Sentencia Civil 1730/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5935/2020 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Se plantea como cuestión jurídica si el comprador pierde el derecho a reclamar el saneamiento por evicción por falta de notificación a los vendedores de la demanda formulada contra él por un tercero, en un caso en el que previamente los vendedores se habían allanado en un acto de conciliación judicial en el que aceptaron la nulidad del contrato de compraventa. La sala confirma la sentencia recurrida, que entendió que sí es exigible el saneamiento por evicción.

Tal como constan en las actuaciones son antecedentes necesarios los siguientes.

1.El día 27 de abril de 2007, Calixto como arrendador suscribió con Dionisio como arrendatario un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el número DIRECCION000 de Verín.

El 1 de octubre de 2015, el arrendatario suscribió contrato privado de compraventa de la vivienda y terreno con el arrendador y su esposa, Regina, en el que se indicaba que los vendedores eran dueños de las dos fincas registrales sobre la que se había construido la vivienda (n.º NUM000 y n.º NUM001) y que ocupaba parte de ellas, constituyendo ambas una única finca. El precio se fijó en 164.500 euros, del que el comprador entregó a la fecha de suscripción del contrato 10.000 euros, con el compromiso de que el pago del resto tendría lugar en el momento del otorgamiento de la escritura pública.

El día 23 de noviembre de 2015, los vendedores mediante transferencia bancaria bajo el concepto «devolución transferencia compra fincas Verín» reintegraron al comprador la suma de 10.000 euros entregada a cuenta del precio.

El 14 de diciembre de 2015, Dionisio requirió a los vendedores a fin de que procediesen a realizar los trámites oportunos para el otorgamiento de la escritura pública, poniendo a su disposición la suma que indebidamente le habían devuelto, requerimiento reiterado mediante burofax de fecha 14 de abril de 2016.

Cuando Almudena (madre de la vendedora Regina) tuvo conocimiento de la celebración del contrato de compraventa celebrado, al ser requerida para otorgar la escritura pública, se negó a ello y presentó demanda de conciliación contra los vendedores y el comprador a fin de que reconociesen la nulidad del contrato, ya que era propietaria de una parte de una de las fincas, la señalada con el nº NUM001, que había sido adquirida con carácter ganancial por ella y su (fallecido) esposo, por lo que los vendedores carecían de poder de disposición sobre la totalidad del conjunto.

El acto de conciliación se celebró el día 25 de mayo de 2016 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Verín, sin la comparecencia del comprador. Sí comparecieron los vendedores, que se avinieron y reconocieron la nulidad del contrato.

El 31 de mayo de 2016, los vendedores remitieron un burofax al comprador en el que, además de manifestarle que su postura resultaba incomprensible, pues conocía que no podía formalizarse la escritura pública, insistía en ello, «amparando la ocupación de la vivienda en el contrato ahorrándose el debido abono de la renta acordada en su día»; se le ofrecía la condonación de las rentas devengadas por la ocupación del inmueble desde el otorgamiento del contrato de compraventa, firmado el día 1 de octubre de 2015, hasta el día 31 de julio de 2016 (que ascendían a la suma de 5.000 euros), y se le solicitaba que la desalojase en esa fecha.

El ofrecimiento no fue aceptado por el comprador, y Almudena formuló contra él una demanda de juicio ordinario al objeto de que se declarara la nulidad del contrato de compraventa. En ese procedimiento, seguido con el número 189/2016 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Verín, el demandado contestó a la demanda, oponiéndose a la misma.

El 8 de septiembre de 2017 se dictó sentencia en la que se declara la nulidad del contrato de compraventa por no concurrir el consentimiento de todos los miembros de la comunidad hereditaria para la venta del conjunto, con condena al demandado Dionisio al pago de las costas procesales.

La sentencia no fue recurrida, y una vez que adquirió firmeza, Almudena promovió la correspondiente tasación de costas. La letrada de la Administración de Justicia dictó un decreto el 13 de diciembre de 2017 por el que aprobó la tasación por importe de 18.805,53 euros, cantidad abonada por el condenado al pago mediante ingreso efectuado en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado de fecha 18 de enero de 2018.

