Sentencia Civil 323/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4987/2020 de 04 de marzo del 2025

PRIMERO.-El presente recurso dimana de un litigio en el que el comprador de dos viviendas en construcción (en sendos contratos) pertenecientes a la misma promoción reclamó de la entidad bancaria demandada, ahora recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, el reintegro de las cantidades anticipadas por él a la promotora ingresadas en dicha entidad más intereses de los anticipos, y estimada la demanda íntegramente en las instancias, la controversia ante esta sala se centra en si dichas compraventas se encuentran o no comprendidas en el ámbito de protección de la referida ley dado que la entidad bancaria viene negando desde un principio -y reitera en casación- que tuvieran una finalidad residencial.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 30 de mayo de 2005 D. Maximo, como parte compradora (con domicilio según el contrato en Talavera de la Reina, Toledo), y las entidades Pradul, S.L. (en adelante Pradul) y Proyectos del Levante Almeriense, S.A. (en adelante Proleal o la promotora), como parte vendedora, suscribieron un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 1 de la demanda) que tuvo por objeto la identificada como « DIRECCION000, sita en Vera (Almería).

Con fecha 15 de diciembre de 2005 las mismas partes suscribieron contrato de compraventa sobre otra vivienda de la misma promoción, identificada como « DIRECCION000» (doc. 2 de la demanda).

1.2. Según la estipulación segunda de los contratos, a cuenta del precio de cada vivienda, fijado en 135.000 euros más el 7% de IVA, el comprador debía anticipar 20.000 euros por vivienda (40.000 euros por las dos) en el momento de la firma de cada contrato, mediante transferencia a la cuenta terminada en NUM000 abierta por la promotora en Unicaja Banco S.A. (en adelante Unicaja, antes Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera), otros 20.000 euros por vivienda (40.000 euros por las dos), respectivamente en diciembre de 2005 y marzo de 2006, y otros 20.000 euros por vivienda (40.000 euros por las dos) en diciembre de 2006, pactándose el abono del resto del precio de cada vivienda (75.000 euros por vivienda) más el IVA en la respectiva fecha de otorgamiento de las correspondientes escrituras de compraventa.

1.3. No se discute y además consta documentalmente acreditado a través de los justificantes de las órdenes de transferencia expedidos por el banco del comprador, que a cuenta del precio de las viviendas el comprador anticipó a la promotora un total de 120.000 euros, 60.000 euros por vivienda, según el siguiente desglose:

A) Vivienda DIRECCION000

-20.000 euros el día 3 de junio de 2005, mediante transferencia a la citada cuenta de la promotora en Unicaja indicando en el concepto de la transferencia «PAGO VIVIENDA DIRECCION000 S/ CONTRA 3/6/05» (doc. 4 de la demanda).

-20.000 euros el 1 de diciembre de 2005, mediante transferencia a la citada cuenta bancaria de Proleal (doc. 5 de la demanda) y con la indicación de ese mismo concepto.

-20.000 euros el 4 de diciembre de 2006, mediante una transferencia a la misma cuenta de Proleal por un importe de 40.000 euros (20.000 por vivienda), indicando como concepto «PAGO PARCIAL DE 2 VIVIENDAS TIPO C EN LA DIRECCION000 SEGÚN CO» (doc. 6 de la demanda).

B) Vivienda DIRECCION001

-20.000 euros el día 15 de diciembre de 2015, mediante transferencia a la citada cuenta de la promotora en Unicaja indicando en el concepto de la transferencia «PAGO VIVIENDA DIRECCION001 S/ CONTRA» (doc. 7 de la demanda).

-20.000 euros el 17 de marzo de 2006, mediante transferencia a la citada cuenta bancaria de Proleal, indicando como concepto «2º PAGO VIVIENDA DIRECCION001 S/ CONTRA 151205» (doc. 8 de la demanda).

-20.000 euros el 4 de diciembre de 2006 mediante la referida transferencia a la cuenta de Proleal por un importe total de 40.000 euros (20.000 por vivienda), con el concepto anteriormente indicado de «PAGO PARCIAL DE 2 VIVIENDAS TIPO C EN LA DIRECCION000 SEGÚN CO» (doc. 6 de la demanda).

