Sentencia Civil 357/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5513/2021 de 05 de marzo del 2026

PRIMERO.-En los presentes recursos se plantea si la entidad de crédito ahora recurrida debe responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute), teniendo en cuenta la razón decisoria de la sentencia recurrida para desestimar la demanda (no probar el demandante el incumplimiento de la obligación de entrega efectiva de la vivienda por parte de la promotora).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia 36/2023, de 17 de enero, sobre otra vivienda de esta misma promotora y promoción, para la resolución de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Montesano 22 Proyectos y Construcciones S.L. (en adelante Montesano o la promotora) promovía la construcción de la «Urbanización Montesano» en una finca de su propiedad sita en el término municipal de Bétera, provincia de Valencia.

1.2. Con fecha 8 de julio de 2005 D. Alvaro suscribió con la citada promotora un contrato de reserva del chalet n.º NUM000. El 10 de mayo de 2007 se concedió la licencia de obras y con fecha 29 de junio de 2007 comprador y vendedora suscribieron el contrato privado de compraventa del chalet (pliegos de condiciones particulares y generales aportados como doc. 2 de la demanda).

En lo que ahora interesa, el contrato estipulaba:

A) Que el precio total de la vivienda más impuestos era de 359.520 euros, y que a cuenta del mismo el comprador había entregado ya 12.000 euros como reserva y dejado pendiente el IVA de dicha cantidad, 840 euros, entregaba 30.000 euros más 2.100 euros de IVA (32.100 euros en total) en el momento de la firma del contrato y se comprometía a entregar 25.200 euros más 1.764 euros de IVA (26.964 euros en total) mediante 10 mensualidades de 2.696,40 euros cada una, IVA incluido, con vencimientos desde el 30 de julio de 2007 hasta el 30 de abril de 2008. Los restantes 268.000 euros más 18.816 euros de IVA se pagarían en el momento de otorgarse la escritura pública, pudiendo subrogarse el comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor por la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo (en adelante, la CAM).

B) Que las obras de construcción debían estar concluidas en el tercer trimestre del año 2008 y que la entrega de llaves debía hacerse en el plazo máximo de 90 días a partir de la conclusión de las obras (estipulación quinta del pliego de condiciones generales).

C) Que la parte compradora podía resolver el contrato «en el caso de que las obras no se entregasen dentro de un plazo fijado, y su prórroga de seis meses» (estipulación sexta del pliego de condiciones generales).

D) Que para caso de que se resolviera válidamente el contrato por el comprador le serían devueltas las cantidades anticipadas a cuenta del precio ingresadas en la cuenta especial y sus intereses, y que la promotora garantizaba dicha devolución mediante aval o seguro «según lo dispuesto en la ley 57/1968» (estipulación sexta, in fine).

1.3. El comprador anticipó a la promotora 12.840 euros y 32.100 euros el 11 de julio de 2007 (docs. 3.1 y 3.2. de la demanda) y 26.964 euros mediante diez pagarés por importe de 2.696,40 euros cada uno y vencimientos mensuales, desde el 30 de julio de 2007 hasta el 30 de abril de 2008 (docs. 3.3 a 3.12 de la demanda). De estas cantidades, según el doc. 4 de la demanda, solo las correspondientes a nueve de los diez pagarés de vencimiento mensual (es decir, 24.267,60 euros en total) se ingresaron en Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba, Cajasur, actualmente Cajasur Banco, S.A.U. (en adelante Cajasur o el banco), entidad que además se constituyó en financiadora de la promoción en virtud de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 23 de agosto de 2007, novado el 22 de octubre de 2009.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro. En concreto, no entregó al comprador aval individualizado pese al requerimiento hecho por el comprador con fecha 8 de septiembre de 2008 (doc. 5 de la demanda).

1.5. Las obras concluyeron a finales de julio de 2009 y el 18 de agosto de 2009 la promotora solicitó que se expidiera la licencia de primera ocupación (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, por remisión a la sentencia que fue recurrida en el recurso de casación resuelto por la citada sentencia 36/2023).

1.6. El 5 de marzo de 2010 el Ayuntamiento de Bétera certificó que la licencia de primera ocupación seguía en tramitación (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, también por remisión a lo declarado probado en la sentencia recurrida en el recurso resuelto por la sentencia 36/2023).

1.7. Con fecha 14 de mayo de 2010 el comprador remitió un primer burofax a la promotora dando por resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora consistente en la falta de entrega de la vivienda en plazo y en la falta de entrega de las garantías pactadas, y reclamando la devolución de las cantidades anticipadas (lo que cuantificaba en un total de 71.904 euros) «más intereses legales desde su pago». El documento no pudo entregarse por ser el destinatario desconocido en el domicilio indicado (doc. 6.1 de la demanda).

1.8. Con fecha 19 de noviembre de 2010 el comprador remitió un segundo burofax a la promotora a una dirección en la cual la referida entidad sí pudo ser notificada (doc. 6.2 de la demanda).

1.9. El 8 de julio de 2011 el arquitecto municipal emitió informe técnico según el cual en esa fecha seguía sin ser posible otorgar la licencia de primera ocupación porque las obras de urbanización todavía no habían sido recibidas por el ayuntamiento y porque la ejecución de la puesta en funcionamiento de las instalaciones eléctricas se encontraba pendiente de que se suscribiera el acta de recepción de las obras de urbanización ( sentencia 36/2023).

2.En septiembre de 2016 el comprador demandó a Cajasur interesando se declarase su responsabilidad conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y que, en consecuencia, se condenase al banco a pagar al demandante la totalidad de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio de su vivienda (que cifraba en los referidos 71.904 euros), más intereses legales desde las fechas de los anticipos.

En lo que ahora interesa, el demandante alegaba, en síntesis: (i) que el contrato había sido resuelto extrajudicialmente por él a causa del incumplimiento de la vendedora consistente en no entregar el aval comprometido ni la vivienda en plazo; (ii) que al no haber llegado la construcción a buen fin el banco demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 de la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador a la promotora más sus intereses por su falta de control, al haberlas aceptado sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada; y (iii) que existía prueba documental de todos los pagos a la promotora cuyo importe total reclamaba como principal, pues de los dos primeros (por importe de 12.830 y 32.100 euros, respectivamente) se había otorgado carta de pago en el propio contrato, mientras que de los demás pagos hechos mediante diez pagarés (por importe total de 26.964 euros) la prueba consistía en el certificado emitido por el banco pagador (doc. 4 de la demanda), acreditativo tanto del hecho del pago como de que el importe de cada uno de los pagarés fue ingresado en Cajasur (pág. 4 de la demanda).

3.El banco se opuso a la demanda. Además de negar su legitimación pasiva, así como su condición de avalista y que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso por no constar que la compraventa tuviera una finalidad residencial, adujo, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que no podía exigírsele la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la citada ley porque la cuenta abierta por la promotora en Cajasur no era especial, y porque además no constaba que la promotora hubiera incumplido sus obligaciones; (ii) que el comprador-demandante tampoco había acreditado que todas las cantidades reclamadas se hubieran ingresado en una cuenta de la promotora en Cajasur, pues solo constaba probado que se ingresaron nueve pagarés, por un importe total de 24.267,60 euros; y (iii) que tampoco procedía imponer al banco el pago de los intereses de los anticipos, y mucho menos desde la fecha de cada pago.

4.La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó al banco al pago de los citados 24.267,60 euros más intereses desde la demanda, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Tras declarar que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, en lo que ahora interesa sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la promotora incumplió sus obligaciones contractuales, al no abrir cuenta especial, no entregar aval individual en garantía de los anticipos, y tampoco entregar la vivienda en plazo (pues cuando el comprador manifestó su voluntad resolutoria contractual la vivienda todavía no estaba en disposición de ser entregada y de hecho no se le entregó ni siquiera con posterioridad); (ii) la entidad bancaria demandada era legalmente responsable por haber admitido ingresos del comprador en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin asegurarse de que fuera especial y estuviera debidamente garantizada mediante aval o seguro, al no depender su responsabilidad legal como receptora, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, del carácter de la cuenta; (iii) sin embargo, la responsabilidad de Cajasur se limitaba a las cantidades que constaba probado (en virtud del doc. 4 de la demanda, consistente en el certificado expedido por el banco pagador) que fueron ingresadas en ella (por importe de 24.267,60 euros en total), sin que su responsabilidad alcanzara a las cantidades que se ingresaron en la CAM; y (iv) las cantidades objeto de condena devengaban intereses desde la fecha de interposición de la demanda (con cita de los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, y sin mayor razonamiento al respecto).