Dionisio se mantuvo en la ocupación del inmueble hasta el día 6 de noviembre de 2017, y el día 22 de noviembre de ese mismo año, Calixto presentó demanda de juicio verbal por la que reclamaba las rentas que Dionisio había dejado de abonar desde el día 1 de octubre de 2015 hasta la fecha en que abandonó la vivienda, descontando la cantidad de 5.000 euros, que ya se le había ofrecido como resarcimiento por los daños sufridos. La cantidad reclamada ascendía a 8.497,20 euros. No consta la resolución de ese procedimiento.

2. Dionisio interpuso una demanda frente a Regina y Calixto en la que ejercitaba una acción de saneamiento por evicción en la que solicitaba la condena de los demandados a abonarle la cantidad de 18.805,53 euros, importe de las costas que tuvo que abonar en aquel procedimiento. Argumentó que se había producido la entrega de la cosa vendida y que el vendedor está obligado a garantizar su posesión legal y pacífica, sin que en este caso resultara precisa la notificación de la demanda a los vendedores, puesto que ya estaban enterados de ella, tal como se pronunció el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de junio de 1966 y viene entendiendo la jurisprudencia menor. Sobre los efectos del saneamiento alegó que, puesto que los vendedores le habían reintegrado la suma entregada a cuenta del precio de la compraventa, únicamente solicitaba las cantidades pagadas en concepto de costas.

Es la demanda que da lugar al procedimiento en el que se plantea el presente recurso de casación.

3. Regina y Calixto se opusieron a la demanda alegando que la acción de saneamiento por evicción no podía prosperar porque actuaron de buena fe, y en cuanto tuvieron conocimiento de que Almudena no aprobaba la venta que ellos había concertado pensando que era beneficiosa para todos, pusieron los hechos en conocimiento del actor, que ocupaba la finca como arrendatario, devolviéndole los 10.000 euros adelantados por la compraventa; que el actor conocía la situación registral de la finca, pues en el contrato de compraventa se aludía al compromiso de los vendedores de otorgar las escrituras para inscribir las fincas a su nombre, agruparlas y declarar la obra nueva de la casa.

Argumentaron que no tuvieron conocimiento del juicio declarativo en el que se declaró la nulidad del contrato pues, a raíz de lo sucedido estuvieron meses sin hablarse con Almudena, y que Dionisio no solicitó que fueran citados a efectos del saneamiento. Adujeron que, puesto que la compraventa jamás llegó a consumarse (porque no se entregó el precio, excepto una cantidad entregada a cuenta y no se otorgó la escritura pública), en el mejor de los casos se trataría de un supuesto de venta de cosa en parte ajena, por lo que la acción ejercitada no sería procedente. Finalmente, alegaron que no eran responsables de unas costas judiciales que pudieron haberse evitado si el actor no se hubiese opuesto a la demanda, cuando tenía conocimiento de que el inmueble no pertenecía en su integridad a los vendedores, pues ellos mismos se lo habían comunicado ofreciéndole el correspondiente resarcimiento por la imposibilidad de otorgar la escritura pública.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que no procedía el saneamiento por evicción. El juzgado razonó que el actor era conocedor de la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa, pues se lo comunicaron los vendedores, pero no acudió a la conciliación intentada por Almudena para avenirse a reconocer la nulidad de la venta y luego, en lugar de allanarse, se opuso a la demanda en el procedimiento en el que se generaron las costas que ahora reclama. El juzgado concluyó que lo procedente era que el comprador iniciara un procedimiento para reclamar daños y perjuicios por incumplimiento contractual, dado que se trataba de un caso de venta de cosa parcialmente ajena y no podían cumplir.

5. Dionisio interpuso un recurso de apelación contra la sentencia del juzgado. Denunció la infracción del art. 1461 CC en relación con los arts. 1474, 1475, 1481 y 1478 CC, insistiendo en los argumentos contenidos en la demanda sobre la existencia de los presupuestos necesarios para el éxito de la acción de saneamiento por evicción. Señaló que la venta sí se había consumado y hubo entrega (traditio brevi manu)porque desde el 27 de abril de 2007 venía poseyendo la finca como arrendatario y a partir del contrato de compraventa continuó poseyéndola como dueño en virtud de lo acordado en el contrato de venta; que había sido privado de la vivienda en virtud de un derecho anterior a la compra, tal como se recogía en los hechos y fundamentos de la sentencia que declaró la nulidad, y que no solo los vendedores se habían allanado en el acto de conciliación, sino que del interrogatorio en el juicio de Regina resultaba que sí conoció que su madre había interpuesto la demanda. Añadió que, en cualquier caso, dada la finalidad de la citación, no tenía sentido llevarla a cabo cuando los vendedores se habían aquietado a las pretensiones de la demandante de nulidad. Se opuso a la tesis del juzgado referido a la procedencia de la acción de incumplimiento porque, en el caso, los vendedores sí pusieron a disposición del comprador la cosa vendida, por lo que no se trataba de un caso de incumplimiento del vendedor sino de un caso de saneamiento por evicción. Alegó que tenía derecho a oponerse a la demanda y sostener la validez de la compraventa, puesto que desde el año 2007, sin ningún tipo de objeción por parte de nadie, ocupó la vivienda y el terreno objeto de la compraventa de 2015, que figuraba en el catastro a nombre de los vendedores, quienes, como reconoció la propia vendedora en el interrogatorio «actuaron como dueños y señores». Señaló que la razón de la actuación de los vendedores fue que tras exigirle un incremento del precio acordado en la compraventa en la cantidad de 18.000 € para que pagara los gastos correspondientes a las escrituras, ante su negativa, utilizaron a la madre de la vendedora para exigir la nulidad de la compraventa porque formalmente no habían procedido a la partición de la herencia, lo que explica que los vendedores se avinieran a las pretensiones de nulidad de la compraventa en la conciliación, sin invocar la usucapión, a pesar de que habían venido poseyendo a título de dueños dicha propiedad desde hacía más de 30 años.

Los apelados se opusieron al recurso e impugnaron el pronunciamiento por el que no se imponían al actor las costas procesales, al entender que no se motivaba debidamente una decisión que se aparta del principio general del vencimiento objetivo.

Dionisio se opuso a la impugnación y solicitó la confirmación del pronunciamiento sobre costas impugnado.

6.La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y estima la demanda, imponiendo a los demandados las costas de la primera instancia.

La Audiencia razona que concurren todos los requisitos para estimar la acción de saneamiento por evicción.

En primer lugar, la Audiencia rechaza que la acción procedente sea la del incumplimiento del contrato o la exigencia de daños y perjuicios sufridos, y considera que la acción procedente es la de saneamiento por evicción, porque sí que hubo entrega real de la cosa comprada (entrega mediante la traditio brevi manu,ya que hasta el contrato de venta tenía la posesión como arrendatario, conforme al art. 1462 CC) , y el actor fue privado de la posesión de la cosa, cuya propiedad había adquirido de acuerdo con lo previsto en el contrato al haberse producido la entrega. El comprador también inició el cumplimiento, pagando la parte del precio a la que se había comprometido, y aplazando el resto al momento del otorgamiento de la escritura pública, y dejó de abonar la renta que venía pagando como arrendatario a partir de la firma del contrato de compraventa, sin que en ningún momento le fuera reclamado el pago hasta que surgió el problema relativo al otorgamiento de la escritura, lo que debe entenderse en el sentido de que la intención verdadera y real de los contratantes era celebrar un contrato de compraventa, dejando extinguido en el mismo momento el previo de arrendamiento dada la esencial incompatibilidad entre ambos.

En segundo lugar, porque el comprador ha sido privado de la cosa comprada por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, y la jurisprudencia ha admitido la subsistencia de la obligación de saneamiento por evicción pese a la previa declaración de nulidad del contrato de compraventa del que deriva ( STS de 9 de marzo de 2009).

Y, finalmente, por lo que se refiere a la notificación o llamada en garantía que el comprador debe realizar al vendedor, razona la Audiencia que «la falta de esa notificación no es obstáculo a que pueda prosperar la acción de saneamiento», es decir, que «no siempre la falta de ese requisito hace inviable la acción de saneamiento pues «si la notificación a los vendedores a instancias del comprador de la demanda interpuesta en su contra en el previo procedimiento no resultaba útil, ni puede entenderse necesaria para el posterior ejercicio de la acción de saneamiento por evicción, habida cuenta que con anterioridad ha mostrado ya su postura en un previo acto de conciliación, como aquí ha ocurrido, su llamada nada podía aportar en defensa del comprador».

Sobre este extremo, la Audiencia explica:

«Si el vendedor dispone de los medios de defensa del título discutido, tanto en relación al comprador como en su propia defensa, pudiendo oponer las excepciones oportunas, lógica consecuencia es que si se incumple la llamada al proceso no surja la obligación de saneamiento ya que se vio privado de la posibilidad de defenderse y mantener la validez del contrato. Pero esa lesión a los intereses del vendedor de la que deriva su irresponsabilidad por la evicción, no puede proyectarse al supuesto enjuiciado ya que los vendedores acudieron a un previo proceso de conciliación, en el que, lejos de defender la validez y eficacia del contrato de compraventa formalizado con el comprador, se avinieron a las peticiones deducidas por Almudena, admitiendo la nulidad del contrato, por lo que su intervención en el proceso de evicción nada significaría en relación a su defensa y a la del comprador, y su llamada al proceso no cumpliría la finalidad prevista legalmente.

»Por todo lo expuesto, concurren en el presente caso los requisitos legalmente exigibles para el éxito de la acción ejercitada, por lo que procede condenar a los demandados conforme al art. 1478.3 del Código Civil a abonar al actor la suma reclamada, importe de las costas a cuyo pago fue condenado en el previo proceso de evicción, no apreciándose que el demandante, pese a que el vendedor en el previo acto de conciliación promovido por su madre se aviniese a reconocer la nulidad del contrato, hubiera actuado con anterioridad al contestar a la demanda y oponerse a la misma, sosteniendo la validez y eficacia de una venta a todas luces nula, pues ni tal era el supuesto ni puede reprochársele que actuase en defensa de la validez de un contrato suscrito con unas personas que se mantuvieron en la titularidad exclusiva del inmueble durante muchos años, independientemente del resultado final de ese procedimiento de evicción».

7. Regina y Calixto han interpuesto frente a la sentencia de apelación un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Formulación del motivo. Oposición de la parte recurrida

1.Formulación del motivo. El recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción, por inaplicación, de los arts. 1481 y 1482 CC, y la vulneración de la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo sobre la necesidad de notificación del proceso generador de la evicción como requisito de procedibilidad de la evicción.

En su desarrollo los recurrentes argumentan que, a pesar de que la sentencia recurrida no ha declarado que los vendedores conocieran el proceso en el que se declaró la nulidad del contrato de compraventa, ha entendido cumplido el requisito de notificación por haber existido un previo acto conciliatorio en el que los vendedores se avinieron a reconocer la nulidad del contrato. Alegan que si el actor hubiese cumplido con la carga de llamarles al proceso, con independencia de lo manifestado en el previo acto conciliatorio, podrían perfectamente haber adoptado la postura que estimasen más conveniente para sus intereses de cara a una posterior evicción, por ejemplo tratando de hacer valer ante la instante de la nulidad del contrato la figura de la usucapión o lo que pudieran estimar más oportuno.

Terminan añadiendo unas «reflexiones a mayor abundamiento» acerca de que solo el actor es responsable de las costas a cuyo pago resultó condenado por el juzgado que declaró la nulidad del contrato litigioso, pues después de que los vendedores procedieran a devolverle la cantidad entregada no se avino a dejar sin efecto el contrato.

2.Oposición de la parte recurrida. La parte recurrida niega que exista interés casacional porque ninguna de las sentencias que cita la recurrente se refieren a un supuesto que sea, ya no igual, sino al menos similar al presente, por lo que la cita de interés casacional es meramente nominal y artificiosa. Señala que, en este caso, la cuestión controvertida se contrae únicamente a determinar si fue conforme a los arts. 1481 y 1482 CC la decisión de la sentencia recurrida de considerar procedente la acción de saneamiento por evicción sin necesidad de notificación al vendedor de la demanda a instancias del comprador, cuando los vendedores se allanaron en el acto de conciliación previo. Argumenta que, en el acto del juicio, la vendedora reconoció que fueron ellos quienes facilitaron la documentación para efectuar la reclamación frente al comprador, y que así se desprende de la propia demanda que dio lugar a la declaración de nulidad del contrato, a la que la demandante acompañó tanto el documento de compraventa como el requerimiento previo efectuado al comprador. Añade que la sentencia recurrida es conforme a la jurisprudencia de la sala, que ha admitido que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, aunque no se haya notificado la demanda al vendedor, cuando estaba enterado de la misma.

TERCERO.- Decisión de la sala. Desestimación del recurso de casación

El recurso de casación va a ser desestimado, porque la sentencia recurrida no infringe los arts. 1481 y 1482 CC ni es contraria a la doctrina de la sala, por las razones que explicamos a continuación.

1.A efectos de centrar la cuestión jurídica que se somete a la decisión de la sala, debemos advertir que no se discute que el comprador ha sido privado de la cosa por falta del pleno dominio de la misma, y que la privación ha tenido lugar a través de una sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. En el caso, el comprador tenía la posesión de la cosa comprada en virtud de un previo contrato de arrendamiento, y se ha reconocido que adquirió la propiedad en el momento de la compra, de modo que la sentencia que declara la nulidad del contrato de compraventa por no haber consentido todos los miembros de la comunidad hereditaria en la que se integraba una de las fincas vendidas y sobre la que estaba construida parcialmente la vivienda enajenada, ha dado lugar a la pérdida de la cosa en virtud de un derecho anterior a la compra.

La cuestión controvertida sometida a esta sala se centra exclusivamente en determinar si el comprador pierde el derecho a reclamar el saneamiento por evicción por falta de notificación a los vendedores de la demanda formulada por el tercero en un caso en el que los vendedores se habían allanado previamente en un acto de conciliación judicial promovido por el tercero.

2.La exigencia legal de que, a instancia del comprador demandado, se notifique la demanda de evicción al vendedor para que este quede obligado al saneamiento ( art. 1481 CC) , trata de hacer posible, como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia, que el vendedor pueda ayudar al comprador a defenderse frente a las reclamaciones de los terceros. Parece razonable que si al vendedor le resulta totalmente ajeno el proceso entablado contra el comprador por un tercero y no puede intervenir, no se le pueda exigir las consecuencias previstas legalmente para el saneamiento por evicción ( art. 1478 CC) , con independencia de que se le pueda exigir en su caso, con arreglo a sus presupuestos y a sus efectos, la responsabilidad procedente con arreglo a las reglas generales del incumplimiento contractual.

Con todo, la jurisprudencia ha admitido que la falta de citación no provoca la pérdida del derecho a reclamar el saneamiento por evicción en determinados supuestos.

