Sentencia Civil 324/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 2073/2021 de 27 de febrero del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y objeto del recurso

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantean los presentes recursos se formula por una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal frente a uno de los copropietarios, con el fin de que se declare que la cuota de participación que corresponde al local de su propiedad es superior al que figura en el título constitutivo. La demanda fue estimada en primera instancia. La audiencia provincial estima el recurso de apelación interpuesto por el demandado. La comunidad de propietarios demandante interpone un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación que van a ser desestimados.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.El procedimiento en el que se plantea el presente recurso tiene origen en la demanda interpuesta por la CP de DIRECCION000 de Donostia, en la que se solicitaba que se declarase que la cuota de participación que corresponde al local del demandado, Ricardo, es del 2,40%.

La demanda se basaba en los siguiente. Explicaba que, en la reunión celebrada en la Cámara de la Propiedad Urbana el 16 de octubre de 1977 para comenzar a funcionar como comunidad, se comunicó por parte del administrador la necesidad de constituir un fondo inicial de 50.000 pesetas, y que con este fin se estableció la forma de llevarse a cabo la contribución a dicha cantidad. En ese momento, se fijó la cantidad que correspondía pagar al propietario del local en un 2,40%. A lo largo de los años, tanto el inicial propietario del local como el actual, habían venido contribuyendo a los gastos comunes en la proporción del 2,40%, tanto en las derramas extraordinarias por obras realizadas como en las aportaciones a la comunidad de propietarios. Sin embargo, el 25 de noviembre de 2015, el Sr. Ricardo remitió al presidente de la comunidad un burofax en el que manifestaba su disconformidad con el coeficiente que se le aplicaba en la participación de la comunidad, pues según «el documento registrado» de que disponía, su cuota de participación era del 1,30%. En contestación a ese burofax, el presidente de la comunidad remitió al Sr. Ricardo una carta certificada en la que textualmente le indicaba que, revisadas las escrituras de los demás copropietarios, resultaba que alcanzaban la suma del 97,60%, por lo que la suya tenía que ser del 2,40% restante, que es lo que se le había venido aplicando. Se le indicaba igualmente que los locales que pagaban el 1,30% tenían una superficie de poco más de 15 m2, mientras que el suyo, según el catastro, era de 98 m2. El asunto fue debatido en una junta de propietarios de la comunidad, en la que se pudo comprobar que la inscripción registral el local del demandado aparecía con un coeficiente de participación de un entero 30 centésimas por ciento. Al entender que se trataba de un error manifiesto, la comunidad acordó poner el asunto en manos de un abogado para solucionar el tema, facultando al presidente para nombrar abogado y procurador.

El abogado del Sr. Ricardo remitió a la comunidad de propietarios una nueva comunicación en la que reclamaba que se le giraran los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%.

Ante esta discrepancia, la comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

2.El demandado se opuso alegando, en esencia, que compró el local en el año 1986 y en su escritura de propiedad aparece una cuota de participación del 1,30% al igual que en la certificación de obra nueva y de propiedad horizontal y en las reglas de condominio. También manifestó que en la reunión de 16 de octubre de 1977 se habló de la constitución de un fondo que «se repartirá conforme a los coeficientes en las escrituras». Añadió que, si bien es cierto que había estado abonando durante muchos años los gastos de conformidad con ese 2,40%, había sido por desconocimiento de la aplicación incorrecta de su cuota de participación por parte de la comunidad, pues era lego en derecho, pagaba las cantidades que le giraba la comunidad y apenas tenía relación con la misma, pues ni siquiera vivía en la ciudad.

Para explicar que la superficie no era el único criterio que se tomó en consideración al asignarle la cuota que figura en el título constitutivo, se refirió a la difícil accesibilidad del local, la falta de ventana, a que su aprovechamiento era nulo, dado que no se le podía dar otro uso que no fuera el de trastero, y que de hecho nunca ha estado ni arrendado ni ha tenido actividad alguna desde 1986, año en el que fue adquirido por el demandado. Se refirió además a que la valoración catastral de pisos que tienen una superficie aproximadamente 68 m2 tienen una valoración catastral muy superior al de locales muy grandes pero con unas condiciones parecidas a las del demandado. Explicó también que, según el dictamen aportado por el agente de la propiedad inmobiliaria, el valor estimado del local es de 39.200 euros, que el de las viviendas tipo de la casa, de 68 m2, oscilan entre los 170.000 y los 190.000 euros; que desde que se construyó el edificio, en todas las viviendas se ha incorporado la superficie de los balcones, con lo que se ha aumentado notablemente la superficie útil de las viviendas mientras que los locales y trasteros han perdido proporción y cuota real, lo que debe tener respecto a la cuota de participación. Añadió que, como consecuencia de una modificación en obra del proyecto realizada por el contratista, en la descripción de la DIRECCION001 estaba previsto un local que en las primeras fases de la edificación se suprimió y en su lugar se hizo un portal para permitir el acceso al edificio por la parte de atrás, de modo que como la casa se encuentra pegada al monte además del portal principal de acceso por la DIRECCION000, existe otro portal al que se accede a la DIRECCION001 por la trasera, lo que permite dejar el coche y entrar en la casa desde dos accesos, facilitando mucho la accesibilidad porque en la calle trasera normalmente suele haber sitio para aparcar. Manifestó que había localizado en el Departamento de Vivienda y Urbanismo del Gobierno Vasco el expediente de este edificio, del que resultaba: en el plano de 1974 de la DIRECCION001, con el edificio en proyecto, se reseña tres viviendas DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, un local sin letra en la parte inferior derecha del plano que sería el D y el local letra E; en el plano de 1976 de la DIRECCION001 con el edificio terminado se reseña tres viviendas DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, y el local proyectado ha desaparecido y ha sido sustituido por un novedoso portal en la DIRECCION001 y el local letra E. Argumentó que en este local proyectado y no realizado está el 1,30 de la cuota que la comunidad reclama, y que esto acredita su argumento sobre el cambio en proyecto y la explicación de la falta de cuota que ahora unilateralmente se le quiere imputar al demandado. En el plano de 1974, en la DIRECCION005, con el edificio en proyecto, se indica que la superficie del local del señor Ricardo es de 90,77 m2.

En definitiva, argumentó que el escaso valor del local en relación con otras propiedades del edificio, la dificultad de accesibilidad y la falta de uso del ascensor del portal y de la escalera, la inexistencia de ventanales, justifican que se mantenga la cuota que se estableció en su día porque, de acuerdo con el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el uso de los elementos comunes de esta propiedad es muy reducido, como muestra que carezca de buzón y de acometida de gas. Añadió que había intentado sin éxito adecuar su local y sacar dos ventanales idénticos a los existentes en el resto de las viviendas, para lo que contaba con licencia administrativa, pero que la comunidad no lo permitió, y obtuvo sentencia que obligó a reponer los ventanucos de origen.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró que la cuota de participación que le corresponde al local del demandado es del 2,40%.

La decisión del juzgado se basa en las siguientes consideraciones: desde el inicio, consta en la escritura del local del demandado una cuota de participación del 1,30%, pero desde el comienzo de andadura de la comunidad de propietarios se le ha aplicado el 2,40%, lo que era conocido por el demandado, sin que conste ninguna impugnación ni de las convocatorias a las juntas ni de sus actas respectivas; el valor actual de los pisos y locales no tiene incidencia en la cuestión debatida, pues se trata de determinar si existió o no error en la escritura de constitución del edificio en la que se asignó al local del demandado una cuota de participación del 1,30%; el hilo argumental del demandado sobre la desaparición de un local-piso denominado 6.º D y que los metros y la cuota que estaría prevista para ese local no se asignaron, y de ahí el error, no resulta de la documental aportada, porque si bien en los planos se reflejan unos espacios denominados A, B, C y E, no se puede determinar que el recuadro señalado por el demandado en fosforito, sin letra, fuera un local (el desaparecido D en la argumentación del demandado), que posteriormente en el año 1976 aparece con otra configuración, sin que pueda determinarse que lo anterior era un local y ahora no.

Entiende el juzgado que, de acuerdo con el art. 5 LPH, y teniendo en cuenta que la situación tomada en consideración al tiempo de determinarse y efectuarse la asignación de las cuotas de participación de los distintos pisos y locales integrantes de la comunidad de propietarios, no ha sufrido variación desde su construcción; observa que en ningún momento anterior al año 2015 el demandado ha demostrado su disconformidad con el coeficiente realmente aplicado desde su constitución, y que determina el cien por cien de las cuotas de participación, sin que se ofrezca un sólido argumento que obligue a entender que la cuota asignada de forma real, que no la que consta en la escritura de constitución, se estableciera prescindiendo de forma absoluta de los factores legalmente indicados o atendiendo a criterios distintos de los establecidos en el art. 5.2 LPH, criterio que entiende el juzgado corresponde tanto a la superficie como a la situación en el inmueble, y al uso que se vaya a hacer presumiblemente de los elementos comunes, pues no es lo mismo que un local dé a un patio interior como es el caso, aunque esté en un entresuelo o en un piso, en este caso un segundo, por el uso del ascensor. Añade que existen otros locales con menor superficie que el demandado (13 y 14 m2) y con una cuota de participación del 1,30%, y otro local con menor superficie (de 29 m2) y que dispone de una cuota de participación del 2,40%. Concluye el juzgado que en la escritura de constitución existe un error manifiesto y donde indica 1,30% debe indicar 2,40%.

4.El demandado interpone un recurso de apelación, que es estimado por la sentencia de segunda instancia. La Audiencia declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

5.La comunidad de propietarios demandante ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1. Planteamiento. El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en un motivo, al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC.

Se denuncia la infracción del art. 24 CE por error patente en la valoración probatoria.

En esencia, mantiene que la conclusión alcanzada por la sentencia recurrida es ilógica, pues la cuota del 1,30% del título constitutivo es claramente errónea, pues con ella no se alcanza el 100% de las cuotas de participación.

En su desarrollo sostiene que la conclusión de la sentencia es ilógica porque otorga a un local de 98 m2 la misma cuota que a un local de 13 m2, y es absurda ya que con la cuota del 1,30% que atribuye al local del demandado no se alcanza el cien por cien de participación, lo que sí que se alcanzaría con el 2,40% declarado en la sentencia de primera instancia. También se refiere a la relevancia de los hechos omitidos y a la necesidad de la subsanación del error en la motivación mediante el dictado de una nueva sentencia que permita llegar a la conclusión de que existe un error en las cuotas del título de constitución.

Procede desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal por lo que decimos a continuación.

2. Decisión de la sala. Desestimación. El recurso no puede ser estimado por las siguientes razones.

La sentencia 853/2021, de 10 de diciembre, que a su vez cita entre otras la sentencia 562/2021, de 26 de julio, reproduce una síntesis de la doctrina de la sala sobre el alcance de su función revisora cuando se alega error en la valoración de la prueba al amparo del art. 469.1.4.º LEC. De acuerdo con esta doctrina, la técnica casacional exige respetar los hechos y la valoración probatoria de la Audiencia, sin que constituya una tercera instancia. Tampoco es posible llevar a efecto una nueva valoración de la prueba practicada a través del recurso extraordinario por infracción procesal. Pero ello no impide, sin embargo, con fundamento en el art. 24 de la CE, corregir una valoración irracional y arbitraria de la prueba, que incurra en patentes y manifiestos errores fácticos, de constatación objetiva y transcendencia acreditada en la decisión del proceso, y el art. 469.1.4.º de la LEC sí ampara que este tribunal efectúe un control jurisdiccional cuando la sentencia prescinda de manera notoria y patente de elementos fácticos que sean esenciales para sustentar su decisión ( sentencias 270/2025, de 19 de febrero, 1778/2025, de 3 de diciembre).

En el caso que ahora juzgamos, es cierto que con una fundamentación extraordinariamente breve, la sentencia de apelación señala que debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. La sentencia igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia. Tampoco apreciamos omisiones de datos fácticos decisivos para la fundamentación de la solución alcanzada, ni estimamos que se trate de un razonamiento que conduzca a un resultado absurdo, irracional e ilógico.

En particular, contra lo que apunta la comunidad recurrente, el que haya locales con una superficie menor que el local del demandado, pero que tengan asignada en el título constitutivo la misma cuota de participación que su local, no lleva necesariamente a que sea absurdo entender que no hubo un error en el título constitutivo al asignar al local una cuota del 1,30%. Como apunta la sentencia recurrida, puede encontrar explicación en la aplicación de los diferentes criterios que se recogen en el art. 5 LPH. En efecto, en este precepto se establece que, para la fijación en el título constitutivo de la cuota que corresponde a cada piso o local, «se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes». El demandado, tanto en su contestación a la demanda como luego en la apelación, invocó estos criterios en relación con los diferentes pisos y locales para explicar las razones por las que consideraba que la cuota adjudicada era correcta. Igualmente puso de manifiesto que incumbía a la demandante probar que esos criterios habían sido aplicados incorrectamente. Con esto, lo único que queremos poner en evidencia es que la tesis de la sentencia recurrida no es necesariamente absurda por el hecho de que la superficie del local del demandado sea superior a la de otros locales con una cuota igual. Pero no procede que esta sala se pronuncie sobre esta cuestión que sería más propia de un proceso en el que se hubiese planteado una modificación del título constitutivo, lo que aquí no ha sucedido. Volveremos sobre ello para analizar el recurso de casación.

Por otra parte, tampoco puede considerarse que, a partir del hecho de que la suma de las cuotas de todas las escrituras de la comunidad solo se alcance una cuota de participación del 97,60%, deba deducirse necesariamente que la cuota no asignada corresponde precisamente al local del demandado, en contra de lo que figura en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad. Las alternativas bien pueden ser que la cuota no asignada deba distribuirse entre todos los pisos y locales, bien que haya otro u otros pisos y locales que no tengan asignada la cuota que les corresponde.

De acuerdo con lo anterior, así planteado, el recurso extraordinario por infracción procesal se desestima.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación del recurso

1. Planteamiento.El recurso se funda en cinco motivos. Puesto que todos ellos tienen el mismo objetivo y vienen a plantear desde distintas perspectivas la misma cuestión, serán expuestos y analizados de manera conjunta, con el fin de evitar reiteraciones innecesarias.