5.Contra esta sentencia interpusieron recurso de apelación tanto el comprador como el banco. El comprador solicitó la estimación íntegra de la demanda, intereses incluidos desde la fecha de cada entrega, al considerar que el banco pudo controlar todos los anticipos. Por su parte el banco pidió la desestimación total de la demanda, alegando, además de la inexistencia de finalidad residencial, inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora como causa motivadora de la resolución contractual, pues el contrato se extinguió por el desinterés del comprador, quien en todo caso adoptó una conducta pasiva a la hora de recuperar las cantidades que le debía la promotora.

6.La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación del comprador-demandante y estimando el del banco, desestimó íntegramente la demanda, pero sin imponer a ninguna de las partes las costas de las instancias.

Sus razones son, en síntesis, las siguientes: (i) el presente caso debe resolverse con arreglo al criterio seguido por la misma Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba en la sentencia n.º 819/2018, de 19 de diciembre de 2018, ya que ambos casos guardan relación, por referirse a viviendas de la misma promotora y promoción, haber sido asesorados los compradores respectivamente demandantes en cada litigio por la misma dirección letrada, y ser las respectivas demandas de fechas muy próximas; (ii) el recurso del comprador se desestima porque Cajasur no puede responder de cantidades no ingresadas en ella; y (iii) en cuanto al recurso del banco, pese a ser aplicable al caso la Ley 57/1968, tiene razón la entidad demandada en que, como en el caso de la citada sentencia de 2018, también en este el relato cronológico de acontecimientos demuestra que el comprador no resolvió por falta de entrega de la vivienda ni porque no se le hubieran entregado las garantías, sino por su propio desinterés, pues cuando instó la resolución en mayo de 2010 la vivienda ya estaba terminada, solo pendiente de concesión de la licencia de primera ocupación, «existiendo compradores que pasaron a vivir en las viviendas, pese a la falta de licencia», a lo que se suma que tampoco ejercitó acción alguna contra la promotora dirigida a recuperar los anticipos. «Por tanto, hay que entender que D. Alvaro podía haber recibido la vivienda, si verdaderamente hubiera estado interesado, debiendo ponerse de manifiesto también que el ejercicio inmediato de acciones judiciales frente a la promotora habría permitido muy probablemente recuperar las cantidades entregadas con el embargo preventivo de la vivienda. La única diferencia que puede advertirse entre ambos procesos es que, según se indica en la sentencia de 19 de diciembre de 2018, en el promovido a instancia de D. Ezequias, éste hacía constar en el burofax de mayo de 2010 que conocía la venta de su vivienda por la promotora, lo que no consta en el presente. A los efectos que aquí interesan, dicho matiz carece de relevancia, pues el representante de D. Alvaro era el mismo que el de D. Ezequias y la situación de la vivienda de aquél tendría que ser muy similar a la de éste».

7.Contra esta sentencia el comprador demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado también en dos motivos, en su mayor parte, sustancialmente similares al de los motivos de los recursos resueltos por la citada sentencia 36/2023, por estar los respectivos recurrentes bajo la misma dirección letrada.

8.La entidad bancaria recurrida se ha opuesto a los recursos pidiendo su desestimación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.-Los dos motivos de este recurso, con un enunciado idéntico y desarrollo similar a los de los motivos del recurso por infracción procesal resuelto por la citada sentencia 36/2023, deben ser desestimados por las mismas razones que expuso esta sentencia tras indicar con detalle la doctrina jurisprudencial aplicable a ambos:

1.ª) En cuanto al motivo primero, formulado correctamente al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, en el que se citan como infringidos los arts. 218.1 LEC y 24 de la Constitución y se denuncia que la sentencia recurrida ha incurrido en incongruencia extra petita,por resolver sobre cuestiones -en concreto, la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora como causa determinante de la decisión del comprador de apartarse del contrato- que no fueron objeto de debate, basta decir para desestimarlo, con cita de la sentencia 520/2021, de 12 de julio, extractada por la 36/2023, que la sentencia recurrida desestima totalmente las pretensiones del comprador-demandante ahora recurrente, por lo que es plenamente congruente con lo pedido en la demanda, sin que pueda confundirse incongruencia con la mera disconformidad de la parte recurrente con los razonamientos jurídicos que sustentan el fallo, cuya conformidad o no a Derecho solo cabe revisar en casación. De ahí que sea incorrecto plantear en infracción procesal la incongruencia de la sentencia mediante argumentos de carácter inequívocamente sustantivo y, por lo tanto, ajenos por completo al deber de congruencia e incluso a la existencia de cualquier otra infracción de normas procesales, como es la disconformidad del recurrente con las consecuencias jurídicas que a su juicio han de vincularse a la existencia de lo que considera un evidente retraso del promotor en la entrega de su vivienda (en cuanto presupuesto para exigir responsabilidad al banco receptor de los anticipos conforme al art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968).

2.ª) En cuanto al motivo segundo, correctamente formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, en el que se cita como infringido el art. 326 LEC en relación con los arts. 319 LEC y 24 de la Constitución, por errónea y arbitraria valoración de la prueba documental, en particular, por no haber valorado la sentencia recurrida debidamente los burofaxes -de los que resultaba, según el recurrente, que su decisión resolutoria traía causa del previo incumplimiento de la promotora, la cual por entonces no podía cumplir su obligación de entregar material y efectivamente la vivienda al demandante por carecer de licencia de primera ocupación-, basta decir para su desestimación que, como en el caso del recurrente de la sentencia 36/2023, también en este caso el planteamiento del recurrente prescinde de la doble dimensión fáctica y jurídica del incumplimiento contractual y cuestiona, no un error fáctico o material, sino la conclusión jurídica del tribunal sentenciador sobre la inexistencia de incumplimiento previo del promotor, sustentada además en una base fáctica que resulta de la valoración de la prueba en su conjunto y no de una prueba documental privada que no tiene valor de prueba plena. En este sentido la sentencia 36/2023, con cita de las sentencias 27/2022, de 18 de enero, 351/2021, de 20 de mayo, y 507/2019, de 1 de octubre, recuerda que la expresión «prueba plena» no significa que el tribunal no deba valorar el contenido de los documentos de acuerdo con las reglas de la sana crítica y conforme al conjunto de las pruebas aportadas, sin que la cita como infringido del art. 326 LEC ampare motivos como este en los que lo que en puridad se cuestiona es que a los documentos privados «no se les haya dado la valoración jurídica que el recurrente pretendía» ( sentencias 916/2021, 918/2021 y 924/2021, las tres de 23 de diciembre, todas ellas citadas por la sentencia 36/2023).

Recurso de casación

TERCERO.-El recurso se articula en dos motivos, el segundo de los cuales, fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y con un enunciado idéntico y desarrollo similar al motivo primero del recurso de casación resuelto por la citada sentencia 36/2023, plantea la cuestión jurídico-sustantiva nuclear del recurso, referida, como en el caso de la mencionada sentencia anterior, a si la decisión del comprador de resolver el contrato fue debida al previo incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda.

Por tanto, procede examinar este motivo segundo y, por aplicación del mismo criterio que llevó a la sentencia 36/2023 a estimar tal motivo similar respecto de otro comprador de esta misma promoción, ambos bajo la misma dirección letrada, procede también en este caso estimar el motivo y por ende el presente recurso de casación, sin que sea necesario ya examinar el motivo primero, todo ello, por las siguientes razones:

1.ª) Como declaró la citada sentencia 36/2023 ( con cita de la 470/2022, de 6 de junio) y la jurisprudencia ha venido reiterando después, los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción destinadas a una finalidad residencial «son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido» (art. 1.1.ª)». Por tanto, si el comprador no prueba que la construcción no llegó a buen fin por causa imputable a la promotora no cabe exigir al banco que responda frente a dicho comprador, ni como avalista ni como receptor de las cantidades anticipadas (p.ej. sentencia 1454/2025, de 20 de octubre, con cita de las sentencias 321/2025, 326/2025, 446/2025 y 448/2025, todas en casos como este en que se exigía responsabilidad al banco receptor).

2.ª) En cuanto al incumplimiento de la obligación de entrega, recuerda la citada sentencia 1454/2025 que es jurisprudencia reiterada, contenida p.ej. en las sentencias 255/2019, de 7 de mayo, y 128/2021, de 8 de marzo, que la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval (si lo hay), ha de entenderse en el sentido de entrega efectiva, y que incumplido el plazo de entrega, el comprador puede optar por resolver el contrato.

Sobre los requisitos que han de concurrir, la sentencia 527/2025, de 1 de abril, también citada por la 1454/2025 recuerda:

«[...] según la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, que cita entre otras la de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la "rescisión" a la que alude el art. 3 de la Ley 57/1968, "no es sino una resolución del contrato por incumplimiento del vendedor". Frente a la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC, que venía declarando la irrelevancia resolutoria del simple retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, la citada sentencia de pleno 778/2014, interpretando el citado art. 3, declara que "el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega"».