Así, la sentencia 269/2013, de 30 de abril, desestima el motivo de casación en el que se alegaba que no había prueba de que hubiera habido llamada en garantía de los vendedores, porque en el caso fueron demandados en el primer procedimiento de evicción:

«El art. 1481 CC exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Y el art. 1482 CC articula el medio a través del cual el comprador demandado puede interesar que el vendedor sea llamado al proceso. En nuestro caso no consta la vulneración de ninguno de estos preceptos, pues está acreditado que los vendedores fueron demandados en el primer procedimiento, de forma que conocieron de la demanda de evicción y pudieron, en su caso, oponerse. Resulta irrelevante que no fueran llamados a instancia del comprador, pues esta llamada no fue necesaria, al estar ya demandados. Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 y 1481 CC, es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento, todo lo cual se cumple en este caso, en que no puede negarse que fueran demandados en el primer procedimiento».

Con anterioridad, la STS de 10 de mayo de 1966 (Roj: STS 1322/1966 - ECLI:ES:TS:1966:1322) admitió el saneamiento contra el vendedor que tenía conocimiento de la demanda, aunque no le fue notificada, con los siguientes argumentos:

«La hoy demandante, pese a su ausencia en el terreno procesal, de los litigios anteriormente seguidos, para que fuera respetado y reconocido el derecho de propiedad sobre la parcela que había transmitido al demandante actual, fue la inspiradora quien dispuso, atendió sufragó y decidió tanto los medios de defensa como los de ataque empleados por éste, sin duda para evitar la responsabilidad que, de no utilizarlos, sobre ella se cernía y la que reconoció, así como su aquiescencia a hacerse cargo de ella, incluso en cartas debidamente reconocidas en este juicio, según también aparece acreditado y ante este estado de hecho no cabe estimar que la Sala interpretó erróneamente los artículos cuya infracción se acusa, pues reconociendo íntegramente su sentido íntimo proclamó su implicación al caso, ya que la finalidad del previo conocimiento de la demanda de evicción, al objeto de aportar los medios defensivos al pleito para oponerse a ella, fue ampliamente superada por actos propios de la vendedora, hoy demandada, contra los que ahora no la es lícito excepcionar sin mengua de la buena fe que debe presidir la relación entre las partes intervinientes en la enajenación de la parcela, ya que el saneamiento, por tal motivo, no deja de ser una consecuencia del contrato, bien se regule convencionalmente o por ministerio legal, todo lo que sin necesidad de abordar el estudio de las circunstancias especiales que concurrieron en los dos pleitos, antecedentes al actual, imponen la desestimación del motivo y con ella la del recurso que como único lo articula».

Y en la STS de 3 de diciembre de 1975 (Roj: STS 1895/1975 - ECLI:ES:TS:1975:1895), se declara:

«Porque si bien es cierto que en los mismos se establece el requisito de la notificación de la demanda de evicción al vendedor, como trámite previo a la de saneamiento, cuando el que demanda al comprador es un tercero, también lo es que uno de los elementos que sirve para determinar la "voluntad legis» es el teleológico, esto es, la "ratio legis», conforme al cual la norma jurídica ha de ser entendida en el sentido que responda mejor a su finalidad, e igualmente es indudable que la rectificación mencionada tiende a evitar que el vendedor, por ignorar la representación de la demanda de evicción, no puede defender el derecho controvertido, no obstante su interés en el saneamiento, y en el caso de autos se afirma -considerando tercero de la sentencia impugnada que en el primer proceso declarativo, en el que los hoy recurridos fueron privados, por sentencia firme y por derecho anterior a la compra, de la mayor parte de la finca, fueron demandados no sólo ellos, sino también los derecho-habientes o sucesores de la Compañía Aragonesa de Minas, Sociedad Anónima, los que fueron citados por edictos, con lo cual quedó cumplida la finalidad de que llegara a su conocimiento el litigio promovido.

