Sentencia Civil 1729/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5866/2020 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1.º-Larcovi, S.A.L., promovió la construcción de los edificios que integran la comunidad de propietarios demandante y fue la vendedora de las viviendas y de las plazas de garaje integradas en dichos inmuebles. La escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal tiene fecha de 22 de octubre de 2008.

2.º-El día 17 de julio de 2015, la comunidad de propietarios interpuso demanda contra la promotora lo que dio lugar al juicio ordinario 875/2015 del Juzgado de 1.ª Instancia número 2 de Pamplona, directamente encaminada a la obtención de un pronunciamiento condenatorio de reparación de las deficiencias constructivas que se detallaban en dicho escrito promotor del proceso.

3.º-Ante la eventualidad de que la promotora demandada fuera declarada en concurso de acreedores, tras haber efectuado la comunicación del art. 5 bis de la Ley Concursal -declaración que finalmente se produjo mediante auto de 20 de enero de 2017- las partes alcanzaron, en fecha 22 de junio de 2016, una transacción por la que la comunidad desistía de la demanda antes reseñada y la promotora le «cedía» «cuantas acciones por incumplimiento contractual y de repetición que en su condición de promotor y por las deficiencias existentes ostenta contra los profesionales intervinientes en la proyección y ejecución de los edificios de la comunidad, [...] en cuanto responsables de dichas deficiencias en virtud de contratos de 18 de noviembre de 2004, 27 de marzo de 2006 y 25 de enero de 2.005 [...] dándose por Iiquidado el asunto y por ejecutado el presente acuerdo, renunciando la actora a cualquier reclamación sobre la misma cuestión y ambas partes sobre las consecuencias que se deriven con motivo del ejercicio de los créditos y acciones cedidas». El acuerdo no se sometió a homologación judicial.

4.º-Así las cosas, la referida comunidad de propietarios interpuso demanda de juicio ordinario contra Construcciones ACR, S.A., y los arquitectos técnicos D. Severino y D. Héctor, en la que solicitaba se dictara sentencia por la que se les condenase solidariamente a realizar las obras necesarias para subsanar los defectos constructivos relacionados en el hecho tercero de la demanda y descritos en el informe pericial y anexos aportados con el referido escrito rector.

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Pamplona. Una vez admitida a trámite, los demandados se opusieron a la acción deducida mediante la alegación, en primer término, de su falta de legitimación pasiva para soportar la carga del proceso, así como de la eficacia del acuerdo de cesión de acciones, no consentido por los demandados, constitutivo de un fraude de ley que vulnera normas imperativas. Se afirmó que la promotora no tenía acción alguna que ceder, al no ser perjudicada ni darse además el presupuesto necesario para el nacimiento de las acciones de repetición. También, se sostuvo la inexistencia de los defectos constructivos cuya reparación se interesó por la comunidad demandante.

El juzgado dictó sentencia en la que partió de la base de que la comunidad de propietarios ejercitó las acciones contractuales de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil (en adelante CC) , cedidas por la promotora contra la contratista y arquitectos técnicos. Descartó que se tratase de un caso de cesión de contrato, sino de acciones, ya que no se cede el contenido contractual prestacional, sino que se transmiten las acciones de responsabilidad de la construcción; es decir, de un hipotético derecho de crédito que no requiere el consentimiento de los codemandados. Ahora bien, continúa su discurso el juzgado razonando que la actora solo ostentará derecho de acción si realmente la ostentase la promotora cedente, pues son las acciones cedidas las ejercitadas en el proceso y no las que pudieran corresponder a la comunidad con base en la LOE o al art. 1591 CC. Y al respecto señala:

«Así, en efecto, una cosa es que nuestra jurisprudencia haya venido a reconocer legitimación activa a las promotoras para el ejercicio de las acciones de cumplimiento contractual frente a las constructoras u otros agentes de la edificación, aún en el supuesto que ya hubieran enajenado las edificaciones construidas, haciéndolo en interés de los perjudicados, y por el propio de evitar verse demandados por éstos o anticiparse a la posible demanda exigiendo el cumplimiento de las obligaciones contractuales que les pueden incumbir, y otra cosa muy distinta es admitir, la legitimación en el presente caso, que se pretende ceder a los perjudicados, cuando la entidad promotora no tiene ningún interés legítimo en ejercer la acción, ni puede entenderse que resulta en modo alguno perjudicada por el posible incumplimiento contractual que imputa a los demandados (vid STS de 16 de enero de 2008). Así, en el presente caso, los únicos perjudicados por las deficiencias que se indican existentes son los demandantes, quienes están legitimados para ejercer una acción propia, pero no la cedida por la promotora, por cuanto no se dan los presupuestos necesarios para que ésta pueda ejercer ninguna acción de responsabilidad civil contractual frente a los demandados, por cuanto al margen del posible incumplimiento o cumplimiento defectuoso de sus obligaciones contractuales, no existe ningún perjuicio patrimonial para la entidad promotora, ni relación causal con tal incumplimiento, por cuanto sólo aparecen como perjudicados los propietarios demandantes.

