Sentencia Civil 453/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8141/2021 de 24 de marzo del 2026

PRIMERO.El presente recurso de casación se interpone en un litigio en el que los compradores de una vivienda en construcción promovida por Promociones Eurohouse 2010 S.L. (en adelante PE), perteneciente a la promoción « DIRECCION000», sita en San Pedro del Pinatar, reclamaron todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio y sus intereses frente a Banco Santander S.A. (en adelante BS, sucesor de Banco Popular Español, S.A.), también como receptor, pero, por lo que ahora interesa, principalmente como entidad avalista colectiva, en virtud de las líneas de avales que BP concertó con fechas 15 de diciembre de 2006 (sobre la que ya existe una consolidada jurisprudencia) y 21 de abril de 2008.

El banco ha sido condenado en ambas instancias como avalista colectivo con base en la primera de las pólizas, al considerarse efectiva y suficiente dicha garantía colectiva (fundamento de derecho segundo in finede la sentencia recurrida), probado el incumplimiento de la promotora acreditado que todas las cantidades reclamadas (3.000 + 55.190 = 58.190 euros en total) fueron anticipadas a cuenta del precio de la vivienda y tenían correspondencia en el contrato, e irrelevante para responsabilizar a BS como avalista con base en dicha póliza que las cantidades no se ingresaran en la avalista ni en la entidad bancaria indicada en el contrato.

En el único motivo de su recurso de casación, fundado en infracción del art. 1-1.ª de la Ley 57/1968, BS (BP) niega que deba responder como avalista con base en la referida línea de avales suscrita con PE el 15 de diciembre de 2006, por ser aplicable al caso la doctrina jurisprudencial fijada por la sentencia 1/2020, de 8 de enero, respecto de esta misma línea de avales.

Los compradores han pedido la desestimación del recurso.

SEGUNDO.El recurso ha de ser estimado conforme a la jurisprudencia de esta sala dictada en recursos sustancialmente iguales sobre viviendas en construcción vendidas por la misma promotora, algunas de esta misma promoción, según la cual no cabe atribuir responsabilidad a BP (ni a su sucesora BS) con base en la línea de avales «genérica, no para una promoción determinada» que concertó con la promotora el 15 de diciembre de 2006 ( sentencias 1/2020, de 8 de enero, 429/2022, de 30 de mayo, 584/2022, de 26 de julio, - sobre esta misma promoción-, 685/2023, de 8 de mayo, 1156/2023, de 17 de julio, 322/2025, de 4 de marzo, 1228/2025, de 15 de septiembre, y 1415/2025, de 13 de octubre -estas dos últimas, también sobre esta misma promoción y resolviendo recursos de un tenor idéntico al del presente litigio-.

Como recuerda la sentencia 1156/2023, citada por las posteriores:

«Según esta jurisprudencia, no procede declarar responsable a BP en estos casos por no concurrir "ninguna de las circunstancias capaces de generar, ya por el promotor, ya por la entidad con la que concertó la línea de avales, esa confianza en los compradores, pues en los contratos de compraventa, firmados en representación de los compradores por la apoderada de un despacho de abogados con forma de sociedad limitada, no se hizo referencia ni mención alguna a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos; la cuenta identificada para hacer los pagos no se calificaba de especial ni en ella se ingresaron tampoco los anticipos, abonados por ese despacho de abogados en una cuenta de una sociedad diferente de la promotora en otro banco; y en fin, en la póliza de la línea de avales tampoco se mencionaba la Ley 57/1968 ni se especificaba que se concertaba para una determinada promoción, que, como resulta de otras sentencias de esta sala (p. ej. sentencia 411/2019, de 9 de julio), no fue la única emprendida por la sociedad vendedora"».

Esta jurisprudencia es plenamente aplicable al presente caso al concurrir circunstancias sustancialmente semejantes que también ahora permiten concluir que dicha póliza colectiva no generó en los ahora recurridos la confianza de que la devolución de sus anticipos estaba garantizada por aquella, toda vez que el contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) fue firmado en representación de la parte compradora por el apoderado del mismo despacho de abogados Plus Advisor S.L., no consta referencia o mención alguna en el contrato a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos, ni referencia a dicha ley en la póliza, y en esta no se menciona la concreta promoción a la que se refiere el presente litigio.

Según viene reiterando esta sala, de esta jurisprudencia no se aparta la sentencia 1154/2023, de 17 de julio, que si declaró responsable a la avalista colectiva BP con base en la misma línea de avales fue porque BP ya no discutió en casación la efectividad de dicha garantía.

TERCERO.En consecuencia, procede estimar el recurso, casar la sentencia recurrida, y, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación del banco y desestimar íntegramente la demanda.

CUARTO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima en su integridad.

QUINTO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación.