Sentencia Civil 1498/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4345/2020 de 27 de octubre del 2025

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D. Marcial interpuso contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Madrid (en adelante la Comunidad) una demanda en la que solicitó la declaración de nulidad de las cuentas correspondientes a los ejercicios 2014 y 2015 y del presupuesto de 2016, por no ajustarse al título constitutivo ni a la LPH, así como la condena de la Comunidad a rehacer dichas cuentas y el presupuesto, distribuyendo todos los gastos entre los propietarios conforme a sus coeficientes de participación, sin excluir a ninguno de contribuir ni clasificar las partidas por portales, y recalculando en consecuencia los saldos contables individuales y las cuotas vigentes también por coeficiente. Solicitó, además, que se le reintegraran los importes que se le hubieran imputado en exceso.

Alegó que el título constitutivo establecía como único sistema de reparto el criterio de distribución por coeficientes, sin exclusiones ni excepciones respecto de ningún capítulo de gasto ni de ningún propietario. Sin embargo, la Comunidad persistía en estructurar las cuentas en cinco grupos de gastos -el Grupo I comprendía los gastos imputados únicamente a las viviendas, excluyendo íntegramente a los locales (ascensores, energía eléctrica, recogida de basuras en fin de semana y otros relativos a los portales); el Grupo II individualizaba los gastos de cada portal, aun tratándose de portales integrados en un mismo bloque constructivo; el Grupo III repartía por partes iguales los gastos de administración y otros que, a criterio de la Comunidad, debían imputarse a prorrata y no por coeficiente; el Grupo IV era el único distribuido conforme al título constitutivo, por coeficientes y entre todos los propietarios; y el Grupo V atribuía determinados gastos solo a las viviendas y por partes iguales-, de modo que algunas partidas se distribuían a partes iguales y se excluía a ciertos propietarios de otras, práctica que calificó de contraria a la LPH y al título constitutivo.

2.La Comunidad se opuso a la demanda. Alegó que se componía de cuatro portales - DIRECCION000-, independientes entre sí y sin comunicación interna, y que la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal disponía que se regiría por la LPH y por los estatutos que cada portal acordase en relación con el reparto de gastos específicos de cada escalera. Sostuvo que el título constitutivo recogía un sistema de distribución de gastos basado en la individualización por portales, utilizado desde la constitución de la Comunidad en 1974, salvo durante el período 1999-2003 en que se aplicó el reparto por coeficientes, retomándose después el sistema individualizado. Defendió que dicho sistema, conforme al espíritu del título fundacional, consistía en imputar los gastos individualizables únicamente a quienes se beneficiaban de los servicios correspondientes, y que no requería unanimidad sino mayoría, según la doctrina del Tribunal Supremo. Añadió que el sistema había contado con la aprobación unánime y reiterada de los comuneros y que las cuentas se rendían con el debido detalle, agrupando los gastos en cinco bloques: Grupo I (ascensores, energía eléctrica, limpieza, mobiliario y gastos extraordinarios de ascensor), Grupo II (conserjes, limpieza de garaje, basuras, seguridad social, suplentes, seguro, mantenimiento de extintores, material de oficina, jardín, reparaciones, servicios bancarios, tributos y puertas), Grupo III (administración, alquiler de salón y lectura de contadores), Grupo IV (gasóleo, descarga, caldera, agua, energía eléctrica, servicios profesionales y fondo de reserva) y Grupo V (mantenimiento de antena). Explicó que los gastos del Grupo I se distribuían entre los portales y dentro de cada uno por coeficiente; los del Grupo II, en distintas cantidades según el portal; los del Grupo III, por partes iguales entre todos los propietarios; los del Grupo IV, por coeficiente; y los del Grupo V, a partes iguales entre las viviendas.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda, al considerar que el sistema de distribución de gastos aplicado por la Comunidad no se ajustaba a la LPH ni al título constitutivo. El juzgado razonó que, conforme al art. 9.1.e) de la LPH, la regla general es la contribución a los gastos comunes según el coeficiente de participación, que refleja no solo la superficie útil de cada elemento privativo sino también el uso presumible de los elementos comunes, ya valorado en el momento fundacional. Solo cabe apartarse de esa regla mediante previsión expresa en el título, en los estatutos o por acuerdo unánime de los propietarios.

