Sentencia Civil 504/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3586/2021 de 07 de abril del 2026

PRIMERO.- Cuestiones controvertidasy resumen de antecedentes

El objeto de la presente controversia jurídica consiste en determinar si la sentencia recurrida incurrió en incongruencia extra petitay en error en la valoración de las pruebas al estimar en parte el recurso de apelación de la parte retraída demandada y establecer que el retracto arrendaticio rústico podía ejercitarse abonando el precio real pagado, que cifró en 160.000 euros, en lugar del precio que constaba en la escritura pública de compraventa (60.000 euros). Desde el punto de vista sustantivo, la cuestión a resolver será si el arrendatario de una finca rústica que pretende ejercitar el derecho de retracto debe abonar el precio real que haya quedado probado o, por el contrario, el precio inferior que conste en el contrato de enajenación de la finca objeto del retracto.

Para la resolución del recurso por infracción procesal y de casación interpuesto por la parte demandante debemos partir de la relación de los hechos relevantes que han quedado acreditados o que no han sido controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia, en el sentido que se expone a continuación.

1.El 6 de febrero de 2017 D. Constancio y D. Bruno, en su calidad de arrendatarios, según contrato de 20 de noviembre de 2001, de dos fincas rústicas (las registrales NUM002 y NUM000), presentaron una demanda de retracto arrendaticio contra D.ª Adela. En lo que ahora interesa para la resolución de los recursos, en la demanda relataron que habían recibido la comunicación notarial de la venta de dichas fincas y que cumplían todos los requisitos para ejercitar el derecho de retracto previsto en los arts. 86 y siguientes de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR/ 1980, aplicable por razones temporales), por lo que habían depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

2.La demandada se opuso a la demanda, con apoyo en algunos argumentos que no tienen ya relevancia para resolver los recursos (la falta de legitimación de los actores por no ser profesionales de la agricultura, la falta de litisconsorcio activo necesario y la caducidad de la acción), y también en otros que sí están relacionados con las cuestiones jurídicas controvertidas. Por un lado, alegó que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

3.Con la contestación a la demanda se aportó como documento número 1 un contrato privado de compraventa suscrito el 23 de mayo de 2016 entre los propietarios de las fincas (los herederos de quien fuera el arrendador, D. Bienvenido) y D. Blas, padre de la demandada. En dicho contrato, el precio de las fincas, con una superficie conjunta de unos 14.000 metros cuadrados, se estableció en 160.000 euros, que se abonarían del siguiente modo: 30.000 euros a la firma del contrato privado, 20.000 euros el 16 de junio de 2016, 50.000 euros el 30 de julio de 2016 y 60.000 euros en el momento de la firma de la escritura pública.

Según la cláusula cuarta, el contrato privado sería elevado a escritura pública a favor de la persona física o jurídica que a tal efecto designara D. Blas.

Con la contestación a la demanda se aportaron también varios documentos privados de los que resultaría el cumplimiento del calendario de pagos, si bien en fechas no exactamente coincidentes con las consignadas en el contrato privado. El primer documento es un recibo de señal que refleja el abono de 30.000 euros antes de la firma del contrato privado; el segundo, fechado el 15 de junio de 2016, refleja el abono de 20.000 euros; el tercero, que lleva como fecha el 4 de julio de 2016, se refiere al pago de 50.000 euros; el cuarto, de 6 de julio de 2016, refleja el pago de 44.000 euros; y el quinto y último consiste en el comprobante de una transferencia bancaria realizada por D.ª Adela a favor de los vendedores el 15 de septiembre de 2016 por importe de 16.000 euros. Los demandantes no han negado la afirmación recurrente de la parte demandada y recurrida, según la cual estos documentos no fueron impugnados en la audiencia previa del procedimiento.

4.Los demandantes tuvieron conocimiento de la firma de este contrato privado de compraventa, y así lo asumen en el hecho quinto de la demanda. Sin perjuicio de lo que más adelante se dirá sobre el conocimiento exacto de todas las condiciones de dicho contrato, lo cierto es que los demandantes firmaron con D. Blas un nuevo contrato de arrendamiento rústico, aportado con la demanda como documento número 15, que está fechado el 14 de octubre de 2016 y en virtud del cual las partes acordaban como fecha de extinción definitiva del arrendamiento y de sus prórrogas el 14 de octubre de 2019. Durante el plazo de 3 años de vigencia de este contrato los arrendatarios quedaban exonerados del pago de la renta y en la cláusula cuarta renunciaron de forma expresa a los derechos de tanteo, retracto y/o adquisición preferente previstos en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

5.La escritura pública de compraventa fue finalmente otorgada a favor de la hija de D. Blas, la demandada D.ª Adela, en virtud de la cláusula del contrato privado que permitía que la escritura se otorgara a favor de la persona designada por el inicial comprador. La escritura está fechada el 3 de noviembre de 2016 y en ella se indicó como precio conjunto de las dos fincas la suma de 60.000 euros, que se dicen pagados en parte mediante transferencia bancaria de 15 de septiembre de 2016 (16.000 euros) y en parte en efectivo (44.000 euros) también en fecha 15 de septiembre de 2016.

En las cláusulas quinta y sexta se hizo constar que las fincas estaban arrendadas a los demandantes, así como la advertencia del notario del retracto arrendaticio y del contenido del art. 1523 CC y del art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Los vendedores requirieron al notario para que notificara a los arrendatarios «su derecho de tanteo, retracto y/o adquisición preferente previstos en la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos». Los demandantes recibieron la comunicación notarial y, dentro del plazo de los 60 días computados desde la recepción, realizaron el acta notarial de ejercicio del derecho de retracto y depósito de los 66.000 euros a los que antes se ha hecho referencia.

6.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la demandada al pago de las costas procesales, extremo que fue luego aclarado en el auto de 7 de junio de 2019. Primero, desestimó la falta de legitimación activa alegada por la demandada y la caducidad de la acción. A continuación, dio por acreditada la concurrencia de los requisitos exigidos para el retracto arrendaticio y trató la cuestión del precio de compraventa, con cita de la sentencia de esta sala de 30 de abril de 1991. Concluyó que de la prueba practicada se desprendía que el precio a satisfacer por los retrayentes era el fijado en la escritura pública, y no los 160.000 euros que se hicieron constar en el contrato privado, pues este había sido firmado por otra persona distinta, contemplaba como forma de pago otras cantidades diferentes a las estipuladas en dicha escritura pública y no estaba acreditado que los actores tuvieran conocimiento fehaciente de las condiciones de venta del contrato privado.

7.La sentencia fue apelada por la demandada, que estructuró su recurso sobre los siguientes argumentos: (i) omisión de valoración de la prueba y de motivación sobre los recibos y justificantes del precio real abonado, que consideraba acreditado a través de la documental aportada con la contestación a la demanda, no impugnada de contrario, y con la testifical de D. Vidal, abogado que intervino en el contrato privado por la parte vendedora; (ii) falta de legitimación activa de los demandantes; (iii) caducidad de la acción; (iv) incongruencia y falta de motivación, de nuevo en relación con los recibos y justificantes del precio real abonado.

8.Los demandantes se opusieron al recurso de apelación. Defendieron su legitimación activa y el ejercicio en plazo de la acción de retracto arrendaticio, y sobre la cuestión del precio, no negaron que los documentos aportados con la contestación a la demanda no habían sido impugnados, pero consideraron que era acertado el pronunciamiento de la sentencia recurrida de no tenerlos en cuenta a efectos de determinación del precio que debía satisfacer a efectos del ejercicio del retracto.

9.La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros, que era el precio real pagado por la compradora, según resultaba de las pruebas practicadas. Mantuvo la condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia y no hizo imposición de las costas de la apelación a ninguna de las partes.

10.Los demandantes han interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, basado en dos motivos, y recurso de casación, que consta de tres motivos, que pasamos ahora a analizar.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal (I). Incongruencia extra petita. Desestimación

1.El primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC) , en la redacción aplicable al caso por razones temporales, y denuncia la incongruencia extra petitaen que habría incurrido la sentencia recurrida, con infracción del art. 218.1 LEC.

En su desarrollo, los recurrentes alegan que la audiencia provincial modificó el precio de la compraventa (de 60.000 euros a 160.000 euros) sin que ninguna de las partes lo hubiera solicitado, pues en la demanda se ejercitó el retracto en los términos de la escritura pública, incluyendo el precio de 60.000 euros y la demandada se opuso a ella pidiendo únicamente la desestimación íntegra, sin reconvención ni peticiones alternativas. Considera, por ello, que la Audiencia introdujo un pronunciamiento nuevo, el precio de 160.000 euros, no pedido por nadie y que esa modificación de la sentencia de primera instancia vulnera los límites del objeto del proceso ( art. 412 LEC) , así como la naturaleza del retracto ( art. 1521 del Código Civil -CC-), que se basa en la subrogación del retrayente con las mismas condiciones pactadas en el contrato, y el principio de congruencia.

2.El requisito de la congruencia?de las sentencias está regulado en el art. 218.1 LEC, cuando dispone que:?

«1. Las sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.??

» Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate».?