»En definitiva, como bien aducen los demandantes, nos encontramos ante un fraude de ley, por cuanto, a la postre, pretendiéndose amparar en una cesión de acciones de responsabilidad contractual a su favor por parte de la promotora, lo que en realidad se está ejercitando son las acciones de responsabilidad legal de la LOE frente a los agentes intervinientes en el proceso edificatorio, tratando de obviar los plazos de garantía y prescripción legalmente previstos. Por tanto, considerando que, efectivamente, la parte demandante carece de legitimación activa para ejercitar la acción, y sin necesidad de entrar en la existencia o no de defectos, ni en su responsabilidad, procede la desestimación íntegra de la demanda».

5.º-Contra dicha resolución la comunidad de propietarios interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado, al entender que la demandante estaba legitimada activamente para el ejercicio de las acciones contractuales cedidas por la promotora y, al entrar en el fondo del asunto, estimó parcialmente la demanda deducida.

En síntesis, en lo que ahora nos interesa, el tribunal provincial sostuvo que tenía razón la parte demandante con respecto a la circunstancia de que concurre un perjuicio derivado del incumplimiento contractual en cuanto la parte in bonis-cumplidora de sus prestaciones- no recibió lo estipulado o lo percibió de manera defectuosa.

Por otra parte, la jurisprudencia reconoce a los promotores la subsistencia de las acciones contractuales frente al contratista y técnicos intervinientes con los que convino la ejecución de la obra, cuando los adquirentes le hubieran reclamado de forma fehaciente la reparación de los defectos constructivos ( SSTS 7 de julio de 1990; 7 de noviembre de 2005; 20 de diciembre de 2007 y 28 de febrero de 2011, entre otras) y, en este caso, tal reclamación se había llevado efecto por vía judicial, por lo que la promotora estaba perfectamente legitimada para ejercitar las acciones contractuales que le correspondía y, en consecuencia, cederlas.

El tribunal provincial descartó también que nos encontráramos ante una cesión de contrato, puesto que no se transmitió la totalidad de la relación contractual y además presupone la existencia de obligaciones sinalagmáticas pendientes. Se apoyó normativamente en los arts. 1112 del CC, cuando dispone que «todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no hubiese sido pactado lo contrario», así como el art. 1536 CC, concerniente a la cesión de créditos.

Por último, entendió que no concurrían los requisitos necesarios para apreciar el fraude de ley, toda vez que la ejercitada es una acción para obtener el correcto cumplimiento de las obligaciones contractuales por subrogación mediante transmisión inter vivos, y, además, el art. 17 de la propia Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) deja a salvo las acciones por responsabilidad contractual a las que no le son de aplicación las peculiaridades y beneficios derivados del régimen jurídico de la LOE, que enumera.

En definitiva, concluye que no cabe reputar que la cesión de acciones persiga un resultado prohibido o contrario al ordenamiento jurídico para obviar los plazos de garantía y prescripción establecidos en la LOE, ya que se ejercita una acción distinta bajo presupuestos diferentes.

6.º-Contra dicha sentencia los arquitectos técnicos demandados interpusieron recursos extraordinarios por infracción procesal y casación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.- Exposición, desarrollo y desestimación del primer motivo por infracción procesal

Se fundamenta en la vulneración de las normas procesales reguladoras de la sentencia ( artículo 469.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC) por contener una valoración arbitraria, vulneración de las reglas de la lógica y la razón ( artículos 217, 218 y 326 LEC) al declarar que la promotora sufrió daño.

En su desarrollo, se señala que el motivo versa sobre la incorrecta valoración de la prueba documental con respecto a la existencia de daños y perjuicios padecidos por la promotora Larcovi, S.A.L. Se sostiene que dicha entidad no ha sufrido ni sufrirá daño alguno, y que el tribunal de apelación, en cuanto considera que la promotora sí ha soportado un perjuicio que le facultó para ceder su acción a la comunidad de propietarios, no analizó debidamente la prueba, incurriendo en error notorio.

Es necesario destacar que la demandante incurre en defectos técnicos a la hora de la interposición de su recurso, pues lo fundamenta en la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia ( artículo 469.1.2.º LEC) , con cita de preceptos heterogéneos, que nada tienen que ver con el supuesto error en la valoración de la prueba documental practicada.

En efecto, el art. 217 de la LEC se refiere a la carga de la prueba. En él se recogen las reglas de juicio relativas al proceder judicial ante el hecho incierto como consecuencia de la vigencia del principio non liquet(el juez no puede abstenerse de resolver), y, claro está, una vez que se ha procedido previamente a la valoración de la prueba practicada.

Constituye reiterada jurisprudencia la que establece que la carga de la prueba no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo han de probarse ciertos hechos, ni niveles de prueba exigibles, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes ( SSTS 189/2016, de 18 de marzo; 316/2016, de 13 de mayo; 603/2022, de 14 de septiembre y 911/2022, de 11 de octubre), en cuyo caso el juez estimará o desestimará las pretensiones deducidas en función de a quien corresponda la carga de su demostración.

El art. 218 LEC se refiere a los principios de exhaustividad, congruencia y motivación de la sentencia.

En la STS 135/2025, de 27 de enero, cuya doctrina reprodujo la más reciente STS 1387/2025, de 7 de octubre, señalamos sobre el deber de congruencia que:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas)».

Pues bien, en este caso, la resolución impugnada del tribunal provincial resuelve la cuestión controvertida objeto del proceso, sin sobrepasar los límites de su marco configurador introducido por las partes litigantes en virtud del principio dispositivo que rige el proceso civil, sin que hayan sufrido lesión alguna del derecho de defensa constitucionalizado en el art. 24.2 CE.

