Sentencia Civil 1496/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4192/2020 de 27 de octubre del 2025

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001, en San Rafael (Segovia) interpuso una demanda contra DIRECCION002., como promotora constructora del inmueble de la Comunidad, y contra D. Aurelio, arquitecto técnico interviniente en la ejecución de la edificación, por deficiencias constructivas e incumplimiento de proyecto, en la que solicitó que se dictara sentencia con los pronunciamientos recogidos en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

2.La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a los demandados en los términos expresados en dicho antecedente.

3.Los demandados recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial desestimó el recurso de la promotora constructora y estimó el del Sr. Aurelio, al que absolvió al considerar prescrita la acción ejercitada frente a él.

4.La Comunidad y la promotora constructora interpusieron sendos recursos de casación, que fueron admitidos, a los que el Sr. Aurelio se opuso. Además, la Comunidad se ha opuesto al recurso de la promotora constructora, que, a su vez, presentó escrito de oposición al recurso de la Comunidad fuera de plazo.

SEGUNDO. Recurso de casación de DIRECCION002.

1. Planteamiento.

El recurso de la promotora constructora se funda en un motivo único, por interés casacional, en el que se denuncia la infracción de los arts. 1969 y 1973 del CC en relación con el art. 18 de la LOE, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias 624/2014, de 31 de octubre, y 142/2020, de 2 de marzo.

A juicio de la recurrente, la sentencia impugnada incurre en la infracción y vulneración denunciadas al no apreciar la prescripción de la acción ejercitada. Sostiene que, según reconoce la propia resolución, la última de las deficiencias se detectó el 2 de junio de 2010, de modo que, cuando la demanda se interpuso el 10 de marzo de 2017, había transcurrido sobradamente el plazo bienal previsto para su ejercicio, por lo que la acción debía haberse declarado prescrita.

Añade que la sentencia yerra al considerar interrumpida la prescripción sobre la base de los acuerdos adoptados en las Juntas Generales celebradas los días 1 de junio de 2009, 1 de marzo de 2010, 8 de febrero de 2011, 6 de octubre de 2011, 22 de febrero de 2012, 30 de mayo de 2013, 13 de marzo de 2014, 11 de marzo de 2015 y 6 de junio de 2015, así como del burofax remitido en junio de 2016. Alega, en primer lugar, que a la Junta de 6 de junio de 2015 no acudió ninguna persona en representación de la constructora; y, en segundo lugar, que dichas reuniones no tienen eficacia interruptiva, pues el arquitecto técnico no asistió a las Juntas para tratar las deficiencias, sino para representar a la promotora-constructora, en su condición de propietaria de varias viviendas del edificio; concurría, por tanto, como representante de la promotora en cuanto propietaria y no constructora invitada a la reunión para que se le comunicaran los defectos.

Puntualiza que, en todo caso, incluso si se entendiera que la asistencia del arquitecto técnico a las Juntas pudiera tener efecto interruptivo, solo podría producirlo respecto de la primera reunión, ya que los defectos denunciados tienen carácter permanente y no continuado, y nada impedía a la Comunidad formular la correspondiente reclamación judicial en lugar de limitarse a reiterar el asunto en sus reuniones internas.

2. Decisión de la Sala. Desestimación del recurso.

La Audiencia Provincial estima que la acción ejercitada frente a la promotora constructora -cuyo plazo de prescripción de dos años fija en agosto de 2011 como momento inicial- no está prescrita. Parte de los hechos declarados probados en la sentencia de primera instancia, que consideró acreditada la asistencia de la promotora constructora y del arquitecto técnico a las juntas de propietarios en las que se abordó el problema de los desperfectos, al menos desde la celebrada el 16 de enero de 2009, constando su presencia en las de 1 de junio de 2009, 11 de marzo de 2010, 9 de febrero de 2011, 16 de octubre de 2011, 22 de febrero de 2012, 30 de mayo de 2013, 11 de marzo de 2015 y 7 de septiembre de 2015. Según la Audiencia Provincial, el Sr. Aurelio, trabajador de la constructora, acudió a muchas de las juntas de la Comunidad en representación de la misma.