La jurisprudencia de esta sala sobre el principio de congruencia es muy abundante. La sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, compendia la esencia de esta doctrina jurisprudencial, explicando lo siguiente:

«En la estructura del proceso, los litigantes, en sus escritos alegatorios ( art. 412.1 LEC) , determinan su objeto a través de la exteriorización de las pretensiones y resistencias ejercitadas, que conforman la cuestión controvertida sometida a consideración judicial, lo que constituye una manifestación del principio dispositivo que rige la relación procesal. El papel del juez es distinto, en cuanto radica en satisfacer el derecho fundamental de los litigantes a la tutela judicial efectiva por medio de la sentencia que zanja el litigio, claro está, bajo una estructura de contradicción como manifestación elemental del derecho de defensa, que garantiza el art. 24.2 de la Constitución (en adelante CE) al proscribir cualquier clase de indefensión. De esta forma, la sentencia es un acto procesal del juez que contiene el juicio lógico que conduce a la decisión del litigio dentro del contorno de lo debatido.?

»En el panorama expuesto, la congruencia se configura como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues deviene indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso».?

La sentencia 135/2025, de 27 de enero, aborda la cuestión desde la óptica de las diferentes modalidades de incongruencia:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.?

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).?

»En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita); por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre; 526/2020, de 14 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 364/2022, de 4 de mayo; 511/2023, de 18 de abril; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas)».?

Por otra parte, la STS 1759/2023, de 19 de diciembre, se hace eco de la doctrina constitucional sobre la vinculación entre la incongruencia y la modificación sustancial de los términos en los que discurrió el debate procesal:

«[E]l Tribunal Constitucional ha declarado que para que pueda considerarse que existe una incongruencia vulneradora del art. 24 de la Constitución es necesario que la desviación del fallo judicial respecto de los términos en que las partes formularon sus pretensiones ha de ser de tal naturaleza que suponga una modificación sustancial de los términos en que discurrió la controversia procesal».

3.Este primer motivo de infracción procesal va a ser desestimado porque no concurre la incongruencia denunciada. La parte demandada se opuso a la demanda y solicito su íntegra desestimación con fundamento en diferentes argumentos que ya hemos mencionado: la falta de legitimación activa por carecer los demandantes de la condición de profesionales de la agricultura y la caducidad de la acción. En la página 4 de la contestación ya se indicaba que los demandantes habían tenido conocimiento del contrato privado de compraventa y del precio fijado en el mismo, 160.000 euros, que les pareció excesivo y les llevó a no ejercitar el derecho de retracto. Una parte de estos hechos ya había sido introducida en la demanda (página 6) y, de hecho, los demandantes habían firmado un nuevo contrato de arrendamiento con quien figuraba como comprador en ese contrato privado en el que renunciaban al ejercicio del derecho de retracto. Por más que resulte ya incontrovertida la falta de eficacia de tal renuncia y la falta de prueba del conocimiento fehaciente de todas las condiciones de la venta, vinculada al ejercicio por parte de quien figuraba como comprador en el contrato privado de la facultad reconocida en el mismo de designar a otra persona como compradora en la escritura pública, lo cierto es que la cuestión del precio real abonado por la compra de las fincas fue una de las cuestiones relevantes debatidas en la primera instancia.

Pues bien, la sentencia de primera instancia consideró que el precio a tener en cuenta era el de la escritura de compraventa, por falta de prueba del que se alegaba como precio real, por lo que estimó íntegramente la demanda. La parte demandada, en su recurso de apelación solicitó con carácter principal la revocación íntegra de dicha sentencia y la desestimación de la demanda y, con carácter subsidiario, para el caso de que se estimara que los demandantes tenían derecho al ejercicio de la acción de retracto, que se declarase que el precio realmente pagado para comprar las fincas fue de 160.000 euros. A esta cuestión se dedicó el apartado previo del recurso de apelación (páginas 1 y 2), la alegación tercera (páginas 7 a 12) y parte de la alegación cuarta (páginas 12 a 14), así como un apartado específico del suplico.

En el escrito de oposición al recurso de apelación, en que no se negó la falta de impugnación de los documentos aportados con la contestación a la demanda sobre el precio real abonado por la compradora, los recurrentes solo alegaron que el precio realmente abonado era una cuestión probatoria, que los documentos aportados no eran suficientes a tal efecto y, por último, que el precio que se decía abonado era desproporcionado en relación con el rendimiento de las parcelas, estableciendo como base de la comparación la capitalización de la renta anual al 5%, lo que arrojaría un valor de 72.000 euros.

Nada se dijo entonces sobre la incongruencia que ahora se denuncia para el caso de que se estimara la petición subsidiaria del recurso de apelación. Incongruencia que no puede apreciarse, pues el precio real pagado por la compradora por las parcelas objeto del retracto ha constituido uno de los principales extremos del debate de la primera y de la segunda instancia, hasta el punto de constituir, como ya se ha dicho, una petición subsidiaria expresa del recurso de apelación, frente a la que no se formuló reparo procesal alguno.

Por todo ello, las alegaciones de los recurrentes no se ajustan a la realidad de la controversia de la primera y de la segunda instancia y la Audiencia, al estimar parcialmente el recurso de apelación y acoger la petición subsidiaria, no pudo incurrir en incongruencia porque resolvió el conflicto en los términos en los que habían quedado fijados en los escritos de apelación y oposición. En contra de lo que sostienen los recurrentes, no era necesario que la compradora demandada formulara reconvención para que el precio a efectos del retracto fuera él realmente abonado por ella, ya que el ejercicio del retracto es una potestad facultativa que los demandantes pueden ejercer o no, y lo cierto es que tuvieron conocimiento de la alegación del precio real pagado como mínimo cuando recibieron la contestación a la demanda.

TERCERO.- Recurso extraordinario por infracción procesal (II). Error en la valoración de las pruebas. Desestimación

1.El motivo segundo del recurso por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.4º LEC, de nuevo en la redacción aplicable al caso por razones temporales, y denuncia la infracción del art. 24.1 CE, por error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba realizada por la sentencia recurrida, con resultado de vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de los actores.

En su desarrollo, los recurrentes reprochan que la Audiencia haya considerado probado un precio real de 160.000 €, apoyándose en recibos privados que consideran contradictorios entre sí y con la escritura pública, lo que constituiría un error patente en la valoración de las pruebas, pues se trata de recibos privados entre familiares, sin prueba bancaria, gestionados por una persona distinta de la compradora y contrarios al contenido de la escritura pública, de forma que se infringe el art. 319 LEC, pues dicha escritura pública hace plena fuerza probatoria del precio de la compraventa.

2.Este segundo motivo del recurso por infracción procesal será también desestimado porque no concurren los requisitos necesarios para apreciar el error patente, manifiesto, evidente, notorio e inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales en la valoración de las pruebas, que son los requisitos necesarios para el éxito del recurso extraordinario por error en la valoración de las pruebas.

Constituye jurisprudencia constante de esta sala que la valoración de la prueba es función de la instancia, y tan sólo cabe, excepcionalmente, justificar un recurso por infracción procesal en la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva. Para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de un recurso de esta naturaleza debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE. En las sentencias de esta sala 208/2019, de 5 de abril, 141/2021, de 15 de marzo, 59/2022, de 31 de enero y 391/2022, de 10 de mayo (entre otras muchas), tras reiterar la excepcionalidad de un control, por medio del recurso extraordinario por infracción procesal, de la valoración de la prueba efectuada por el tribunal de segunda instancia, recordamos que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

En el caso que nos ocupa los recurrentes no niegan la falta de impugnación de los documentos privados relacionados con la firma del contrato privado de compraventa, en el que se estableció un precio de 160.000 euros, ni con los recibos emitidos con ocasión del pago de ese precio. La audiencia tuvo en cuenta tanto la falta de impugnación de los documentos privados como la inexistencia de dato alguno que desacreditara de forma fehaciente el pago de los 160.000 euros, y entendió que las entregas de dinero quedaban perfectamente acreditadas con los recibos aportados.

Los recurrentes podrán disentir de las conclusiones a las que llega la Audiencia sobre la valoración de las pruebas, pero no estamos ante un error patente, notorio e inmediatamente verificable a partir de las actuaciones. Hemos explicado más arriba que la referencia a un posible precio de 160.000 euros fijado en un contrato privado ya había sido introducida en la demanda (página 6) y que, de hecho, los demandantes habían firmado un nuevo contrato de arrendamiento con quien figuraba como comprador en ese contrato privado en el que renunciaban al ejercicio del derecho de retracto. Desde el momento en que no niegan la falta de impugnación de dichos documentos privados, pierden toda eficacia argumentativa las razones que ahora se alegan sobre la condición de recibos privados entre familiares o sobre los pagos en efectivo. El hecho de que en los recibos figure el padre de la demandada, que actuó como comprador en el contrato privado con facultad de designar a otra persona como compradora final en la escritura pública, no avala en modo alguno el error en la valoración de las pruebas. Y, por último, la contradicción entre el precio fijado en el contrato privado y el que luego se hizo constar en la escritura pública podrá ser analizado en su vertiente sustantiva al tratar los motivos del recurso de casación, pero la divergencia como tal no impide a la Audiencia tener por acreditado que el precio real abonado fue de 160.000 euros, aunque en la escritura pública se hiciera constar un precio inferior.

CUARTO.- Recurso de casación (I). Planteamiento

1.El recurso de casación se basa en tres motivos que invocan desde distintas perspectivas el interés casacional por vulneración de la jurisprudencia de esta sala sobre la interpretación de los arts. 91.2 LAR/1980 y 1521 CC.

