Sentencia Civil 1728/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5575/2020 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

1.-En virtud de escritura pública de 4 de junio de 2007, número 1491 de protocolo, autorizada por el Notario Don Eloy Jiménez Pérez, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (en adelante, BBVA) y los demandantes D. Samuel y Dª Marta, junto con otras personas que no son parte en el procedimiento, concertaron un préstamo hipotecario por un principal de 145.000 € con la garantía hipotecaria de la finca descrita en la escritura.

2.-No se discute que la escritura de préstamo original contenía una cláusula que permitía el vencimiento anticipado del préstamo, entre otros, en el siguiente supuesto: «a) Falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses». Tampoco es controvertido que dicha escritura estableció una cláusula suelo del 2,25%, un interés de demora del 19% ni que se impuso a los prestatarios pago de todos los gastos e impuestos de la operación. En la demanda no se cuantificó el alcance de los efectos restitutorios de las cláusulas que se reputaban abusivas. Como ahora se verá, no se han aportado datos ni pruebas sobre el importe exacto de las partidas correspondientes a exceso de intereses cobrados por efecto de la cláusula suelo, ni sobre los efectos restitutorios de la cláusula de gastos ni sobre los intereses de demora realmente computados en la ejecución hipotecaria a la que se hará referencia a continuación.

3.-Para el caso de ejecución hipotecaria, el inmueble fue tasado, a efectos de que sirviese de tipo en la subasta, en 198.000,37 €.

4.-El 16 de julio de 2012 BBVA interpuso demanda de ejecución hipotecaria relativa al préstamo mencionado, a la que se adjuntaba un acta notarial de liquidación de deuda. No se ha controvertido que el préstamo se había dado por vencido anticipadamente el 12 de enero de 2.012, ni que en esa fecha las cuotas impagadas (capital más intereses remuneratorios) ascendía a 2.913 €, por el impago de las cuotas correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2011, lo que hacía un total de cinco cuotas impagadas, más 94,12 € por intereses de demora.

Por lo que interesa al recurso de casación ha quedado acreditado que la ejecución, tramitada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de la Almunia de Doña Godina con el número 1128/2012 (i) se sustanció por una deuda de 141.275,58 €, (ii) que los deudores no se opusieron a la ejecución, (iii) que no se ejerció el control de oficio sobre la posible abusividad de las cláusulas del contrato y (iv) que en la subasta, ante la ausencia de postores, la finca hipotecada fue adjudicada a BBVA por 120.157,79 €, cifra que superaba el 60% del valor de tasación (representaba el 60,68%) de acuerdo con la redacción que en la fecha de la subasta tenía el art. 671 LEC, todo ello según decreto de 13 de enero de 2013. Unos años más tarde, el 23 de abril de 2018, BBVA llegó a un acuerdo con otro de los prestatarios, D. Herminio, en virtud del cual este realizó un pago de 13.000 €, a cambio del cual la entidad bancaria excluyó de la posible ejecución por la deuda restante tanto a D. Herminio como a D. ª Sandra como a D.ª Tatiana.

5.-No consta acreditado cuál era el valor de mercado de la finca en la fecha de la adjudicación, ni que BBVA haya transmitido dicha finca a un tercero, ni tampoco que haya instado la continuación de la ejecución por el importe de la deuda no satisfecha al amparo del art. 579 LEC.

6.-El 21 de mayo de 2018 D. Samuel y D. ª Marta presentaron una demanda contra BBVA en la que solicitaron que (i) se declarara la nulidad, por su carácter abusivo, de la cláusula suelo, de la que imputaba a los prestatarios todos los gastos de la operación, del intereses de demora y de la que preveía el vencimiento anticipado por impago de cualquier parte del capital; y que (ii) como consecuencia de la nulidad, se condenase a la demandada (a) a restituir a los demandantes las cantidades abonadas en aplicación de las cláusulas que se reputan nulas, con el límite, respecto del interés de demora, del tipo de interés remuneratorio; y (b) a restituir a los actores la cantidad de 77.842,58 € «por la que la demandada se enriqueció injustificadamente con la adjudicación de la vivienda». Además, se pedía que se condenase a la entidad demandada al pago de los intereses legales y las costas.

7.-La demandada se opuso a la demanda.