En el primero se invoca la infracción del art. 5.4 LPH. En su desarrollo mantiene que la norma permite la modificación del título cuando este es claramente erróneo. Argumenta que si cabe la modificación también cabe su rectificación cuando sea erróneo y aboque a la comunidad a una situación tan absurda que impida su normal funcionamiento, al no poder cubrir los gastos, dado que la suma de la cuota de participación de la totalidad de pisos y locales no suma el 100%.

En el segundo se invoca la infracción del art. 5.2 LPH. En su desarrollo mantiene que la sentencia recurrida prescinde de todos los criterios que toma en consideración la norma para la fijación de porcentajes de participación en los elementos comunes y se limita a indicar que hay que estar a la inscripción registral, sin ponderar si la misma se ajusta a las previsiones contenidas en el art. 5 LPH. En particular se refiere en que basta comparar la superficie del local litigioso, que es de 98 m2, con la de otros locales del edificio que miden 13 m2, y que tienen asignada la cuota de 1,30%, de donde resulta que la atribución de esa cuota al local del demandado es evidentemente inadecuada. Reitera que a ese argumento se añade el que con la atribución de una cuota de 1,30%, la suma total de los porcentajes de participación de todos los pisos y locales en la propiedad del edificio no alcanza la cantidad del 100%, lo que evidencia un error.

En el tercero se invoca la infracción de los arts. 1281.1 y 1285 CC. Se plantea la misma cuestión que en los motivos primero y segundo, pero desde el punto de vista de la interpretación de los negocios jurídicos. En su desarrollo argumenta que para determinar el verdadero alcance de la cláusula que determina la cuota correspondiente al local litigioso es preciso analizarla dentro del conjunto de cuotas asignadas al resto de los pisos y locales, y puesto que no se cuestiona que la suma de la totalidad de las cuotas asignadas en el título inscritas en el registro arroja un resultado del 98,90%, es preciso deducir sin margen para la duda la existencia de un error evidente que oscurece la pretendida claridad de la cláusula.

En el cuarto se invoca la infracción de los arts. 1281.2 y 1282 CC. Se plantea la misma cuestión, ahora con el argumento de que la cláusula que fija la cuota del local litigioso en 1,30% adolece de falta de claridad y, aunque de forma aislada fuera clara, es evidente que no coincide con la voluntad de las partes, como demuestra que todos los comuneros, actuando de consuno, le hayan atribuido al local una cuenta del 2,40%, lo que constituye un comportamiento interpretativo acreditativo del error material que debe prevalecer sobre lo expresado.

En el quinto se invoca la infracción del art. 7.1 CC. Se plantea la misma cuestión, pero desde el punto de vista de que nadie puede ir contra los propios actos. En su desarrollo mantiene que el demandado admite que ha pagado una cuota correspondiente al 2,40% pese a la asignación de un 1,30% en el título y en el Registro de la Propiedad, y que este comportamiento tiene un valor de acto propio, que se ha mantenido de manera reiterada desde 1986 hasta 2015.

2. Decisión de la sala. Desestimación del recurso. Una vez que hemos desestimado el recurso por infracción procesal, en atención a que no se puede apreciar un error material manifiesto que afecte a la base fáctica, el recurso de casación no puede ser estimado.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Lo que se suscita en los dos primeros motivos del recurso de casación presupone la existencia de un error material manifiesto, que ya hemos descartado al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal. A las razones allí expuestas nos remitimos.

Lo que se plantea en el motivo tercero del recurso de casación respecto a que la cláusula del título constitutivo que atribuye al local del demandado una cuota del 1,30% debe ponerse en relación con el hecho de que la suma de todas las cuotas no alcanza la totalidad de la propiedad carece manifiestamente de fundamento. Como hemos dicho al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal, frente a lo que se recoge en el título constitutivo no se ve la razón por la que deba atribuirse al local del demandado el porcentaje de cuota que falta por atribuir si ello no va precedido de una modificación del título constitutivo en cuya virtud se le asigne a él ese porcentaje, lo que en realidad no ha sido pedido. Por lo demás, la cita de los artículos sobre interpretación de los contratos no guarda ninguna relación con el tema aquí debatido.

Por la misma razón, lo que se suscita en el motivo cuarto del recurso tampoco puede prosperar, con independencia de que no se advierte ninguna oscuridad en una cláusula que se limita a fijar la cuota de participación asignada a un local.

Finalmente, por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios y a la buena fe, la tesis de la recurrente tampoco puede ser aceptada.

La sala ha declarado reiteradamente que la doctrina de los actos propios constituye un principio general del derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire)como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad. El principio de los actos propios implica una actuación «con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción...». Según esta jurisprudencia, la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica (por todas, con cita de otras muchas anteriores, sentencias 674/2023, de 5 de mayo; 320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de febrero o 386/2021, de 7 de junio).

En este caso, el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Por todo ello el recurso de casación se desestima.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas a la parte recurrente.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y objeto del recurso

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantean los presentes recursos se formula por una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal frente a uno de los copropietarios, con el fin de que se declare que la cuota de participación que corresponde al local de su propiedad es superior al que figura en el título constitutivo. La demanda fue estimada en primera instancia. La audiencia provincial estima el recurso de apelación interpuesto por el demandado. La comunidad de propietarios demandante interpone un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación que van a ser desestimados.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.El procedimiento en el que se plantea el presente recurso tiene origen en la demanda interpuesta por la CP de DIRECCION000 de Donostia, en la que se solicitaba que se declarase que la cuota de participación que corresponde al local del demandado, Ricardo, es del 2,40%.

La demanda se basaba en los siguiente. Explicaba que, en la reunión celebrada en la Cámara de la Propiedad Urbana el 16 de octubre de 1977 para comenzar a funcionar como comunidad, se comunicó por parte del administrador la necesidad de constituir un fondo inicial de 50.000 pesetas, y que con este fin se estableció la forma de llevarse a cabo la contribución a dicha cantidad. En ese momento, se fijó la cantidad que correspondía pagar al propietario del local en un 2,40%. A lo largo de los años, tanto el inicial propietario del local como el actual, habían venido contribuyendo a los gastos comunes en la proporción del 2,40%, tanto en las derramas extraordinarias por obras realizadas como en las aportaciones a la comunidad de propietarios. Sin embargo, el 25 de noviembre de 2015, el Sr. Ricardo remitió al presidente de la comunidad un burofax en el que manifestaba su disconformidad con el coeficiente que se le aplicaba en la participación de la comunidad, pues según «el documento registrado» de que disponía, su cuota de participación era del 1,30%. En contestación a ese burofax, el presidente de la comunidad remitió al Sr. Ricardo una carta certificada en la que textualmente le indicaba que, revisadas las escrituras de los demás copropietarios, resultaba que alcanzaban la suma del 97,60%, por lo que la suya tenía que ser del 2,40% restante, que es lo que se le había venido aplicando. Se le indicaba igualmente que los locales que pagaban el 1,30% tenían una superficie de poco más de 15 m2, mientras que el suyo, según el catastro, era de 98 m2. El asunto fue debatido en una junta de propietarios de la comunidad, en la que se pudo comprobar que la inscripción registral el local del demandado aparecía con un coeficiente de participación de un entero 30 centésimas por ciento. Al entender que se trataba de un error manifiesto, la comunidad acordó poner el asunto en manos de un abogado para solucionar el tema, facultando al presidente para nombrar abogado y procurador.

