Sentencia Civil 1525/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 594/2021 de 30 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

El banco demandado ha sido condenado mediante un pronunciamiento firme, como avalista colectivo, a pagar al demandante lo anticipado a cuenta del precio correspondiente al contrato de compraventa suscrito con la promotora más los intereses de la Ley 57/1968. La cuestión controvertida, objeto del presente recurso, radica en determinar cuál es el dies ad quem o día final del devengo de dichos intereses, toda vez que la sentencia recurrida, que revoca en este punto la pronunciada en primera instancia, fija su devengo hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora, mientras que el recurrente solicita que dichos intereses se retribuyan hasta el completo pago de los anticipos, tal y como pidió en su demanda y estimó la sentencia del juzgado.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.º- El 5 de agosto de 2003, D. Cornelio suscribió con la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa, que tuvo por objeto una vivienda en construcción perteneciente al conjunto residencial « DIRECCION000», sito en el término municipal de Mijas (Málaga). El 10 de diciembre de 2007, las partes acordaron permutar dicha vivienda por otra de la promoción «Aifos Hipódromo».

2.º- Conforme al calendario de pagos pactado, el comprador anticipó a la promotora un total de 59.551,50 euros. En el contrato de permuta se pactó aceptar dicha suma como pago a cuenta del precio de la vivienda definitiva.

3.º- La devolución de los anticipos estaba garantizada mediante pólizas colectivas suscritas por Aifos, concretamente dos de ellas con el Banco Pastor, S.A., de 16 de diciembre de 2003 y 17 de noviembre de 2005 respectivamente, y otra con el Banco de Andalucía, S.A., de 18 de mayo de

2006. Ambas entidades financieras fueron absorbidas por el Banco Popular Español, S.A., (en adelante BP), actualmente Banco Santander, S.A., (en adelante BS). No se discute que la promotora no proporcionó al comprador un aval individual en garantía de las cantidades anticipadas.

4.º- La vivienda no se entregó en el plazo pactado, y la promotora fue declarada en concurso de acreedores por medio de auto de 23 de julio de 2009, en procedimiento 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga. Abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos, entre ellos el litigioso.

5.º- Al no recuperar las cantidades anticipadas, el comprador presentó la demanda objeto de este litigio contra BS, en la que solicitó, como pretensión principal, la condena de dicha entidad a restituir al comprador el total de las cantidades anticipadas (59.551,50 euros), en su condición de avalista colectivo de la promoción, y, subsidiariamente, la condena del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir las cantidades anticipadas ingresadas en sus oficinas más los intereses legales de los anticipos desde la fecha de cada entrega y «hasta su completo pago» y a las costas del procedimiento.

En síntesis, en lo que ahora interesa, se alegó: (i) que ante el incumplimiento contractual de la promotora en concurso, el banco demandado debía responder principalmente como avalista colectivo, dada la suficiencia de las pólizas suscritas en su día y, subsidiariamente, como receptor de los pagos anticipados; y (ii) que, en cualquier caso, la condena del banco debía incluir los intereses de los anticipos al tipo indicado desde cada entrega a cuenta y «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución», según la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la sentencia de esta sala de 4 de julio de 2017, que declaró el carácter remuneratorio de tales intereses legales.

6.º- El BS solicitó la desestimación de la demanda. En primer término, al negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso y rechazar su responsabilidad por cualquiera de los conceptos invocados. Se opuso también a que se le impusieran los intereses remuneratorios solicitados por entender concurría un retraso desleal en el ejercicio de la acción, y argumentó que, en todo caso, el final de su devengo debía ser la fecha de declaración del concurso de la promotora (23 de julio de 2009) conforme a los arts. 59.1 de la Ley Concursal de 2003 (en adelante LC) y 1826 del Código Civil (en adelante CC) .

7.º- La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al banco demandado a pagar al demandante el total de lo anticipado (los citados 59.551,50 euros), más los intereses de la Ley 57/1968, desde cada entrega «hasta su completo pago» e intereses procesales desde la fecha de la sentencia, además del abono de las costas procesales.

A tal efecto razonó lo siguiente: (i) BS debía responder como avalista colectivo de la Ley 57/1968, al ser de aplicación al caso y constar la realidad de los pagos a cuenta, así como el incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda y la suficiencia de las referidas tres pólizas colectivas en ausencia de avales individuales; y (ii) conforme a lo dispuesto en los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, Ley 57/1968 y Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) , «quienes incurren en mora» deben abonar, en concepto de indemnización, el interés legal computado desde la fecha de cada entrega a cuenta y hasta su completo pago, sin que se aprecie, en este caso, la concurrencia de retraso desleal.

8.º- Contra dicha sentencia recurrió en apelación el banco. Solicitó la desestimación de la demanda por no haber podido controlar los pagos y, subsidiariamente, en cuanto a los intereses, que el final de su devengo se fijara en la fecha de declaración del concurso de Aifos.

El tribunal provincial estimó el recurso de apelación del banco únicamente con respecto a esta última pretensión, sin hacer expresa condena en cuanto a las costas de la alzada, si bien mantuvo la imposición al banco de las correspondientes a primera instancia.

La audiencia se fundamentó en lo dispuesto en los arts. 59.1 LC y 1826 CC, y razonó al respecto:

«La cuestión relativa a la determinación del día final del devengo de los intereses, se ha venido resolviendo en el sentido de referirlo al momento del pago, momento de la finalización natural del devengo de intereses, como corolario de la extinción de la obligación principal ( artículos 1.100, 1.101 y 1.108 CC) .

»Sin embargo, la especificidad del caso, concretada en la declaración de concurso de la deudora principal, suscita controversia sobre cuál sea el alcance temporal del devengo de intereses.

»En este orden de cosas, existen argumentos de índole legal y jurisprudencial que avalan la tesis mantenida por la demandada apelante en el sentido de referir el día final del devengo de intereses a la fecha de la declaración de la deudora principal MARBELLA VISTA GOLF, S.L. en estado legal de concurso. Efectivamente:

»Las previsiones legales establecidas el art. 59.1 de la Ley Concursal (Desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses, legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía), y el art. 1826 CC (El deudor puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones. Si se hubiere obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudo) imponen la necesaria correspondencia entre el ámbito de la obligación de la entidad bancaria avalista al pago de intereses y de la correlativa obligación del deudor principal.

»Sobre la cuestión, son de citar los siguientes pronunciamientos jurisprudenciales.

» STS núm. 459/2017 de 18 julio:

»(...) sin que la entidad demandada, que ha de responder, por aplicación de la regla segunda del art. 1 de la Ley 57/1968, de la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio, según ya se ha expuesto, venga obligada a más que la promotora, que es quien contractualmente viene obligada a la devolución.

»Se ha de tener presente que tal acuerdo transaccional no ha sido objeto de acción de nulidad por vicio en el consentimiento, ni de recurso de casación por la interpretación que la audiencia hace de él.

»6.- En el hipotético caso de que la entidad demandada fuese avalista, según menciona en su oposición al recurso, esta Sala ha declarado que el importe cubierto por el seguro (la sentencia 218/2014, de 7 de mayo, se refiere al aval) debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad inferior, porque en otro caso se infringirían el artículo 2 de la Ley 57/1968 y el artículo 68 LCS ( sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de 13 de enero de 2015).

»Pero ello no contraviene el art. 1826 CC en el sentido de que el fiador no puede obligarse a "más que el deudor principal", y ya se ha recogido el quantum a que se obligó el deudor principal a consecuencia del acuerdo transaccional.

»A lo anterior cabe añadir que si no se sigue la tesis de la sentencia recurrida los acreedores habrían propiciado con su transacción el perjuicio irreparable de la entidad avalista, aquí solo responsable (art. 1. Segunda, L. 57/1968).

»Según el art. 1839 CC el fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor, esto es, no podría subrogarse en la cantidad que se le reclama en este litigio, pues los acreedores han renunciado a ella, según ya se ha expuesto. De ahí que el art. 1852 CC prevea que el fiador queda libre de su obligación, que sería el caso, "siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo".

»En este sentido, Sentencia 409/2002, de 8 de mayo (que hace un estudio jurisprudencial del art. 1852 CC en su FJ Tercero), según la cual:

»"el art. 1852, en relación con el 1830, ambos del CC, tratan de evitar de que por cualquier medio, como puede ser el acuerdo entre el acreedor y el deudor, se perjudique el fiador de tal manera que el mismo sea el que acabe pagando una deuda ajena, sin posibilidad de reembolsarse lo por ella efectivamente pagado, si bien siempre será preferente y deberá atenderse principalmente al cumplimiento de la obligación afianzada, de ahí que la imposibilidad en la subrogación a la que se refiere el art. 1852 CC no comprende la que se deriva del cumplimiento de la obligación que garantiza y a la que se halla subordinada".

» STS núm. 420/2017 de 4 julio:

»Por lo que se refiere al momento desde el que se devengan los intereses, los demandantes ahora recurrentes en casación solicitan, reiterando lo pedido en la demanda, que se condene al pago de los intereses legales desde la entrega o, subsidiariamente, desde la demanda resolutoria del contrato de compraventa. Aunque los intereses que deben restituirse legalmente son remuneratorios de las cantidades entregadas y, por tanto, serían exigibles desde su entrega, en el presente caso los actores se aquietaron a la condena de restitución de la cantidad de 73.530,40 euros con los intereses legales desde el 6 de noviembre de 2009, fecha de la notificación a la promotora de la voluntad resolutoria. Esta indemnización se fijó en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Granada 63/2011, de 16 de abril, confirmada por la sentencia 27/2012, de 27 de enero, de la sección

4.ª de la Audiencia Provincial de Granada. Puesto que no puede exigirse a la entidad avalista una cantidad superior de la que podrían exigir a la promotora porque esa es la misma cantidad que la avalista, tras pagar a los demandantes, podría recuperar de la promotora, procede declarar que BBK debe restituir a los actores la cantidad de 73.530,40 euros con los intereses legales desde el 6 de noviembre de 2009.

»Es así que la aplicación de los referidos preceptos de la LC y del CC, corroborada por los pronunciamientos del TS que han quedado expuestos, nos llevan a la conclusión ya expresada de la necesaria correspondencia entre el ámbito de la obligación de la entidad bancaria avalista al pago de intereses y el de la correlativa obligación del deudor principal.