«[...] La jurisprudencia también declara que la extinción del contrato de compraventa, no por incumplimiento del promotor-vendedor sino por mutuo disenso que no traiga causa de dicho incumplimiento, extingue también la correspondiente garantía.

»En este sentido la citada sentencia 173/2021 señala que la de pleno 133/2015 declaró que "la extinción por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57/1968 extingue también la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiese iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda". Pero esta doctrina de la sentencia de pleno fue precisada por la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, en el sentido de que "no puede interpretarse a sensu contrario como favorable en todo caso a la subsistencia de la garantía cuando el mutuo disenso sea posterior, pues como se explica en la razón 11ª) de su fundamento jurídico tercero, el mutuo disenso posterior que determina la subsistencia de la garantía habrá de ser el motivado por un previo incumplimiento del vendedor", como también razonó la sentencia de pleno 218/2014 cuando exigió para la ejecución del aval el incumplimiento del vendedor, ciertamente que "por cualquier causa", pero asimismo siempre que constituya incumplimiento propio del vendedor y no renuncia anticipada del comprador aceptada por el vendedor».

3.ª) Según la base fáctica de la sentencia recurrida, que debe respetarse en casación, en este caso acontece que cuando el comprador dirigió su primer requerimiento resolutorio a la promotora (mayo de 2010) el plazo de entrega pactado, incluida su prórroga de seis meses, había vencido, a lo que se suma que, como en el caso de la sentencia 36/2023, también en este caso la promotora:

«no solo incumplió su obligación de avalar los anticipos, desatendiendo el requerimiento expreso que le hizo el comprador antes de que la vivienda estuviera concluida (en concreto en septiembre de 2008), sino que también incumplió su obligación de entrega efectiva de la vivienda en el plazo convenido, pues si bien es cierto que las obras concluyeron a finales de julio de 2009, también lo es que cuando se expidió el certificado final de obra las viviendas de la promoción, entre ellas la comprada por el demandante, carecían de licencia de primera ocupación (en este sentido, y sobre "la relevancia de la licencia de primera ocupación para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda", sentencia 237/2015, de 30 de abril, y las que en ella se citan, y art. 2.a) y 4 de la Ley 57/1968), toda vez que la licencia se solicitó a mediados de agosto de 2009 y todavía no había sido concedida (ni existían perspectivas de que fuera a serlo en un breve plazo según el Ayuntamiento de Bétera) en mayo de 2010».

En consecuencia, como en el caso de la sentencia 36/2023, también en este caso concurre el presupuesto del que depende la responsabilidad de la entidad demandada, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, de que la construcción no llegase a buen fin en el tiempo convenido.

4.ª) En cuanto al resto de los presupuestos en que se funda dicha responsabilidad legal del banco demandado, reiterados por la jurisprudencia desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre (entre las más recientes, sentencias 1643/2025, de 17 de noviembre, y 1555/2025, de 4 de noviembre) y de los que también se hizo eco la sentencia 36/2023 (consistente, en suma, en que el banco acepte en cualesquiera cuentas abiertas por la promotora ingresos de compradores de viviendas en construcción a cuenta del precio de las viviendas, sabiendo el banco -conociendo o debiendo conocer de emplear la debida diligencia- el concepto de dichos anticipos, sin exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada) también concurren, si bien dicha responsabilidad tiene el límite cuantitativo respecto del principal que declaró la sentencia de primera instancia, pues como afirmó la sentencia 36/2023 ante circunstancias similares «según la base fáctica de esta sentencia, no desvirtuada por la recurrida, del total de cantidades anticipadas por el demandante-recurrente a la promotora a cuenta del precio de su vivienda que son objeto de reclamación en este litigio (71.904 euros) solo una parte, por importe de 24.267,60 euros, se reconocen por el banco demandado como ingresadas en él, pudiendo deducirse también de los hechos probados la conclusión jurídica de que dicha entidad conoció o pudo conocer sin dificultad el origen de dichos pagos y, por lo tanto, controlarlos, toda vez que financiaba la promoción».

CUARTO.-En consecuencia, como en el caso de la sentencia 36/2023, procede casar la sentencia recurrida para, en su lugar, desestimando el recurso de apelación del banco y estimando el recurso de apelación del comprador-demandante únicamente en cuanto al comienzo del devengo del interés legal de las cantidades anticipadas objeto de condena (toda vez que la decisión de la sentencia apelada de fijar el día inicial en la fecha de la demanda y no en la fecha de cada anticipo es contraria al carácter remuneratorio y no moratorio de estos intereses de la Ley 57/1968 y a la jurisprudencia consolidada de esta sala al respecto), revocar la sentencia de primera instancia exclusivamente en su pronunciamiento sobre intereses y fijar el comienzo del devengo del interés legal de la cantidad anticipada objeto de condena (24.267,60 euros) en las fechas de cada pago.

QUINTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer al recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su desestimación.

Por la misma razón, conforme al art. 398.1 y 2 LEC, procede imponer al banco demandado las costas de la segunda instancia causadas por su recurso de apelación, dada su desestimación, y no imponer a ninguna de las partes las costas de la misma instancia causadas por el recurso de apelación del demandante, dada su estimación parcial.

Y conforme al art. 394.2 LEC procede confirmar el fallo sobre costas de la sentencia de la primera instancia, dado que la demanda sigue estimándose solo en parte y no en lo sustancial, «habida cuenta de importante diferencia cuantitativa que existe entre la cantidad reclamada y la finalmente concedida» ( sentencia 1144/2025, de 15 de julio, con cita de la 623/2021, de 22 de septiembre, las dos en casos sobre la Ley 57/1968).

SEXTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª LOPJ, apdos. 8 y 9, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y que pierda el constituido para recurrir por infracción procesal.

PRIMERO.-En los presentes recursos se plantea si la entidad de crédito ahora recurrida debe responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute), teniendo en cuenta la razón decisoria de la sentencia recurrida para desestimar la demanda (no probar el demandante el incumplimiento de la obligación de entrega efectiva de la vivienda por parte de la promotora).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia 36/2023, de 17 de enero, sobre otra vivienda de esta misma promotora y promoción, para la resolución de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Montesano 22 Proyectos y Construcciones S.L. (en adelante Montesano o la promotora) promovía la construcción de la «Urbanización Montesano» en una finca de su propiedad sita en el término municipal de Bétera, provincia de Valencia.

1.2. Con fecha 8 de julio de 2005 D. Alvaro suscribió con la citada promotora un contrato de reserva del chalet n.º NUM000. El 10 de mayo de 2007 se concedió la licencia de obras y con fecha 29 de junio de 2007 comprador y vendedora suscribieron el contrato privado de compraventa del chalet (pliegos de condiciones particulares y generales aportados como doc. 2 de la demanda).

En lo que ahora interesa, el contrato estipulaba:

A) Que el precio total de la vivienda más impuestos era de 359.520 euros, y que a cuenta del mismo el comprador había entregado ya 12.000 euros como reserva y dejado pendiente el IVA de dicha cantidad, 840 euros, entregaba 30.000 euros más 2.100 euros de IVA (32.100 euros en total) en el momento de la firma del contrato y se comprometía a entregar 25.200 euros más 1.764 euros de IVA (26.964 euros en total) mediante 10 mensualidades de 2.696,40 euros cada una, IVA incluido, con vencimientos desde el 30 de julio de 2007 hasta el 30 de abril de 2008. Los restantes 268.000 euros más 18.816 euros de IVA se pagarían en el momento de otorgarse la escritura pública, pudiendo subrogarse el comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor por la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo (en adelante, la CAM).

B) Que las obras de construcción debían estar concluidas en el tercer trimestre del año 2008 y que la entrega de llaves debía hacerse en el plazo máximo de 90 días a partir de la conclusión de las obras (estipulación quinta del pliego de condiciones generales).

C) Que la parte compradora podía resolver el contrato «en el caso de que las obras no se entregasen dentro de un plazo fijado, y su prórroga de seis meses» (estipulación sexta del pliego de condiciones generales).

D) Que para caso de que se resolviera válidamente el contrato por el comprador le serían devueltas las cantidades anticipadas a cuenta del precio ingresadas en la cuenta especial y sus intereses, y que la promotora garantizaba dicha devolución mediante aval o seguro «según lo dispuesto en la ley 57/1968» (estipulación sexta, in fine).

