Sentencia Civil 810/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6790/2021 de 28 de mayo del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no controvertidos o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) La Comunidad Autónoma de Madrid promovió un proyecto para la construcción y explotación de un campo de golf en la finca El Encín, situada en el municipio de Alcalá de Henares. A tales efectos,

- mediante resoluciones de 12 de junio de 2006, 9 de abril de 2007 y 27 de febrero y 12 de junio de 2008, adscribió al Instituto Madrileño del Desarrollo (IMADE), entidad de derecho público adscrita a la Consejería de Trabajo, Industria y Comercio de la Comunidad de Madrid, un total de 34 parcelas;

- a su vez, por resoluciones de 12 de junio de 2006, 30 de abril de 2007 y 10 y 13 de junio de 2008, el IMADE otorgó una concesión administrativa sobre las 34 parcelas a favor de la entidad pública Alcalá Natura 21 S.A.U., de la que era socio único, elevándose el contrato de concesión a público en virtud de escritura de 24 de julio de 2008;

- en fecha 23 de mayo de 2006, Alcalá Natura 21 S.A.U. convocó un concurso para la adjudicación de la redacción del proyecto, construcción y explotación de un complejo para la práctica del golf, denominado Naturalcalá, sobre las mencionadas parcelas de la finca El Encín; y,

- previos los trámites legales, el contrato se adjudicó a la mercantil Desprosa S.A., y, con fecha 30 de octubre de 2007, Alcalá Natura 21 S.A.U. y Desprosa S.A. suscribieron el contrato de constitución del derecho de superficie, elevado a público el 24 de junio de 2008.

ii) En el contrato se estipuló, entre otras condiciones, que (i) el derecho de superficie se constituye por un plazo de 35 años a contar desde el otorgamiento de la escritura de elevación a público del contrato; (ii) transcurrido el plazo estipulado, las obras e instalaciones revertirán en su integridad y en buen estado de conservación a la entidad propietaria de los terrenos, sin tener que pagar indemnización alguna; (iii) una contraprestación de 120.000 €, IVA incluido, que deberá realizarse de acuerdo con el contrato, dentro del primer trimestre de cada año natural; (iv) las instalaciones han de contener una escuela de golf, un campo de prácticas, un campo de golf principal de 18 hoyos de alta competición, un campo de golf secundario de 18 hoyos o de 9 hoyos en una primera fase más otros 9 hoyos en otra fase posterior, una casa club, cuartos de palos y vehículos para juego, así como cualquier otro equipamiento que se considere necesario por el adjudicatario para el desarrollo del complejo, entre otras; (v) la cantidad presupuestada para la totalidad de la obra asciende a 34.213.541 €; y (vi) Desprosa S.A. sufragará todos los gastos que se originen en la explotación, entre ellos, por razón de los tributos, suministros o servicios.

iii) Entre las causas de resolución previstas en el contrato, además del mutuo acuerdo, se incluía la siguiente (estipulación séptima, apartado 8.ª):

«8.- Por imposibilidad legal, administrativa, urbanística, técnica o material, que no sea imputable a ninguna de las comparecientes, de construir y/o explotar en la parcela de la finca afectada el complejo para la práctica del golf denominado NATUALCALÁ en los términos que fueron objeto de concurso y adjudicación.»

iv) Como quiera que, al tiempo de convocarse el concurso, la calificación del suelo de las parcelas (suelo no urbanizable de protección agrícola) no era compatible con el uso deportivo, por acuerdo adoptado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid celebrado el 27 de septiembre de 2007 CAM se aprobó una Modificación Puntual del PGOUAH orientada a permitir la implantación del complejo:

«La Modificación Puntual consiste en la introducción como tolerable del uso Deportivo, Grupo III, en un ámbito de 163 hectáreas de suelo de la Comunidad de Madrid en parte de la finca "El Encín" denominada "La Carraleja", en Alcalá de Henares, calificado con las siguientes clases y categorías: [...]»

v) Una vez modificado el planeamiento, se solicitaron las correspondientes licencias de obras, con el siguiente resultado:

- Campo sur: con fecha 17 de junio de 2008 se concedió la licencia de obras para la construcción del complejo de golf, primera fase, campo sur, y, con fecha 1 de febrero de 2011, la licencia de obras para las obras de modificación del proyecto básico del edificio casa club de golf y alojamiento temporal situado en el campo sur. Ejecutadas las obras previstas para el campo sur, por escritura pública de 18 de marzo de 2011 se procedió a la declaración de obra nueva, y el 9 de mayo de 2011 se levantó el acta de recepción de las obras. A finales de 2011, la adjudicataria comenzó a explotar las instalaciones.

