Sentencia Civil 470/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6801/2021 de 24 de marzo del 2026

PRIMERO.-El recurso dimana de un litigio en el que el demandante, hoy recurrido, comprador de una vivienda del residencial «Trampolin Hills Golf Resort», reclamó del banco hoy recurrido, Caixabank, S.A. (en adelante Caixabank), como avalista colectivo de dicha promoción, la totalidad de lo anticipado a cuenta del precio más sus intereses, y de la entidad de crédito hoy recurrente, Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (en adelante Cajamar), conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la parte de los anticipos ingresados en esta última. Condenadas ambas entidades en las dos instancias, siendo firme la condena de Caixabank, dado que solo recurre Cajamar, la controversia en casación se reduce a determinar si el banco recurrente pudo controlar los ingresos. Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 10 de marzo de 2006 D. Gabino suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort, S.L. (en adelante Trampolin o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda, dentro del acontecimiento 90 del expediente digital de las instancias) sobre una vivienda (identificada como Bloque: NUM000, Escalera: NUM001, Planta: NUM002, Tipo/Modelo: Granada) perteneciente al referido residencial, que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en la localidad murciana de Campos del Río.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda (120.000 euros más IVA) el comprador anticipó a la promotora un total de 31.000 euros; 6.000 euros en efectivo el día de la firma del contrato y 25.000 euros el 4 de abril de 2006, es decir, unos día antes de la fecha prevista en el contrato para el pago de esa cantidad (fundamento de derecho tercero, apdo. 12., de la sentencia recurrida), mediante transferencia bancaria a una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM003, que el banco receptor reflejó como «TRANSFERENCIA - ENT: NUM004 REF: NUM005» (doc. 6 de la demanda, acontecimiento 90 del expediente digital de las instancias, y fundamento de derecho segundo, apdo. 7, de la sentencia recurrida).

1.3. La promotora no entregó al citado comprador avales individuales en garantía de devolución de dichos anticipos. No obstante, según un incontable número de sentencias de esta sala sobre viviendas de esta misma promoción (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1145/2025, de 15 de julio, y 526/2025, de 1 de abril, ambas citadas por la 1643/2025, de 17 de noviembre), la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de la promoción estaba garantizada mediante «Póliza de contragarantía de línea de avales» suscrita por la promotora con «La Caixa» (hoy Caixabank, S.A., en adelante Caixabank) con fecha 17 de mayo de 2005 cuyo límite máximo fue ampliado en dos ocasiones y al amparo de la cual consta que Caixabank expidió certificados individuales en favor de aquellos compradores de viviendas de esta promoción que ingresaron sus anticipos en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad avalista (terminada en NUM006).

1.4. La construcción ni siquiera llegó a iniciarse y la promotora fue declarada en concurso.

2.A finales de febrero de 2018 el referido comprador presentó la demanda del presente litigio contra Caixabank y contra Cajamar interesando la condena de la primera, como avalista colectiva, a pagarle el total de las cantidades anticipadas por él a la promotora (los citados 31.000 euros), y la condena de Cajamar, como receptora, solidariamente con la avalista Caixabank, , a pagarle el total de lo anticipado ingresado en ella (los referidos 25.000 euros), en todos los casos, más los intereses legales de los anticipos y las costas del procedimiento. La condena de Cajamar decía fundarse en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, por no haber llegado la construcción a buen fin y haber aceptado el banco los ingresos en una cuenta de la promotora sin exigir de esta la entrega de avales individuales, pudiendo saber el banco que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que financiaba la promoción, sabía que Trampolin era una promotora inmobiliaria y conocía que en esa cuenta se venían haciendo múltiples ingresos de compradores..

