Sentencia Civil 505/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3880/2021 de 07 de abril del 2026

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D.ª Rosana interpuso una demanda contra D. Laureano en ejercicio de una acción de resolución por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de industria suscrito el 1 de enero de 2002, anteriormente denominado «Bar Plaza», en la que solicitó que se dictara sentencia en los términos ya transcritos en el hecho primero de esta resolución.

2.El demandado se opuso a la demanda y, entre otras excepciones, invocó la de falta de legitimación activa. Alegó en este sentido que la demandante no era la propietaria exclusiva del inmueble cuya recuperación pretendía, sino que este, conforme a la nota simple aportada con la demanda, pertenecía a una comunidad de bienes integrada por varios miembros de su familia, ostentando aquella únicamente una cuota del 18,94%. Sostuvo, por ello, que la acción debería haberse ejercitado en nombre de la comunidad y no a título individual.

Añadió, además, que la propia nota simple describía una finca con una superficie construida superior a la del local que ocupaba -en el que se explota el bar-, lo que, a su juicio, ponía de manifiesto que no se trataba de una finca individualizada, sino de un edificio completo sin división horizontal, cuyos distintos locales eran gestionados conjuntamente por la comunidad de bienes. Concluía, por todo ello, que la demandante, que fue quien suscribió el contrato de arrendamiento, actuaba por iniciativa propia y por razones personales, sin contar con la autorización del resto de los comuneros.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

El juzgado, tras reconocer la existencia del contrato y su naturaleza de arrendamiento de industria -al admitir el propio demandado que había accedido al local arrendado, en el que «estaba funcionando la actividad de hostelería [...] el día 1 de enero, lo que determina que nos encontremos ante un contrato sobre una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, estando dicha relación contractual sujeta a la voluntad de las partes y al Código Civil (artículos 1542 a 1574 y 1580 a 1582)»-, declaró la falta de legitimación activa al considerar que la demandante ejercitaba una acción de resolución contractual en beneficio propio, pese a que el inmueble y la industria pertenecían a una comunidad de bienes, sin acreditar que actuara en representación de esta ni contar con el consentimiento de los demás comuneros. Señaló que, tratándose de una decisión de carácter trascendental -como la resolución o prórroga del contrato de arrendamiento-, era necesario, conforme al art. 398 CC, que la acción fuera ejercitada por la mayoría de los comuneros o por uno de ellos con autorización de los demás. Añadió que no se había aportado prueba documental ni testifical que acreditara dicho consentimiento o, al menos, la falta de oposición de los restantes comuneros, lo que determinaba la desestimación de la demanda sin entrar en el fondo del asunto.

4.La sentencia de segunda instancia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la dictada en primera instancia, y, estimando sustancialmente la demanda, declaró extinguido por cumplimiento del plazo el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 2002 y condenó al demandado a dejar libre y expedita la finca litigiosa a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como a la entrega de la maquinaria contenida en el inmueble.

La Audiencia Provincial razonó, con cita de una sentencia dictada por la propia sala el 27 de febrero de 2018, que la demandante sí ostentaba legitimación activa para ejercitar la acción, al derivar esta del contrato de arrendamiento y no haberse negado su condición de arrendadora, siendo irrelevante su condición de propietaria. Señaló que la facultad de arrendar constituía un acto de administración y no de disposición, por lo que no estaba necesariamente vinculada a la titularidad dominical. Añadió que, conforme a la jurisprudencia ( sentencias de 9 de junio de 1954 y 3 de marzo de 1965), en las acciones de desahucio bastaba con ostentar la posesión de la finca en virtud de cualquier título -real o personal- que habilitase para su disfrute, sin que fuera preciso acreditar la propiedad, concluyendo por ello que la actora estaba legitimada para el ejercicio de la acción.

5.El demandado ha interpuesto un recurso de casación que ha sido admitido.

