Sentencia Civil 492/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3317/2021 de 06 de abril del 2026

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos resolutorios del presente recurso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º-El objeto del presente proceso consiste en la reclamación que es formulada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 ( DIRECCION001 de Villastar (Teruel) contra la mercantil Balcón del Turia 2005, S.L.U., en su condición de promotora del edificio de la precitada comunidad constituido por 44 viviendas, garajes y trasteros. El certificado final de obra es de fecha 30 de enero de 2008 y la venta de las viviendas se llevó a efecto a partir de dicho año.

2.º-Constatados distintos vicios constructivos consistentes en humedades y deficiencias en las terrazas de los áticos, humedades de condensación y moho en paramentos interiores, acondicionamiento térmico deficiente, fisuras en paramentos interiores, así como otros defectos en zonas comunes y viviendas, se solicitó su reparación a la promotora en diversas ocasiones al menos desde el año 2009.

3.º-Al no haber sido reparadas dichas deficiencias, la comunidad de propietarios interpuso demanda con la finalidad de ser resarcida económicamente para proceder a la reparación de los defectos de los que adolecía el inmueble litigioso, solicitando la condena de la demandada, en su condición de vendedora promotora, a abonar a la demandante la cantidad de 721.611,24 euros.

4.º-El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Valencia que dictó sentencia en la que estimó íntegramente la demanda deducida. En ella, se le dio más valor a la prueba pericial de la demandante sobre la aportada por la demandada, por considerar a la primera más completa con acceso a todos los puntos donde existía algún defecto, más cercana en el tiempo a la entrega de las viviendas, mejor razonada con descripciones y valoraciones más completas y justificadas, por ejemplo, a la hora de valorar el aislamiento térmico, siendo una de las cuestiones más discutidas sobre las cuales realiza claras y completas explicaciones con respecto a la exigencia de someterse a la nueva normativa, habida cuenta de la superficie afectada y realiza una razonada crítica del informe de la parte contraria, de la que llega a discutir hasta las mediciones efectuadas; así como por hallarse más documentada, y no responder el dictamen de la demandada a algunas patologías como el pavimento exterior, teniendo en cuenta también la más razonada exposición realizada en el acto del juicio.

5.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la demandada recurso de apelación que fue turnado a la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, que dictó sentencia parcialmente revocatoria de la pronunciada por el juzgado. La recurrente impugnó la valoración de la prueba pericial llevada a efecto en primera instancia. Sobre tal cuestión el tribunal se pronunció en los términos siguientes:

«Discute el apelante que este informe fuera efectivamente más completo, dado que no tuvo acceso a determinados documentos esenciales tales como el proyecto de calefacción eléctrica redactado por el Ingeniero Técnico Industrial Don Eulogio. Sin embargo, se puede objetar a tal afirmación que no resulta tan relevante conocer tal proyecto, como examinar la situación en la que se encontraba el edificio en el momento en que se efectuó el informe. El desconocimiento de tales documentos no le ha impedido llegar a la conclusión de que las soluciones constructivas finalmente incorporadas "conllevaron en todos los casos a un detrimento en el aislamiento térmico del edificio" o que presentara una merma en su "eficiencia energética". En otras palabras, el informe no deja de ser más completo por no acceder a determinada documentación, sino en relación con el objeto de la observación. No puede perderse de vista que el informe encargado por la demandada no es tanto un informe de patologías, sino que básicamente critica las manifestaciones del perito de la parte contraria, en muchas ocasiones sin más razonamiento que la mera negativa. En concreto, respecto de los sistemas de calefacción incorporados a las viviendas, se limita a decir que la calefacción eléctrica es un sistema perfectamente válido, pero no entra a examinar si efectivamente supone una merma en la eficiencia energética, que es lo que concluye la otra perito y achacando todo al aislamiento de la vivienda, que es en lo que se centra su propuesta de reparación.

»También se alega por el recurrente que el ser más cercano en el tiempo no es un argumento válido. Es obvio que es más cercano en el tiempo, refiriéndose al momento en que se efectúa es más próximo a las patologías expuestas en la demanda y que son objeto de reclamación. Es un argumento válido por tanto, aunque no sea por sí solo determinante.

»Un poco más adelante, alega el recurrente que el hecho de que el informe de la demandada sea posterior, le permite poner de manifiesto mayores patologías. Pero aquí prescinde del hecho de que lo que se discute es haber entregado una cosa distinta a la que se había obligado, como vendedora del inmueble, por lo que la proximidad temporal del momento de la entrega permite reducir la eventualidad de que factores distintos a la propia construcción del edificio puedan influir en las patologías advertidas. Se critica igualmente que se considere más razonado el informe. Pues bien, tampoco se observa un criterio arbitrario en el juez de instancia por la elección de este informe. Se detiene el recurrente en su propuesta de instalación de calefacción y considera que incurre en errores, que luego examinará (por tanto, eso lo veremos después). No obstante, parece claro que la perito se plantea más hipótesis que el perito de la demandada, al valorar que se puede actuar sobre el sistema de calefacción o sobre el de aislamiento, llegando a la conclusión que es mejor intervenir en el primero. En otras palabras, hace un examen razonado, sin dar por bueno un sistema de calefacción, que resulta a todas luces insuficiente para la zona donde se encuentra la vivienda, lo que ha motivado en gran parte la demanda y que algunos propietarios hayan optado incluso por un sistema de calefacción por pellets.

»Por lo que se refiere a la mayor documentación, que según el juez de instancia tiene el informe pericial de la parte actora, simplemente no es así. Baste con ver la página 7 del informe pericial de la demandada, y la página 4 del informe pericial de la parte actora, para llegar a una conclusión contraria. El informe pericial de la parte actora está menos documentado que el de la demandada. Cuestión distinta es que ello resulte realmente decisivo para valorar de mejor condición. La realidad es que la documentación con la que contaron ambos peritos puede ser tildada de suficiente para efectuar los respectivos informes periciales. Es cierto que la perito Sra. Encarna no contó con la modificación del proyecto para la instalación de calefacción eléctrica, pero sí que valoró que esa modificación supuso un cambio respecto del Proyecto Básico y de Ejecución del Edificio. De hecho, basta con ver las fechas de los respectivos proyectos para comprobar que el proyecto de básico es de 2005, mientras que el proyecto de instalación de la calefacción eléctrica no fue visado hasta abril de 2007. Así, por ejemplo, lo importante, sin embargo, es determinar si se cumple la Normativa Básica de Edificación sobre Condiciones Térmicas de 1979, no que el proyecto esté visado o no.

»Otras cuestiones, como el mayor detenimiento en la explicación en juicio o la inclusión de determinadas partidas en un informe y no otras, efectivamente no tienen por qué resultar determinantes para valorar la mayor exactitud del informe.

»Pues bien, no existe inconveniente en que se otorgue mayor valor a un informe pericial que a otro, si existen razones para ello. En el presente caso, y centrándonos en alguna de las partidas más polémicas (y costosas), se puede observar la rigurosidad de los informes sobre el cumplimiento de la Normativa Básica de Edificación sobre Condiciones Térmicas. En el informe de la parte actora se deja meridianamente claro que esa normativa no se cumple en el producto que finalmente fue vendido, en parte por las modificaciones que se hicieron del Proyecto Básico de 2005. Y en el informe de la parte demandada se reconoce tal incumplimiento: "tras los cambios realizados por el Arquitecto sobre el Proyecto original, debería haber realizado las actuaciones necesarias para hacer cumplir con el comportamiento térmico del edificio según la normativa vigente en ese momento, mediante la actualización de los parámetros que compondrían la tabla justificativa del KG del edificio, lo cual no se hizo pese a que estos cambios en la morfología del edificio incidían sobre los citados coeficientes" (página 34). Por ello, el informe de la demandada no desvirtúa las conclusiones de la perito de la demandante, si bien propone soluciones constructivas diferentes, en concreto, mejorando el aislamiento térmico. Si continuamos leyendo el informe de la parte demandada, se considera que el sistema de calefacción es simplemente correcto, pero no valora las razones evidentes por las que se optó por cambiar tal sistema de calefacción, que sí son valoradas por la perito de la demandante (ahorros de costes considerables).

»Además, el estudio de eficiencia de la pericial de la actora es más completo, puesto que prevé que las obras de adecuación para asegurar las condiciones térmicas del edificio deberán someterse a la nueva CTE en los términos expuestos en las páginas 53 y 54 de su informe. La aplicación del nuevo CTE supone un sobrecoste evidente, cuestión diversa es si debe recaer exclusivamente en el promotor, pero ello no afecta a la seriedad del informe pericial, sino al contrario, supone un argumento a su favor.

»En suma, no existe error en la valoración de la prueba, cuando existen razones objetivas para preferir un informe pericial sobre otro, como es el caso.

»[...] Así, a la vista de los informes periciales aportados en el presente, se llega a la conclusión de que la promotora no cumplió al entregar las viviendas y sus anexos comunitarios, por falta de idoneidad de una parte del producto final elaborado, para cumplir con la finalidad prevista (residir en el mismo, en condiciones razonables de confortabilidad)».

A continuación, la sentencia de la audiencia razona:

«No obstante, y aun partiendo del hecho que la solución aportada por la perito de la parte demandante es definitiva, no es posible condenar al íntegro importe previsto en el mismo, puesto que, supondría un claro enriquecimiento de la comunidad de propietarios demandantes.

»Para empezar, los compradores de las viviendas sabían que compraban un edificio que se calentaba con una calefacción eléctrica, y que no disponía de calefacción centralizada, ni agua caliente sanitaria centralizada. No se ha aportado una memoria de calidades (que se pudiera entregar en el momento de celebrar la compraventa) que indicara lo contrario, y bastaba a los compradores entrar en las viviendas que compraron para entender que no había una calefacción central. En el momento de otorgarse las escrituras públicas, las viviendas estaban finalizadas, por lo que es de suponer que la habían visitado antes. Nada indica que compraran la vivienda pensando que había una calefacción y agua sanitaria centralizada. Por lo tanto, la instalación que se pretende con el informe de la parte actora supone una clara mejora respecto del objeto que estaban comprando. De hecho, uno de los propietarios de viviendas declaró en juicio. No se demuestra en ningún momento que las viviendas se ofrecieran con esas características, que obviamente elevan la calidad y el precio de los domicilios. Por ello, de las diversas partidas incluidas en su presupuesto deberá excluirse la de "instalación de calefacción por combustión" por importe de 214.314,21 €, ya que nada obligaba a la promotora a entregar una vivienda con esas características. Por el contrario, y como se afirma el informe pericial, de lo que sí deberá responder es del correcto aislamiento de las viviendas, para que el sistema de calefacción finalmente instalado cumpla los requisitos mínimos de confort térmico.

»Lo mismo ocurre con el acerado exterior, puesto que no se logra acreditar que correspondiera a la promotora ejecutarlo a través de su constructora. Por la perito demandante se parte del hecho de que correspondería a la propiedad del edificio y no al Ayuntamiento, pero reconoce que no hay acreditación alguna del acuerdo de cesión de esa porción de terreno, en lo relativo a la urbanización de ese tramo. Por ello, procede deducir el importe de 9.576,21 euros del presupuesto de ejecución material. No existe suficiente justificación de que correspondiera la realización de la obra a la promotora. Además, tratándose de una cuestión que se refiere a la urbanización de espacios públicos, deberá ser, en su caso, el Ayuntamiento quien lo reclame.

»Sin embargo, no puede decirse de las obras que suponen adecuación al CTE, nueva normativa de construcción. Aunque el promotor cumplía con entregar unas viviendas que fueran conformes con la NBE CT 79, puesto que esa era la normativa vigente en ese momento; la realidad es que la obligación de someterse a esta nueva normativa tiene su origen en el previo incumplimiento de la promotora. Al no haber entregado en su momento las viviendas conforme a la entonces vigente normativa de confort térmico, se obliga a hacer una reparación integral del aislamiento en un momento posterior, lo que conlleva la obligación legal de adaptarse a la nueva normativa. Simplemente sería injusto que el pago de esta partida correspondiera a la comunidad de propietarios, cuando la única causa de que deben proceder a tal reparación procede de la negligencia de la demandada. La nueva normativa es mucho más estricta, y supone un sobrecoste presupuestado de 116.428,12 € y, como hemos dicho, no pueden ser deducidos de la cantidad a indemnizar.

»En consecuencia, debe revocarse parcialmente la sentencia de instancia, reduciendo el importe de la indemnización a la que tiene derecho la comunidad de propietarios actora. Así, el presupuesto de ejecución material se reduce de 475.902,62 € a la cantidad de 252.012,22 €. Los gastos generales (13% PEM) pasarían a ser de 32.761,59 € y el beneficio industrial (6% PEM) en 15.120,73 €. Por lo que el total del presupuesto de contrata sería de 299.894,54 €, al cual se le añadiría el 10% de IVA, arrojando un total de 329.883,99 €. Los honorarios técnicos serían de 32.761,59 € (más 6.879,93 € de IVA, igual a 39.641,52 €). Las licencias y tasas representarían 12.600,61 €. El importe de la indemnización debida alcanza (s.e.u.o) el importe de 382.126,12 €».

En definitiva, la audiencia hace una importante rebaja en el importe de la indemnización fijada por el juzgado, que reduce a la suma de 382.126,12 euros, al descartar las partidas relativas a la instalación de calefacción por combustión y el acerado exterior.

6.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la demandada recursos extraordinarios por infracción procesal y casación.

SEGUNDO.- Examen previo del óbice formal a la admisibilidad del recurso opuesto por la parte recurrida

Dicho examen tiene una indiscutible preferencia, dado que si la cuantía del proceso no supera los 600.000 euros, el recurso de casación no podría admitirse a trámite según el art. 477.2 1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( en adelante LEC), en su redacción vigente al tiempo de su interposición, lo que determinaría también la imposibilidad de entrar a conocer del recurso extraordinario por infracción procesal igualmente interpuesto ( Disposición Final Decimosexta, apartado 1, reglas 2.ª, 3.ª y 5.ª LEC) .

Por otra parte, la causa de inadmisión se convierte, en este momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación, sin que obste para ello que en su día el recurso fuera admitido a trámite dado el carácter provisorio de la admisión, al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia que lo resuelva ( SSTS 97/2011, de 18 de febrero; 548/2012, de 20 de septiembre; 564/2013, de 1 de octubre; 146/2017, de 1 de marzo; 997/2023, de 20 de junio; 676/2024, de 13 de mayo; 1075/2024, de 9 de septiembre; 535/2025, de 3 de abril; y 9/2026, de 13 de enero).

La summa gravaminis(cuantía del perjuicio reclamado) ha sido utilizada tradicionalmente como criterio normativo para justificar el acceso a la casación. No obstante, la fijación del dicho límite cuantitativo ha evolucionado paulatinamente al socaire de las sucesivas reformas legales con la finalidad pretendida de reducir el número de asuntos susceptibles de acceder ante el Tribunal Supremo a través de este instrumento de impugnación. Así, la reforma de la LEC por Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, incrementó el límite de 3 a 6 millones de pesetas. La LEC 1/2000 lo estableció en 25 millones de pesetas, y el Real Decreto 1417/2001, lo convirtió en euros fijándolo en 150.000 euros. De nuevo, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, elevó la cuantía a 600.000 euros, siendo esta la vigente a la fecha de interposición del presente recurso. Este criterio ha sido actualmente derogado por la reforma llevada a efecto por Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que lo sustituyó por el de interés casacional.

Conforme al acuerdo del Pleno de la Sala 1.ª de este Alto Tribunal de 4 de abril de 2006:

«[l]a cuantía que permite el acceso a la casación es la cuantía litigiosa discutida en el recurso de apelación, por lo que la reducción del objeto litigioso sólo operará de primera a segunda instancia».