8.-El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda sin hacer imposición de las costas procesales. Declaró la nulidad de la cláusula suelo y de la cláusula de gastos, condenando a la demandada a restituir las cantidades cobradas en aplicación de las mismas con los intereses correspondientes, y también la nulidad del interés de demora -con condena a reembolsar a los demandantes el exceso sobre el interés remuneratorio- y la cláusula de vencimiento anticipado. Rechazó la pretensión de indemnización por enriquecimiento injusto con el argumento de que no cabía imputar a la entidad bancaria un daño -la pérdida de la propiedad de la vivienda- que se habría producido igualmente con mayor onerosidad para los prestatarios si la entidad hubiera optado por acudir a un proceso declarativo para resolver el contrato y a un posterior proceso de ejecución del título obtenido.

9.-Los demandantes recurrieron en apelación la sentencia de primera instancia, impugnando únicamente la desestimación de la pretensión de indemnización por enriquecimiento injusto. Ha quedado firme, por tanto, la declaración de nulidad de las cláusulas indicadas. Por su parte, BBVA impugnó la sentencia en cuanto al pronunciamiento que había reconocido la estimación activa a los demandantes.

10.-La Audiencia desestimó el recurso de apelación e impuso las costas de la segunda instancia a la parte recurrente. Razonó que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado podía dar lugar en la actualidad al sobreseimiento del proceso de ejecución, pero también a la continuación del mismo si concurrían los requisitos del art. 24 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, a lo que se unía la facultad de la entidad bancaria de obtener el vencimiento de la totalidad de la deuda en el procedimiento declarativo. Añadió que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no hacía desaparecer la deuda, y que en el proceso de ejecución hipotecaria la ejecutante no había logrado el cobro íntegro de la misma. Concluyó que la adjudicación por un importe inferior al de tasación, pero superior al 60% contemplado en la redacción del art. 671 LEC aplicable al caso, impedía tanto la apreciación del enriquecimiento injusto reclamado como la aplicación del art. 1303 CC, ya que la cantidad reclamada por los demandantes no derivaba de una cláusula abusiva, sino de la comparación entre el valor de tasación y el valor de adjudicación.

11.-Los demandantes han interpuesto recurso de casación, basado en dos motivos, que se analizarán a continuación.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Doctrina jurisprudencial sobre la prohibición del enriquecimiento injusto. Especialidades para el caso de obtención de plusvalías relevantes tras la adjudicación de un inmueble al acreedor en el caso del art. 671 LEC

1.-Planteamiento del recurso. El primer motivo del recurso de casación se basa en la infracción del art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE, en relación con el art. 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), y con el art. 1.303 del Código Civil (CC) y tiene como núcleo argumental el principio de no vinculación en tanto expresión de la ineficacia resultante de la declaración de abusividad de una cláusula contractual. Cita al efecto las sentencias de esta sala 123/2017 de 24 de febrero, 463/2019 de 11 de septiembre, 419/2017, de 4 de julio, y 49/2019 de 23 de enero.

El segundo motivo del recurso de casación se funda en la infracción del art. 564 LEC, en relación con la doctrina jurisprudencial sobre los perjuicios provocados por ejecuciones hipotecarias fundamentadas en cláusulas abusivas, con cita de las sentencias de esta sala 261/2015, de 13 de enero, STS 228/2015, de 7 de mayo, STS 49/2019, de 23 de enero, y 526/2017, de 27 de septiembre.

2.- Admisibilidad. La parte recurrida ha opuesto en su escrito de contestación causas de inadmisibilidad que no pueden ser acogidas, por tres razones esenciales. De un lado, el primer motivo del recurso plantea cuestiones jurídicas claramente identificadas y cita como infringida la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre el enriquecimiento injusto y sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas abusivas; además, atiende en una parte sustancial de su desarrollo a la razón decisoria de la sentencia impugnada (sin perjuicio de lo que luego se matizará al respecto) y respeta la base fáctica fijada en la instancia.

En segundo lugar, aunque en el segundo motivo se cita como infringida una norma procesal (el art. 564 LEC) , hemos admitido la posibilidad excepcional de que el recurso de casación anterior al RDL 5/2023, de 28 de julio, se funde en la infracción de normas contenidas en la LEC cuando el objeto del litigio sea la revisión de otros procesos civiles ( sentencia 80/2020, de 6 de febrero: «la infracción de las normas reguladoras del proceso de ejecución hipotecaria que se denuncia no tiene encaje en ninguno de los cuatro motivos del art. 469.1 de la LEC puesto que son las mismas normas aplicables a las cuestiones objeto del proceso[,] [p]or eso han de ser objeto de recurso de casación», con cita de los autos de 26 febrero 2002, recurso de queja núm. 2145/2001, de 29 julio 2008, recurso de casación núm. 2145/2001, y de la sentencia 44/2014, de 13 de marzo.