En consecuencia, la sentencia declaró que el sistema de distribución seguido por la Comunidad, basado en imputar los gastos a los portales que se benefician de cada servicio, era contrario a la LPH y al título constitutivo, y que debía aplicarse el criterio general de reparto conforme a los coeficientes de participación.

4.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad y, revocando la resolución de primera instancia, desestimó la demanda. La Audiencia Provincial considera que el art. 9.1.e) de la LPH impone a los propietarios la obligación de contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación, salvo que exista un sistema distinto especialmente establecido, lo que permite introducir criterios de reparto especiales siempre que se prevean en el título constitutivo o hayan sido aprobados por unanimidad.

En el caso, la Audiencia Provincial aprecia que concurren las condiciones para la validez del sistema aplicado por la Comunidad. En primer lugar, el título constitutivo (escritura de obra nueva y división horizontal) remite expresamente a la LPH y a los estatutos «en relación al reparto de gastos específicos de cada escalera», lo que revela la voluntad de permitir la individualización de ciertos gastos por portales. En segundo lugar, aunque la Comunidad carece de estatutos, la interpretación del título lleva a concluir que ampara la atribución diferenciada de gastos a cada portal. En tercer lugar, las cuentas impugnadas responden a ese criterio, pues agrupan los gastos en varios bloques (I a V), distribuyendo solo el grupo IV por coeficiente general y asignando los restantes en función de los portales o elementos efectivamente beneficiados.

La Audiencia Provincial sostiene que este sistema no vulnera el art. 9.1.e) de la LPH, ya que dicho precepto solo exige aplicar el coeficiente cuando los gastos no son susceptibles de individualización, mientras que, cuando pueden atribuirse objetivamente a determinados portales, es legítimo emplear un reparto distinto. Además, recuerda que la propia Sección ya había confirmado la corrección de ese mismo método en litigios anteriores entre las mismas partes.

Por lo tanto, concluye que los acuerdos de aprobación de cuentas son conformes a derecho, al ajustarse a la LPH y al título constitutivo, pues el sistema de distribución empleado se limita a individualizar los gastos cuando ello es posible, sin modificar las cuotas de participación ni alterar el régimen de coeficientes.

5.El demandante ha interpuesto un recurso de casación por interés casacional que ha sido admitido y al que se ha opuesto la Comunidad demandada.

SEGUNDO. Planteamiento del recurso de casación. Oposición de la recurrida. Decisión de la Sala

1. Planteamiento.El recurso de casación se articula en dos motivos, que en realidad se reconducen a uno solo, pues el segundo tiene un carácter meramente complementario del primero y su única finalidad es justificar la concurrencia del interés casacional.

El motivo del recurso es la infracción del art. 9.1.e) en relación con los arts. 9.2 y 17.6 todos de la LPH.

El recurrente alega que la sentencia de apelación vulnera el art. 9.1.e) de la LPH y la doctrina jurisprudencial que lo interpreta -de esta sala se citan las sentencias 6423/1996, de 16 de noviembre, 2065/2000, de 14 de marzo, 3331/2009, de 29 de mayo, 854/2020, de 11 de abril-, al considerar individualizables los gastos de mantenimiento y servicios correspondientes a los distintos portales del conjunto, permitiendo su imputación únicamente a los propietarios de cada uno de ellos.

Sostiene que el título constitutivo no establece un reparto de gastos por portales o escaleras, sino que se limita a prever la posibilidad de hacerlo en el futuro mediante la aprobación de normas de régimen interior, que nunca llegaron a aprobarse. Por ello, el sistema de individualización aplicado por la comunidad carece de amparo estatutario o legal.