3.Tanto Caixabank como Cajamar negaron su responsabilidad, en el caso de esta última, alegando, en lo que ahora interesa, falta de prueba de la realidad del ingreso y, en todo caso, imposibilidad de controlar dicho pago. Sobre esto último adujo, resumidamente, que no financió la promoción, que fue ajena al contrato y que, por la mecánica del pago y las características de la cuenta, destinada a múltiples finalidades, no podía saber a qué respondía dicho pago, toda vez que no se indicó el concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincularlo con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a Cajamar a pagar al demandante la cantidad de 25.000 euros, solidariamente con Caixabank, y a esta última, de forma exclusiva, a pagar los restantes 6.000 euros, en ambos casos, más intereses legales desde que se efectuó cada anticipo hasta su completo pago, y costas. Sus razones fueron, en síntesis y por lo que ahora interesa, las siguientes: (i) Caixabank debía responder como avalista colectiva (conforme al criterio de la sentencia dictada por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 4 de noviembre de 2019, en un caso sobre otra vivienda de la misma promoción y respecto de la misma avalista); y (ii) Cajamar debía responder como receptora, al contar probado que, del total anticipado por el demandante, 25.000 euros se ingresaron en una cuenta de la promotora en Cajamar y poderse colegir que pudo controlar dicho ingreso, ya que sabía que la cuenta pertenecía a una promotora inmobiliaria y que, según el extracto aportado, en la cuenta figuraban múltiples ingresos de compradores («se advierte reiterados ingresos en el mismo periodo de cantidades iguales, muchos de ellos con identidad de los particulares que los efectuaban, lo que lleva a considerar que CAJAMAR conoció o pudo extraer y contralar con una mínima diligencia que los ingresos se correspondían con anticipos de compradores de viviendas de futura construcción»), sin que fuera óbice para ello, ni que la cuenta no fuera la indicada en el contrato, ni que Caixabank avalara la promoción, pues, según la jurisprudencia (citaba y extractaba la sentencia de esta sala 653/2019, de 10 de diciembre, con cita de la 298/2019), la responsabilidad del garante no excluye la del banco receptor.

5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación Cajamar. Por tanto, la condena de Caixabank ganó firmeza. La apelante reiteró, en lo que ahora interesa, que no se había probado la realidad del ingreso y que, en cualquier caso, no pudo controlarlo, por ser ajena al contrato, no financiar la promoción, no corresponderse la fecha del ingreso con la prevista en el contrato, y fundamentalmente, no indicarse concepto ni dato alguno que permitiera al banco vincularlo con un pago a cuenta del precio de una vivienda en construcción, sin que pudiera exigirse al banco un deber de fiscalización exorbitante sobre cada ingreso, al no ser legal ni jurisprudencialmente exigible (citaba la jurisprudencia sobre que la responsabilidad del banco receptor no es «a todo trance» y alegaba que, existiendo garantías, era la garante la que debía controlar esos pagos).

Tanto el demandante como Caixabank se opusieron al recurso al considerar probado el ingreso y correcta la conclusión de que Cajamar conoció o estuvo en condiciones de conocer su origen y destino.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia apelada, con expresa imposición de las costas de dicha instancia al banco apelante. Razona, en síntesis, lo siguiente: (i) la realidad del ingreso de 25.000 euros en una cuenta de Trampolin en Cajamar resulta de la documentación aportada con la demanda, consistente en la certificación de la administración concursal, que refleja una transferencia por ese importe realizada el 4 de abril de 2006, anotada en la cuenta bancaria con la referencia « NUM004 REF: NUM005». El extracto aportado como doc. 1 de la contestación de Cajamar confirma la validez y realidad de la documentación aportada por la administración concursal; y (ii) Cajamar debe responder conforme al art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia, dado que estuvo en disposición de conocer que el ingreso era un pago a cuenta del precio de una vivienda en construcción, pues sabía que Trampolin era una promotora y que en dicha cuenta ordinaria se venían haciendo múltiples ingresos por personas distintas, en algunos de los cuales sí constaban referencias a viviendas de esta misma promoción.

7.Contra esta sentencia el banco ha interpuesto recurso de casación, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, compuesto de un solo motivo en el que se alega la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor por no poder controlar los ingresos.

8.El comprador recurrido ha pedido la desestimación del recurso. Caixabank no ha formulado oposición.

SEGUNDO.-El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala que lo interpreta, y en su desarrollo se alega, en síntesis (con cita de las sentencias 420/2016, de 24 de junio, 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, 623/2019, 147/2020, y 127/2021, de 8 de marzo), que dados los términos en que dicha jurisprudencia configura el deber de control de la entidad de crédito receptora (la responsabilidad del banco receptor no es «a todo trance, a modo de garante superpuesto al avalista o asegurador», por lo que no procede exigir al banco receptor una labor inquisitiva, sobre cada ingreso), no es suficiente que supiera que la cuenta pertenecía a una promotora, pues lo verdaderamente relevante, que obvia la sentencia recurrida, es que Cajamar no conoció ni pudo conocer a qué respondía dicho ingreso dado que, por la forma en que se hizo el pago, sin indicación de concepto ni la menor indicación sobre que fuera un pago a cuenta del precio de una vivienda, no tenía posibilidad de saber que era un pago a cuenta del precio.

