Sentencia Civil 1526/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 2455/2021 de 30 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

El banco demandado ha sido condenado mediante pronunciamiento firme, como avalista colectivo, a pagar al demandante lo anticipado a cuenta del precio correspondiente al contrato de compraventa suscrito con la promotora más los intereses de la Ley 57/1968. La cuestión controvertida, objeto del presente recurso, radica en determinar cuál es el dies ad quem o día final del devengo de dichos intereses, toda vez que la sentencia recurrida, que confirma la pronunciada en primera instancia, fija su devengo hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora, mientras que la parte recurrente solicita que dichos intereses se retribuyan hasta el completo pago de los anticipos.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.º- En diciembre de 2004, los recurrentes D. Benigno, D. Candido y D.ª Carina suscribieron con la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora) tres contratos privados de compraventa, cada uno ellos con respecto a una vivienda en construcción perteneciente al conjunto residencial « DIRECCION000», sito en el término municipal de San Fernando (Cádiz).

2.º-. Conforme al calendario de pagos, a cuenta del precio de su vivienda el Sr. Benigno anticipó a la promotora un total de 59.371,50 euros, el Sr.

Candido 42.721,50 euros, y la Sra. Carina 46.971,50 euros.

3.º Con fecha 28 de abril de 2005, la promotora suscribió una póliza colectiva de afianzamiento con el Banco Español de Crédito, S.A., Banesto (luego Banco Santander, S.A., en adelante BS), por un importe máximo de 2.000.000 euros. No se discute que la promotora no entregó a los citados compradores aval o avales individuales en garantía de las cantidades anticipadas por ellos, pero consta probado que Banesto emitió avales individuales a favor de otros compradores de esta misma promoción.

4.º- Las viviendas no se entregaron en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso de acreedores por auto de 23 de julio de 2009, en el procedimiento 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga, en el que se reconoció a cada uno de los referidos compradores un crédito ordinario por el importe del total anticipado, y otro subordinado por el importe de los intereses devengados por dichos anticipos desde la fecha de las entregas hasta la declaración del concurso de la promotora. Abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos, entre ellos los correspondientes a los compradores demandantes.

5.º- Al no recuperar las cantidades anticipadas, en abril de 2016 formularon una demanda contra BS, en la que solicitaron su condena a restituir las cantidades anticipadas por ellos con fundamento en la existencia de la referida póliza colectiva, o, subsidiariamente, la condena de dicho banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir las cantidades anticipadas ingresadas en sus oficinas, con los intereses legales de los anticipos desde la fecha de cada pago y costas del procedimiento.

En síntesis, alegaban que, ante el incumplimiento contractual de la promotora, en concurso, el banco demandado debía responder como avalista colectivo, dada la suficiencia de la póliza suscrita en su día en ausencia de avales individuales, que sí se habían expedido a favor de otros compradores de la misma promoción; o, subsidiariamente, como receptor, por haber aceptado los ingresos de los compradores con el conocimiento de que eran anticipos a cuenta del precio de viviendas en construcción, sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. En relación con los intereses de la Ley 57/1968 solo decían (fundamento jurídico VI de la demanda) que procedía imponerlos desde cada entrega a cuenta.

6.º- El BS solicitó la desestimación de la demanda. Además de negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso y su responsabilidad por cualquiera de los conceptos invocados, en lo que ahora interesa se opuso a que se le impusieran los intereses solicitados mediante la alegación de un retraso desleal en el ejercicio de la acción o ejercicio abusivo del derecho por parte de los demandantes.

7.º- La sentencia de primera instancia condenó al banco demandado a pagar a los seis compradores demandantes (entre ellos los tres recurrentes en casación) las cantidades respectivamente reclamadas por cada uno de ellos (por lo que ahora interesa, 59.371,50 euros al Sr. Benigno, 42.721,50 euros al Sr. Candido, y 46.971,50 euros a la Sra. Carina), incrementadas con los intereses legales de los anticipos, computados desde cada ingreso, pero únicamente hasta «la fecha de declaración del concurso de la promotora», así como al pago de las costas.