»Por lo que, constando que la deudora principal MARBELLA VISTA GOLF, S.L., fue declarada en estado legal de concurso por auto de 7 de mayo de 2013 dictado por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada en el Procedimiento Concursal nº 204/2013 , será la citada fecha la que determinará el cese del devengo de intereses a cargo de la entidad bancaria avalista BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A.; la que, de esta forma, no vendrá obligada a pagar unos intereses superiores a aquellos que son exigibles a la promotora; preservándose así la integridad del derecho de repetición de la avalista frente al deudor ex art. 1838 CC .

»Reflejando lo expuesto el actual criterio de la Sala sobre la cuestión aquí controvertida».

9.º- Contra la sentencia del tribunal provincial, el demandante interpone un recurso de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como fundado en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales. El recurso se articula en dos motivos, estrechamente relacionados entre sí, en los que se plantea la cuestión del final del devengo de los intereses cuando la promotora ha sido declarada en concurso.

SEGUNDO.- Fundamento y desarrollo de los motivos del recurso de casación interpuesto e inexistencia de óbices de admisibilidad

El motivo primero se funda en la infracción de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con la disposición adicional primera de la LOE y el art. 9.3 de la Constitución. Se argumenta, en síntesis, que la sentencia recurrida, al fijar el final del devengo del interés legal en la fecha de declaración del concurso de la promotora, se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS 514/2020, de 7 de octubre, 447/2020, de 20 de julio, 6/2020 y 8/2020, las dos de 8 de enero, 353/2019, de 25 de junio, y 157/2019, de 14 de marzo, según la cual los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada entrega a cuenta y hasta la fecha del completo pago o devolución, sin que sea óbice para este cómputo el hecho de que la promotora sea declarada en concurso de acreedores.

El motivo segundo se funda en la infracción de los arts. 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 59 LC (aplicable ratio tempore), al considerar la parte recurrente que el concurso de la promotora no afecta al devengo de los intereses remuneratorios, que han de seguir computándose hasta la completa devolución del principal, entre otras razones, porque el concurso no paraliza las acciones de los acreedores frente a los avalistas, ni estos tienen que seguir la misma suerte que el concursado, dado que el concurso solo despliega efectos sobre la sociedad concursada pero no frente a terceros, y que la relación jurídica que liga al acreedor con el deudor concursado (nacida del contrato generador de la deuda) es distinta a la que vincula a los avalistas con el acreedor (nacida del contrato de aval); por otra parte, según el art. 87 LC (actual 263.2 del Texto Refundido) los créditos garantizados por fianza de tercero debían reconocerse por su importe «sin limitación alguna y sin perjuicio de la sustitución del titular del crédito en caso de pago por el fiador».

Como ejemplo de este criterio cita las SSAP Murcia, sección 4.ª, de 27 de junio de 2019 y 3 de septiembre de 2020; Murcia, 1.ª, de 11 de mayo de 2020 y 16 de marzo de 2020; Málaga, 5.ª, de 20 de noviembre de 2019 y 17 de octubre de 2019; Jaén, 1.ª, de 20 y 6 de marzo de 2019; Madrid, 21.ª, de 17 de septiembre de 2019; y Murcia, 1.ª, de 15 de julio de 2019. Y, como ejemplo del criterio contrario, seguido por la sentencia recurrida, cita las SSAP Málaga, 4.ª, de 21 de julio, 29 de junio y 30 de junio de 2020, 5 de marzo de 2020, 14 de enero de 2020, 10 de diciembre de 2019 y 10 de octubre de 2019.

BS se opuso a los dos motivos por consideraciones formales y de fondo.

En primer lugar, sostiene que el recurso es inadmisible por falta de claridad y debida justificación del interés casacional invocado, dado que se funda en normas heterogéneas, no se justifica en qué consiste la infracción invocada (en particular, la del art. 9.3 de la Constitución), y ninguna de las sentencias de esta sala citadas, en el recurso, se refiere a la cuestión del dies ad quem (día final) del devengo de los intereses , «por lo que mal puede oponerse la sentencia recurrida a una jurisprudencia inexistente sobre la materia».

También, se opuso por razones de fondo, al entender que el criterio de la sentencia recurrida resulta de la interpretación conjunta de los arts. 1826, 1838 y 1839 CC, y 59.1 LC, pues este último suspende el devengo de los intereses del deudor concursado y, comoquiera que según el 1826 del CC, el fiador, por el carácter accesorio de la fianza, no responde de más de lo que responda el deudor principal, la suspensión del devengo de los intereses también debe afectar al fiador ya que, de lo contrario, pagara al acreedor los intereses que se siguieran devengando y no podría luego reclamarlos al deudor principal.

En cuanto al motivo segundo, se sostiene, en primer lugar, que la parte recurrente ha obviado el cambio de criterio de la AP Málaga a partir de la sentencia dictada con fecha 13 de marzo de 2020, así como que la sentencia de esta sala 262/2020, de 8 de junio, se ha pronunciado, aunque en relación con la responsabilidad del receptor, en el sentido de que los intereses de la Ley 571968 no se siguen devengando después de la declaración del concurso de la promotora. Y, en segundo lugar, que las sentencias que siguen el criterio de la recurrida se basan en dos argumentos (que la previsión del art. 59 LC alcanza al concursado pero no al fiador y que la suspensión de intereses prevista en dicho artículo es solo suspensión y no eliminación), que no se sostienen porque la obligación del avalista frente al comprador-acreedor es la misma obligación del avalado que no entrega la vivienda en plazo, y dado que el crédito por los intereses devengados hasta la declaración del concurso, es un crédito concursal de carácter subordinado, y la suspensión del art. 59 LC no es una situación provisional o transitoria sino definitiva.

No aceptamos los óbices de admisibilidad opuestos, toda vez que, según jurisprudencia reiterada (p.ej. SSTS 911/2025, de 9 de junio, y 529/2025, de 1 de abril, ambas en asuntos sobre la Ley 57/1968), para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado, así como una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso con respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de la cuestión jurídico-sustantiva que se plantea en el recurso, consistente en la fijación del día final del devengo del interés legal de las cantidades entregadas a cuenta cuando la promotora ha sido declarada en concurso, toda vez que, en el encabezamiento del motivo, se identifican con suficiente claridad y precisión las normas sustantivas que se consideran infringidas ( arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE) , se respetan los hechos declarados probados, y el recurrente ha justificado debidamente el interés casacional que, además, puede considerarse notorio a la luz de lo razonado al respecto en las recientes sentencias 911/2025 y 912/2025, las dos de 9 de junio. Por otra parte, el BS pudo oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica suscitada sin merma alguna de su derecho de defensa.

Por otra parte, como señalamos en las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre; 1634/2024, de 5 de diciembre; 459/2025, de 24 de marzo; 827/2025, de 27 de mayo, 1178/2025, de 21 de julio, entre otras muchas, que:

«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021, de 27 de septiembre; 658/2021, de 4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de abril, 1032/2022, de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras muchas. Según tal doctrina:

»"[...] puede ser suficiente para pasar el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la sentencia ( sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de 2 de marzo)"».

La íntima conexión existente entre los motivos del recurso permite su examen conjunto.

TERCERO.- Estimación de los motivos

A los efectos decisorios del presente recurso partimos del siguiente conjunto argumental:

1. En aplicación de la Ley 57/1968, las entidades garantes (avalista o aseguradora) y las entidades de crédito se encuentran sometidas a un distinto régimen jurídico de responsabilidad. En este sentido, nos pronunciamos en la STS 24/2021, de 25 de enero, cuya doctrina reproducen, entre otras, las SSTS 574/2021, de 26 de julio; 36/2023, de 17 de enero y 911/2025, de 9 de junio, en los términos siguientes:

«Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero, 6/2020, de 8 de enero, y 653/2019, de 10 de diciembre), por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 453/2020, de 23 de julio, y 147/2020, de 4 de marzo)».

Es también consolidada doctrina jurisprudencial, que sintetiza la STS 325/2025, de 4 de marzo y reproduce la STS 1330/2025, de 29 de septiembre, la que proclama que:

«[l]a responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso ya no se discute), de tal forma que el avalista responde de todos los pagos previstos, aunque se hagan en efectivo y no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora en el banco avalista o en una entidad distinta (en este último sentido, p.ej. la citada sentencia 775/2024, y la 649/2023, de 3 de mayo)».

2. Por otra parte, la jurisprudencia de esta sala establece que los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada anticipo o aportación, al tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios (entre las más recientes, SSTS 771/2025, de 19 de mayo; 616/2025, de 22 de abril; 434/2024, de 1 de abril; 389/2024 y 388/2024, las dos de 18 de marzo, entre otras muchas). También, hemos dicho que los referidos intereses no excluyen la aplicación del art. 20 de la LCS cuando la garante es una aseguradora (por todas STS 930/2024, de 1 de julio), aunque sí en el supuesto de un avalista, como precisamos en la STS 120/2022, de 15 de febrero. De igual manera, constituye jurisprudencia reiterada la que no distingue, en cuanto al comienzo del plazo del devengo, entre las entidades responsables como garantes y las responsables como receptoras de los anticipos ( SSTS 353/2019, de 25 de junio; 388/2024, de 18 de marzo y 1144/2025, de 15 de julio).

3. Por lo que respeta al día final del devengo, conforme a la redacción originaria de la disposición adicional primera de la LOE, relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, aplicable por razón del tiempo en que se concertó el contrato, tales intereses se abonan «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».

Es cierto, que la disposición final tercera de Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modificó el régimen de garantías de la disposición adicional primera de la LOE, en el sentido de precisar que el aval o seguro cubre la cuantía total de las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, «incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor»; no obstante, la sala ha declarado la irretroactividad de la referida disposición normativa de manera que no se considera aplicable a los contratos anteriores a su vigencia ( SSTS 320/2019, de 5 de junio; 200/2021, de 13 de abril, 374/2021, de 31 de mayo y 797/2021, de 22 de noviembre).

4. Sin embargo , con respecto a la cuestión relativa al dies ad quem o día final del cómputo del plazo del devengo de los referidos intereses cuando la promotora se encuentra en situación de concurso de acreedores, esta sala no ha tenido oportunidad de pronunciarse dado que, en las escasas ocasiones en que se suscitó esta problemática, no procedía su examen por tratarse de una cuestión nueva que, como tal, no había integrado el debate en las instancias ( SSTS 237/2022, de 28 de marzo, 420/2023, de 18 de marzo, 649/2023, de 3 de mayo, 1564/2023, de 13 de noviembre, 1595/2023, de 20 de noviembre, 526/2025, de 1 de abril, y 747/2025, de 13 de mayo).