2.En el primer motivo, estas normas se ponen en relación con los arts. 1.4 y 7.1 CC, con invocación de la doctrina de los actos propios. En su desarrollo, los recurrentes interpretan que si la Audiencia reconoce que la notificación notarial constituye un acto propio que convalida la legitimación activa de los arrendatarios y marca el plazo de caducidad, debe extraer el mismo efecto respecto de las condiciones de la venta, incluido el precio. Esto es, si los otorgantes notificaron a los arrendatarios el contenido íntegro de la escritura, ofreciéndoles el ejercicio del retracto, ese ofrecimiento debe implicar reconocimiento expreso no solo del derecho de retracto, sino también de las condiciones exactas de la venta notificada, de modo que no puede la demandada desconocer después ese contenido, máxime cuando el retracto implica una subrogación en la persona del adquirente sin alterar las condiciones del contrato de transmisión ( art. 1521 CC) . Se citan las sentencias 816/2005, de 20 de octubre, y 849/2005, de 28 de octubre, sobre la doctrina de los actos propios.

3.En el motivo segundo, basado de nuevo en la infracción del art. 91.2 LAR/1980 y del art. 1521 CC, se alega que la Audiencia ha fijado un precio distinto al de la escritura sin concurrir los supuestos excepcionales que permiten apartarse del precio declarado, contraviniendo la jurisprudencia de esta sala, que solo permite estar al precio real, distinto del reseñado en el negocio jurídico de trasmisión, en casos dudosos en que el precio de la escritura sea irrisorio o notoriamente inferior al valor de mercado, para lo que se exige una prueba objetiva del valor real de la finca, normalmente pericial, que no existe en este caso, en el que, además, la capitalización de la renta (3600 €/año) al 5% apuntaría a un valor próximo a 72.000 €, no 160.000 €. Se citan como infringidas las sentencias 1311/1984 (el número corresponde realmente al ROJ y no al de la propia sentencia) y 417/2010, de 7 de julio.

4.En el tercer motivo se alude a la necesidad de modificación de la doctrina de esta sala sobre la solución aplicable a la discordancia entre el precio real de la transmisión de la finca objeto de retracto y el precio consignado en la escritura pública, pues así lo exige la realidad social actual, mucho más exigente con la transparencia y legitimidad de las transacciones económicas, desde el punto de vista de la normativa fiscal y de la prevención del blanqueo de capitales, que ha motivado cambios normativos en las prohibiciones de pagos en efectivo de ciertos importes y en las obligaciones de trazabilidad económica. Según los recurrentes, la jurisprudencia no debe amparar conductas ilícitas, como el fraude fiscal o la ocultación del origen de fondos, y la sentencia de 28 de junio de 1991 ya alertó de esta disfunción, por lo que habrá que estar en todo caso al precio declarado en la escritura, salvo que exista una explicación razonable y lógica que justifique la discrepancia entre el precio real y el declarado.

QUINTO.- Recurso de casación (II). La regulación del retracto arrendaticio en la LAR/1980 y la doctrina jurisprudencial sobre la discordancia entre el precio real y el precio consignado en el contrato de transmisión de la finca objeto de retracto

1.El art. 86 LAR/1980, aplicable por razones temporales, establecía que en toda enajenación Inter vivosde fincas rústicas arrendadas el arrendatario tendría derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente con arreglo a lo que se disponía en los artículos siguientes. En defecto de comunicación previa del propósito de enajenar, el arrendatario tendría derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio hubiera tenido conocimiento de la transmisión, según el art. 88 LAR/1980. En los contratos diferentes de la compraventa, si de ellos no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario debía pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa ( art. 89 LAR/1980).

2.Por su parte, el art. 90.2 LAR/1980 indicaba que «[e]l pago se realizará en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de transmisión, siendo de cuenta del arrendatario los reembolsos determinados en el art. 1518 CC». Y, finalmente, el art. 91 LAR/1980 contaba con el siguiente tenor literal:

«1. En toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente deberá declarar, bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce al arrendador el art. 26,1 de la presente ley. Sin esta declaración no podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la autorizará sin que se le acredite de forma fehaciente la práctica de la notificación a la que se refieren los artículos anteriores.

»2. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiere cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.

»3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición intervivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».

3.La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación.

3.1.La sentencia 860/1993, de 21 de septiembre declara que «hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos».

3.2.La sentencia 569/1996, de 11 de julio, apunta que, «en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal», pero que «ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es fictia [sic: ficticia] y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante», con cita de numerosos precedentes:

«[F]inalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, se pronuncia la S. de 30 de abril de 1991, con cita de las de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 16 de marzo de 1985, 19 de junio de 1986 y 20 de septiembre de 1988».

3.3.La sentencia 506/2001, de 25 de mayo, cita la de 30 de abril de 1991 ( ROJ: STS 16072/1991), para llegar a la conclusión de que el precio que debe pagar el retrayente «es el precio real de la venta, no el simulado e inferior figurado en la escritura pública correspondiente». Según la cita que recoge de la sentencia de 1991:

«[E]s reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta - sentencias de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 14 de marzo 1985, 19 de junio de 1986, 20 de septiembre de 1988, entre otras».

En el caso de la sentencia 506/2001, de 25 de mayo, no estaba probado que el precio abonado fuera superior al escriturado. Los demandados habían alegado que el precio real pagado, por acuerdo verbal, fue notablemente superior, al escriturado, pero no aportaron ninguna prueba al respecto. De ahí que la sentencia razone:

«En efecto, a) como se deduce de varias sentencias (7 de julio de 1948, 10 de mayo de 1958 y 29 de mayo de 1957), el precio que debe tenerse presente en estos procesos para que se dé lugar a la subrogación a que se refiere el art. 1521 en relación con el art. 1525, ambos del Código Civil, "es el que figura en el contrato" (o el averiguado a través de prueba pericial fiable) y que sea conocido por el retrayente, y si bien puede pactarse un precio superior en documento privado separado de la escritura de venta, este precio sólo puede mantenerse cuando exista una prueba cumplida y completa de tales hechos en las actuaciones». [...] b) Jurisprudencia posterior a la citada sigue el mismo criterio. Así las sentencias de 12 de junio de 1984 y 10 de junio de 1988, entre otras, establecen que en los casos dudosos y en los estridentes y relativos a la determinación del precio del retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido "hay que estar al precio real que es el que ha de prevalecer y se ha de reembolsar"; pero con la salvedad indispensable de que se conozca el verdadero precio, es decir, que resulte probado en los autos"».

3.4.La sentencia 27/2008, de 16 de enero, se pronuncia en el mismo sentido:

«[E]s indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11 de julio de 1996 ), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado»

En el caso que resuelve esta sentencia, no estaba probado el abono de un precio superior, y de ahí que se estuviera al precio escriturado.

3.5.La sentencia 10/2012, de 7 de febrero, trata la misma cuestión, con idéntica solución:

«Esta Sala considera que la parte recurrida ha ocultado el precio real de la compraventa a don Bienvenido, en atención a las diversas cantidades exteriorizadas sobre este particular en la escritura notarial y el documento privado, amén de la actuación del padre del comprador de la finca, reseñada en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de apelación, antes expuesta.

»Las circunstancias expresadas en los párrafos precedentes determinan el seguimiento de la jurisprudencia de esta Sala sobre que el retrayente no está obligado a efectuar la consignación hasta que tenga conocimiento del precio real de la venta, recogida en la STS de 6 de octubre de 2005 , donde se declara que « (...) si la cantidad escriturada es la que conocen los retrayentes cuando formulan la demanda y es de la que debe partirse y tener en cuenta para su desembolso, sin perjuicio de que el retracto se realice por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, sobre el que se suscitó la oportuna controversia en este sentido y determinó finalmente la sentencia a partir de las alegaciones y pruebas de las partes, pues ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar ese extremo ( SSTS de 12 de junio de 1984 , 4 de julio , 20 de septiembre de 1988 , 11 de julio de 1996 , entre otras) [...]».

3.6.La sentencia 28/2026, de 19 de enero, ratifica la vigencia de la jurisprudencia expuesta, si bien en relación con un retracto arrendaticio urbano.

»2.3. Y en cuanto al precio del retracto, la recurrente no ha afirmado en ningún momento que el consignado en la escritura pública de compraventa fuese ficticio o inferior al realmente satisfecho por la adquisición de las fincas litigiosas, ni que el valor atribuido en ella a cada una de las viviendas objeto de transmisión carezca de razonable correspondencia o no responda a una ponderada distribución del precio total satisfecho por todas ellas.

»Por lo tanto, en el presente caso no cabe hablar de un precio escriturado irreal, pues el que se hizo constar en la escritura es el precio real de la compraventa y, en consecuencia, el que debe considerarse como precio del retracto.

»No resulta de aplicación, en consecuencia, la doctrina jurisprudencial conforme a la cual, «en los casos dudosos o en los más extremos relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, ha de estarse, por razones de justicia, al precio real, que es el que debe prevalecer y el que ha de reembolsarse» (por todas, STS 10/2012, de 7 de febrero), pues en el presente supuesto consta acreditado en autos cuál fue el precio verdadero, coincidente con el reflejado en la escritura pública de compraventa».

3.7.La sentencia que se cita en el recurso como correspondiente al 28 de junio de 1991 no se localiza en el repertorio oficial de jurisprudencia, ni por la fecha indicada ni por el texto que se supone que contiene.

4.La jurisprudencia de esta sala sobre la necesidad de estar al precio real abonado por la parte retraída no se limita, como pretenden los recurrentes, a los supuestos que denominan «casos dudosos», en los que el precio que aparece en la escritura pública es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado. Debe tenerse en cuenta, a este respecto ( sentencia 453/2019, de 18 de julio, entre otras), un principio frecuentemente enunciado e inherente a la interpretación de los retractos: estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretada de forma restrictiva. Por ello, si está probado que el retraído ha pagado un precio superior al escriturado y se accediera al ejercicio del retracto mediante el pago del precio inferior, se generaría una situación de enriquecimiento injusto del retrayente, con la correspondiente pérdida patrimonial del retraído.