En la línea de dicho acuerdo, esta sala ha declarado que la reducción del objeto litigioso en la segunda instancia conlleva la correlativa reducción de la cuantía litigiosa, que queda entonces circunscrita a la materia debatida en la apelación, y no comprende aquella que, por una u otra razón, hubiese devenido pacífica ( SSTS n.º 557/2008, de 12 de junio y 477/2008, de 29 de mayo); pero también hemos dicho que la cuantía para acceso al recurso de casación es la discutida en segunda instancia y que dio lugar a la sentencia dictada por la audiencia. En este sentido, se ha expresado, entre otras, la STS 87/2019, de 13 de febrero, cuya doctrina es reproducida por la reciente STS 64/2026, de 26 de enero, cuando señala:

«A estos efectos resulta irrelevante que la sentencia de apelación haya estimado en parte la demanda y la suma objeto de condena sea inferior a 600.000 euros. Aunque sólo recurra el demandado, eso resulta irrelevante, pues debe estarse a la cuantía del proceso en la que se dictó la sentencia recurrida, que era 652.398,12 euros, sin perjuicio de que estimara en parte la demanda y la suma objeto de condena fuera inferior.

»Así nos hemos pronunciado en otros casos, por ejemplo en la sentencia 2/2012, de 23 de enero:

»"las incidencias acaecidas durante el proceso que afectan a su objeto -tales como allanamientos parciales, desistimientos parciales o el aquietamiento de la actora a la sentencia de primera instancia que estima parcialmente la demanda- tienen relevancia en orden a determinar la cuantía de la controversia que abre la vía de los recursos extraordinarios. Esta limitación no puede aplicarse cuando la reducción se lleve a cabo por la sentencia de segunda instancia, porque entonces se daría el contrasentido de que sería recurrible por una de las partes, la demandante, y no por la otra ( AATS de 26 de febrero de 2002, RC 4836/1999, y 21 de diciembre de 2004, RC 1032/2004)"».

En virtud de las consideraciones expuestas, el presente recurso tiene acceso a casación, toda vez que la parte demandada interpuso recurso de apelación en el que interesó la revocación de la sentencia de primera de instancia con la correlativa desestimación de la demanda, siendo pues la cuantía de la segunda instancia la cantidad de 721.611,14 euros, importe de lo reclamado en demanda y acogido por la sentencia del juzgado, con lo que se supera con creces el límite cuantitativo objeto del recurso de casación interpuesto que, por tal razón, debe ser admitido.

Recurso extraordinario por infracción procesal

TERCERO.- Examen del primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal

Este motivo se interpuso, al amparo del artículo 469.1. 2.º de la LEC, por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, vulnerándose el artículo 209.4.ª, en relación con el artículo 218.2 LEC, por incurrir en falta de motivación y arbitrariedad al desestimar el recurso de apelación en cuanto la no aplicación del Código Técnico de la Edificación de 2006, y confirmar la sentencia de instancia con respecto a la indemnización sustitutoria relativa a la citada partida.

En su desarrollo, se achaca a la sentencia de la audiencia no haber precisado las razones en virtud de las cuales desestimó dicho motivo de apelación. El recurso no puede ser acogido.

En efecto, la sentencia recurrida se encuentra motivada, en tanto explicita el proceso lógico racional que condujo al fallo, con lo que fueron observadas las exigencias normativas impuestas por el art. 218.2 LEC, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que conducen a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes ( SSTS 465/2019, de 17 de septiembre; 754/2024, de 28 de mayo; 407/2025, de 17 de marzo; 762/2025, de 14 de mayo; 1521/2025, de 30 de octubre; 1729/2025, de 26 de noviembre y 9/2026, de 13 de enero, entre otras muchas).

Otra cosa es que la recurrente no comparta dichos razonamientos, lo que entra en el marco de la valoración probatoria o de la discrepancia jurídica, pero no en el ámbito de la motivación ( SSTS 1729/2025, de 26 de noviembre y 9/2026, de 13 de enero), dado que la exigencia del art. 120.3 de la Constitución no tiene que ver con el acierto o desacierto de la argumentación ( SSTS 572/2019, de 4 de noviembre; 899/2021, de 21 de diciembre y 149/2022, de 28 de febrero).

En consecuencia, se vulnera tal exigencia constitucional cuando no hay motivación -carencia total-, o cuando es completamente insuficiente; pero también cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( SSTS 180/2011, de 17 de marzo; 754/2024, de 28 de mayo; 407/2025, de 17 de marzo y 1521/2025, de 30 de octubre).

Pues bien, en el presente caso, la audiencia explica las razones por las cuales entiende que procede la aplicación del CTE de 2006, en el apartado relativo al aislamiento térmico, al señalar sobre tal cuestión:

«Además, el estudio de eficiencia de la pericial de la actora es más completo, puesto que prevé que las obras de adecuación para asegurar las condiciones térmicas del edificio deberán someterse a la nueva CTE en los términos expuestos en las páginas 53 y 54 de su informe. La aplicación del nuevo CTE supone un sobrecoste evidente, cuestión diversa es si debe recaer exclusivamente en el promotor, pero ello no afecta a la seriedad del informe pericial, sino al contrario, supone un argumento a su favor.

[...]

»Aunque el promotor cumplía con entregar unas viviendas que fueran conformes con la NBE CT 79, puesto que esa era la normativa vigente en ese momento; la realidad es que la obligación de someterse a esta nueva normativa tiene su origen en el previo incumplimiento de la promotora. Al no haber entregado en su momento las viviendas conforme a la entonces vigente normativa de confort térmico, se obliga a hacer una reparación integral del aislamiento en un momento posterior, lo que conlleva la obligación legal de adaptarse a la nueva normativa. Simplemente sería injusto que el pago de esta partida correspondiera a la comunidad de propietarios, cuando la única causa de que deben proceder a tal reparación procede de la negligencia de la demandada. La nueva normativa es mucho más estricta, y supone un sobrecoste presupuestado de 116.428,12 € y, como hemos dicho, no pueden ser deducidos de la cantidad a indemnizar"».