1.3. El comprador anticipó a la promotora 12.840 euros y 32.100 euros el 11 de julio de 2007 (docs. 3.1 y 3.2. de la demanda) y 26.964 euros mediante diez pagarés por importe de 2.696,40 euros cada uno y vencimientos mensuales, desde el 30 de julio de 2007 hasta el 30 de abril de 2008 (docs. 3.3 a 3.12 de la demanda). De estas cantidades, según el doc. 4 de la demanda, solo las correspondientes a nueve de los diez pagarés de vencimiento mensual (es decir, 24.267,60 euros en total) se ingresaron en Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba, Cajasur, actualmente Cajasur Banco, S.A.U. (en adelante Cajasur o el banco), entidad que además se constituyó en financiadora de la promoción en virtud de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 23 de agosto de 2007, novado el 22 de octubre de 2009.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro. En concreto, no entregó al comprador aval individualizado pese al requerimiento hecho por el comprador con fecha 8 de septiembre de 2008 (doc. 5 de la demanda).

1.5. Las obras concluyeron a finales de julio de 2009 y el 18 de agosto de 2009 la promotora solicitó que se expidiera la licencia de primera ocupación (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, por remisión a la sentencia que fue recurrida en el recurso de casación resuelto por la citada sentencia 36/2023).

1.6. El 5 de marzo de 2010 el Ayuntamiento de Bétera certificó que la licencia de primera ocupación seguía en tramitación (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, también por remisión a lo declarado probado en la sentencia recurrida en el recurso resuelto por la sentencia 36/2023).

1.7. Con fecha 14 de mayo de 2010 el comprador remitió un primer burofax a la promotora dando por resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora consistente en la falta de entrega de la vivienda en plazo y en la falta de entrega de las garantías pactadas, y reclamando la devolución de las cantidades anticipadas (lo que cuantificaba en un total de 71.904 euros) «más intereses legales desde su pago». El documento no pudo entregarse por ser el destinatario desconocido en el domicilio indicado (doc. 6.1 de la demanda).

1.8. Con fecha 19 de noviembre de 2010 el comprador remitió un segundo burofax a la promotora a una dirección en la cual la referida entidad sí pudo ser notificada (doc. 6.2 de la demanda).

1.9. El 8 de julio de 2011 el arquitecto municipal emitió informe técnico según el cual en esa fecha seguía sin ser posible otorgar la licencia de primera ocupación porque las obras de urbanización todavía no habían sido recibidas por el ayuntamiento y porque la ejecución de la puesta en funcionamiento de las instalaciones eléctricas se encontraba pendiente de que se suscribiera el acta de recepción de las obras de urbanización ( sentencia 36/2023).

2.En septiembre de 2016 el comprador demandó a Cajasur interesando se declarase su responsabilidad conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y que, en consecuencia, se condenase al banco a pagar al demandante la totalidad de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio de su vivienda (que cifraba en los referidos 71.904 euros), más intereses legales desde las fechas de los anticipos.

En lo que ahora interesa, el demandante alegaba, en síntesis: (i) que el contrato había sido resuelto extrajudicialmente por él a causa del incumplimiento de la vendedora consistente en no entregar el aval comprometido ni la vivienda en plazo; (ii) que al no haber llegado la construcción a buen fin el banco demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 de la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador a la promotora más sus intereses por su falta de control, al haberlas aceptado sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada; y (iii) que existía prueba documental de todos los pagos a la promotora cuyo importe total reclamaba como principal, pues de los dos primeros (por importe de 12.830 y 32.100 euros, respectivamente) se había otorgado carta de pago en el propio contrato, mientras que de los demás pagos hechos mediante diez pagarés (por importe total de 26.964 euros) la prueba consistía en el certificado emitido por el banco pagador (doc. 4 de la demanda), acreditativo tanto del hecho del pago como de que el importe de cada uno de los pagarés fue ingresado en Cajasur (pág. 4 de la demanda).

3.El banco se opuso a la demanda. Además de negar su legitimación pasiva, así como su condición de avalista y que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso por no constar que la compraventa tuviera una finalidad residencial, adujo, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que no podía exigírsele la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la citada ley porque la cuenta abierta por la promotora en Cajasur no era especial, y porque además no constaba que la promotora hubiera incumplido sus obligaciones; (ii) que el comprador-demandante tampoco había acreditado que todas las cantidades reclamadas se hubieran ingresado en una cuenta de la promotora en Cajasur, pues solo constaba probado que se ingresaron nueve pagarés, por un importe total de 24.267,60 euros; y (iii) que tampoco procedía imponer al banco el pago de los intereses de los anticipos, y mucho menos desde la fecha de cada pago.

4.La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó al banco al pago de los citados 24.267,60 euros más intereses desde la demanda, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Tras declarar que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, en lo que ahora interesa sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la promotora incumplió sus obligaciones contractuales, al no abrir cuenta especial, no entregar aval individual en garantía de los anticipos, y tampoco entregar la vivienda en plazo (pues cuando el comprador manifestó su voluntad resolutoria contractual la vivienda todavía no estaba en disposición de ser entregada y de hecho no se le entregó ni siquiera con posterioridad); (ii) la entidad bancaria demandada era legalmente responsable por haber admitido ingresos del comprador en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin asegurarse de que fuera especial y estuviera debidamente garantizada mediante aval o seguro, al no depender su responsabilidad legal como receptora, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, del carácter de la cuenta; (iii) sin embargo, la responsabilidad de Cajasur se limitaba a las cantidades que constaba probado (en virtud del doc. 4 de la demanda, consistente en el certificado expedido por el banco pagador) que fueron ingresadas en ella (por importe de 24.267,60 euros en total), sin que su responsabilidad alcanzara a las cantidades que se ingresaron en la CAM; y (iv) las cantidades objeto de condena devengaban intereses desde la fecha de interposición de la demanda (con cita de los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, y sin mayor razonamiento al respecto).

5.Contra esta sentencia interpusieron recurso de apelación tanto el comprador como el banco. El comprador solicitó la estimación íntegra de la demanda, intereses incluidos desde la fecha de cada entrega, al considerar que el banco pudo controlar todos los anticipos. Por su parte el banco pidió la desestimación total de la demanda, alegando, además de la inexistencia de finalidad residencial, inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora como causa motivadora de la resolución contractual, pues el contrato se extinguió por el desinterés del comprador, quien en todo caso adoptó una conducta pasiva a la hora de recuperar las cantidades que le debía la promotora.

6.La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación del comprador-demandante y estimando el del banco, desestimó íntegramente la demanda, pero sin imponer a ninguna de las partes las costas de las instancias.

Sus razones son, en síntesis, las siguientes: (i) el presente caso debe resolverse con arreglo al criterio seguido por la misma Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba en la sentencia n.º 819/2018, de 19 de diciembre de 2018, ya que ambos casos guardan relación, por referirse a viviendas de la misma promotora y promoción, haber sido asesorados los compradores respectivamente demandantes en cada litigio por la misma dirección letrada, y ser las respectivas demandas de fechas muy próximas; (ii) el recurso del comprador se desestima porque Cajasur no puede responder de cantidades no ingresadas en ella; y (iii) en cuanto al recurso del banco, pese a ser aplicable al caso la Ley 57/1968, tiene razón la entidad demandada en que, como en el caso de la citada sentencia de 2018, también en este el relato cronológico de acontecimientos demuestra que el comprador no resolvió por falta de entrega de la vivienda ni porque no se le hubieran entregado las garantías, sino por su propio desinterés, pues cuando instó la resolución en mayo de 2010 la vivienda ya estaba terminada, solo pendiente de concesión de la licencia de primera ocupación, «existiendo compradores que pasaron a vivir en las viviendas, pese a la falta de licencia», a lo que se suma que tampoco ejercitó acción alguna contra la promotora dirigida a recuperar los anticipos. «Por tanto, hay que entender que D. Alvaro podía haber recibido la vivienda, si verdaderamente hubiera estado interesado, debiendo ponerse de manifiesto también que el ejercicio inmediato de acciones judiciales frente a la promotora habría permitido muy probablemente recuperar las cantidades entregadas con el embargo preventivo de la vivienda. La única diferencia que puede advertirse entre ambos procesos es que, según se indica en la sentencia de 19 de diciembre de 2018, en el promovido a instancia de D. Ezequias, éste hacía constar en el burofax de mayo de 2010 que conocía la venta de su vivienda por la promotora, lo que no consta en el presente. A los efectos que aquí interesan, dicho matiz carece de relevancia, pues el representante de D. Alvaro era el mismo que el de D. Ezequias y la situación de la vivienda de aquél tendría que ser muy similar a la de éste».

7.Contra esta sentencia el comprador demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado también en dos motivos, en su mayor parte, sustancialmente similares al de los motivos de los recursos resueltos por la citada sentencia 36/2023, por estar los respectivos recurrentes bajo la misma dirección letrada.