SEGUNDO. Planteamiento del recurso

1.El recurso de casación se funda en dos motivos que plantean una misma cuestión -la falta de legitimación activa-: el primero, alegando la infracción del art. 10 LEC y de los arts. 397 y 398 CC, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la legitimación de los comuneros (se citan las sentencias de 4 de julio de 1994, 7 de mayo de 1999, 10 de octubre de 2006, 27 de junio, 3 de octubre y 28 de diciembre de 2007, y 13 de julio de 2012); y el segundo, denunciando la contradicción de la sentencia recurrida con otra dictada por la misma Audiencia Provincial en un supuesto sustancialmente idéntico (la dictada por la Sección 4.ª el 6 de febrero de 2021).

En este sentido, se alega en el motivo primero que la sentencia recurrida se aparta de la doctrina del Tribunal Supremo al reconocer legitimación activa a la demandante pese a haber ejercitado la acción en su propio nombre y beneficio, sin contar con la intervención, autorización o representación del resto de los comuneros, siendo así que, tratándose de una acción de resolución contractual que afecta al conjunto de la comunidad, resultaba necesario el consentimiento de estos o la actuación conjunta, al no poder presumirse un beneficio común ni imponerse a los demás la condición de litigantes.

Y en el motivo segundo se sostiene que la sentencia recurrida incurre en contradicción con otra resolución de la misma Audiencia Provincial que, en un supuesto similar relativo a una comunidad de bienes y al ejercicio de acciones por uno solo de los comuneros sin el consentimiento de los demás, confirmó la apreciación de falta de legitimación activa, lo que evidencia una aplicación inconsistente del mismo criterio jurídico.

TERCERO. Decisión de la Sala. Desestimación del recurso

1.En el presente caso, al que no cabe aplicar ninguna de las sentencias citadas por el recurrente para justificar el interés casacional, no es objeto de controversia que la demandante-recurrida otorgó, en calidad de arrendadora, el contrato de arrendamiento cuya resolución interesa; presupuesto fáctico que, por ello mismo, no precisa de acreditación probatoria. Partiendo de tal premisa, no cabe negarle legitimación para promover el litigio origen de este recurso ni ejercitar la acción de resolución contractual que se incardina en el ámbito de los derechos personales derivados del contrato concertado.

El arrendatario, ahora recurrente, no puede desconocer la legitimación ad causamde quien intervino en el contrato en calidad de arrendadora, pues dicha cualidad dimana del propio vínculo arrendaticio ( sentencia 542/2006, de 31 de mayo, y las demás citadas en la misma). El recurrente incurre en contradicción, al reconocer eficacia legitimadora a dicha condición para la celebración del contrato -sin objeción, condicionante ni matiz alguno- y negarla, sin embargo, cuando se ejercita la acción resolutoria derivada del mismo.

En definitiva, la excepción de falta de legitimación activa se desestima correctamente y, por ello, debe rechazarse el recurso.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse el recurso casación procede imponer las costas generadas por dicho recurso al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D.ª Rosana interpuso una demanda contra D. Laureano en ejercicio de una acción de resolución por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de industria suscrito el 1 de enero de 2002, anteriormente denominado «Bar Plaza», en la que solicitó que se dictara sentencia en los términos ya transcritos en el hecho primero de esta resolución.

2.El demandado se opuso a la demanda y, entre otras excepciones, invocó la de falta de legitimación activa. Alegó en este sentido que la demandante no era la propietaria exclusiva del inmueble cuya recuperación pretendía, sino que este, conforme a la nota simple aportada con la demanda, pertenecía a una comunidad de bienes integrada por varios miembros de su familia, ostentando aquella únicamente una cuota del 18,94%. Sostuvo, por ello, que la acción debería haberse ejercitado en nombre de la comunidad y no a título individual.

