Sentencia Civil 485/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 590/2022 de 30 de marzo del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.Para la resolución del recurso debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

i) El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España es titular de las siguientes marcas nacionales registradas en la Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM):

1.ª Marca nacional M3573767(0) - ADMINISTRADORES DE FINCAS, denominativa estándar para los siguientes productos: clase 09 (Publicaciones electrónicas descargables) y clase 16 (papel, cartón; productos de imprenta; material de encuadernación; fotografías; artículos de papelería; material de instrucción o material didáctico [excepto aparatos]; revistas y publicaciones periódicas impresas)

2.ª Marca nacional M3544347 mixta

Registrada para los siguientes servicios: clase 36 (Servicios propios de un administrador de fincas colegiado tales como la administración de fincas rústicas y urbanas, servicios de asesoramiento en negocios inmobiliarios prestados por un administrador colegiado a sus clientes. Servicios de consultas y asistencia en materia financiera, valoraciones financieras [seguros, bancos, inmuebles]. Servicios de administración, arrendamiento, evaluación [tasación] y corretaje de bienes inmuebles. Servicios de tasación de bienes inmuebles rústicos y urbanos. Servicios inmobiliarios, servicios de peritajes y valoraciones fiscales. Servicios de constitución e inversión de fondos. Garantías [fianzas]. Patrocinio financiero. Servicios de asesoramiento financiero. Servicios de mediación y negociación en negocios inmobiliarios.)

3ª Marca nacional M3544354(2) mixta

Registrada para los mismos servicios que la anterior.

ii) D.ª Verónica se dedica a los servicios de asesoría (gestiones administrativas, intermediación inmobiliaria y realización o gestión de seguros y, entre ellos, también la gestión de comunidades de vecinos) y es titular de la marca nacional M2998074 (7) mixta para servicios de la clase 36 (administración de bienes inmuebles, seguros; operaciones financieras; operaciones monetarias; negocios inmobiliarios):

iii) En el local donde D.ª Verónica desarrolla los servicios de asesoría, que constituye el domicilio social de Txingudi Emprendedoras S.L., sito en Irún, hay un rótulo exterior que anuncia "ASESORÍA TXINGUDI" que incluye, debajo de esta marca registrada, la leyenda: "ADMINISTRACIÓN DE FINCAS. ASESORÍA GENERAL Y EMPRESARIAL". Destacan por su mayor tamaño las tres palabras primeras.

iv) En la página web www.asesoriatxingudi.es se ofrecen los servicios de la asesoría y, entre ellos, hay un apartado reservado a la administración de fincas y comunidades. En el mismo, resaltado en negrita, se publicita como: "ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Y COMUNIDADES DESDE IRÚN Y PARA TODA GIPUZKOA"

v) En el portal «porticolegal.com» ASESORÍA TXINGUDI figura inscrita dentro del epígrafe reservado a administradores de fincas, y aparece como «Administradores de fincas y Comunidades de Vecinos. Administrador de Fincas en IRÚN-Gipuzkoa».

vi) En la plataforma «fincasonline.es», que tiene un apartado destinado a localizar «Administradores de Fincas», aparece: «Asesoría TXINGUDI- Administración de Fincas». También aparece en el directorio profesional «Admifin.es» dirigido a localizar administradores de fincas.

vii) D.ª Verónica y Txingudi Emprendedoras S.L. no están inscritas en ningún colegio profesional de administradores de fincas. La primera pertenece a la Asociación Nacional de Administradores de Fincas.

viii) No consta que D.ª Verónica se presente en el mercado como administradora de fincas colegiada, ni que la mercantil Txingudi Emprendedoras S.L. desarrolle los servicios de administración de fincas.

2.El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Gipuzkoa y Álava interpuso una demanda frente a D.ª Verónica, en su calidad de titular de la firma Asesoría Txingudi, y frente a Txingudi Emprendedoras S.L., en la que ejercitaba las acciones declarativas de cesación, remoción, destrucción y difusión, por la infracción de la marca registrada «Administradores de Fincas», fundada en el art 34 de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas (LM). A ellas acumulaba las acciones de competencia desleal por infracción de los artículos 5, 6, 12, 20 y 21 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal (LCD) y la acción de publicidad engañosa del artículo 3 e) de la Ley 34/1998, de 11 de noviembre, General de Publicidad (LGP). Alegaba, resumidamente, que las demandadas están utilizando indebidamente la marca protegida «Administrador de Fincas» en su negocio de asesoría, con aprovechamiento de la reputación ajena y de la imagen del administrador de fincas en la captación de clientes, al dar a entender que pertenecen al colectivo de administradores de fincas colegiados, cuando no están colegiadas como tales.

3.La mercantil Txingudi Emprendedoras S.L. no compareció en plazo y fue declarada en rebeldía. D.ª Verónica se opuso a la demanda. Alegó, en síntesis, que no había utilizado las marcas registradas de la demandante, que nunca había invocado la condición de administradora de fincas colegiada, y que se había limitado a usar la expresión "administración de fincas", al ser una actividad que presta en su asesoría, por tratarse de un término común o genérico.