El abogado del Sr. Ricardo remitió a la comunidad de propietarios una nueva comunicación en la que reclamaba que se le giraran los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%.

Ante esta discrepancia, la comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

2.El demandado se opuso alegando, en esencia, que compró el local en el año 1986 y en su escritura de propiedad aparece una cuota de participación del 1,30% al igual que en la certificación de obra nueva y de propiedad horizontal y en las reglas de condominio. También manifestó que en la reunión de 16 de octubre de 1977 se habló de la constitución de un fondo que «se repartirá conforme a los coeficientes en las escrituras». Añadió que, si bien es cierto que había estado abonando durante muchos años los gastos de conformidad con ese 2,40%, había sido por desconocimiento de la aplicación incorrecta de su cuota de participación por parte de la comunidad, pues era lego en derecho, pagaba las cantidades que le giraba la comunidad y apenas tenía relación con la misma, pues ni siquiera vivía en la ciudad.

Para explicar que la superficie no era el único criterio que se tomó en consideración al asignarle la cuota que figura en el título constitutivo, se refirió a la difícil accesibilidad del local, la falta de ventana, a que su aprovechamiento era nulo, dado que no se le podía dar otro uso que no fuera el de trastero, y que de hecho nunca ha estado ni arrendado ni ha tenido actividad alguna desde 1986, año en el que fue adquirido por el demandado. Se refirió además a que la valoración catastral de pisos que tienen una superficie aproximadamente 68 m2 tienen una valoración catastral muy superior al de locales muy grandes pero con unas condiciones parecidas a las del demandado. Explicó también que, según el dictamen aportado por el agente de la propiedad inmobiliaria, el valor estimado del local es de 39.200 euros, que el de las viviendas tipo de la casa, de 68 m2, oscilan entre los 170.000 y los 190.000 euros; que desde que se construyó el edificio, en todas las viviendas se ha incorporado la superficie de los balcones, con lo que se ha aumentado notablemente la superficie útil de las viviendas mientras que los locales y trasteros han perdido proporción y cuota real, lo que debe tener respecto a la cuota de participación. Añadió que, como consecuencia de una modificación en obra del proyecto realizada por el contratista, en la descripción de la DIRECCION001 estaba previsto un local que en las primeras fases de la edificación se suprimió y en su lugar se hizo un portal para permitir el acceso al edificio por la parte de atrás, de modo que como la casa se encuentra pegada al monte además del portal principal de acceso por la DIRECCION000, existe otro portal al que se accede a la DIRECCION001 por la trasera, lo que permite dejar el coche y entrar en la casa desde dos accesos, facilitando mucho la accesibilidad porque en la calle trasera normalmente suele haber sitio para aparcar. Manifestó que había localizado en el Departamento de Vivienda y Urbanismo del Gobierno Vasco el expediente de este edificio, del que resultaba: en el plano de 1974 de la DIRECCION001, con el edificio en proyecto, se reseña tres viviendas DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, un local sin letra en la parte inferior derecha del plano que sería el D y el local letra E; en el plano de 1976 de la DIRECCION001 con el edificio terminado se reseña tres viviendas DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, y el local proyectado ha desaparecido y ha sido sustituido por un novedoso portal en la DIRECCION001 y el local letra E. Argumentó que en este local proyectado y no realizado está el 1,30 de la cuota que la comunidad reclama, y que esto acredita su argumento sobre el cambio en proyecto y la explicación de la falta de cuota que ahora unilateralmente se le quiere imputar al demandado. En el plano de 1974, en la DIRECCION005, con el edificio en proyecto, se indica que la superficie del local del señor Ricardo es de 90,77 m2.

En definitiva, argumentó que el escaso valor del local en relación con otras propiedades del edificio, la dificultad de accesibilidad y la falta de uso del ascensor del portal y de la escalera, la inexistencia de ventanales, justifican que se mantenga la cuota que se estableció en su día porque, de acuerdo con el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el uso de los elementos comunes de esta propiedad es muy reducido, como muestra que carezca de buzón y de acometida de gas. Añadió que había intentado sin éxito adecuar su local y sacar dos ventanales idénticos a los existentes en el resto de las viviendas, para lo que contaba con licencia administrativa, pero que la comunidad no lo permitió, y obtuvo sentencia que obligó a reponer los ventanucos de origen.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró que la cuota de participación que le corresponde al local del demandado es del 2,40%.

La decisión del juzgado se basa en las siguientes consideraciones: desde el inicio, consta en la escritura del local del demandado una cuota de participación del 1,30%, pero desde el comienzo de andadura de la comunidad de propietarios se le ha aplicado el 2,40%, lo que era conocido por el demandado, sin que conste ninguna impugnación ni de las convocatorias a las juntas ni de sus actas respectivas; el valor actual de los pisos y locales no tiene incidencia en la cuestión debatida, pues se trata de determinar si existió o no error en la escritura de constitución del edificio en la que se asignó al local del demandado una cuota de participación del 1,30%; el hilo argumental del demandado sobre la desaparición de un local-piso denominado 6.º D y que los metros y la cuota que estaría prevista para ese local no se asignaron, y de ahí el error, no resulta de la documental aportada, porque si bien en los planos se reflejan unos espacios denominados A, B, C y E, no se puede determinar que el recuadro señalado por el demandado en fosforito, sin letra, fuera un local (el desaparecido D en la argumentación del demandado), que posteriormente en el año 1976 aparece con otra configuración, sin que pueda determinarse que lo anterior era un local y ahora no.

Entiende el juzgado que, de acuerdo con el art. 5 LPH, y teniendo en cuenta que la situación tomada en consideración al tiempo de determinarse y efectuarse la asignación de las cuotas de participación de los distintos pisos y locales integrantes de la comunidad de propietarios, no ha sufrido variación desde su construcción; observa que en ningún momento anterior al año 2015 el demandado ha demostrado su disconformidad con el coeficiente realmente aplicado desde su constitución, y que determina el cien por cien de las cuotas de participación, sin que se ofrezca un sólido argumento que obligue a entender que la cuota asignada de forma real, que no la que consta en la escritura de constitución, se estableciera prescindiendo de forma absoluta de los factores legalmente indicados o atendiendo a criterios distintos de los establecidos en el art. 5.2 LPH, criterio que entiende el juzgado corresponde tanto a la superficie como a la situación en el inmueble, y al uso que se vaya a hacer presumiblemente de los elementos comunes, pues no es lo mismo que un local dé a un patio interior como es el caso, aunque esté en un entresuelo o en un piso, en este caso un segundo, por el uso del ascensor. Añade que existen otros locales con menor superficie que el demandado (13 y 14 m2) y con una cuota de participación del 1,30%, y otro local con menor superficie (de 29 m2) y que dispone de una cuota de participación del 2,40%. Concluye el juzgado que en la escritura de constitución existe un error manifiesto y donde indica 1,30% debe indicar 2,40%.

4.El demandado interpone un recurso de apelación, que es estimado por la sentencia de segunda instancia. La Audiencia declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

5.La comunidad de propietarios demandante ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1. Planteamiento. El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en un motivo, al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC.