Por último, la sentencia recurrida se encuentra perfectamente motivada con explicitación del proceso lógico racional que condujo a la decisión tomada, con lo que se cumplieron las exigencias normativas impuestas por el art. 218.2 LEC, toda vez que la motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes ( sentencias del Tribunal Constitucional 14/91, 28/94, 153/95 y 33/96 y SSTS 889/2010, de 12 de enero de 2011; 465/2019, de 17 de septiembre y 754/2024, de 28 de mayo, entre otras muchas).

Hemos reseñado, en el fundamento de derecho primero de esta sentencia, las razones fácticas y jurídicas que justifican la decisión tomada por el tribunal provincial con lo que se ha cumplido el mandato constitucional de motivación del art. 120.3 CE. Ahora bien, que se disienta de tales razonamientos podrá dar lugar a un recurso de casación, pero, en modo alguno, sirve para articular un recurso extraordinario por infracción procesal por defecto formal en la redacción de la sentencia que, desde luego, no concurre.

La sentencia es un acto procesal del juez que contiene el juicio lógico que conduce a la decisión del litigio dentro del contorno de lo debatido ( STS 1387/2025, de 7 de octubre), y, en presente caso, dichas exigencias y límites no han sido vulnerados.

Tampoco, vemos en qué se infringió el art. 326 LEC, relativo a la fuerza probatoria de los documentos privados, puesto que la sentencia recurrida no privó al documento de 22 de junio de 2016, de efectos probatorios. Nadie ha discutido los términos de lo recogido en dicho documento que contiene una cesión de acciones, renuncia a su ejercicio contra la promotora y desistimiento del proceso en curso.

Por otra parte, el error en la valoración de la prueba no se encuentra recogido en los motivos tasados de infracción procesal del art. 469 de la LEC. No obstante, la jurisprudencia ha venido admitiendo, de forma excepcional, su fiscalización, pero no por la vía indicada por los recurrentes, sino la contemplada en el apartado 4 del art. 469.1 LEC, por vulneración del art. 24.1 de la Constitución (en adelante CE) .

En efecto, únicamente, por esta vía, la jurisprudencia admitió el control de los errores fácticos -materiales o de hecho- que han servido para sustentar la decisión, siempre que reunieran los requisitos de patentes, manifiestos, evidentes o notorios, lo que se complementaba con la exigencia de que fueran inmediatamente verificables de forma incontrovertible a partir de la lectura de las actuaciones ( SSTS 418/2012, de 28 de junio; 262/2013, de 30 de abril; 44/2015, de 17 de febrero; 208/2019, de 5 de abril; 141/2021, de 15 de marzo; 59/2022, de 31 de enero; 391/2022, de 10 de mayo y 217/2023, de 13 de febrero). Doctrina hoy en día incorporada al art. 477.5 LEC, tras la reforma del precepto por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, no vigente a la fecha de interposición del recurso.

Por otra parte, también, se llevó a efecto el control, por el Tribunal Supremo, de aquellos supuestos en los que, aún constatada la existencia formal de una argumentación, la resolución judicial dictada fuera resultado de un proceso deductivo irracional o absurdo ( SSTC 244/1994, FJ 2; 160/1997, de 2 de octubre, FJ 7; 82/2002, de 22 de abril, FJ 7; 59/2003, de 24 de marzo, FJ 3, 90/2010, de 15 de noviembre, FJ 3 o 56/2013, de 11 de marzo); o consecuencia de una simple expresión de la voluntad sin fundamento en razón material o formal alguna ( SSTC 164/2002, de 17 de septiembre; 45/2005, de 28 de febrero; 164/2005, de 20 de junio; 277/2005, de 7 de noviembre; y 162/2006, de 22 de mayo; y STS 382/2016, de 19 de mayo).

En definitiva, casos de vulneración del canon de la racionalidad que se extiende también al juicio valorativo de la prueba ( SSTC 50/1988, 357/1993, 246/1994, 110/1995, 1/1996, de 15 de enero y más recientemente 61/2019, de 6 de mayo, entre otras).

De esta forma, se pronunciaron las SSTS 31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de 2 de marzo; 298/2020, de 15 de junio; 674/2020, de 14 de diciembre; 681/2020, de 15 de diciembre; 59/2022, de 31 de enero; 391/2022, de 10 de mayo; 544/2022, de 7 de julio; 653/2022, de 11 de octubre; 847/2022, de 28 de noviembre; 217/2023, de 13 de febrero, 865/2025, de 2 de junio y 1521/2025, de 30 de octubre, entre otras muchas.

Pues bien, en este caso, la sentencia no incurre en ningún error notorio, y la valoración probatoria no es ilógica, irracional o absurda. En cualquier caso, la existencia de un perjuicio no deja de constituir una cuestión de naturaleza jurídica como presupuesto de la validez y eficacia de una cesión de acciones fiscalizable a través del recurso de casación y que examinaremos en tal trance decisorio.

TERCERO.- Exposición, desarrollo y desestimación del segundo motivo por infracción procesal

De nuevo se fundamenta en la lesión de las normas procesales reguladoras de la sentencia ( artículo 469.1.2.º LEC) , por valoración arbitraria y vulneración de las reglas de la lógica y la razón ( artículos 217, 218 y 326 LEC) , al declarar que no existe fraude de ley.

