Sentencia Civil 1007/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3581/2020 de 25 de junio del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º-Es objeto del proceso la acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios del edificio litigioso, sito en la DIRECCION000 de Madrid, con respecto a dos trasteros que aparecen identificados con los números DIRECCION001 y DIRECCION002 del DIRECCION003 del inmueble que son utilizados, en exclusiva, y respectivamente por la demandada la Sra. Leocadia, propietaria del piso NUM000, que lleva como anejo el trastero n.º NUM001, y por la codemandada la Sra. Azucena, propietaria del NUM002, que tiene como anejo los trasteros NUM003 y NUM004. La demandante considera que se trata de elementos comunes, por lo que solicita se declare que los citados trasteros pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procede la restitución de su posesión.

2.º-A esta pretensión se oponen las demandadas con el argumento de que han adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva, al sostener que eran disfrutados, antes de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por sus propietarias las hermanas Adela, dueñas en proindiviso de todo el inmueble, y siguieron utilizándolos tras el otorgamiento de la escritura pública de extinción del proindiviso sobre el inmueble, adjudicación de los pisos a las propietarias y constitución del régimen de propiedad horizontal mediante instrumento público de 30 de noviembre de 1962, por el que se dividió el edificio en 15 pisos, cada uno con sus anejos en el DIRECCION003 del edificio, sin que conste la adjudicación de los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002, que son utilizados únicamente por las codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están cerrados con la llave correspondiente de la que disponen solo las codemandadas.

3.º-La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, que estimó la acción ejercitada, y declaró que los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes, tal y como se había acordado en la junta de propietarios celebrada el 29 de noviembre 2016, cuya validez no ha sido impugnada, condenando a las demandadas a desalojarlos y ponerlos a disposición de la comunidad demandante, con la correlativa desestimación de la reconvención formulada por medio de la cual estas pretendían que se declarase la adquisición de la propiedad de los trasteros por prescripción adquisitiva o usucapión.

4.º-Contra dicha resolución judicial se interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado en la que desestimó la demanda y acogió la acción reconvencional.

A tales efectos, el tribunal provincial partió de la base de que los trasteros son elementos comunes por destino con respecto a los cuales cabe su adquisición por prescripción adquisitiva, conclusión que apoya en sentencias dictadas por la propia audiencia provincial. A continuación, concluye que, a la fecha celebración de la junta el 29 de noviembre de 2016, las codemandadas habían consumado su adquisición por haber transcurrido más de 30 años, y concurrir los requisitos de posesión en concepto de dueñas, pública, pacífica y no interrumpida conforme al artículo 1941 del Código Civil, lo que se justifica a través de un pormenorizado examen de la prueba practicada en los autos, que conduce al tribunal provincial a la decisión de que la reconvención debe ser acogida, sin que sea óbice lo acordado por la comunidad de propietarios en la precitada junta de 29 de noviembre 2016, ya que el acuerdo adoptado al respecto adolece de nulidad radical, al privar a las demandadas de su titularidad dominical sobre los trasteros, lo que supone la vulneración de normas legales distintas a las que constituyen el bloque normativo de la Ley de Propiedad Horizontal.

5.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la comunidad de propietarios el correspondiente recurso de casación.

SEGUNDO.- Examen del primero de los motivos del recurso de casación

El primer motivo se construye sobre la base de la vulneración del artículo 1933 del Código Civil (en adelante CC) , y de los artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) . Si bien, el mentado motivo cita normas heterogéneas tales como el art. 1933 del CC, relativo a la prescripción adquisitiva o usucapión en provecho de los comuneros, el art. 5 de la LPH, relativo a la modificación del título de la propiedad horizontal, y el art. 17.6 LPH sobre las mayorías necesarias para proceder a la adopción de acuerdos, lo que, por sí solo, sería suficiente para rechazar el recurso, comoquiera que plantea un problema jurídico relativo a si cabe la prescripción con respecto a los elementos comunes por destino, a través de una generosa aplicación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, y toda vez que con la admisión del recurso no se causa indefensión alguna a la contraparte, que perfectamente entendió las razones de la impugnación como resulta de su escrito de oposición al recurso de casación, procederemos a su examen.

En el desarrollo del recurso se razona, en síntesis, que la prescripción de un copropietario aprovecha a todos los demás, que no ha habido previamente una desafectación del elemento común acordada por unanimidad, sino que, por el contrario, se celebró una junta de propietarios, el 29 de noviembre de 2016, en la que se acordó la naturaleza de elementos comunes de los trasteros y su devolución a la comunidad. Se citan distintas sentencias de esta sala con fundamento en las cuales entiende la parte recurrente que su recurso debe prosperar.

TERCERO.- Desestimación del motivo

A los efectos decisorios del presente recurso de casación, partimos de las consideraciones siguientes que sistematizamos en los apartados de este fundamento de derecho con la finalidad de cumplir las exigencias constitucionales de motivación impuestas por el art. 120 CE.

3.1 La propiedad horizontal como un régimen de propiedad especial.

La exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal explica cuál es la esencia de esta forma de titularidad dominical, cuando proclama que:

«La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes».

En este esfuerzo delimitador de la esencia de la propiedad horizontal señalamos, por ejemplo, en las SSTS 1643/2023, de 27 de noviembre y 105/2024, de 30 de enero, las especiales connotaciones jurídicas que caracterizan esta forma de propiedad, en los términos siguientes:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, mediante la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad ( art. 3 LPH y 396 CC) ».