Se denuncia la infracción del art. 24 CE por error patente en la valoración probatoria.

En esencia, mantiene que la conclusión alcanzada por la sentencia recurrida es ilógica, pues la cuota del 1,30% del título constitutivo es claramente errónea, pues con ella no se alcanza el 100% de las cuotas de participación.

En su desarrollo sostiene que la conclusión de la sentencia es ilógica porque otorga a un local de 98 m2 la misma cuota que a un local de 13 m2, y es absurda ya que con la cuota del 1,30% que atribuye al local del demandado no se alcanza el cien por cien de participación, lo que sí que se alcanzaría con el 2,40% declarado en la sentencia de primera instancia. También se refiere a la relevancia de los hechos omitidos y a la necesidad de la subsanación del error en la motivación mediante el dictado de una nueva sentencia que permita llegar a la conclusión de que existe un error en las cuotas del título de constitución.

Procede desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal por lo que decimos a continuación.

2. Decisión de la sala. Desestimación. El recurso no puede ser estimado por las siguientes razones.

La sentencia 853/2021, de 10 de diciembre, que a su vez cita entre otras la sentencia 562/2021, de 26 de julio, reproduce una síntesis de la doctrina de la sala sobre el alcance de su función revisora cuando se alega error en la valoración de la prueba al amparo del art. 469.1.4.º LEC. De acuerdo con esta doctrina, la técnica casacional exige respetar los hechos y la valoración probatoria de la Audiencia, sin que constituya una tercera instancia. Tampoco es posible llevar a efecto una nueva valoración de la prueba practicada a través del recurso extraordinario por infracción procesal. Pero ello no impide, sin embargo, con fundamento en el art. 24 de la CE, corregir una valoración irracional y arbitraria de la prueba, que incurra en patentes y manifiestos errores fácticos, de constatación objetiva y transcendencia acreditada en la decisión del proceso, y el art. 469.1.4.º de la LEC sí ampara que este tribunal efectúe un control jurisdiccional cuando la sentencia prescinda de manera notoria y patente de elementos fácticos que sean esenciales para sustentar su decisión ( sentencias 270/2025, de 19 de febrero, 1778/2025, de 3 de diciembre).

En el caso que ahora juzgamos, es cierto que con una fundamentación extraordinariamente breve, la sentencia de apelación señala que debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. La sentencia igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia. Tampoco apreciamos omisiones de datos fácticos decisivos para la fundamentación de la solución alcanzada, ni estimamos que se trate de un razonamiento que conduzca a un resultado absurdo, irracional e ilógico.

En particular, contra lo que apunta la comunidad recurrente, el que haya locales con una superficie menor que el local del demandado, pero que tengan asignada en el título constitutivo la misma cuota de participación que su local, no lleva necesariamente a que sea absurdo entender que no hubo un error en el título constitutivo al asignar al local una cuota del 1,30%. Como apunta la sentencia recurrida, puede encontrar explicación en la aplicación de los diferentes criterios que se recogen en el art. 5 LPH. En efecto, en este precepto se establece que, para la fijación en el título constitutivo de la cuota que corresponde a cada piso o local, «se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes». El demandado, tanto en su contestación a la demanda como luego en la apelación, invocó estos criterios en relación con los diferentes pisos y locales para explicar las razones por las que consideraba que la cuota adjudicada era correcta. Igualmente puso de manifiesto que incumbía a la demandante probar que esos criterios habían sido aplicados incorrectamente. Con esto, lo único que queremos poner en evidencia es que la tesis de la sentencia recurrida no es necesariamente absurda por el hecho de que la superficie del local del demandado sea superior a la de otros locales con una cuota igual. Pero no procede que esta sala se pronuncie sobre esta cuestión que sería más propia de un proceso en el que se hubiese planteado una modificación del título constitutivo, lo que aquí no ha sucedido. Volveremos sobre ello para analizar el recurso de casación.

Por otra parte, tampoco puede considerarse que, a partir del hecho de que la suma de las cuotas de todas las escrituras de la comunidad solo se alcance una cuota de participación del 97,60%, deba deducirse necesariamente que la cuota no asignada corresponde precisamente al local del demandado, en contra de lo que figura en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad. Las alternativas bien pueden ser que la cuota no asignada deba distribuirse entre todos los pisos y locales, bien que haya otro u otros pisos y locales que no tengan asignada la cuota que les corresponde.

De acuerdo con lo anterior, así planteado, el recurso extraordinario por infracción procesal se desestima.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación del recurso

1. Planteamiento.El recurso se funda en cinco motivos. Puesto que todos ellos tienen el mismo objetivo y vienen a plantear desde distintas perspectivas la misma cuestión, serán expuestos y analizados de manera conjunta, con el fin de evitar reiteraciones innecesarias.

En el primero se invoca la infracción del art. 5.4 LPH. En su desarrollo mantiene que la norma permite la modificación del título cuando este es claramente erróneo. Argumenta que si cabe la modificación también cabe su rectificación cuando sea erróneo y aboque a la comunidad a una situación tan absurda que impida su normal funcionamiento, al no poder cubrir los gastos, dado que la suma de la cuota de participación de la totalidad de pisos y locales no suma el 100%.

En el segundo se invoca la infracción del art. 5.2 LPH. En su desarrollo mantiene que la sentencia recurrida prescinde de todos los criterios que toma en consideración la norma para la fijación de porcentajes de participación en los elementos comunes y se limita a indicar que hay que estar a la inscripción registral, sin ponderar si la misma se ajusta a las previsiones contenidas en el art. 5 LPH. En particular se refiere en que basta comparar la superficie del local litigioso, que es de 98 m2, con la de otros locales del edificio que miden 13 m2, y que tienen asignada la cuota de 1,30%, de donde resulta que la atribución de esa cuota al local del demandado es evidentemente inadecuada. Reitera que a ese argumento se añade el que con la atribución de una cuota de 1,30%, la suma total de los porcentajes de participación de todos los pisos y locales en la propiedad del edificio no alcanza la cantidad del 100%, lo que evidencia un error.

En el tercero se invoca la infracción de los arts. 1281.1 y 1285 CC. Se plantea la misma cuestión que en los motivos primero y segundo, pero desde el punto de vista de la interpretación de los negocios jurídicos. En su desarrollo argumenta que para determinar el verdadero alcance de la cláusula que determina la cuota correspondiente al local litigioso es preciso analizarla dentro del conjunto de cuotas asignadas al resto de los pisos y locales, y puesto que no se cuestiona que la suma de la totalidad de las cuotas asignadas en el título inscritas en el registro arroja un resultado del 98,90%, es preciso deducir sin margen para la duda la existencia de un error evidente que oscurece la pretendida claridad de la cláusula.

En el cuarto se invoca la infracción de los arts. 1281.2 y 1282 CC. Se plantea la misma cuestión, ahora con el argumento de que la cláusula que fija la cuota del local litigioso en 1,30% adolece de falta de claridad y, aunque de forma aislada fuera clara, es evidente que no coincide con la voluntad de las partes, como demuestra que todos los comuneros, actuando de consuno, le hayan atribuido al local una cuenta del 2,40%, lo que constituye un comportamiento interpretativo acreditativo del error material que debe prevalecer sobre lo expresado.