SEXTO.- Recurso de casación (III). Análisis conjunto de los motivos del recurso. Desestimación

1.La conexión temática que existe entre los tres motivos del recurso de casación justifica que sean analizados conjuntamente, si bien con la debida diferenciación argumental, para ser desestimados.

2.Por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

La sentencia 103/2026, de 29 de enero, entre otras muchas, con cita de la precedente 556/2013, de 4 de marzo, explica:

«La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla (SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real».

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella. Las sentencias que se citan como fundamento del interés casacional se refieren a supuestos que nada tienen que ver con el que nos ocupa. Así, en la sentencia 816/2005, de 20 de octubre, se negó la aplicación de la doctrina de los actos propios a un supuesto acto de renuncia del retrayente y en la sentencia 849/2005 de 28 de octubre, se aplicó al vendedor que reconoció extrajudicialmente el ejercicio del retracto y negó luego su viabilidad en el proceso judicial.

3.Respecto de la interpretación que hace el segundo motivo de casación de la doctrina de esta sala, nos remitimos a lo expuesto en el fundamento jurídico anterior.

4.Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles.

El art. 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria define el sistema para que este tipo de intentos de elusión fiscal, por más que carezcan de efectos directos en el plano civil, produzcan las consecuencias que le son propias en el plano tributario. La norma indica lo siguiente:

«1. Las autoridades, cualquiera que sea su naturaleza, los titulares de los órganos del Estado [...] y quienes, en general, ejerzan funciones públicas, estarán obligados a suministrar a la Administración tributaria cuantos datos, informes y antecedentes con trascendencia tributaria recabe ésta mediante disposiciones de carácter general o a través de requerimientos concretos, y a prestarle, a ella y a sus agentes, apoyo, concurso, auxilio y protección para el ejercicio de sus funciones. [...]

»3. Los juzgados y tribunales deberán facilitar a la Administración tributaria, de oficio o a requerimiento de la misma, cuantos datos con trascendencia tributaria se desprendan de las actuaciones judiciales de las que conozcan, respetando, en su caso, el secreto de las diligencias sumariales. [...]

»5. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, en los apartados anteriores de este artículo o en otra norma de rango legal, no requerirá el consentimiento del afectado. En este ámbito no será de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal».

5.Por todo ello, sin perjuicio de realizar la comunicación indicada en el apartado anterior, el recurso de casación será desestimado.

SÉPTIMO.- Costas y depósitos

1.-De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 LEC, las costas de los recursos por infracción procesal y de casación deben ser impuestas a la parte recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Cuestiones controvertidasy resumen de antecedentes

El objeto de la presente controversia jurídica consiste en determinar si la sentencia recurrida incurrió en incongruencia extra petitay en error en la valoración de las pruebas al estimar en parte el recurso de apelación de la parte retraída demandada y establecer que el retracto arrendaticio rústico podía ejercitarse abonando el precio real pagado, que cifró en 160.000 euros, en lugar del precio que constaba en la escritura pública de compraventa (60.000 euros). Desde el punto de vista sustantivo, la cuestión a resolver será si el arrendatario de una finca rústica que pretende ejercitar el derecho de retracto debe abonar el precio real que haya quedado probado o, por el contrario, el precio inferior que conste en el contrato de enajenación de la finca objeto del retracto.

Para la resolución del recurso por infracción procesal y de casación interpuesto por la parte demandante debemos partir de la relación de los hechos relevantes que han quedado acreditados o que no han sido controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia, en el sentido que se expone a continuación.

1.El 6 de febrero de 2017 D. Constancio y D. Bruno, en su calidad de arrendatarios, según contrato de 20 de noviembre de 2001, de dos fincas rústicas (las registrales NUM002 y NUM000), presentaron una demanda de retracto arrendaticio contra D.ª Adela. En lo que ahora interesa para la resolución de los recursos, en la demanda relataron que habían recibido la comunicación notarial de la venta de dichas fincas y que cumplían todos los requisitos para ejercitar el derecho de retracto previsto en los arts. 86 y siguientes de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR/ 1980, aplicable por razones temporales), por lo que habían depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

2.La demandada se opuso a la demanda, con apoyo en algunos argumentos que no tienen ya relevancia para resolver los recursos (la falta de legitimación de los actores por no ser profesionales de la agricultura, la falta de litisconsorcio activo necesario y la caducidad de la acción), y también en otros que sí están relacionados con las cuestiones jurídicas controvertidas. Por un lado, alegó que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

3.Con la contestación a la demanda se aportó como documento número 1 un contrato privado de compraventa suscrito el 23 de mayo de 2016 entre los propietarios de las fincas (los herederos de quien fuera el arrendador, D. Bienvenido) y D. Blas, padre de la demandada. En dicho contrato, el precio de las fincas, con una superficie conjunta de unos 14.000 metros cuadrados, se estableció en 160.000 euros, que se abonarían del siguiente modo: 30.000 euros a la firma del contrato privado, 20.000 euros el 16 de junio de 2016, 50.000 euros el 30 de julio de 2016 y 60.000 euros en el momento de la firma de la escritura pública.

Según la cláusula cuarta, el contrato privado sería elevado a escritura pública a favor de la persona física o jurídica que a tal efecto designara D. Blas.

Con la contestación a la demanda se aportaron también varios documentos privados de los que resultaría el cumplimiento del calendario de pagos, si bien en fechas no exactamente coincidentes con las consignadas en el contrato privado. El primer documento es un recibo de señal que refleja el abono de 30.000 euros antes de la firma del contrato privado; el segundo, fechado el 15 de junio de 2016, refleja el abono de 20.000 euros; el tercero, que lleva como fecha el 4 de julio de 2016, se refiere al pago de 50.000 euros; el cuarto, de 6 de julio de 2016, refleja el pago de 44.000 euros; y el quinto y último consiste en el comprobante de una transferencia bancaria realizada por D.ª Adela a favor de los vendedores el 15 de septiembre de 2016 por importe de 16.000 euros. Los demandantes no han negado la afirmación recurrente de la parte demandada y recurrida, según la cual estos documentos no fueron impugnados en la audiencia previa del procedimiento.

4.Los demandantes tuvieron conocimiento de la firma de este contrato privado de compraventa, y así lo asumen en el hecho quinto de la demanda. Sin perjuicio de lo que más adelante se dirá sobre el conocimiento exacto de todas las condiciones de dicho contrato, lo cierto es que los demandantes firmaron con D. Blas un nuevo contrato de arrendamiento rústico, aportado con la demanda como documento número 15, que está fechado el 14 de octubre de 2016 y en virtud del cual las partes acordaban como fecha de extinción definitiva del arrendamiento y de sus prórrogas el 14 de octubre de 2019. Durante el plazo de 3 años de vigencia de este contrato los arrendatarios quedaban exonerados del pago de la renta y en la cláusula cuarta renunciaron de forma expresa a los derechos de tanteo, retracto y/o adquisición preferente previstos en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

5.La escritura pública de compraventa fue finalmente otorgada a favor de la hija de D. Blas, la demandada D.ª Adela, en virtud de la cláusula del contrato privado que permitía que la escritura se otorgara a favor de la persona designada por el inicial comprador. La escritura está fechada el 3 de noviembre de 2016 y en ella se indicó como precio conjunto de las dos fincas la suma de 60.000 euros, que se dicen pagados en parte mediante transferencia bancaria de 15 de septiembre de 2016 (16.000 euros) y en parte en efectivo (44.000 euros) también en fecha 15 de septiembre de 2016.

En las cláusulas quinta y sexta se hizo constar que las fincas estaban arrendadas a los demandantes, así como la advertencia del notario del retracto arrendaticio y del contenido del art. 1523 CC y del art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Los vendedores requirieron al notario para que notificara a los arrendatarios «su derecho de tanteo, retracto y/o adquisición preferente previstos en la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos». Los demandantes recibieron la comunicación notarial y, dentro del plazo de los 60 días computados desde la recepción, realizaron el acta notarial de ejercicio del derecho de retracto y depósito de los 66.000 euros a los que antes se ha hecho referencia.

6.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la demandada al pago de las costas procesales, extremo que fue luego aclarado en el auto de 7 de junio de 2019. Primero, desestimó la falta de legitimación activa alegada por la demandada y la caducidad de la acción. A continuación, dio por acreditada la concurrencia de los requisitos exigidos para el retracto arrendaticio y trató la cuestión del precio de compraventa, con cita de la sentencia de esta sala de 30 de abril de 1991. Concluyó que de la prueba practicada se desprendía que el precio a satisfacer por los retrayentes era el fijado en la escritura pública, y no los 160.000 euros que se hicieron constar en el contrato privado, pues este había sido firmado por otra persona distinta, contemplaba como forma de pago otras cantidades diferentes a las estipuladas en dicha escritura pública y no estaba acreditado que los actores tuvieran conocimiento fehaciente de las condiciones de venta del contrato privado.

7.La sentencia fue apelada por la demandada, que estructuró su recurso sobre los siguientes argumentos: (i) omisión de valoración de la prueba y de motivación sobre los recibos y justificantes del precio real abonado, que consideraba acreditado a través de la documental aportada con la contestación a la demanda, no impugnada de contrario, y con la testifical de D. Vidal, abogado que intervino en el contrato privado por la parte vendedora; (ii) falta de legitimación activa de los demandantes; (iii) caducidad de la acción; (iv) incongruencia y falta de motivación, de nuevo en relación con los recibos y justificantes del precio real abonado.