En definitiva, confluyen elementos privativos, de titularidad dominical individual, con otros comunes a todos los copropietarios de los pisos o locales que forman parte del edificio; o dicho de otro modo, es una forma especial de propiedad privativa vinculada a una copropiedad. Este régimen legal no es incompatible con la posibilidad de un uso privativo de los elementos comunes, toda vez que el art. 9.1 a) de su ley reguladora, proclama que son obligaciones de cada propietario:

«Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».

Este régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento legítimo de acciones judiciales ( STS 217/2023, de 13 de febrero).

3.2 Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectación de los comunes por destino.

La regla general, que opera bajo el régimen de propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no ostenta la condición de privativo la tiene de común, al tiempo que se distingue entre elementos comunes por naturaleza o por destino.

Los primeros son aquellos que no pueden transmutar su condición de común a privativa pues son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia, inescindibles del derecho singular de propiedad, y no susceptibles de división y apropiación, de manera tal que solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable; mientras que los segundos -comunes por destino o accesorios- pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica de común a privativa.

Esta distinción es admitida por la jurisprudencia sin fisuras, y buena muestra de ello la encontramos en la STS 402/2012, de 18 de junio, cuando se expresa en los términos siguientes:

«Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación».

De igual forma, se expresa la STS 623/2024, de 8 de mayo, cuando insiste en tal doctrina, al disponer:

«Lo cierto es que, en sede de propiedad horizontal, la jurisprudencia ha venido admitiendo la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino. Los elementos comunes por naturaleza lo son cuando su propia existencia viene exigida para el uso y aprovechamiento de las unidades privativas, cuando son "necesarios para su adecuado uso y disfrute" en palabras del art. 396 CC. Pero puede haber elementos comunes por conveniencia, cuando así se acuerde, para un mejor disfrute de los elementos privativos. Ello es coherente con lo dispuesto en el art. 396 CC, que no excluye totalmente la autonomía privada, puesto que en su último párrafo establece que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados"».

En efecto, la jurisprudencia reconoce que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales, y recuerda que el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad, y de esta forma se expresa la STS 80/2024, de 23 de enero, cuya doctrina reproduce y hace propia la STS 623/2024, de 8 de mayo, que dispone:

«La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum ( sentencia 265/2011, de 8 de abril, y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.».

Por consiguiente, a los efectos de determinar cuándo un elemento del inmueble tiene carácter privativo o común, habrá de estarse a lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal -reserva de titularidad- o a un posible acuerdo unánime de desafectación, que puede ser, por lo tanto, originaria si se contiene en el título constitutivo o posterior en virtud de un acuerdo de desafectación adoptado por unanimidad.

Por su parte, el art. 397 CC proclama que: «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos», y la jurisprudencia ha admitido que dicho consentimiento sea no solo expreso sino también tácito.

De esta forma, se manifiesta la STS 617/2013, de 15 de octubre, cuando advierte que:

«En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005 ] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras). ( STS, Civil del 05 de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008)».

Ahora bien, no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como manifestación de voluntad; por ello, habrá de estarse a las concretas circunstancias de cada caso judicializado para determinar si el silencio puede entenderse como expresión de voluntad, y siempre y cuando sea elocuente en el sentido de que constituya una expresión inequívoca de conformidad, de manera que provoque en el destinatario la lógica creencia de que se consentía; y, todo ello, en virtud de las exigencias dimanantes de la buena fe o de los usos generales del tráfico ( SSTS 471/2021, de 29 de junio; 1686/2023, de 4 de diciembre; 107/2024, de 30 de enero y 486/2024, de 11 de abril).

Ahora bien, además de estas forma de desafectación, la jurisprudencia ha admitido una suerte de desafectación por ministerio de la ley, en el caso de que un elemento común por destino devenga en privativo como consecuencia de la prescripción adquisitiva o usucapión, y, por lo tanto, constituya un título legítimo para privar de su uso y disfrute al resto de los comuneros, que pasivamente y, de forma consciente, no han objetado esa posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, por el plazo que la ley establece.

En este sentido, nos pronunciamos en la STS 623/2024, de 8 de mayo, cuando señalamos que:

«En la medida en que los elementos comunes por naturaleza, en cuanto que presupuestos consustanciales a la propia existencia de la propiedad horizontal deben ser necesariamente comunitarios, no podrían configurarse como privativos, ni originaria ni posteriormente en virtud de desafectación. Por la misma razón tampoco sería posible que se adquiriera su propiedad por usucapión. Pero no sucede lo mismo con las zonas a las que se atribuye carácter comunitario cuando no sean necesarias para el uso o disfrute de los elementos privativos».

El artículo 1.936 del CC proclama que son susceptibles de prescripción «todas las cosas que están en el comercio de los hombres»; por consiguiente, si hay elementos comunes por destino, susceptibles de entrar en el tráfico jurídico y ser objeto de desafectación, podrán ser entonces usucapidos siempre, claro está, que concurran los requisitos para ello. Por su parte, el art. 609 del CC, en su último párrafo, admite la prescripción como forma de adquisición de la propiedad.

3.3 La prescripción en el caso de comunidad de propietarios

No es impedimento para la estimación de la reconvención, lo dispuesto en el art. 1933 del CC, cuando establece que «la prescripción ganada por un comunero aprovecha a los demás», lo que significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la usucapión para que ésta expanda su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario cualquiera de ellos puede oponer la prescripción adquisitiva ganada.

Ahora bien, dicho precepto, rectamente entendido, no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la prescripción en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros, siempre que mude o invierta el título de posesión de la cosa común, de manera tal que lo haga como dueño, de forma exclusiva y excluyente, mediante la ejecución de actos públicos de inequívoca significación dominical, y como tales obstativos o impeditivos del derecho de sus consortes, momento a partir del cual se computa el plazo para que opere el juego normativo del instituto y se adquiera el dominio entero de la cosa o derecho.