5. No obstante, en las sentencias 911/2025 y 912/2025, ambas de 9 de junio, en supuestos en que se declaró la responsabilidad de las entidades de crédito demandadas conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, se descartó la posibilidad de fijar el día final del devengo de los intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora, toda vez que, al ser la responsabilidad del art. 1-2.ª, legal y propia de la entidad financiera, señalamos que:

«[n]o queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora y, por lo tanto, no es de aplicación al caso el art. 59 de la Ley Concursal de 2003, vigente a la fecha de la declaración del concurso de la promotora, actual art. 152 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley

Concursal. Es la promotora y no la entidad financiera responsable la que está en concurso».

6. En la STS 353/2019, de 25 de junio, señalamos, en un caso de concurso de la promotora y adhesión de los compradores al convenio, que:

«Tampoco el argumento de la parte recurrida sobre el convenio aprobado en el concurso de la promotora-vendedora puede impedir que los intereses se devenguen desde la fecha de cada anticipo. En otros casos sobre viviendas de la misma promoción en que ha sido parte la misma promotora y el mismo banco, esta sala ha reiterado el criterio de la sentencia 434/2015, de 23 de julio , de que "de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968 y su carácter tuitivo, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora, no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora", con la consecuencia de reconocer el derecho a la restitución de los anticipos no solo a los compradores que no hubieran votado a favor del convenio sino también a los que lo hubieran hecho a favor ( sentencia 422/2018, de 4 de julio)».

7. La sentencia del tribunal provincial, objeto de este recurso, considera que, conforme al citado art. 59.1 LC, el concurso de la promotora suspende el devengo de los intereses de la Ley 57/1968, tanto para la promotora como para el banco avalista, toda vez que, conforme al art. 1826 CC, el fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones, y que, según el art. 59 LC, en su redacción vigente cuando se declaró el concurso de Aifos, desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía, que no es el caso.

La audiencia, en apoyo de su posición, cita sendas sentencias de esta sala, que no abordan la cuestión objeto del proceso, por ello, ante la falta de identidad de razón, no valen como antecedente resolutorio, puesto que, en una de ellas, se había alcanzado un acuerdo transaccional con la correlativa renuncia del acreedor a parte de lo pagado ( STS 459/2017, de 18 de julio), y en la otra existía un pronunciamiento firme consentido ( STS 420/2017, de 4 julio).

8. Es cierto que, en la STS 262/2020, de 8 de junio, señalamos que:

«El carácter accesorio de la fianza ( art. 1826 CC) provoca que, si este efecto de suspensión del devengo de intereses en caso de concurso del deudor principal conlleva que no le sean exigibles los intereses remuneratorios posteriores a la declaración de concurso, y mientras esto sea así, tampoco resulten exigibles estos intereses al fiador.

»Con el efecto reflejo de que si, por las razones que sean, como en el presente caso, el fiador hubiera pagado al acreedor estos intereses, no puede reclamarlos al deudor principal, salvo que se llegaran a cumplir los presupuestos del apartado 2 del art. 59 LC, que no es el caso».

9. Ahora bien, la sentencia anterior no contemplan el escenario de un concurso de una promotora sometida al régimen de la Ley 57/1968, que ampara a los compradores de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien de temporada, accidental o circunstancial, que hayan adelantado entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, mientras que el objeto del proceso, que ahora nos ocupa, es la demanda de los compradores contra la avalista que no ha sido declarada en concurso.

En la exposición de motivos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se exteriorizaba la finalidad tuitiva perseguida por la mentada disposición general en estos términos:

«La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto».

Esta sala, por su parte, siempre ha reconocido la finalidad tuitiva de la precitada norma, así como el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas ( SSTS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013 y 360/2016, de1 de junio, entre otras), lo que orientó a la jurisprudencia interpretadora de la ley.

10. A la hora de abordar la cuestión controvertida en el recurso, consideramos que concurren razones para no limitar los intereses de los que debe responder la avalista a los devengados hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora.

En primer lugar, hemos reconocido la naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968, como así se proclamó en la sentencia de pleno 218/2014, de 7 de mayo, en la que señalamos que:

«El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.

»Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza.

»Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.

»Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968:

»Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

»Cuando el precepto establece que "por cualquier causa" no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.

»El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.

»No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C. Civil, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al "caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido", resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve».

En segundo lugar, el alcance tuitivo de la ley y la finalidad pretendida con ella, antes destacada, ampara que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para cumplir un concreto cometido exigido por el legislador, cuál es garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio final realizados por los compradores que abarcan los intereses correspondientes, de manera que la entidad que asume la garantía como fiadora conoce los términos de su responsabilidad legal a los efectos de que el comprador no se vea defraudado ni perjudicado en su derecho de reintegro de las cantidades anticipadas.

Esta autonomía del aval, la circunstancia de que se trata de una garantía no ofertada o pactada contractualmente, sino impuesta por la ley con una extensión predeterminada que ha de figurar en los contratos suscritos ( art. 2 de la ley 57/1968), que permite reclamaciones directas contra la avalista y que cuenta con carácter ejecutivo ( art. 3), justifica que no opere, en la responsabilidad del avalista, lo dispuesto en el art. 59 LC, relativo a la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada con respecto a los compradores que anticiparon los pagos.

Como declaró la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la Ley 57/1968 es una norma pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, a los que reconoce unos derechos irrenunciables, entre ellos, el de recobrar los anticipos y sus intereses para el caso de que la construcción no llegue a buen fin, mediante reclamación dirigida únicamente contra la entidad garante, avalista o aseguradora, a la que cabe exigir el total de lo anticipado y los intereses sin respetar los límites cuantitativos de la garantía.

Por todo ello, la entidad recurrente puede saldar su obligación sin esperar a la terminación del concurso de la promotora normalmente abocado a la liquidación, y máxime cuando le constaba con creces la imposibilidad de que las viviendas fueran entregadas a los compradores.

Y es, precisamente, porque la Ley 57/1968 buscaba con estas garantías proteger al adquirente ante el riesgo de la insolvencia del promotor, que encuentre justificación que, en caso de concurso de la promotora, la entidad bancaria avalista o garante de las cantidades anticipadas responda de los intereses hasta el reintegro de su importe, de manera que no pueda ampararse en el concurso de la promotora insolvente, que no hizo honor a los compromisos asumidos pese a cobrar cantidades a cuenta del precio total pactado, para obviar el abono de unos intereses debidos.

11. En consecuencia, la estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- Costas y depósito

Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación dada su estimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponerlas al banco apelante, ya que el recurso de apelación debió ser desestimado en su totalidad.

La confirmación de la sentencia del juzgado incluye la imposición al banco de las costas de la primera instancia.

Conforme a la disposición adicional 15.ª, reglas 8 y 9, LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y decretar la pérdida del ingresado para apelar.

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

El banco demandado ha sido condenado mediante un pronunciamiento firme, como avalista colectivo, a pagar al demandante lo anticipado a cuenta del precio correspondiente al contrato de compraventa suscrito con la promotora más los intereses de la Ley 57/1968. La cuestión controvertida, objeto del presente recurso, radica en determinar cuál es el dies ad quem o día final del devengo de dichos intereses, toda vez que la sentencia recurrida, que revoca en este punto la pronunciada en primera instancia, fija su devengo hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora, mientras que el recurrente solicita que dichos intereses se retribuyan hasta el completo pago de los anticipos, tal y como pidió en su demanda y estimó la sentencia del juzgado.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.º- El 5 de agosto de 2003, D. Cornelio suscribió con la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa, que tuvo por objeto una vivienda en construcción perteneciente al conjunto residencial « DIRECCION000», sito en el término municipal de Mijas (Málaga). El 10 de diciembre de 2007, las partes acordaron permutar dicha vivienda por otra de la promoción «Aifos Hipódromo».

2.º- Conforme al calendario de pagos pactado, el comprador anticipó a la promotora un total de 59.551,50 euros. En el contrato de permuta se pactó aceptar dicha suma como pago a cuenta del precio de la vivienda definitiva.

3.º- La devolución de los anticipos estaba garantizada mediante pólizas colectivas suscritas por Aifos, concretamente dos de ellas con el Banco Pastor, S.A., de 16 de diciembre de 2003 y 17 de noviembre de 2005 respectivamente, y otra con el Banco de Andalucía, S.A., de 18 de mayo de

2006. Ambas entidades financieras fueron absorbidas por el Banco Popular Español, S.A., (en adelante BP), actualmente Banco Santander, S.A., (en adelante BS). No se discute que la promotora no proporcionó al comprador un aval individual en garantía de las cantidades anticipadas.

4.º- La vivienda no se entregó en el plazo pactado, y la promotora fue declarada en concurso de acreedores por medio de auto de 23 de julio de 2009, en procedimiento 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga. Abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos, entre ellos el litigioso.

5.º- Al no recuperar las cantidades anticipadas, el comprador presentó la demanda objeto de este litigio contra BS, en la que solicitó, como pretensión principal, la condena de dicha entidad a restituir al comprador el total de las cantidades anticipadas (59.551,50 euros), en su condición de avalista colectivo de la promoción, y, subsidiariamente, la condena del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir las cantidades anticipadas ingresadas en sus oficinas más los intereses legales de los anticipos desde la fecha de cada entrega y «hasta su completo pago» y a las costas del procedimiento.

En síntesis, en lo que ahora interesa, se alegó: (i) que ante el incumplimiento contractual de la promotora en concurso, el banco demandado debía responder principalmente como avalista colectivo, dada la suficiencia de las pólizas suscritas en su día y, subsidiariamente, como receptor de los pagos anticipados; y (ii) que, en cualquier caso, la condena del banco debía incluir los intereses de los anticipos al tipo indicado desde cada entrega a cuenta y «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución», según la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la sentencia de esta sala de 4 de julio de 2017, que declaró el carácter remuneratorio de tales intereses legales.

6.º- El BS solicitó la desestimación de la demanda. En primer término, al negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso y rechazar su responsabilidad por cualquiera de los conceptos invocados. Se opuso también a que se le impusieran los intereses remuneratorios solicitados por entender concurría un retraso desleal en el ejercicio de la acción, y argumentó que, en todo caso, el final de su devengo debía ser la fecha de declaración del concurso de la promotora (23 de julio de 2009) conforme a los arts. 59.1 de la Ley Concursal de 2003 (en adelante LC) y 1826 del Código Civil (en adelante CC) .