Para la desestimación de este motivo nos remitimos a los argumentos antes explicitados en el precedente fundamento jurídico de esta sentencia. En cualquier caso, la existencia o no de un fraude de ley no es una cuestión de naturaleza fáctica sino jurídica, sin que se cuestionen o discutan los hechos objeto del proceso concernientes a la cesión de acciones llevada a efecto en el documento privado de 22 de junio de 2016 en los concretos términos que figura en el mismo (documento cinco de la demanda). Determinar si dicha cesión es o no fraudulenta no conforma un error en la valoración de la prueba, sino un juicio de naturaleza estrictamente jurídica subordinado a la concurrencia de los requisitos de aplicación del art. 6.4 del CC y jurisprudencia que lo interpreta, que es propio del recurso de casación, en cuyo trance resolutorio lo abordaremos y no fiscalizable como una infracción procesal que no concurre.

En este aspecto, esta sala ha distinguido entre la apreciación de las circunstancias en que se asienta el cumplimiento o incumplimiento de un contrato que es una cuestión fáctica de la soberana apreciación de la instancia y por ende, ajena a la casación, recurso en el que solo cabe examinar la significación o el alcance jurídico de aquellas circunstancias y su valoración como incumplimiento contractual pero no los hechos ( SSTS de 21 de enero de 2000 , 25 de enero de 2000, 31 de mayo de 2001, 14 de abril de 2003, 9 de junio de 2005 y 22 de diciembre de 2006, y 310/2012, de 7 de mayo, entre otras).

En definitiva, como señalamos en las STS 77/2014, de 3 de marzo, reproducida en la STS 613/2015, de 10 de noviembre:

«No debe confundirse la revisión de la valoración de la prueba que, al amparo del ordinal 4º del art. 469.1 LEC, excepcionalmente puede llegar a realizarse en caso de error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( Sentencias 432/2009, de 17 de junio; 196/2010, de 13 de abril; 495/2009, de 8 de julio; 211/2010, de 30 de marzo; y 326/2012, de 30 de mayo), con la revisión de la valoración jurídica [...] Como ya hemos declarado en otras ocasiones, una valoración como esta, al margen de que sea o no acertada, es jurídica y debería ser impugnada, en su caso, en el recurso de casación, si con esta valoración se infringe la normativa legal reguladora de la materia y su interpretación jurisprudencial».

Recurso de casación

CUARTO.- Exposición y desarrollo del primer motivo del recurso de casación

Se fundamenta en la infracción de los artículos 1101 y 1124 CC y oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre dichos preceptos.

En su desarrollo, se señala que no se pudo ceder la acción del artículo 1124 CC a la comunidad de propietarios, puesto que tal precepto exige que el vínculo contractual se encuentre vigente, y cuando se cedieron las acciones, en el año 2016, dicho vínculo ya no estaba en vigor; y, por otra parte, para que cupiera la cesión de la acción del artículo 1101 CC, única posible, sería necesario que la promotora hubiera sufrido algún daño.

Y con respecto a este presupuesto, se sostiene que la promotora no ha experimentado perjuicio alguno, dado que ha vendido todas las viviendas por lo que no se ha visto afectada negativamente por las patologías aparecidas en los inmuebles enajenados; tampoco, fue condenada a ejecutar una reparación o a satisfacer alguna clase de indemnización, ni existe riesgo de responder en un futuro al haber renunciado la demandante a las acciones contra ella deducidas en virtud del documento de 22 de junio de 2016. Se señaló que la actora podía haber dejado en suspenso el pleito promovido contra la promotora a la espera del que resultase de su reclamación frente a los demás agentes de la edificación, pero no lo hizo así, sino que decidió libremente exonerar de su responsabilidad a la promotora.

Se sostuvo que no era de aplicación la jurisprudencia invocada por la audiencia relativa a la subsistencia de las acciones por incumplimiento contractual frente al constructor o los técnicos por referirse todas ellas al art. 1591 del CC, pero no a la LOE, y, además, las cedidas son las acciones de incumplimiento contractual. Se cita en apoyo la STS 12/2008, de 16 de enero.

En definitiva, no cabe ceder lo que no se tiene, y, por lo tanto, no cabe ejercitar la acción del art. 1124 del CC por no persistir el vínculo contractual, ni tampoco la del art. 1101 CC, dado que la promotora no sufrió daño alguno.

El recurso no puede ser estimado.

El art. 1101 del CC regula la responsabilidad contractual del deudor y constituye presupuesto de su aplicación la concurrencia de los requisitos siguientes:

1) La existencia de un incumplimiento por parte del deudor; 2) que dicho incumplimiento cause un daño o lesione un interés jurídicamente protegible del acreedor; y 3) que el daño contractual causado, por morosidad o por contravención del tenor de la obligación, sea imputable al deudor por ser previsible y haber incurrido en dolo o en culpa en el cumplimiento de las obligaciones asumidas.

