Sentencia Civil 1549/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3381/2021 de 04 de noviembre del 2025

PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si la entidad de crédito demandada, ahora recurrente, debe responder con arreglo al art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no se discute) de las cantidades anticipadas por los demandantes a cuenta del precio de su vivienda y sus intereses, en un caso en que se ha declarado probado que dichas cantidades fueron ingresadas en una cuenta de la promotora en dicha entidad, pero no por los compradores ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero (una sociedad mercantil).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala referidas a otras viviendas de la misma promotora y promoción ( sentencias 1565/2023, de 13 de noviembre, 1563/2023, de 13 de noviembre, 626/2016, de 24 de octubre, 657/2021, de 4 de octubre, 447/2020, de 20 de julio, 8/2020, de enero, 6/2020, de 8 de enero, 626/2016, de 24 de octubre, y 322/2015, de 23 de septiembre, pero todas ellas dictadas en asuntos que, a diferencia del presente, versaron sobre la responsabilidad de las entidades avalistas colectivas de la promoción) son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 18 de abril de 2007 D. Jesús Carlos y D.ª Macarena suscribieron con Herrada del Tollo S.L. (en adelante la promotora) un contrato privado de compraventa que tuvo por objeto una vivienda (identificada como n.º DIRECCION000, modelo «Azucena») del « DIRECCION001» que la promotora iba a construir en el término municipal de Jumilla, Murcia (doc. 2 de la demanda).

En lo que interesa, en el contrato se pactó que el precio de la vivienda debía abonarse mediante la entrega anticipada de 3.000 euros el mismo día de la firma y de 38.700 euros antes del 18 de junio de 2006, quedando el pago del resto del precio más el IVA para el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa.

En la última hoja del contrato, junto a las firmas, se indicaban los siguientes datos bancarios:

«BANK TRANSFERS TO:

»HERRADA DEL TOLLO, S.L.

»BANK: BBVA (Orihuela) ALICANTE, ESPAÑA

»ACCOUNT N.º: NUM000

»SWIFT: BBVAESMM.

»REFERENCE: Azucena nº DIRECCION000, DIRECCION001».

1.2. Los compradores anticiparon a cuenta del precio un total de 41.700 euros. Tanto los 3.000 euros correspondientes al día de la firma como los 38.700 euros del segundo pago a cuenta se abonaron el día 23 de junio de 2006 mediante sendos cheques librados por la mercantil Amba Sun Internacional, S.L., (en adelante Amba Sun) con cargo a una cuenta de esta misma a la que previamente los compradores transfirieron dichas cantidades y que Amba Sun ingresó posteriormente en una cuenta de la promotora en la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo, CAM (luego Banco de Sabadell, S.A., en adelante BS). Por tanto, el ingreso de las cantidades objeto de reclamación como principal en el presente litigio no se hizo por los compradores sino por un tercero, la mercantil Amba Sun (docs. 4 a 6 de la demanda, folios 18, 19, 20 y 20 vuelto, de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. No consta probado en el presente litigio que la devolución de dichas cantidades estuviera garantizada por la promotora mediante aval o seguro. No obstante, según las referidas sentencias sobre esta misma promoción, la promotora suscribió con fecha 9 de julio de 2004 una póliza de afianzamiento con la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (en adelante SGRCV), cuyo límite máximo inicial se fue sucesivamente ampliando, y con fecha 22 de octubre de 2004 otra póliza colectiva con BBVA.

1.4. La vivienda no se entregó en plazo, la promotora fue declarada en concurso de acreedores por auto de 19 de mayo de 2008 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Alicante, actuaciones 275/2008, procedimiento en el que se reconoció a los compradores un crédito ordinario por importe del total anticipado (docs. 7 y 8 de la demanda) y el contrato de compraventa fue resuelto de mutuo acuerdo con la promotora (doc. 9 de la demanda).

2.Como el banco no atendió el previo requerimiento extrajudicial de los compradores, hecho a comienzos de octubre de 2019 (doc. 12 de la demanda), a finales de ese mismo mes estos presentaron la demanda del presente litigio solicitando la condena de BS a devolver los citados 41.700 euros más intereses legales desde cada ingreso, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado el banco demandado los ingresos sin velar por que se ingresaran en una cuenta especial debidamente garantizada.

3.El banco, además de negar que la ley fuera aplicable, por inexistencia de finalidad residencial, negó su responsabilidad como receptor de los anticipos, al no haber podido conocer ni por tanto controlar los ingresos ya que, según decía: (i) los pagos no se hicieron por los compradores sino por un tercero (la mercantil Amba Sun); (ii) los pagos se hicieron mediante cheques librados por esta entidad en los que, ni se indicó quien era la persona que pagaba ni concepto alguno que posibilitara vincularlos con pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción; (iii) los pagos se hicieron al margen del contrato, ya que se prescindió de las fechas previstas en el calendario pactado y también de la cuenta y entidad receptora indicadas en el contrato; y (iv) en la fecha en que se hicieron los anticipos, ya estaban garantizados por BBVA y SGRCV.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al banco a devolver esos 41.700 euros más intereses legales desde la fecha de cada pago, razonando que la Ley 57/1968 era aplicable por no haber probado el banco la inexistencia de finalidad residencial, y en cuanto a la responsabilidad del banco como receptor, que concurrían los requisitos jurisprudenciales para declararla, porque la vivienda no se entregó en plazo, porque la documentación aportada con la demanda probaba los anticipos y su ingreso en dicha entidad «conforme al calendario de pagos pactado, o en fechas aproximadas a este», porque era irrelevante que la cuenta no fuera especial ni la indicada en el contrato, y en fin, porque el banco pudo conocer el concepto de esos pagos de haber empleado una mínima diligencia, ya que sabía la actividad a la que se dedicaba la promotora, conocía que en sus cuentas se ingresaban anticipos de compradores de viviendas de esta y otras promociones y tenía la obligación de controlar la operativa de la promotora conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del banco - en lo que ahora interesa, centrado en negar su capacidad de control- y confirmó íntegramente la sentencia apelada. Razona, en síntesis y por lo que ahora interesa, que no es óbice para responsabilizar al banco que los ingresos se hicieran «a través de intermediarios», mediante cheques librados por Amba Sun, dado que, «conociendo la actividad de la promotora y el volumen de la operativa que se gestionaba en dicha cuenta y que financiaba la promotora, debió extremar su responsabilidad, verificando el origen y destino de las cantidades ingresadas en la cuenta, así como la emisión de los avales individuales para garantizar las entregas, sobre todo cuando en el momento de ingreso de los cheques se indicó el concepto por el que se realizaba dicho ingreso», tratándose de una responsabilidad «solidaria y no subsidiaria a la de la fiadora».