4.-El juzgado de primera instancia desestimó la demanda. No consideró probado que la mercantil Txingudi Emprendedoras S.L. desarrollara los servicios de administración de fincas y, por tanto, que hubiera hecho uso de las marcas de la actora o realizado algún acto de competencia desleal o publicidad ilícita. También descartó la infracción de las marcas mixtas del actor porque no se había acreditado la utilización por la demandada del elemento figurativo de la marca, ni de la marca denominativa «Administradores de Fincas» por estar registrada para productos de la clase 9 y 16, que distaban mucho de las actividades en las que la parte demandada usaba el signo «administración de fincas», lo que disipaba el riesgo de confusión. A continuación, desestimó que las demandadas realizaran los actos de competencia desleal específicos sobre cada uno de los tipos imputados (actos de engaño, de confusión, de explotación de la reputación ajena, prácticas engañosas por confusión para consumidores y prácticas engañosas sobre códigos de conducta u otros distintivos de calidad), al no acreditarse ni la utilización ilícita de las marcas registradas ni que se atribuyera en el mercado la condición de profesional colegiada. Advirtió que la colegiación no era legalmente preceptiva. Por último, señaló que la demandada, con la utilización de la locución «administración de fincas», se limitaba a describir un servicio que se prestaba libremente, para el que no era necesario estar colegiado, sin que hubiera quedado acreditada una referencia a la colegiación en la prestación de los servicios.

5.-Frente a dicha sentencia la parte demandante interpuso un recurso de apelación, que fundó en los siguientes motivos: i) incongruencia extra petita, con infracción del art 218.1 LEC y del art 24 CE, al no haber considerado la notoriedad y el carácter de marca renombrada que tenía la marca de la demandante; ii) incongruencia, con infracción del art 218.1 LEC, al ignorar los hechos admitidos por la parte demandada; iii) la falta de motivación, con infracción del art. 218.2 LEC; iv) el error en la valoración de la prueba, con vulneración del art. 24 CE ; v) la indebida aplicación de los arts. 34.1. 34.3, 34.2 b) y 34.2 c) LM; y vi) infracción de los arts. 5, 6, 12, 20 y 21 LCD, así como del art. 3 e) LGP.

6.-La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación. No apreció que la sentencia recurrida incurriera en error al afirmar que no quedaba acreditada la actividad efectiva de la mercantil Txingudi Emprendedoras S.L., porque la prueba de que la mercantil demandada llevaba a cabo la actuación infractora le correspondía a la actora, sin que rigiera la regla del artículo 217.4 LEC. Tampoco apreció error por no considerar probado la sentencia de primera instancia que la demandada se presentara en el mercado como administradora de fincas colegiada, ya que era una carga probatoria que incumbía a la demandante. También desestimó la incongruencia y la falta de motivación alegadas.

A continuación, la audiencia analizó la infracción marcaria. Respecto de las marcas mixtas, en primer lugar, consideró que no constaba su uso por la demandada, porque las marcas registradas no eran el conjunto denominativo «administrador de fincas», «sino este (con el añadido Colegiado) y un gráfico consistente en la representación con puntos de una casa, con el añadido en una de las siglas AFC en un tamaño destacado», y era esta marca en su conjunto la que debía cotejarse. En relación con lo anterior, precisó que no cabía centrar el cotejo o comparación de signos con el denominativo «administrador de fincas», porque no cabía acudir solo al elemento descriptivo en el juicio de semejanza. También entendió que no incurría en un error la sentencia apelada al decir que la demandada utilizaba expresiones descriptivas de la actividad a la que se dedicaba, ya que «administrador de fincas» es aquel que desempeña la actividad de administración de fincas. Y añadió:

«Estamos, pues, ante un signo que sirve, en el uso normal desde el punto de vista del consumidor, para designar el servicio para el que se solicita el registro (STJUE de 20 de septiembre de 2001, Procter & Gamble/OAMI); signos que resultan inapropiados para cumplir la función esencial de la marca como signo de indicación del origen empresarial, ya que aportan información, no del origen empresarial, sino del servicio o sus características, y que, por el principio de la libre disponibilidad, no puedan ser monopolizados por ningún operador del mercado. Así, STJUE de 23 de octubre de 2003.

»Precisamente por ello, el art 37 LM al imponer los límites de los efectos de la marca, recoge lo que podemos denominar la otra cara de la moneda de este principio, de manera que "el derecho conferido por la marca no permitirá a su titular que prohíba a un tercero hacer uso, en el tráfico económico, siempre que un uso se haga conforme a las prácticas leales en materia industrial o comercial.:...b) de indicaciones relativas a la especie, a la calidad, a la cantidad, al destino, al valor, a la procedencia geográfica, a la época de producción del producto o de la prestación del servicio o a otras características de estos"»

»Que se trata de un signo descriptivo de servicios a los que se refiere el art 13 LPH lo dice la propia sentencia de 8 de noviembre de 2016 del TS -Sala de lo Contencioso- invocada en el recurso, cuyo objeto era la impugnación de la inscripción de la marca "APAF ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS" (mixta), que se considera contraria al 5.1 LM relativo a las prohibiciones absolutas».

Además, argumentó que, solo en vía de hipótesis,

«de admitirse el cotejo en los términos propuestos en el recurso, habría que excluir de igual modo la infracción cuando la actuación de la demandada, al usar la expresión "administración de fincas "o " administrador de finca " debería ser calificada como lícita al ampararse en el art. 37 LM, que regula los límites de los efectos de la marca. Y ello dado que (i) viene a utilizarlo como indicativo de los servicios que desempeña y (ii) sin que pueda tildarse como desleal, según los parámetros que maneja la jurisprudencia ( SSTJUE de 17 de marzo de 2005 y de 11 septiembre 2007) cuando no consta adverado que se arrogue la condición de colegiada».