El comprador se ha opuesto al motivo alegando, resumidamente, que la sentencia recurrida aplica correctamente la jurisprudencia sobre la capacidad de control del banco receptor en función de los hechos probados, los cuales, según el recurrido, demuestran que Cajamar sí estuvo en disposición de vincular el ingreso con un pago a cuenta del precio de una vivienda en construcción, sin que fuera óbice para ello, ni que el pago se hiciera a través de una entidad especializada en transferencias internacionales como «HIFX PLC», pues no es necesario que se ingrese directamente por el comprador para que el banco conozca o pueda conocer que se trata de un pago a cuenta del precio de una vivienda, ni que no constara el concepto, pues el banco sabía que la cuenta pertenecía a una promotora y además estaba obligado a comprobar los ingresos desde el extranjero «por normativa de control de cambios y de prevención del blanqueo».

TERCERO.-Como declaró la referida sentencia 1643/2025 en un caso sustancialmente semejante, en el que también se pidió la condena de Cajamar como receptora de cantidades entregadas a cuenta de viviendas de esta misma promoción:

«esta sala no puede obviar que son innumerables las sentencias que, partiendo de la suficiencia de las pólizas colectivas en ausencia de avales individuales, declaran que Caixabank S.A., como avalista colectiva de la promotora del residencial "Trampolin Hills Golf Resort", dada la suficiencia y efectividad de la línea de avales suscrita el 17 de mayo de 2005, debe responder frente a los compradores de viviendas de dicha promoción de todas las cantidades previstas en el contrato y anticipadas por ellos aunque no se ingresaran en una cuenta bancaria de la promotora, y que también es reiterada la jurisprudencia que afirma que, puesto que el incumplimiento de los deberes de control que son fundamento de la responsabilidad legal del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 "debe apreciarse en el momento y circunstancias en que se reciben los ingresos" ( sentencia 732/2024, de 27 de mayo), cuando consta la existencia de garantías en el momento de efectuarse los ingresos, no cabe responsabilizar a la entidad de crédito receptora porque "nada más podía exigírsele" (en este sentido, p.ej. la referida sentencia 732/2024, y la sentencia 883/2021, de 20 de diciembre, con cita de la de pleno 502/2017, de 14 de septiembre). La aplicación de esta jurisprudencia al caso sería razón suficiente para estimar el motivo, pues es notorio a la luz del ingente número de sentencias sobre esta misma promoción que cuando se hicieron todos los ingresos a los que se refiere el presente litigio en la cuenta de Cajamar ya existía la referida póliza colectiva de Caixabank».

En todo caso, como también declaró la citada sentencia 1643/2025:

«[...] dados los concretos términos del recurso de casación, centrado exclusivamente en negar que el banco pudiera controlar los pagos, y que esta ha sido la única objeción del banco en las dos instancias, donde no consta que para excusar su responsabilidad como receptor apelara a la efectividad de la referida póliza de Caixabank, la jurisprudencia aplicable al motivo es la que desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, viene reiterando que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma, y que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento por el banco de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes p.ej. sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1130/2025, de 15 de julio, 916/2025, 911/2025 y 907/2025, las tres de 9 de junio, y 327/2025, de 4 de marzo).

»Sobre el alcance del deber de control del banco en función, por ejemplo, de quien hace el pago y de la mecánica de pagos utilizada, esta sala ha matizado:

»a) que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1332/2025, 1322/2025, y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre, 746/2025 y 745/2025, las dos de 13 de mayo, y 672/2025, de 5 de mayo);

»b) que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora» (en este sentido y entre las más recientes, las referidas sentencias 1322/2025 y 1320/2025, de 29 de septiembre, y las sentencias 1189/2025, de 21 de julio, y 591/2025, de 21 de abril);

»c) que, por ello, la mera circunstancia de que solo se indique, al hacer el ingreso, el nombre y los apellidos de una persona, a la que no se identifica como comprador, no es considerado, en función de las circunstancias, un dato determinante para poder inferir que el banco pudo asociar dicho pago con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción (p.ej. las sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1130/2025, de 15 de julio, y 1402/2024, de 28 de octubre, con cita de las sentencias 735/2024, de 27 de mayo, 584/2022, de 26 de julio, y 107/2021, de 1 de marzo).