8.La entidad bancaria recurrida se ha opuesto a los recursos pidiendo su desestimación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.-Los dos motivos de este recurso, con un enunciado idéntico y desarrollo similar a los de los motivos del recurso por infracción procesal resuelto por la citada sentencia 36/2023, deben ser desestimados por las mismas razones que expuso esta sentencia tras indicar con detalle la doctrina jurisprudencial aplicable a ambos:

1.ª) En cuanto al motivo primero, formulado correctamente al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, en el que se citan como infringidos los arts. 218.1 LEC y 24 de la Constitución y se denuncia que la sentencia recurrida ha incurrido en incongruencia extra petita,por resolver sobre cuestiones -en concreto, la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora como causa determinante de la decisión del comprador de apartarse del contrato- que no fueron objeto de debate, basta decir para desestimarlo, con cita de la sentencia 520/2021, de 12 de julio, extractada por la 36/2023, que la sentencia recurrida desestima totalmente las pretensiones del comprador-demandante ahora recurrente, por lo que es plenamente congruente con lo pedido en la demanda, sin que pueda confundirse incongruencia con la mera disconformidad de la parte recurrente con los razonamientos jurídicos que sustentan el fallo, cuya conformidad o no a Derecho solo cabe revisar en casación. De ahí que sea incorrecto plantear en infracción procesal la incongruencia de la sentencia mediante argumentos de carácter inequívocamente sustantivo y, por lo tanto, ajenos por completo al deber de congruencia e incluso a la existencia de cualquier otra infracción de normas procesales, como es la disconformidad del recurrente con las consecuencias jurídicas que a su juicio han de vincularse a la existencia de lo que considera un evidente retraso del promotor en la entrega de su vivienda (en cuanto presupuesto para exigir responsabilidad al banco receptor de los anticipos conforme al art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968).

2.ª) En cuanto al motivo segundo, correctamente formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, en el que se cita como infringido el art. 326 LEC en relación con los arts. 319 LEC y 24 de la Constitución, por errónea y arbitraria valoración de la prueba documental, en particular, por no haber valorado la sentencia recurrida debidamente los burofaxes -de los que resultaba, según el recurrente, que su decisión resolutoria traía causa del previo incumplimiento de la promotora, la cual por entonces no podía cumplir su obligación de entregar material y efectivamente la vivienda al demandante por carecer de licencia de primera ocupación-, basta decir para su desestimación que, como en el caso del recurrente de la sentencia 36/2023, también en este caso el planteamiento del recurrente prescinde de la doble dimensión fáctica y jurídica del incumplimiento contractual y cuestiona, no un error fáctico o material, sino la conclusión jurídica del tribunal sentenciador sobre la inexistencia de incumplimiento previo del promotor, sustentada además en una base fáctica que resulta de la valoración de la prueba en su conjunto y no de una prueba documental privada que no tiene valor de prueba plena. En este sentido la sentencia 36/2023, con cita de las sentencias 27/2022, de 18 de enero, 351/2021, de 20 de mayo, y 507/2019, de 1 de octubre, recuerda que la expresión «prueba plena» no significa que el tribunal no deba valorar el contenido de los documentos de acuerdo con las reglas de la sana crítica y conforme al conjunto de las pruebas aportadas, sin que la cita como infringido del art. 326 LEC ampare motivos como este en los que lo que en puridad se cuestiona es que a los documentos privados «no se les haya dado la valoración jurídica que el recurrente pretendía» ( sentencias 916/2021, 918/2021 y 924/2021, las tres de 23 de diciembre, todas ellas citadas por la sentencia 36/2023).

Recurso de casación

TERCERO.-El recurso se articula en dos motivos, el segundo de los cuales, fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y con un enunciado idéntico y desarrollo similar al motivo primero del recurso de casación resuelto por la citada sentencia 36/2023, plantea la cuestión jurídico-sustantiva nuclear del recurso, referida, como en el caso de la mencionada sentencia anterior, a si la decisión del comprador de resolver el contrato fue debida al previo incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda.

Por tanto, procede examinar este motivo segundo y, por aplicación del mismo criterio que llevó a la sentencia 36/2023 a estimar tal motivo similar respecto de otro comprador de esta misma promoción, ambos bajo la misma dirección letrada, procede también en este caso estimar el motivo y por ende el presente recurso de casación, sin que sea necesario ya examinar el motivo primero, todo ello, por las siguientes razones:

1.ª) Como declaró la citada sentencia 36/2023 ( con cita de la 470/2022, de 6 de junio) y la jurisprudencia ha venido reiterando después, los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción destinadas a una finalidad residencial «son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido» (art. 1.1.ª)». Por tanto, si el comprador no prueba que la construcción no llegó a buen fin por causa imputable a la promotora no cabe exigir al banco que responda frente a dicho comprador, ni como avalista ni como receptor de las cantidades anticipadas (p.ej. sentencia 1454/2025, de 20 de octubre, con cita de las sentencias 321/2025, 326/2025, 446/2025 y 448/2025, todas en casos como este en que se exigía responsabilidad al banco receptor).

2.ª) En cuanto al incumplimiento de la obligación de entrega, recuerda la citada sentencia 1454/2025 que es jurisprudencia reiterada, contenida p.ej. en las sentencias 255/2019, de 7 de mayo, y 128/2021, de 8 de marzo, que la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval (si lo hay), ha de entenderse en el sentido de entrega efectiva, y que incumplido el plazo de entrega, el comprador puede optar por resolver el contrato.

Sobre los requisitos que han de concurrir, la sentencia 527/2025, de 1 de abril, también citada por la 1454/2025 recuerda:

«[...] según la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, que cita entre otras la de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la "rescisión" a la que alude el art. 3 de la Ley 57/1968, "no es sino una resolución del contrato por incumplimiento del vendedor". Frente a la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC, que venía declarando la irrelevancia resolutoria del simple retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, la citada sentencia de pleno 778/2014, interpretando el citado art. 3, declara que "el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega"».

«[...] La jurisprudencia también declara que la extinción del contrato de compraventa, no por incumplimiento del promotor-vendedor sino por mutuo disenso que no traiga causa de dicho incumplimiento, extingue también la correspondiente garantía.

»En este sentido la citada sentencia 173/2021 señala que la de pleno 133/2015 declaró que "la extinción por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57/1968 extingue también la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiese iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda". Pero esta doctrina de la sentencia de pleno fue precisada por la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, en el sentido de que "no puede interpretarse a sensu contrario como favorable en todo caso a la subsistencia de la garantía cuando el mutuo disenso sea posterior, pues como se explica en la razón 11ª) de su fundamento jurídico tercero, el mutuo disenso posterior que determina la subsistencia de la garantía habrá de ser el motivado por un previo incumplimiento del vendedor", como también razonó la sentencia de pleno 218/2014 cuando exigió para la ejecución del aval el incumplimiento del vendedor, ciertamente que "por cualquier causa", pero asimismo siempre que constituya incumplimiento propio del vendedor y no renuncia anticipada del comprador aceptada por el vendedor».

3.ª) Según la base fáctica de la sentencia recurrida, que debe respetarse en casación, en este caso acontece que cuando el comprador dirigió su primer requerimiento resolutorio a la promotora (mayo de 2010) el plazo de entrega pactado, incluida su prórroga de seis meses, había vencido, a lo que se suma que, como en el caso de la sentencia 36/2023, también en este caso la promotora:

«no solo incumplió su obligación de avalar los anticipos, desatendiendo el requerimiento expreso que le hizo el comprador antes de que la vivienda estuviera concluida (en concreto en septiembre de 2008), sino que también incumplió su obligación de entrega efectiva de la vivienda en el plazo convenido, pues si bien es cierto que las obras concluyeron a finales de julio de 2009, también lo es que cuando se expidió el certificado final de obra las viviendas de la promoción, entre ellas la comprada por el demandante, carecían de licencia de primera ocupación (en este sentido, y sobre "la relevancia de la licencia de primera ocupación para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda", sentencia 237/2015, de 30 de abril, y las que en ella se citan, y art. 2.a) y 4 de la Ley 57/1968), toda vez que la licencia se solicitó a mediados de agosto de 2009 y todavía no había sido concedida (ni existían perspectivas de que fuera a serlo en un breve plazo según el Ayuntamiento de Bétera) en mayo de 2010».

En consecuencia, como en el caso de la sentencia 36/2023, también en este caso concurre el presupuesto del que depende la responsabilidad de la entidad demandada, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, de que la construcción no llegase a buen fin en el tiempo convenido.