También, la audiencia reproduce un pasaje de la sentencia del juzgado en el que se señala que la perita de la demandante

«[r]ealiza claras y completas explicaciones sobre la exigencia de someterse la reparación a la nueva normativa, habida cuenta de la superficie afectada, y realiza una razonada crítica del informe de la parte contraria, del que llega a discutir hasta las mediciones efectuadas».

Por otra parte, la aplicación o no de dicha normativa tiene connotaciones jurídicas propias del recurso de casación y no de infracción procesal.

CUARTO.- Examen del segundo motivo del recurso extraordinario por infracción procesal

Se formula, al amparo del artículo 469.1.4.º de la LEC, por vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva y a no sufrir indefensión, reconocidos en el artículo 24 CE en relación con los artículos 326, 348 y 376 LEC y, por haber cometido la sentencia un error patente en la valoración de la prueba, que conduce a una decisión arbitraria, ilógica e irrazonable en la inclusión entre las partidas a indemnizar, por equivalencia a la reparación in natura, la relativa a la adaptación al CTE -Código Técnico de la Edificación-.

Este motivo, formulado como subsidiario al anterior, tampoco debe ser estimado al desconocer la función del recurso de casación.

Baste para desestimar este motivo, citar la STS 163/2026, de 4 de febrero, cuando señala:

«La valoración probatoria es una actividad que corresponde a los juzgados y a las audiencias provinciales, ajena al contenido propio del recurso de casación, que no es una tercera instancia que posibilite, a diferencia de la apelación, la revisión del juicio fáctico ( SSTS 477/2019, de 17 de septiembre; 365/2020, de 29 de junio, 476/2020, de 21 de septiembre; 83/2021, de 16 de febrero; 141/2021, de 15 de marzo, 1590/2024, de 26 de noviembre; 76/2025, de 14 de enero, y 865/2025, de 2 de junio, entre otras muchas).

»Tampoco, el error en la valoración de la prueba tiene cobijo como causa tasada del recurso extraordinario por infracción procesal, salvo cuando se sustente en patentes y manifiestos errores fácticos, que sean de constatación objetiva y de transcendencia acreditada en la decisión del proceso ( SSTS 418/2012, de 28 de junio; 262/2013, de 30 de abril; 44/2015, de 17 de febrero; 208/2019, de 5 de abril; 141/2021, de 15 de marzo; 59/2022, de 31 de enero; 391/2022, de 10 de mayo; 217/2023, de 13 de febrero; 1439/2025, de 16 de octubre, 1465/2025, de 21 de octubre, 1634/2025, de 13 de noviembre, entre otras muchas), lo que hoy contempla expresamente el art. 477.5 LEC, tras su reforma por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, no vigente a la fecha de interposición del recurso que nos ocupa.

»También, excepcionalmente, cabe el control jurisdiccional por medio del recurso extraordinario por infracción procesal cuando se atente contra el canon de racionalidad que exige respetar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, lo que únicamente se produce cuando la valoración probatoria llevada a efecto por la audiencia sea absurda, irracional, ilógica o patentemente errónea ( SSTC 50/1988, 357/1993, 246/1994, 110/1995, 1/1996, de 15 de enero y más recientemente 61/2019, de 6 de mayo, así como SSTS 31/2020, de 21 de enero; 681/2020, de 15 de diciembre; 847/2022, de 28 de noviembre; 217/2023, de 13 de febrero, 865/2025, de 2 de junio, entre otras muchas)».

Pues bien, desconocemos qué atentado se produce contra el canon de racionalidad en la valoración de la prueba documental, pericial y testifical, cuando la sentencia afirma que aplica el CTE de 2006, por ser la normativa administrativa vigente cuando deba llevarse a efecto las reparaciones del deficiente aislamiento térmico del que adolece el edificio litigioso, y no tener que soportar la parte demandante los costes adicionales que ello supone. Además, considera que su aplicación procede habida cuenta de la superficie afectada que precisa aislamiento.

QUINTO.- Examen del tercer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal

En esta ocasión, se interpone al amparo del artículo 469.1.4.º LEC, al vulnerar la sentencia de la audiencia los derechos de tutela judicial efectiva y a no sufrir indefensión reconocidos en el artículo 24 CE, en relación con los artículos 348 y 376 LEC, por error patente en la valoración de la prueba, que conduce a una decisión arbitraria, ilógica e irrazonable en la determinación del equivalente pecuniario o indemnización sustitutoria objeto de condena.

De nuevo, se pretende que este tribunal lleve a efecto funciones valorativas de la prueba que no le corresponden como si de una tercera instancia se tratase.

La sentencia se funda en una valoración de las partidas correctoras precisas con su medición correspondiente y coste de mercado, según las bases de precios que indica CENTRO, PREOC Y CYPE, incluso advierte que, en el caso de mantener el sistema de calefacción actual (eléctrico), como así sucedió, y tener que actuar a mayores en los cerramientos -fachadas, cubiertas, tejados y ventanas- el presupuesto de reparación podría ser incluso mayor. La prudente consideración de que la valoración no es un proyecto de aislamiento, como es natural, no significa que no valga para la determinación de la indemnización determinada, que no es caprichosa, absurda e irracional, sino que se encuentra fundamentada en la necesidad del aislamiento por las razones explicitadas, y se indica la superficie afectada con sus mediciones a las que aplica los precios correspondientes.