»En suma, cuando los hechos probados constatan esta mecánica de pago (falta de indicación al hacer los ingresos de concepto o dato alguno que permitiera al banco identificar el pago con un anticipo por la compra de viviendas en construcción; cuenta estaba dedicada a diversos fines, con gran cantidad de movimientos, tanto de ingresos como de gastos, "siempre sin indicaciones ni datos relativos a viviendas o promociones inmobiliarias"), procede eximir de responsabilidad al banco receptor ya que, como reitera la jurisprudencia, la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no puede traducirse en exigir al banco receptor "un escrutinio inquisitivo"» sobre cualquier ingreso (por todas, las sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1189/2025, de 21 de julio, y 1130/2025, de 15 de julio)».

Esta jurisprudencia sobre cómo ha de entenderse la capacidad de control del banco receptor es reiterada por la reciente sentencia 1869/2025, de 16 de diciembre.

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo deba ser estimado porque, más allá de que existiera ya una garantía colectiva válida y eficaz cuando se hicieron los ingresos, es evidente que la sentencia recurrida fundamenta la responsabilidad de Cajamar como receptora en el mero hecho de haber aceptado el ingreso en una cuenta de Trampolin, a sabiendas de que esta entidad era una promotora inmobiliaria, lo que implica que el tribunal sentenciador no ponderó lo verdaderamente determinante: si Cajamar pudo controlar ese pago en función de cómo se hizo y vincularlo con un anticipo de un comprador de vivienda en construcción.

A este respecto, los hechos probados, sobre los que debe asentarse el juicio de valoración jurídica sobre la capacidad de control de Cajamar en la fecha del ingreso, demuestran, por una parte, que la transferencia se hizo a una cuenta corriente ordinaria de Trampolin dedicada a múltiples finalidades (así la calificó la sentencia 1643/2025, con base en el extracto bancario aportado en aquel procedimiento, y esta misma conclusión se llega examinando el extracto que en el presente litigio consta aportado como doc. 1 de la contestación de Cajamar, acontecimiento 103 del expediente digital de las instancias, pues en él aparecen operaciones por conceptos tan diversos como pagos a proveedores, pagos de impuestos y pagos a la TGSS), y por otra parte, que al hacerse la transferencia, desde el extranjero y ordenada no por el comprador sino por una entidad mercantil, no se indicó el concepto de pago -hecho admitido por el propio comprador-, en particular, no se indicó que fuera un anticipo a cuenta del precio de la vivienda del comprador, ni se mencionaron datos que permitieran al banco vincular ese pago con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, todo lo cual impidió que la operación fuera anotada por Cajamar en la cuenta de Trampolin como vinculada al pago del precio de compra de una vivienda en construcción de esta promotora.

En estas circunstancias, como se ha dicho, muy similares a las que tuvo en cuenta la citada sentencia 1643/2025, Cajamar solo podría haber conocido la procedencia de tal cantidad realizando una verdadera labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora por el mero hecho de serlo, que es lo que parece exigir la sentencia recurrida y lo que defiende el recurrido, obviando que ello supondría imponer a la entidad de crédito receptora un deber fiscalizador exorbitante, no legalmente exigible, y extender la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 más allá de lo que resulta de la doctrina jurisprudencial de esta sala.

A esta conclusión tampoco obstan las alegaciones de la parte recurrida, que pretenden fundar la capacidad de control del banco sobre los ingresos en la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales vigente cuando se hicieron los ingresos, pues esta sala ha declarado al respecto «que la finalidad de la norma, como resulta de su exposición de motivos, se circunscribía a prevenir el blanqueo de capitales provenientes del tráfico de drogas, el terrorismo y la delincuencia organizada, y su articulado imponía la identificación de las personas pero no la constancia del concepto exacto de las operaciones» ( sentencias 530/2025, de 1 de abril, y 1549/2025, de 4 de noviembre).

QUINTO.-La estimación del motivo determina la estimación del recurso, y que proceda casar en parte la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de Cajamar y desestimar íntegramente la demanda respecto de esta entidad.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia causadas a Cajamar, dado que la demanda se desestima íntegramente respecto de esta entidad.

SÉPTIMO.Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.