6.El banco ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala (a cuyos efectos cita y extracta las sentencias 436/2016, de 29 de junio, 503/2018, de 19 de septiembre, 623/2019, de 20 de noviembre, 406/2020, de 7 de julio, y 59/2021, de 8 de febrero), compuesto de un solo motivo fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 en el que se plantea la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor cuando los ingresos se hacen por un tercero, una sociedad mercantil, y además, sin indicación alguna del concepto.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso de casación pidiendo su desestimación.

SEGUNDO.-Desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, la jurisprudencia viene reiterando (entre las más recientes p.ej. sentencias 615/2025, de 22 de abril, 591/2025, de 21 de abril, 588/2025, de 21 de abril, 530/2025, de 1 de abril, 327/2025, de 4 de marzo, 1452/2024, de 5 de noviembre, 1402/2024, de 28 de octubre, 1001/2024, de 15 de julio, 735/2024, de 27 de mayo, 588/2024, de 6 de mayo, 344/2024, de 11 de marzo, 306/2024, de 4 de marzo, 132/2024, de 5 de febrero, 3/2024, de 8 de enero, y 1127/2023, de 11 de julio) que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma; que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito; que a estos efectos lo determinante es si la entidad de crédito receptora conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas; y en fin, que «no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora"».

En particular, a partir de la sentencia 503/2018, de 19 de septiembre (citada por la parte recurrente), esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil (además de la referida sentencia 503/2018, las posteriores 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre -también citada por la recurrente-, 644/2019, de 27 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio -citada por la recurrente-, 453/2020, de 23 de julio, 479/2020, de 21 de septiembre, 59/2021, de 8 de febrero, 107/2021, de 1 de marzo, 584/2022, de 26 de julio, 682/2023, de 8 de mayo, 131/2024, de 5 de febrero, 587/2024 y 588/2024, las dos de 6 de mayo y referidas a otras viviendas de la misma promotora y a pagos hechos por la misma intermediaria Amba Sun-, 735/2024, de 27 de mayo, 1315/2024, de 14 de octubre, y 672/2025, de 5 de mayo).

TERCERO.-Esta jurisprudencia es aplicable al caso y determina que el recurso deba ser estimado, al concurrir circunstancias muy similares, pues la sentencia recurrida condena al banco sin ponderar debidamente cuál era su capacidad de control en función de las circunstancias, al otorgar relevancia a datos que la jurisprudencia no considera determinantes -como que el banco supiera la actividad a la que se dedicaba la promotora o que en la cuenta se recibieran múltiples ingresos-, y prescindir de los aspectos verdaderamente determinantes, en particular, una mecánica de pagos según la cual, todas las cantidades anticipadas objeto de reclamación en este litigio fueron entregadas por los compradores a la intermediaria Amba Sun, que fue quien se encargó de ingresarlas en una cuenta abierta por la promotora en BS (distinta de la indicada en el contrato, perteneciente a otra entidad) mediante dos cheques librados por la propia Amba Sun, sin hacer esta entidad la menor indicación sobre la persona que efectuaba o por cuya cuenta se efectuaban los pagos, ni sobre el concepto al que respondían (basta la lectura de los justificantes de los dos ingresos -docs. 4 y 5 de la demanda- para constatar que Amba Sun no indicó en ningún momento que eran pagos a cuenta del precio de la vivienda de los compradores de este litigio). Circunstancias en las que BS solo podría haber conocido la procedencia de tales cantidades realizando una verdadera labor inquisitiva, no exigible legalmente, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

En suma, la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica asentado en los hechos indicados, de que BS conoció o pudo conocer que los ingresos se correspondían con pagos de los compradores-demandantes a cuenta del precio de su vivienda no se ajusta a la jurisprudencia de esta sala, máxime, según recuerdan la sentencias 587/2024 y 588/2024, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

No es óbice para alcanzar esta conclusión que la sentencia de primera instancia fundara la capacidad de control del banco sobre los ingresos en la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales (sin mayor precisión al respecto), pues con relación a normativa de 1999 (vigente cuando se hicieron los ingresos y que fue derogada en 2010 con la entrada en vigor de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo), esta sala ha declarado «que la finalidad de la norma, como resulta de su exposición de motivos, se circunscribía a prevenir el blanqueo de capitales provenientes del tráfico de drogas, el terrorismo y la delincuencia organizada, y su articulado imponía la identificación de las personas pero no la constancia del concepto exacto de las operaciones» ( sentencia 530/2025, de 1 de abril).

CUARTO.-La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación y desestimar íntegramente la demanda.

QUINTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

SEXTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.