4.ª) En cuanto al resto de los presupuestos en que se funda dicha responsabilidad legal del banco demandado, reiterados por la jurisprudencia desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre (entre las más recientes, sentencias 1643/2025, de 17 de noviembre, y 1555/2025, de 4 de noviembre) y de los que también se hizo eco la sentencia 36/2023 (consistente, en suma, en que el banco acepte en cualesquiera cuentas abiertas por la promotora ingresos de compradores de viviendas en construcción a cuenta del precio de las viviendas, sabiendo el banco -conociendo o debiendo conocer de emplear la debida diligencia- el concepto de dichos anticipos, sin exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada) también concurren, si bien dicha responsabilidad tiene el límite cuantitativo respecto del principal que declaró la sentencia de primera instancia, pues como afirmó la sentencia 36/2023 ante circunstancias similares «según la base fáctica de esta sentencia, no desvirtuada por la recurrida, del total de cantidades anticipadas por el demandante-recurrente a la promotora a cuenta del precio de su vivienda que son objeto de reclamación en este litigio (71.904 euros) solo una parte, por importe de 24.267,60 euros, se reconocen por el banco demandado como ingresadas en él, pudiendo deducirse también de los hechos probados la conclusión jurídica de que dicha entidad conoció o pudo conocer sin dificultad el origen de dichos pagos y, por lo tanto, controlarlos, toda vez que financiaba la promoción».

CUARTO.-En consecuencia, como en el caso de la sentencia 36/2023, procede casar la sentencia recurrida para, en su lugar, desestimando el recurso de apelación del banco y estimando el recurso de apelación del comprador-demandante únicamente en cuanto al comienzo del devengo del interés legal de las cantidades anticipadas objeto de condena (toda vez que la decisión de la sentencia apelada de fijar el día inicial en la fecha de la demanda y no en la fecha de cada anticipo es contraria al carácter remuneratorio y no moratorio de estos intereses de la Ley 57/1968 y a la jurisprudencia consolidada de esta sala al respecto), revocar la sentencia de primera instancia exclusivamente en su pronunciamiento sobre intereses y fijar el comienzo del devengo del interés legal de la cantidad anticipada objeto de condena (24.267,60 euros) en las fechas de cada pago.

QUINTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer al recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su desestimación.

Por la misma razón, conforme al art. 398.1 y 2 LEC, procede imponer al banco demandado las costas de la segunda instancia causadas por su recurso de apelación, dada su desestimación, y no imponer a ninguna de las partes las costas de la misma instancia causadas por el recurso de apelación del demandante, dada su estimación parcial.

Y conforme al art. 394.2 LEC procede confirmar el fallo sobre costas de la sentencia de la primera instancia, dado que la demanda sigue estimándose solo en parte y no en lo sustancial, «habida cuenta de importante diferencia cuantitativa que existe entre la cantidad reclamada y la finalmente concedida» ( sentencia 1144/2025, de 15 de julio, con cita de la 623/2021, de 22 de septiembre, las dos en casos sobre la Ley 57/1968).

SEXTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª LOPJ, apdos. 8 y 9, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y que pierda el constituido para recurrir por infracción procesal.

PRIMERO.-En los presentes recursos se plantea si la entidad de crédito ahora recurrida debe responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute), teniendo en cuenta la razón decisoria de la sentencia recurrida para desestimar la demanda (no probar el demandante el incumplimiento de la obligación de entrega efectiva de la vivienda por parte de la promotora).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia 36/2023, de 17 de enero, sobre otra vivienda de esta misma promotora y promoción, para la resolución de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Montesano 22 Proyectos y Construcciones S.L. (en adelante Montesano o la promotora) promovía la construcción de la «Urbanización Montesano» en una finca de su propiedad sita en el término municipal de Bétera, provincia de Valencia.

1.2. Con fecha 8 de julio de 2005 D. Alvaro suscribió con la citada promotora un contrato de reserva del chalet n.º NUM000. El 10 de mayo de 2007 se concedió la licencia de obras y con fecha 29 de junio de 2007 comprador y vendedora suscribieron el contrato privado de compraventa del chalet (pliegos de condiciones particulares y generales aportados como doc. 2 de la demanda).

En lo que ahora interesa, el contrato estipulaba:

A) Que el precio total de la vivienda más impuestos era de 359.520 euros, y que a cuenta del mismo el comprador había entregado ya 12.000 euros como reserva y dejado pendiente el IVA de dicha cantidad, 840 euros, entregaba 30.000 euros más 2.100 euros de IVA (32.100 euros en total) en el momento de la firma del contrato y se comprometía a entregar 25.200 euros más 1.764 euros de IVA (26.964 euros en total) mediante 10 mensualidades de 2.696,40 euros cada una, IVA incluido, con vencimientos desde el 30 de julio de 2007 hasta el 30 de abril de 2008. Los restantes 268.000 euros más 18.816 euros de IVA se pagarían en el momento de otorgarse la escritura pública, pudiendo subrogarse el comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor por la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo (en adelante, la CAM).

B) Que las obras de construcción debían estar concluidas en el tercer trimestre del año 2008 y que la entrega de llaves debía hacerse en el plazo máximo de 90 días a partir de la conclusión de las obras (estipulación quinta del pliego de condiciones generales).

C) Que la parte compradora podía resolver el contrato «en el caso de que las obras no se entregasen dentro de un plazo fijado, y su prórroga de seis meses» (estipulación sexta del pliego de condiciones generales).

D) Que para caso de que se resolviera válidamente el contrato por el comprador le serían devueltas las cantidades anticipadas a cuenta del precio ingresadas en la cuenta especial y sus intereses, y que la promotora garantizaba dicha devolución mediante aval o seguro «según lo dispuesto en la ley 57/1968» (estipulación sexta, in fine).

1.3. El comprador anticipó a la promotora 12.840 euros y 32.100 euros el 11 de julio de 2007 (docs. 3.1 y 3.2. de la demanda) y 26.964 euros mediante diez pagarés por importe de 2.696,40 euros cada uno y vencimientos mensuales, desde el 30 de julio de 2007 hasta el 30 de abril de 2008 (docs. 3.3 a 3.12 de la demanda). De estas cantidades, según el doc. 4 de la demanda, solo las correspondientes a nueve de los diez pagarés de vencimiento mensual (es decir, 24.267,60 euros en total) se ingresaron en Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba, Cajasur, actualmente Cajasur Banco, S.A.U. (en adelante Cajasur o el banco), entidad que además se constituyó en financiadora de la promoción en virtud de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 23 de agosto de 2007, novado el 22 de octubre de 2009.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro. En concreto, no entregó al comprador aval individualizado pese al requerimiento hecho por el comprador con fecha 8 de septiembre de 2008 (doc. 5 de la demanda).

1.5. Las obras concluyeron a finales de julio de 2009 y el 18 de agosto de 2009 la promotora solicitó que se expidiera la licencia de primera ocupación (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, por remisión a la sentencia que fue recurrida en el recurso de casación resuelto por la citada sentencia 36/2023).

1.6. El 5 de marzo de 2010 el Ayuntamiento de Bétera certificó que la licencia de primera ocupación seguía en tramitación (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, también por remisión a lo declarado probado en la sentencia recurrida en el recurso resuelto por la sentencia 36/2023).

1.7. Con fecha 14 de mayo de 2010 el comprador remitió un primer burofax a la promotora dando por resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora consistente en la falta de entrega de la vivienda en plazo y en la falta de entrega de las garantías pactadas, y reclamando la devolución de las cantidades anticipadas (lo que cuantificaba en un total de 71.904 euros) «más intereses legales desde su pago». El documento no pudo entregarse por ser el destinatario desconocido en el domicilio indicado (doc. 6.1 de la demanda).

1.8. Con fecha 19 de noviembre de 2010 el comprador remitió un segundo burofax a la promotora a una dirección en la cual la referida entidad sí pudo ser notificada (doc. 6.2 de la demanda).

1.9. El 8 de julio de 2011 el arquitecto municipal emitió informe técnico según el cual en esa fecha seguía sin ser posible otorgar la licencia de primera ocupación porque las obras de urbanización todavía no habían sido recibidas por el ayuntamiento y porque la ejecución de la puesta en funcionamiento de las instalaciones eléctricas se encontraba pendiente de que se suscribiera el acta de recepción de las obras de urbanización ( sentencia 36/2023).

2.En septiembre de 2016 el comprador demandó a Cajasur interesando se declarase su responsabilidad conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y que, en consecuencia, se condenase al banco a pagar al demandante la totalidad de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio de su vivienda (que cifraba en los referidos 71.904 euros), más intereses legales desde las fechas de los anticipos.