Añadió, además, que la propia nota simple describía una finca con una superficie construida superior a la del local que ocupaba -en el que se explota el bar-, lo que, a su juicio, ponía de manifiesto que no se trataba de una finca individualizada, sino de un edificio completo sin división horizontal, cuyos distintos locales eran gestionados conjuntamente por la comunidad de bienes. Concluía, por todo ello, que la demandante, que fue quien suscribió el contrato de arrendamiento, actuaba por iniciativa propia y por razones personales, sin contar con la autorización del resto de los comuneros.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

El juzgado, tras reconocer la existencia del contrato y su naturaleza de arrendamiento de industria -al admitir el propio demandado que había accedido al local arrendado, en el que «estaba funcionando la actividad de hostelería [...] el día 1 de enero, lo que determina que nos encontremos ante un contrato sobre una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, estando dicha relación contractual sujeta a la voluntad de las partes y al Código Civil (artículos 1542 a 1574 y 1580 a 1582)»-, declaró la falta de legitimación activa al considerar que la demandante ejercitaba una acción de resolución contractual en beneficio propio, pese a que el inmueble y la industria pertenecían a una comunidad de bienes, sin acreditar que actuara en representación de esta ni contar con el consentimiento de los demás comuneros. Señaló que, tratándose de una decisión de carácter trascendental -como la resolución o prórroga del contrato de arrendamiento-, era necesario, conforme al art. 398 CC, que la acción fuera ejercitada por la mayoría de los comuneros o por uno de ellos con autorización de los demás. Añadió que no se había aportado prueba documental ni testifical que acreditara dicho consentimiento o, al menos, la falta de oposición de los restantes comuneros, lo que determinaba la desestimación de la demanda sin entrar en el fondo del asunto.

4.La sentencia de segunda instancia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la dictada en primera instancia, y, estimando sustancialmente la demanda, declaró extinguido por cumplimiento del plazo el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 2002 y condenó al demandado a dejar libre y expedita la finca litigiosa a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como a la entrega de la maquinaria contenida en el inmueble.

La Audiencia Provincial razonó, con cita de una sentencia dictada por la propia sala el 27 de febrero de 2018, que la demandante sí ostentaba legitimación activa para ejercitar la acción, al derivar esta del contrato de arrendamiento y no haberse negado su condición de arrendadora, siendo irrelevante su condición de propietaria. Señaló que la facultad de arrendar constituía un acto de administración y no de disposición, por lo que no estaba necesariamente vinculada a la titularidad dominical. Añadió que, conforme a la jurisprudencia ( sentencias de 9 de junio de 1954 y 3 de marzo de 1965), en las acciones de desahucio bastaba con ostentar la posesión de la finca en virtud de cualquier título -real o personal- que habilitase para su disfrute, sin que fuera preciso acreditar la propiedad, concluyendo por ello que la actora estaba legitimada para el ejercicio de la acción.

5.El demandado ha interpuesto un recurso de casación que ha sido admitido.

SEGUNDO. Planteamiento del recurso

1.El recurso de casación se funda en dos motivos que plantean una misma cuestión -la falta de legitimación activa-: el primero, alegando la infracción del art. 10 LEC y de los arts. 397 y 398 CC, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la legitimación de los comuneros (se citan las sentencias de 4 de julio de 1994, 7 de mayo de 1999, 10 de octubre de 2006, 27 de junio, 3 de octubre y 28 de diciembre de 2007, y 13 de julio de 2012); y el segundo, denunciando la contradicción de la sentencia recurrida con otra dictada por la misma Audiencia Provincial en un supuesto sustancialmente idéntico (la dictada por la Sección 4.ª el 6 de febrero de 2021).

En este sentido, se alega en el motivo primero que la sentencia recurrida se aparta de la doctrina del Tribunal Supremo al reconocer legitimación activa a la demandante pese a haber ejercitado la acción en su propio nombre y beneficio, sin contar con la intervención, autorización o representación del resto de los comuneros, siendo así que, tratándose de una acción de resolución contractual que afecta al conjunto de la comunidad, resultaba necesario el consentimiento de estos o la actuación conjunta, al no poder presumirse un beneficio común ni imponerse a los demás la condición de litigantes.

Y en el motivo segundo se sostiene que la sentencia recurrida incurre en contradicción con otra resolución de la misma Audiencia Provincial que, en un supuesto similar relativo a una comunidad de bienes y al ejercicio de acciones por uno solo de los comuneros sin el consentimiento de los demás, confirmó la apreciación de falta de legitimación activa, lo que evidencia una aplicación inconsistente del mismo criterio jurídico.