7.º- La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al banco demandado a pagar al demandante el total de lo anticipado (los citados 59.551,50 euros), más los intereses de la Ley 57/1968, desde cada entrega «hasta su completo pago» e intereses procesales desde la fecha de la sentencia, además del abono de las costas procesales.

A tal efecto razonó lo siguiente: (i) BS debía responder como avalista colectivo de la Ley 57/1968, al ser de aplicación al caso y constar la realidad de los pagos a cuenta, así como el incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda y la suficiencia de las referidas tres pólizas colectivas en ausencia de avales individuales; y (ii) conforme a lo dispuesto en los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, Ley 57/1968 y Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) , «quienes incurren en mora» deben abonar, en concepto de indemnización, el interés legal computado desde la fecha de cada entrega a cuenta y hasta su completo pago, sin que se aprecie, en este caso, la concurrencia de retraso desleal.

8.º- Contra dicha sentencia recurrió en apelación el banco. Solicitó la desestimación de la demanda por no haber podido controlar los pagos y, subsidiariamente, en cuanto a los intereses, que el final de su devengo se fijara en la fecha de declaración del concurso de Aifos.

El tribunal provincial estimó el recurso de apelación del banco únicamente con respecto a esta última pretensión, sin hacer expresa condena en cuanto a las costas de la alzada, si bien mantuvo la imposición al banco de las correspondientes a primera instancia.

La audiencia se fundamentó en lo dispuesto en los arts. 59.1 LC y 1826 CC, y razonó al respecto:

«La cuestión relativa a la determinación del día final del devengo de los intereses, se ha venido resolviendo en el sentido de referirlo al momento del pago, momento de la finalización natural del devengo de intereses, como corolario de la extinción de la obligación principal ( artículos 1.100, 1.101 y 1.108 CC) .

»Sin embargo, la especificidad del caso, concretada en la declaración de concurso de la deudora principal, suscita controversia sobre cuál sea el alcance temporal del devengo de intereses.

»En este orden de cosas, existen argumentos de índole legal y jurisprudencial que avalan la tesis mantenida por la demandada apelante en el sentido de referir el día final del devengo de intereses a la fecha de la declaración de la deudora principal MARBELLA VISTA GOLF, S.L. en estado legal de concurso. Efectivamente:

»Las previsiones legales establecidas el art. 59.1 de la Ley Concursal (Desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses, legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía), y el art. 1826 CC (El deudor puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones. Si se hubiere obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudo) imponen la necesaria correspondencia entre el ámbito de la obligación de la entidad bancaria avalista al pago de intereses y de la correlativa obligación del deudor principal.

»Sobre la cuestión, son de citar los siguientes pronunciamientos jurisprudenciales.

» STS núm. 459/2017 de 18 julio:

»(...) sin que la entidad demandada, que ha de responder, por aplicación de la regla segunda del art. 1 de la Ley 57/1968, de la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio, según ya se ha expuesto, venga obligada a más que la promotora, que es quien contractualmente viene obligada a la devolución.

»Se ha de tener presente que tal acuerdo transaccional no ha sido objeto de acción de nulidad por vicio en el consentimiento, ni de recurso de casación por la interpretación que la audiencia hace de él.

»6.- En el hipotético caso de que la entidad demandada fuese avalista, según menciona en su oposición al recurso, esta Sala ha declarado que el importe cubierto por el seguro (la sentencia 218/2014, de 7 de mayo, se refiere al aval) debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad inferior, porque en otro caso se infringirían el artículo 2 de la Ley 57/1968 y el artículo 68 LCS ( sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de 13 de enero de 2015).

»Pero ello no contraviene el art. 1826 CC en el sentido de que el fiador no puede obligarse a "más que el deudor principal", y ya se ha recogido el quantum a que se obligó el deudor principal a consecuencia del acuerdo transaccional.

»A lo anterior cabe añadir que si no se sigue la tesis de la sentencia recurrida los acreedores habrían propiciado con su transacción el perjuicio irreparable de la entidad avalista, aquí solo responsable (art. 1. Segunda, L. 57/1968).

»Según el art. 1839 CC el fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor, esto es, no podría subrogarse en la cantidad que se le reclama en este litigio, pues los acreedores han renunciado a ella, según ya se ha expuesto. De ahí que el art. 1852 CC prevea que el fiador queda libre de su obligación, que sería el caso, "siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo".

»En este sentido, Sentencia 409/2002, de 8 de mayo (que hace un estudio jurisprudencial del art. 1852 CC en su FJ Tercero), según la cual:

»"el art. 1852, en relación con el 1830, ambos del CC, tratan de evitar de que por cualquier medio, como puede ser el acuerdo entre el acreedor y el deudor, se perjudique el fiador de tal manera que el mismo sea el que acabe pagando una deuda ajena, sin posibilidad de reembolsarse lo por ella efectivamente pagado, si bien siempre será preferente y deberá atenderse principalmente al cumplimiento de la obligación afianzada, de ahí que la imposibilidad en la subrogación a la que se refiere el art. 1852 CC no comprende la que se deriva del cumplimiento de la obligación que garantiza y a la que se halla subordinada".

» STS núm. 420/2017 de 4 julio:

»Por lo que se refiere al momento desde el que se devengan los intereses, los demandantes ahora recurrentes en casación solicitan, reiterando lo pedido en la demanda, que se condene al pago de los intereses legales desde la entrega o, subsidiariamente, desde la demanda resolutoria del contrato de compraventa. Aunque los intereses que deben restituirse legalmente son remuneratorios de las cantidades entregadas y, por tanto, serían exigibles desde su entrega, en el presente caso los actores se aquietaron a la condena de restitución de la cantidad de 73.530,40 euros con los intereses legales desde el 6 de noviembre de 2009, fecha de la notificación a la promotora de la voluntad resolutoria. Esta indemnización se fijó en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Granada 63/2011, de 16 de abril, confirmada por la sentencia 27/2012, de 27 de enero, de la sección

4.ª de la Audiencia Provincial de Granada. Puesto que no puede exigirse a la entidad avalista una cantidad superior de la que podrían exigir a la promotora porque esa es la misma cantidad que la avalista, tras pagar a los demandantes, podría recuperar de la promotora, procede declarar que BBK debe restituir a los actores la cantidad de 73.530,40 euros con los intereses legales desde el 6 de noviembre de 2009.

»Es así que la aplicación de los referidos preceptos de la LC y del CC, corroborada por los pronunciamientos del TS que han quedado expuestos, nos llevan a la conclusión ya expresada de la necesaria correspondencia entre el ámbito de la obligación de la entidad bancaria avalista al pago de intereses y el de la correlativa obligación del deudor principal.

»Por lo que, constando que la deudora principal MARBELLA VISTA GOLF, S.L., fue declarada en estado legal de concurso por auto de 7 de mayo de 2013 dictado por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada en el Procedimiento Concursal nº 204/2013 , será la citada fecha la que determinará el cese del devengo de intereses a cargo de la entidad bancaria avalista BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A.; la que, de esta forma, no vendrá obligada a pagar unos intereses superiores a aquellos que son exigibles a la promotora; preservándose así la integridad del derecho de repetición de la avalista frente al deudor ex art. 1838 CC .

»Reflejando lo expuesto el actual criterio de la Sala sobre la cuestión aquí controvertida».

9.º- Contra la sentencia del tribunal provincial, el demandante interpone un recurso de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como fundado en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales. El recurso se articula en dos motivos, estrechamente relacionados entre sí, en los que se plantea la cuestión del final del devengo de los intereses cuando la promotora ha sido declarada en concurso.

SEGUNDO.- Fundamento y desarrollo de los motivos del recurso de casación interpuesto e inexistencia de óbices de admisibilidad

El motivo primero se funda en la infracción de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con la disposición adicional primera de la LOE y el art. 9.3 de la Constitución. Se argumenta, en síntesis, que la sentencia recurrida, al fijar el final del devengo del interés legal en la fecha de declaración del concurso de la promotora, se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS 514/2020, de 7 de octubre, 447/2020, de 20 de julio, 6/2020 y 8/2020, las dos de 8 de enero, 353/2019, de 25 de junio, y 157/2019, de 14 de marzo, según la cual los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada entrega a cuenta y hasta la fecha del completo pago o devolución, sin que sea óbice para este cómputo el hecho de que la promotora sea declarada en concurso de acreedores.

El motivo segundo se funda en la infracción de los arts. 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 59 LC (aplicable ratio tempore), al considerar la parte recurrente que el concurso de la promotora no afecta al devengo de los intereses remuneratorios, que han de seguir computándose hasta la completa devolución del principal, entre otras razones, porque el concurso no paraliza las acciones de los acreedores frente a los avalistas, ni estos tienen que seguir la misma suerte que el concursado, dado que el concurso solo despliega efectos sobre la sociedad concursada pero no frente a terceros, y que la relación jurídica que liga al acreedor con el deudor concursado (nacida del contrato generador de la deuda) es distinta a la que vincula a los avalistas con el acreedor (nacida del contrato de aval); por otra parte, según el art. 87 LC (actual 263.2 del Texto Refundido) los créditos garantizados por fianza de tercero debían reconocerse por su importe «sin limitación alguna y sin perjuicio de la sustitución del titular del crédito en caso de pago por el fiador».

Como ejemplo de este criterio cita las SSAP Murcia, sección 4.ª, de 27 de junio de 2019 y 3 de septiembre de 2020; Murcia, 1.ª, de 11 de mayo de 2020 y 16 de marzo de 2020; Málaga, 5.ª, de 20 de noviembre de 2019 y 17 de octubre de 2019; Jaén, 1.ª, de 20 y 6 de marzo de 2019; Madrid, 21.ª, de 17 de septiembre de 2019; y Murcia, 1.ª, de 15 de julio de 2019. Y, como ejemplo del criterio contrario, seguido por la sentencia recurrida, cita las SSAP Málaga, 4.ª, de 21 de julio, 29 de junio y 30 de junio de 2020, 5 de marzo de 2020, 14 de enero de 2020, 10 de diciembre de 2019 y 10 de octubre de 2019.

BS se opuso a los dos motivos por consideraciones formales y de fondo.