También advirtió que ello no era contrario a la sentencia de la Sala 3.ª del Tribunal Supremo citada porque: i) se limita a resolver la impugnación de una marca distinta, y no a fijar el ámbito de protección de las marcas invocadas; ii) lo que dice es que «ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS, al ser la expresión habitual por la que se conoce en el lenguaje común a las corporaciones oficiales que representan a esta profesión colegiada, debe quedar reservada para las asociaciones corporativas oficiales, sean estas territoriales o estatal, que agrupen a los colegiados que ejercen esta profesión; lo que es distinto a afirmar que puedan monopolizar la expresión "administración de fincas" o " administradores de fincas"». También restó relevancia a las quejas de tres comuneros, porque lo que subyacía en ellas no era propiamente una confusión marcaria sino la consideración de que quien ejercita esa actividad debería estar colegiado.

La audiencia tampoco apreció el riesgo de confusión respecto de la marca nacional «ADMINISTRADORES DE FINCAS» denominativa estándar. En primer lugar, porque no se atacó la ratio decidendide la sentencia, pues nada se decía sobre la disparidad aplicativa apreciada en la instancia. Y, en segundo lugar, porque «no se puede predicar riesgo de confusión cuando el ámbito de protección de esta marca no tiene relación alguna con la actividad de servicios en los que la demandada usa el signo "administración de fincas" o "administrador de fincas". La identidad de los signos no basta para apreciar confusión cuando la marca goza de una distintividad normal (pues no hay prueba alguna de que para esos productos tenga esa marca una distintividad elevada, pues se centran las alegaciones en los servicios de administración de fincas [...]), de forma que no puede prescindir de la semejanza aplicativa, que aquí es inexistente a la hora de enjuiciar la confundibilidad. Lo impide el principio de especialidad».

También entendió que no era «atendible la infracción del art. 34.2.c) LM, que, siguiendo la estela de la Directiva, no solo implica la superación del principio de especialidad, sino que instaura una protección de las marcas notorias y renombradas que expresamente no requiere la existencia de un riesgo de confusión». En primer lugar, porque ni la demanda ni el recurso precisaban qué marcas registradas se consideraban notorias o renombradas, aunque constató que parecía referirse a las marcas mixtas, ni identificaban los criterios para asignarles dicha calificación, sin que bastara la inversión en publicidad. Y, «aunque se asumiera esa notoriedad /renombre, lo que debe aclararse es que sería sobre la marca registrada mixta, no sobre el conjunto denominativo "administrador de fincas", que no está registrado para esos servicios». En segundo lugar («y en vía de hipótesis»), no entendió acreditada la infracción de los arts. 34.2 b) y 34.2 c) LM, porque no bastaba la mera alegación de que hay un aprovechamiento indebido del carácter distintivo o de la notoriedad ajena.

Por último, la audiencia desestimó que se hubieran infringido los arts. 5, 6, 12, 20 y 21 LCD y el art. 3 e) LGP. Precisó que no era suficiente fundar el recurso de apelación en una mera remisión a la fundamentación jurídica de la demanda. Y advirtió que en virtud del principio de complementariedad relativa, no era posible invocar como actos desleales o publicidad desleal los mismos hechos y aspectos (uso de marcas de la actora y aprovechamiento de su renombre) que los ya analizados desde la óptica marcaria. Razonó del siguiente modo:

«(...) la aplicación de la normativa concurrencial debe ser coherente con las respuestas que otorga la legislación marcaria, de manera que la LCD ni puede ser cauce para crear nuevos derechos de exclusiva ni tampoco para castigar lo que expresamente está admitido por la legislación de marcas.

»Por ello no cabe al amparo de la Ley de Competencia Desleal o de la Ley General de Publicidad , que en realidad se remite a aquella en lo tocante a la publicidad desleal ( art 3 e) LGP) pretender la declaración de deslealtad del uso de unos signos ("administrador de fincas" o "administración de fincas") cuya licitud ya ha sido enjuiciada al ser materia propia y específica de la legislación de marcas, y sobre los que no tiene derecho de exclusiva la actora , al ser descriptivos de los servicios de administración de fincas que se prestan en un mercado abierto a otros operadores económicos y no monopolizable por los colegiados agrupados en Colegios Oficiales de Administradores de Fincas. Uso que, reiteramos, no consta que se hiciera atribuyéndose la condición de colegiada de dichas corporaciones públicas o con el añadido de gráficos que conforman los signos registrados por estas, de modo que no podemos predicar probado el comportamiento parasitismo que se asigna a la demandada».

7.El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Gipuzkoa y Álava ha interpuesto un recurso de casación articulado en tres motivos, que han sido admitidos.

SEGUNDO.- Primer motivo del recurso de casación. La infracción del art. 34.2 b) LM . El motivo no impugna la razón decisoria basada en la aplicación del art. 37 b) LM que no se cita como infringido.

1.Formulación. El motivo primero denuncia la infracción del « artículo 34.2.b) de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas, puesto en relación con la interpretación efectuada por la sentencia de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, de 8 de noviembre de 2016, (Roj: STS 4868/2016), al considerar que la simple utilización de la locución "administrador de fincas" y sus variantes no provocan en el consumidor medio un riesgo de confusión o errónea identificación con la procedencia de los profesionales que prestan dicho servicio en el colectivo de profesionales asociados a los correspondientes colegios de administradores de fincas. Todo ello a pesar de que, de acuerdo con la citada jurisprudencia del Alto Tribunal, en el lenguaje común, la expresión "administrador de fincas", además de signo descriptivo de servicios de gestión de comunidades, indica el origen empresarial de los mismos, ya que identifica y asocia la procedencia de los profesionales que prestan dicho servicio en el colectivo de profesionales asociados a los correspondientes colegios de administradores de fincas».