- Campo norte: el 20 de noviembre de 2008 se denegó una primera solicitud por ubicarse el campo en suelo rústico. El 22 de mayo de 2009 se reiteró la petición, y, el 15 de marzo de 2010, al ser requerida para que aportase nueva documentación, Desprosa S.A. comunicó al Ayuntamiento que los trabajos se encontraban paralizados y en estudio con Alcalá Natura S.A.U., debido al problema de la falta de suministro de agua para poder explotar el campo norte

vi) Por lo que se refiere a este último punto -suministro de agua-, el 27 de agosto de 2008 se aprobó por la CAM la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) de las instalaciones, en la que, pese a indicar que las necesidades totales de agua del complejo eran de 676.564,43 m3/año (227.242,44 para el campo norte y 449.321,99 para el sur), se disponía «un consumo máximo de 550.000 m3/año», ante lo cual Desprosa S.A. dirigió diversas comunicaciones a Alcalá Natura S.A.U. en que ponía de manifiesto la insuficiencia de dicho volumen para atender las necesidades de riego del complejo. Por resolución de 16 de abril de 2009 se modificó la DIA en el sentido de fijar el consumo máximo de agua en 640.000 m3/año. El 8 de marzo de 2010, el Canal de Isabe II comunicó a la adjudicataria que, desde el 16 de marzo, podría suministrar un caudal de 2.000 m3/día, si bien, al no materializarse el suministro, con fecha 25 de marzo de 2010, Desprosa S.A. solicitó la paralización temporal de los trabajos de construcción del campo norte:

«Nos ponemos en contacto con Uds. para comunicarles que según la carta recibida del Canal Isabel II con fecha 8 de marzo de 2010 en la que nos indicaban que contaríamos con 2.000m3/día de agua a partir del día 16 de Marzo, les informamos que a día de hoy no hay suministro alguno. Todo ello nos está suponiendo un retraso que podía incluso llegar a la paralización de las plantaciones y siembras del Campo Sur.

»No obstante, si contáramos con dicho suministro, es muy inferior a los 3, 700 m3, para el mantenimiento del campo y nos obliga, para subsanar este problema a diferir la siembra en dos fases, antes y después del verano, a la espera que se complete el caudal necesario, sin el cual no se podría tener el campo en condiciones de juego.

»Por todo la expuesto anteriormente y dado que a fecha de hoy no está asegurado por parte del Canal Isabel II el volumen total necesario de 640.000 m3/año, con puntas en periodo estival de 4.800 m3/día, les solicitamos la paralización de las actuaciones en la zona Norte excepto las imprescindibles de infraestructuras de funcionamiento del Campo Sur y del edificio de mantenimiento, en tanto no estén disponibles los caudales necesarios».

vii) Alcalá Natura 21 S.A.U. mostró su conformidad con la paralización propuesta de las obras del campo norte, hasta que el Canal comunicara la viabilidad del suministro de agua regenerada para el riego del campo de golf norte, lo que no se produjo.

viii) Mediante escrito de 8 de marzo de 2011, Desprosa S.A. solicitó la reducción del canon anual de la concesión en un 50% y la ampliación del plazo a 50 años. Justificaba la petición en (i) la situación económica mundial y en especial la de España, que afecta a todos los ámbitos del mercado y en concreto a los costes del sector de la construcción y a los hábitos de consumo de los ciudadanos que tienden a cubrir en primer lugar y atender los gastos de primera necesidad, lo que hace prever menor afluencia de público al complejo de golf; y (ii) la falta de caudal de agua para llevar a cabo la inversión en la parcela norte. Alcalá Natura S.A.U. aceptó la modificación propuesta, que se plasmó en el contrato de 15 de junio de 2011, elevado a escritura pública el 16 de junio de 2011.

ix) Entre tanto, una asociación había recurrido el acuerdo de 27 de septiembre de 2007 de modificación puntual del PGOU para la introducción, como uso tolerable, del Deportivo Grupo 11. Por sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de fecha 20 de mayo de 2013 se estimó el recurso de casación interpuesto contra la dictada el 16 de octubre de 2009 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que había desestimado la pretensión, y se anuló el referido acuerdo. La sentencia, tras rechazar que la introducción como tolerable de un uso deportivo (como un campo de golf) en un suelo no urbanizable de protección agrícola implique una ruptura de la vinculación funcional del terreno con el medio rural, como consecuencia de no tener en cuenta el principio de desarrollo sostenible, acoge el argumento relativo a la ausencia de la Evaluación Ambiental Estratégica, que no puede entenderse sustituida por el Informe de Análisis Ambiental, concluyendo que dicha evaluación es obligatoria en el supuesto que nos ocupa, pues la modificación puntual del PGOU en cuestión contempla innovaciones relevantes desde el punto de vista ambiental que revelan unas consecuencias significativas sobre el medio ambiente. Instada la ejecución, por auto del tribunal sentenciador de instancia de 19 de septiembre de 2014 se declaró la validez de las licencias otorgadas con anterioridad a la sentencia anulatoria:

«Todas estas licencias ya están ejecutadas, de modo que como bien apuntan las partes demandadas las mismas ya eran actos firmes de ejecución del planeamiento anulado antes de dicha declaración de anulación. Tras estas licencias no se han otorgado otras como las de actividad, etc. en ejecución de dicha modificación puntual.»