Añade la sentencia:

«De la documental aportada se extrae que las reclamaciones a la constructora han sido continuadas (junta de 1-6-2009, correo de 2-6-2010, junta de 1-3-2010, junta de 8-2-2011, 6-10-2011, 22-2-2012, 30-5-2013, 13-3-2014, 12-3-2015 y 6-6-2015, existiendo requerimiento el 2-6-2016 y habiendo sido presentada la demanda el 10-3-2017, por lo que en ningún caso ha prescrito la acción, pues no ha pasado el plazo de dos años entre ellos y únicamente añadir que en Junta se acordaba requerir a la constructora y se remitía el acta a ese fin, o se realizaba requerimiento y reunión o se otorgaba plazo, etc., sin que pueda admitirse que fuesen acuerdos de junta y no requerimientos a la constructora con el fin de que reparara los defectos, como se deduce de su tenor literal y de la declaración testifical de la administradora de la finca.».

A la vista de dicha argumentación procede desestimar el motivo por las siguientes razones.

En primer lugar, la valoración que realiza la sentencia recurrida sobre la asistencia, contenido y alcance de las reuniones de la Comunidad pertenece al ámbito fáctico y probatorio, de modo que no puede ser revisada en casación.

En la sentencia 1789/2023, de 19 de diciembre, citada a su vez por la 53/2025, de 13 de enero, y por la 1068/2025, de 7 de julio, dijimos:

«Como hemos afirmado reiteradamente (por todas, sentencia 484/2018, de 11 de septiembre), los motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración probatoria; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión).»

La Audiencia Provincial, con base en la documental aportada -las actas de las juntas- y en la declaración testifical de la administradora de la finca -D.ª Celsa-, concluye que en dichas juntas -en las que se abordó el problema de los desperfectos y en las que la promotora constructora estaba representada por el arquitecto técnico- no se trató de simples acuerdos internos, sino de verdaderos requerimientos. Sobre ese sustrato fáctico, que no puede modificarse en casación, la Audiencia Provincial asienta su conclusión jurídica de que la prescripción se interrumpió de forma continuada.

En segundo lugar, la sentencia recurrida aplica correctamente los arts. 1969 y 1973 del CC en relación con el art. 18 de la LOE y con la jurisprudencia que los interpreta. Es doctrina reiterada de esta Sala que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción (por todas, sentencia 1550/2023, de 8 de noviembre). A la vista de los hechos declarados probados, los acuerdos adoptados en las juntas y las comunicaciones remitidas a la constructora reúnen esas condiciones y, por tanto, producen el efecto interruptivo previsto en la ley.

En tercer lugar, el argumento relativo a que la última de las deficiencias se detectó en 2010 desconoce que, según declara la propia sentencia recurrida, el plazo bienal de prescripción no comenzó a correr hasta agosto de 2011, una vez expirado el periodo de garantía, sin que desde esa fecha hasta la interposición de la demanda -10 de marzo de 2017- transcurriera en ningún momento el plazo de dos años sin actos interruptivos, ello, aun asumiendo que a la Junta de 6 de junio de 2015 no acudiera ninguna persona en representación de la constructora. En este sentido es jurisprudencia constante que la interrupción no significa paralización del plazo que luego se reanuda, sino supresión del tiempo transcurrido, de modo que interrumpida la prescripción el plazo ha de volverse a contar de nuevo por entero (por todas, 440/2025, de 19 de marzo).

Finalmente, la invocación del carácter permanente o continuado de los daños resulta irrelevante. La Audiencia Provincial asume que los daños son permanentes, pero entiende que el transcurso del plazo de prescripción se vio interrumpido por los sucesivos requerimientos dirigidos a la constructora. La naturaleza de los daños, por tanto, no altera la conclusión alcanzada.