En el desarrollo del motivo, el recurrente parte de que «el elemento nuclear sobre el que pivota la fundamentación» de la sentencia recurrida lo constituye la «afirmación de que la expresión "administrador de fincas" no tiene mayor alcance que la de ser un mero signo descriptivo de servicios». El primer reproche que achaca a la sentencia es que hace una interpretación contraria al criterio jurisprudencial de la sentencia de la Sala de lo Contencioso de este Tribunal Supremo 4838/2016, de 8 de noviembre, conforme al cual, «en el lenguaje común, la expresión "administrador de fincas", además de signo descriptivo de servicios de gestión de comunidades, indica el origen empresarial de los mismos, ya que identifica y asocia la procedencia de los profesionales que prestan dicho servicio en el colectivo de profesionales asociados a los correspondientes colegios de administradores de fincas». La audiencia no ha interpretado correctamente esa sentencia, «toda vez que lo que el Tribunal Supremo pretende destacar en ella es que con el uso público o inscripción de una marca que lleve el componente de administradores de fincas, sin pertenecer a un colegio profesional de estas características, se crea confusión en el consumidor por entender que la empresa o asociación que se autodenomina con ese término distintivo pertenece a uno de los colegios profesionales que están debidamente inscritos tras la aprobación del citado Real Decreto 693/1968». Conforme a la citada sentencia, «resulta más adecuada a Derecho la interpretación de que los vocablos "administrador de fincas" y sus variantes disfrutan de las condiciones para su consideración como elemento principal marcario, es decir, como parte distintiva y dominante, en especial, de las marcas mixtas de mis mandantes, aderezado además con la circunstancia de la notoriedad y prestigio de los referidos signos registrados». Añade que«(n)o puede eludirse la necesidad de atender al signo en su conjunto y a la percepción por el consumidor medio (aquí el público en general) en relación a (sic) los servicios concretos que se designan, por ello, el hecho de que la demandada no utilice la palabra "colegiado", a todas luces redundante en cuanto del resto de vocablos ya se deduce dicha condición, ni emplee el elemento figurativo, del que se puede afirmar que, casi como elemento decorativo, no tiene fuerza identificadora propia, no impide que, en definitiva, el signo empleado por la demandada genere en el consumidor medio una impresión suministrada por los elementos que lo componen, que provoca que se relacione la procedencia del servicio de administración de inmuebles con los administradores de fincas colegiados, cuando la demandada no disfruta de dicha condición, y ello, reiteramos, por la fuerza identificadora que en el conjunto de los signos marcarios mixtos de mi representada ostentan los vocablos "administradores de fincas"». A continuación, el recurrente, tras citar la sentencia de esta sala 151/2017, de 2 de marzo, advierte que los servicios prestados por las partes a los que se aplican los signos son idénticos, y el componente denominativo domina por sí solo la imagen que el público pertinente retiene en la memoria. Una marca mixta se puede considerar similar a otra marca, idéntica o similar a uno de los componentes, si éste constituye el elemento dominante en la impresión del conjunto producida, como es el caso, cuando un componente domina por sí solo la imagen de la marca que el público guarda en su memoria. Considera por ello que a pesar de que los signos no son idénticos, el público en general al que se destina el servicio percibirá, como de hecho ya ha ocurrido, que las empresas que ofrecen el mismo servicio son las mismas o entre ellas puede existir algún tipo de vínculo. Y concluye que la sentencia recurrida «ha obviado el criterio fijado por el Tribunal Supremo de que la simple utilización de la locución "administrador de fincas" provoca en el consumidor medio el que identifique la procedencia de los profesionales que prestan dicho servicio en el colectivo de profesionales asociados a los correspondientes colegios administradores de fincas». La audiencia, al efectuar el cotejo, «debió considerar esa condición de elemento dominante de los vocablos empleados por el signo infractor, además del renombre de la marca» de la recurrente, «así como, la inexistencia de en el signo infractor de la demandada de un elemento de fantasía que añadido a las locuciones "administrador de fincas" y sus variantes, diferenciara la procedencia del profesional dispuesto a prestar el servicio, en las condiciones de calidad exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal».

2. Decisión de la sala. Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

El motivo denuncia en el encabezamiento la infracción del apartado b) del art. 34.2 de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas (en adelante, LM), relativo a los derechos conferidos por la marca, que en la redacción aplicable a la fecha de la presentación de la demanda -anterior a la redacción dada por el Real Decreto-ley 23/2018, de 21 de diciembre-, disponía:

«2. El titular de la marca registrada podrá prohibir que los terceros, sin su consentimiento, utilicen en el tráfico económico:

»(...)

»b) Cualquier signo que por ser idéntico o semejante a la marca y por ser idénticos o similares los productos o servicios implique un riesgo de confusión del público; el riesgo de confusión incluye el riesgo de asociación entre el signo y la marca».

El art. 34.2.b) LM regula el alcance de la protección del titular de las marcas nacionales frente al uso de signos distintivos por parte de terceros que puedan generar riesgo de confusión. Esta regulación nacional es equivalente al art. 5.1.b) de la Directiva 89/104/CE, de 21 de diciembre de 1988, relativa a la aproximación de las legislaciones de los Estados miembros en materia de marcas, actual art. 10.2.b) de la Directiva UE 2015/2436, de 16 de diciembre (sentencia de esta sala 205/2025, de 10 de febrero), razón por la cual resultan de aplicación las directrices emanadas del Tribunal de Justicia de la Unión Europea con ocasión de la interpretación de este precepto.