x) Asimismo, con ocasión de la tramitación de las licencias necesarias para la implantación del complejo se reveló la existencia de una vía pecuaria que lo atravesaba de norte a sur, denominada Cañada del Listón, que no aparecía reflejada en la documentación entregada a los licitadores. Con fecha 21 de diciembre de 2007, Alcalá Natura S.A.U. solicitó la modificación del trazado de la vía pecuaria, dictándose la Orden 1791/2008, de 14 de mayo, por la que se aprueba la desafectación y modificación de trazado de la vía pecuaria Cañada del Listón en el ámbito de las fincas de El Encín y La Carraleja, en los términos municipales de Alcalá de Henares y Meco, de forma que la vía pecuaria corriera paralela al límite norte de las fincas y no interfiriera en la instalación y uso del complejo. No obstante, la citada Orden 1791/2008 fue anulada en virtud de sentencia dictada el 25 de octubre de 2012 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, por circunstancias relacionadas con la tramitación del procedimiento y, en particular, por haberse solapado los trámites de consultas previas y el de información pública. Como consecuencia de la sentencia, la vía recuperó el trazado previo a la modificación, a la sazón ocupado por el campo de golf.

xi) El 9 de octubre de 2014, la CAM comunicó a Desprosa S.A. que, o bien se tramitaba un nuevo expediente de modificación de la vía pecuaria, o bien se dejaba expedita la vía pecuaria para asegurar sus usos tradicionales, a lo que la demandante contestó en el sentido de que correspondía a la CAM llevar a cabo la modificación. El 30 de abril de 2015 informó a Desprosa S.A. que había iniciado el procedimiento para ello.

xii) Finalmente, con fecha 21 de mayo de 2015, Desprosa S.A. presentó un escrito solicitando a la CAM la resolución del contrato y una indemnización de 34.582.040,38 €.

2.-En el presente procedimiento, Desprosa S.A. ejercita una acción resolutoria del contrato de constitución del derecho de superficie celebrado en fecha 30 de octubre de 2007, por imposibilidad de su ejecución en los términos convenidos, al amparo del art. 1124 del Código Civil, en relación con los arts. 453 a 458 del mismo texto legal.

La demandante afirma que el contrato suscrito entre las partes, que tenía por objeto la redacción del proyecto, la construcción y explotación de dos campos de golf (en realidad, una concesión administrativa que, dado que Alcalá Natura 21 S.A.U. ya tenía la finca en virtud de una concesión, se articuló como un contrato de constitución de un derecho de superficie) ha devenido de imposible ejecución, en una parte importante de la prestación contratada (la construcción y explotación del segundo campo de golf), por circunstancias sobrevenidas, ajenas a la actora y que impiden la viabilidad del proyecto en los términos en que fue contratado, como son (i) la anulación de la modificación del planeamiento bajo la que fue convenido y que, aunque no afecta al campo sur, imposibilita la ejecución del campo norte; (ii) la existencia de una vía pecuaria que atraviesa el campo de golf y cuyo trazado, modificado por una resolución administrativa, ha vuelto a ser el original al anularse la decisión; y (iii) la falta de suministro del volumen de agua proyectado y que requiere la explotación del campo de golf, sin que, atendidos los antecedentes, existan perspectivas de que vaya a suministrarse en un futuro, ni siquiera para las necesidades del campo sur.

Por ello, interesa la extinción del derecho de superficie y el reintegro de la inversión realizada no amortizada por importe de 34.685.123,84 €, así como los gastos en los que ha incurrido desde el inicio de la explotación y que no va a poder recuperar, por importe de 7.842.666,30 €.

3.-La Comunidad de Madrid se opone a la demanda y solicita su integra desestimación.

La demandada niega que las causas invocadas por la actora para resolver el contrato carezcan de eficacia resolutoria, al no impedir su ejecución y haberse tenido en cuenta a los efectos de la novación del contrato. En este sentido, alega que el derecho de superficie pactado fue novado a instancia de Desprosa S.A., que fundamentó su solicitud, en la que pedía un aumento de la vigencia del contrato a 50 años y una reducción del canon al 50%, en la falta de caudal del agua para llevar a cabo la inversión del segundo campo y en la situación económica sobrevenida, que hacía no rentable el contrato inicialmente convenido. Dicha novación fue aceptada por la demandada. Por tanto, las condiciones contractuales actuales ya contemplan la situación vigente de explotación del campo, consistiendo las razones que ahora se aducen en meros retrasos no imputables a la Administración en la adecuación del planeamiento y en la obtención de riego suficiente, que no justifican la extinción del derecho de superficie.

Añade la demandada que no procede indemnizar a la actora en los términos pretendidos porque en la zona de campo norte no construida no se ha realizado inversión alguna y porque los gastos reclamados son susceptibles de ser recuperados a lo largo de la vigencia del contrato.

4.-La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda, al entender que la prueba practicada no acredita la concurrencia de los requisitos para acoger la acción resolutoria por incumplimiento del contrato ejercitada.