En tal sentido, como no podía ser de otra forma, se expresa la STS 659/1969, de 4 de diciembre, cuando señala que:

«[e]ste Tribunal tiene declarado reiteradamente que no es incompatible la existencia de una comunidad con la usucapión a favor de uno de los comuneros, siempre que éste con actos claros y manifiestos evidencie la posesión de la cosa común en concepto de dueño y transcurra el tiempo marcado por la Ley ante la pasividad y silencio del condueño o condueños de la parte o partes poseídas».

De igual forma, la STS 259/2011, de 27 de abril, admite la operatividad de la usucapión a favor de uno solo de los comuneros, siempre que ejerza su dominio sobre la cosa con carácter exclusivo y no en concepto de copropietario, al establecer que:

«[l]a sentencia de 15 de diciembre de 1993 (rec. 524/91), que a su vez se funda en la de 4 de diciembre de 1969, lo que se declara es que "para que la finca propiedad común pueda ser usucapida por uno o más condueños frente a otro u otros" es necesario "que aquellos ejerciten su posesión precisamente en concepto de dueños", lo que "comporta el carácter exclusivo de la posesión a título de dominio", de modo que cuando se ejerce un dominio en concepto de copropiedad, no de propiedad exclusiva, se da una "situación de copropiedad incompatible con la usucapión"».

3.4 Valoración de las circunstancias concurrentes

Pues bien, en el caso presente, como consta de los hechos acreditados por la sentencia del tribunal provincial, las codemandadas venían poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida con el resto de los copropietarios del edificio, puesto que eran las únicas que los disfrutaban y las únicas, también, que tenían el acceso a ellos mediante las oportunas llaves, lo que constituía una manifestación, en el tráfico jurídico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos externos, y no a través de una simple intención, excluían de forma pública, no clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios, la posibilidad de su aprovechamiento por la comunidad vecinal, que toleró dicha situación durante más de treinta años, sin oponerse, ni interrumpirla.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso de casación

Se fundamenta, en esta ocasión, en la vulneración de los arts. 6.3 y 396 del CC, 18.1, 18.3 y 18.4 de la LPH. En su desarrollo, el recurrente sostiene que la sentencia de la audiencia declara la nulidad absoluta, radical o de pleno derecho del acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 29 de noviembre de 2016, independientemente de que no se haya producido su impugnación judicial dentro del plazo de caducidad establecido en la ley. La recurrente sostiene que no se trata de un acuerdo que infrinja una ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que sea contrario a la moral o el orden público o implique un fraude de ley; por consiguiente, perfectamente válido y vinculante.

QUINTO.- Desestimación del motivo

Tampoco el motivo puede correr mejor suerte que el anterior.

El plazo de caducidad para el ejercicio de las acciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

En las SSTS 12/2022, de 12 de enero y 332/2024, de 6 de marzo, expusimos la jurisprudencia al respecto.

«Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio)».

Por su parte, la STS 342/2018, de 7 de junio, proclamó que:

«En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

»En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

»Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

»En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

»En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

»Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)».

Pues bien, en este caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios consiste en la proclamación de que los trasteros litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad.

Es evidente, que no podemos considerar dicho acuerdo firme y ejecutivo, de manera tal que defina de forma definitiva la titularidad dominical de los trasteros y que, por lo tanto, las demandadas deban indefectiblemente desalojarlos y reponerlos a la comunidad. En efecto, no corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.

SEXTO.- Costas y depósito

1.-Procede imponer las costas procesales del recurso interpuesto a la parte demandante, al ser desestimado ( art. 398 LEC) .

2.-Acordamos la pérdida del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ) .

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º-Es objeto del proceso la acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios del edificio litigioso, sito en la DIRECCION000 de Madrid, con respecto a dos trasteros que aparecen identificados con los números DIRECCION001 y DIRECCION002 del DIRECCION003 del inmueble que son utilizados, en exclusiva, y respectivamente por la demandada la Sra. Leocadia, propietaria del piso NUM000, que lleva como anejo el trastero n.º NUM001, y por la codemandada la Sra. Azucena, propietaria del NUM002, que tiene como anejo los trasteros NUM003 y NUM004. La demandante considera que se trata de elementos comunes, por lo que solicita se declare que los citados trasteros pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procede la restitución de su posesión.

2.º-A esta pretensión se oponen las demandadas con el argumento de que han adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva, al sostener que eran disfrutados, antes de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por sus propietarias las hermanas Adela, dueñas en proindiviso de todo el inmueble, y siguieron utilizándolos tras el otorgamiento de la escritura pública de extinción del proindiviso sobre el inmueble, adjudicación de los pisos a las propietarias y constitución del régimen de propiedad horizontal mediante instrumento público de 30 de noviembre de 1962, por el que se dividió el edificio en 15 pisos, cada uno con sus anejos en el DIRECCION003 del edificio, sin que conste la adjudicación de los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002, que son utilizados únicamente por las codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están cerrados con la llave correspondiente de la que disponen solo las codemandadas.

3.º-La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, que estimó la acción ejercitada, y declaró que los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes, tal y como se había acordado en la junta de propietarios celebrada el 29 de noviembre 2016, cuya validez no ha sido impugnada, condenando a las demandadas a desalojarlos y ponerlos a disposición de la comunidad demandante, con la correlativa desestimación de la reconvención formulada por medio de la cual estas pretendían que se declarase la adquisición de la propiedad de los trasteros por prescripción adquisitiva o usucapión.