Por último, los dos motivos son sustancialmente idénticos a los dos primeros motivos del recurso de casación 5930/2019, formulado bajo la dirección letrada del mismo abogado que firma este recurso, y en ese caso ambos fueron admitidos, por lo que sería contrario al principio de igualdad ( art. 14 CE) aplicar ahora una solución diferente.

3.-Decisión de la sala. Procederá la resolución conjunta de los dos motivos del recurso, habida cuenta de la conexión que se aprecia entre ellos y de la identidad de la cuestión jurídica controvertida, pues se plantea, desde diversas perspectivas, la misma cuestión de fondo: si hubo o no enriquecimiento injusto de la entidad bancaria en adjudicación del inmueble hipotecado.

3.1.-El recurso será desestimado porque esta sala ya se ha pronunciado en la sentencia de pleno 1216/2023, de 7 de septiembre, sobre los requisitos necesarios para apreciar en casos como el que nos ocupa el enriquecimiento sin causa del banco ejecutante que se adjudica el inmueble hipotecado, y lo ha hecho en sentido contrario al pretendido por los recurrentes, en un caso prácticamente idéntico al que ahora nos ocupa, en el que la parte allí demandante solicitaba con argumentos muy similares a los expuestos en el recurso una indemnización a cargo de la entidad bancaria adjudicataria por enriquecimiento injusto.

No fue objeto del proceso, como tampoco lo ha sido en este caso, la eficacia del procedimiento de ejecución hipotecaria ni la validez de la adjudicación en ese procedimiento del derecho de propiedad sobre la vivienda ejecutada a la entidad demandada.

Los arts. 6 de la Directiva 93/13/CEE y 83 TRLDCU se refieren a la nulidad y al efecto de no vinculación de las cláusulas abusivas de contratos celebrados con consumidores. Y por más que se invoque la infracción del art. 1303 CC, no se pide la restitución de la finca ejecutada ni, como se ha dicho, la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Nos remitimos al contenido extenso de la precitada sentencia de pleno, de la que se extraen las siguientes conclusiones:

i)En aquel caso, como en este, la declaración de nulidad que hizo la Audiencia respecto de la cláusula de vencimiento anticipado no fue motivada por las condiciones en que se aplicó (en este supuesto el préstamo se dio por vencido tras el impago de cinco cuotas y el art. 693 LEC, en la redacción vigente al inicio de la ejecución permitía «reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro)», sino con fundamento exclusivo en la redacción de la cláusula, conforme a la cual el acreedor podía dar por vencido anticipadamente el préstamo por el impago de cualquier cuota. Dicha nulidad está directamente relacionada con las sentencias del TJUE de 14 de marzo de 2013 (asunto, C- 415/11, Aziz), y de 26 de enero de 2017 (asunto C-421/14, Banco Primus).

ii)De las STJUE de 17 de mayo de 2022 (asunto C-600/19) y de 7 de diciembre de 2017 (asunto C-598/15) se desprende que una vez que la propiedad se ha transmitido mediante un procedimiento de ejecución el deudor ejecutado no puede alegar la nulidad de esa cláusula para oponerse al dominio del adjudicatario sobre el inmueble así adquirido, y en el mismo sentido se pronunciaron las sentencia 379/2023, de 16 de marzo y 1216/2023, de 7 de septiembre. Lo que sí es posible es que el consumidor plantee en un procedimiento declarativo posterior el eventual carácter abusivo de una cláusula del contrato, cuando en el curso del procedimiento de ejecución no se realizó ni de oficio por el juez ni a instancia de parte en el trámite de oposición, un examen sobre el carácter abusivo o no abusivo de las cláusulas del contrato, a fin de obtener la reparación del eventual perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas.