La contravención de la obligación, a la que expresamente se refiere el art. 1101 del CC, abarca, como es natural, la prestación inexacta o defectuosa, que se configura como una suerte de incumplimiento en los casos de contratos de prestación de servicios que, en la legislación codificada, se subsume en la falta de diligencia debida ( art. 1104 CC) . Cuando esta se identifica con un concreto modelo o estándar de conducta se utiliza la expresión lex artis,que actúa como canon de la diligencia exigible y criterio de integración del comportamiento debido con las reglas de la pericia profesional. Esta es la obligación, que se comprometieron a prestar los arquitectos técnicos demandados, contratados por el promotor, y de la que deben responder en el desempeño de las funciones propias de su cargo en la ejecución de los edificios litigiosos.

Pues bien, entiende la parte recurrente que la comunidad de propietarios demandante no puede ejercitar, por cesión, la acción del art. 1101 del CC, porque la promotora no ha sufrido daño alguno y no se puede transmitir aquello que no se tiene. No podemos aceptar dicho argumento.

En efecto, el promotor ha visto lesionado su interés en el cumplimiento del contrato celebrado con los demandados como expectativa económica del vínculo convencional concertado con los recurrentes, y que consiste en la construcción y venta de unos edificios destinados a viviendas y locales para lo cual precisaba la dirección de la ejecución material de la obra atribuida a los demandados, al tiempo que esperaba y podía exigir de estos un comportamiento acorde a su pericia profesional que, sin embargo, no fue debidamente prestada, como resulta de los defectos constructivos imputables a dichos técnicos en la sentencia recurrida, y no cuestionados mediante el presente recurso de casación.

Con ello, la promotora cedente sufrió un daño en el interés de cumplimiento o daño contractual, en tanto en cuanto fue privada de lo que debería haber obtenido de los contratos de prestación de servicios profesionales celebrados con los técnicos recurrentes, y tal incumplimiento le produjo un daño, no solo en su prestigio profesional, sino también de naturaleza estrictamente patrimonial, en tanto en cuanto de las deficiencias constructivas imputables a dichos profesionales debía responder ( art. 1911 CC) frente a los adquirentes de dichos pisos o locales, toda vez que el art. 17.3, párrafo segundo, de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) norma que: «en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción», adquirentes que eran titulares, a su vez, de un indiscutible derecho a que le entregasen sus inmuebles en las debidas condiciones constructivas, que además pretendieron hacerlo efectivo mediante demanda entablada contra la promotora.

Precisamente, para evitar responder frente a tales adquirentes, la promotora alcanzó con estos un compromiso de cesión de las acciones que le correspondían contra la constructora y los técnicos de las obras.

Por consiguiente, no podemos negar la existencia del daño contractual -evidenciado además en el pronunciamiento condenatorio de la sentencia recurrida que constató su existencia-, y que el contrato de naturaleza transaccional, formalizado en el documento privado de 22 de junio de 2016, no era una graciosa exoneración de responsabilidad de la promotora, sino que se hallaba onerosamente condicionado a la cesión de dichas acciones ante la eventualidad de una inminente declaración en situación de concurso de acreedores, que se produjo poco tiempo después y que dificultaba en grado sumo la efectividad de los derechos de la comunidad de propietarios demandante para obtener la reparación de los vicios constructivos sufridos a costa de la promotora.

La acción ejercitada por la comunidad de propietarios deriva del acuerdo de cesión de acciones, que comprendía las contractuales contra los demandados; es decir, las provenientes del art. 1544 del CC, por lo que es correcta la invocación del art. 1101 de dicha disposición general.

No desvirtúa lo resuelto la STS 12/2008, de 16 de enero, que cita la parte recurrente, pues independientemente de que dicha resolución proclama que:

«Debe significarse que al margen de la compatibilidad de ambas acciones, la de responsabilidad por incumplimiento contractual y la de vicios ruinógenos -cogida jurisprudencialmente en la Sentencia de 8 de junio de 1998 y las que en ella se citan, y en la más reciente de 20 de junio de 2007-, la verdadera "ratio decidendi", que sustenta el pronunciamiento desestimatorio de la Audiencia, no lo constituye la falta de legitimación al promotor para accionar contra el constructor por vicios ruinógenos, en supuestos de existencia de ulteriores propietarios adquirentes, como pretende hacer ver el recurrente, sino únicamente la falta de prueba de haber sufrido el actor quebranto patrimonial alguno a consecuencia de las deficiencias que denuncia».

Destaca, también, dicha sentencia 12/2008 que el juzgado dio por probado que los demandantes no habían sufrido reclamación alguna de los compradores; mas, en el presente caso, tal reclamación se llevó a efecto mediante la formulación de la correspondiente demanda; el daño sufrido por los adquirentes existió y así se declaró judicialmente; la responsabilidad de la promotora era evidente dado lo dispuesto en el art. 17.3 II de la LOE, que le obligaba responder solidariamente con los demás agentes de la construcción; y el acuerdo transaccional alcanzado, motivado por el inminente concurso de acreedores de la promotora como así se declaró poco después, constituyó la confluencia de intereses de las partes para alcanzar dicho acuerdo que ponía fin al pleito pendiente y que no consistía en una gratuita exoneración de responsabilidad.

Obviamente, no coinciden las circunstancias fácticas concurrentes con las de la sentencia invocada por la parte recurrente que, en consecuencia, no nos vale como precedente.