En definitiva, la sentencia recurrida, al abordar la reparación del daño, no se ha apartado del canon de la racionalidad, ni ha incurrido en ningún error notorio o patente. Su decisión no es arbitraria, sino que se encuentra debidamente fundada, lo que determina que no existan motivos para dejar sin efecto su criterio valorativo del daño causado ( SSTS 91/2011, de 16 de febrero; 116/2011, de 20 de febrero; 374/2011, de 31 de mayo; 712/2011, de 4 de octubre y 91/2017, de 15 de febrero, 420/2020, de 14 de julio, entre otras muchas).

Recurso de casación

SEXTO.- Examen del primer motivo del recurso de casación

Este motivo se ha formulado literalmente de la forma siguiente:

«Al amparo del artículo 477.1 LEC por infracción del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de Aplicación, en lo relativo a su Disposición Transitoria Primera y respecto a su Capítulo I, Artículo 15 (Exigencias básicas de ahorro de energía (HE)), 15.1 (Exigencia básica HE 1) y en cuanto a su Anexo, el Documento Básico HE, Sección HE1 "Limitación de demanda energética, punto 1.1. Ámbito de Aplicación, letra b)"».

Así formulado, el recurso de casación no puede ser admitido, al no indicarse ninguna norma de derecho civil o mercantil vulnerada, sino exclusivamente una disposición reglamentaria, como es el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Como afirmamos en la SSTS 1150/2007, de 7 de noviembre, cuya doctrina reproduce la STS 307/2025, de 26 de febrero, en relación a esta misma cuestión que:

«[c]onstituye jurisprudencia reiterada de esta Sala que las normas de naturaleza administrativa no pueden ser invocadas como infringidas en el recurso de casación civil si no es en relación con una norma de Derecho privado de carácter sustantivo, dado que la función nomofiláctica que esta Sala debe desempeñar al resolver recursos de esta naturaleza no se extiende a las normas de Derecho administrativo».

Este criterio se recoge igualmente en la STS 123/2022, de 16 de febrero, cuando señala que:

«2.- En primer lugar, constituye jurisprudencia reiterada de esta sala que las normas de naturaleza administrativa no pueden ser invocadas como infringidas en el recurso de casación civil si no es en concreta relación con una norma de Derecho privado de carácter sustantivo, dado que la función nomofiláctica que esta sala debe desempeñar al resolver recursos de esta naturaleza no se extiende a las normas de Derecho administrativo ( sentencias 409/2011, de 17 junio, 268/2013, de 22 de abril, y 787/2013, de 10 de diciembre).

»Como declaramos en la sentencia 70/2010, de 16 febrero, "no cabe la invocación en el recurso de casación civil de normas de distinto orden jurisdiccional. Declara la sentencia de 30 de septiembre de 2009: "La casación, en el orden jurisdiccional civil, que corresponde a esta Sala 1ª del Tribunal Supremo, no permite la cita de normas administrativas como motivo de recurso, salvo que sean complementarias o que desarrollan preceptos de Derecho civil. Y así lo han expresado también las sentencias de esta Sala de 9 de junio de 2003 13 de junio de 2007". Recientemente hemos reiterado esta doctrina en la sentencia 260/2020, de 8 de junio.

[...]

»7.- A lo anterior se añade que la norma cuya vulneración se denuncia ( art. 48 RD 1559/2012) es meramente reglamentaria, sin posibilidad, por su rango normativo, de incidencia por sí misma en los derechos patrimoniales ( sentencia de esta Sala Primera de este Tribunal de 17 de octubre de 1987, y 1407/2000, de 24 de febrero, de su Sala Tercera - secc. 6.ª -, entre otras), sin que en el motivo se alegue su vulneración como causante, a su vez, de la infracción por la sentencia impugnada de otra norma de rango legal».

No obstante, este último criterio se ha flexibilizado, siendo expresión de lo expuesto la STS 1586/2025, de 6 de noviembre, cuando dispone que:

«Así pues, el hecho de que la normativa andaluza sobre cooperativas no establezca en una norma con rango de ley el plazo para formalizar la calificación de la baja voluntaria, sino en una norma reglamentaria (el art. 25.5 Reglamento de la LSCA), plantea la cuestión de si cabe admitir este motivo del recurso de casación en atención al rango de la norma infringida. Y la respuesta ha de ser afirmativa.

»Como ha declarado esta sala en la reciente sentencia n.º 1089/2025, de 9 de julio:

»"En cuanto al rango de la norma infringida, es cierto que con carácter general viene exigiéndose que tenga rango legal, como se advierte en el auto de 16 de noviembre de 2022:

»'(...) esta sala tiene dicho que el recurso de casación debe fundarse en la infracción de normas de derecho privado, civiles o mercantiles, con categoría de ley o asimiladas a las leyes (entre otras, sentencias de 30 de septiembre de 1991 y 23 de noviembre de 1994), pero no en otras de naturaleza administrativa (entre otras, sentencias de 26 de noviembre de 1990, 31 de diciembre de 1991, 19 de mayo de 1992 y 28 de octubre de 1994), o de carácter reglamentario (entre otras, sentencias de 30 de septiembre de 1991 y 29 de junio de 1993), criterio asimismo mantenido en las sentencias de 2 de enero de 1998, en recurso 1877/1994, y de 14 de abril de 2003, en recurso 2603/1999'.