En el quinto se invoca la infracción del art. 7.1 CC. Se plantea la misma cuestión, pero desde el punto de vista de que nadie puede ir contra los propios actos. En su desarrollo mantiene que el demandado admite que ha pagado una cuota correspondiente al 2,40% pese a la asignación de un 1,30% en el título y en el Registro de la Propiedad, y que este comportamiento tiene un valor de acto propio, que se ha mantenido de manera reiterada desde 1986 hasta 2015.

2. Decisión de la sala. Desestimación del recurso. Una vez que hemos desestimado el recurso por infracción procesal, en atención a que no se puede apreciar un error material manifiesto que afecte a la base fáctica, el recurso de casación no puede ser estimado.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Lo que se suscita en los dos primeros motivos del recurso de casación presupone la existencia de un error material manifiesto, que ya hemos descartado al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal. A las razones allí expuestas nos remitimos.

Lo que se plantea en el motivo tercero del recurso de casación respecto a que la cláusula del título constitutivo que atribuye al local del demandado una cuota del 1,30% debe ponerse en relación con el hecho de que la suma de todas las cuotas no alcanza la totalidad de la propiedad carece manifiestamente de fundamento. Como hemos dicho al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal, frente a lo que se recoge en el título constitutivo no se ve la razón por la que deba atribuirse al local del demandado el porcentaje de cuota que falta por atribuir si ello no va precedido de una modificación del título constitutivo en cuya virtud se le asigne a él ese porcentaje, lo que en realidad no ha sido pedido. Por lo demás, la cita de los artículos sobre interpretación de los contratos no guarda ninguna relación con el tema aquí debatido.

Por la misma razón, lo que se suscita en el motivo cuarto del recurso tampoco puede prosperar, con independencia de que no se advierte ninguna oscuridad en una cláusula que se limita a fijar la cuota de participación asignada a un local.

Finalmente, por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios y a la buena fe, la tesis de la recurrente tampoco puede ser aceptada.

La sala ha declarado reiteradamente que la doctrina de los actos propios constituye un principio general del derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire)como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad. El principio de los actos propios implica una actuación «con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción...». Según esta jurisprudencia, la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica (por todas, con cita de otras muchas anteriores, sentencias 674/2023, de 5 de mayo; 320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de febrero o 386/2021, de 7 de junio).

En este caso, el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Por todo ello el recurso de casación se desestima.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas a la parte recurrente.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y objeto del recurso

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantean los presentes recursos se formula por una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal frente a uno de los copropietarios, con el fin de que se declare que la cuota de participación que corresponde al local de su propiedad es superior al que figura en el título constitutivo. La demanda fue estimada en primera instancia. La audiencia provincial estima el recurso de apelación interpuesto por el demandado. La comunidad de propietarios demandante interpone un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación que van a ser desestimados.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.El procedimiento en el que se plantea el presente recurso tiene origen en la demanda interpuesta por la CP de DIRECCION000 de Donostia, en la que se solicitaba que se declarase que la cuota de participación que corresponde al local del demandado, Ricardo, es del 2,40%.

La demanda se basaba en los siguiente. Explicaba que, en la reunión celebrada en la Cámara de la Propiedad Urbana el 16 de octubre de 1977 para comenzar a funcionar como comunidad, se comunicó por parte del administrador la necesidad de constituir un fondo inicial de 50.000 pesetas, y que con este fin se estableció la forma de llevarse a cabo la contribución a dicha cantidad. En ese momento, se fijó la cantidad que correspondía pagar al propietario del local en un 2,40%. A lo largo de los años, tanto el inicial propietario del local como el actual, habían venido contribuyendo a los gastos comunes en la proporción del 2,40%, tanto en las derramas extraordinarias por obras realizadas como en las aportaciones a la comunidad de propietarios. Sin embargo, el 25 de noviembre de 2015, el Sr. Ricardo remitió al presidente de la comunidad un burofax en el que manifestaba su disconformidad con el coeficiente que se le aplicaba en la participación de la comunidad, pues según «el documento registrado» de que disponía, su cuota de participación era del 1,30%. En contestación a ese burofax, el presidente de la comunidad remitió al Sr. Ricardo una carta certificada en la que textualmente le indicaba que, revisadas las escrituras de los demás copropietarios, resultaba que alcanzaban la suma del 97,60%, por lo que la suya tenía que ser del 2,40% restante, que es lo que se le había venido aplicando. Se le indicaba igualmente que los locales que pagaban el 1,30% tenían una superficie de poco más de 15 m2, mientras que el suyo, según el catastro, era de 98 m2. El asunto fue debatido en una junta de propietarios de la comunidad, en la que se pudo comprobar que la inscripción registral el local del demandado aparecía con un coeficiente de participación de un entero 30 centésimas por ciento. Al entender que se trataba de un error manifiesto, la comunidad acordó poner el asunto en manos de un abogado para solucionar el tema, facultando al presidente para nombrar abogado y procurador.

El abogado del Sr. Ricardo remitió a la comunidad de propietarios una nueva comunicación en la que reclamaba que se le giraran los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%.

Ante esta discrepancia, la comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

2.El demandado se opuso alegando, en esencia, que compró el local en el año 1986 y en su escritura de propiedad aparece una cuota de participación del 1,30% al igual que en la certificación de obra nueva y de propiedad horizontal y en las reglas de condominio. También manifestó que en la reunión de 16 de octubre de 1977 se habló de la constitución de un fondo que «se repartirá conforme a los coeficientes en las escrituras». Añadió que, si bien es cierto que había estado abonando durante muchos años los gastos de conformidad con ese 2,40%, había sido por desconocimiento de la aplicación incorrecta de su cuota de participación por parte de la comunidad, pues era lego en derecho, pagaba las cantidades que le giraba la comunidad y apenas tenía relación con la misma, pues ni siquiera vivía en la ciudad.

Para explicar que la superficie no era el único criterio que se tomó en consideración al asignarle la cuota que figura en el título constitutivo, se refirió a la difícil accesibilidad del local, la falta de ventana, a que su aprovechamiento era nulo, dado que no se le podía dar otro uso que no fuera el de trastero, y que de hecho nunca ha estado ni arrendado ni ha tenido actividad alguna desde 1986, año en el que fue adquirido por el demandado. Se refirió además a que la valoración catastral de pisos que tienen una superficie aproximadamente 68 m2 tienen una valoración catastral muy superior al de locales muy grandes pero con unas condiciones parecidas a las del demandado. Explicó también que, según el dictamen aportado por el agente de la propiedad inmobiliaria, el valor estimado del local es de 39.200 euros, que el de las viviendas tipo de la casa, de 68 m2, oscilan entre los 170.000 y los 190.000 euros; que desde que se construyó el edificio, en todas las viviendas se ha incorporado la superficie de los balcones, con lo que se ha aumentado notablemente la superficie útil de las viviendas mientras que los locales y trasteros han perdido proporción y cuota real, lo que debe tener respecto a la cuota de participación. Añadió que, como consecuencia de una modificación en obra del proyecto realizada por el contratista, en la descripción de la DIRECCION001 estaba previsto un local que en las primeras fases de la edificación se suprimió y en su lugar se hizo un portal para permitir el acceso al edificio por la parte de atrás, de modo que como la casa se encuentra pegada al monte además del portal principal de acceso por la DIRECCION000, existe otro portal al que se accede a la DIRECCION001 por la trasera, lo que permite dejar el coche y entrar en la casa desde dos accesos, facilitando mucho la accesibilidad porque en la calle trasera normalmente suele haber sitio para aparcar. Manifestó que había localizado en el Departamento de Vivienda y Urbanismo del Gobierno Vasco el expediente de este edificio, del que resultaba: en el plano de 1974 de la DIRECCION001, con el edificio en proyecto, se reseña tres viviendas DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, un local sin letra en la parte inferior derecha del plano que sería el D y el local letra E; en el plano de 1976 de la DIRECCION001 con el edificio terminado se reseña tres viviendas DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, y el local proyectado ha desaparecido y ha sido sustituido por un novedoso portal en la DIRECCION001 y el local letra E. Argumentó que en este local proyectado y no realizado está el 1,30 de la cuota que la comunidad reclama, y que esto acredita su argumento sobre el cambio en proyecto y la explicación de la falta de cuota que ahora unilateralmente se le quiere imputar al demandado. En el plano de 1974, en la DIRECCION005, con el edificio en proyecto, se indica que la superficie del local del señor Ricardo es de 90,77 m2.