4.º-Contra dicha resolución judicial se interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado en la que desestimó la demanda y acogió la acción reconvencional.

A tales efectos, el tribunal provincial partió de la base de que los trasteros son elementos comunes por destino con respecto a los cuales cabe su adquisición por prescripción adquisitiva, conclusión que apoya en sentencias dictadas por la propia audiencia provincial. A continuación, concluye que, a la fecha celebración de la junta el 29 de noviembre de 2016, las codemandadas habían consumado su adquisición por haber transcurrido más de 30 años, y concurrir los requisitos de posesión en concepto de dueñas, pública, pacífica y no interrumpida conforme al artículo 1941 del Código Civil, lo que se justifica a través de un pormenorizado examen de la prueba practicada en los autos, que conduce al tribunal provincial a la decisión de que la reconvención debe ser acogida, sin que sea óbice lo acordado por la comunidad de propietarios en la precitada junta de 29 de noviembre 2016, ya que el acuerdo adoptado al respecto adolece de nulidad radical, al privar a las demandadas de su titularidad dominical sobre los trasteros, lo que supone la vulneración de normas legales distintas a las que constituyen el bloque normativo de la Ley de Propiedad Horizontal.

5.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la comunidad de propietarios el correspondiente recurso de casación.

SEGUNDO.- Examen del primero de los motivos del recurso de casación

El primer motivo se construye sobre la base de la vulneración del artículo 1933 del Código Civil (en adelante CC) , y de los artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) . Si bien, el mentado motivo cita normas heterogéneas tales como el art. 1933 del CC, relativo a la prescripción adquisitiva o usucapión en provecho de los comuneros, el art. 5 de la LPH, relativo a la modificación del título de la propiedad horizontal, y el art. 17.6 LPH sobre las mayorías necesarias para proceder a la adopción de acuerdos, lo que, por sí solo, sería suficiente para rechazar el recurso, comoquiera que plantea un problema jurídico relativo a si cabe la prescripción con respecto a los elementos comunes por destino, a través de una generosa aplicación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, y toda vez que con la admisión del recurso no se causa indefensión alguna a la contraparte, que perfectamente entendió las razones de la impugnación como resulta de su escrito de oposición al recurso de casación, procederemos a su examen.

En el desarrollo del recurso se razona, en síntesis, que la prescripción de un copropietario aprovecha a todos los demás, que no ha habido previamente una desafectación del elemento común acordada por unanimidad, sino que, por el contrario, se celebró una junta de propietarios, el 29 de noviembre de 2016, en la que se acordó la naturaleza de elementos comunes de los trasteros y su devolución a la comunidad. Se citan distintas sentencias de esta sala con fundamento en las cuales entiende la parte recurrente que su recurso debe prosperar.

TERCERO.- Desestimación del motivo

A los efectos decisorios del presente recurso de casación, partimos de las consideraciones siguientes que sistematizamos en los apartados de este fundamento de derecho con la finalidad de cumplir las exigencias constitucionales de motivación impuestas por el art. 120 CE.

3.1 La propiedad horizontal como un régimen de propiedad especial.

La exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal explica cuál es la esencia de esta forma de titularidad dominical, cuando proclama que:

«La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes».

En este esfuerzo delimitador de la esencia de la propiedad horizontal señalamos, por ejemplo, en las SSTS 1643/2023, de 27 de noviembre y 105/2024, de 30 de enero, las especiales connotaciones jurídicas que caracterizan esta forma de propiedad, en los términos siguientes:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, mediante la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad ( art. 3 LPH y 396 CC) ».

En definitiva, confluyen elementos privativos, de titularidad dominical individual, con otros comunes a todos los copropietarios de los pisos o locales que forman parte del edificio; o dicho de otro modo, es una forma especial de propiedad privativa vinculada a una copropiedad. Este régimen legal no es incompatible con la posibilidad de un uso privativo de los elementos comunes, toda vez que el art. 9.1 a) de su ley reguladora, proclama que son obligaciones de cada propietario:

«Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».

Este régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento legítimo de acciones judiciales ( STS 217/2023, de 13 de febrero).

3.2 Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectación de los comunes por destino.

La regla general, que opera bajo el régimen de propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no ostenta la condición de privativo la tiene de común, al tiempo que se distingue entre elementos comunes por naturaleza o por destino.

Los primeros son aquellos que no pueden transmutar su condición de común a privativa pues son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia, inescindibles del derecho singular de propiedad, y no susceptibles de división y apropiación, de manera tal que solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable; mientras que los segundos -comunes por destino o accesorios- pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica de común a privativa.

Esta distinción es admitida por la jurisprudencia sin fisuras, y buena muestra de ello la encontramos en la STS 402/2012, de 18 de junio, cuando se expresa en los términos siguientes:

«Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación».

De igual forma, se expresa la STS 623/2024, de 8 de mayo, cuando insiste en tal doctrina, al disponer:

«Lo cierto es que, en sede de propiedad horizontal, la jurisprudencia ha venido admitiendo la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino. Los elementos comunes por naturaleza lo son cuando su propia existencia viene exigida para el uso y aprovechamiento de las unidades privativas, cuando son "necesarios para su adecuado uso y disfrute" en palabras del art. 396 CC. Pero puede haber elementos comunes por conveniencia, cuando así se acuerde, para un mejor disfrute de los elementos privativos. Ello es coherente con lo dispuesto en el art. 396 CC, que no excluye totalmente la autonomía privada, puesto que en su último párrafo establece que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados"».