En consecuencia, el motivo y, con él, el recurso de casación deben ser desestimados.

TERCERO. Recurso de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001, en San Rafael (Segovia)

1. Planteamiento.

El recurso de la Comunidad se funda en dos motivos.

1.1. En el motivo primero, por interés casacional, se denuncia la infracción de los arts. 1973 y 1974.1 del CC en relación con el art. 1968.2 del mismo cuerpo legal y el art. 17 de la LOE, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de 23 de junio de 1993, 14 de marzo y 5 de junio de 2003, 6 de junio de 2006, 28 de mayo y 4 de junio de 2007, 27 de marzo de 2010, 17 de agosto de 2011, y 22 de junio de 2020, al considerar prescrita la acción ejercitada frente al arquitecto técnico.

La recurrente sostiene que el Sr. Aurelio no solo asumió la dirección facultativa de la ejecución de la obra, sino que además era empleado de la promotora-constructora, y que su intervención no se limitó al periodo de construcción del inmueble, sino que se prolongó durante las fases posteriores de repasos y reparaciones.

Afirma que el citado técnico asistió y participó activamente en diversas juntas de propietarios convocadas por la Comunidad los días 16 de enero de 2009, 9 de febrero de 2011, 22 de febrero de 2012, 30 de mayo de 2013, 13 y 23 de abril de 2014, y 11 de marzo de 2015, en las que intervino personalmente, tomó la palabra, se comprometió a reparar los desperfectos y explicó las causas de la demora en la ejecución de las obras.

Con base en tales hechos, la recurrente concluye que existe una relación de conexidad o dependencia entre la promotora constructora y el arquitecto técnico, siendo este el agente constructivo más directamente implicado tanto en la ejecución de la obra como en el compromiso de reparar los defectos reclamados. En consecuencia, entiende que el Sr. Aurelio tenía pleno conocimiento de los actos interruptivos de la prescripción, por lo que debió aplicarse la doctrina jurisprudencial que excepciona la prescripción en aquellos supuestos en que, por razón de conexidad o dependencia, puede presumirse el conocimiento del hecho interruptivo por quien también ha sido demandado.

1.2. En el motivo segundo, por interés casacional, se denuncia la infracción de los arts. 1973 y 1968.2 en relación con los arts. 1969 y 7, todos del CC, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de 2 de julio de 1999, 21 de mayo de 2004, y 10 y 22 de junio de 2020.

La recurrente sostiene que el instituto de la prescripción debe aplicarse con carácter restrictivo, y considera que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial al absolver a un agente de la construcción que tenía pleno conocimiento de las reclamaciones formuladas por la Comunidad -que ha dado muestras evidentes de querer ejercer sus derechos en relación con los defectos reclamados -y, además, era el responsable de su subsanación y supervisión. Afirma que el Tribunal Supremo propugna una interpretación restrictiva y cautelosa de la prescripción, en atención a su finalidad de garantizar la seguridad jurídica, de modo que su apreciación debe realizarse con prudencia y solo cuando esté suficientemente acreditada.

2. Decisión de la Sala. Desestimación de las causas de inadmisión. Estimación del recurso

2.1. El Sr. Amador sostiene que el recurso no debió ser admitido por incumplir los requisitos legales. Alega que los motivos de casación invocan preceptos heterogéneos o de carácter genérico, susceptibles de generar ambigüedad o indefinición, y que, además, el recurso no respeta la valoración probatoria efectuada en la instancia.

El recurso identifica oportunamente las normas legales que considera infringidas -que ni son heterogéneas ni genéricas-, cita la jurisprudencia de la Sala relacionada con el asunto controvertido y que estima vulnerada, y expone las razones por las que entiende que se han producido las contravenciones alegadas, sin que, en lo esencial de su planteamiento -que hemos resumido-, se altere la base fáctica fijada en la instancia ni se aparte de la ratio decidendide la sentencia impugnada.