En definitiva, argumentó que el escaso valor del local en relación con otras propiedades del edificio, la dificultad de accesibilidad y la falta de uso del ascensor del portal y de la escalera, la inexistencia de ventanales, justifican que se mantenga la cuota que se estableció en su día porque, de acuerdo con el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH), el uso de los elementos comunes de esta propiedad es muy reducido, como muestra que carezca de buzón y de acometida de gas. Añadió que había intentado sin éxito adecuar su local y sacar dos ventanales idénticos a los existentes en el resto de las viviendas, para lo que contaba con licencia administrativa, pero que la comunidad no lo permitió, y obtuvo sentencia que obligó a reponer los ventanucos de origen.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró que la cuota de participación que le corresponde al local del demandado es del 2,40%.

La decisión del juzgado se basa en las siguientes consideraciones: desde el inicio, consta en la escritura del local del demandado una cuota de participación del 1,30%, pero desde el comienzo de andadura de la comunidad de propietarios se le ha aplicado el 2,40%, lo que era conocido por el demandado, sin que conste ninguna impugnación ni de las convocatorias a las juntas ni de sus actas respectivas; el valor actual de los pisos y locales no tiene incidencia en la cuestión debatida, pues se trata de determinar si existió o no error en la escritura de constitución del edificio en la que se asignó al local del demandado una cuota de participación del 1,30%; el hilo argumental del demandado sobre la desaparición de un local-piso denominado 6.º D y que los metros y la cuota que estaría prevista para ese local no se asignaron, y de ahí el error, no resulta de la documental aportada, porque si bien en los planos se reflejan unos espacios denominados A, B, C y E, no se puede determinar que el recuadro señalado por el demandado en fosforito, sin letra, fuera un local (el desaparecido D en la argumentación del demandado), que posteriormente en el año 1976 aparece con otra configuración, sin que pueda determinarse que lo anterior era un local y ahora no.

Entiende el juzgado que, de acuerdo con el art. 5 LPH, y teniendo en cuenta que la situación tomada en consideración al tiempo de determinarse y efectuarse la asignación de las cuotas de participación de los distintos pisos y locales integrantes de la comunidad de propietarios, no ha sufrido variación desde su construcción; observa que en ningún momento anterior al año 2015 el demandado ha demostrado su disconformidad con el coeficiente realmente aplicado desde su constitución, y que determina el cien por cien de las cuotas de participación, sin que se ofrezca un sólido argumento que obligue a entender que la cuota asignada de forma real, que no la que consta en la escritura de constitución, se estableciera prescindiendo de forma absoluta de los factores legalmente indicados o atendiendo a criterios distintos de los establecidos en el art. 5.2 LPH, criterio que entiende el juzgado corresponde tanto a la superficie como a la situación en el inmueble, y al uso que se vaya a hacer presumiblemente de los elementos comunes, pues no es lo mismo que un local dé a un patio interior como es el caso, aunque esté en un entresuelo o en un piso, en este caso un segundo, por el uso del ascensor. Añade que existen otros locales con menor superficie que el demandado (13 y 14 m2) y con una cuota de participación del 1,30%, y otro local con menor superficie (de 29 m2) y que dispone de una cuota de participación del 2,40%. Concluye el juzgado que en la escritura de constitución existe un error manifiesto y donde indica 1,30% debe indicar 2,40%.

4.El demandado interpone un recurso de apelación, que es estimado por la sentencia de segunda instancia. La Audiencia declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

5.La comunidad de propietarios demandante ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1. Planteamiento. El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en un motivo, al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC.

Se denuncia la infracción del art. 24 CE por error patente en la valoración probatoria.

En esencia, mantiene que la conclusión alcanzada por la sentencia recurrida es ilógica, pues la cuota del 1,30% del título constitutivo es claramente errónea, pues con ella no se alcanza el 100% de las cuotas de participación.

En su desarrollo sostiene que la conclusión de la sentencia es ilógica porque otorga a un local de 98 m2 la misma cuota que a un local de 13 m2, y es absurda ya que con la cuota del 1,30% que atribuye al local del demandado no se alcanza el cien por cien de participación, lo que sí que se alcanzaría con el 2,40% declarado en la sentencia de primera instancia. También se refiere a la relevancia de los hechos omitidos y a la necesidad de la subsanación del error en la motivación mediante el dictado de una nueva sentencia que permita llegar a la conclusión de que existe un error en las cuotas del título de constitución.

Procede desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal por lo que decimos a continuación.

2. Decisión de la sala. Desestimación. El recurso no puede ser estimado por las siguientes razones.

La sentencia 853/2021, de 10 de diciembre, que a su vez cita entre otras la sentencia 562/2021, de 26 de julio, reproduce una síntesis de la doctrina de la sala sobre el alcance de su función revisora cuando se alega error en la valoración de la prueba al amparo del art. 469.1.4.º LEC. De acuerdo con esta doctrina, la técnica casacional exige respetar los hechos y la valoración probatoria de la Audiencia, sin que constituya una tercera instancia. Tampoco es posible llevar a efecto una nueva valoración de la prueba practicada a través del recurso extraordinario por infracción procesal. Pero ello no impide, sin embargo, con fundamento en el art. 24 de la CE, corregir una valoración irracional y arbitraria de la prueba, que incurra en patentes y manifiestos errores fácticos, de constatación objetiva y transcendencia acreditada en la decisión del proceso, y el art. 469.1.4.º de la LEC sí ampara que este tribunal efectúe un control jurisdiccional cuando la sentencia prescinda de manera notoria y patente de elementos fácticos que sean esenciales para sustentar su decisión ( sentencias 270/2025, de 19 de febrero, 1778/2025, de 3 de diciembre).

En el caso que ahora juzgamos, es cierto que con una fundamentación extraordinariamente breve, la sentencia de apelación señala que debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. La sentencia igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia. Tampoco apreciamos omisiones de datos fácticos decisivos para la fundamentación de la solución alcanzada, ni estimamos que se trate de un razonamiento que conduzca a un resultado absurdo, irracional e ilógico.

