Sentencia Civil 22/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 10180/2023 de 07 de enero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente juicio de precario partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de A Coruña se tramitó juicio de separación 553/1996, entre D.ª Jacinta y su marido D. Bruno. Dicho procedimiento finalizó por sentencia de 21 de octubre de 1997, que decretó la separación del matrimonio, se atribuyó a la madre la guarda y custodia del hijo, se asignó a éstos el uso del domicilio familiar que «[s]e mantendrá en tanto la vivienda sea ocupada por la esposa e hijo, en otro caso el uso podrá ser recuperado por el titular formal», con patria potestad compartida y fijación de un régimen de visitas a favor del padre, así como una pensión de alimentos a su cargo de 60.000 pesetas al mes.

2.º-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la sección segunda de la Audiencia Provincial de A Coruña, que dictó sentencia 237/1999, de 21 de mayo, confirmatoria de la pronunciada por el juzgado.

3.º-Posteriormente, se siguió entre las mismas partes juicio de divorcio, que finalizó por sentencia de 1 de julio de 1999, también dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de A Coruña, que decretó la disolución del vínculo matrimonial de los litigantes con mantenimiento de las medidas acordadas en el previo procedimiento de separación.

4.º-Por medio de escritura pública de fecha 7 de septiembre de 1999, autorizada por el notario de A Coruña, D. Francisco Manuel López Sánchez, D. Bruno donó a su otro hijo D. Nicanor, el inmueble litigioso. En dicho instrumento público se hizo constar, en el apartado situación arrendaticia, que la vivienda está ocupada por D.ª Jacinta, «[e]n virtud de sentencia del Juzgado de Familia (causa 553/96), sin renta y merced alguna».

En la parte dispositiva consta que D. Bruno dona a su hijo D. Nicanor, que adquiere, «[t]odos los derechos del donante sobre el piso, con exclusión del derecho de uso que se considera preferente». Y, de esta forma, se inscribió en el Registro de la Propiedad número 1 de dicha población, en el que consta la inscripción del referido inmueble a nombre de D. Nicanor, en virtud de donación «[e]n cuanto a todos los derechos del donante sobre el piso o la finca de que se trata, con exclusión del derecho de uso que se considera preferente».

5.º-D. Nicanor promovió demanda de juicio de menor cuantía contra D.ª Jacinta, que fue tramitado con el número 316/2000, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de A Coruña, en que pretendía la extinción del uso del piso litigioso por falta de ocupación de la demandada y aplicación analógica del art. 513. 2 del CC, relativo a la extinción del usufructo, al entender que la condición resolutoria sería el no uso u ocupación de la vivienda impuesta en la sentencia de separación.

La demanda fue desestimada, toda vez que esa falta de uso no quedó acreditada, y concluye dicha resolución:

«[s]i en el título del demandante (la escritura de donación) se excluye expresamente el derecho de uso que corresponde a doña Jacinta, hay que dar a ese derecho de uso toda su virtualidad y no olvidar que está concedido a la esposa y al hijo, sin que se pueda poner fin al mismo por unos hechos que de ninguna manera han resultado debidamente probados».

La precitada resolución fue confirmada por la sentencia 32/2003, de 13 de febrero, de la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de A Coruña.

6.º-Con fecha de 13 de julio de 2011, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número tres de A Coruña, por la que declaró la incapacidad de Braulio, que sufre un DIRECCION001, para el gobierno de su persona, administración y disposición de sus bienes, así como para testar y ejercitar el derecho de sufragio, con la rehabilitación de la patria potestad en la persona de su madre D.ª Jacinta.

7.º-Por medio de escritura pública de 2 de diciembre de 2020, el donatario D. Nicanor vendió a la mercantil Apolo Real Estate, S.L., la precitada vivienda. Se hizo constar, como título del vendedor, la escritura de donación de fecha 7 de septiembre de 1999, autorizada por el notario don Francisco-Manuel López Sánchez, fedatario público que deja constancia relativa a que:

«De esta escritura, cuya copia autorizada tengo a la vista, resulta: (i) que el donante, don Bruno, hizo constar que el inmueble estaba ocupado por doña Jacinta, en virtud de sentencia dictada por el Juzgado de Familia (causa número 553/96); (ii) que don Bruno donó a su hijo don Nicanor todos los derechos que le correspondían en el piso, con exclusión del derecho de uso atribuido judicialmente a doña Jacinta».