La cita del art. 1124 del CC se refiere a que se interesa, por vía de subrogación por cesión, el cumplimiento del contrato concertado con los aparejadores, no su resolución, siendo la precitada acción de cumplimiento perfectamente posible mediante la condena de los demandados a subsanar las prestaciones defectuosamente observadas con la imposición de la obligación de proceder a su reparación. No es de recibo el argumento de que no se puede interesar el cumplimiento del contrato por no hallarse vigente, puesto que si se aceptase tal afirmación genérica nunca podrían ejercitarse las acciones de cumplimiento contractual, sin que concurran, en este caso, causas legítimas que cercenen una pretensión de tal clase por ser inviable el cumplimiento (imposibilidad sobrevenida, prescripción, caducidad ...).

QUINTO.- Exposición, desarrollo y desestimación del segundo motivo de casación

El motivo se construye sobre la base de la infracción del artículo 6.4 del Código Civil y oposición a la doctrina jurisprudencial sobre el fraude de ley, cuyos requisitos se consideran concurren en el caso enjuiciado.

La parte recurrente señala que, aunque se dieran los requisitos para la cesión de acciones a la comunidad de propietarios esta se habría llevado a cabo en fraude de ley, con la finalidad pretendida de eludir la aplicación de los plazos de prescripción contenidos en la LOE, norma especial que regula el régimen jurídico de responsabilidad en el marco de la construcción de edificios. Según dicha normativa nos hallamos ante daños de mero acabado y habitabilidad sometidos el plazo de prescripción de 2 años del artículo 18 de la precitada disposición general, los cuales habían transcurrido con creces una vez que se procedió a la cesión de acciones por parte de la promotora.

Es decir, la comunidad de propietarios adquirió las viviendas litigiosas, y lejos de reclamar contra los agentes de la edificación, ahora demandados, por la vía de la LOE, una vez que transcurren los plazos previstos en dicha normativa, y se acude al mecanismo de la cesión de acciones, que ostenta el promotor contra dichos técnicos, para obviar la aplicación de los plazos de prescripción.

El motivo no puede ser acogido.

En este caso, concurren las circunstancias siguientes:

1) Que el edificio litigioso presentaba defectos constructivos, pronunciamiento no cuestionado de la sentencia de la audiencia.

2) Que la promotora conservaba acciones contractuales contra los agentes de la edificación demandados derivados de los contratos de arrendamiento de servicios suscritos con dichos técnicos, cuyo ejercicio era viable, incluso, antes de ser condenada por su condición de obligada solidaria que responde, en todo caso, con los otros agentes de la edificación como resulta del art. 17.3 II de la LOE y jurisprudencia que lo interpreta.

En este sentido, señala la STS 56/2018, de 2 de febrero, que:

«"En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción". Significa, conforme a reiterada jurisprudencia de esta sala, que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras "en todo caso "que señala la norma con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la y que se establece la irrenunciabilidad de la misma ( sentencias 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007; 13 de marzo de 2008; 19 de julio 2010; 24 de mayo 2013).

Hemos señalado, también, por ejemplo, en la STS 512/2024, de 17 de abril, que:

«Esta Sala ha tenido ocasión de abordar la cuestión controvertida en este proceso, entre otras, en la sentencia 387/2021, de 7 de junio, en la que se estimó que la promotora se encuentra activamente legitimada, en virtud de los contratos suscritos con los distintos agentes de la construcción intervinientes en la edificación por ella promovida, para ejercitar las acciones contractuales encaminadas a exigir el cumplimiento de las obligaciones profesionales asumidas por dichos técnicos de la construcción y, en consecuencia, a obtener la correlativa condena judicial de éstos últimos a ejecutar las reparaciones necesarias, o a satisfacer las indemnizaciones procedentes causadas por la inobservancia de las reglas reguladoras de la lex artis, que rigen su respectiva participación en las obras de construcción.

»Y así, en la precitada sentencia 387/2021, de 7 de junio, se señaló:

»"Se alega infracción de los arts. 1091, 1098, 1101, 1103, 1104, 1124 y 1258 CC, en relación con los arts. 1544 y 1588 CC, al entender que, de acuerdo con la jurisprudencia que se invoca, la promotora tendría legitimación para reclamar a uno de los técnicos intervinientes a fin de ejercitar acción de responsabilidad contractual, y aun cuando la promotora no haya sufrido quebranto patrimonial al tener que costear previamente las obras de reparación de los vicios o defectos que fueran objeto de dichas acciones de reclamación por incumplimiento contractual.

»Por otro lado, precisa la parte la imposibilidad de aplicación al supuesto de autos de la STS citada por la sala de impugnación en apoyo a su tesis de exigir la condición de perjudicada a la promotora demandante ( STS 910/2011, de 21 de diciembre), pues se trataba de un caso de reclamación de responsabilidad extracontractual, fundada en el art. 1902 CC, y no de responsabilidad contractual como en el supuesto examinado.

»Esta sala debe declarar que en la sentencia recurrida se infringe la doctrina jurisprudencial, pues nada obsta a que un promotor ejercite las acciones derivadas de la responsabilidad contractual contra el arquitecto técnico contratado por ella y ello aun cuando no haya sido requerido o demandado por los adquirentes de las viviendas ( art. 1544 del C. Civil) .