En primer lugar, sostiene que el recurso es inadmisible por falta de claridad y debida justificación del interés casacional invocado, dado que se funda en normas heterogéneas, no se justifica en qué consiste la infracción invocada (en particular, la del art. 9.3 de la Constitución), y ninguna de las sentencias de esta sala citadas, en el recurso, se refiere a la cuestión del dies ad quem (día final) del devengo de los intereses , «por lo que mal puede oponerse la sentencia recurrida a una jurisprudencia inexistente sobre la materia».

También, se opuso por razones de fondo, al entender que el criterio de la sentencia recurrida resulta de la interpretación conjunta de los arts. 1826, 1838 y 1839 CC, y 59.1 LC, pues este último suspende el devengo de los intereses del deudor concursado y, comoquiera que según el 1826 del CC, el fiador, por el carácter accesorio de la fianza, no responde de más de lo que responda el deudor principal, la suspensión del devengo de los intereses también debe afectar al fiador ya que, de lo contrario, pagara al acreedor los intereses que se siguieran devengando y no podría luego reclamarlos al deudor principal.

En cuanto al motivo segundo, se sostiene, en primer lugar, que la parte recurrente ha obviado el cambio de criterio de la AP Málaga a partir de la sentencia dictada con fecha 13 de marzo de 2020, así como que la sentencia de esta sala 262/2020, de 8 de junio, se ha pronunciado, aunque en relación con la responsabilidad del receptor, en el sentido de que los intereses de la Ley 571968 no se siguen devengando después de la declaración del concurso de la promotora. Y, en segundo lugar, que las sentencias que siguen el criterio de la recurrida se basan en dos argumentos (que la previsión del art. 59 LC alcanza al concursado pero no al fiador y que la suspensión de intereses prevista en dicho artículo es solo suspensión y no eliminación), que no se sostienen porque la obligación del avalista frente al comprador-acreedor es la misma obligación del avalado que no entrega la vivienda en plazo, y dado que el crédito por los intereses devengados hasta la declaración del concurso, es un crédito concursal de carácter subordinado, y la suspensión del art. 59 LC no es una situación provisional o transitoria sino definitiva.

No aceptamos los óbices de admisibilidad opuestos, toda vez que, según jurisprudencia reiterada (p.ej. SSTS 911/2025, de 9 de junio, y 529/2025, de 1 de abril, ambas en asuntos sobre la Ley 57/1968), para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado, así como una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso con respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de la cuestión jurídico-sustantiva que se plantea en el recurso, consistente en la fijación del día final del devengo del interés legal de las cantidades entregadas a cuenta cuando la promotora ha sido declarada en concurso, toda vez que, en el encabezamiento del motivo, se identifican con suficiente claridad y precisión las normas sustantivas que se consideran infringidas ( arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE) , se respetan los hechos declarados probados, y el recurrente ha justificado debidamente el interés casacional que, además, puede considerarse notorio a la luz de lo razonado al respecto en las recientes sentencias 911/2025 y 912/2025, las dos de 9 de junio. Por otra parte, el BS pudo oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica suscitada sin merma alguna de su derecho de defensa.

Por otra parte, como señalamos en las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre; 1634/2024, de 5 de diciembre; 459/2025, de 24 de marzo; 827/2025, de 27 de mayo, 1178/2025, de 21 de julio, entre otras muchas, que:

«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021, de 27 de septiembre; 658/2021, de 4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de abril, 1032/2022, de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras muchas. Según tal doctrina:

»"[...] puede ser suficiente para pasar el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la sentencia ( sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de 2 de marzo)"».

La íntima conexión existente entre los motivos del recurso permite su examen conjunto.

TERCERO.- Estimación de los motivos

A los efectos decisorios del presente recurso partimos del siguiente conjunto argumental:

1. En aplicación de la Ley 57/1968, las entidades garantes (avalista o aseguradora) y las entidades de crédito se encuentran sometidas a un distinto régimen jurídico de responsabilidad. En este sentido, nos pronunciamos en la STS 24/2021, de 25 de enero, cuya doctrina reproducen, entre otras, las SSTS 574/2021, de 26 de julio; 36/2023, de 17 de enero y 911/2025, de 9 de junio, en los términos siguientes:

«Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero, 6/2020, de 8 de enero, y 653/2019, de 10 de diciembre), por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 453/2020, de 23 de julio, y 147/2020, de 4 de marzo)».

Es también consolidada doctrina jurisprudencial, que sintetiza la STS 325/2025, de 4 de marzo y reproduce la STS 1330/2025, de 29 de septiembre, la que proclama que:

«[l]a responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso ya no se discute), de tal forma que el avalista responde de todos los pagos previstos, aunque se hagan en efectivo y no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora en el banco avalista o en una entidad distinta (en este último sentido, p.ej. la citada sentencia 775/2024, y la 649/2023, de 3 de mayo)».

2. Por otra parte, la jurisprudencia de esta sala establece que los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada anticipo o aportación, al tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios (entre las más recientes, SSTS 771/2025, de 19 de mayo; 616/2025, de 22 de abril; 434/2024, de 1 de abril; 389/2024 y 388/2024, las dos de 18 de marzo, entre otras muchas). También, hemos dicho que los referidos intereses no excluyen la aplicación del art. 20 de la LCS cuando la garante es una aseguradora (por todas STS 930/2024, de 1 de julio), aunque sí en el supuesto de un avalista, como precisamos en la STS 120/2022, de 15 de febrero. De igual manera, constituye jurisprudencia reiterada la que no distingue, en cuanto al comienzo del plazo del devengo, entre las entidades responsables como garantes y las responsables como receptoras de los anticipos ( SSTS 353/2019, de 25 de junio; 388/2024, de 18 de marzo y 1144/2025, de 15 de julio).

3. Por lo que respeta al día final del devengo, conforme a la redacción originaria de la disposición adicional primera de la LOE, relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, aplicable por razón del tiempo en que se concertó el contrato, tales intereses se abonan «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».

Es cierto, que la disposición final tercera de Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modificó el régimen de garantías de la disposición adicional primera de la LOE, en el sentido de precisar que el aval o seguro cubre la cuantía total de las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, «incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor»; no obstante, la sala ha declarado la irretroactividad de la referida disposición normativa de manera que no se considera aplicable a los contratos anteriores a su vigencia ( SSTS 320/2019, de 5 de junio; 200/2021, de 13 de abril, 374/2021, de 31 de mayo y 797/2021, de 22 de noviembre).

4. Sin embargo , con respecto a la cuestión relativa al dies ad quem o día final del cómputo del plazo del devengo de los referidos intereses cuando la promotora se encuentra en situación de concurso de acreedores, esta sala no ha tenido oportunidad de pronunciarse dado que, en las escasas ocasiones en que se suscitó esta problemática, no procedía su examen por tratarse de una cuestión nueva que, como tal, no había integrado el debate en las instancias ( SSTS 237/2022, de 28 de marzo, 420/2023, de 18 de marzo, 649/2023, de 3 de mayo, 1564/2023, de 13 de noviembre, 1595/2023, de 20 de noviembre, 526/2025, de 1 de abril, y 747/2025, de 13 de mayo).

5. No obstante, en las sentencias 911/2025 y 912/2025, ambas de 9 de junio, en supuestos en que se declaró la responsabilidad de las entidades de crédito demandadas conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, se descartó la posibilidad de fijar el día final del devengo de los intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora, toda vez que, al ser la responsabilidad del art. 1-2.ª, legal y propia de la entidad financiera, señalamos que:

«[n]o queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora y, por lo tanto, no es de aplicación al caso el art. 59 de la Ley Concursal de 2003, vigente a la fecha de la declaración del concurso de la promotora, actual art. 152 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley

Concursal. Es la promotora y no la entidad financiera responsable la que está en concurso».

6. En la STS 353/2019, de 25 de junio, señalamos, en un caso de concurso de la promotora y adhesión de los compradores al convenio, que:

«Tampoco el argumento de la parte recurrida sobre el convenio aprobado en el concurso de la promotora-vendedora puede impedir que los intereses se devenguen desde la fecha de cada anticipo. En otros casos sobre viviendas de la misma promoción en que ha sido parte la misma promotora y el mismo banco, esta sala ha reiterado el criterio de la sentencia 434/2015, de 23 de julio , de que "de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968 y su carácter tuitivo, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora, no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora", con la consecuencia de reconocer el derecho a la restitución de los anticipos no solo a los compradores que no hubieran votado a favor del convenio sino también a los que lo hubieran hecho a favor ( sentencia 422/2018, de 4 de julio)».

7. La sentencia del tribunal provincial, objeto de este recurso, considera que, conforme al citado art. 59.1 LC, el concurso de la promotora suspende el devengo de los intereses de la Ley 57/1968, tanto para la promotora como para el banco avalista, toda vez que, conforme al art. 1826 CC, el fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones, y que, según el art. 59 LC, en su redacción vigente cuando se declaró el concurso de Aifos, desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía, que no es el caso.

La audiencia, en apoyo de su posición, cita sendas sentencias de esta sala, que no abordan la cuestión objeto del proceso, por ello, ante la falta de identidad de razón, no valen como antecedente resolutorio, puesto que, en una de ellas, se había alcanzado un acuerdo transaccional con la correlativa renuncia del acreedor a parte de lo pagado ( STS 459/2017, de 18 de julio), y en la otra existía un pronunciamiento firme consentido ( STS 420/2017, de 4 julio).

8. Es cierto que, en la STS 262/2020, de 8 de junio, señalamos que:

«El carácter accesorio de la fianza ( art. 1826 CC) provoca que, si este efecto de suspensión del devengo de intereses en caso de concurso del deudor principal conlleva que no le sean exigibles los intereses remuneratorios posteriores a la declaración de concurso, y mientras esto sea así, tampoco resulten exigibles estos intereses al fiador.

»Con el efecto reflejo de que si, por las razones que sean, como en el presente caso, el fiador hubiera pagado al acreedor estos intereses, no puede reclamarlos al deudor principal, salvo que se llegaran a cumplir los presupuestos del apartado 2 del art. 59 LC, que no es el caso».

9. Ahora bien, la sentencia anterior no contemplan el escenario de un concurso de una promotora sometida al régimen de la Ley 57/1968, que ampara a los compradores de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien de temporada, accidental o circunstancial, que hayan adelantado entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, mientras que el objeto del proceso, que ahora nos ocupa, es la demanda de los compradores contra la avalista que no ha sido declarada en concurso.