Recuerda que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo ( STS 29 de mayo de 2009), para que determinados gastos comunes puedan ser considerados individualizables -y excluir, por tanto, a algunos propietarios de su pago- es necesario que tal exclusión figure en el título constitutivo, en los estatutos o haya sido aprobada por acuerdo unánime de la junta. No basta con el simple acuerdo mayoritario ni con el hecho de que ciertos propietarios se beneficien más o menos de un servicio, pues la individualización exige la posibilidad de una medición objetiva e independiente del uso, como sucede con los contadores o sistemas de control específicos.

Denuncia asimismo que la sentencia recurrida desconoce la doctrina de la STS de 7 de marzo de 2013, según la cual la práctica prolongada de repartir los gastos de modo distinto al previsto en el título no implica una modificación tácita de éste, sino una situación irregular tolerada.

2. Oposición de la recurrida. La Comunidad se opone a la admisión del recurso alegando, con base en la sentencia de esta Sala 791/2022, de 18 de noviembre, la «[r]esolución de un recurso de casación sustancialmente igual en sentido contrario al pretendido por el recurrente».

Sostiene, además, que la sentencia recurrida no ha vulnerado los preceptos que se citan como infringidos ni conculcado la doctrina jurisprudencial invocada, pues las sentencias que se traen a colación no abordan un caso similar al presente y, por tanto, no resultan de aplicación.

3.Decisión de la Sala. Efectivamente, como advierte la comunidad recurrida, la sentencia de esta Sala núm. 791/2022, de 18 de noviembre -posterior a la ahora impugnada- resolvió un recurso de casación sustancialmente igual al presente y fijó la interpretación del título constitutivo en lo relativo al reparto de gastos y a su incidencia sobre el sistema de grupos aplicado por la comunidad.

En dicho recurso, la Sala, a diferencia de la Audiencia Provincial -que entendió que lo previsto en el título constitutivo no autorizaba el reparto por portales sin estatutos aprobados por unanimidad-, declaró que el título constitutivo sí facultaba el reparto diferenciado por escaleras o portales, pues, de otro modo, lo previsto en él resultaría «estéril». Consideró, de esta manera: i) que la cláusula permite distribuir los gastos específicos por portales o escaleras; y ii) que también autoriza diferenciar los gastos de garajes y locales respecto de las viviendas, al no formar parte aquellos de una escalera. En consecuencia, interpretó que el título constitutivo habilita la individualización de gastos ( art. 9.1.e LPH) , siempre que dentro de cada grupo se apliquen los coeficientes de participación.

De esta forma: i) validó los grupos I, II y IV, al estar amparados por el título constitutivo y respetar los coeficientes; ii) declaró la nulidad parcial de los grupos III y V, al haberse repartido por partes iguales sin base legal; iii) ordenó que, en el caso, se rehicieran las cuentas de 2010 y 2011 en lo que se refiere a esos dos grupos, aplicando el reparto por coeficiente de participación; y iv) dispuso que, en lo sucesivo, los gastos de tales grupos se distribuyeran también conforme a dicho criterio.

A la vista de lo anterior, es evidente que el recurso de casación debe estimarse en parte para, casando la sentencia y asumiendo la instancia, estimar también en parte el recurso de apelación, revocando parcialmente la sentencia de primera instancia y estimando la demanda interpuesta tan solo con declaración de nulidad parcial de las cuentas de 2014 y 2015, así como del presupuesto de 2016, a fin de que se rehagan respecto de los grupos III y V, de manera que, manteniendo los conceptos establecidos en los mismos y los obligados al pago, se distribuyan los costes según coeficiente de participación y no de forma igualitaria.

TERCERO. Costas y depósitos

1.Al estimarse de forma parcial el recurso de casación y el recurso de apelación no se condena en las costas de dichos recursos a ninguno de los litigantes y se ordena la devolución de los depósitos para recurrir ( arts. 398.2 de la LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 8, LOPJ, respectivamente).?

2.Al estimarse parcialmente la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( art. 394.2 de la LEC) .