» Esta Sala tiene declarado en sentencia 871/2005, de 7 de noviembre, que:

»'La responsabilidad solidaria de constructor y promotor frente a los terceros adquirentes de los pisos, trae derivativamente su causa del contrato de obra ( SSTS de 22 de marzo de 1986 y de diciembre de 1984); doctrina que de ningún modo contradice, sino más bien reafirma, la legitimación de cualquiera de los propietarios posteriores para reclamar del promotor y constructor la reparación solidaria de los daños; de ahí que el promotor arrendador trate, legítima y legalmente, de eludir esa responsabilidad demandando anticipadamente al arrendatario-ejecutor material, para que éste se responsabilice de su conducta incumplidora, origen del defecto constructivo ( STS de 7 de julio de 1990)"; y también que "Toda la evolución jurisprudencial propende a fortalecer la tutela judicial efectiva de la parte más débil, los propietarios compradores de viviendas frente a quienes no se permite invocar que no contrataron con los compradores, que no pusieron reparos al recibir el objeto o que han transcurrido los plazos legales para el saneamiento por vicios ocultos. Pero de toda la línea jurisprudencial no se deriva la consecuencia de que el círculo de los legitimados activamente se reduzca a los propietarios, ni que éstos se vean necesariamente obligados a litigar contra todo el círculo de posibles obligados solidarios. Su legitimación adquirida por subrogación junto con el piso, no borra la legitimación de los promotores que contrataron con los constructores y técnicos y conservan acción para exigir el correcto cumplimiento del contrato con base en el vínculo nacido precisamente del mismo. Que los promotores no asuman frente a los propietarios de los pisos el ejercicio de las acciones para reparar lo mal hecho puede generar que sean ellos mismos demandados y condenados con el constructor y los técnicos, pero no se impone que deban siempre figurar en los litigios como demandados" ( STS de 8 de junio de 1992 y, en igual sentido, SSTS 27 de abril de 1995 y 3 de julio de 2000)'.

»Frente a este cuerpo de doctrina no puede invocarse la sentencia 910/2011, de 21 de diciembre, al referirse a un supuesto de responsabilidad extracontractual, que no guarda relación con el presente litigio, en que se ejercita por la promotora una acción derivada de un arrendamiento de servicios contra el arquitecto técnico".

»En el mismo sentido, se expresa la sentencia 650/2006, de 28 de junio».

3) El ejercicio de las acciones derivadas de la LOE no excluye las acciones nacidas de los vínculos contractuales concertados.

De esta manera, el art. 17.1 LOE norma que: «Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes ...». Y, por su parte, en su número 9, establece que:

«Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa».

4) Dada la normativizada responsabilidad solidaria de la promotora con el resto de los agentes de la edificación, la comunidad de propietarios ejercitó una acción judicial contra ésta para obtener la reparación de los daños causados. La promotora, por su parte, estaba perfectamente legitimada para ejercitar acciones contractuales contra los hoy recurrentes como consecuencia de los vínculos convencionales que les unían en virtud de los contratos de arrendamiento de servicios concertados.

Y son precisamente estas últimas acciones las cedidas a la demandante mediante un acuerdo transaccional, conforme al cual la comunidad demandante renunció a continuar su reclamación contra la promotora que, además, fue declarada en concurso de acreedores, con lo que la posibilidad de hacer efectiva su responsabilidad era remota o cuanto menos de elevada dificultad. El acuerdo alcanzado estaba perfectamente justificado desde la óptica de la defensa de los intereses de la comunidad demandante y de la promotora demandada, mientras que los recurrentes se hallaban ante una situación jurídica de latente responsabilidad, no fenecida, por el incumplimiento de sus quehaceres profesionales.

5) El artículo 1112 del CC norma que «todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario», y, por su parte, el artículo 1526 de dicho texto legal menciona expresamente la transmisión de créditos y demás derechos incorporales.

En definitiva, como señalamos en la STS 1123/2025, de 15 de julio:

«Hemos afirmado en anteriores sentencias ( sentencia 851/2007, de 13 de julio, y más recientemente, sentencia 88/2024, de 24 de enero, así como las citadas en ellas) que la cesión de crédito, como sustitución de la persona del acreedor por otra respecto al mismo crédito, es admitida, con carácter general, por los artículos 1112 y 1203.3.º del Código Civil y está regulada, con carácter particular, en los artículos 1526 y siguientes del mismo cuerpo legal, como negocio jurídico, sea o no contrato de compraventa. Supone un cambio de acreedor, quedando el nuevo con el mismo derecho que el anterior, permaneciendo, en lo demás, inalterada la relación obligatoria.

»Conforme al art. 1526 del Código Civil, "la cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227"; y según el art. 1527 del Código Civil "el deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará libre de la obligación". Por tanto, para la validez de la cesión del crédito el Código Civil no exige el consentimiento del deudor, sin perjuicio de que la cesión no le sea oponible hasta que le sea comunicada pues la falta de comunicación de la cesión de crédito al deudor lleva consigo que todos los pagos realizados por el deudor al acreedor cedente se consideren válidos y produzcan efectos liberatorios».

De igual forma, las SSTS 400/2011, de 1 de junio y 624/2005, de 18 de julio.

6) No consideramos, tampoco, que la cesión de derechos encubra un fraude de ley con vulneración del art. 6.4 CC.