Consta, como estado posesorio, ocupado por D.ª Jacinta, y como estipulación primera se recoge en el precitado instrumento público que:

«PRIMERA.- Don Nicanor vende y transmite la plena propiedad del inmueble descrito en el expositivo I que antecede, a la entidad "Apolo Real Estate, SL", unipersonal, que a través de su representante compra y adquiere, como cuerpo cierto, en el estado de cargas y posesorio indicado tras su descripción, y al corriente en el pago de toda clase de cánones, arbitrios, contribuciones e impuestos.

»La parte compradora, a través de su representante, declara conocer el estado físico, jurídico y urbanístico del bien objeto de compraventa, que acepta expresamente.

»En especial, el comprador declara ser conocedor, y acepta, que el inmueble está ocupado por doña Jacinta en virtud de un derecho de uso que se considera preferente y sin renta ni merced alguna derivado de resolución judicial; asimismo, declara que este conocimiento y aceptación de la situación no presupone la actual adecuación a Derecho o no de la ocupante, ni la concurrencia o no de causas de extinción que puedan afectarle, por lo que, en cuanto fuera necesario, se reserva el derecho a reclamar frente a la actual poseedora, el derecho de posesión sobre el inmueble adquirido.

»SEGUNDA.- a) El precio de esta compraventa es de sesenta y cinco mil euros (65.000 €), que la parte compradora abona a la vendedora en la forma siguiente...».

8.º-Así las cosas, la entidad actora Apolo Real Estate, S.L., interpuso demanda de desahucio por precario contra doña Jacinta y su hijo, Braulio. La demanda se fundó en que la sociedad demandante es legítima propietaria de la vivienda litigiosa y que como tal tiene derecho a la posesión y libre disposición de la misma, que la demandada y su hijo, mayor de edad y discapacitado, ocupan sin título y en precario la precitada vivienda.

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 12 de A Coruña, que la tramitó como juicio de desahucio por precario 1102/2021. Seguido el procedimiento por todos sus trámites, con la oposición de la parte demandada, se dictó sentencia de fecha 10 de marzo de 2023, desestimatoria de la demanda con base en sendas consideraciones del tenor siguiente:

«Por lo expuesto, teniendo en cuenta que el título de ocupación de los demandados sigue vigente, pues el solo paso del tiempo no lo ha enervado, sino que se requiere resolución expresa del juzgado que atribuyó el uso de la vivienda, así como que el derecho adquirido por la actora no se extiende al uso del inmueble, no concurre dos de los requisitos exigidos para apreciar la existencia de precario, ya que los demandados gozan de título de ocupación y la actora no goza de derecho de uso, por lo que la demanda ha de ser desestimada. La nueva redacción del párrafo primero del artículo 96 CC, in fine, vuelve a exigir resolución judicial en el caso, como el que nos ocupa, de hijos mayores de edad en situación de discapacidad"».

9.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la entidad demandante recurso de apelación, que se fundamentó en el error en la aplicación del artículo 96.1 CC, así como por considerar que el uso de la vivienda familiar lo es hasta que el hijo alcance la mayoría de edad. En el supuesto de discapacidad, como es el caso que nos ocupa, se podrá determinar un plazo adicional que los demandados no han solicitado.

Se queja, la sociedad recurrente, que la sentencia pondera de forma indebida la relación entre el derecho de propiedad y la limitación al mismo que supone la atribución del uso de la vivienda familiar, que solo debe prevalecer hasta la mayoría de edad del hijo, con cita de la sentencia del pleno de la Sala 1.ª de 19 de enero de 2017.

Se cuestiona, además, que fuera voluntad del matrimonio mantener la atribución del uso de la vivienda de forma indefinida a partir del momento que el hijo menor adquiera la mayoría de edad, con base a que la sentencia de separación señala que «[s]e mantendrá en tanto la vivienda sea ocupada por la esposa e hijo, en otro caso el uso podrá ser recuperado por el titular formal».