Es jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 95/2014, de 11 de marzo, y reiterada por otras posteriores, entre ellas las sentencias 497/2017, de 13 de septiembre, y 775/2021, de 10 de noviembre -citadas todas ellas por la sentencia 205/2025, de 10 de febrero-, que «la apreciación del juicio de confusión es un juicio de valor que corresponde al tribunal de instancia, aunque puede ser revisado en casación en la medida en que no se haya acomodado a las directrices marcadas por la jurisprudencia de esta sala y por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la interpretación de la normativa aplicable».

Estas pautas o directrices jurisprudenciales aparecen reiteradas en muchas de las sentencias dictadas por esta sala sobre esta materia en los últimos años, entre ellas en la sentencia 95/2014, de 11 de marzo y 205/2025, de 10 de febrero. En síntesis -sin necesidad de reiterar las referencias jurisprudenciales-, estas pautas son:

«i) El riesgo de confusión consiste en que el público pueda creer que los productos o servicios identificados con los signos que se confrontan proceden de la misma empresa o, en su caso, de empresas vinculadas, dado que el riesgo de asociación no es una alternativa a aquel, sino que sirve para precisar su alcance [...].

»ii) La determinación concreta del riesgo de confusión debe efectuarse en consideración a la impresión de conjunto de los signos en liza producida en el consumidor medio de la categoría de productos, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, teniendo en cuenta el grado de similitud gráfica, fonética y conceptual, en particular, los elementos dominantes [...].

»iii) De este modo, el riesgo de confusión debe ser investigado globalmente, teniendo en cuenta todos los factores del supuesto concreto que sean pertinentes [...]. Depende, en particular, del conocimiento de la marca en el mercado, de la asociación que puede hacerse de ella con el signo utilizado, del grado de similitud entre la marca y el signo y entre los productos o servicios designados [...].

»iv) En la valoración global de tales factores ha de buscarse un cierto nivel de compensación, dada la interdependencia entre los mismos, y en particular entre la similitud de las marcas y la semejanza entre los productos o los servicios designados: así, un bajo grado de similitud entre los productos o los servicios designados puede ser compensado por un elevado grado de similitud entre las marcas, y a la inversa (...).

»v) A los efectos de esta apreciación global, se supone que el consumidor medio de la categoría de productos considerada es un consumidor normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz. No obstante, debe tenerse en cuenta la circunstancia de que el consumidor medio rara vez tiene la posibilidad de comparar directamente las marcas, sino que debe confiar en la imagen imperfecta que conserva en la memoria. Procede, igualmente, tomar en consideración el hecho de que el nivel de atención del consumidor medio puede variar en función de la categoría de productos o servicios contemplada [...].

»vi) Pero, esta exigencia de una visión de conjunto, fundada singularmente en que el consumidor medio las percibe como un todo, sin detenerse a examinar sus diferentes detalles, (...) no excluye el estudio analítico y comparativo de los elementos integrantes de los respectivos signos en orden a evaluar la distinta importancia en relación con las circunstancias del caso, pues pueden existir elementos distintivos y dominantes que inciden en la percepción del consumidor conformando la impresión comercial. Lo que se prohíbe es la desintegración artificial; y no cabe descomponer la unidad cuando la estructura prevalezca sobre sus componentes parciales (...)».

La sentencia recurrida basa la desestimación de la apreciación del riesgo de confusión de las marcas mixtas -a las que se refiere el motivo, porque son las registradas para los mismos servicios-, en primer lugar, en que no consta su uso por la demandada, porque las marcas registradas no son el conjunto denominativo «administrador de fincas», sino éste más «colegiado» y un gráfico. En segundo lugar, relacionado con lo anterior, porque no cabe centrar el cotejo o comparación de signos exclusivamente en el denominativo «administrador de fincas». En tercer lugar, porque el signo, desde el punto de vista del consumidor, sirve para designar el servicio para el que se solicita el registro. La propia sentencia de la Sala 3.ª de este Tribunal dice que se trata de un signo descriptivo de los servicios a los que se refiere el art. 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). Y advierte, de una parte, que precisamente por ello el art. 37 LM al imponer los límites de los efectos de la marca, recoge «el otro lado de la moneda» -en palabras de la audiencia-, y de otra, que para su ejercicio no hace falta la colegiación. Y solo en vía de hipótesis, de admitirse el cotejo en los términos propuestos en el recurso de apelación, la audiencia entiende que habrá que excluir la infracción cuando la actuación de la demandada al utilizar las expresiones «administración de fincas» o «administrador de fincas», debería ser calificada como lícita al amparo del art. 37 LM, lo que estima concurre, porque (i) las utiliza como indicativo de los servicios que presta; y (ii) no puede tildarse de desleal, según las parámetros de la jurisprudencia ( sentencias del TJUE de 17 de marzo de 2005 y 22 de septiembre de 2007) cuando no consta adverado que se irrogue la condición de colegiada.