8.Los demandantes se opusieron al recurso de apelación. Defendieron su legitimación activa y el ejercicio en plazo de la acción de retracto arrendaticio, y sobre la cuestión del precio, no negaron que los documentos aportados con la contestación a la demanda no habían sido impugnados, pero consideraron que era acertado el pronunciamiento de la sentencia recurrida de no tenerlos en cuenta a efectos de determinación del precio que debía satisfacer a efectos del ejercicio del retracto.

9.La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros, que era el precio real pagado por la compradora, según resultaba de las pruebas practicadas. Mantuvo la condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia y no hizo imposición de las costas de la apelación a ninguna de las partes.

10.Los demandantes han interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, basado en dos motivos, y recurso de casación, que consta de tres motivos, que pasamos ahora a analizar.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal (I). Incongruencia extra petita. Desestimación

1.El primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC) , en la redacción aplicable al caso por razones temporales, y denuncia la incongruencia extra petitaen que habría incurrido la sentencia recurrida, con infracción del art. 218.1 LEC.

En su desarrollo, los recurrentes alegan que la audiencia provincial modificó el precio de la compraventa (de 60.000 euros a 160.000 euros) sin que ninguna de las partes lo hubiera solicitado, pues en la demanda se ejercitó el retracto en los términos de la escritura pública, incluyendo el precio de 60.000 euros y la demandada se opuso a ella pidiendo únicamente la desestimación íntegra, sin reconvención ni peticiones alternativas. Considera, por ello, que la Audiencia introdujo un pronunciamiento nuevo, el precio de 160.000 euros, no pedido por nadie y que esa modificación de la sentencia de primera instancia vulnera los límites del objeto del proceso ( art. 412 LEC) , así como la naturaleza del retracto ( art. 1521 del Código Civil -CC-), que se basa en la subrogación del retrayente con las mismas condiciones pactadas en el contrato, y el principio de congruencia.

2.El requisito de la congruencia?de las sentencias está regulado en el art. 218.1 LEC, cuando dispone que:?

«1. Las sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.??

» Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate».?

La jurisprudencia de esta sala sobre el principio de congruencia es muy abundante. La sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, compendia la esencia de esta doctrina jurisprudencial, explicando lo siguiente:

«En la estructura del proceso, los litigantes, en sus escritos alegatorios ( art. 412.1 LEC) , determinan su objeto a través de la exteriorización de las pretensiones y resistencias ejercitadas, que conforman la cuestión controvertida sometida a consideración judicial, lo que constituye una manifestación del principio dispositivo que rige la relación procesal. El papel del juez es distinto, en cuanto radica en satisfacer el derecho fundamental de los litigantes a la tutela judicial efectiva por medio de la sentencia que zanja el litigio, claro está, bajo una estructura de contradicción como manifestación elemental del derecho de defensa, que garantiza el art. 24.2 de la Constitución (en adelante CE) al proscribir cualquier clase de indefensión. De esta forma, la sentencia es un acto procesal del juez que contiene el juicio lógico que conduce a la decisión del litigio dentro del contorno de lo debatido.?

»En el panorama expuesto, la congruencia se configura como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues deviene indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso».?

La sentencia 135/2025, de 27 de enero, aborda la cuestión desde la óptica de las diferentes modalidades de incongruencia:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.?

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).?

»En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita); por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre; 526/2020, de 14 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 364/2022, de 4 de mayo; 511/2023, de 18 de abril; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas)».?

Por otra parte, la STS 1759/2023, de 19 de diciembre, se hace eco de la doctrina constitucional sobre la vinculación entre la incongruencia y la modificación sustancial de los términos en los que discurrió el debate procesal:

«[E]l Tribunal Constitucional ha declarado que para que pueda considerarse que existe una incongruencia vulneradora del art. 24 de la Constitución es necesario que la desviación del fallo judicial respecto de los términos en que las partes formularon sus pretensiones ha de ser de tal naturaleza que suponga una modificación sustancial de los términos en que discurrió la controversia procesal».

3.Este primer motivo de infracción procesal va a ser desestimado porque no concurre la incongruencia denunciada. La parte demandada se opuso a la demanda y solicito su íntegra desestimación con fundamento en diferentes argumentos que ya hemos mencionado: la falta de legitimación activa por carecer los demandantes de la condición de profesionales de la agricultura y la caducidad de la acción. En la página 4 de la contestación ya se indicaba que los demandantes habían tenido conocimiento del contrato privado de compraventa y del precio fijado en el mismo, 160.000 euros, que les pareció excesivo y les llevó a no ejercitar el derecho de retracto. Una parte de estos hechos ya había sido introducida en la demanda (página 6) y, de hecho, los demandantes habían firmado un nuevo contrato de arrendamiento con quien figuraba como comprador en ese contrato privado en el que renunciaban al ejercicio del derecho de retracto. Por más que resulte ya incontrovertida la falta de eficacia de tal renuncia y la falta de prueba del conocimiento fehaciente de todas las condiciones de la venta, vinculada al ejercicio por parte de quien figuraba como comprador en el contrato privado de la facultad reconocida en el mismo de designar a otra persona como compradora en la escritura pública, lo cierto es que la cuestión del precio real abonado por la compra de las fincas fue una de las cuestiones relevantes debatidas en la primera instancia.

Pues bien, la sentencia de primera instancia consideró que el precio a tener en cuenta era el de la escritura de compraventa, por falta de prueba del que se alegaba como precio real, por lo que estimó íntegramente la demanda. La parte demandada, en su recurso de apelación solicitó con carácter principal la revocación íntegra de dicha sentencia y la desestimación de la demanda y, con carácter subsidiario, para el caso de que se estimara que los demandantes tenían derecho al ejercicio de la acción de retracto, que se declarase que el precio realmente pagado para comprar las fincas fue de 160.000 euros. A esta cuestión se dedicó el apartado previo del recurso de apelación (páginas 1 y 2), la alegación tercera (páginas 7 a 12) y parte de la alegación cuarta (páginas 12 a 14), así como un apartado específico del suplico.

En el escrito de oposición al recurso de apelación, en que no se negó la falta de impugnación de los documentos aportados con la contestación a la demanda sobre el precio real abonado por la compradora, los recurrentes solo alegaron que el precio realmente abonado era una cuestión probatoria, que los documentos aportados no eran suficientes a tal efecto y, por último, que el precio que se decía abonado era desproporcionado en relación con el rendimiento de las parcelas, estableciendo como base de la comparación la capitalización de la renta anual al 5%, lo que arrojaría un valor de 72.000 euros.

Nada se dijo entonces sobre la incongruencia que ahora se denuncia para el caso de que se estimara la petición subsidiaria del recurso de apelación. Incongruencia que no puede apreciarse, pues el precio real pagado por la compradora por las parcelas objeto del retracto ha constituido uno de los principales extremos del debate de la primera y de la segunda instancia, hasta el punto de constituir, como ya se ha dicho, una petición subsidiaria expresa del recurso de apelación, frente a la que no se formuló reparo procesal alguno.

Por todo ello, las alegaciones de los recurrentes no se ajustan a la realidad de la controversia de la primera y de la segunda instancia y la Audiencia, al estimar parcialmente el recurso de apelación y acoger la petición subsidiaria, no pudo incurrir en incongruencia porque resolvió el conflicto en los términos en los que habían quedado fijados en los escritos de apelación y oposición. En contra de lo que sostienen los recurrentes, no era necesario que la compradora demandada formulara reconvención para que el precio a efectos del retracto fuera él realmente abonado por ella, ya que el ejercicio del retracto es una potestad facultativa que los demandantes pueden ejercer o no, y lo cierto es que tuvieron conocimiento de la alegación del precio real pagado como mínimo cuando recibieron la contestación a la demanda.

TERCERO.- Recurso extraordinario por infracción procesal (II). Error en la valoración de las pruebas. Desestimación

1.El motivo segundo del recurso por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.4º LEC, de nuevo en la redacción aplicable al caso por razones temporales, y denuncia la infracción del art. 24.1 CE, por error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba realizada por la sentencia recurrida, con resultado de vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de los actores.

En su desarrollo, los recurrentes reprochan que la Audiencia haya considerado probado un precio real de 160.000 €, apoyándose en recibos privados que consideran contradictorios entre sí y con la escritura pública, lo que constituiría un error patente en la valoración de las pruebas, pues se trata de recibos privados entre familiares, sin prueba bancaria, gestionados por una persona distinta de la compradora y contrarios al contenido de la escritura pública, de forma que se infringe el art. 319 LEC, pues dicha escritura pública hace plena fuerza probatoria del precio de la compraventa.

2.Este segundo motivo del recurso por infracción procesal será también desestimado porque no concurren los requisitos necesarios para apreciar el error patente, manifiesto, evidente, notorio e inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales en la valoración de las pruebas, que son los requisitos necesarios para el éxito del recurso extraordinario por error en la valoración de las pruebas.

Constituye jurisprudencia constante de esta sala que la valoración de la prueba es función de la instancia, y tan sólo cabe, excepcionalmente, justificar un recurso por infracción procesal en la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva. Para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de un recurso de esta naturaleza debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE. En las sentencias de esta sala 208/2019, de 5 de abril, 141/2021, de 15 de marzo, 59/2022, de 31 de enero y 391/2022, de 10 de mayo (entre otras muchas), tras reiterar la excepcionalidad de un control, por medio del recurso extraordinario por infracción procesal, de la valoración de la prueba efectuada por el tribunal de segunda instancia, recordamos que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

En el caso que nos ocupa los recurrentes no niegan la falta de impugnación de los documentos privados relacionados con la firma del contrato privado de compraventa, en el que se estableció un precio de 160.000 euros, ni con los recibos emitidos con ocasión del pago de ese precio. La audiencia tuvo en cuenta tanto la falta de impugnación de los documentos privados como la inexistencia de dato alguno que desacreditara de forma fehaciente el pago de los 160.000 euros, y entendió que las entregas de dinero quedaban perfectamente acreditadas con los recibos aportados.