Con respecto a la interpretación de dicho precepto hemos señalado en la sentencia 1169/2000, de 21 de diciembre, que:

«[e]l fraude de ley, es sinónimo de daño o perjuicio conseguido mediante un medio o mecanismo utilizado a tal fin, valiendo tanto como subterfugio o ardid, con infracción de deberes jurídicos generales que se imponen a las personas, e implica, en el fondo, un acto "contra legem", por eludir las reglas del derecho, pero sin un enfrentamiento frontal sino, al revés, buscando unas aparentes normas de cobertura o una cobertura indirecta, respetando la letra de la norma, pero infringiendo su espíritu, de forma que el "fraus alterius o fraus homini" implica, con carácter general, un "fraus legis", que requiere como elemento esencial, una serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violen el contenido ético de los preceptos en que se amparan, ya se tenga o no conciencia de burlar la ley, como, con reiteración ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencias de 6 de febrero de 1957, 13 de junio de 1959, 1 de abril de 1965, 2 de mayo de 1984, 1 de febrero de 1990, 20 de junio de 1991 y 17 de marzo de 1992; con lo que se ha de ver si concurre o se halla ausente el presupuesto del denunciado fraude, que no es otro que el logro de un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico ..." (S. 29-7-96)».

Por su parte, la STS 232/2008, de 18 de marzo, ahondando en la materia, proclama que:

«La sentencia de esta Sala de 9 de marzo de 2006, con cita de la de 28 enero 2005, viene a recoger la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación del artículo 6.4 del Código Civil en los siguientes términos: «el fraude de ley requiere como elemento esencial, un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violan el contenido ético de los preceptos en que se amparan, ya se tenga o no conciencia de burlar la Ley ( sentencias, entre otras, de 17 de abril de 1997, 3 de febrero de 1998, 21 de diciembre de 2000). Se caracteriza ( sentencias, entre otras, de 4 de noviembre de 1994, 23 de enero de 1999, 27 de mayo de 2001, 13 de junio de 2003) por la presencia de dos normas: la conocida, denominada "de cobertura", que es a la que se acoge quien intenta el fraude, y la que a través de ésta se pretende eludir, que es la norma denominada "eludible o soslayable", amén que ha de perseguir un resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente ( sentencia de 27 de marzo de 2001 y 30 de septiembre de 2002). Es claro, que no se requiere la intención, o conciencia, o idea dirigida a burlar la ley ( sentencias de 17 de abril de 1997, 3 de febrero de 1998 y otras), pero es preciso que la Ley en que se ampara el acto presuntamente fraudulento no le proteja suficientemente ( sentencia de 23 de febrero de 1993) y que la actuación se encamine a la producción de un resultado contrario o prohibido por una norma tenida como fundamental en la materia, y tal resultado se manifieste de forma notoria e inequívocamente ( sentencias de 4 de noviembre de 1982 y 30 de junio de 1993)».

En este mismo orden de ideas, la sentencia 422/2011, de 7 de junio, señala que:

«No puede aceptarse los argumentos relacionados con el fraude de ley, el abuso del derecho o la buena fe, puesto que no se da el caso de que con vulneración del artículo 6.4 CC, se persiga un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico", ni tan siquiera concurre un abuso objetivo de la norma de cobertura».

En el mismo sentido, con cita de las anteriores, la STS 629/2021, de 27 de septiembre.

En cualquier caso, es necesario que la norma defraudada fuera imperativa ( SSTS de 227/2006, de 9 de marzo y 232/2018, de 18 de marzo), por lo que los contratos no pueden considerarse como normas defraudadas ( SSTS de 3 de noviembre de 1992 y 992/1994, de 4 de noviembre, entre otras). Se exige prueba de que se ha obtenido un resultado contrario al querido por el ordenamiento jurídico mediante la utilización de una norma de cobertura para alcanzar dicho resultado prohibido. La solución que se impone en tales casos es la aplicación de la norma que se había pretendido eludir.

Pues bien, en el caso que ahora enjuiciamos, se señala que la norma que se pretende eludir es el artículo 18 de la LOE, pero lo cierto es que no se trata de un precepto imperativo, sino que conforma una excepción que entra en la esfera de disposición del perjudicado ejercitarla o no y a la que puede renunciar. Por otra parte, la propia normativa que se considera defraudada contempla expresamente la persistencia de las acciones contractuales ( art. 17.1 y 9 LOE) . Y la finalidad pretendida por la comunidad de propietarios demandante y la promotora demandada no es éticamente reprochable, sino que responde al legítimo el interés de la comunidad actora de obtener la reparación de las obras mal ejecutadas por incumplimiento de las obligaciones que rigen la lex artisde los recurrentes, y por la demandada promotora hacer honor a su compromiso con los adquirentes de los pisos y locales del edificio promovido de entregarlos en la debidas condiciones, así como endosar la reparación del daño a quienes son sus verdaderos autores; es decir, los recurrentes.

En definitiva, por todo el conjunto argumental expuesto una cesión de acciones como la alcanzada no constituye un comportamiento que incurra en fraude de ley con vulneración del art. 6.4 CC.

Por todo ello, tampoco este motivo puede prosperar.

SEXTO.- Costas y depósito

1.-La desestimación de los recursos conlleva la preceptiva imposición de costas en aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2.-Procede decretar la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir de conformidad con la disposición adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.