Por tanto, la audiencia se basa, en síntesis, en que en las marcas mixtas no cabe atender solo a su contenido denominativo y a que la actuación de la demandada queda comprendida en la limitación del art. 37 b) LM, relativo a las limitaciones del derecho de marca, conforme al cual -en la redacción aplicable ratione temporis-:

«El derecho conferido por la marca no permitirá a su titular prohibir a terceros el uso en el tráfico económico, siempre que ese uso se haga conforme a las prácticas leales en materia industrial o comercial: (...) b) De indicaciones relativas a la especie, calidad, cantidad, destino, valor, procedencia geográfica, época de obtención del producto o de prestación del servicio u otras características de éstos».

Este precepto, que básicamente coincide con el art. 6.1 b) de la Directiva de 2008 y con el art. 14.1 de la Directiva de 2015, establece un límite al derecho conferido por la marca para salvaguardar que el resto de los operadores del mercado puedan utilizar indicaciones descriptivas, por lo que constituye una expresión del imperativo de disponibilidad ( sentencia de esta sala 1505/2025, de 28 de octubre, caso Donut ).Así lo reconoció el Tribunal de Justicia en la sentencia de 10 de abril de 2008, C-102/07, Adidas/Marca Mode.

El TJUE, en la sentencia de 25 de enero de 2007, C-48/05, Adam Opel,ya había advertido que el límite excede de la simple autorización a un tercero para el uso de los elementos descriptivos que contiene una marca, puesto que permite el uso de una marca en su conjunto, siempre que se trate de indicar las características de los productos comercializados por el tercero y se realice conforme a las prácticas leales en materia industrial y comercial.

Como hemos declarado en la citada sentencia 1505/2025, de 28 de octubre:

«De esta jurisprudencia del Tribunal de Justicia se desprende que para que un tercero pueda alegar estas limitaciones de los efectos de la marca y beneficiarse del imperativo de disponibilidad, es preciso, en primer lugar, que la indicación que realice de una marca ajena se refiera a alguna de las características del producto comercializado o del servicio prestado por ese tercero. En tales condiciones, cuando el uso es meramente descriptivo no existe infracción, en tanto que no se han menoscabado las funciones de la marca (SSTJ de 14 de mayo de 2002, C-2/00, Michel Hölterhoff; y 12 de noviembre de 2002, C-206/01, Arsenal Football Club). Que el art. 34 LM confiera al titular de la marca unos derechos de exclusiva no significa inexorablemente que cualquier uso por un tercero lesione los intereses legítimos del titular, porque precisamente existen los límites o excepciones del art. 37 LM. Como resaltó la sentencia del Tribunal de Justicia de 17 de marzo de 2005, C-228/03, Gillette:

»"29 Es preciso señalar que, mediante la limitación de los efectos de los derechos de que el titular de una marca goza en virtud del artículo 5 de la Directiva 89/104, el artículo 6 de dicha Directiva tiene por objeto conciliar los intereses fundamentales de la protección de los derechos de marca y los de la libre circulación de mercancías en el mercado común, y ello de forma que el derecho de marca pueda cumplir su cometido de elemento esencial del sistema de competencia no falseado que el Tratado pretende establecer y mantener (véanse, en particular, las sentencias de 23 de febrero de 1999, BMW, C-63/97, Rec. p. I-905, apartado 62, y de 7 de enero de 2004, Gerolsteiner Brunnen, C-100/02, Rec. p. I-691, apartado 16)"».

En la medida en que el art. 37 b) LM no se cita como infringido en el encabezamiento del primero de los motivos, y la Audiencia Provincial se basa -en dos de las cuatro razones que arguye- en el indicado artículo para desestimar el riesgo de confusión que la recurrente invocaba al amparo del artículo 34.2.b) LM, no se está impugnando la ratio decidendide la sentencia recurrida, pues no bastaba con la indicación de dicho artículo, sino que era necesario invocar la indebida aplicación del artículo 37 b) LM por la sentencia de apelación.

Por ello, el primer motivo del recurso de casación no puede ser estimado al carecer de efecto útil, pues la recurrente no ha formulado ningún motivo de recurso basado en la infracción del art. 37 b) LM, de modo que han quedado incólume dos de las razones que, por sí solas, con base en un precepto legal cuya infracción no ha sido denunciada, son suficientes para sustentar el pronunciamiento impugnado.

TERCERO.- Motivo segundo del recurso de casación. No hay infracción del art. 34.2 c) LM . Falta de acreditación del carácter notorio o renombrado de la marca.

1.Formulación. El motivo denuncia la infracción del « artículo 34.2.c) de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas, puesto en relación con la interpretación efectuada por la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo en STS 2393/2016, de 8 de noviembre de 2016, al considerar que la simple utilización de la locución "administrador de fincas" y sus variantes no evoca en el consumidor medio el que identifique o asocie la procedencia de los profesionales asociados a los correspondientes colegios de administradores de fincas, cuando, de acuerdo con la citada jurisprudencia, en el lenguaje común, la expresión "administrador de fincas", además de signo descriptivo de servicios de gestión de comunidades, indica el origen empresarial de los mismos, ya que identifica y asocia la procedencia de los profesionales que prestan dicho servicio en el colectivo de profesionales asociados a los correspondientes colegios de administradores de fincas, y todo ello, asociado con la inaplicación del criterio jurisprudencial de defensa de la marca renombrada proclamado en sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo STS 95/2014, de 11 de marzo; y STS 725/2021, de 26 de octubre, en cuanto la Sala ad quem no las considera como tales marcas notorias y renombradas».