En síntesis, la sentencia tiene en cuenta los siguientes datos:

i) Las partes ya reequilibraron el contrato para ajustarlo a la explotación de las instalaciones que en 2011 se habían acometido y que son las mismas que las actuales. En el año 2011, años después de la constitución del derecho y cuando la actora tenía elementos de juicio para apreciar la viabilidad del objeto del contrato, solicitó su modificación, alegando como causa para justificar la novación, al igual que en este procedimiento, no haber podido llevar a cabo la explotación de la totalidad del complejo, al no poder acometer por las razones que adujo la ejecución del campo norte. La novación fue aceptada y supuso la ampliación del plazo de 35 años a 50 años y la reducción al 50% del canon inicialmente pactado, es decir, las partes ya reequilibraron el contrato para ajustarlo a la explotación de las instalaciones que en 2011 se habían acometido y que son las mismas que las actuales.

ii) La resolución por incumplimiento al amparo del art. 1124 del Código Civil exige que dicho incumplimiento sea esencial y frustre la finalidad del contrato, sin que baste el incumplimiento parcial. La actora sigue explotando el campo de golf sur, la casa club y demás instalaciones accesorias a las anteriores, pues la modificación del planeamiento que se invoca en la demanda con la anulación de la Modificación Puntual del PGUE de Alcalá de Henares no ha afectado a las licencias de obra y primera ocupación ya concedidas para dichas instalaciones.

iii) El éxito de la acción resolutoria por incumplimiento contractual requiere que la parte demandante, conforme al art. 217 LEC, acredite la concurrencia de una voluntad incumplidora de la parte demandada, que motive una extinción anticipada del contrato. Sin embargo, por un lado, de la prueba pericial aportada por las partes resultan dictámenes contradictorios en cuanto al carácter definitivo o no de la modificación del planeamiento y la insuficiencia de los recursos hídricos. Por otro lado, consta que la Comunidad de Madrid comunicó a Desprosa S.A., con fecha 30 de abril de 2015, el inicio del trámite para la adecuación del trazado de la vía pecuaria que ésta había solicitado, pese a lo cual, pocos días después, el 21 de mayo de 2015, Desprosa S.A, manifestó su voluntad de resolver el contrato, de donde se infiere que la demandante no tenía un interés real en la solución de las causas que ahora invoca, que impedían la ejecución del campo proyectado en su integridad, y que no pueden por ello justificar la resolución.

5.-La parte demandante formula recurso de apelación contra la mencionada sentencia.

Sucintamente, aduce que (i) la modificación operada en 2011 es una solución temporal que en modo alguno sirve para el reequilibrio del contrato de manera indefinida; (ii) la recurrente nunca ha renunciado a la construcción del segundo campo de golf; (iii) en relación con las causas alegadas, se trata de causas de imposibilidad de ejecución del contrato y no de meros retrasos, pero incluso en el caso de considerarse un mero retraso, el cumplimiento del contrato no se puede dejar al arbitrio de uno de los contratantes; y (iv) no es posible el cumplimiento parcial; y (v) se han acreditado las consecuencias económicas que comporta la extinción del contrato y su concreto importe.

6.-La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y ratifica la desestimación de la acción resolutoria del contrato de superficie.

La Audiencia considera que, en atención a (i) el contenido de la carta que Desposa S.A. remitió a Alcala Natura 21 S.A.U. en fecha 11 de marzo de 2011, en orden a justificar la novación del contrato, (ii) el informe favorable a la modificación por parte de la adjudicataria y el Instituto Madrileño del Deporte, mientras se mantuvieran las circunstancias y la explotación de sólo un campo, teniendo en cuenta las razones expuestas en la carta antes mencionada y la imposibilidad «a corto y medio plazo» de solucionar el problema de abastecimiento de agua, y (iii) la formalización el 16 de junio de 2011 de la modificación del contrato en los términos interesados, la demandante disponía ya en la expresada fecha de elementos para valorar la viabilidad del proyecto y, en tales condiciones, propuso una novación para mantener el equilibrio de las prestaciones. Equilibrio que se ha mantenido, lo que impide apreciar incumplimiento alguno imputable a la demandada que justifique la resolución. Así, la sentencia razona:

«[...] debe de convenirse con la sentencia en que teniendo ya la parte demandante elementos de juicio suficientes para apreciar la viabilidad del proyecto, -no puede obviarse que en la carta en la que insta la reducción del canon y el aumento de años en la concesión ya está poniendo de relieve la situación económica que está afectando a los hábitos de los posibles usuarios del campo y los incrementos en el sector de la construcción-, y siendo también conocedora del problema del abastecimiento de agua, -problema que plantea como añadido a lo anterior-, instó la modificación del contrato inicial con objeto de mantener el equilibrio de las prestaciones. Dicho equilibrio, en los mismos términos que se propusieron, aprobado por la CAM, se ha mantenido, a pesar de las circunstancias que se dicen desconocidas y sobrevenidas. Ni puede accederse a la resolución del contrato que se ejercita no obstante el problema de abastecimiento que, desde luego, imposibilitará o dificultará enormemente, la construcción del segundo campo, porque ello, como se ha dicho, era un inconveniente conocido, asumido y, entre otros extremos, usado como justificación para la modificación del contrato que propuso la recurrente, -si tuviere la relevancia que ahora se pretende bien puso instarse entonces la resolución y no la modificación de los términos pactados-, ni tampoco puede serlo la sentencia dictada en anulación de la modificación de la vía pecuaria, conocida en el año 2012, ni, en fin, la anulación del PGOUAH, sabida en marzo de 2013, por más que la demandante no fuere parte en ninguno de ambos procedimientos. En el primer caso, y tal como puso de manifiesto el testigo D. Marcial, porque el inicio del expediente que podría haber llevado nuevamente a la modificación del trazado de la vía pecuaria se realiza a instancia de parte y no consta interés o petición por la demandante que, incluso, a la comunicación que a tal efecto realizó la demandada, contestó con la petición de resolución. En el segundo caso, porque, en todo caso, si se atiende al propio contenido de la petición de modificación del contrato y al documento privado que, recogiendo el acuerdo, se elevó a público, se mantuvo el equilibrio de las prestaciones, fijándose el canon en proporción al número de hoyos que en cada momento estuvieran en explotación sin que, consiguientemente, aquel acontecimiento -posiblemente, y atendiendo a la fecha en que se dicta la sentencia del Tribunal Supremo, ya en litigio- estuviera en el ánimo de la recurrente o, en previsión lo pudiera resultar del mismo, realizara reserva alguna.»

Al haber convenido las partes, a petición de la actora, la adecuación del inicial contrato a las circunstancias sobrevenidas, la Audiencia concluye que no puede admitirse que el cumplimiento del contrato dependa exclusivamente de la CAM, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1256 del Código Civil, ni pueda apreciarse una frustración del objeto del contrato en aplicación del art. 1124 del mismo cuerpo legal.

7.-La parte demandante Desprosa S.A. interpone recurso de casación, que articula sobre dos motivos, ambos admitidos.

SEGUNDO.- Motivo primero. Interpretación de la novación del contrato. Decisión de la sala.

1.- Planteamiento del motivo. En el primer motivo de recurso se denuncia la infracción de los arts. 1281, 1282 y 1283 del Código Civil (en adelante , CC), sobre interpretación de los contratos y la jurisprudencia que los interpreta.

En el desarrollo del motivo, la recurrente argumenta que la sentencia de apelación admite la imposibilidad de ejecutar el contrato en los términos pactados, pero rechaza su resolución por entender que, con la posterior modificación del contrato, Desprosa S.A. aceptó la alteración permanente de su objeto, con reducción de dos campos de golf a construir/explotar a uno solo.

Tal conclusión vulnera las normas antes citadas en cuanto que supone (i) desconocer la literalidad de la modificación del contrato, que en ningún momento contempla la modificación del objeto del contrato, sino únicamente del plazo y del canon; (ii) ignorar todos los documentos precedentes a la modificación del contrato en los que se recoge que el segundo campo de golf se iba a seguir ejecutando/explotando; y (iii) pretender que este documento de reequilibrio contractual no solo viene motivado por el impacto de la falta de agua en el contrato, sino por los efectos de las sentencias anulatorias (del trazado de la vía pecuaria y del planeamiento) que impiden su completa ejecución, pese a que de la documentación aportada se desprende que lo que llevó a pedir la modificación fue exclusivamente el déficit de agua para el riego de los dos campos y en la idea de que Alcalá Natura 21 S.A.U. y la CAM acabarían solucionando este problema y garantizando el suministro del agua para los dos campos que se licitaron, sin que pudieran valorarse las citadas sentencias por tratarse de hechos posteriores a la modificación del contrato y desconocidos necesariamente por Desprosa S.A.

Sobre esta base, la parte demandante sostiene que se han infringido los criterios interpretativos de los contratos, el gramatical del art. 1281.2 CC, el intencional del art 1282 CC, por cuanto la sentencia no valora la intención de las partes resultante de los actos previos, coetáneos y posteriores a la firma de la modificación del contrato, y el restrictivo, según el cual, por muy generales que sean los términos de un contrato, este no debe extenderse a casos o cosas distintas de aquellas sobre las que las partes tuvieron la intención real de contratar.

2.- Doctrina jurisprudencial aplicable.

A los efectos resolutorios del presente motivo, hemos de partir de la jurisprudencia de esta sala sobre el alcance de la revisión en casación de la interpretación realizada en la instancia, contenida entre otras en la sentencia 57/2024, de 18 de enero, cuya doctrina reproducen las más recientes 214/2026, de 12 de febrero, y 538/2026, de 9 de abril, y conforme a la cual:

«[l]a interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter "manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario ( sentencias 524/2013, de 23 de julio, y 252/2014, de 14 de mayo). El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencias 198/2021, de 26 de marzo, y 1577/2023, de 15 de noviembre, y las muchas que en ellas se citan)».