»Esta exigencia se ha flexibilizado en el sentido, apuntado antes, de que cabe fundar el recurso en la infracción de normas de derecho privado (civil o mercantil) de rango reglamentario siempre que sean un desarrollo de un precepto legal que se invoca en el mismo motivo".

»En el presente caso, la norma que ha de ser interpretada es el art. 25.5 Reglamento de la LSCA. Es una norma de derecho privado (mercantil) que contiene el desarrollo reglamentario previsto en el art. 23.4 LSCA, y esta norma legal se invoca expresamente en el encabezamiento del motivo. Por tanto, cabe referir al art. 25.5 Reglamento de la LSCA la interpretación jurisprudencial sobre el cómputo de este plazo de tres meses».

Pues bien, en el presente caso, la parte recurrente cita la norma reglamentaria que considera infringida sin conectarla en su encabezamiento, ni tan siquiera en el desarrollo del motivo, con una norma sustantiva de carácter civil o mercantil, con lo que el recurso de casación no puede ser admitido, lo que, en este trance decisorio, se convierte en causa de desestimación ( SSTS 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, 146/2017, de 1 de marzo, 336/2026 y 339/2026, de 3 de marzo, entre las más recientes).

Por otra parte, el motivo incurre en el defecto de petición de principio o hacer supuesto de la cuestión, ya que formula una impugnación dando por sentado lo que falta por demostrar ( SSTS 484/2018, de 11 de septiembre), 303/2026, de 24 de febrero y 314/2026, de 25 de febrero), toda vez que la entidad recurrente parte de la base de que el envolvente térmico no alcanzaría el 25% del total de los cerramientos, algo que no dice la sentencia recurrida, en la que se puede leer, por el contrario, que, en función de la superficie afectada, la perita de la demandante considera aplicable dicha norma reglamentaria.

SÉPTIMO.- Examen del segundo motivo del recurso de casación

Se interpone, por infracción de los artículos 1124, 1098 y 1101 del Código Civil y su jurisprudencia en cuanto a la inclusión en la condena de la partida relativa a la adaptación al Código Técnico de la Edificación, pese a ser calificada la demandada como deudora de buena fe, que sólo responde de los daños previsibles.

Tampoco este motivo merece correr mejor suerte que los anteriores, ya no solo debido a que el precepto más específico infringido sería el art. 1107 del CC y no los indicados en el recurso, sino porque no se puede considerar que el resarcimiento del daño fuese imprevisible.

En efecto, la responsabilidad civil busca la indemnidad del perjudicado por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento contractual ( SSTS 666/2016, de 14 de noviembre y 163/2026, de 4 de febrero, entre otras muchas). Al respecto, dispone el art. 1101 del CC, que quedan obligados a la indemnización de los causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieran el tenor de aquellas. Por su parte, el art. 1106 de dicha disposición general se refiere a qué daños son indemnizables comprendiendo tanto el daño emergente como el lucro cesante. La función que compete al art. 1107 del referido código es diferente, en cuanto circunscrita a determinar la extensión de la obligación de indemnizar, con la distinción, a tal efecto, de si nos hallamos ante un deudor de buena fe o doloso. Así, en el primer caso, responde de «los daños y perjuicios previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento»; mientras que, en el caso de dolo, responderá de «todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación».

La jurisprudencia, en la interpretación del art. 1107 CC, ha proclamado con reiteración que el deudor de buena fe se esquipara al negligente en su tratamiento jurídico ( SSTS 1109/1995, de 24 de noviembre, 312/2001, de 29 de marzo; 484/2018, de 11 de septiembre y 163/2026, de 4 de febrero, entre otras muchas).

El art. 1107 del CC establece dos criterios de exclusión de los daños resarcibles, con carácter acumulativo, para el caso del deudor de buena fe, al establecer que solo se responderá de los «previstos o que se hayan podido prever al tiempo de la obligación» y que además sean «consecuencia necesaria de la falta de cumplimiento»; es decir, un criterio de resarcimiento fundado en un juicio de previsibilidad conjuntamente con otro basado en la regla de la adecuación causal.

La previsibilidad a la que se refiere el art. 1107 del CC, como estándar empírico y normativo, no es la que funda la responsabilidad por culpa, en cuanto a la falta de previsión de la causa determinante del incumplimiento contractual por haber actuado al margen de la diligencia debida, sino la de sus consecuencias lesivas, o lo que es lo mismo de los daños y perjuicios que se derivan de tal incumplimiento en el patrimonio del acreedor.

En el momento de constituirse la obligación nace una previsibilidad del daño que constituye el riesgo del incumplimiento normal o natural, o si se quiere la realización típica del riesgo que frustra los intereses del acreedor. En este sentido, el art. 1107 del CC se construye sobre la base normativa de no hacer responsable al deudor de aquellos daños que no fueran previsibles al tiempo de celebración del contrato, de manera que sólo responderá de los daños generados por aquellos riesgos que otras terceras personas, con el conocimiento de las partes contratantes y en las concretas circunstancias concurrentes, hubiesen considerado razonablemente susceptibles de generarse dentro de la casuística que ofrece cada supuesto sometido a consideración judicial.