10.º-El conocimiento del recurso correspondió a la sección cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña, que dictó sentencia 666/2023, de 25 de octubre, confirmatoria de la pronunciación por el juzgado.

En su fundamentación, señala la audiencia que:

«Solo ha sido recurrido en apelación el pronunciamiento consistente en la declaración de que los demandados ocupan la vivienda de forma ajustada a derecho por mantenerse eficaces los efectos de la sentencia del juzgado de primera instancia que atribuyó el uso de la vivienda a los demandados y para ello se invoca la incorrecta aplicación del artículo 96 del Código Civil.

»En la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 3 de A Coruña de 21 de octubre de 1997, y que se confirmó en segunda instancia estableció que (traducido del gallego): "se mantendrá en tanto en cuanto la vivienda sea ocupada por la esposa e hijo; en otro caso el uso puede ser recuperado por el titular formal", continuando dicha situación con la sentencia de divorcio».

Y prosigue su razonamiento el tribunal provincial:

«La resolución del litigio estaría en la falta de título para poseer del actor, que se expuso en la sentencia relativa "al derecho adquirido por la actora no se extiende al uso del inmueble",y que devino firme por no ser objeto de impugnación, y que se explicó en la sentencia que En la escritura de compraventa de 2/12/ 2020, el vendedor transmitió al comprador -la actora- el mismo inmueble, aun cuando desconocemos por qué, se hace constar, en la escritura, que el vendedor es titular en pleno dominio cuando lo que adquirió por donación excluía el derecho de uso. Si admitiéramos que es porque no existe una privación de uso por usufructo de los hoy demandados, aun así la escritura de compraventa hace constar que la exclusión del derecho de uso venía establecido por resolución judicial y que el inmueble estaba ocupado por la señora Jacinta. El vendedor, según la escritura de compraventa, transmitió la plena propiedad, en el estado de cargas y posesorio indicado, lo cual fue aceptado expresamente por la compradora, repitiendo que lo era en virtud de un derecho de uso que se considera preferente y sin renta y merced alguna, derivado de resolución judicial..." preservándose el derecho a reclamar frente a la actual poseedora el derecho de posesión. Volvemos a preguntarnos, cómo es posible que hubiera transmitido la plena propiedad y no el derecho que, en realidad, tenía el donante, que excluía el uso, a pesar de las manifestaciones unilaterales sobre la reserva del derecho a reclamarlo judicialmente; un pronunciamiento firme y que, además, fue tenido en cuenta como uno de los requisitos para desestimar la demanda, sin que pueda acogerse la impugnación sobre error en la aplicación del artículo 96 del Código Civil sobre la mayoría de edad, al no resultar ese extremo aplicable al caso, como es, un juicio verbal por desahucio por precario (procedimiento que fue el seguido tras haberse declarado inadecuación del procedimiento ordinario)».

11.º-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de casación por la parte demandante.

SEGUNDO.- El recurso de casación

El recurso de casación se fundamenta en un solo motivo, cual es la vulneración del artículo 96.1 del Código Civil y la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo establecida en sentencia de pleno 113/2017, de 19 de enero, aplicada también, entre otras, en la sentencia 856/2017, de 8 de marzo, que establece en relación con el referido precepto que:

«Con la mayoría de edad alcanzada por alguno de ellos el interés superior del menor como criterio determinante del uso de la vivienda decae automática y definitivamente, y los padres pasan a estar en posición de igualdad respecto a su obligación conjunta de prestar alimentos a los hijos comunes no independientes, e incluido lo relativo a proporcionarles habitación ( art. 142 CC) ».

En el desarrollo del recurso se señala que el derecho de ocupación queda automática y definitivamente sin efecto cuando el hijo menor adquiere la mayoría de edad, sin que sea necesario que el juzgado de familia deba declarar la terminación de los efectos sobre la atribución de la vivienda ni que sea el progenitor quien solicite la recuperación de su posesión.