1.4. La promotora no entregó aval en garantía de devolución de los anticipos.

1.5. Como la obra no se terminó en el plazo pactado (junio de 2007), el comprador, primero requirió extrajudicialmente a Proleal hasta por dos veces (burofaxes de 26 de junio de 2007 y 28 de enero de 2008, aportados en la audiencia previa) exigiendo a la promotora la entrega efectiva de las viviendas, y al no ser atendidos los citados requerimientos, en el mismo año 2008 demandó a las vendedoras (Proleal y Pradul) en ejercicio de acción resolutoria contractual y de condena al pago de todo lo anticipado (los citados 120.000 euros) más intereses. En este procedimiento ( autos de juicio ordinario n.º 346/2008 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Vera) recayó sentencia en primera instancia de fecha 7 de junio de 2010 (doc. 9 de la demanda) íntegramente estimatoria de la demanda, que condenó a las codemandadas a pagar al comprador los referidos 120.000 euros incrementados con el interés legal de los anticipos desde la fecha de cada pago, y sentencia en segunda instancia (recurso de apelación n.º 396/2011 de la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Almería), de fecha 2 de octubre de 2012 (doc. 10 de la demanda), que revocó en parte la sentencia apelada, en el único sentido de absolver a Pradul.

1.7. Firme la condena de Proleal, se promovió la ejecución forzosa de la mencionada sentencia (ejecución de títulos judiciales n.º 1048/2011 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Vera), pero este procedimiento quedó en suspenso al declararse el concurso de acreedores de Proleal por auto de 2 de octubre de 2014 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería en autos de concurso n.º 743/2014 (doc. 13 de la demanda).

1.8. Mediante burofax remitido el 30 de marzo de 2016 y recibido por la destinataria al día siguiente (doc. 14 de la demanda), el comprador requirió extrajudicialmente a Unicaja solicitando el abono de los citados 120.000 euros conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, o en su caso, que por el banco se justificara el cumplimiento de sus obligaciones legales. Unicaja no atendió dicho requerimiento.

1.9. El 7 de noviembre de 2016 el comprador interesó la práctica de diligencia preliminar consistente en que por el banco se exhibiera documentación acreditativa del contrato de apertura de la citada cuenta bancaria terminada en NUM000 titularidad de Proleal y documentación acreditativa de la existencia de garantías. En este procedimiento ( autos de diligencias preliminares n.º 1693/2016 del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Málaga) con fecha 8 de febrero de 2017 Unicaja aportó copia del contrato de referida cuenta bancaria según el cual se trataba de una cuenta «corriente» abierta en 2001 (doc. 15 de la demanda).

2.A mediados de julio de 2017 el comprador interpuso la demanda de este litigio interesando la condena de Unicaja a devolverle la totalidad de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio de las dos viviendas (120.000 euros) más intereses legales (que calificaba como «de demora»). Todo ello porque, al no haber llegado la construcción a buen fin, el banco demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, por haber aceptado los ingresos del comprador sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada. Sobre la finalidad de las compraventas el comprador no dijo nada en su demanda.

3.El banco se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso dado que el comprador no había probado, como le incumbía, que las compraventas tuvieran una finalidad residencial, ni siquiera temporal o transitoria, existiendo indicios contrarios a dicha finalidad como que en la demanda nada se dijera sobre el destino de las viviendas, o que, como en el caso de la sentencia de esta sala 420/2016, de 24 de junio (que se citaba y extractaba), los dos apartamentos pertenecieran a la misma promoción sin que en los contratos nada se dijera sobre su destino, ni se mencionara la citada ley ni la obligación de garantizar los anticipos; y (ii) que en todo caso el banco no debía responder como receptor dado que la cuenta en la que se hicieron los ingresos no era especial sino una cuenta corriente ordinaria y que además no pudo conocer «el origen y destino de las cantidades» anticipadas, y por tanto controlar dichos pagos, al no ser parte en los contratos, ni indicarse en estos que la cuenta fuera especial, ni que los anticipos estuvieran garantizados con arreglo a la Ley 57/1968, la cual ni siquiera se mencionaba.

4.La sentencia de primera instancia, estimando íntegramente la demanda, declaró la responsabilidad del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y condenó a dicha entidad a devolver al demandante el total de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio de las viviendas más los intereses legales devengados por dichas cantidades desde cada pago, y al pago de las costas.

Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable al caso porque, según las reglas de la carga de la prueba, incumbía al banco probar que las compraventas tuvieron una finalidad especulativa, lo que no había acreditado al no desplegar ninguna actividad probatoria (pues ni siquiera propuso interrogar al demandante), no siendo suficiente para deducir una finalidad especulativa, no residencial, ni el elevado importe de los anticipos ni tampoco el mero hecho de que se tratara de dos viviendas de la misma promoción, ya que por sí mismo este dato no descartaba que pudieran servir como residencia al comprador y a su familia; (ii) el banco debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia dado que aceptó que el comprador ingresara las cantidades cuyo total se reclamaba en este litigio en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada, pese a que pudo conocer que se trataba de anticipos a cuenta del precio de viviendas en construcción toda vez que los ingresos se hicieron «debidamente identificado en muchos casos el motivo del mismo»; y (iii) conforme a los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, las cantidades anticipadas debían incrementarse con los intereses «de demora» desde la entrega de los anticipos hasta su completo pago.

5.El banco interpuso recurso de apelación reiterando, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por concurrir un importante indicio o presunción como que se tratara de la compraventa por una misma persona y en distintas fechas de dos viviendas «no contiguas» de una misma promoción, y porque no incumbía al banco probar la finalidad especulativa de las viviendas sino al demandante acreditar que su destino fuera residencial, lo que no había hecho.

El comprador-demandante se opuso al recurso alegando, a ese respecto, en síntesis, que no procedía colegir la finalidad no residencial del mero hecho de que se compraran dos apartamentos; que la jurisprudencia invocada de contrario se refería a casos bien distintos a este en los que, o bien el comprador era un inversor profesional, o un promotor inmobiliario, o el número de viviendas adquirido era muy superior, o en los contratos se había incluido una cláusula de cesión a terceros que no se incluyó en los contratos del presente litigio; y en fin, que la sentencia apelada acertó al atribuir la carga de la prueba de la finalidad no residencial al banco, sin perjuicio de que en este caso el demandante sí aportó prueba sobre la finalidad residencial y no especulativa de las compraventas, como que pagara «prácticamente la mitad del precio de cada vivienda» y que al requerir extrajudicialmente a la promotora y a Pradul mediante sendos burofaxes aportados como prueba en la audiencia previa, el comprador dejara constancia de su intención de tener las viviendas «para satisfacer su necesidad de hacer uso en tiempo y forma de los inmuebles» adquiridos «en plenas condiciones de habitabilidad».

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia apelada, con imposición de costas a la apelante.

Sus razones son, en lo que ahora interesa y en síntesis, que si bien el número de viviendas adquiridas constituye normalmente un indicio del carácter especulador de la compraventa «e incluso determinar que la carga de la prueba sobre el destino de la vivienda recaiga sobre el actor», no obstante, en este caso «la adquisición de solo dos viviendas no puede determinar en ausencia de otros elementos la conclusión pretendida por la apelante», ya que no existe prueba de las viviendas se pudieran ceder a terceros y que, por el contrario, sí existe suficiente prueba practicada a instancia del demandante que permite excluir la finalidad «inversionista o especulador de la adquisición», como el burofax pidiendo la entrega de las viviendas «para satisfacer mi necesidad de hacer uso en tiempo y forma de los inmuebles que he adquirido», las elevadas cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio de las viviendas y «la documental aportada en la audiencia previa sobre los inmuebles titularidad del actor» (en referencia a la información del Registro de la Propiedad de Talavera de la Reina, según la cual, el demandante solo era propietario del inmueble en el que tenía su residencia habitual).

7.Contra esta sentencia el banco demandado-apelante interpuso recurso de casación por interés casacional articulado en dos motivos estrechamente relacionados entre sí. El primero, por interés casacional en la modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a las compraventas con una finalidad no residencial, y el segundo, por interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, sobre la misma cuestión pero desde la perspectiva de que la sentencia recurrida es contradictoria respecto del criterio seguido por otra sección de la misma Audiencia Provincial de Málaga en otro caso de compra de más de una vivienda de la misma promoción.

8.El comprador recurrido se ha opuesto al recurso alegando que es inadmisible por concurrir las causas de inadmisión de inexistencia del interés casacional invocado y carencia manifiesta de fundamento ( art. 483.2.3.º y 4.º LEC) , ya que el planteamiento de la recurrente margina por completo los hechos probados y pretende convertir el recurso de casación en una tercera instancia, y en todo caso, que ambos motivos deben desestimarse por razones de fondo, con imposición de las costas a la parte recurrente en cualquiera de los casos.