Los recurrentes podrán disentir de las conclusiones a las que llega la Audiencia sobre la valoración de las pruebas, pero no estamos ante un error patente, notorio e inmediatamente verificable a partir de las actuaciones. Hemos explicado más arriba que la referencia a un posible precio de 160.000 euros fijado en un contrato privado ya había sido introducida en la demanda (página 6) y que, de hecho, los demandantes habían firmado un nuevo contrato de arrendamiento con quien figuraba como comprador en ese contrato privado en el que renunciaban al ejercicio del derecho de retracto. Desde el momento en que no niegan la falta de impugnación de dichos documentos privados, pierden toda eficacia argumentativa las razones que ahora se alegan sobre la condición de recibos privados entre familiares o sobre los pagos en efectivo. El hecho de que en los recibos figure el padre de la demandada, que actuó como comprador en el contrato privado con facultad de designar a otra persona como compradora final en la escritura pública, no avala en modo alguno el error en la valoración de las pruebas. Y, por último, la contradicción entre el precio fijado en el contrato privado y el que luego se hizo constar en la escritura pública podrá ser analizado en su vertiente sustantiva al tratar los motivos del recurso de casación, pero la divergencia como tal no impide a la Audiencia tener por acreditado que el precio real abonado fue de 160.000 euros, aunque en la escritura pública se hiciera constar un precio inferior.

CUARTO.- Recurso de casación (I). Planteamiento

1.El recurso de casación se basa en tres motivos que invocan desde distintas perspectivas el interés casacional por vulneración de la jurisprudencia de esta sala sobre la interpretación de los arts. 91.2 LAR/1980 y 1521 CC.

2.En el primer motivo, estas normas se ponen en relación con los arts. 1.4 y 7.1 CC, con invocación de la doctrina de los actos propios. En su desarrollo, los recurrentes interpretan que si la Audiencia reconoce que la notificación notarial constituye un acto propio que convalida la legitimación activa de los arrendatarios y marca el plazo de caducidad, debe extraer el mismo efecto respecto de las condiciones de la venta, incluido el precio. Esto es, si los otorgantes notificaron a los arrendatarios el contenido íntegro de la escritura, ofreciéndoles el ejercicio del retracto, ese ofrecimiento debe implicar reconocimiento expreso no solo del derecho de retracto, sino también de las condiciones exactas de la venta notificada, de modo que no puede la demandada desconocer después ese contenido, máxime cuando el retracto implica una subrogación en la persona del adquirente sin alterar las condiciones del contrato de transmisión ( art. 1521 CC) . Se citan las sentencias 816/2005, de 20 de octubre, y 849/2005, de 28 de octubre, sobre la doctrina de los actos propios.

3.En el motivo segundo, basado de nuevo en la infracción del art. 91.2 LAR/1980 y del art. 1521 CC, se alega que la Audiencia ha fijado un precio distinto al de la escritura sin concurrir los supuestos excepcionales que permiten apartarse del precio declarado, contraviniendo la jurisprudencia de esta sala, que solo permite estar al precio real, distinto del reseñado en el negocio jurídico de trasmisión, en casos dudosos en que el precio de la escritura sea irrisorio o notoriamente inferior al valor de mercado, para lo que se exige una prueba objetiva del valor real de la finca, normalmente pericial, que no existe en este caso, en el que, además, la capitalización de la renta (3600 €/año) al 5% apuntaría a un valor próximo a 72.000 €, no 160.000 €. Se citan como infringidas las sentencias 1311/1984 (el número corresponde realmente al ROJ y no al de la propia sentencia) y 417/2010, de 7 de julio.

4.En el tercer motivo se alude a la necesidad de modificación de la doctrina de esta sala sobre la solución aplicable a la discordancia entre el precio real de la transmisión de la finca objeto de retracto y el precio consignado en la escritura pública, pues así lo exige la realidad social actual, mucho más exigente con la transparencia y legitimidad de las transacciones económicas, desde el punto de vista de la normativa fiscal y de la prevención del blanqueo de capitales, que ha motivado cambios normativos en las prohibiciones de pagos en efectivo de ciertos importes y en las obligaciones de trazabilidad económica. Según los recurrentes, la jurisprudencia no debe amparar conductas ilícitas, como el fraude fiscal o la ocultación del origen de fondos, y la sentencia de 28 de junio de 1991 ya alertó de esta disfunción, por lo que habrá que estar en todo caso al precio declarado en la escritura, salvo que exista una explicación razonable y lógica que justifique la discrepancia entre el precio real y el declarado.

QUINTO.- Recurso de casación (II). La regulación del retracto arrendaticio en la LAR/1980 y la doctrina jurisprudencial sobre la discordancia entre el precio real y el precio consignado en el contrato de transmisión de la finca objeto de retracto

1.El art. 86 LAR/1980, aplicable por razones temporales, establecía que en toda enajenación Inter vivosde fincas rústicas arrendadas el arrendatario tendría derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente con arreglo a lo que se disponía en los artículos siguientes. En defecto de comunicación previa del propósito de enajenar, el arrendatario tendría derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio hubiera tenido conocimiento de la transmisión, según el art. 88 LAR/1980. En los contratos diferentes de la compraventa, si de ellos no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario debía pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa ( art. 89 LAR/1980).

2.Por su parte, el art. 90.2 LAR/1980 indicaba que «[e]l pago se realizará en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de transmisión, siendo de cuenta del arrendatario los reembolsos determinados en el art. 1518 CC». Y, finalmente, el art. 91 LAR/1980 contaba con el siguiente tenor literal:

«1. En toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente deberá declarar, bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce al arrendador el art. 26,1 de la presente ley. Sin esta declaración no podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la autorizará sin que se le acredite de forma fehaciente la práctica de la notificación a la que se refieren los artículos anteriores.

»2. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiere cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.

»3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición intervivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».

3.La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación.

3.1.La sentencia 860/1993, de 21 de septiembre declara que «hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos».

3.2.La sentencia 569/1996, de 11 de julio, apunta que, «en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal», pero que «ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es fictia [sic: ficticia] y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante», con cita de numerosos precedentes:

«[F]inalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, se pronuncia la S. de 30 de abril de 1991, con cita de las de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 16 de marzo de 1985, 19 de junio de 1986 y 20 de septiembre de 1988».

3.3.La sentencia 506/2001, de 25 de mayo, cita la de 30 de abril de 1991 ( ROJ: STS 16072/1991), para llegar a la conclusión de que el precio que debe pagar el retrayente «es el precio real de la venta, no el simulado e inferior figurado en la escritura pública correspondiente». Según la cita que recoge de la sentencia de 1991:

«[E]s reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta - sentencias de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 14 de marzo 1985, 19 de junio de 1986, 20 de septiembre de 1988, entre otras».

En el caso de la sentencia 506/2001, de 25 de mayo, no estaba probado que el precio abonado fuera superior al escriturado. Los demandados habían alegado que el precio real pagado, por acuerdo verbal, fue notablemente superior, al escriturado, pero no aportaron ninguna prueba al respecto. De ahí que la sentencia razone:

«En efecto, a) como se deduce de varias sentencias (7 de julio de 1948, 10 de mayo de 1958 y 29 de mayo de 1957), el precio que debe tenerse presente en estos procesos para que se dé lugar a la subrogación a que se refiere el art. 1521 en relación con el art. 1525, ambos del Código Civil, "es el que figura en el contrato" (o el averiguado a través de prueba pericial fiable) y que sea conocido por el retrayente, y si bien puede pactarse un precio superior en documento privado separado de la escritura de venta, este precio sólo puede mantenerse cuando exista una prueba cumplida y completa de tales hechos en las actuaciones». [...] b) Jurisprudencia posterior a la citada sigue el mismo criterio. Así las sentencias de 12 de junio de 1984 y 10 de junio de 1988, entre otras, establecen que en los casos dudosos y en los estridentes y relativos a la determinación del precio del retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido "hay que estar al precio real que es el que ha de prevalecer y se ha de reembolsar"; pero con la salvedad indispensable de que se conozca el verdadero precio, es decir, que resulte probado en los autos"».

3.4.La sentencia 27/2008, de 16 de enero, se pronuncia en el mismo sentido:

«[E]s indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11 de julio de 1996 ), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado»

En el caso que resuelve esta sentencia, no estaba probado el abono de un precio superior, y de ahí que se estuviera al precio escriturado.

3.5.La sentencia 10/2012, de 7 de febrero, trata la misma cuestión, con idéntica solución:

«Esta Sala considera que la parte recurrida ha ocultado el precio real de la compraventa a don Bienvenido, en atención a las diversas cantidades exteriorizadas sobre este particular en la escritura notarial y el documento privado, amén de la actuación del padre del comprador de la finca, reseñada en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de apelación, antes expuesta.