En lo que ahora interesa, el demandante alegaba, en síntesis: (i) que el contrato había sido resuelto extrajudicialmente por él a causa del incumplimiento de la vendedora consistente en no entregar el aval comprometido ni la vivienda en plazo; (ii) que al no haber llegado la construcción a buen fin el banco demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 de la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador a la promotora más sus intereses por su falta de control, al haberlas aceptado sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada; y (iii) que existía prueba documental de todos los pagos a la promotora cuyo importe total reclamaba como principal, pues de los dos primeros (por importe de 12.830 y 32.100 euros, respectivamente) se había otorgado carta de pago en el propio contrato, mientras que de los demás pagos hechos mediante diez pagarés (por importe total de 26.964 euros) la prueba consistía en el certificado emitido por el banco pagador (doc. 4 de la demanda), acreditativo tanto del hecho del pago como de que el importe de cada uno de los pagarés fue ingresado en Cajasur (pág. 4 de la demanda).

3.El banco se opuso a la demanda. Además de negar su legitimación pasiva, así como su condición de avalista y que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso por no constar que la compraventa tuviera una finalidad residencial, adujo, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que no podía exigírsele la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la citada ley porque la cuenta abierta por la promotora en Cajasur no era especial, y porque además no constaba que la promotora hubiera incumplido sus obligaciones; (ii) que el comprador-demandante tampoco había acreditado que todas las cantidades reclamadas se hubieran ingresado en una cuenta de la promotora en Cajasur, pues solo constaba probado que se ingresaron nueve pagarés, por un importe total de 24.267,60 euros; y (iii) que tampoco procedía imponer al banco el pago de los intereses de los anticipos, y mucho menos desde la fecha de cada pago.

4.La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó al banco al pago de los citados 24.267,60 euros más intereses desde la demanda, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Tras declarar que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, en lo que ahora interesa sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la promotora incumplió sus obligaciones contractuales, al no abrir cuenta especial, no entregar aval individual en garantía de los anticipos, y tampoco entregar la vivienda en plazo (pues cuando el comprador manifestó su voluntad resolutoria contractual la vivienda todavía no estaba en disposición de ser entregada y de hecho no se le entregó ni siquiera con posterioridad); (ii) la entidad bancaria demandada era legalmente responsable por haber admitido ingresos del comprador en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin asegurarse de que fuera especial y estuviera debidamente garantizada mediante aval o seguro, al no depender su responsabilidad legal como receptora, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, del carácter de la cuenta; (iii) sin embargo, la responsabilidad de Cajasur se limitaba a las cantidades que constaba probado (en virtud del doc. 4 de la demanda, consistente en el certificado expedido por el banco pagador) que fueron ingresadas en ella (por importe de 24.267,60 euros en total), sin que su responsabilidad alcanzara a las cantidades que se ingresaron en la CAM; y (iv) las cantidades objeto de condena devengaban intereses desde la fecha de interposición de la demanda (con cita de los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, y sin mayor razonamiento al respecto).

5.Contra esta sentencia interpusieron recurso de apelación tanto el comprador como el banco. El comprador solicitó la estimación íntegra de la demanda, intereses incluidos desde la fecha de cada entrega, al considerar que el banco pudo controlar todos los anticipos. Por su parte el banco pidió la desestimación total de la demanda, alegando, además de la inexistencia de finalidad residencial, inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora como causa motivadora de la resolución contractual, pues el contrato se extinguió por el desinterés del comprador, quien en todo caso adoptó una conducta pasiva a la hora de recuperar las cantidades que le debía la promotora.

6.La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación del comprador-demandante y estimando el del banco, desestimó íntegramente la demanda, pero sin imponer a ninguna de las partes las costas de las instancias.

Sus razones son, en síntesis, las siguientes: (i) el presente caso debe resolverse con arreglo al criterio seguido por la misma Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba en la sentencia n.º 819/2018, de 19 de diciembre de 2018, ya que ambos casos guardan relación, por referirse a viviendas de la misma promotora y promoción, haber sido asesorados los compradores respectivamente demandantes en cada litigio por la misma dirección letrada, y ser las respectivas demandas de fechas muy próximas; (ii) el recurso del comprador se desestima porque Cajasur no puede responder de cantidades no ingresadas en ella; y (iii) en cuanto al recurso del banco, pese a ser aplicable al caso la Ley 57/1968, tiene razón la entidad demandada en que, como en el caso de la citada sentencia de 2018, también en este el relato cronológico de acontecimientos demuestra que el comprador no resolvió por falta de entrega de la vivienda ni porque no se le hubieran entregado las garantías, sino por su propio desinterés, pues cuando instó la resolución en mayo de 2010 la vivienda ya estaba terminada, solo pendiente de concesión de la licencia de primera ocupación, «existiendo compradores que pasaron a vivir en las viviendas, pese a la falta de licencia», a lo que se suma que tampoco ejercitó acción alguna contra la promotora dirigida a recuperar los anticipos. «Por tanto, hay que entender que D. Alvaro podía haber recibido la vivienda, si verdaderamente hubiera estado interesado, debiendo ponerse de manifiesto también que el ejercicio inmediato de acciones judiciales frente a la promotora habría permitido muy probablemente recuperar las cantidades entregadas con el embargo preventivo de la vivienda. La única diferencia que puede advertirse entre ambos procesos es que, según se indica en la sentencia de 19 de diciembre de 2018, en el promovido a instancia de D. Ezequias, éste hacía constar en el burofax de mayo de 2010 que conocía la venta de su vivienda por la promotora, lo que no consta en el presente. A los efectos que aquí interesan, dicho matiz carece de relevancia, pues el representante de D. Alvaro era el mismo que el de D. Ezequias y la situación de la vivienda de aquél tendría que ser muy similar a la de éste».

7.Contra esta sentencia el comprador demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado también en dos motivos, en su mayor parte, sustancialmente similares al de los motivos de los recursos resueltos por la citada sentencia 36/2023, por estar los respectivos recurrentes bajo la misma dirección letrada.

8.La entidad bancaria recurrida se ha opuesto a los recursos pidiendo su desestimación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.-Los dos motivos de este recurso, con un enunciado idéntico y desarrollo similar a los de los motivos del recurso por infracción procesal resuelto por la citada sentencia 36/2023, deben ser desestimados por las mismas razones que expuso esta sentencia tras indicar con detalle la doctrina jurisprudencial aplicable a ambos:

1.ª) En cuanto al motivo primero, formulado correctamente al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, en el que se citan como infringidos los arts. 218.1 LEC y 24 de la Constitución y se denuncia que la sentencia recurrida ha incurrido en incongruencia extra petita,por resolver sobre cuestiones -en concreto, la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora como causa determinante de la decisión del comprador de apartarse del contrato- que no fueron objeto de debate, basta decir para desestimarlo, con cita de la sentencia 520/2021, de 12 de julio, extractada por la 36/2023, que la sentencia recurrida desestima totalmente las pretensiones del comprador-demandante ahora recurrente, por lo que es plenamente congruente con lo pedido en la demanda, sin que pueda confundirse incongruencia con la mera disconformidad de la parte recurrente con los razonamientos jurídicos que sustentan el fallo, cuya conformidad o no a Derecho solo cabe revisar en casación. De ahí que sea incorrecto plantear en infracción procesal la incongruencia de la sentencia mediante argumentos de carácter inequívocamente sustantivo y, por lo tanto, ajenos por completo al deber de congruencia e incluso a la existencia de cualquier otra infracción de normas procesales, como es la disconformidad del recurrente con las consecuencias jurídicas que a su juicio han de vincularse a la existencia de lo que considera un evidente retraso del promotor en la entrega de su vivienda (en cuanto presupuesto para exigir responsabilidad al banco receptor de los anticipos conforme al art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968).

2.ª) En cuanto al motivo segundo, correctamente formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, en el que se cita como infringido el art. 326 LEC en relación con los arts. 319 LEC y 24 de la Constitución, por errónea y arbitraria valoración de la prueba documental, en particular, por no haber valorado la sentencia recurrida debidamente los burofaxes -de los que resultaba, según el recurrente, que su decisión resolutoria traía causa del previo incumplimiento de la promotora, la cual por entonces no podía cumplir su obligación de entregar material y efectivamente la vivienda al demandante por carecer de licencia de primera ocupación-, basta decir para su desestimación que, como en el caso del recurrente de la sentencia 36/2023, también en este caso el planteamiento del recurrente prescinde de la doble dimensión fáctica y jurídica del incumplimiento contractual y cuestiona, no un error fáctico o material, sino la conclusión jurídica del tribunal sentenciador sobre la inexistencia de incumplimiento previo del promotor, sustentada además en una base fáctica que resulta de la valoración de la prueba en su conjunto y no de una prueba documental privada que no tiene valor de prueba plena. En este sentido la sentencia 36/2023, con cita de las sentencias 27/2022, de 18 de enero, 351/2021, de 20 de mayo, y 507/2019, de 1 de octubre, recuerda que la expresión «prueba plena» no significa que el tribunal no deba valorar el contenido de los documentos de acuerdo con las reglas de la sana crítica y conforme al conjunto de las pruebas aportadas, sin que la cita como infringido del art. 326 LEC ampare motivos como este en los que lo que en puridad se cuestiona es que a los documentos privados «no se les haya dado la valoración jurídica que el recurrente pretendía» ( sentencias 916/2021, 918/2021 y 924/2021, las tres de 23 de diciembre, todas ellas citadas por la sentencia 36/2023).