iii)De los arts. 1858 CC, 681.1 LEC y 682.2 LEC se desprende la necesaria constancia de determinados extremos en la escritura de constitución de la hipoteca, como requisito para el ejercicio de la acción por la vía del procedimiento de ejecución hipotecaria, y entre ellos, como esencial, la tasación, esto es el precio en que los interesados tasan el bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

iv)Una de las especialidades del proceso de ejecución hipotecaria se refiere al valor de adjudicación del bien hipotecado en caso de subasta desierta ( art. 671.1 LEC) , supuesto en que el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por un porcentaje de su valor de tasación (que ha oscilado entre el 50% y el 70% en las diferentes versiones de la norma) o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En este caso, el porcentaje aplicado fue el del 60% y el enriquecimiento injusto que se defiende en el recuso entronca con la diferencia entre el valor de tasación y el valor de adjudicación. En el caso de la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, el banco se había adjudicado la finca por el total de la deuda, por lo que el enriquecimiento injusto que allí se postulaba giraba en torno a la diferencia entre ese importe y el precio de tasación, pero no existen diferencias sustanciales en el tratamiento jurídico de una y otra situación.

v)Respecto de la regulación del valor de adjudicación que resulta del art. 671.1 LEC, en un supuesto en que tras la adjudicación de la finca quedaba una deuda remanente para cuyo cobro se inició otro procedimiento ejecutivo contra otros bienes del deudor, conforme al art. 579 LEC, se pronunció la STJUE de 30 de abril de 2014 (asunto C-280/13, Barclays Bank). Una de las cuestiones prejudiciales allí planteada fue la siguiente:

«Si la directiva [93/13] y los principios de derecho [de la Unión] pro-consumidor y de equilibrio contractual deben interpretarse en el sentido de que existe abuso de derecho y enriquecimiento injusto cuando el acreedor-ejecutante tras adjudicarse el inmueble hipotecado por el 50 % (actualmente 60 %) del valor de tasación solicita el despacho de ejecución por la cantidad pendiente para completar el total de la deuda, pese a que el valor de tasación y/o el valor real del bien adjudicado sea superior al total adeudado y ello pese a que tal actuación esté amparada por el derecho procesal nacional».

El Tribunal de Justicia resolvió la cuestión en el sentido de que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en el litigio (incluido el art. 671 LEC) , quedan fuera del ámbito de protección de la Directiva cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o ámbito de aplicación de tales disposiciones.

vi)Respecto de los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial sobre la prohibición del enriquecimiento sin causa, que ha sido tratado, implícita o explícitamente, como un auténtico principio general del derecho (la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, cita los precedentes de las sentencias de 12 de enero de 1943, 23 de noviembre de 1946, 22 de diciembre de 1962, 1 de diciembre de 1980, 12 de julio de 2000, 28 de febrero de 2003, 6 de febrero de 2006 y 19 de julio de 2012), las sentencias de 13 de enero de 2015 (ROJ: STS 261/2015) y 729/2020, de 5 de marzo razonan lo siguiente:

«Como principio general del derecho, cuya formulación sería "nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro", se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa)».

vii)Resulta, pues, imprescindible la falta o ausencia de causa del enriquecimiento patrimonial, lo que significa que se produce «una atribución patrimonial o un desplazamiento de un activo o valor económico de un patrimonio a otro [...] sin que exista entre las partes un negocio jurídico válido y eficaz o una disposición legal que [lo] autorice o legitime [...]» ( sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre). No habrá tal ausencia de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal ( sentencias 221/2016, de 7 de abril y 387/2015, de 29 de junio).

viii)La acción basada en el principio de la prohibición del enriquecimiento injustificado tiene naturaleza subsidiaria ( sentencias 387/2015, de 29 de junio, 352/2020, de 24 de junio, y 942/2022, de 20 de diciembre, entre otras más antiguas) «en el sentido de que cuando la ley conceda acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo, son tales acciones las que se deben ejercitar y ni su fracaso ni su falta de ejercicio legitiman para el de la acción de enriquecimiento».

ix)En el ámbito de la adjudicación de inmuebles en el procedimiento de ejecución, puede cumplirse la regla de la subsidiariedad si la ejecución hipotecaria concluyó con la adjudicación del inmueble al ejecutante, pues conforme a la jurisprudencia del TJUE antes reseñada (sentencias de 7 de diciembre de 2017 y de 17 de mayo de 2022, asuntos C-598/15 y C-600/19), esa adjudicación ya no puede resultar anulada por la apreciación de la existencia de cláusulas abusivas, por lo que los eventuales perjuicios derivados para el consumidor no pueden obtener una reparación in natura, lo que permite la valoración de un posible enriquecimiento sin causa.

x)Existe una jurisprudencia reiterada sobre la relación entre la proscripción del enriquecimiento sin causa y las adjudicaciones de bienes en procedimientos de ejecución hipotecaria, en particular en los casos de adjudicación al acreedor ejecutante conforme a la LEC, por quedar desierta la subasta, lo que puede significar que el valor de adjudicación no salda la deuda, con la correlativa posibilidad de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte conforme al art. 579 LEC.