En el desarrollo del motivo la parte recurrente alega que la sentencia «no aprecia la conexión que se genera entre las marcas registradas notorias y renombradas» que titula «y la utilización en el tráfico mercantil por las demandadas de las expresiones "administrador de fincas" y "administración de fincas", ni que, en su caso, provoque un aprovechamiento indebido de notoriedad por el nombre de aquellas marcas». La sentencia «obvia continuamente el criterio jurisprudencial proclamado por la Sentencia 2393/2016, de 8 de noviembre de 2016, de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo (...), de que en el lenguaje común, la expresión "administrador de fincas", además de signo descriptivo de servicios de gestión de comunidades, indica el origen empresarial de los mismos, ya que identifica y asocia la procedencia de los profesionales que prestan dicho servicio en el colectivo de profesionales asociados a los correspondientes colegios de administradores de fincas». Considera el recurrente que sus marcas «son renombradas por ser reconocidas por la inmensa mayoría de la población», además de que «no puede orillarse el hecho de la existencia en España de un único Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, conformado por los distintos Colegios Territoriales», entre los que se encuentra la recurrente. De ello infiere el renombre y la notoriedad de las marcas mixtas, por lo entiende que la sentencia recurrida «se equivoca al analizar la semejanza de los signos enfrentados, así como el grado de confusión que ello implica, hasta el punto de deducir erróneamente que las marcas defendidas no son renombradas y, como consecuencia de ello, se equivoca también a la hora de valorar si la utilización de las expresiones "administrador de fincas" y "administración de fincas" puede implicar un aprovechamiento de la notoriedad o renombre de las marcas registradas» del recurrente. Añade que la simple utilización de los signos por la recurrida «trae a la memoria del público en general la figura de un profesional al que su colegiación garantiza y atribuye unas determinadas condiciones de calidad a la hora de prestar el servicio de administración de fincas». Por lo tanto, «de esa evocación se beneficia la demandada toda vez que mediante su utilización logra que se le supongan unas características atribuidas a la marca renombrada y que ella, por sí misma, no acredita». La demandada «se sirve del poder de atracción y reputación de la marca al objeto de explotar y beneficiarse del esfuerzo comercial» realizado por el Colegio de Administradores de Fincas «para crear y mantener la imagen de ésta sin ofrecer a cambio compensación económica alguna». Y «aunque no se trata de un requisito adicional de la infracción, sino que es un rasgo propio de cualesquiera de las infracciones de la marca renombrada», es lo cierto que se ha probado que el colegio ha recibido quejas de las prácticas profesionales de la demandada al considerar sus clientes que pertenecía al colegio de administradores de fincas de Guipúzcoa. Por todo ello entiende el recurrente que es palmario que el signo empleado por las demandadas «vulnera los derechos marcarios de dicha parte en cuanto titular de marcas que disfrutan de las características de notorias y renombradas».

2. Decisión de la sala. Desestimamos el motivo del recurso por las razones que exponemos a continuación.

Con este motivo se impugna la decisión de la Audiencia Provincial de denegar la protección del art. 34.2 c) LM porque entiende que no son marcas notorias o renombradas, y, aunque lo fueran, no se cumplen los requisitos del art. 34.2 c) LM al no acreditarse un aprovechamiento indebido del carácter distintivo o de la notoriedad ajena. Advierte que para ello sería necesario que el parasitismo o la ventaja desleal se vinculara a la ventaja obtenida por el tercero, y en este caso la demandada usa «administrador de fincas» con una finalidad descriptiva de los servicios que presta, sin adicionar el adjetivo «colegiada» ni servirse del gráfico que forma parte del conjunto marcario.

El art. 34.2.c) LM, en la redacción aplicable al caso, que es la anterior a la reforma introducida por el Real Decreto-ley 23/2018, de 21 de diciembre, confiere al titular de la marca registrada la facultad de:

«prohibir que los terceros, sin su consentimiento, utilicen en el tráfico económico:

(...)

»c) Cualquier signo idéntico o semejante para productos o servicios que no sean similares a aquéllos para los que esté registrada la marca, cuando ésta sea notoria o renombrada en España y con la utilización del signo realizada sin justa causa se pueda indicar una conexión entre dichos bienes o servicios y el titular de la marca o, en general, cuando ese uso pueda implicar un aprovechamiento indebido o un menoscabo del carácter distintivo o de la notoriedad o renombre de dicha marca registrada».

El citado art. 34.2 c) LM, en la redacción anterior al Real Decreto-ley 23/2018, distinguía entre marcas notorias y marcas renombradas -hasta que dicha norma subsumió la marca notoria en la categoría más amplia de marca renombrada o con renombre-. El Preámbulo de la Ley de Marcas - no modificado- define la marca notoria como «la conocida por el sector pertinente del público al que se destinan sus productos o servicios y, si está registrada, se protege por encima del principio de especialidad según su grado de notoriedad y, si no lo está, se faculta a su titular no sólo a ejercitar la correspondiente acción de nulidad, como hasta la fecha, sino además a presentar oposición al registro en la vía administrativa». Y «(c)uando la marca es conocida por el público en general, se considera que la misma es renombrada y el alcance de su protección se extiende a cualquier género de productos o servicios».