TERCERO. Decisión de la Sala. Desestimación del recurso

1.En el presente caso, al que no cabe aplicar ninguna de las sentencias citadas por el recurrente para justificar el interés casacional, no es objeto de controversia que la demandante-recurrida otorgó, en calidad de arrendadora, el contrato de arrendamiento cuya resolución interesa; presupuesto fáctico que, por ello mismo, no precisa de acreditación probatoria. Partiendo de tal premisa, no cabe negarle legitimación para promover el litigio origen de este recurso ni ejercitar la acción de resolución contractual que se incardina en el ámbito de los derechos personales derivados del contrato concertado.

El arrendatario, ahora recurrente, no puede desconocer la legitimación ad causamde quien intervino en el contrato en calidad de arrendadora, pues dicha cualidad dimana del propio vínculo arrendaticio ( sentencia 542/2006, de 31 de mayo, y las demás citadas en la misma). El recurrente incurre en contradicción, al reconocer eficacia legitimadora a dicha condición para la celebración del contrato -sin objeción, condicionante ni matiz alguno- y negarla, sin embargo, cuando se ejercita la acción resolutoria derivada del mismo.

En definitiva, la excepción de falta de legitimación activa se desestima correctamente y, por ello, debe rechazarse el recurso.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse el recurso casación procede imponer las costas generadas por dicho recurso al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D.ª Rosana interpuso una demanda contra D. Laureano en ejercicio de una acción de resolución por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de industria suscrito el 1 de enero de 2002, anteriormente denominado «Bar Plaza», en la que solicitó que se dictara sentencia en los términos ya transcritos en el hecho primero de esta resolución.

2.El demandado se opuso a la demanda y, entre otras excepciones, invocó la de falta de legitimación activa. Alegó en este sentido que la demandante no era la propietaria exclusiva del inmueble cuya recuperación pretendía, sino que este, conforme a la nota simple aportada con la demanda, pertenecía a una comunidad de bienes integrada por varios miembros de su familia, ostentando aquella únicamente una cuota del 18,94%. Sostuvo, por ello, que la acción debería haberse ejercitado en nombre de la comunidad y no a título individual.

Añadió, además, que la propia nota simple describía una finca con una superficie construida superior a la del local que ocupaba -en el que se explota el bar-, lo que, a su juicio, ponía de manifiesto que no se trataba de una finca individualizada, sino de un edificio completo sin división horizontal, cuyos distintos locales eran gestionados conjuntamente por la comunidad de bienes. Concluía, por todo ello, que la demandante, que fue quien suscribió el contrato de arrendamiento, actuaba por iniciativa propia y por razones personales, sin contar con la autorización del resto de los comuneros.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

El juzgado, tras reconocer la existencia del contrato y su naturaleza de arrendamiento de industria -al admitir el propio demandado que había accedido al local arrendado, en el que «estaba funcionando la actividad de hostelería [...] el día 1 de enero, lo que determina que nos encontremos ante un contrato sobre una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, estando dicha relación contractual sujeta a la voluntad de las partes y al Código Civil ( artículos 1542 a 1574 y 1580 a 1582)»-, declaró la falta de legitimación activa al considerar que la demandante ejercitaba una acción de resolución contractual en beneficio propio, pese a que el inmueble y la industria pertenecían a una comunidad de bienes, sin acreditar que actuara en representación de esta ni contar con el consentimiento de los demás comuneros. Señaló que, tratándose de una decisión de carácter trascendental -como la resolución o prórroga del contrato de arrendamiento-, era necesario, conforme al art. 398 CC, que la acción fuera ejercitada por la mayoría de los comuneros o por uno de ellos con autorización de los demás. Añadió que no se había aportado prueba documental ni testifical que acreditara dicho consentimiento o, al menos, la falta de oposición de los restantes comuneros, lo que determinaba la desestimación de la demanda sin entrar en el fondo del asunto.