Se argumenta, además, que no puede atribuirse la vivienda familiar de forma indefinida, que el juzgado de familia no es competente para regular derechos del hijo, dado que, con su mayoría de edad, el interés del menor deja de ser un concepto protegible; es decir, desaparece el objeto del pronunciamiento judicial. El inciso de la sentencia matrimonial concerniente a que «[s]e mantendrá el uso en tanto la vivienda sea ocupada por la esposa e hijo, en otro caso podrá ser recuperado por el titular formal», tiene otra interpretación más ajustada a derecho consistente en que la medida dejaría de tener efecto, dentro de la minoría de edad del hijo, si la esposa y el menor dejaban de ocupar la vivienda. En cualquier caso, deberá predominar la interpretación más acorde con el derecho de propiedad que debe de prevalecer sobre el interés del hijo mayor de edad.

La parte recurrida se opone al recurso de casación. En primer lugar, cuestionando su admisibilidad, y, en segundo término, porque se omite interesadamente que la entidad recurrente no ostenta el pleno dominio sobre la vivienda litigiosa, toda vez que, en las sucesivas transmisiones del inmueble litigioso, quedó excluido el derecho de uso que se considera preferente.

En la escritura pública de compraventa de 12 de diciembre de 2020, que constituye el título de la sociedad demandante, se reproduce el contenido de la escritura de donación de 7 de noviembre de 1999, según la cual el Sr. Bruno donó a su hijo D. Nicanor todos los derechos que le correspondían sobre el piso objeto del proceso, con exclusión del derecho de uso atribuido judicialmente a D.ª Jacinta, y como colofón, en la estipulación primera de la escritura de compraventa, consta como la mercantil adquirente declara ser conocedora, y además acepta expresamente, que el inmueble está ocupado por D.ª Jacinta, en virtud de un derecho de uso que se considera preferente.

Tras examinar y valorar la prueba documental, el Juzgado de Primera Instancia número 12 de A Coruña consideró que los demandados gozan de título de ocupación y que la actora no goza del derecho de uso. Dicha resolución fue apelada por la mercantil demandarte, sin haber impugnado el razonamiento relativo a que la actora no goza de derecho de uso, siendo precisamente éste uno de los motivos por los que la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 25 de octubre de 2023 desestimó la apelación formulada de contrario.

Por consiguiente, si la demandante no tiene el derecho de uso carece de legitimación para ejercitar la acción de precario, que corresponde al dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca, como resulta del art. 250.1 2.ª LEC.

TERCERO.- Desestimación del recurso

Los óbices a la admisión del recurso alegados en el escrito de oposición no pueden ser acogidos. Sus argumentos afectan a la prosperabilidad del recurso, pero no a su admisión y, como declaramos en la sentencia 379/2022, de 5 de mayo, según la jurisprudencia es suficiente para superar el test de admisibilidad la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en el planteamiento de los extremos nucleares del presente recurso de casación, abordándose cuestiones de valoración jurídica, que son propias del mismo, y concurre interés jurisprudencial ya apreciado en el trámite de admisión.

En la sentencia 757/2024, de 29 de mayo, señalamos que:

«[l]a interpretación del art. 96 del CC no se concilia con una adjudicación temporalmente ilimitada del uso de la vivienda familiar, sin perjuicio de respetar los pactos voluntariamente asumidos por los partes aprobados por el juez».

Actualmente, el art. 96.1 CC, en su redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, dispone que:

«En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. Si entre los hijos menores hubiera alguno en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar después de su mayoría de edad, la autoridad judicial determinará el plazo de duración de ese derecho, en función de las circunstancias concurrentes.

»A los efectos del párrafo anterior, los hijos comunes mayores de edad que al tiempo de la nulidad, separación o divorcio estuvieran en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar, se equiparan a los hijos menores que se hallen en similar situación.

»Una vez extinguido el plazo atributivo del uso, las necesidades del hijo discapacitado, que carezca de independencia económica, deberán ser cubiertas mediante el régimen jurídico de la prestación alimenticia».

Es cierto que el uso de la vivienda familiar, tanto antes conforme a la interpretación jurisprudencial invocada en el recurso, como ahora expresamente en virtud de lo dispuesto en el art. 96 del CC, tras la redacción dada por la ley 8/2021, de 2 de junio, es temporal, hasta que el hijo alcance la mayoría de edad, o incluso con el plazo adicional que sea judicialmente establecido en el supuesto de hijos con discapacidad.