Este precepto ( art. 34.2.c] LM), como declaramos en la sentencia 485/2024, de 10 de abril, es la trasposición que la Ley de Marcas hizo del art. 5.2 de la Primera Directiva 89/104/CEE del Consejo, de 21 de diciembre de 1988, relativa a la aproximación de las legislaciones de los Estados Miembros en materia de marcas, que habilitaba a «cualquier Estado miembro» para «disponer que el titular -de la marca- esté facultado para prohibir a cualquier tercero el uso, sin su consentimiento, en el tráfico económico, de cualquier signo idéntico o similar a la marca para productos o servicios que no sean similares a aquéllos para los que esté registrada la marca, cuando ésta goce de renombre en el Estado miembro y con la utilización del signo realizada sin justa causa se pretenda obtener una ventaja desleal del carácter distintivo o; del renombre de la marca o se pueda causar perjuicio a los mismos».

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que tiene una doctrina muy consolidada en la interpretación de este precepto, ha marcado las pautas para poder apreciar que una marca es renombrada y también respecto del alcance de la especial protección que se confiere a estas marcas.

En la sentencia 505/2012, de 23 de julio, a la vista de esa doctrina del TJUE, concluimos que el requisito determinante de la notoriedad de la marca es su difusión entre el público interesado por los productos y servicios amparados por dicha marca y por los sectores interesados. Lo que hemos reiterado en otras ocasiones, por ejemplo, en la sentencia 95/2014, de 11 de marzo.

3.De este modo, el presupuesto para arrogarse la protección del art. 34.2 c) LM es que la marca merezca la consideración de marca notoria o renombrada.

Al respecto, la Audiencia Provincial consideró que la demandante no identificaba los criterios que permitían asignar la notoriedad o el renombre, sin que la sola inversión en publicidad de la marca «administrador de fincas» fuera bastante cuando lo relevante era verificar qué impacto había tenido. Y el recurso de casación solo razona, para justificar la notoriedad o renombre de la marca, que «son renombradas por ser reconocidas por la inmensa mayoría de la población», además de que «no puede orillarse el hecho de la existencia en España de un único Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, conformado por los distintos Colegios Territoriales».

Pero estas razones en las que funda la notoriedad o el renombre no bastan por sí mismas para atribuirles tal consideración. El renombre, en cuanto conocimiento generalizado por los destinatarios de esos servicios, lo tiene la profesión de administrador de fincas (que constituye una parte del elemento denominativo de las marcas mixtas) respecto del que, como ya hemos visto al resolver el motivo anterior, puede invocarse su uso descriptivo como límite al derecho sobre la marca. Máxime si tenemos en cuenta que la colegiación no es preceptiva para poder ejercer la profesión de administrador de fincas. De este modo, si hacemos abstracción de esta referencia (administrador de fincas), que es lo realmente conocido por el público interesado en estos servicios, las marcas mixtas de la demandada carecen del renombre o notoriedad pretendidos.

Al no haberse acreditado que las marcas mixtas del recurrente fueran notorias o renombradas, no procede entrar a analizar la segunda razón del recurso relativa al alcance de la protección de éstas.

CUARTO.- Tercer motivo del recurso de casación.

1.Formulación. El motivo denuncia, la infracción de «los artículos 5, 6 12, 20 y 21 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal puesto en relación con la interpretación efectuada de la Sentencia 2393/2016, de 8 de noviembre, de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, señalada en el resto de motivos de este recurso, y todo ello, asociado con la inaplicación del criterio jurisprudencial proclamado en Sentencias 586/2012, de 17 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Roj: STS 6899/2012); y las citadas en la misma, que refieren en qué circunstancias resulta de aplicación el estatuto consignado en dicha Ley de Competencia Desleal».

En el desarrollo del motivo el recurrente alega que lo que pretendía en la demanda, de acuerdo con la jurisprudencia de la sala -con cita de la sentencia 586/2012, de 17 de octubre-, era que se apreciara la infracción de los preceptos de la Ley de Defensa de la Competencia, si se desestimaba la infracción marcaria, si bien, ambas pretensiones se basaban en una misma realidad fáctica. Considera que la sentencia recurrida conculca la jurisprudencia de la sala, al no tener en cuenta que las conductas engañosas de la Sra. Verónica provocan que el público en general incurriera en el error de considerarla como administradora de fincas colegiada. Ello constituye una práctica desleal, un comportamiento parasitario.

2. Decisión de la sala. Procede desestimar el motivo del recurso de casación por las razones que exponemos a continuación.

Como declaramos en la sentencia 1506/2025, de 28 de octubre, es jurisprudencia de esta sala que en la relación entre las normas que regulan los derechos de exclusiva de propiedad industrial y las de competencia desleal, rige el denominado principio de complementariedad relativa ( sentencias 586/2012, de 17 de octubre, y 95/2014, de 11 de marzo).

En un supuesto como este, en que el demandante ha invocado los derechos de exclusiva que les confieren sus marcas, en relación con las marcas de la demandada -cuya infracción no se ha apreciado ni tampoco una ventaja desleal-, la procedencia de acumular las acciones de competencia desleal basadas en la realización de actos de confusión depende del fundamento fáctico invocado y de los presupuestos de esta conducta desleal ( sentencia 1506/2025, de 28 de octubre).

La conducta que la recurrente imputa a la parte demandada, esto es, la utilización en el tráfico de una denominación integrante de las marcas, con la intención de confundir a los consumidores y de aprovecharse del renombre de las marcas, es propia de la infracción del derecho de exclusiva que confiere el registro de la marca, que no hemos apreciado.

QUINTO.- Costas y depósitos

1.-De acuerdo con lo previsto en el artículo398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la parte recurrente.

2.-Procede la pérdida del depósito constituido para el recurso de casación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, LOPJ. Se acuerda la pérdida del depósito constituido para el recurso por infracción procesal.