En lo que ahora interesa, razonó lo siguiente: (i) BS debía responder como avalista colectivo, dada la realidad de los pagos a cuenta, su correspondencia en los contratos, el incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de las viviendas y la suficiencia de la póliza otorgada en su día por Banesto en ausencia de avales individuales, los cuales sí se habían otorgado a otros compradores de la misma promoción; y (ii) no obstante, los intereses de los anticipos solo debían devengarse desde cada pago hasta la fecha de declaración del concurso de Aifos, al constar probado que, en dicho concurso, se reconoció un crédito subordinado a favor de los compradores referido a los intereses legales de los anticipos conforme a la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) «desde la fecha de entrega de las cantidades hasta la declaración del concurso» y que, conforme al art. 1826 del Código Civil (en adelante CC) , «la obligación del fiador no puede ser más onerosa que la del deudor principal».

8.º- Contra dicha sentencia recurrieron en apelación ambas partes litigantes. El BS, en petición de la desestimación de la demanda, y, en el caso de los demandantes, la impugnación se limitó al pronunciamiento concerniente al día final del devengo de los intereses hasta el reintegro de las cantidades anticipadas, en función de la naturaleza autónoma de los avales de la Ley 57/1968, no sometidos a las reglas de la fianza o aval ordinario, con cita de la sentencia de pleno de esta sala 218/2014, de 7 de mayo, y, por tanto, la inaplicación del art. 1826 CC.

9.º- La sentencia de segunda instancia desestimó los recursos y confirmó la sentencia apelada, con imposición de las costas a las respectivas partes apelantes.

El tribunal provincial fundamentó su decisión en las consideraciones siguientes: (i) El BS debe responder como avalista colectivo dada la suficiencia de la «póliza general», en cuya virtud el banco asumía una corresponsabilidad con el promotor de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, en caso de incumplimiento de la obligación del promotor de entregar las viviendas; y (ii) en cuanto a los intereses, por su naturaleza remuneratoria, se devengan desde cada entrega, pero no hasta la fecha en que se haga efectiva la devolución de las cantidades anticipadas, que es lo que preceptúa el apartado c) de la disposición adicional primera de la LOE, sino, en casos como este en que la promotora ha sido declarada en concurso, hasta la fecha de su declaración (23 de julio de 2009), conforme al criterio de la Audiencia Provincial de Málaga desde la sentencia dictada por la sección 4.ª, de 13 de marzo de 2020 (que se extracta), y a lo previsto en los arts. 59.1 Ley Concursal (en adelante LC) y 1826 del CC. Esta solución preserva el derecho de la avalista a repetir contra la avalada ex art. 1838 CC.

10.º- Contra esta última sentencia los referidos demandantes interpusieron un recurso de casación por interés casacional en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales.

SEGUNDO.- Fundamento y desarrollo de los motivos del recurso de casación interpuesto e inexistencia de óbices de admisibilidad

El único motivo se funda en la infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968, en relación con la disposición adicional primera de la LOE y el art. 59 LC. Se argumenta, en síntesis, que sobre la cuestión controvertida existen pronunciamientos divergentes de las audiencias provinciales, y así, mientras que el criterio de la sentencia recurrida de fijar el final del devengo de los intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora es defendido por la SAP Málaga, sección 4.ª, 366/2020, de 30 de junio, en sentido contrario, favorable a fijar el dies ad quem en el momento del pago de los anticipos, se expresan las SSAP Murcia, sección 1.ª, 121/2020, de 11 de mayo, y 234/2019, de 15 de julio.

El BS se opuso al recurso tanto por motivos formales como de fondo.

En primer lugar, alega que es inadmisible por falta de la debida justificación del interés casacional invocado, al no expresar mínimamente las razones por las que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre el devengo de los intereses de la Ley 57/1968, así como por incumplir los requisitos de encabezamiento y desarrollo, y citar una sola sentencia de una audiencia provincial en vez de las dos exigibles para fundarlo.