Por tanto, las denuncias formuladas en el recurso de casación merecen ser analizadas, pues superan el test de admisibilidad que, conforme a la doctrina de la Sala (por todas, sentencia 1329/2025, de 29 de septiembre), puede considerarse suficiente, y que consiste en la correcta identificación del problema jurídico planteado y en una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso. Requisitos que, como veremos al resolverlo, concurren en este caso.

En consecuencia, se rechazan las causas de inadmisión.

2.2. El recurso de casación, cuyos dos motivos procede examinar conjuntamente, dada su íntima conexión -pues ambos denuncian la indebida apreciación de la prescripción de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico-, debe estimarse por las razones que se exponen a continuación.

La Audiencia Provincial considera prescrita la acción frente al arquitecto técnico por entender que no se formuló frente a él requerimiento o reclamación alguna antes del vencimiento del plazo bienal previsto en el art. 18 de la LOE. Aun reconociendo que el arquitecto técnico, como trabajador de la promotora, acudió a numerosas juntas de propietarios en las que se abordó el problema de los defectos constructivos, contestó correos electrónicos sobre las reparaciones, realizó visitas al inmueble con la administradora para valorar el estado de la construcción e incluso intervino directamente en algunas reparaciones, la Audiencia Provincial descarta que tales hechos sean suficientes para considerar interrumpida la prescripción. Entiende que no concurre la excepción jurisprudencial de la conexidad o dependencia, porque el conocimiento de la reclamación no puede derivarse únicamente de la existencia de una relación contractual o de subordinación, sino que exige la existencia de un requerimiento o acto interruptivo que haya tenido por destinatario al propio deudor. Por tratarse de una obligación solidaria impropia, concluye que no es aplicable el art. 1974 CC y que la interrupción producida frente a la promotora no puede extenderse al técnico.

Sin embargo, la doctrina jurisprudencial de esta Sala no avala tal conclusión.

En la sentencia 1264/2024, de 7 de octubre, dijimos:

«La 765/2014, de 20 de mayo, fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

»"[...] Se fija como doctrina jurisprudencial de esta sala que en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse plenamente con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137, por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes."

»Esta doctrina jurisprudencial ha sido seguida y reafirmada por las sentencias 509 y 510/2015, ambas de 17 de septiembre; 451/2016, de 1 de julio; 86/2018, de 15 de febrero; y 418/2018, de 3 de julio, entre otras. Esta última sentencia (418/2018, de 3 de julio) ratifica la doctrina precedente, pero precisa que tal imposibilidad de extender el efecto interruptivo de la prescripción respecto de los demás obligados en el caso de la solidaridad impropia tiene una excepción cuando "por razones de conexidad o dependencia pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción". No obstante, tal conexión o dependencia del tercero con el interviniente frente al que sí quedó interrumpida la prescripción en ningún caso puede hacerse derivar solo de la existencia de una relación contractual entre ambos, pues en caso contrario "decaería por su base toda la doctrina jurisprudencial de la sala".».

La sentencia 331/2020, de 22 de junio, aplicó expresamente esta excepción, declarando que:

«[...] la reclamación efectuada al promotor llegó a conocimiento del arquitecto y del arquitecto técnico, quienes no solo se dieron por enterados, sino que se personaron en la vivienda inspeccionando los desperfectos y emitiendo informe, por lo que la situación no les era desconocida, sino que tomaron pleno conocimiento de la reclamación efectuada, de forma que, aun cuando no se les efectuara reclamación expresa por escrito, sí se han de entender requeridos desde el momento en que se personan en la vivienda y todo ello por razones de conexidad y dependencia [...].».

