Sentencia Civil 473/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8294/2021 de 24 de marzo del 2026

PRIMERO.-Condenado el banco recurrente en ambas instancias, con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a pagar a la compradora-demandante, hoy recurrida, el total de las cantidades anticipadas por esta (más sus intereses) a cuenta del precio de dos apartamentos tipo suite pertenecientes a la promoción «Costa Golf Alcaidesa», conjunto inmobiliario en construcción que, como cada uno de sus elementos, estaba específicamente destinado a un uso turístico (hotelero), la controversia en casación se circunscribe a si las citadas compraventas se encuentran o no comprendidas en el ámbito de protección de la referida ley.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala referidas a otros apartamentos turísticos de la misma promotora y promoción a la que pertenecen las suites objeto del presente litigio (p.ej. sentencias 1550/2025, de 4 de noviembre, 1417/2025 y 1416/2025, las dos de 13 de octubre, 1453/2024, de 5 de noviembre, 827/2024, de 10 de junio, 206/2024, de 19 de febrero, 200/2024, de 15 de febrero, y 1520/2023, de 6 de noviembre), los antecedentes relevantes para la decisión del recurso son los siguientes:

1.Con fecha 5 de marzo de 2007 D.ª Olga suscribió con la entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora) dos contratos privados de compraventa (doc. 2 de la demanda), cada uno de los cuales tuvo por objeto una «suite» perteneciente al citado conjunto inmobiliario «Costa Golf Alcaidesa», sito en el término municipal de La Línea de la Concepción (Cádiz). Las condiciones generales aplicables a los contratos (también doc. 2 de la demanda) contenían una estipulación «DECIMOTERCERA» del siguiente tenor:

«La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de febrero de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto».

2.Vencido el plazo de entrega pactado, sin que la obra ni tan siquiera se hubiera iniciado, al haber realizado la compradora anticipos a cuenta del precio de las viviendas cuya devolución no fue garantizada por la promotora y ser esta declarada en concurso, con resolución universal de todos los contratos, incluidos los que son objeto del presente litigio, a comienzos de octubre de 2017 la compradora demandó al banco en el que se ingresaron los anticipos (Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) interesando su condena a pagar a la demandante el total anticipado por ella a cuenta del precio de las viviendas (64.000 euros) más intereses legales desde cada ingreso y costas. Todo ello, conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (se citaba y extractaba la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por no haber llegado la construcción a buen fin y aceptar el banco receptor los ingresos, a sabiendas de que eran anticipos a cuenta del precio de las viviendas, sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. En la demanda nada se decía sobre la finalidad de las compras.

3.BP se opuso a la demanda alegando, como razón principal, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque las compraventas no tenían una finalidad residencial, tanto por el número de inmuebles adquiridos por una misma persona como por ser apartamentos turísticos ubicados en un complejo hotelero, tal y como resultaba de la referida estipulación decimotercera.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda con fundamento en el art. 1-2.ª, al considerar aplicable la Ley 57/1968 (por no ser impedimento ni el número de inmuebles adquirido ni lo dispuesto en la citada estipulación decimotercera, dado que esta no excluía el uso residencial de las suites por la demandante o su familia, con carácter permanente o meramente temporal), probada la falta de construcción de las viviendas, acreditados los ingresos (en cuentas de la promotora en Banco de Andalucía, S.A., al que sucedió BP, luego BS) y probado también que la entidad de crédito demandada pudo conocer que eran pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción, por lo que debió controlar esos pagos.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de BP (ya como BS) y confirmó íntegramente la sentencia apelada. Además de considerar probado que la construcción no llegó a buen fin y que la compradora-demandante ingresó los anticipos que reclamaba en una cuenta de la promotora en BP, que no era especial, sin que el banco exigiera las preceptivas garantías, concluyó, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 era aplicable al caso porque no existía prueba del destino especulativo de las viviendas, las cuales fueron adquiridas a título particular, ni constaba que fueran a integrarse en un apartahotel, porque al no concluirse su construcción no podía saberse si ese iba a ser su verdadero destino, «teniendo en cuenta, además, que el propio contrato establecía que los inmuebles podían destinarse al uso y disfrute directo de los compradores y sus familias».

6.Contra esta sentencia BS ha interpuesto recurso de casación por interés casacional articulado en dos motivos. El primero, formulado por interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, plantea la improcedencia de aplicar la Ley 57/1968 al caso por tratarse de suites destinadas, según los propios contratos, a un uso turístico-hotelero expresamente excluido de su ámbito de aplicación. El motivo segundo, formulado por interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta sala, plantea la improcedencia de aplicar la citada ley al caso, pero por razón de la concurrencia de indicios de una finalidad no residencial, especulativa, como el número de inmuebles adquiridos de una misma promoción por una sola parte compradora, y su ubicación, limítrofe con la localidad donde la compradora tenía su residencia habitual.

7.La parte compradora-recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su inadmisión, por su interposición extemporánea, o subsidiariamente, su desestimación, con imposición de costas al banco recurrente.

SEGUNDO.-No concurre la causa de inadmisión (consistente en su interposición fuera de plazo) que la parte recurrida ha invocado por vez primera en el trámite de oposición del art. 485 LEC, pues por diligencia de ordenación de 27 de octubre de 2021 se tuvo por interpuesto dentro del plazo del art. 479.1 LEC y la parte recurrida no se opuso a la admisión del recurso en el momento procesal oportuno, esto es, al comparecer ante esta sala, como preceptuaba el último párrafo del mencionado precepto en su redacción aplicable. En todo caso, resulta aplicable el criterio de la sentencia 344/2024, de 11 de marzo (dictada también en un caso de la Ley 57/1968), pues como se razonó en dicha sentencia, centrada la controversia en si la petición de aclaración por error material ha de ser válida para interrumpir el plazo de veinte días del art. 479.1 LEC, al entender el recurrido que se trató de una petición manifiestamente improcedente, debe tenerse en cuenta que es doctrina general que no cabe juzgar la mayor o menor corrección de lo pedido en la solicitud de aclaración o rectificación y que solo cabe considerar que tales solicitudes no interrumpan el plazo del recurso en los casos de fraude procesal ( sentencia 743/2013, de 26 de noviembre) y que no cabe por regla general deducir de la improcedencia de la aclaración que la solicitud fuese dilatoria o abusiva ( sentencia 198/2018, de 10 de abril).

TERCERO.-Entrando ya en el fondo, el motivo primero debe ser estimado, y con ello, el recurso, sin que sea necesario el examen del motivo segundo, pues la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre suites de esta misma promoción, contenida, entre las más recientes, en las referidas sentencias 1550/2025, 1417/2025 y 1416/2025, según la cual, primero, la Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con toda claridad de la estipulación decimotercera de los contratos de compraventa del presente caso, asimismo incluida en el clausulado de los contratos sobre los que versa la mencionada doctrina jurisprudencial; y, segundo, la no aplicación de la Ley 57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad que se le exige en este procedimiento a la recurrente, como receptora de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia.

CUARTO.-La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación del banco y desestimar íntegramente la demanda.

QUINTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación del banco debería haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima totalmente.

SEXTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.