En el mismo sentido, las sentencias 18/2024, de 9 de enero, y 1106/2025, de 10 de julio, entre otras muchas.

La sentencia 270/2025, de 19 de febrero, tras reiterar que, si bien cabe fundar un motivo de casación en la infracción de las reglas de interpretación consagradas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil, la infracción denunciada no debe ser una mera excusa para solicitar un nuevo enjuiciamiento del asunto y, en concreto, una revisión de la interpretación del contrato (por todas, sentencia 156/2020, de 6 de marzo), así como que la interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos, quedando fuera del ámbito del recurso toda interpretación que resulte respetuosa con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea la única admisible, declara con relación al criterio hermenéutico previsto en el art.1281 CC:

«La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC, en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 898/2021, de 21 de diciembre, que citas las anteriores sentencias 13/2016, de 1 de febrero, 294/2012, de 18 de mayo, 27/2015, de 29 de enero:

»"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

»"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

»"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

»"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282- 1289 CC) , para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

»En definitiva, el art. 1281 CC establece una presunción a favor de la interpretación literal, pero no excluye la interpretación, de modo que debe estarse al tenor literal cuando proyecta la voluntad de las partes, sin que sea necesario acudir a medios de interpretación subsidiarios para determinar la intención común de los contratantes cuando la interpretación literal es clara y no parece contraria a su voluntad.»

3.- Decisión de la sala.

El motivo debe ser desestimado porque la Audiencia no afirma que Desprosa S.A. hubiera aceptado la alteración permanente del objeto del contrato, con reducción de dos campos de golf a construir/explotar a uno solo, sino que, habiendo convenido los litigantes, a petición de la ahora recurrente, la adecuación del inicial contrato a las circunstancias sobrevenidas, no aprecia causa de resolución porque ni han variado tales circunstancias , ni puede admitirse que el cumplimiento del contrato dependa exclusivamente de la CAM, ni cabe apreciar una frustración del objeto del recurso.

La Audiencia no desconoce la literalidad de la modificación del contrato, ni tampoco ignora los documentos anteriores a la modificación del contrato en los que se recoge que el segundo campo de golf se iba a seguir ejecutando/explotando, ni mantiene que la modificación ya tuviera en cuenta los efectos de las sentencias anulatorias (del trazado de la vía pecuaria y del planeamiento) que impiden la completa ejecución del contrato, sino que, partiendo del contenido de la solicitud hecha por Desprosa S.A. y del contenido de la modificación, considera que (i) por lo que se refiere a la falta de suministro de agua suficiente para la construcción y mantenimiento de los dos campos de golf, ya se alegó por Desprosa S.A. como una de las razones de la petición de ampliación del plazo y reducción del canon, en atención precisamente a la imposibilidad de ejecución del campo norte; (ii) en el informe favorable de Alcalá Natura 21 S.A.U y del Instituto Madrileño de Deporte se alude precisamente a la imposibilidad «a corto y medio plazo» de solucionar el problema de abastecimiento de agua, y, por ende, de construir el segundo campo; (iii) la modificación del contrato acoge la petición de la actora para reestablecer el equilibrio del contrato; y (iv) las nuevas circunstancias sobrevenidas, esto es, la anulación de las modificaciones de la vía pecuaria y del planeamiento, no tienen la relevancia que se pretende ni alteran dicho equilibrio porque, respecto de la primera, Desprosa S.A. podía haber instado ex novola modificación y no lo hizo, y, con relación al planeamiento, el nuevo canon se fija en atención al número de hoyos que en cada momento estuvieran en explotación, sin que, pese a que el recurso ya debía estar en trámite, la demandante realizara reserva alguna.

En suma, la sentencia de apelación no altera el objeto del contrato, ni dice que las partes hubieran pactado la renuncia a la construcción del segundo campo con carácter definitivo, sino que valora que la situación creada con la novación modificativa es sustancialmente la misma que la existente al tiempo de interesar la resolución del contrato, sin que pueda hablarse de un incumplimiento imputable a la demandada ni de una frustración del contrato.

Esta interpretación podrá o no compartirse por la recurrente, pero en absoluto vulnera los criterios gramatical, intencional o restrictivo contemplados en los arts. 1281, 1282 y 1283 del Código Civil, ni puede tacharse de absurda, ilógica o irracional.

TERCERO.-Motivo segundo. Concurrencia de causas justificativas de la resolución del contrato. Decisión de la sala.

1.-En el segundo motivo de recurso se denuncia la vulneración del art. 1124 CC, en conexión con el 1256 CC.