Finalmente, en la sentencia 159/2021, de 22 de marzo, recordamos que:

«La prescripción conforma un instituto destinado a otorgar certeza a las relaciones jurídicas por el transcurso del tiempo y con ello confiere estabilidad y seguridad al tráfico jurídico. Genera el efecto de extinguir el derecho o mejor la facultad de exigirlo o imponerlo. Su justificación radica en impedir que dichas relaciones se prolonguen sin limitación temporal instalándose en el limbo de la indefinición. En este sentido, limpia y purifica el tráfico jurídico mediante la eliminación de situaciones de incertidumbre que perjudican su fluido funcionamiento.

»La prescripción es la consecuencia que se impone al titular de un derecho cuando con su comportamiento no lo cuida, conserva o defiende adecuadamente y crea la apariencia o presunción de abandonarlo. Su juego normativo opera en beneficio del deudor ( favor debitoris), que se ve de esta forma legítimamente liberado de su prestación. En definitiva, se trata de una suerte de contra derecho otorgado al demandado para dejar sin efecto y enervar la acción ejercitada.

»Ahora bien, al tratarse de una institución, que no está fundada en términos de estricta justicia, los supuestos dudosos de aplicación de las reglas que la disciplinan habrán de ser objeto de una interpretación restrictiva, puesto que la regla general o normal es la de conservación de los derechos y no la intención de su dejación o abandono en beneficio del deudor ( sentencias 261/2007, de 14 de marzo; 311/2009, de 6 de mayo; 340/2010, de 24 de mayo; 721/2016, de 5 de diciembre; 326/2019, de 6 de junio; 279/2020, de 10 de junio y 326/2020, de 22 de junio, entre otras muchas).».

El razonamiento de la sentencia recurrida no se ajusta a esta doctrina.

La propia Audiencia Provincial reconoce hechos que evidencian una situación de conexidad y dependencia cualificada. No se trata aquí de derivar la conexión o dependencia del arquitecto técnico con la promotora constructora frente a la que sí quedó interrumpida la prescripción solo de la existencia de una relación contractual entre ambos, sino de una participación directa y continuada del técnico -como trabajador y representante de aquella- en las juntas de propietarios, comunicaciones y reparaciones relativas a los defectos constructivos, llegando incluso a realizar visitas al inmueble para valorar el estado de la construcción e intervenir personalmente en algunas reparaciones. Tales circunstancias revelan un conocimiento efectivo de los requerimientos y las reclamaciones formuladas por la Comunidad. Al ignorar ese conocimiento real y sustituirlo por la exigencia formal de un requerimiento individualizado, la Audiencia Provincial desconoce la excepción jurisprudencial que precisamente opera en casos como el presente.

Además, la aplicación del instituto de la prescripción no respeta su carácter restrictivo. La Comunidad manifestó reiteradamente su voluntad de conservar el derecho mediante la convocatoria de juntas, la adopción de acuerdos y los requerimientos a la promotora, todos ellos conocidos por el técnico. En este contexto, la apreciación de la prescripción carece de justificación material y contradice la finalidad de la institución, que no puede operar en perjuicio de quien ha mantenido una conducta diligente en la defensa de su derecho.

En consecuencia, procede estimar los dos motivos de casación y, por tanto, el recurso interpuesto. Asumiendo la instancia, debe desestimarse el recurso de apelación formulado por el arquitecto técnico y confirmarse íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, que acertadamente consideró no prescrita la acción ejercitada frente a dicho demandado.

CUARTO. Costas y depósitos

1.Al desestimarse el recurso casación interpuesto por DIRECCION002. procede imponer las costas generadas por dicho recurso a la recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).?

2.Al estimarse el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001, en San Rafael (Segovia) no se condena en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, con devolución del depósito para recurrir ( art. 398.2 LEC y disposición adicional decimoquinta, apartado 8, LOPJ, respectivamente).

3.Al desestimarse el recurso de apelación interpuesto por D. Aurelio procede imponer las costas generadas por dicho recurso al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).?