Sentencia Civil 1726/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4424/2020 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Cuestión litigiosa y antecedentes relevantes

Se plantea como cuestión jurídica cuál es el plazo de prescripción aplicable a la reclamación de las cuotas por gastos generales de una comunidad de propietarios en régimen de aprovechamiento por turnos respecto de deudas nacidas antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que redujo el plazo general de prescripción para las acciones personales del art. 1964 del Código Civil (CC) de quince a cinco años.

Se reitera la interpretación de las sentencias 242/2020, de 3 de junio, 182/2021, de 30 de marzo, 769/2021, de 4 de noviembre, y 1197/2023, de 21 de julio, que han fijado como doctrina jurisprudencial que resulta de aplicación el plazo de cinco años del art. 1966.3ª CC y no el de quince años que establecía el art. 1964 CC en la redacción anterior a la Ley 42/2015, lo que justificará la estimación del recurso de casación.

Son antecedentes necesarios para resolver el recurso los siguientes:

1.-D. Isidoro es propietario de las semanas 36 y 37 del apartamento NUM000 integrado en la comunidad demandante, que se corresponde con el número NUM001 de la división horizontal del edificio donde se halla radicado el aprovechamiento por turnos.

2.-El 8 de septiembre de 2017 la comunidad de propietarios DIRECCION000 formuló petición monitoria contra D. Isidoro y D. ª Yolanda en reclamación de la suma de 6.497,30 €, correspondientes a las cuotas de contribución a los gastos generales ordinarias y extraordinarias devengadas entre los años 2007 y 2014, con determinados recargos, cuyo abono les corresponde como titulares de las semanas 36 y 37 del apartamento NUM000.

3.-Tras la oposición a la petición monitoria, la comunidad de propietarios DIRECCION000 presentó la demanda de juicio ordinario, que dirigió ya únicamente contra D. Isidoro, en reclamación de la misma cantidad y por idénticos conceptos.

4.-D. Isidoro reconoció adeudar la suma de 1.696 € correspondientes a las cuotas de los años 2013 y 2014, y se opuso al resto de la reclamación alegando la prescripción de las cuotas correspondientes a anualidades anteriores

5.-La petición monitoria y la demanda de juicio ordinario se basaron, entre otras normas jurídicas, en los arts. 9 y 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), debido a que el contrato de compraventa de aprovechamiento por turnos contenía un capítulo denominado «disposiciones generales», en cuyo art. 1 se decía lo siguiente:

«Son objeto de esta regulación los apartamentos descritos en el expositivo I de este instrumento, destinados a ser vendidos bajo esta "comunidad funcional", que coexistirá con el régimen general de la Propiedad Horizontal establecido para todo el Complejo [...)] Serán, como quedó establecido en dicho instrumento, el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y las normas particulares que en el mismo se recogieron las que rijan soberanamente todo el complejo».

Según el art. 14 de las mencionadas «disposiciones generales»:

«Serán obligaciones de cada propietario [...]

»6º.- Contribuir con arreglo a la cuota fijada a su participación a /os gastos generales para el adecuado sostenimiento, limpieza, reparación, renovación interior y exterior de la finca, mobiliario y enseres, sus servicios, administración personal, seguros, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

6.-El 14 de marzo de 2019 el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Arucas dictó sentencia por la que estimó la demanda de reclamación de las cuotas impagadas con sus intereses e impuso al demandado el pago de las costas proceso. Por lo que aquí interesa, el juzgado rechazó la prescripción de las cuotas que no se hubieran devengado durante los cinco años anteriores a la presentación de la petición monitoria, por considerar que el plazo de prescripción aplicable es de quince años, según el contenido del art. 1964 CC anterior a la reforma introducida por la ley 42/2015, de 5 de octubre, y que desde la entrada en vigor de dicha ley no se había consumado el plazo de cinco años establecido como término general de prescripción en la nueva regulación.

7.La Audiencia desestimó el recurso de apelación interpuesto por el demandado y confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia, al considerar igualmente que el plazo de prescripción es el de quince años que entonces establecía el art. 1964 CC.

8.El demandado ha interpuesto recurso de casación fundado en un único motivo.

SEGUNDO.- Recurso de casación

1.Planteamiento del motivo único del recurso. El motivo se funda en la infracción de los arts. 1964.2 y 1966 CC y se interpone por la vía del interés casacional que justifica por la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina de esta sala fijada en la sentencia 242/2020, de 3 de junio, según la cual el plazo de prescripción aplicable no es el del art. 1964 CC, sino el del art. 1966.3 CC.