En efecto, la jurisprudencia reconoce que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales, y recuerda que el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad, y de esta forma se expresa la STS 80/2024, de 23 de enero, cuya doctrina reproduce y hace propia la STS 623/2024, de 8 de mayo, que dispone:

«La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum ( sentencia 265/2011, de 8 de abril, y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.».

Por consiguiente, a los efectos de determinar cuándo un elemento del inmueble tiene carácter privativo o común, habrá de estarse a lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal -reserva de titularidad- o a un posible acuerdo unánime de desafectación, que puede ser, por lo tanto, originaria si se contiene en el título constitutivo o posterior en virtud de un acuerdo de desafectación adoptado por unanimidad.

Por su parte, el art. 397 CC proclama que: «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos», y la jurisprudencia ha admitido que dicho consentimiento sea no solo expreso sino también tácito.

De esta forma, se manifiesta la STS 617/2013, de 15 de octubre, cuando advierte que:

«En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005 ] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras). ( STS, Civil del 05 de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008)».

Ahora bien, no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como manifestación de voluntad; por ello, habrá de estarse a las concretas circunstancias de cada caso judicializado para determinar si el silencio puede entenderse como expresión de voluntad, y siempre y cuando sea elocuente en el sentido de que constituya una expresión inequívoca de conformidad, de manera que provoque en el destinatario la lógica creencia de que se consentía; y, todo ello, en virtud de las exigencias dimanantes de la buena fe o de los usos generales del tráfico ( SSTS 471/2021, de 29 de junio; 1686/2023, de 4 de diciembre; 107/2024, de 30 de enero y 486/2024, de 11 de abril).

Ahora bien, además de estas forma de desafectación, la jurisprudencia ha admitido una suerte de desafectación por ministerio de la ley, en el caso de que un elemento común por destino devenga en privativo como consecuencia de la prescripción adquisitiva o usucapión, y, por lo tanto, constituya un título legítimo para privar de su uso y disfrute al resto de los comuneros, que pasivamente y, de forma consciente, no han objetado esa posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, por el plazo que la ley establece.

En este sentido, nos pronunciamos en la STS 623/2024, de 8 de mayo, cuando señalamos que:

«En la medida en que los elementos comunes por naturaleza, en cuanto que presupuestos consustanciales a la propia existencia de la propiedad horizontal deben ser necesariamente comunitarios, no podrían configurarse como privativos, ni originaria ni posteriormente en virtud de desafectación. Por la misma razón tampoco sería posible que se adquiriera su propiedad por usucapión. Pero no sucede lo mismo con las zonas a las que se atribuye carácter comunitario cuando no sean necesarias para el uso o disfrute de los elementos privativos».

El artículo 1.936 del CC proclama que son susceptibles de prescripción «todas las cosas que están en el comercio de los hombres»; por consiguiente, si hay elementos comunes por destino, susceptibles de entrar en el tráfico jurídico y ser objeto de desafectación, podrán ser entonces usucapidos siempre, claro está, que concurran los requisitos para ello. Por su parte, el art. 609 del CC, en su último párrafo, admite la prescripción como forma de adquisición de la propiedad.

3.3 La prescripción en el caso de comunidad de propietarios

No es impedimento para la estimación de la reconvención, lo dispuesto en el art. 1933 del CC, cuando establece que «la prescripción ganada por un comunero aprovecha a los demás», lo que significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la usucapión para que ésta expanda su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario cualquiera de ellos puede oponer la prescripción adquisitiva ganada.

Ahora bien, dicho precepto, rectamente entendido, no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la prescripción en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros, siempre que mude o invierta el título de posesión de la cosa común, de manera tal que lo haga como dueño, de forma exclusiva y excluyente, mediante la ejecución de actos públicos de inequívoca significación dominical, y como tales obstativos o impeditivos del derecho de sus consortes, momento a partir del cual se computa el plazo para que opere el juego normativo del instituto y se adquiera el dominio entero de la cosa o derecho.

En tal sentido, como no podía ser de otra forma, se expresa la STS 659/1969, de 4 de diciembre, cuando señala que:

«[e]ste Tribunal tiene declarado reiteradamente que no es incompatible la existencia de una comunidad con la usucapión a favor de uno de los comuneros, siempre que éste con actos claros y manifiestos evidencie la posesión de la cosa común en concepto de dueño y transcurra el tiempo marcado por la Ley ante la pasividad y silencio del condueño o condueños de la parte o partes poseídas».

De igual forma, la STS 259/2011, de 27 de abril, admite la operatividad de la usucapión a favor de uno solo de los comuneros, siempre que ejerza su dominio sobre la cosa con carácter exclusivo y no en concepto de copropietario, al establecer que:

«[l]a sentencia de 15 de diciembre de 1993 (rec. 524/91), que a su vez se funda en la de 4 de diciembre de 1969, lo que se declara es que "para que la finca propiedad común pueda ser usucapida por uno o más condueños frente a otro u otros" es necesario "que aquellos ejerciten su posesión precisamente en concepto de dueños", lo que "comporta el carácter exclusivo de la posesión a título de dominio", de modo que cuando se ejerce un dominio en concepto de copropiedad, no de propiedad exclusiva, se da una "situación de copropiedad incompatible con la usucapión"».