Como regla general, se ha negado la existencia de enriquecimiento sin causa en tales casos. La sentencia de 13 de enero de 2015 (ROJ: STS 261/2015), que citaba otras resoluciones anteriores, como la 128/2006, de 16 de febrero y la 750/2005, de 21 de octubre, empleó el siguiente argumento:

«[E]l enriquecimiento sin causa no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por las leyes, pues entre otras razones, no está a disposición del juzgador corregir, en razón de su personal estimación sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicación de las normas. Y esta Sala ha dicho que el enriquecimiento sin causa solo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, que aquí se produce y se ha explicado ( Sentencias de 18 de enero de 2000, de 5 de mayo de 1997, de 4 de noviembre de 1994, de 19 de febrero de 1999, entre otras muchas). [...]

»[L]a jurisprudencia ha considerado que - una vez declarado dicho procedimiento acorde con los derechos constitucionales en sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981 y 17 de mayo de 1985 - no puede existir enriquecimiento injusto por el hecho de que la adjudicación se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasación, supuesto que el proceso se haya seguido por los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate. [...].

»La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación (v. gr., SSTS de 15 de noviembre de 1990, 4 de julio de 1993 y, más recientemente, 18 de noviembre de 2005), pero no le ha reconocido relevancia cuando, seguido el proceso correctamente por sus trámites, sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación, aun cuando ésta sea notable [...] ( STS de 8 de julio de 2003)».

Esta doctrina fue reiterada por resoluciones posteriores, como la sentencia 829/2008, de 25 de septiembre, que también rechazó que el ejercicio de la facultad del acreedor ejecutante constituya abuso de derecho.

La sentencia 152/2020, de 5 de marzo, en similar sentido, concluyó que no existe enriquecimiento sin causa en los casos en que, conforme a lo previsto en el art. 579.1 LEC, el acreedor continúa con la ejecución del resto del patrimonio del deudor hipotecante, hasta obtener la íntegra satisfacción de la parte del crédito no cubierta con el valor por el que se adjudicó el bien hipotecado conforme al 671 LEC.

xi)La misma jurisprudencia, no obstante, ha previsto una excepción a esta regla general, que concurriría cuando la adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por un porcentaje del valor de tasación «fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía». No se trata de que el valor de tasación sea muy superior al valor de la adjudicación, pues esta situación está expresamente prevista y aceptada por la ley. Se exige algo más, como advierten las sentencias de 13 de enero de 2015 y 152/2020, de 5 de marzo:

«El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma».

Situaciones como la descrita explican que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificara el art. 579 LEC para reducir ex legela deuda remanente cuando el adjudicatario enajena el bien en determinados plazos y con determinadas plusvalías. Y por más que dicha norma no sea aplicable, por razones temporales, a los hechos aquí enjuiciados, como sucedió en las sentencias de 13 de enero de 2015 y 152/2020, de 5 de marzo, en la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, entendimos que puede tenerse en cuenta este contexto normativo ( art. 3.1 CC) para matizar la doctrina jurisprudencial previa sobre el principio del enriquecimiento injusto en los términos antes indicados.

xii)En conclusión, y en palabras de la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre:

«3.- Lo que justifica que revierta a favor del deudor ejecutado una parte de la plusvalía obtenida por la venta de una finca adjudicada a un ejecutante en un procedimiento ejecutivo que concluye con una subasta desierta, es el hecho de que la generación de una importante plusvalía en un breve lapso de tiempo puede responder a que el valor de adjudicación al acreedor fue en realidad exageradamente inferior al valor real del bien ejecutado. Inferencia que conduce, a su vez, a la conclusión de que el sacrificio patrimonial que para el deudor supuso la ejecución, y consiguiente pérdida del inmueble, no obtuvo el correlato equivalente en la medida o proporción en que aquella adjudicación extinguía la parte de la deuda perseguida correspondiente a dicho valor.