Y, por lo que se refiere al allanamiento del comprador a la demanda del tercero, la antigua sentencia 26 de junio de 1913 (Roj: STS 158/1913 - ECLI:ES:TS:1913:158), en atención a las circunstancias del caso, afirma:

«El saneamiento en caso de evicción sólo procede y puede exigirse cuando se haya privado al comprador, por sentencia firme, de todo o parte de la cosa comprada, conforme lo dispuesto en los arts. 1475 y 1480 del Código civil, preceptos de carácter general que condicionan la obligación de la entrega y saneamiento de la cosa, consignada en los arts. 1461, 1474 y párrafo 2.° del 1475, los que, por consiguiente, no fueron infringidos por la sentencia recurrida, que ni pudo dar el valor de una ejecutoria ganada en un juicio en forma de allanamiento en acto conciliatorio de las recurrentes, ni tampoco prescindir del terminante precepto del art. 1481 de dicho Código, que hace depender la obligación de sanear, del hecho de haberse notificado al vendedor la demanda de evicción, con el manifiesto propósito de que pueda oponerse a una injustificada solicitud, y de que sólo siendo oído y vencido pueda ser condenado, y omitido dicho requisito por las recurrentes, por patente que les pareciera el derecho ejercitado por los títulos que se les presentaron en el acto conciliatorio, la Sala sentenciadora aplicó acertadamente los preceptos cuya infracción se alega».

3.En el caso que juzgamos es cierto que la sentencia recurrida no declara expresamente que los vendedores tuvieran conocimiento de la demanda que se interpuso contra el comprador, a pesar de que este ha venido aludiendo a la connivencia entre el tercero (la madre de uno de los vendedores) y los propios vendedores para explicar la razones por las que estos últimos se allanaron a la previa conciliación y aceptaron que no podían vender las fincas y la vivienda que habían construido sobre ellas.

Pero la sentencia recurrida sí toma en consideración de manera expresa y, a juicio de esta sala, de forma muy razonable, el dato de que los vendedores se avinieron a reconocer en el previo acto de conciliación promovido por la tercera que luego interpuso la demanda contra el comprador, que no tenían el poder de disposición sobre la totalidad del objeto vendido. Contra lo que argumentan los vendedores, no hubiera sido admisible que, en abierta contradicción con lo que mantuvieron en la conciliación, hubieran podido sostener después en el procedimiento en el que no se les citó una postura diferente «de cara a una posterior evicción», argumentando que sí tenían plena disposición sobre el objeto vendido, por ejemplo, por haber adquirido la completa propiedad de la superficie enajenada.

Por otra parte, los recurrentes mantienen una postura que resulta contradictoria, pues al mismo tiempo que sostienen que ellos mismos podrían haber facilitado la defensa al comprador en el proceso de evicción apuntan que debió allanarse para que no se generaran las costas. Lo cierto es que la falta de comparecencia al acto de conciliación y la oposición del comprador a la demanda formulada por la madre de la vendedora no pueden tildarse de irracionales. Con independencia de que en el procedimiento seguido contra el comprador se le diera la razón a la entonces demandante, que estaba haciendo valer que los vendedores no eran propietarios en su totalidad del objeto vendido, no podemos aceptar que fuera exigible que el comprador se allanara a la demanda.

No se trata de la consecuencia de una imposición rígida de la obligación del comprador demandado de continuar el litigio para poder hacer valer el saneamiento por evicción, sino del hecho de que el comprador, en el procedimiento en el que fue demandado, intentó que se mantuviera la validez de su título de adquisición defendiendo la propiedad de los vendedores del objeto vendido en atención a que llevaban años mostrándose como plenos titulares de las fincas y de la vivienda que habían construido, que estaba perfectamente delimitada y separada la parcela que era objeto de la venta, sin que durante los años que estuvo ocupando la finca como arrendatario los padres de la vendedora hubieran formulado objeción alguna.

Por ello, desestimamos el recurso de casación y confirmamos la sentencia recurrida, pues en el supuesto que jugamos, en atención a todas las circunstancias concurrentes que han quedado acreditadas en la instancia y constan en las actuaciones, consideramos que la falta de citación no excluye la obligación de saneamiento de los vendedores y la obligación de pago de la suma reclamada, que en este caso se contrae al pago de las costas del primer procedimiento.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de casación determina la imposición de las costas devengadas.