3.4 Valoración de las circunstancias concurrentes

Pues bien, en el caso presente, como consta de los hechos acreditados por la sentencia del tribunal provincial, las codemandadas venían poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida con el resto de los copropietarios del edificio, puesto que eran las únicas que los disfrutaban y las únicas, también, que tenían el acceso a ellos mediante las oportunas llaves, lo que constituía una manifestación, en el tráfico jurídico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos externos, y no a través de una simple intención, excluían de forma pública, no clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios, la posibilidad de su aprovechamiento por la comunidad vecinal, que toleró dicha situación durante más de treinta años, sin oponerse, ni interrumpirla.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso de casación

Se fundamenta, en esta ocasión, en la vulneración de los arts. 6.3 y 396 del CC, 18.1, 18.3 y 18.4 de la LPH. En su desarrollo, el recurrente sostiene que la sentencia de la audiencia declara la nulidad absoluta, radical o de pleno derecho del acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 29 de noviembre de 2016, independientemente de que no se haya producido su impugnación judicial dentro del plazo de caducidad establecido en la ley. La recurrente sostiene que no se trata de un acuerdo que infrinja una ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que sea contrario a la moral o el orden público o implique un fraude de ley; por consiguiente, perfectamente válido y vinculante.

QUINTO.- Desestimación del motivo

Tampoco el motivo puede correr mejor suerte que el anterior.

El plazo de caducidad para el ejercicio de las acciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

En las SSTS 12/2022, de 12 de enero y 332/2024, de 6 de marzo, expusimos la jurisprudencia al respecto.

«Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio)».

Por su parte, la STS 342/2018, de 7 de junio, proclamó que:

«En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

»En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

»Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

»En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

»En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

»Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)».

Pues bien, en este caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios consiste en la proclamación de que los trasteros litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad.

Es evidente, que no podemos considerar dicho acuerdo firme y ejecutivo, de manera tal que defina de forma definitiva la titularidad dominical de los trasteros y que, por lo tanto, las demandadas deban indefectiblemente desalojarlos y reponerlos a la comunidad. En efecto, no corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.

SEXTO.- Costas y depósito

1.-Procede imponer las costas procesales del recurso interpuesto a la parte demandante, al ser desestimado ( art. 398 LEC) .

2.-Acordamos la pérdida del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ) .

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º-Es objeto del proceso la acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios del edificio litigioso, sito en la DIRECCION000 de Madrid, con respecto a dos trasteros que aparecen identificados con los números DIRECCION001 y DIRECCION002 del DIRECCION003 del inmueble que son utilizados, en exclusiva, y respectivamente por la demandada la Sra. Leocadia, propietaria del piso NUM000, que lleva como anejo el trastero n.º NUM001, y por la codemandada la Sra. Azucena, propietaria del NUM002, que tiene como anejo los trasteros NUM003 y NUM004. La demandante considera que se trata de elementos comunes, por lo que solicita se declare que los citados trasteros pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procede la restitución de su posesión.

2.º-A esta pretensión se oponen las demandadas con el argumento de que han adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva, al sostener que eran disfrutados, antes de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por sus propietarias las hermanas Adela, dueñas en proindiviso de todo el inmueble, y siguieron utilizándolos tras el otorgamiento de la escritura pública de extinción del proindiviso sobre el inmueble, adjudicación de los pisos a las propietarias y constitución del régimen de propiedad horizontal mediante instrumento público de 30 de noviembre de 1962, por el que se dividió el edificio en 15 pisos, cada uno con sus anejos en el DIRECCION003 del edificio, sin que conste la adjudicación de los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002, que son utilizados únicamente por las codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están cerrados con la llave correspondiente de la que disponen solo las codemandadas.

3.º-La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, que estimó la acción ejercitada, y declaró que los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes, tal y como se había acordado en la junta de propietarios celebrada el 29 de noviembre 2016, cuya validez no ha sido impugnada, condenando a las demandadas a desalojarlos y ponerlos a disposición de la comunidad demandante, con la correlativa desestimación de la reconvención formulada por medio de la cual estas pretendían que se declarase la adquisición de la propiedad de los trasteros por prescripción adquisitiva o usucapión.

4.º-Contra dicha resolución judicial se interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado en la que desestimó la demanda y acogió la acción reconvencional.

A tales efectos, el tribunal provincial partió de la base de que los trasteros son elementos comunes por destino con respecto a los cuales cabe su adquisición por prescripción adquisitiva, conclusión que apoya en sentencias dictadas por la propia audiencia provincial. A continuación, concluye que, a la fecha celebración de la junta el 29 de noviembre de 2016, las codemandadas habían consumado su adquisición por haber transcurrido más de 30 años, y concurrir los requisitos de posesión en concepto de dueñas, pública, pacífica y no interrumpida conforme al artículo 1941 del Código Civil, lo que se justifica a través de un pormenorizado examen de la prueba practicada en los autos, que conduce al tribunal provincial a la decisión de que la reconvención debe ser acogida, sin que sea óbice lo acordado por la comunidad de propietarios en la precitada junta de 29 de noviembre 2016, ya que el acuerdo adoptado al respecto adolece de nulidad radical, al privar a las demandadas de su titularidad dominical sobre los trasteros, lo que supone la vulneración de normas legales distintas a las que constituyen el bloque normativo de la Ley de Propiedad Horizontal.

5.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la comunidad de propietarios el correspondiente recurso de casación.

SEGUNDO.- Examen del primero de los motivos del recurso de casación

El primer motivo se construye sobre la base de la vulneración del artículo 1933 del Código Civil (en adelante CC) , y de los artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) . Si bien, el mentado motivo cita normas heterogéneas tales como el art. 1933 del CC, relativo a la prescripción adquisitiva o usucapión en provecho de los comuneros, el art. 5 de la LPH, relativo a la modificación del título de la propiedad horizontal, y el art. 17.6 LPH sobre las mayorías necesarias para proceder a la adopción de acuerdos, lo que, por sí solo, sería suficiente para rechazar el recurso, comoquiera que plantea un problema jurídico relativo a si cabe la prescripción con respecto a los elementos comunes por destino, a través de una generosa aplicación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, y toda vez que con la admisión del recurso no se causa indefensión alguna a la contraparte, que perfectamente entendió las razones de la impugnación como resulta de su escrito de oposición al recurso de casación, procederemos a su examen.