SEGUNDO.-No se aprecian los óbices de admisibilidad invocados por la parte recurrida ya que, según la jurisprudencia, es suficiente para superar el test de admisibilidad la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en el planteamiento de la cuestión nuclear del presente recurso de casación a la que se refieren ambos motivos (consistente, como se ha dicho, en si la Ley 57/1968 es o no aplicable a las compraventas litigiosas), pues en los dos se citan las normas pertinentes de la Ley 57/1968 (arts. 1) y en el primero además la jurisprudencia de esta sala asimismo pertinente y los problemas jurídicos están suficientemente identificados desde el sustancial respeto a los hechos probados, dado que lo que se cuestiona no es el juicio fáctico del tribunal sentenciador sino el de valoración jurídica contrario a apreciar una finalidad no residencial. Además, la alusión que se hace en el motivo segundo a la existencia de jurisprudencia contradictoria de la Audiencia Provincial de Málaga, pese a no ajustarse a los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos de casación (habida cuenta que solo se cita un auto de otra sección de la misma Audiencia Provincial), no comporta que el motivo sea inadmisible, pues, como declaró la sentencia 132/2024, de 5 de febrero, ante un planteamiento también formalmente defectuoso, lo relevante es que ha de entenderse que no es más que un argumento de refuerzo con el que la parte recurrente busca dejar constancia de que la responsabilidad del banco recurrente, afirmada por la sección 5.ª de dicha Audiencia Provincial en la sentencia recurrida con fundamento, entre otras razones, en que incumbía al banco la carga de probar la existencia de una finalidad especulativa, sin embargo ha sido descartada por otras secciones de la misma Audiencia Provincial de Málaga con fundamento en que incumbe al comprador la carga de probar el destino residencial de las viviendas.

TERCERO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 1 de Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia recogida en las sentencias de esta sala 675/2016, de 16 de noviembre, y 36/2020, de 21 de enero, que se extractan, y lo que se argumenta, en síntesis, es que dicho régimen tuitivo no es aplicable a casos como este en que la Ley 57/1968 ni siquiera fue mencionada en los contratos y en que el comprador tampoco dio una mínima explicación en su demanda sobre por qué adquirió dos viviendas no contiguas de un alto precio en un mismo conjunto residencial, sin que la prueba de la finalidad residencial «pueda deducirse de unos burofaxes remitidos por el comprador a la vendedora en los que se requiere la entrega de las viviendas».

El motivo segundo se funda en infracción del mismo precepto de la Ley 57/1968 y lo que se aduce es que el criterio de la sentencia recurrida es contrario al seguido por sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Málaga «en su auto n.º 103/2014 de 27 de marzo de 2014».

El comprador recurrido se ha opuesto a ambos motivos por las causas de inadmisibilidad ya desestimadas y, en cuanto al fondo, alegando, en síntesis: (i) que la finalidad especulativa fue acertadamente rechazada por la sentencia recurrida tras valorar que la compra de dos viviendas no es determinante para excluir la finalidad residencial «en ausencia de otros elementos» o indicios; (ii) que las sentencias de esta sala invocadas para justificar la existencia de interés casacional no son aplicables a este caso al referirse a circunstancias bien diferentes (p.ej., en la primera sentencia, de 16 de noviembre de 2016, se trataba de compradores residentes en el Reino Unido y de anticipos que no se abonaron mediante transferencias sino mediante cheques, y en la segunda sentencia, de 21 de enero de 2020, se trató de compraventa por una sociedad mercantil); (iii) que la sentencia recurrida dedujo la existencia de una finalidad residencial, no solo del hecho de que el banco no probara una finalidad especulativa, sino de la prueba practicada a instancia del comprador-demandante, acreditativa de que las viviendas se adquirieron para residir en ellas (se alude de nuevo a los burofaxes remitidos a la promotora y a Pradul pidiendo la entrega de las viviendas en condiciones de habitabilidad para poder usarlas en tiempo y forma conforme a su destino); y (iv) que el banco recurrente solo pretende que recaigan en el comprador las consecuencias de la falta de actividad probatoria, obviando no solo que era al banco al que incumbía probar la inexistencia de finalidad residencial sino que el comprador ha practicado prueba suficiente para demostrar la finalidad residencial de las compraventas.

CUARTO.-El recurso debe ser estimado por las siguientes razones:

1.ª) Según jurisprudencia constante, contenida p.ej. en las sentencias 858/2024, de 17 de junio, 203/2024, de 19 de febrero, y 1229/2023, de 14 de septiembre, las tres referidas además a un caso como este de compraventa de dos viviendas pertenecientes a una misma promoción:

«1. La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador.