En la exposición de motivos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se exteriorizaba la finalidad tuitiva perseguida por la mentada disposición general en estos términos:

«La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto».

Esta sala, por su parte, siempre ha reconocido la finalidad tuitiva de la precitada norma, así como el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas ( SSTS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013 y 360/2016, de1 de junio, entre otras), lo que orientó a la jurisprudencia interpretadora de la ley.

10. A la hora de abordar la cuestión controvertida en el recurso, consideramos que concurren razones para no limitar los intereses de los que debe responder la avalista a los devengados hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora.

En primer lugar, hemos reconocido la naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968, como así se proclamó en la sentencia de pleno 218/2014, de 7 de mayo, en la que señalamos que:

«El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.

»Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza.

»Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.

»Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968:

»Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

»Cuando el precepto establece que "por cualquier causa" no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.

»El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.

»No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C. Civil, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al "caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido", resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve».

En segundo lugar, el alcance tuitivo de la ley y la finalidad pretendida con ella, antes destacada, ampara que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para cumplir un concreto cometido exigido por el legislador, cuál es garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio final realizados por los compradores que abarcan los intereses correspondientes, de manera que la entidad que asume la garantía como fiadora conoce los términos de su responsabilidad legal a los efectos de que el comprador no se vea defraudado ni perjudicado en su derecho de reintegro de las cantidades anticipadas.

Esta autonomía del aval, la circunstancia de que se trata de una garantía no ofertada o pactada contractualmente, sino impuesta por la ley con una extensión predeterminada que ha de figurar en los contratos suscritos ( art. 2 de la ley 57/1968), que permite reclamaciones directas contra la avalista y que cuenta con carácter ejecutivo ( art. 3), justifica que no opere, en la responsabilidad del avalista, lo dispuesto en el art. 59 LC, relativo a la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada con respecto a los compradores que anticiparon los pagos.

Como declaró la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la Ley 57/1968 es una norma pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, a los que reconoce unos derechos irrenunciables, entre ellos, el de recobrar los anticipos y sus intereses para el caso de que la construcción no llegue a buen fin, mediante reclamación dirigida únicamente contra la entidad garante, avalista o aseguradora, a la que cabe exigir el total de lo anticipado y los intereses sin respetar los límites cuantitativos de la garantía.

Por todo ello, la entidad recurrente puede saldar su obligación sin esperar a la terminación del concurso de la promotora normalmente abocado a la liquidación, y máxime cuando le constaba con creces la imposibilidad de que las viviendas fueran entregadas a los compradores.

Y es, precisamente, porque la Ley 57/1968 buscaba con estas garantías proteger al adquirente ante el riesgo de la insolvencia del promotor, que encuentre justificación que, en caso de concurso de la promotora, la entidad bancaria avalista o garante de las cantidades anticipadas responda de los intereses hasta el reintegro de su importe, de manera que no pueda ampararse en el concurso de la promotora insolvente, que no hizo honor a los compromisos asumidos pese a cobrar cantidades a cuenta del precio total pactado, para obviar el abono de unos intereses debidos.

11. En consecuencia, la estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- Costas y depósito

Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación dada su estimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponerlas al banco apelante, ya que el recurso de apelación debió ser desestimado en su totalidad.

La confirmación de la sentencia del juzgado incluye la imposición al banco de las costas de la primera instancia.

Conforme a la disposición adicional 15.ª, reglas 8 y 9, LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y decretar la pérdida del ingresado para apelar.

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

El banco demandado ha sido condenado mediante un pronunciamiento firme, como avalista colectivo, a pagar al demandante lo anticipado a cuenta del precio correspondiente al contrato de compraventa suscrito con la promotora más los intereses de la Ley 57/1968. La cuestión controvertida, objeto del presente recurso, radica en determinar cuál es el dies ad quem o día final del devengo de dichos intereses, toda vez que la sentencia recurrida, que revoca en este punto la pronunciada en primera instancia, fija su devengo hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora, mientras que el recurrente solicita que dichos intereses se retribuyan hasta el completo pago de los anticipos, tal y como pidió en su demanda y estimó la sentencia del juzgado.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.º- El 5 de agosto de 2003, D. Cornelio suscribió con la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa, que tuvo por objeto una vivienda en construcción perteneciente al conjunto residencial « DIRECCION000», sito en el término municipal de Mijas (Málaga). El 10 de diciembre de 2007, las partes acordaron permutar dicha vivienda por otra de la promoción «Aifos Hipódromo».

2.º- Conforme al calendario de pagos pactado, el comprador anticipó a la promotora un total de 59.551,50 euros. En el contrato de permuta se pactó aceptar dicha suma como pago a cuenta del precio de la vivienda definitiva.

3.º- La devolución de los anticipos estaba garantizada mediante pólizas colectivas suscritas por Aifos, concretamente dos de ellas con el Banco Pastor, S.A., de 16 de diciembre de 2003 y 17 de noviembre de 2005 respectivamente, y otra con el Banco de Andalucía, S.A., de 18 de mayo de

2006. Ambas entidades financieras fueron absorbidas por el Banco Popular Español, S.A., (en adelante BP), actualmente Banco Santander, S.A., (en adelante BS). No se discute que la promotora no proporcionó al comprador un aval individual en garantía de las cantidades anticipadas.

4.º- La vivienda no se entregó en el plazo pactado, y la promotora fue declarada en concurso de acreedores por medio de auto de 23 de julio de 2009, en procedimiento 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga. Abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos por Aifos, entre ellos el litigioso.

5.º- Al no recuperar las cantidades anticipadas, el comprador presentó la demanda objeto de este litigio contra BS, en la que solicitó, como pretensión principal, la condena de dicha entidad a restituir al comprador el total de las cantidades anticipadas (59.551,50 euros), en su condición de avalista colectivo de la promoción, y, subsidiariamente, la condena del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir las cantidades anticipadas ingresadas en sus oficinas más los intereses legales de los anticipos desde la fecha de cada entrega y «hasta su completo pago» y a las costas del procedimiento.

En síntesis, en lo que ahora interesa, se alegó: (i) que ante el incumplimiento contractual de la promotora en concurso, el banco demandado debía responder principalmente como avalista colectivo, dada la suficiencia de las pólizas suscritas en su día y, subsidiariamente, como receptor de los pagos anticipados; y (ii) que, en cualquier caso, la condena del banco debía incluir los intereses de los anticipos al tipo indicado desde cada entrega a cuenta y «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución», según la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la sentencia de esta sala de 4 de julio de 2017, que declaró el carácter remuneratorio de tales intereses legales.

6.º- El BS solicitó la desestimación de la demanda. En primer término, al negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso y rechazar su responsabilidad por cualquiera de los conceptos invocados. Se opuso también a que se le impusieran los intereses remuneratorios solicitados por entender concurría un retraso desleal en el ejercicio de la acción, y argumentó que, en todo caso, el final de su devengo debía ser la fecha de declaración del concurso de la promotora (23 de julio de 2009) conforme a los arts. 59.1 de la Ley Concursal de 2003 (en adelante LC) y 1826 del Código Civil (en adelante CC) .

7.º- La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al banco demandado a pagar al demandante el total de lo anticipado (los citados 59.551,50 euros), más los intereses de la Ley 57/1968, desde cada entrega «hasta su completo pago» e intereses procesales desde la fecha de la sentencia, además del abono de las costas procesales.

A tal efecto razonó lo siguiente: (i) BS debía responder como avalista colectivo de la Ley 57/1968, al ser de aplicación al caso y constar la realidad de los pagos a cuenta, así como el incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda y la suficiencia de las referidas tres pólizas colectivas en ausencia de avales individuales; y (ii) conforme a lo dispuesto en los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, Ley 57/1968 y Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) , «quienes incurren en mora» deben abonar, en concepto de indemnización, el interés legal computado desde la fecha de cada entrega a cuenta y hasta su completo pago, sin que se aprecie, en este caso, la concurrencia de retraso desleal.

8.º- Contra dicha sentencia recurrió en apelación el banco. Solicitó la desestimación de la demanda por no haber podido controlar los pagos y, subsidiariamente, en cuanto a los intereses, que el final de su devengo se fijara en la fecha de declaración del concurso de Aifos.

El tribunal provincial estimó el recurso de apelación del banco únicamente con respecto a esta última pretensión, sin hacer expresa condena en cuanto a las costas de la alzada, si bien mantuvo la imposición al banco de las correspondientes a primera instancia.

La audiencia se fundamentó en lo dispuesto en los arts. 59.1 LC y 1826 CC, y razonó al respecto:

«La cuestión relativa a la determinación del día final del devengo de los intereses, se ha venido resolviendo en el sentido de referirlo al momento del pago, momento de la finalización natural del devengo de intereses, como corolario de la extinción de la obligación principal ( artículos 1.100, 1.101 y 1.108 CC) .

»Sin embargo, la especificidad del caso, concretada en la declaración de concurso de la deudora principal, suscita controversia sobre cuál sea el alcance temporal del devengo de intereses.

»En este orden de cosas, existen argumentos de índole legal y jurisprudencial que avalan la tesis mantenida por la demandada apelante en el sentido de referir el día final del devengo de intereses a la fecha de la declaración de la deudora principal MARBELLA VISTA GOLF, S.L. en estado legal de concurso. Efectivamente:

»Las previsiones legales establecidas el art. 59.1 de la Ley Concursal (Desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses, legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía), y el art. 1826 CC (El deudor puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones. Si se hubiere obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudo) imponen la necesaria correspondencia entre el ámbito de la obligación de la entidad bancaria avalista al pago de intereses y de la correlativa obligación del deudor principal.

»Sobre la cuestión, son de citar los siguientes pronunciamientos jurisprudenciales.

» STS núm. 459/2017 de 18 julio:

»(...) sin que la entidad demandada, que ha de responder, por aplicación de la regla segunda del art. 1 de la Ley 57/1968, de la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio, según ya se ha expuesto, venga obligada a más que la promotora, que es quien contractualmente viene obligada a la devolución.

»Se ha de tener presente que tal acuerdo transaccional no ha sido objeto de acción de nulidad por vicio en el consentimiento, ni de recurso de casación por la interpretación que la audiencia hace de él.

»6.- En el hipotético caso de que la entidad demandada fuese avalista, según menciona en su oposición al recurso, esta Sala ha declarado que el importe cubierto por el seguro (la sentencia 218/2014, de 7 de mayo, se refiere al aval) debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad inferior, porque en otro caso se infringirían el artículo 2 de la Ley 57/1968 y el artículo 68 LCS ( sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de 13 de enero de 2015).