En el desarrollo del recurso se razona, en síntesis, que la prescripción de un copropietario aprovecha a todos los demás, que no ha habido previamente una desafectación del elemento común acordada por unanimidad, sino que, por el contrario, se celebró una junta de propietarios, el 29 de noviembre de 2016, en la que se acordó la naturaleza de elementos comunes de los trasteros y su devolución a la comunidad. Se citan distintas sentencias de esta sala con fundamento en las cuales entiende la parte recurrente que su recurso debe prosperar.

TERCERO.- Desestimación del motivo

A los efectos decisorios del presente recurso de casación, partimos de las consideraciones siguientes que sistematizamos en los apartados de este fundamento de derecho con la finalidad de cumplir las exigencias constitucionales de motivación impuestas por el art. 120 CE.

3.1 La propiedad horizontal como un régimen de propiedad especial.

La exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal explica cuál es la esencia de esta forma de titularidad dominical, cuando proclama que:

«La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes».

En este esfuerzo delimitador de la esencia de la propiedad horizontal señalamos, por ejemplo, en las SSTS 1643/2023, de 27 de noviembre y 105/2024, de 30 de enero, las especiales connotaciones jurídicas que caracterizan esta forma de propiedad, en los términos siguientes:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, mediante la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad ( art. 3 LPH y 396 CC) ».

En definitiva, confluyen elementos privativos, de titularidad dominical individual, con otros comunes a todos los copropietarios de los pisos o locales que forman parte del edificio; o dicho de otro modo, es una forma especial de propiedad privativa vinculada a una copropiedad. Este régimen legal no es incompatible con la posibilidad de un uso privativo de los elementos comunes, toda vez que el art. 9.1 a) de su ley reguladora, proclama que son obligaciones de cada propietario:

«Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».

Este régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento legítimo de acciones judiciales ( STS 217/2023, de 13 de febrero).

3.2 Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectación de los comunes por destino.

La regla general, que opera bajo el régimen de propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no ostenta la condición de privativo la tiene de común, al tiempo que se distingue entre elementos comunes por naturaleza o por destino.

Los primeros son aquellos que no pueden transmutar su condición de común a privativa pues son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia, inescindibles del derecho singular de propiedad, y no susceptibles de división y apropiación, de manera tal que solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable; mientras que los segundos -comunes por destino o accesorios- pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica de común a privativa.

Esta distinción es admitida por la jurisprudencia sin fisuras, y buena muestra de ello la encontramos en la STS 402/2012, de 18 de junio, cuando se expresa en los términos siguientes:

«Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación».

De igual forma, se expresa la STS 623/2024, de 8 de mayo, cuando insiste en tal doctrina, al disponer:

«Lo cierto es que, en sede de propiedad horizontal, la jurisprudencia ha venido admitiendo la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino. Los elementos comunes por naturaleza lo son cuando su propia existencia viene exigida para el uso y aprovechamiento de las unidades privativas, cuando son "necesarios para su adecuado uso y disfrute" en palabras del art. 396 CC. Pero puede haber elementos comunes por conveniencia, cuando así se acuerde, para un mejor disfrute de los elementos privativos. Ello es coherente con lo dispuesto en el art. 396 CC, que no excluye totalmente la autonomía privada, puesto que en su último párrafo establece que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados"».

En efecto, la jurisprudencia reconoce que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales, y recuerda que el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad, y de esta forma se expresa la STS 80/2024, de 23 de enero, cuya doctrina reproduce y hace propia la STS 623/2024, de 8 de mayo, que dispone:

«La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum ( sentencia 265/2011, de 8 de abril, y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.».

Por consiguiente, a los efectos de determinar cuándo un elemento del inmueble tiene carácter privativo o común, habrá de estarse a lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal -reserva de titularidad- o a un posible acuerdo unánime de desafectación, que puede ser, por lo tanto, originaria si se contiene en el título constitutivo o posterior en virtud de un acuerdo de desafectación adoptado por unanimidad.

Por su parte, el art. 397 CC proclama que: «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos», y la jurisprudencia ha admitido que dicho consentimiento sea no solo expreso sino también tácito.

De esta forma, se manifiesta la STS 617/2013, de 15 de octubre, cuando advierte que:

«En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005 ] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras). ( STS, Civil del 05 de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008)».

Ahora bien, no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como manifestación de voluntad; por ello, habrá de estarse a las concretas circunstancias de cada caso judicializado para determinar si el silencio puede entenderse como expresión de voluntad, y siempre y cuando sea elocuente en el sentido de que constituya una expresión inequívoca de conformidad, de manera que provoque en el destinatario la lógica creencia de que se consentía; y, todo ello, en virtud de las exigencias dimanantes de la buena fe o de los usos generales del tráfico ( SSTS 471/2021, de 29 de junio; 1686/2023, de 4 de diciembre; 107/2024, de 30 de enero y 486/2024, de 11 de abril).

Ahora bien, además de estas forma de desafectación, la jurisprudencia ha admitido una suerte de desafectación por ministerio de la ley, en el caso de que un elemento común por destino devenga en privativo como consecuencia de la prescripción adquisitiva o usucapión, y, por lo tanto, constituya un título legítimo para privar de su uso y disfrute al resto de los comuneros, que pasivamente y, de forma consciente, no han objetado esa posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, por el plazo que la ley establece.