En particular, contra lo que apunta la comunidad recurrente, el que haya locales con una superficie menor que el local del demandado, pero que tengan asignada en el título constitutivo la misma cuota de participación que su local, no lleva necesariamente a que sea absurdo entender que no hubo un error en el título constitutivo al asignar al local una cuota del 1,30%. Como apunta la sentencia recurrida, puede encontrar explicación en la aplicación de los diferentes criterios que se recogen en el art. 5 LPH. En efecto, en este precepto se establece que, para la fijación en el título constitutivo de la cuota que corresponde a cada piso o local, «se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes». El demandado, tanto en su contestación a la demanda como luego en la apelación, invocó estos criterios en relación con los diferentes pisos y locales para explicar las razones por las que consideraba que la cuota adjudicada era correcta. Igualmente puso de manifiesto que incumbía a la demandante probar que esos criterios habían sido aplicados incorrectamente. Con esto, lo único que queremos poner en evidencia es que la tesis de la sentencia recurrida no es necesariamente absurda por el hecho de que la superficie del local del demandado sea superior a la de otros locales con una cuota igual. Pero no procede que esta sala se pronuncie sobre esta cuestión que sería más propia de un proceso en el que se hubiese planteado una modificación del título constitutivo, lo que aquí no ha sucedido. Volveremos sobre ello para analizar el recurso de casación.

Por otra parte, tampoco puede considerarse que, a partir del hecho de que la suma de las cuotas de todas las escrituras de la comunidad solo se alcance una cuota de participación del 97,60%, deba deducirse necesariamente que la cuota no asignada corresponde precisamente al local del demandado, en contra de lo que figura en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad. Las alternativas bien pueden ser que la cuota no asignada deba distribuirse entre todos los pisos y locales, bien que haya otro u otros pisos y locales que no tengan asignada la cuota que les corresponde.

De acuerdo con lo anterior, así planteado, el recurso extraordinario por infracción procesal se desestima.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación del recurso

1. Planteamiento.El recurso se funda en cinco motivos. Puesto que todos ellos tienen el mismo objetivo y vienen a plantear desde distintas perspectivas la misma cuestión, serán expuestos y analizados de manera conjunta, con el fin de evitar reiteraciones innecesarias.

En el primero se invoca la infracción del art. 5.4 LPH. En su desarrollo mantiene que la norma permite la modificación del título cuando este es claramente erróneo. Argumenta que si cabe la modificación también cabe su rectificación cuando sea erróneo y aboque a la comunidad a una situación tan absurda que impida su normal funcionamiento, al no poder cubrir los gastos, dado que la suma de la cuota de participación de la totalidad de pisos y locales no suma el 100%.

En el segundo se invoca la infracción del art. 5.2 LPH. En su desarrollo mantiene que la sentencia recurrida prescinde de todos los criterios que toma en consideración la norma para la fijación de porcentajes de participación en los elementos comunes y se limita a indicar que hay que estar a la inscripción registral, sin ponderar si la misma se ajusta a las previsiones contenidas en el art. 5 LPH. En particular se refiere en que basta comparar la superficie del local litigioso, que es de 98 m2, con la de otros locales del edificio que miden 13 m2, y que tienen asignada la cuota de 1,30%, de donde resulta que la atribución de esa cuota al local del demandado es evidentemente inadecuada. Reitera que a ese argumento se añade el que con la atribución de una cuota de 1,30%, la suma total de los porcentajes de participación de todos los pisos y locales en la propiedad del edificio no alcanza la cantidad del 100%, lo que evidencia un error.

En el tercero se invoca la infracción de los arts. 1281.1 y 1285 CC. Se plantea la misma cuestión que en los motivos primero y segundo, pero desde el punto de vista de la interpretación de los negocios jurídicos. En su desarrollo argumenta que para determinar el verdadero alcance de la cláusula que determina la cuota correspondiente al local litigioso es preciso analizarla dentro del conjunto de cuotas asignadas al resto de los pisos y locales, y puesto que no se cuestiona que la suma de la totalidad de las cuotas asignadas en el título inscritas en el registro arroja un resultado del 98,90%, es preciso deducir sin margen para la duda la existencia de un error evidente que oscurece la pretendida claridad de la cláusula.

En el cuarto se invoca la infracción de los arts. 1281.2 y 1282 CC. Se plantea la misma cuestión, ahora con el argumento de que la cláusula que fija la cuota del local litigioso en 1,30% adolece de falta de claridad y, aunque de forma aislada fuera clara, es evidente que no coincide con la voluntad de las partes, como demuestra que todos los comuneros, actuando de consuno, le hayan atribuido al local una cuenta del 2,40%, lo que constituye un comportamiento interpretativo acreditativo del error material que debe prevalecer sobre lo expresado.

En el quinto se invoca la infracción del art. 7.1 CC. Se plantea la misma cuestión, pero desde el punto de vista de que nadie puede ir contra los propios actos. En su desarrollo mantiene que el demandado admite que ha pagado una cuota correspondiente al 2,40% pese a la asignación de un 1,30% en el título y en el Registro de la Propiedad, y que este comportamiento tiene un valor de acto propio, que se ha mantenido de manera reiterada desde 1986 hasta 2015.

2. Decisión de la sala. Desestimación del recurso. Una vez que hemos desestimado el recurso por infracción procesal, en atención a que no se puede apreciar un error material manifiesto que afecte a la base fáctica, el recurso de casación no puede ser estimado.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Lo que se suscita en los dos primeros motivos del recurso de casación presupone la existencia de un error material manifiesto, que ya hemos descartado al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal. A las razones allí expuestas nos remitimos.

Lo que se plantea en el motivo tercero del recurso de casación respecto a que la cláusula del título constitutivo que atribuye al local del demandado una cuota del 1,30% debe ponerse en relación con el hecho de que la suma de todas las cuotas no alcanza la totalidad de la propiedad carece manifiestamente de fundamento. Como hemos dicho al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal, frente a lo que se recoge en el título constitutivo no se ve la razón por la que deba atribuirse al local del demandado el porcentaje de cuota que falta por atribuir si ello no va precedido de una modificación del título constitutivo en cuya virtud se le asigne a él ese porcentaje, lo que en realidad no ha sido pedido. Por lo demás, la cita de los artículos sobre interpretación de los contratos no guarda ninguna relación con el tema aquí debatido.

Por la misma razón, lo que se suscita en el motivo cuarto del recurso tampoco puede prosperar, con independencia de que no se advierte ninguna oscuridad en una cláusula que se limita a fijar la cuota de participación asignada a un local.

Finalmente, por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios y a la buena fe, la tesis de la recurrente tampoco puede ser aceptada.

La sala ha declarado reiteradamente que la doctrina de los actos propios constituye un principio general del derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire)como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad. El principio de los actos propios implica una actuación «con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción...». Según esta jurisprudencia, la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica (por todas, con cita de otras muchas anteriores, sentencias 674/2023, de 5 de mayo; 320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de febrero o 386/2021, de 7 de junio).

En este caso, el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Por todo ello el recurso de casación se desestima.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas a la parte recurrente.