Recurso de casación

TERCERO.-El recurso se articula en dos motivos, el segundo de los cuales, fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y con un enunciado idéntico y desarrollo similar al motivo primero del recurso de casación resuelto por la citada sentencia 36/2023, plantea la cuestión jurídico-sustantiva nuclear del recurso, referida, como en el caso de la mencionada sentencia anterior, a si la decisión del comprador de resolver el contrato fue debida al previo incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda.

Por tanto, procede examinar este motivo segundo y, por aplicación del mismo criterio que llevó a la sentencia 36/2023 a estimar tal motivo similar respecto de otro comprador de esta misma promoción, ambos bajo la misma dirección letrada, procede también en este caso estimar el motivo y por ende el presente recurso de casación, sin que sea necesario ya examinar el motivo primero, todo ello, por las siguientes razones:

1.ª) Como declaró la citada sentencia 36/2023 ( con cita de la 470/2022, de 6 de junio) y la jurisprudencia ha venido reiterando después, los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción destinadas a una finalidad residencial «son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido» (art. 1.1.ª)». Por tanto, si el comprador no prueba que la construcción no llegó a buen fin por causa imputable a la promotora no cabe exigir al banco que responda frente a dicho comprador, ni como avalista ni como receptor de las cantidades anticipadas (p.ej. sentencia 1454/2025, de 20 de octubre, con cita de las sentencias 321/2025, 326/2025, 446/2025 y 448/2025, todas en casos como este en que se exigía responsabilidad al banco receptor).

2.ª) En cuanto al incumplimiento de la obligación de entrega, recuerda la citada sentencia 1454/2025 que es jurisprudencia reiterada, contenida p.ej. en las sentencias 255/2019, de 7 de mayo, y 128/2021, de 8 de marzo, que la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval (si lo hay), ha de entenderse en el sentido de entrega efectiva, y que incumplido el plazo de entrega, el comprador puede optar por resolver el contrato.

Sobre los requisitos que han de concurrir, la sentencia 527/2025, de 1 de abril, también citada por la 1454/2025 recuerda:

«[...] según la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, que cita entre otras la de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la "rescisión" a la que alude el art. 3 de la Ley 57/1968, "no es sino una resolución del contrato por incumplimiento del vendedor". Frente a la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC, que venía declarando la irrelevancia resolutoria del simple retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, la citada sentencia de pleno 778/2014, interpretando el citado art. 3, declara que "el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega"».

«[...] La jurisprudencia también declara que la extinción del contrato de compraventa, no por incumplimiento del promotor-vendedor sino por mutuo disenso que no traiga causa de dicho incumplimiento, extingue también la correspondiente garantía.

»En este sentido la citada sentencia 173/2021 señala que la de pleno 133/2015 declaró que "la extinción por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57/1968 extingue también la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiese iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda". Pero esta doctrina de la sentencia de pleno fue precisada por la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, en el sentido de que "no puede interpretarse a sensu contrario como favorable en todo caso a la subsistencia de la garantía cuando el mutuo disenso sea posterior, pues como se explica en la razón 11ª) de su fundamento jurídico tercero, el mutuo disenso posterior que determina la subsistencia de la garantía habrá de ser el motivado por un previo incumplimiento del vendedor", como también razonó la sentencia de pleno 218/2014 cuando exigió para la ejecución del aval el incumplimiento del vendedor, ciertamente que "por cualquier causa", pero asimismo siempre que constituya incumplimiento propio del vendedor y no renuncia anticipada del comprador aceptada por el vendedor».

3.ª) Según la base fáctica de la sentencia recurrida, que debe respetarse en casación, en este caso acontece que cuando el comprador dirigió su primer requerimiento resolutorio a la promotora (mayo de 2010) el plazo de entrega pactado, incluida su prórroga de seis meses, había vencido, a lo que se suma que, como en el caso de la sentencia 36/2023, también en este caso la promotora:

«no solo incumplió su obligación de avalar los anticipos, desatendiendo el requerimiento expreso que le hizo el comprador antes de que la vivienda estuviera concluida (en concreto en septiembre de 2008), sino que también incumplió su obligación de entrega efectiva de la vivienda en el plazo convenido, pues si bien es cierto que las obras concluyeron a finales de julio de 2009, también lo es que cuando se expidió el certificado final de obra las viviendas de la promoción, entre ellas la comprada por el demandante, carecían de licencia de primera ocupación (en este sentido, y sobre "la relevancia de la licencia de primera ocupación para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda", sentencia 237/2015, de 30 de abril, y las que en ella se citan, y art. 2.a) y 4 de la Ley 57/1968), toda vez que la licencia se solicitó a mediados de agosto de 2009 y todavía no había sido concedida (ni existían perspectivas de que fuera a serlo en un breve plazo según el Ayuntamiento de Bétera) en mayo de 2010».

En consecuencia, como en el caso de la sentencia 36/2023, también en este caso concurre el presupuesto del que depende la responsabilidad de la entidad demandada, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, de que la construcción no llegase a buen fin en el tiempo convenido.

4.ª) En cuanto al resto de los presupuestos en que se funda dicha responsabilidad legal del banco demandado, reiterados por la jurisprudencia desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre (entre las más recientes, sentencias 1643/2025, de 17 de noviembre, y 1555/2025, de 4 de noviembre) y de los que también se hizo eco la sentencia 36/2023 (consistente, en suma, en que el banco acepte en cualesquiera cuentas abiertas por la promotora ingresos de compradores de viviendas en construcción a cuenta del precio de las viviendas, sabiendo el banco -conociendo o debiendo conocer de emplear la debida diligencia- el concepto de dichos anticipos, sin exigir del promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada) también concurren, si bien dicha responsabilidad tiene el límite cuantitativo respecto del principal que declaró la sentencia de primera instancia, pues como afirmó la sentencia 36/2023 ante circunstancias similares «según la base fáctica de esta sentencia, no desvirtuada por la recurrida, del total de cantidades anticipadas por el demandante-recurrente a la promotora a cuenta del precio de su vivienda que son objeto de reclamación en este litigio (71.904 euros) solo una parte, por importe de 24.267,60 euros, se reconocen por el banco demandado como ingresadas en él, pudiendo deducirse también de los hechos probados la conclusión jurídica de que dicha entidad conoció o pudo conocer sin dificultad el origen de dichos pagos y, por lo tanto, controlarlos, toda vez que financiaba la promoción».

CUARTO.-En consecuencia, como en el caso de la sentencia 36/2023, procede casar la sentencia recurrida para, en su lugar, desestimando el recurso de apelación del banco y estimando el recurso de apelación del comprador-demandante únicamente en cuanto al comienzo del devengo del interés legal de las cantidades anticipadas objeto de condena (toda vez que la decisión de la sentencia apelada de fijar el día inicial en la fecha de la demanda y no en la fecha de cada anticipo es contraria al carácter remuneratorio y no moratorio de estos intereses de la Ley 57/1968 y a la jurisprudencia consolidada de esta sala al respecto), revocar la sentencia de primera instancia exclusivamente en su pronunciamiento sobre intereses y fijar el comienzo del devengo del interés legal de la cantidad anticipada objeto de condena (24.267,60 euros) en las fechas de cada pago.

QUINTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer al recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su desestimación.

Por la misma razón, conforme al art. 398.1 y 2 LEC, procede imponer al banco demandado las costas de la segunda instancia causadas por su recurso de apelación, dada su desestimación, y no imponer a ninguna de las partes las costas de la misma instancia causadas por el recurso de apelación del demandante, dada su estimación parcial.

Y conforme al art. 394.2 LEC procede confirmar el fallo sobre costas de la sentencia de la primera instancia, dado que la demanda sigue estimándose solo en parte y no en lo sustancial, «habida cuenta de importante diferencia cuantitativa que existe entre la cantidad reclamada y la finalmente concedida» ( sentencia 1144/2025, de 15 de julio, con cita de la 623/2021, de 22 de septiembre, las dos en casos sobre la Ley 57/1968).

SEXTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª LOPJ, apdos. 8 y 9, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y que pierda el constituido para recurrir por infracción procesal.