En segundo lugar, se opone por razones de fondo, al entender que el criterio de la sentencia recurrida respeta los arts. 1 y 3 Ley 57/1968, toda vez que la obligación de la avalista alcanza hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda, momento en que la parte compradora podía optar por rescindir los contratos o pedir una prórroga, sin que la «sucesión de prórrogas» implique que la obligación del garante pueda ir más allá del concurso de la promotora avalada, criterio que también resulta del art. 1826 CC, que limita la responsabilidad del fiador a lo que responda el deudor principal, y del art. 59.1 LC, pues «siendo el promotor el obligado principal a devolver la totalidad de los anticipos, esta misma obligación es la que asumen los garantes -en caso de que haya aval o seguro- y la entidad de crédito depositaria -en defecto de aquellos-». Termina sosteniendo que de no seguirse el criterio de la sentencia recurrida «la institución del concurso de acreedores perdería su sentido».

No concurren los óbices formales a la admisibilidad alegados por la parte recurrida.

Según jurisprudencia reiterada (p.ej. las sentencias 911/2025, de 9 de junio, y 529/2025, de 1 de abril, ambas en asuntos sobre la Ley 57/1968), para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado, así como una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de la cuestión jurídico-sustantiva a que se refiere el único motivo del recurso, consistente en la fijación del día final del devengo del interés legal de las cantidades entregadas a cuenta cuando la promotora ha sido declarada en concurso, toda vez que, en el encabezamiento del motivo, se identifican con suficiente claridad y precisión las normas sustantivas pertinentes que se consideran infringidas ( arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 y 59.1 LC), la controversia se plantea desde el respeto a los hechos probados, y los recurrentes han justificado debidamente el interés casacional en la modalidad invocada de la existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales, aunque a favor del criterio de la sentencia recurrida se cita una sola sentencia de la sección 4.ª de la misma audiencia, esta, a su vez, cita la sentencia de la misma sección de 13 de marzo de 2020, lo que es suficiente para evidenciar que el criterio de la resolución recurrida no era ocasional, sino que constituía jurisprudencia consolidada del tribunal provincial. Además, puede considerarse el interés casacional como notorio a la luz de lo razonado al respecto en las recientes sentencias 911/2025 y 912/2025, las dos de 9 de junio. Por otra parte, el BS pudo oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica suscitada sin merma alguna de su derecho de defensa.

Por otra parte, como señalamos en las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre; 1634/2024, de 5 de diciembre; 459/2025, de 24 de marzo; 827/2025, de 27 de mayo, 1178/2025, de 21 de julio, entre otras muchas, que:

«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021, de 27 de septiembre; 658/2021, de 4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de abril, 1032/2022, de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras muchas. Según tal doctrina:

»"[...] puede ser suficiente para pasar el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la sentencia ( sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de 2 de marzo)"».

TERCERO.- Estimación del recurso

A los efectos decisorios del presente recurso partimos del siguiente conjunto argumental:

1. En aplicación de la Ley 57/1968, las entidades garantes (avalista o aseguradora) y las entidades de crédito se encuentran sometidas a un distinto régimen jurídico de responsabilidad. En este sentido, nos pronunciamos en la STS 24/2021, de 25 de enero, cuya doctrina reproducen, entre otras, las SSTS 574/2021, de 26 de julio; 36/2023, de 17 de enero y 911/2025, de 9 de junio, en los términos siguientes:

«Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero, 6/2020, de 8 de enero, y 653/2019, de 10 de diciembre), por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 453/2020, de 23 de julio, y 147/2020, de 4 de marzo)».

Es también consolidada doctrina jurisprudencial, que sintetiza la STS 325/2025, de 4 de marzo y reproduce la STS 1330/2025, de 29 de septiembre, la que proclama que:

«[l]a responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso ya no se discute), de tal forma que el avalista responde de todos los pagos previstos, aunque se hagan en efectivo y no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora en el banco avalista o en una entidad distinta (en este último sentido, p.ej. la citada sentencia 775/2024, y la 649/2023, de 3 de mayo)».

2. Por otra parte, la jurisprudencia de esta sala establece que los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada anticipo o aportación, al tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios (entre las más recientes, SSTS 771/2025, de 19 de mayo; 616/2025, de 22 de abril; 434/2024, de 1 de abril; 389/2024 y 388/2024, las dos de 18 de marzo, entre otras muchas). También, hemos dicho que los referidos intereses no excluyen la aplicación del art. 20 de la LCS cuando la garante es una aseguradora (por todas STS 930/2024, de 1 de julio), aunque sí en el supuesto de un avalista, como precisamos en la STS 120/2022, de 15 de febrero. De igual manera, constituye jurisprudencia reiterada la que no distingue, en cuanto al comienzo del plazo del devengo, entre las entidades responsables como garantes y las responsables como receptoras de los anticipos ( SSTS 353/2019, de 25 de junio; 388/2024, de 18 de marzo y 1144/2025, de 15 de julio).