»Las circunstancias expresadas en los párrafos precedentes determinan el seguimiento de la jurisprudencia de esta Sala sobre que el retrayente no está obligado a efectuar la consignación hasta que tenga conocimiento del precio real de la venta, recogida en la STS de 6 de octubre de 2005 , donde se declara que « (...) si la cantidad escriturada es la que conocen los retrayentes cuando formulan la demanda y es de la que debe partirse y tener en cuenta para su desembolso, sin perjuicio de que el retracto se realice por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, sobre el que se suscitó la oportuna controversia en este sentido y determinó finalmente la sentencia a partir de las alegaciones y pruebas de las partes, pues ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar ese extremo ( SSTS de 12 de junio de 1984 , 4 de julio , 20 de septiembre de 1988 , 11 de julio de 1996 , entre otras) [...]».

3.6.La sentencia 28/2026, de 19 de enero, ratifica la vigencia de la jurisprudencia expuesta, si bien en relación con un retracto arrendaticio urbano.

»2.3. Y en cuanto al precio del retracto, la recurrente no ha afirmado en ningún momento que el consignado en la escritura pública de compraventa fuese ficticio o inferior al realmente satisfecho por la adquisición de las fincas litigiosas, ni que el valor atribuido en ella a cada una de las viviendas objeto de transmisión carezca de razonable correspondencia o no responda a una ponderada distribución del precio total satisfecho por todas ellas.

»Por lo tanto, en el presente caso no cabe hablar de un precio escriturado irreal, pues el que se hizo constar en la escritura es el precio real de la compraventa y, en consecuencia, el que debe considerarse como precio del retracto.

»No resulta de aplicación, en consecuencia, la doctrina jurisprudencial conforme a la cual, «en los casos dudosos o en los más extremos relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, ha de estarse, por razones de justicia, al precio real, que es el que debe prevalecer y el que ha de reembolsarse» (por todas, STS 10/2012, de 7 de febrero), pues en el presente supuesto consta acreditado en autos cuál fue el precio verdadero, coincidente con el reflejado en la escritura pública de compraventa».

3.7.La sentencia que se cita en el recurso como correspondiente al 28 de junio de 1991 no se localiza en el repertorio oficial de jurisprudencia, ni por la fecha indicada ni por el texto que se supone que contiene.

4.La jurisprudencia de esta sala sobre la necesidad de estar al precio real abonado por la parte retraída no se limita, como pretenden los recurrentes, a los supuestos que denominan «casos dudosos», en los que el precio que aparece en la escritura pública es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado. Debe tenerse en cuenta, a este respecto ( sentencia 453/2019, de 18 de julio, entre otras), un principio frecuentemente enunciado e inherente a la interpretación de los retractos: estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretada de forma restrictiva. Por ello, si está probado que el retraído ha pagado un precio superior al escriturado y se accediera al ejercicio del retracto mediante el pago del precio inferior, se generaría una situación de enriquecimiento injusto del retrayente, con la correspondiente pérdida patrimonial del retraído.

SEXTO.- Recurso de casación (III). Análisis conjunto de los motivos del recurso. Desestimación

1.La conexión temática que existe entre los tres motivos del recurso de casación justifica que sean analizados conjuntamente, si bien con la debida diferenciación argumental, para ser desestimados.

2.Por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

La sentencia 103/2026, de 29 de enero, entre otras muchas, con cita de la precedente 556/2013, de 4 de marzo, explica:

«La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla (SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real».

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella. Las sentencias que se citan como fundamento del interés casacional se refieren a supuestos que nada tienen que ver con el que nos ocupa. Así, en la sentencia 816/2005, de 20 de octubre, se negó la aplicación de la doctrina de los actos propios a un supuesto acto de renuncia del retrayente y en la sentencia 849/2005 de 28 de octubre, se aplicó al vendedor que reconoció extrajudicialmente el ejercicio del retracto y negó luego su viabilidad en el proceso judicial.

3.Respecto de la interpretación que hace el segundo motivo de casación de la doctrina de esta sala, nos remitimos a lo expuesto en el fundamento jurídico anterior.

4.Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles.

El art. 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria define el sistema para que este tipo de intentos de elusión fiscal, por más que carezcan de efectos directos en el plano civil, produzcan las consecuencias que le son propias en el plano tributario. La norma indica lo siguiente:

«1. Las autoridades, cualquiera que sea su naturaleza, los titulares de los órganos del Estado [...] y quienes, en general, ejerzan funciones públicas, estarán obligados a suministrar a la Administración tributaria cuantos datos, informes y antecedentes con trascendencia tributaria recabe ésta mediante disposiciones de carácter general o a través de requerimientos concretos, y a prestarle, a ella y a sus agentes, apoyo, concurso, auxilio y protección para el ejercicio de sus funciones. [...]

»3. Los juzgados y tribunales deberán facilitar a la Administración tributaria, de oficio o a requerimiento de la misma, cuantos datos con trascendencia tributaria se desprendan de las actuaciones judiciales de las que conozcan, respetando, en su caso, el secreto de las diligencias sumariales. [...]

»5. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, en los apartados anteriores de este artículo o en otra norma de rango legal, no requerirá el consentimiento del afectado. En este ámbito no será de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal».

5.Por todo ello, sin perjuicio de realizar la comunicación indicada en el apartado anterior, el recurso de casación será desestimado.

SÉPTIMO.- Costas y depósitos

1.-De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 LEC, las costas de los recursos por infracción procesal y de casación deben ser impuestas a la parte recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Cuestiones controvertidasy resumen de antecedentes

El objeto de la presente controversia jurídica consiste en determinar si la sentencia recurrida incurrió en incongruencia extra petitay en error en la valoración de las pruebas al estimar en parte el recurso de apelación de la parte retraída demandada y establecer que el retracto arrendaticio rústico podía ejercitarse abonando el precio real pagado, que cifró en 160.000 euros, en lugar del precio que constaba en la escritura pública de compraventa (60.000 euros). Desde el punto de vista sustantivo, la cuestión a resolver será si el arrendatario de una finca rústica que pretende ejercitar el derecho de retracto debe abonar el precio real que haya quedado probado o, por el contrario, el precio inferior que conste en el contrato de enajenación de la finca objeto del retracto.

Para la resolución del recurso por infracción procesal y de casación interpuesto por la parte demandante debemos partir de la relación de los hechos relevantes que han quedado acreditados o que no han sido controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia, en el sentido que se expone a continuación.

1.El 6 de febrero de 2017 D. Constancio y D. Bruno, en su calidad de arrendatarios, según contrato de 20 de noviembre de 2001, de dos fincas rústicas (las registrales NUM002 y NUM000), presentaron una demanda de retracto arrendaticio contra D.ª Adela. En lo que ahora interesa para la resolución de los recursos, en la demanda relataron que habían recibido la comunicación notarial de la venta de dichas fincas y que cumplían todos los requisitos para ejercitar el derecho de retracto previsto en los arts. 86 y siguientes de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR/ 1980, aplicable por razones temporales), por lo que habían depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

2.La demandada se opuso a la demanda, con apoyo en algunos argumentos que no tienen ya relevancia para resolver los recursos (la falta de legitimación de los actores por no ser profesionales de la agricultura, la falta de litisconsorcio activo necesario y la caducidad de la acción), y también en otros que sí están relacionados con las cuestiones jurídicas controvertidas. Por un lado, alegó que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

3.Con la contestación a la demanda se aportó como documento número 1 un contrato privado de compraventa suscrito el 23 de mayo de 2016 entre los propietarios de las fincas (los herederos de quien fuera el arrendador, D. Bienvenido) y D. Blas, padre de la demandada. En dicho contrato, el precio de las fincas, con una superficie conjunta de unos 14.000 metros cuadrados, se estableció en 160.000 euros, que se abonarían del siguiente modo: 30.000 euros a la firma del contrato privado, 20.000 euros el 16 de junio de 2016, 50.000 euros el 30 de julio de 2016 y 60.000 euros en el momento de la firma de la escritura pública.

Según la cláusula cuarta, el contrato privado sería elevado a escritura pública a favor de la persona física o jurídica que a tal efecto designara D. Blas.

Con la contestación a la demanda se aportaron también varios documentos privados de los que resultaría el cumplimiento del calendario de pagos, si bien en fechas no exactamente coincidentes con las consignadas en el contrato privado. El primer documento es un recibo de señal que refleja el abono de 30.000 euros antes de la firma del contrato privado; el segundo, fechado el 15 de junio de 2016, refleja el abono de 20.000 euros; el tercero, que lleva como fecha el 4 de julio de 2016, se refiere al pago de 50.000 euros; el cuarto, de 6 de julio de 2016, refleja el pago de 44.000 euros; y el quinto y último consiste en el comprobante de una transferencia bancaria realizada por D.ª Adela a favor de los vendedores el 15 de septiembre de 2016 por importe de 16.000 euros. Los demandantes no han negado la afirmación recurrente de la parte demandada y recurrida, según la cual estos documentos no fueron impugnados en la audiencia previa del procedimiento.

4.Los demandantes tuvieron conocimiento de la firma de este contrato privado de compraventa, y así lo asumen en el hecho quinto de la demanda. Sin perjuicio de lo que más adelante se dirá sobre el conocimiento exacto de todas las condiciones de dicho contrato, lo cierto es que los demandantes firmaron con D. Blas un nuevo contrato de arrendamiento rústico, aportado con la demanda como documento número 15, que está fechado el 14 de octubre de 2016 y en virtud del cual las partes acordaban como fecha de extinción definitiva del arrendamiento y de sus prórrogas el 14 de octubre de 2019. Durante el plazo de 3 años de vigencia de este contrato los arrendatarios quedaban exonerados del pago de la renta y en la cláusula cuarta renunciaron de forma expresa a los derechos de tanteo, retracto y/o adquisición preferente previstos en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

5.La escritura pública de compraventa fue finalmente otorgada a favor de la hija de D. Blas, la demandada D.ª Adela, en virtud de la cláusula del contrato privado que permitía que la escritura se otorgara a favor de la persona designada por el inicial comprador. La escritura está fechada el 3 de noviembre de 2016 y en ella se indicó como precio conjunto de las dos fincas la suma de 60.000 euros, que se dicen pagados en parte mediante transferencia bancaria de 15 de septiembre de 2016 (16.000 euros) y en parte en efectivo (44.000 euros) también en fecha 15 de septiembre de 2016.