Ahora bien, tampoco existiría problema alguno en una atribución del uso sin limitación temporal cuando al respecto exista acuerdo suscrito con el progenitor titular exclusivo de la vivienda, acto de disposición por parte de éste en tal sentido, decisión de ambos progenitores cotitulares del inmueble que así lo acuerden como deja a salvo el art. 96.1 CC, o una resolución judicial firme que lo haya acordado con eficacia de cosa juzgada al ser consentida por las partes, toda vez que la sentencia dictada en el procedimiento de separación, posteriormente ratificado en la sentencia de divorcio, atribuye dicho uso mientras que madre e hijo vivan en el piso litigioso, pronunciamiento que no fue cuestionado, en su momento, por ninguno de los litigantes en su condición de progenitores del hijo común, que padece un DIRECCION001 a consecuencia del cual carece de capacidad autónoma para cubrir sus necesidades de habitación.

Esta atribución es respetada por el padre, al donar a su otro hijo el inmueble con la salvedad del derecho de uso, y por éste al vender a la entidad demandante la precitada vivienda.

Es más, al intentar el donatario, en el año 2000, extinguir el derecho de uso en procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de A Coruña, acude a las normas del derecho de usufructo ( art. 513.2.º CC) , al considerar que no se ocupaba el inmueble litigioso y, por ello, no concurría el requisito del uso efectivo de la vivienda que determinaba su adjudicación, argumento que fue rechazado por su falta de consistencia fáctica.

Es cierto que señalamos, en los casos en los que la vivienda sea titularidad de un tercero ajeno al proceso matrimonial, que no entra en juego el art. 96 del CC y procede el ejercicio de las acciones de precario, siempre y cuando no exista título que justifique la posesión cedida, supuestos en los cuales la búsqueda de la solución debe hallarse en el marco del Derecho de propiedad y no desde los parámetros del Derecho de familia ( SSTS del pleno de 18 de enero de 2010 [RC n.º 1994/2005], 178/2011, de 18 marzo; 695/2011, de 10 de octubre y 757/2024, de 29 de mayo entre otras).

Pero, en este caso, entiende la audiencia que, según el juzgado, en pronunciamiento que no fue debidamente atacado a través de un específico motivo de recurso de apelación, la entidad compradora no adquirió, pese a la venta en escritura pública, la plena propiedad, dado que el transmitente carecía de la posesión, como así resulta de la redacción de la precitada escritura, lo que era necesario a los efectos del art. 1462 CC, para que la tradición (entrega de la cosa) desencadenase sus efectos a través del otorgamiento del instrumento público, todo ello en relación con los arts. 609 II y 1095 del CC.

Es más, así resulta también del título inscrito del donatario vendedor, al que antes hicimos referencia, en el que consta, por nota del registrador, que se lleva efecto la inscripción del referido inmueble a nombre de D. Nicanor en virtud de donación «[e]n cuanto a todos los derechos del donante sobre el piso o la finca de que se trata, con exclusión del derecho de uso que se considera preferente».

Lo que es coherente, también, con lo dispuesto en el último párrafo del art.º 96 del CC, en su redacción entonces vigente, según la cual: «[p]ara disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial».

Por otra parte, la entidad compradora no desconocía las concretas circunstancias posesorias del inmueble toda vez que se hizo expresa referencia a ellas, las cuales aceptó expresamente.

En definitiva, como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero; 109/2021, de 1 de marzo; 212/2021, de 19 de abril. 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre, entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre).

En este caso, se considera que los demandados son poseedores con título y no meros precaristas con lo que la demanda no debe ser estimada, dado que el art. 2501.2.º LEC atribuye el ejercicio de la acción a quienes pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; pero en este caso los demandados son poseedores con un título atribuido por una sentencia firme, respetado en ulteriores actos de disposición patrimonial.

CUARTO.- Costas y depósito

La desestimación del recurso de casación conlleva la condena en costas y la pérdida del depósito constituido para recurrir ( art. 398 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.).