La recurrente sostiene que «[e]xisten circunstancias que hacen imposible el cumplimiento del Contrato en los términos pactados, por impedir la ejecución del Campo Norte contratado: (i) falta de agua para riego; (ii) un planeamiento municipal incompatible con el uso deportivo y (iii) una vía pecuaria que atraviesa el campo de golf. Ello faculta para solicitar la resolución del contrato aunque no exista culpa de la CAM. La remoción de alguna de estas circunstancias (el traslado de la vía pecuaria que atraviesa el campo por mitad) depende de la CAM, pero ello no significa que no pueda acordarse la resolución del Contrato ante su inacción prolongada, porque ello equivaldría a dejar a su arbitrio su cumplimiento».

Se insiste en que la sentencia recurrida desestima la demanda no tanto porque no aprecie una imposibilidad de ejecución del contrato, sino por el erróneo entendimiento de que la actora renunció a ello con la firma de la novación modificativa del contrato.

Sin embargo -señala la recurrente-, lo cierto es que primero, la falta de recursos hídricos suficientes para construir el segundo campo, planteado entonces como una circunstancia temporal, se ha tornado hoy día irreversible e imposibilitará la construcción del segundo campo; segundo, respecto a la supuesta falta de interés en el expediente de modificación de la vía pecuaria, es competencia de la CAM su tramitación en el debido plazo y han pasado más de 8 años desde la anulación y la vía pecuaria sigue atravesando el campo; y tercero, en cuanto a la anulación de la modificación del PGOUAH, la Audiencia, sin entrar a valorarlo como causa de imposibilidad, se traslada a la demandante la culpa de no haber previsto como posible contingencia la declaración de nulidad del planeamiento y considera que el reequilibrio del contrato contenido en la modificación cubre esta circunstancia que se produjo nada menos que dos años después de firmado el modificado, cuando la consecuencia de la anulación de la modificación del PGOUAH conlleva la imposibilidad legal de implantar el segundo campo de golf, tal y como se describe en el contrato, dado que el uso deportivo no es ya un uso tolerable.

Dado que el contrato prevé como causa de extinción del derecho de superficie la «imposibilidad legal, administrativa, urbanística, técnica o material, que no sea imputable a ninguna de las comparecientes, de construir y/o explotar en la parcela de la finca afectada el complejo para la práctica del golf denominado NATUALCALÁ en los términos que fueron objeto de concurso y adjudicación», constatadas las causas de imposibilidad de ejecución del contrato en sus términos -afirma la recurrente-, opera lo estipulado en el apartado 8 de la estipulación 7, que obliga a la extinción del contrato cuando concurra cualquiera de dichas causas. Y ello con independencia de si las circunstancias que concurren sean o no imputables a la CAM, puesto que, en cualquier caso, imposibilitan la ejecución del contrato en los términos pactados, a saber, la construcción y explotación de un complejo conformado por dos campos de golf.

2.- Decisión de la sala.

Como es sabido, la resolución del contrato por incumplimiento, prevista en el art. 1124 CC, constituye uno de los medios de tutela de que dispone el acreedor en los contratos con obligaciones recíprocas. Producido el incumplimiento, el acreedor podrá optar entre exigir el cumplimiento o poner fin a la relación contractual, e incluso, pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible, en ambos casos con el resarcimiento de daños y abono de intereses.

La jurisprudencia ha precisado los presupuestos de la resolución en reiteradas resoluciones: (i) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; (ii) la reciprocidad y exigibilidad de las prestaciones pactadas; (iii) que el demandado haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; (iv) que el incumplimiento obedezca a una conducta del demandado que, de modo indubitado, absoluto e irreparable, la origine; y (v) que quien ejercite la acción no haya incumplido por su parte las obligaciones que le concernían, a menos que ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de la contraparte.

Con relación al incumplimiento, hemos declarado que, en principio, solo cabe la resolución por incumplimiento de obligaciones esenciales y no de obligaciones accesorias, salvo que el incumplimiento de éstas implique el de la principal o comporte graves consecuencias que alteren el equilibrio contractual o el fin del contrato. Asimismo, el incumplimiento ha de ser grave y esencial, de manera que frustre las legítimas expectativas de las partes o el fin perseguido por el negocio, o afecte de tal manera al objeto del contrato o a la economía del contrato que justifique la resolución. También hemos dicho que la ejecución parcial no excluye la resolución por incumplimiento, si bien es necesario valorar la gravedad que tal incumplimiento.

En el supuesto enjuiciado, de acuerdo con la base fáctica que la Audiencia estima acreditada, no se constata la existencia de un incumplimiento grave y esencial que prive a las partes de sus legítimas expectativas o impida alcanzar el fin del contrato. A la fecha de la presentación de la demanda (en mayo de 2019), la situación era exactamente la misma que la existente 8 años antes, al tiempo de solicitar, pactar y celebrar la modificación del contrato (entre marzo y junio de 2011): la explotación del complejo se circunscribía a un solo campo de golf, ante la imposibilidad de proceder a la construcción del segundo campo, campo norte o accesorio, debidos a los problemas de abastecimiento de agua. Precisamente, esta situación fue la que motivó la modificación contractual en la que se amplió el plazo en 15 años y se redujo el canon en un 50%.

