en su día fuera admitido a trámite, por el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (p.ej. sentencias 1569/2024, de 20 de noviembre, y 1503/2024, de 12 de noviembre, con cita de las sentencias 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, y 146/2017, de 1 de marzo)».

5.Por otro lado, hemos insistido en que un recurso de casación carece manifiestamente de fundamento ( art. 483.2-4.º LEC, en la regulación aplicable al caso) cuando trata sobre cuestiones que no afectan a la razón decisoria (ratio decidendi)de la sentencia recurrida (en este sentido, sentencias 648/2018, de 20 de noviembre; 224/2019, de 10 de abril; 130/2021, de 9 de marzo; 108/2023, de 26 de enero; y 970/2024, de 9 de julio; entre otras muchas), puesto que en el recurso de casación solo pueden combatirse los argumentos decisivos o determinantes del fallo, siempre que se trate, además, de cuestiones jurídicas y no fácticas.

6.Es también doctrina reiterada de esta sala -entre otras, sentencias 57/2024, de 18 de enero, y 162/2025, de 3 de febrero- la que configura los límites de la revisión casacional de la interpretación de los contratos:?

«[L]a interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario».?

Y se añade:?

«El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud».?

7.Por todo ello, el segundo motivo del recurso de casación será también desestimado.

QUINTO.- Costas y depósitos

1.De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación deben ser impuestas al recurrente.

2.Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.