3. Por lo que respeta al día final del devengo, conforme a la redacción originaria de la disposición adicional primera de la LOE, relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, aplicable por razón del tiempo en que se concertó el contrato, tales intereses se abonan «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».

Es cierto, que la disposición final tercera de Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modificó el régimen de garantías de la disposición adicional primera de la LOE, en el sentido de precisar que el aval o seguro cubre la cuantía total de las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, «incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor»; no obstante, la sala ha declarado la irretroactividad de la referida disposición normativa de manera que no se considera aplicable a los contratos anteriores a su vigencia ( SSTS 320/2019, de 5 de junio; 200/2021, de 13 de abril, 374/2021, de 31 de mayo y 797/2021, de 22 de noviembre).

4. Sin embargo , con respecto a la cuestión relativa al dies ad quem o día final del cómputo del plazo del devengo de los referidos intereses cuando la promotora se encuentra en situación de concurso de acreedores, esta sala no ha tenido oportunidad de pronunciarse dado que, en las escasas ocasiones en que se suscitó esta problemática, no procedía su examen por tratarse de una cuestión nueva que, como tal, no había integrado el debate en las instancias ( SSTS 237/2022, de 28 de marzo, 420/2023, de 18 de marzo, 649/2023, de 3 de mayo, 1564/2023, de 13 de noviembre, 1595/2023, de 20 de noviembre, 526/2025, de 1 de abril, y 747/2025, de 13 de mayo).

5. No obstante, en las sentencias 911/2025 y 912/2025, ambas de 9 de junio, en supuestos en que se declaró la responsabilidad de las entidades de crédito demandadas conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, se descartó la posibilidad de fijar el día final del devengo de los intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora, toda vez que, al ser la responsabilidad del art. 1-2.ª, legal y propia de la entidad financiera, señalamos que:

«[n]o queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora y, por lo tanto, no es de aplicación al caso el art. 59 de la Ley Concursal de 2003, vigente a la fecha de la declaración del concurso de la promotora, actual art. 152 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley

Concursal. Es la promotora y no la entidad financiera responsable la que está en concurso».

6. En la STS 353/2019, de 25 de junio, señalamos, en un caso de concurso de la promotora y adhesión de los compradores al convenio, que:

«Tampoco el argumento de la parte recurrida sobre el convenio aprobado en el concurso de la promotora-vendedora puede impedir que los intereses se devenguen desde la fecha de cada anticipo. En otros casos sobre viviendas de la misma promoción en que ha sido parte la misma promotora y el mismo banco, esta sala ha reiterado el criterio de la sentencia 434/2015, de 23 de julio , de que "de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968 y su carácter tuitivo, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora, no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora", con la consecuencia de reconocer el derecho a la restitución de los anticipos no solo a los compradores que no hubieran votado a favor del convenio sino también a los que lo hubieran hecho a favor ( sentencia 422/2018, de 4 de julio)».

7. La sentencia del tribunal provincial, objeto de este recurso, considera que, conforme al citado art. 59.1 LC, el concurso de la promotora suspende el devengo de los intereses de la Ley 57/1968, tanto para la promotora como para el banco avalista, toda vez que, conforme al art. 1826 CC, el fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones, y que, según el art. 59 LC, en su redacción vigente cuando se declaró el concurso de Aifos, desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía, que no es el caso.

8. Es cierto que, en la STS 262/2020, de 8 de junio, señalamos que:

«El carácter accesorio de la fianza ( art. 1826 CC) provoca que, si este efecto de suspensión del devengo de intereses en caso de concurso del deudor principal conlleva que no le sean exigibles los intereses remuneratorios posteriores a la declaración de concurso, y mientras esto sea así, tampoco resulten exigibles estos intereses al fiador.