Si la actora fue quien, en atención a dichas circunstancias y a pesar de ser consciente de la imposibilidad que el problema del suministro de agua se solucionase «a corto y medio plazo», como indicaba en su informe de 29 de abril de 2011 el propio Instituto Madrileño del Deporte de Madrid (al que se cedió el patrimonio de Alcalá Natura 21 S.A.U. tras su disolución), solicitó la modificación en los términos apuntados, tal conducta solo se explica en el entendimiento de que los cambios propuestos permitían garantizar un equilibrio de las prestaciones y adecuar las obligaciones asumidas a la parte del complejo deportivo realmente construida y susceptible de explotación.

Ciertamente, tanto en la solicitud de modificación como en los informes de la Administración y en el documento de modificación del contrato se parte de que tal modificación, consustancial a la paralización de las obras, tiene carácter temporal, siquiera sea «a medio plazo» (expresión que, según el Diccionario de la Real Academia Española, significa «un período ni muy largo ni muy breve»). Pero las partes no fijan un plazo máximo, ni Desprosa S.A. volvió a pedir ninguna otra modificación a lo largo de los siguientes años durante los que se prolongó la situación.

También es cierto que, de haber podido llevar a cabo la construcción del complejo en los términos inicialmente pactados, y, por tanto, con inclusión del campo norte, los ingresos derivados de la explotación del conjunto se hubieran incrementado. Mas tampoco puede obviarse que, pese a que lo que se ejecutó fueron las instalaciones principales, restando solo lo que desde el primer momento se configuró como un campo accesorio, el canon se redujo en un 50% y pasó a fijarse por el número de hoyos, atribuyendo la misma condición a los ya construidos, de carácter principal, que a los pendientes de acometer, de naturaleza accesoria, en beneficio de Desprosa S.A.

Por otra parte, en lo que se refiere a la causa de imposibilidad de ejecución relativa al planeamiento, cabe señalar que, en primer lugar, la nulidad del acuerdo de modificación puntual obedeció a motivos formales, por lo que nada impedía retomar la tramitación y subsanar el defecto observado. En cualquier caso, al margen de este dato, no hay que olvidar que la Ley 3/2008, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, modificó el art. 25 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, en el sentido de añadir un apartado c), con el siguiente contenido:

«En el suelo urbanizable no sectorizado podrán realizarse, en todo caso, en los términos y condiciones en cada caso prescritos en la presente Ley, los siguientes actos: [...] c) Las instalaciones de carácter deportivo que podrán concederse mediante licencia municipal.»

De este modo, conforme al citado precepto, la construcción del segundo campo de golf ya no requería la modificación del Plan y podía llevarse a cabo mediante licencia municipal, previos los trámites correspondientes, sin necesidad de previa calificación urbanística.

Y con relación a la existencia de la vía pecuaria, a la comunicación de la CAM de fecha 30 de abril de 2015 en la que se informaba que había iniciado un nuevo expediente para modificar el trazado (recordemos que la resolución administrativa se anuló igualmente por motivos formales), Desprosa S.A. respondió mediante escrito de 21 de mayo siguiente, en el que instaba la resolución del contrato y el pago de una indemnización de 34.582.040,38 €.

Quiere esto decir que, aunque la CAM no actuó con la celeridad deseable, puesto que, recaídas las sentencias que anularon las modificaciones del planeamiento y del trazado de la vía pecuaria, debía haber procedido en un plazo prudencial a tramitar de nuevo el expediente de modificación del trazado, en lugar de demorar casi 2 años la comunicación a la adjudicataria y otros 6 meses la iniciación del expediente, tampoco Desprosa S.A. realizó actuación alguna en orden a superar los obstáculos surgidos, esto es, ni solicitó la licencia de obras (cuya denegación hubiera podido recurrir, en su caso), ni instó la apertura de un nuevo expediente de modificación del planeamiento (si entendía que era necesario pese al tenor del art. 25 apartado c) de la Ley 9/2001), ni de la modificación del trazado de la vía pecuaria, antes al contrario, al ser informada de este último, instó la resolución del contrato.

Esta pasividad solo se entiende en el sentido de aquiescencia o aceptación de una situación cuya consolidación o cronificación no suscitaba desequilibrio ni ponía en peligro las expectativas económicas de las partes y, en definitiva, el fin del contrato, máxime si tenemos en cuenta que, tras esta última comunicación, la actora dejó transcurrir otros 4 años hasta interponer la demanda, lo que lleva a concluir que las causas alegadas carecen de eficacia resolutoria alguna y, en consecuencia, procede desestimar el motivo de recurso.

CUARTO.- Costas y depósitos.

1.-La desestimación del recurso de casación determina la imposición a la recurrente de las costas causadas ( arts. 394.1 y 398.1 LEC) .

2.-Asimismo, la desestimación del recurso de casación comporta la pérdida del depósito constituido para su interposición ( disposición adicional 15ª, apartado 9 , LOPJ).