»Pero ello no contraviene el art. 1826 CC en el sentido de que el fiador no puede obligarse a "más que el deudor principal", y ya se ha recogido el quantum a que se obligó el deudor principal a consecuencia del acuerdo transaccional.

»A lo anterior cabe añadir que si no se sigue la tesis de la sentencia recurrida los acreedores habrían propiciado con su transacción el perjuicio irreparable de la entidad avalista, aquí solo responsable (art. 1. Segunda, L. 57/1968).

»Según el art. 1839 CC el fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor, esto es, no podría subrogarse en la cantidad que se le reclama en este litigio, pues los acreedores han renunciado a ella, según ya se ha expuesto. De ahí que el art. 1852 CC prevea que el fiador queda libre de su obligación, que sería el caso, "siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo".

»En este sentido, Sentencia 409/2002, de 8 de mayo (que hace un estudio jurisprudencial del art. 1852 CC en su FJ Tercero), según la cual:

»"el art. 1852, en relación con el 1830, ambos del CC, tratan de evitar de que por cualquier medio, como puede ser el acuerdo entre el acreedor y el deudor, se perjudique el fiador de tal manera que el mismo sea el que acabe pagando una deuda ajena, sin posibilidad de reembolsarse lo por ella efectivamente pagado, si bien siempre será preferente y deberá atenderse principalmente al cumplimiento de la obligación afianzada, de ahí que la imposibilidad en la subrogación a la que se refiere el art. 1852 CC no comprende la que se deriva del cumplimiento de la obligación que garantiza y a la que se halla subordinada".

» STS núm. 420/2017 de 4 julio:

»Por lo que se refiere al momento desde el que se devengan los intereses, los demandantes ahora recurrentes en casación solicitan, reiterando lo pedido en la demanda, que se condene al pago de los intereses legales desde la entrega o, subsidiariamente, desde la demanda resolutoria del contrato de compraventa. Aunque los intereses que deben restituirse legalmente son remuneratorios de las cantidades entregadas y, por tanto, serían exigibles desde su entrega, en el presente caso los actores se aquietaron a la condena de restitución de la cantidad de 73.530,40 euros con los intereses legales desde el 6 de noviembre de 2009, fecha de la notificación a la promotora de la voluntad resolutoria. Esta indemnización se fijó en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Granada 63/2011, de 16 de abril, confirmada por la sentencia 27/2012, de 27 de enero, de la sección

4.ª de la Audiencia Provincial de Granada. Puesto que no puede exigirse a la entidad avalista una cantidad superior de la que podrían exigir a la promotora porque esa es la misma cantidad que la avalista, tras pagar a los demandantes, podría recuperar de la promotora, procede declarar que BBK debe restituir a los actores la cantidad de 73.530,40 euros con los intereses legales desde el 6 de noviembre de 2009.

»Es así que la aplicación de los referidos preceptos de la LC y del CC, corroborada por los pronunciamientos del TS que han quedado expuestos, nos llevan a la conclusión ya expresada de la necesaria correspondencia entre el ámbito de la obligación de la entidad bancaria avalista al pago de intereses y el de la correlativa obligación del deudor principal.

»Por lo que, constando que la deudora principal MARBELLA VISTA GOLF, S.L., fue declarada en estado legal de concurso por auto de 7 de mayo de 2013 dictado por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada en el Procedimiento Concursal nº 204/2013 , será la citada fecha la que determinará el cese del devengo de intereses a cargo de la entidad bancaria avalista BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A.; la que, de esta forma, no vendrá obligada a pagar unos intereses superiores a aquellos que son exigibles a la promotora; preservándose así la integridad del derecho de repetición de la avalista frente al deudor ex art. 1838 CC .

»Reflejando lo expuesto el actual criterio de la Sala sobre la cuestión aquí controvertida».

9.º- Contra la sentencia del tribunal provincial, el demandante interpone un recurso de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como fundado en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales. El recurso se articula en dos motivos, estrechamente relacionados entre sí, en los que se plantea la cuestión del final del devengo de los intereses cuando la promotora ha sido declarada en concurso.

SEGUNDO.- Fundamento y desarrollo de los motivos del recurso de casación interpuesto e inexistencia de óbices de admisibilidad

El motivo primero se funda en la infracción de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con la disposición adicional primera de la LOE y el art. 9.3 de la Constitución. Se argumenta, en síntesis, que la sentencia recurrida, al fijar el final del devengo del interés legal en la fecha de declaración del concurso de la promotora, se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS 514/2020, de 7 de octubre, 447/2020, de 20 de julio, 6/2020 y 8/2020, las dos de 8 de enero, 353/2019, de 25 de junio, y 157/2019, de 14 de marzo, según la cual los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada entrega a cuenta y hasta la fecha del completo pago o devolución, sin que sea óbice para este cómputo el hecho de que la promotora sea declarada en concurso de acreedores.

El motivo segundo se funda en la infracción de los arts. 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 59 LC (aplicable ratio tempore), al considerar la parte recurrente que el concurso de la promotora no afecta al devengo de los intereses remuneratorios, que han de seguir computándose hasta la completa devolución del principal, entre otras razones, porque el concurso no paraliza las acciones de los acreedores frente a los avalistas, ni estos tienen que seguir la misma suerte que el concursado, dado que el concurso solo despliega efectos sobre la sociedad concursada pero no frente a terceros, y que la relación jurídica que liga al acreedor con el deudor concursado (nacida del contrato generador de la deuda) es distinta a la que vincula a los avalistas con el acreedor (nacida del contrato de aval); por otra parte, según el art. 87 LC (actual 263.2 del Texto Refundido) los créditos garantizados por fianza de tercero debían reconocerse por su importe «sin limitación alguna y sin perjuicio de la sustitución del titular del crédito en caso de pago por el fiador».

Como ejemplo de este criterio cita las SSAP Murcia, sección 4.ª, de 27 de junio de 2019 y 3 de septiembre de 2020; Murcia, 1.ª, de 11 de mayo de 2020 y 16 de marzo de 2020; Málaga, 5.ª, de 20 de noviembre de 2019 y 17 de octubre de 2019; Jaén, 1.ª, de 20 y 6 de marzo de 2019; Madrid, 21.ª, de 17 de septiembre de 2019; y Murcia, 1.ª, de 15 de julio de 2019. Y, como ejemplo del criterio contrario, seguido por la sentencia recurrida, cita las SSAP Málaga, 4.ª, de 21 de julio, 29 de junio y 30 de junio de 2020, 5 de marzo de 2020, 14 de enero de 2020, 10 de diciembre de 2019 y 10 de octubre de 2019.

BS se opuso a los dos motivos por consideraciones formales y de fondo.

En primer lugar, sostiene que el recurso es inadmisible por falta de claridad y debida justificación del interés casacional invocado, dado que se funda en normas heterogéneas, no se justifica en qué consiste la infracción invocada (en particular, la del art. 9.3 de la Constitución), y ninguna de las sentencias de esta sala citadas, en el recurso, se refiere a la cuestión del dies ad quem (día final) del devengo de los intereses , «por lo que mal puede oponerse la sentencia recurrida a una jurisprudencia inexistente sobre la materia».

También, se opuso por razones de fondo, al entender que el criterio de la sentencia recurrida resulta de la interpretación conjunta de los arts. 1826, 1838 y 1839 CC, y 59.1 LC, pues este último suspende el devengo de los intereses del deudor concursado y, comoquiera que según el 1826 del CC, el fiador, por el carácter accesorio de la fianza, no responde de más de lo que responda el deudor principal, la suspensión del devengo de los intereses también debe afectar al fiador ya que, de lo contrario, pagara al acreedor los intereses que se siguieran devengando y no podría luego reclamarlos al deudor principal.

En cuanto al motivo segundo, se sostiene, en primer lugar, que la parte recurrente ha obviado el cambio de criterio de la AP Málaga a partir de la sentencia dictada con fecha 13 de marzo de 2020, así como que la sentencia de esta sala 262/2020, de 8 de junio, se ha pronunciado, aunque en relación con la responsabilidad del receptor, en el sentido de que los intereses de la Ley 571968 no se siguen devengando después de la declaración del concurso de la promotora. Y, en segundo lugar, que las sentencias que siguen el criterio de la recurrida se basan en dos argumentos (que la previsión del art. 59 LC alcanza al concursado pero no al fiador y que la suspensión de intereses prevista en dicho artículo es solo suspensión y no eliminación), que no se sostienen porque la obligación del avalista frente al comprador-acreedor es la misma obligación del avalado que no entrega la vivienda en plazo, y dado que el crédito por los intereses devengados hasta la declaración del concurso, es un crédito concursal de carácter subordinado, y la suspensión del art. 59 LC no es una situación provisional o transitoria sino definitiva.

No aceptamos los óbices de admisibilidad opuestos, toda vez que, según jurisprudencia reiterada (p.ej. SSTS 911/2025, de 9 de junio, y 529/2025, de 1 de abril, ambas en asuntos sobre la Ley 57/1968), para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado, así como una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso con respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de la cuestión jurídico-sustantiva que se plantea en el recurso, consistente en la fijación del día final del devengo del interés legal de las cantidades entregadas a cuenta cuando la promotora ha sido declarada en concurso, toda vez que, en el encabezamiento del motivo, se identifican con suficiente claridad y precisión las normas sustantivas que se consideran infringidas ( arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE) , se respetan los hechos declarados probados, y el recurrente ha justificado debidamente el interés casacional que, además, puede considerarse notorio a la luz de lo razonado al respecto en las recientes sentencias 911/2025 y 912/2025, las dos de 9 de junio. Por otra parte, el BS pudo oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica suscitada sin merma alguna de su derecho de defensa.

Por otra parte, como señalamos en las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre; 1634/2024, de 5 de diciembre; 459/2025, de 24 de marzo; 827/2025, de 27 de mayo, 1178/2025, de 21 de julio, entre otras muchas, que:

«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021, de 27 de septiembre; 658/2021, de 4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de abril, 1032/2022, de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras muchas. Según tal doctrina:

»"[...] puede ser suficiente para pasar el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la sentencia ( sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de 2 de marzo)"».

La íntima conexión existente entre los motivos del recurso permite su examen conjunto.