»Con el efecto reflejo de que si, por las razones que sean, como en el presente caso, el fiador hubiera pagado al acreedor estos intereses, no puede reclamarlos al deudor principal, salvo que se llegaran a cumplir los presupuestos del apartado 2 del art. 59 LC, que no es el caso».

9. Ahora bien, la sentencia anterior no contemplan el escenario de un concurso de una promotora sometida al régimen de la Ley 57/1968, que ampara a los compradores de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien de temporada, accidental o circunstancial, que hayan adelantado entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, mientras que el objeto del proceso, que ahora nos ocupa, es la demanda de los compradores contra la avalista que no ha sido declarada en concurso.

En la exposición de motivos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se exteriorizaba la finalidad tuitiva perseguida por la mentada disposición general en estos términos:

«La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto».

Esta sala, por su parte, siempre ha reconocido la finalidad tuitiva de la precitada norma, así como el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas ( SSTS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013 y 360/2016, de1 de junio, entre otras), lo que orientó a la jurisprudencia interpretadora de la ley.

10. A la hora de abordar la cuestión controvertida en el recurso, consideramos que concurren razones para no limitar los intereses de los que debe responder la avalista a los devengados hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora.

En primer lugar, hemos reconocido la naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968, como así se proclamó en la sentencia de pleno 218/2014, de 7 de mayo, en la que señalamos que:

«El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.

»Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza.

»Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.

»Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968:

»Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

»Cuando el precepto establece que "por cualquier causa" no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.

»El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.

»No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C. Civil, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al "caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido", resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve».

En segundo lugar, el alcance tuitivo de la ley y la finalidad pretendida con ella, antes destacada, ampara que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para cumplir un concreto cometido exigido por el legislador, cuál es garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio final realizados por los compradores que abarcan los intereses correspondientes, de manera que la entidad que asume la garantía como fiadora conoce los términos de su responsabilidad legal a los efectos de que el comprador no se vea defraudado ni perjudicado en su derecho de reintegro de las cantidades anticipadas.

Esta autonomía del aval, la circunstancia de que se trata de una garantía no ofertada o pactada contractualmente, sino impuesta por la ley con una extensión predeterminada que ha de figurar en los contratos suscritos ( art. 2 de la ley 57/1968), que permite reclamaciones directas contra la avalista y que cuenta con carácter ejecutivo ( art. 3), justifica que no opere, en la responsabilidad del avalista, lo dispuesto en el art. 59 LC, relativo a la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada con respecto a los compradores que anticiparon los pagos.

Como declaró la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la Ley 57/1968 es una norma pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, a los que reconoce unos derechos irrenunciables, entre ellos, el de recobrar los anticipos y sus intereses para el caso de que la construcción no llegue a buen fin, mediante reclamación dirigida únicamente contra la entidad garante, avalista o aseguradora, a la que cabe exigir el total de lo anticipado y los intereses sin respetar los límites cuantitativos de la garantía.

Por todo ello, la entidad recurrente puede saldar su obligación sin esperar a la terminación del concurso de la promotora normalmente abocado a la liquidación, y máxime cuando le constaba con creces la imposibilidad de que las viviendas fueran entregadas a los compradores.

Y es, precisamente, porque la Ley 57/1968 buscaba con estas garantías proteger al adquirente ante el riesgo de la insolvencia del promotor, que encuentre justificación que, en caso de concurso de la promotora, la entidad bancaria avalista o garante de las cantidades anticipadas responda de los intereses hasta el reintegro de su importe, de manera que no pueda ampararse en el concurso de la promotora insolvente, que no hizo honor a los compromisos asumidos pese a cobrar cantidades a cuenta del precio total pactado, para obviar el abono de unos intereses debidos.

11. En consecuencia, la estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- Costas y depósito

Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia causadas por el recurso de la parte demandante, dado que tenía que haber sido estimado.

La confirmación de la sentencia recurrida en todo lo demás incluye la imposición al banco de las costas de la segunda instancia al desestimarse su recurso de apelación, así como las relativas a la primera instancia ( art. 394 LEC) .

Conforme a la disposición adicional 15.ª, reglas 8 y 9, LOPJ, procede devolver a la parte demandante el depósito constituido para recurrir en casación y el correspondiente a su recurso de apelación, así como decretar la pérdida del ingresado por el banco avalista para apelar.