4.La sentencia de segunda instancia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la dictada en primera instancia, y, estimando sustancialmente la demanda, declaró extinguido por cumplimiento del plazo el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 2002 y condenó al demandado a dejar libre y expedita la finca litigiosa a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como a la entrega de la maquinaria contenida en el inmueble.

La Audiencia Provincial razonó, con cita de una sentencia dictada por la propia sala el 27 de febrero de 2018, que la demandante sí ostentaba legitimación activa para ejercitar la acción, al derivar esta del contrato de arrendamiento y no haberse negado su condición de arrendadora, siendo irrelevante su condición de propietaria. Señaló que la facultad de arrendar constituía un acto de administración y no de disposición, por lo que no estaba necesariamente vinculada a la titularidad dominical. Añadió que, conforme a la jurisprudencia ( sentencias de 9 de junio de 1954 y 3 de marzo de 1965), en las acciones de desahucio bastaba con ostentar la posesión de la finca en virtud de cualquier título -real o personal- que habilitase para su disfrute, sin que fuera preciso acreditar la propiedad, concluyendo por ello que la actora estaba legitimada para el ejercicio de la acción.

5.El demandado ha interpuesto un recurso de casación que ha sido admitido.

SEGUNDO. Planteamiento del recurso

1.El recurso de casación se funda en dos motivos que plantean una misma cuestión -la falta de legitimación activa-: el primero, alegando la infracción del art. 10 LEC y de los arts. 397 y 398 CC, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la legitimación de los comuneros (se citan las sentencias de 4 de julio de 1994, 7 de mayo de 1999, 10 de octubre de 2006, 27 de junio, 3 de octubre y 28 de diciembre de 2007, y 13 de julio de 2012); y el segundo, denunciando la contradicción de la sentencia recurrida con otra dictada por la misma Audiencia Provincial en un supuesto sustancialmente idéntico (la dictada por la Sección 4.ª el 6 de febrero de 2021).

En este sentido, se alega en el motivo primero que la sentencia recurrida se aparta de la doctrina del Tribunal Supremo al reconocer legitimación activa a la demandante pese a haber ejercitado la acción en su propio nombre y beneficio, sin contar con la intervención, autorización o representación del resto de los comuneros, siendo así que, tratándose de una acción de resolución contractual que afecta al conjunto de la comunidad, resultaba necesario el consentimiento de estos o la actuación conjunta, al no poder presumirse un beneficio común ni imponerse a los demás la condición de litigantes.

Y en el motivo segundo se sostiene que la sentencia recurrida incurre en contradicción con otra resolución de la misma Audiencia Provincial que, en un supuesto similar relativo a una comunidad de bienes y al ejercicio de acciones por uno solo de los comuneros sin el consentimiento de los demás, confirmó la apreciación de falta de legitimación activa, lo que evidencia una aplicación inconsistente del mismo criterio jurídico.

TERCERO. Decisión de la Sala. Desestimación del recurso

1.En el presente caso, al que no cabe aplicar ninguna de las sentencias citadas por el recurrente para justificar el interés casacional, no es objeto de controversia que la demandante-recurrida otorgó, en calidad de arrendadora, el contrato de arrendamiento cuya resolución interesa; presupuesto fáctico que, por ello mismo, no precisa de acreditación probatoria. Partiendo de tal premisa, no cabe negarle legitimación para promover el litigio origen de este recurso ni ejercitar la acción de resolución contractual que se incardina en el ámbito de los derechos personales derivados del contrato concertado.

El arrendatario, ahora recurrente, no puede desconocer la legitimación ad causamde quien intervino en el contrato en calidad de arrendadora, pues dicha cualidad dimana del propio vínculo arrendaticio ( sentencia 542/2006, de 31 de mayo, y las demás citadas en la misma). El recurrente incurre en contradicción, al reconocer eficacia legitimadora a dicha condición para la celebración del contrato -sin objeción, condicionante ni matiz alguno- y negarla, sin embargo, cuando se ejercita la acción resolutoria derivada del mismo.

En definitiva, la excepción de falta de legitimación activa se desestima correctamente y, por ello, debe rechazarse el recurso.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse el recurso casación procede imponer las costas generadas por dicho recurso al recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).