TERCERO.- Estimación de los motivos

A los efectos decisorios del presente recurso partimos del siguiente conjunto argumental:

1. En aplicación de la Ley 57/1968, las entidades garantes (avalista o aseguradora) y las entidades de crédito se encuentran sometidas a un distinto régimen jurídico de responsabilidad. En este sentido, nos pronunciamos en la STS 24/2021, de 25 de enero, cuya doctrina reproducen, entre otras, las SSTS 574/2021, de 26 de julio; 36/2023, de 17 de enero y 911/2025, de 9 de junio, en los términos siguientes:

«Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero, 6/2020, de 8 de enero, y 653/2019, de 10 de diciembre), por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 453/2020, de 23 de julio, y 147/2020, de 4 de marzo)».

Es también consolidada doctrina jurisprudencial, que sintetiza la STS 325/2025, de 4 de marzo y reproduce la STS 1330/2025, de 29 de septiembre, la que proclama que:

«[l]a responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso ya no se discute), de tal forma que el avalista responde de todos los pagos previstos, aunque se hagan en efectivo y no se ingresen en una cuenta bancaria de la promotora en el banco avalista o en una entidad distinta (en este último sentido, p.ej. la citada sentencia 775/2024, y la 649/2023, de 3 de mayo)».

2. Por otra parte, la jurisprudencia de esta sala establece que los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada anticipo o aportación, al tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios (entre las más recientes, SSTS 771/2025, de 19 de mayo; 616/2025, de 22 de abril; 434/2024, de 1 de abril; 389/2024 y 388/2024, las dos de 18 de marzo, entre otras muchas). También, hemos dicho que los referidos intereses no excluyen la aplicación del art. 20 de la LCS cuando la garante es una aseguradora (por todas STS 930/2024, de 1 de julio), aunque sí en el supuesto de un avalista, como precisamos en la STS 120/2022, de 15 de febrero. De igual manera, constituye jurisprudencia reiterada la que no distingue, en cuanto al comienzo del plazo del devengo, entre las entidades responsables como garantes y las responsables como receptoras de los anticipos ( SSTS 353/2019, de 25 de junio; 388/2024, de 18 de marzo y 1144/2025, de 15 de julio).

3. Por lo que respeta al día final del devengo, conforme a la redacción originaria de la disposición adicional primera de la LOE, relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, aplicable por razón del tiempo en que se concertó el contrato, tales intereses se abonan «hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».

Es cierto, que la disposición final tercera de Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modificó el régimen de garantías de la disposición adicional primera de la LOE, en el sentido de precisar que el aval o seguro cubre la cuantía total de las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, «incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor»; no obstante, la sala ha declarado la irretroactividad de la referida disposición normativa de manera que no se considera aplicable a los contratos anteriores a su vigencia ( SSTS 320/2019, de 5 de junio; 200/2021, de 13 de abril, 374/2021, de 31 de mayo y 797/2021, de 22 de noviembre).

4. Sin embargo , con respecto a la cuestión relativa al dies ad quem o día final del cómputo del plazo del devengo de los referidos intereses cuando la promotora se encuentra en situación de concurso de acreedores, esta sala no ha tenido oportunidad de pronunciarse dado que, en las escasas ocasiones en que se suscitó esta problemática, no procedía su examen por tratarse de una cuestión nueva que, como tal, no había integrado el debate en las instancias ( SSTS 237/2022, de 28 de marzo, 420/2023, de 18 de marzo, 649/2023, de 3 de mayo, 1564/2023, de 13 de noviembre, 1595/2023, de 20 de noviembre, 526/2025, de 1 de abril, y 747/2025, de 13 de mayo).

5. No obstante, en las sentencias 911/2025 y 912/2025, ambas de 9 de junio, en supuestos en que se declaró la responsabilidad de las entidades de crédito demandadas conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, se descartó la posibilidad de fijar el día final del devengo de los intereses en la fecha de declaración del concurso de la promotora, toda vez que, al ser la responsabilidad del art. 1-2.ª, legal y propia de la entidad financiera, señalamos que:

«[n]o queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora y, por lo tanto, no es de aplicación al caso el art. 59 de la Ley Concursal de 2003, vigente a la fecha de la declaración del concurso de la promotora, actual art. 152 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley

Concursal. Es la promotora y no la entidad financiera responsable la que está en concurso».

6. En la STS 353/2019, de 25 de junio, señalamos, en un caso de concurso de la promotora y adhesión de los compradores al convenio, que:

«Tampoco el argumento de la parte recurrida sobre el convenio aprobado en el concurso de la promotora-vendedora puede impedir que los intereses se devenguen desde la fecha de cada anticipo. En otros casos sobre viviendas de la misma promoción en que ha sido parte la misma promotora y el mismo banco, esta sala ha reiterado el criterio de la sentencia 434/2015, de 23 de julio , de que "de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968 y su carácter tuitivo, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora, no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora", con la consecuencia de reconocer el derecho a la restitución de los anticipos no solo a los compradores que no hubieran votado a favor del convenio sino también a los que lo hubieran hecho a favor ( sentencia 422/2018, de 4 de julio)».

7. La sentencia del tribunal provincial, objeto de este recurso, considera que, conforme al citado art. 59.1 LC, el concurso de la promotora suspende el devengo de los intereses de la Ley 57/1968, tanto para la promotora como para el banco avalista, toda vez que, conforme al art. 1826 CC, el fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones, y que, según el art. 59 LC, en su redacción vigente cuando se declaró el concurso de Aifos, desde la declaración de concurso quedará suspendido el devengo de los intereses legales o convencionales, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía, que no es el caso.

La audiencia, en apoyo de su posición, cita sendas sentencias de esta sala, que no abordan la cuestión objeto del proceso, por ello, ante la falta de identidad de razón, no valen como antecedente resolutorio, puesto que, en una de ellas, se había alcanzado un acuerdo transaccional con la correlativa renuncia del acreedor a parte de lo pagado ( STS 459/2017, de 18 de julio), y en la otra existía un pronunciamiento firme consentido ( STS 420/2017, de 4 julio).

8. Es cierto que, en la STS 262/2020, de 8 de junio, señalamos que:

«El carácter accesorio de la fianza ( art. 1826 CC) provoca que, si este efecto de suspensión del devengo de intereses en caso de concurso del deudor principal conlleva que no le sean exigibles los intereses remuneratorios posteriores a la declaración de concurso, y mientras esto sea así, tampoco resulten exigibles estos intereses al fiador.

»Con el efecto reflejo de que si, por las razones que sean, como en el presente caso, el fiador hubiera pagado al acreedor estos intereses, no puede reclamarlos al deudor principal, salvo que se llegaran a cumplir los presupuestos del apartado 2 del art. 59 LC, que no es el caso».

9. Ahora bien, la sentencia anterior no contemplan el escenario de un concurso de una promotora sometida al régimen de la Ley 57/1968, que ampara a los compradores de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien de temporada, accidental o circunstancial, que hayan adelantado entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, mientras que el objeto del proceso, que ahora nos ocupa, es la demanda de los compradores contra la avalista que no ha sido declarada en concurso.

En la exposición de motivos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se exteriorizaba la finalidad tuitiva perseguida por la mentada disposición general en estos términos:

«La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto».

Esta sala, por su parte, siempre ha reconocido la finalidad tuitiva de la precitada norma, así como el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas ( SSTS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013 y 360/2016, de1 de junio, entre otras), lo que orientó a la jurisprudencia interpretadora de la ley.

10. A la hora de abordar la cuestión controvertida en el recurso, consideramos que concurren razones para no limitar los intereses de los que debe responder la avalista a los devengados hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora.

En primer lugar, hemos reconocido la naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968, como así se proclamó en la sentencia de pleno 218/2014, de 7 de mayo, en la que señalamos que:

«El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.

»Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza.

»Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.

»Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968:

»Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

»Cuando el precepto establece que "por cualquier causa" no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.

»El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.

»No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C. Civil, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al "caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido", resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve».

En segundo lugar, el alcance tuitivo de la ley y la finalidad pretendida con ella, antes destacada, ampara que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para cumplir un concreto cometido exigido por el legislador, cuál es garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio final realizados por los compradores que abarcan los intereses correspondientes, de manera que la entidad que asume la garantía como fiadora conoce los términos de su responsabilidad legal a los efectos de que el comprador no se vea defraudado ni perjudicado en su derecho de reintegro de las cantidades anticipadas.

Esta autonomía del aval, la circunstancia de que se trata de una garantía no ofertada o pactada contractualmente, sino impuesta por la ley con una extensión predeterminada que ha de figurar en los contratos suscritos ( art. 2 de la ley 57/1968), que permite reclamaciones directas contra la avalista y que cuenta con carácter ejecutivo ( art. 3), justifica que no opere, en la responsabilidad del avalista, lo dispuesto en el art. 59 LC, relativo a la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada con respecto a los compradores que anticiparon los pagos.

Como declaró la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la Ley 57/1968 es una norma pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, a los que reconoce unos derechos irrenunciables, entre ellos, el de recobrar los anticipos y sus intereses para el caso de que la construcción no llegue a buen fin, mediante reclamación dirigida únicamente contra la entidad garante, avalista o aseguradora, a la que cabe exigir el total de lo anticipado y los intereses sin respetar los límites cuantitativos de la garantía.

Por todo ello, la entidad recurrente puede saldar su obligación sin esperar a la terminación del concurso de la promotora normalmente abocado a la liquidación, y máxime cuando le constaba con creces la imposibilidad de que las viviendas fueran entregadas a los compradores.

Y es, precisamente, porque la Ley 57/1968 buscaba con estas garantías proteger al adquirente ante el riesgo de la insolvencia del promotor, que encuentre justificación que, en caso de concurso de la promotora, la entidad bancaria avalista o garante de las cantidades anticipadas responda de los intereses hasta el reintegro de su importe, de manera que no pueda ampararse en el concurso de la promotora insolvente, que no hizo honor a los compromisos asumidos pese a cobrar cantidades a cuenta del precio total pactado, para obviar el abono de unos intereses debidos.

11. En consecuencia, la estimación del recurso determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de segunda instancia, estimar el recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- Costas y depósito

Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación dada su estimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponerlas al banco apelante, ya que el recurso de apelación debió ser desestimado en su totalidad.

La confirmación de la sentencia del juzgado incluye la imposición al banco de las costas de la primera instancia.

Conforme a la disposición adicional 15.ª, reglas 8 y 9, LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y decretar la pérdida del ingresado para apelar.