Ahora bien, el incumplimiento de la obligación de llevar a efecto un correcto aislamiento térmico hace previsible la necesidad de los trabajos precisos para corregir tan importante deficiencia, máxime cuando se cambió el proyectado sistema de calefacción a través de una caldera central de combustión por calefacción eléctrica, con la correlativa reducción de costes, y cuando además el nuevo proyecto elaborado al respecto fue visado cuando estaba en vigor la normativa CTE 2006, perfectamente conocida en el sector de la construcción al que pertenece la demandada, por otra parte el fin de obra es de 2008, su aplicación normativa es una exigencia legal y la obligación de reparar el daño perfectamente previsible para la entidad demandada. La repercusión del deficiente aislamiento en la habitabilidad de las viviendas es evidente, incluso algunos propietarios utilizan calefacción por palets. La previsibilidad de la reparación del daño deviene indiscutible y su costo repercutible a la entidad recurrente.

OCTAVO.- Examen y desestimación del tercer motivo del recurso de casación

Se interpone por infracción de los artículos 1124, 1098 y 1101 del Código Civil y su jurisprudencia por error en la base jurídica que fija la cuantía de la indemnización ( SSTS n.º 290/2010, de 11 de mayo, n.º 497/2012, de 3 de septiembre y 420/2020, de 14 de julio) al incluir una partida relativa a la adaptación al CTE.

Se considera que la aplicación de la CTE 2006, para reparar el daño, es una mejora y no una reparación.

La sentencia considera que la aplicación de dicha normativa es precisa para abordar los defectos del aislamiento térmico, y que su mayor coste no corresponde abordarlo a la comunidad de propietarios demandante, dada su condición de perjudicada y no causante del daño.

Este razonamiento es concorde con la STS 498/2022, de 27 de junio, que señala al respecto que:

«Esta sala debe declarar que la parte demandante debe ser indemnizada en el importe correspondiente a lo no ejecutado o mal ejecutado ( arts. 1101, 1104 y 1107 del C. Civil), a lo que debe añadirse el perjuicio que se le produce a la comunidad demandante que deberá afrontar la reparación de la instalación en fecha en que sí deberá tener en cuenta el nuevo CTE, sin lo cual no podría homologar y poner en funcionamiento el sistema de energía solar.

»Ha sido la deficiente ejecución del sistema de energía solar por la promotora la que causa y determina que la comunidad deba afrontar los gastos de su reparación por lo que ha de ser resarcida en el mayor nivel de costes que acarrea la adaptación del sistema a la nueva reglamentación técnica, existente a la fecha del informe pericial, por lo que se ha de mantener la valoración efectuada en el informe pericial».

NOVENO.- Examen y desestimación del cuarto y último motivo de casación

Por último, el recurso se construye sobre la base de la infracción de los artículos 1124, 1098 y 1101 del Código Civil y el principio del enriquecimiento injusto ( SSTS 1107/2013, 602/2015, de 28 de octubre, 82/2016, de 19 de febrero), al entender que la base jurídica de la fijación de la cuantía de la indemnización que, por equivalencia a la restitución in natura, es condenada la demandada, infringe el ordenamiento jurídico por incurrir en arbitrariedad o error notorio basado en meras estimaciones provocadoras de un correlativo enriquecimiento injusto.

A través de este motivo de casación, la demandada cuestiona la cuantía de la indemnización fijada por la audiencia, al considerar errónea la valoración de la prueba pericial llevada a efecto por la sentencia recurrida para cuantificar el importe de las obras de reparación, lo que desarrolla en el motivo analizando los elementos de juicio que considera evidencian tal error, y con ello postular que el daño se cuantifique según el dictamen pericial aportado por la parte recurrente, lo que, adelantamos no es cuestión propia de un recurso de casación, que no constituye una tercera instancia.

Esta sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre que la búsqueda de la indemnidad del perjudicado se convierte en un pilar fundamental de la responsabilidad civil, que informa los artículos 1101, 1106 y 1902 del CC, y exige el restablecimiento del patrimonio del perjudicado al estado que tendría antes de producirse el evento dañoso ( SSTS 260/1997, de 2 de abril; 292/2010, de 6 de mayo; 712/2011, de 4 de octubre y 247/2015, de 5 de mayo, 1121/2025, de 15 de julio).

La reparación del daño, que corresponde a todo perjudicado, debe comprender todo el daño padecido y no solo una parcela del realmente sufrido, bajo la regla de que si el daño se indemniza por encima del realmente causado se produce un enriquecimiento a favor de la víctima; mientras que, por el contrario, si el daño se resarce por debajo del efectivamente padecido se genera un empobrecimiento carente de justificación.

En el caso presente, de achacarse a los perjudicados el sobreprecio que implican las exigencias del CTE 2006, vigente a la fecha de la reparación del vicio constructivo se produciría un empobrecimiento de los integrantes de la comunidad de propietarios carente de justificación que lo avale, cuando estos ostentan el indiscutible derecho a disfrutar de una vivienda digna con el debido aislamiento térmico, que la entidad demandada debe facilitar y garantizar, lo que no cumple mediante la satisfacción de un montante dinerario que no cubra el importe del debido aislamiento térmico de las viviendas, que conforma un elemental requisito de habitabilidad.

DÉCIMO.- Costas y depósitos

1.-De conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado los recursos interpuestos, deben imponerse a la parte recurrente las costas causadas.

2.-Procede decretar la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir según el apartado 9 de la disposición adicional 15.ª de la LOPJ.