En este sentido, nos pronunciamos en la STS 623/2024, de 8 de mayo, cuando señalamos que:

«En la medida en que los elementos comunes por naturaleza, en cuanto que presupuestos consustanciales a la propia existencia de la propiedad horizontal deben ser necesariamente comunitarios, no podrían configurarse como privativos, ni originaria ni posteriormente en virtud de desafectación. Por la misma razón tampoco sería posible que se adquiriera su propiedad por usucapión. Pero no sucede lo mismo con las zonas a las que se atribuye carácter comunitario cuando no sean necesarias para el uso o disfrute de los elementos privativos».

El artículo 1.936 del CC proclama que son susceptibles de prescripción «todas las cosas que están en el comercio de los hombres»; por consiguiente, si hay elementos comunes por destino, susceptibles de entrar en el tráfico jurídico y ser objeto de desafectación, podrán ser entonces usucapidos siempre, claro está, que concurran los requisitos para ello. Por su parte, el art. 609 del CC, en su último párrafo, admite la prescripción como forma de adquisición de la propiedad.

3.3 La prescripción en el caso de comunidad de propietarios

No es impedimento para la estimación de la reconvención, lo dispuesto en el art. 1933 del CC, cuando establece que «la prescripción ganada por un comunero aprovecha a los demás», lo que significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la usucapión para que ésta expanda su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario cualquiera de ellos puede oponer la prescripción adquisitiva ganada.

Ahora bien, dicho precepto, rectamente entendido, no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la prescripción en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros, siempre que mude o invierta el título de posesión de la cosa común, de manera tal que lo haga como dueño, de forma exclusiva y excluyente, mediante la ejecución de actos públicos de inequívoca significación dominical, y como tales obstativos o impeditivos del derecho de sus consortes, momento a partir del cual se computa el plazo para que opere el juego normativo del instituto y se adquiera el dominio entero de la cosa o derecho.

En tal sentido, como no podía ser de otra forma, se expresa la STS 659/1969, de 4 de diciembre, cuando señala que:

«[e]ste Tribunal tiene declarado reiteradamente que no es incompatible la existencia de una comunidad con la usucapión a favor de uno de los comuneros, siempre que éste con actos claros y manifiestos evidencie la posesión de la cosa común en concepto de dueño y transcurra el tiempo marcado por la Ley ante la pasividad y silencio del condueño o condueños de la parte o partes poseídas».

De igual forma, la STS 259/2011, de 27 de abril, admite la operatividad de la usucapión a favor de uno solo de los comuneros, siempre que ejerza su dominio sobre la cosa con carácter exclusivo y no en concepto de copropietario, al establecer que:

«[l]a sentencia de 15 de diciembre de 1993 (rec. 524/91), que a su vez se funda en la de 4 de diciembre de 1969, lo que se declara es que "para que la finca propiedad común pueda ser usucapida por uno o más condueños frente a otro u otros" es necesario "que aquellos ejerciten su posesión precisamente en concepto de dueños", lo que "comporta el carácter exclusivo de la posesión a título de dominio", de modo que cuando se ejerce un dominio en concepto de copropiedad, no de propiedad exclusiva, se da una "situación de copropiedad incompatible con la usucapión"».

3.4 Valoración de las circunstancias concurrentes

Pues bien, en el caso presente, como consta de los hechos acreditados por la sentencia del tribunal provincial, las codemandadas venían poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida con el resto de los copropietarios del edificio, puesto que eran las únicas que los disfrutaban y las únicas, también, que tenían el acceso a ellos mediante las oportunas llaves, lo que constituía una manifestación, en el tráfico jurídico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos externos, y no a través de una simple intención, excluían de forma pública, no clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios, la posibilidad de su aprovechamiento por la comunidad vecinal, que toleró dicha situación durante más de treinta años, sin oponerse, ni interrumpirla.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso de casación

Se fundamenta, en esta ocasión, en la vulneración de los arts. 6.3 y 396 del CC, 18.1, 18.3 y 18.4 de la LPH. En su desarrollo, el recurrente sostiene que la sentencia de la audiencia declara la nulidad absoluta, radical o de pleno derecho del acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 29 de noviembre de 2016, independientemente de que no se haya producido su impugnación judicial dentro del plazo de caducidad establecido en la ley. La recurrente sostiene que no se trata de un acuerdo que infrinja una ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que sea contrario a la moral o el orden público o implique un fraude de ley; por consiguiente, perfectamente válido y vinculante.

QUINTO.- Desestimación del motivo

Tampoco el motivo puede correr mejor suerte que el anterior.

El plazo de caducidad para el ejercicio de las acciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

En las SSTS 12/2022, de 12 de enero y 332/2024, de 6 de marzo, expusimos la jurisprudencia al respecto.

«Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio)».

Por su parte, la STS 342/2018, de 7 de junio, proclamó que:

«En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

»En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

»Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

»En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

»En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

»Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)».

Pues bien, en este caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios consiste en la proclamación de que los trasteros litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad.

Es evidente, que no podemos considerar dicho acuerdo firme y ejecutivo, de manera tal que defina de forma definitiva la titularidad dominical de los trasteros y que, por lo tanto, las demandadas deban indefectiblemente desalojarlos y reponerlos a la comunidad. En efecto, no corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.

SEXTO.- Costas y depósito

1.-Procede imponer las costas procesales del recurso interpuesto a la parte demandante, al ser desestimado ( art. 398 LEC) .

2.-Acordamos la pérdida del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ) .