2. Causas de inadmisibilidad planteadas por la parte recurrida. No son atendibles las causas de inadmisibilidad invocadas por la parte recurrida, ya que la sentencia 242/2020, de 3 de junio, ha sido luego reiterada por otras sentencias posteriores, como la 182/2021, de 30 de marzo, 769/2021, de 4 de noviembre, y 1197/2023, de 21 de julio, de modo que cuando se admitió el recurso por auto de 14 de septiembre de 2022 ya existía un cuerpo de doctrina jurisprudencial consolidado que justificaba el interés casacional.

Por otro lado, la parte recurrida no ofrece ningún argumento consistente que pudiera sustentar la aplicación de una solución diferente en las comunidades de propietarios constituidas en régimen de aprovechamiento por turno. Se limita a manifestar que se trata de una comunidad de propietarios con matices diferentes pero, como ya se ha explicado, tanto la petición monitoria como las disposiciones generales incluidas en el contrato de compraventa se remiten a la LPH en lo relativo al pago de las cuotas de participación de los titulares en los gastos generales para el adecuado sostenimiento, limpieza, reparación y renovación del edificio, así como para el pago de los servicios, administración personal, seguros, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por ello, el hecho de tratarse de una comunidad de propietarios en régimen de aprovechamiento por turnos no hace desaparecer el interés casacional invocado en el recurso.

3. Decisión de la sala. Estimación del recurso.

El art. 1966.3 CC establece que «por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: «[...] 3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves».

Cuando se dictó la sentencia recurrida, que está fechada el 22 de julio de 2020, esta sala ya había declarado en la sentencia 242/2020, de 3 de junio, lo siguiente:

«El interés casacional de la cuestión jurídica afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, pues la misma ha modificado el artículo 1964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966.3.ª, que no ha sido modificado.

»Partiendo de tal afirmación, frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966.3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. [...]

»Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones. [...].

»Como destaca parte de la doctrina, la regla [del art. 1966.3, que procede del proyecto de 1851] se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

»En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC».

Como ya se ha indicado, esta doctrina ha sido reiterada en al menos otras tres sentencias posteriores y la discrepancia de la parte recurrida con la aplicación del plazo del art. 1966.3 CC no justifica el cambio de jurisprudencia que se solicita. Ya se ha explicado que a estos efectos no existe una sustancial diferencia entre las comunidades de propietarios ordinarias y las que se rigen por el sistema de aprovechamientos por turnos, ni tampoco es relevante, por falta de acreditación y de consistencia, la opinión de la parte recurrida según la cual la cuota en cómputo anual es en estos casos inferior a la de una comunidad de propietarios estándar, menos aun cuando el impago genera recargos que compensan a la comunidad de los inconvenientes de la mora. Por último, tampoco tiene incidencia en el cómputo del plazo de prescripción el hecho de que se hubiera tramitado frente al mismo propietario un procedimiento anterior por otras cuotas impagadas, ya que precisamente la necesidad de acudir a la vía judicial para obtener el pago de las cuotas correspondientes a esas otras anualidades y, posteriormente, a la ejecución forzosa de la sentencia, debió alertar a la comunidad de propietarios de la posibilidad de que prescribieran las cuotas subsiguientes si no se interrumpía el plazo prescriptivo, para lo cual bastaba una mera reclamación extrajudicial.

En consecuencia, resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del art. 1966.3.ª CC y por esta razón la sentencia recurrida ha de ser casada.

4. Asunción de la instancia. Estimación parcial de la demanda.No es controvertido que las cuotas comunitarias se liquidan por años y deben ser abonadas antes del 31 de enero, por lo que cuando se interpuso la petición monitoria el 8 de septiembre de 2017 las cuotas correspondientes a las anualidades comprendidas entre 2007 y 2012 estaban prescritas por el transcurso de un plazo superior a los 5 años, que había vencido el 31 de enero de 2017. Es igualmente pacífico que la suma de las cuotas correspondientes a las anualidades prescritas es de 4.801,30 €, por lo que la demanda solo puede ser estimada parcialmente por la diferencia, los 1.696 € correspondientes a las cuotas y recargos de los años 2013 y 2014, más el interés legal desde la interposición de la petición monitoria.

TERCERO.- Costas y depósito

1.-No procede hacer especial declaración sobre costas causadas por el recurso de casación, dada su estimación ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC)

2.-No se imponen las costas de la apelación, ya que el recurso debió ser estimado ( art. 398 LEC en la redacción aplicable al caso, que es la anterior al RDL 5/2023, de 28 de junio).

3.-No se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia dada la estimación parcial de la demanda ( art. 394 LEC) .

4.-Procédase a la devolución de los depósitos constituidos. de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de aplicación.