«2. Entre los factores o indicios que pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley 57/1968 no se encuentra solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (p.ej. sentencias 53/2022, de 31 de enero, 573/2021 y 360/2016, de 1 de junio, la segunda de las cuales declaró ser «por completo irrelevante que el banco no acreditase que el comprador fuera profesional del sector inmobiliario al existir en ese caso múltiples indicios de que las viviendas se adquirieron con esa finalidad no residencial»), sino también el hecho de que la parte compradora omita en su demanda cualquier referencia al destino de la/s vivienda/as (p.ej. sentencias 53/2022, 27/2022, de 18 de enero, 573/2021, 675/2016, de 16 de noviembre, y 420/2016, de 24 de junio), el número de viviendas adquiridas de una misma promoción (p.ej. sentencias 573/2021, 460/2020, de 3 de septiembre, y 582/2017, de 26 de octubre) y su ubicación (p.ej. sentencia 385/2021, de 7 de junio)».

2.ª) La apreciación jurídica por la sentencia recurrida de una finalidad residencial que el banco ahora recurrente viene negando desde un principio no es conforme con dicha jurisprudencia.

Esta conclusión se funda en que si el tribunal sentenciador no encontró razones para no aplicar la Ley 57/1968 fue únicamente por considerar que la mera circunstancia de que el comprador hubiera adquirido dos viviendas de la misma promoción no era prueba suficiente de una finalidad especulativa o inversora, y menos aún, teniendo en cuenta que el comprador interesó de la promotora la entrega de las viviendas para su disfrute, que abonó elevadas cantidades a cuenta del precio y que en la audiencia previa aportó documental que probaba que solo era dueño de la vivienda donde residía. Por tanto, la inferencia del tribunal sentenciador no solo desdeña el «muy cualificado indicio de la compra, en un corto espacio de tiempo, de dos viviendas de la misma promoción» ( sentencia 858/2024), que no se acredita que fueran contiguas, de elevado precio además ( sentencias 52/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero, con cita de las sentencias 675/2016, de 16 de noviembre, y 582/2017, de 26 de octubre), el cual fue anticipado casi por mitad, sino que también prescinde sin razón aparente de la importancia de otros factores o indicios también concurrentes, que la jurisprudencia viene tomando en consideración para descartar la existencia de una finalidad residencial y que fueron debidamente aducidos por el banco, como que en los contratos no se mencionara la Ley 57/1968 ni se hiciera referencia a la obligación de garantizar los anticipos ( sentencia 858/2024), o como que el comprador guardara silencio en su demanda al respecto del destino de las viviendas (p.ej. las sentencias 1229/2023, y 587/2023, de 21 de abril, esta última con cita de las sentencias «420/2016, de 24 de junio, 675/2016, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021 y 379/2022»), «no diera la menor explicación sobre por qué se compraban dos viviendas de una misma promoción» ( sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre) y ante la oposición del banco a la aplicación de la Ley 57/1968 fundada en la concurrencia de dichos indicios, se limitara a alegar ambiguamente que su intención era utilizar las viviendas para residir en ellas «con argumentos nada o poco determinantes» ( sentencia 203/2024, con cita de las sentencias 573/2021, de 26 de julio, y 53/2022, de 31 de enero, y la referida sentencia 1521/2023) como que las quería para su disfrute personal y familiar (pág. 4 del escrito de oposición al recurso de apelación), pues el demandante en ningún momento dijo que estuviera casado, en situación análoga o que tuviera hijos, y tampoco el hecho de que reclamase en su día su entrega a la promotora en condiciones de habitabilidad es un dato que permita razonablemente colegir en estas circunstancias que el destino de las dos viviendas fuera inequívocamente residencial, sobre todo tratándose de un comprador con residencia habitual en Talavera de la Reina (Toledo), pues si su intención era tener un lugar de disfrute vacacional, lo que no es lógico es concluir que pudiera disfrutar las dos a la vez con esa finalidad vacacional, de residencia accidental o de temporada ( sentencia 203/2024, con cita de las sentencias «27/2022, 623/2020, y 582/2017

QUINTO.-En consecuencia, procede estimar el recurso de casación y casar la sentencia recurrida para, en su lugar, estimando el recurso de apelación interpuesto en su día por el banco demandado, desestimar íntegramente la demanda.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC procede imponer al demandante las costas de la primera instancia, ya que la demanda se desestima íntegramente.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª. 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.