»En esta situación, el principio de proscripción del enriquecimiento injusto impone, a fin de restablecer el equilibrio real de la economía del contrato (del préstamo garantizado por la hipoteca ejecutada, en su faceta de derecho de realización de valor o ius vendendi), que una parte de aquella plusvalía revierta a favor del deudor en forma de extinción de la deuda remanente en la proporción correspondiente (proporción que el art. 579.2,b) LEC fijó para los casos sujetos a su ámbito de aplicación en un 50%)».

3.2.-En el presente caso no concurren los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial expuesta. El inmueble hipotecado fue tasado en 2007 en la escritura de préstamo hipotecario, para fijar el tipo de la subasta, en 198.000,37 €. Cuando se produjo la adjudicación al banco hipotecante, en enero de 2013, por la suma de 120.157,79 € (60,68% del valor de tasación, al quedar desierta la subasta) el valor real de la vivienda, que los demandantes no han acreditado, era seguramente inferior al de tasación, a la vista de la crisis inmobiliaria de la época y de la caída generalizada de precios que produjo. La suma obtenida no era suficiente para cubrir la deuda, cifrada en 141.275,18 €. Solo años más tarde, en 2018, BBVA cobró de otro de los prestatarios, la suma adicional de 13.000 €.

Por otro lado, no consta que la finca se haya vendido con posterioridad ni, en consecuencia, la obtención de plusvalía alguna, que, conforme a lo exigido por nuestra jurisprudencia requeriría para sustentar un enriquecimiento sin causa: (i) una transmisión en un intervalo de tiempo relativamente breve, y (ii) que el importe de dicha plusvalía fuera «muy relevante». En este caso, no se ha alegado ni se ha acreditado la existencia de ninguno de estos dos requisitos.

En suma, como ya apuntó la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, en la perspectiva de la parte demandada, «en virtud de la adjudicación del bien en la ejecución ingresa en [su] patrimonio un activo (el inmueble) y sale una parte de otro activo» (el crédito, que se minora), y a ambos activos les atribuye el ordenamiento un mismo valor ( art. 671 LEC) :

«[L]a posibilidad de adjudicarse el inmueble por el 50% se prevé en el art. 671 LEC [en la redacción aplicable al caso] bajo el presupuesto de que, en la práctica, nadie opta por el inmueble y la suposición de que no cabe obtener mayor precio por el bien, en los supuestos de subasta desierta o sin postores a que se refiere dicho precepto. [...] De ahí que, por regla general, no puede existir en esta adjudicación enriquecimiento injusto, pues con la adjudicación tan sólo se ha satisfecho el crédito en la medida del valor de la adjudicación, que no es mayor porque no ha existido mejor postura».

Y, desde el punto de vista del demandante, la situación viene a ser espejo de la anterior: sale de su patrimonio un activo (el inmueble hipotecado) y se extingue parcialmente un pasivo (la deuda garantizada), por un valor equivalente: la disminución del patrimonio que representa la pérdida del inmueble se compensa con la liberación de la deuda por el mismo importe.

Por lo demás, cabe recordar que el auto del TJUE de 3 de julio de 2019 (asunto C-486/16) consideró que no vulneraba el principio de efectividad «que un establecimiento de crédito presente una demanda de ejecución hipotecaria con arreglo al art. 693, apartado 2, de la LEC, en su versión posterior a la firma del contrato al que se refiere el litigio principal, ya que, en tal circunstancia, las consecuencias económicas sufridas por el consumidor no se derivan de la cláusula abusiva, sino del incumplimiento contractual consistente en no satisfacer las cuotas mensuales de amortización, que constituye su obligación esencial en el marco del contrato de préstamo celebrado» (apartado 48). Los efectos restitutorios de las cláusulas que luego han sido declaradas abusivas en este procedimiento no impiden que el incumplimiento de las obligaciones de los prestatarios se produjera en los términos explicados, lo que motivó la iniciación y la tramitación del proceso de ejecución hipotecaria, respecto de cuya corrección y eficacia nada se alega en el recurso de casación como hechos realmente acreditados, pues solo se apunta una hipótesis no demostrada que parece considerar la improcedencia de la ejecución hipotecaria por la compensación entre los efectos restitutorios de las cláusulas que luego fueron declaradas nulas y el importe de las cuotas impagadas a la fecha de vencimiento del préstamo.

TERCERO.- Costas y depósitos

1.-De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la parte recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.