En las cláusulas quinta y sexta se hizo constar que las fincas estaban arrendadas a los demandantes, así como la advertencia del notario del retracto arrendaticio y del contenido del art. 1523 CC y del art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Los vendedores requirieron al notario para que notificara a los arrendatarios «su derecho de tanteo, retracto y/o adquisición preferente previstos en la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos». Los demandantes recibieron la comunicación notarial y, dentro del plazo de los 60 días computados desde la recepción, realizaron el acta notarial de ejercicio del derecho de retracto y depósito de los 66.000 euros a los que antes se ha hecho referencia.

6.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la demandada al pago de las costas procesales, extremo que fue luego aclarado en el auto de 7 de junio de 2019. Primero, desestimó la falta de legitimación activa alegada por la demandada y la caducidad de la acción. A continuación, dio por acreditada la concurrencia de los requisitos exigidos para el retracto arrendaticio y trató la cuestión del precio de compraventa, con cita de la sentencia de esta sala de 30 de abril de 1991. Concluyó que de la prueba practicada se desprendía que el precio a satisfacer por los retrayentes era el fijado en la escritura pública, y no los 160.000 euros que se hicieron constar en el contrato privado, pues este había sido firmado por otra persona distinta, contemplaba como forma de pago otras cantidades diferentes a las estipuladas en dicha escritura pública y no estaba acreditado que los actores tuvieran conocimiento fehaciente de las condiciones de venta del contrato privado.

7.La sentencia fue apelada por la demandada, que estructuró su recurso sobre los siguientes argumentos: (i) omisión de valoración de la prueba y de motivación sobre los recibos y justificantes del precio real abonado, que consideraba acreditado a través de la documental aportada con la contestación a la demanda, no impugnada de contrario, y con la testifical de D. Vidal, abogado que intervino en el contrato privado por la parte vendedora; (ii) falta de legitimación activa de los demandantes; (iii) caducidad de la acción; (iv) incongruencia y falta de motivación, de nuevo en relación con los recibos y justificantes del precio real abonado.

8.Los demandantes se opusieron al recurso de apelación. Defendieron su legitimación activa y el ejercicio en plazo de la acción de retracto arrendaticio, y sobre la cuestión del precio, no negaron que los documentos aportados con la contestación a la demanda no habían sido impugnados, pero consideraron que era acertado el pronunciamiento de la sentencia recurrida de no tenerlos en cuenta a efectos de determinación del precio que debía satisfacer a efectos del ejercicio del retracto.

9.La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros, que era el precio real pagado por la compradora, según resultaba de las pruebas practicadas. Mantuvo la condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia y no hizo imposición de las costas de la apelación a ninguna de las partes.

10.Los demandantes han interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, basado en dos motivos, y recurso de casación, que consta de tres motivos, que pasamos ahora a analizar.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal (I). Incongruencia extra petita. Desestimación

1.El primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC) , en la redacción aplicable al caso por razones temporales, y denuncia la incongruencia extra petitaen que habría incurrido la sentencia recurrida, con infracción del art. 218.1 LEC.

En su desarrollo, los recurrentes alegan que la audiencia provincial modificó el precio de la compraventa (de 60.000 euros a 160.000 euros) sin que ninguna de las partes lo hubiera solicitado, pues en la demanda se ejercitó el retracto en los términos de la escritura pública, incluyendo el precio de 60.000 euros y la demandada se opuso a ella pidiendo únicamente la desestimación íntegra, sin reconvención ni peticiones alternativas. Considera, por ello, que la Audiencia introdujo un pronunciamiento nuevo, el precio de 160.000 euros, no pedido por nadie y que esa modificación de la sentencia de primera instancia vulnera los límites del objeto del proceso ( art. 412 LEC) , así como la naturaleza del retracto ( art. 1521 del Código Civil - CC-), que se basa en la subrogación del retrayente con las mismas condiciones pactadas en el contrato, y el principio de congruencia.

2.El requisito de la congruencia?de las sentencias está regulado en el art. 218.1 LEC, cuando dispone que:?

«1. Las sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.??

» Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate».?

La jurisprudencia de esta sala sobre el principio de congruencia es muy abundante. La sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, compendia la esencia de esta doctrina jurisprudencial, explicando lo siguiente:

«En la estructura del proceso, los litigantes, en sus escritos alegatorios ( art. 412.1 LEC) , determinan su objeto a través de la exteriorización de las pretensiones y resistencias ejercitadas, que conforman la cuestión controvertida sometida a consideración judicial, lo que constituye una manifestación del principio dispositivo que rige la relación procesal. El papel del juez es distinto, en cuanto radica en satisfacer el derecho fundamental de los litigantes a la tutela judicial efectiva por medio de la sentencia que zanja el litigio, claro está, bajo una estructura de contradicción como manifestación elemental del derecho de defensa, que garantiza el art. 24.2 de la Constitución (en adelante CE) al proscribir cualquier clase de indefensión. De esta forma, la sentencia es un acto procesal del juez que contiene el juicio lógico que conduce a la decisión del litigio dentro del contorno de lo debatido.?

»En el panorama expuesto, la congruencia se configura como un requisito inexcusable de toda sentencia y como una garantía elemental para las partes, que habrá de ser escrupulosamente observada por los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de impedir sentencias sorpresivas que se desvíen del objeto del proceso, pues deviene indiscutible que los litigantes gozan del derecho a obtener una resolución judicial cuyos términos han delimitado, tanto subjetiva como objetivamente, con plena participación en el procedimiento de formación de tan fundamental acto decisorio, que pone fin al proceso».?

La sentencia 135/2025, de 27 de enero, aborda la cuestión desde la óptica de las diferentes modalidades de incongruencia:

«Las sentencias han de ser la respuesta judicial a las pretensiones y resistencias de las partes oportunamente deducidas en sus escritos alegatorios, todo ello con la finalidad de satisfacer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del que son titulares los litigantes, los cuales tienen un indiscutible interés jurídico en obtener una respuesta motivada a las pretensiones deducidas dentro de los términos del debate judicializado sometido a consideración de los tribunales, que no pueden desviarse de las cuestiones planteadas por las partes constitutivas del objeto del proceso; pues, en otro caso, se podría privarles del derecho de influir en el contenido de la decisión, colocándolas en una inadmisible situación de indefensión prohibida por el art. 24.2 CE con lesión del principio de contradicción.?

»La jurisprudencia ha repetido hasta la saciedad, al proceder a la exégesis del art. 218.1 de la LEC, que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir ( SSTS 580/2016, de 30 de julio; 548/2020, de 22 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 341/2022, de 3 de mayo; 646/2023, de 3 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre, y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).?

»En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita); por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre; 526/2020, de 14 de octubre; 751/2021, de 2 de noviembre; 364/2022, de 4 de mayo; 511/2023, de 18 de abril; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas)».?

Por otra parte, la STS 1759/2023, de 19 de diciembre, se hace eco de la doctrina constitucional sobre la vinculación entre la incongruencia y la modificación sustancial de los términos en los que discurrió el debate procesal:

«[E]l Tribunal Constitucional ha declarado que para que pueda considerarse que existe una incongruencia vulneradora del art. 24 de la Constitución es necesario que la desviación del fallo judicial respecto de los términos en que las partes formularon sus pretensiones ha de ser de tal naturaleza que suponga una modificación sustancial de los términos en que discurrió la controversia procesal».

3.Este primer motivo de infracción procesal va a ser desestimado porque no concurre la incongruencia denunciada. La parte demandada se opuso a la demanda y solicito su íntegra desestimación con fundamento en diferentes argumentos que ya hemos mencionado: la falta de legitimación activa por carecer los demandantes de la condición de profesionales de la agricultura y la caducidad de la acción. En la página 4 de la contestación ya se indicaba que los demandantes habían tenido conocimiento del contrato privado de compraventa y del precio fijado en el mismo, 160.000 euros, que les pareció excesivo y les llevó a no ejercitar el derecho de retracto. Una parte de estos hechos ya había sido introducida en la demanda (página 6) y, de hecho, los demandantes habían firmado un nuevo contrato de arrendamiento con quien figuraba como comprador en ese contrato privado en el que renunciaban al ejercicio del derecho de retracto. Por más que resulte ya incontrovertida la falta de eficacia de tal renuncia y la falta de prueba del conocimiento fehaciente de todas las condiciones de la venta, vinculada al ejercicio por parte de quien figuraba como comprador en el contrato privado de la facultad reconocida en el mismo de designar a otra persona como compradora en la escritura pública, lo cierto es que la cuestión del precio real abonado por la compra de las fincas fue una de las cuestiones relevantes debatidas en la primera instancia.

Pues bien, la sentencia de primera instancia consideró que el precio a tener en cuenta era el de la escritura de compraventa, por falta de prueba del que se alegaba como precio real, por lo que estimó íntegramente la demanda. La parte demandada, en su recurso de apelación solicitó con carácter principal la revocación íntegra de dicha sentencia y la desestimación de la demanda y, con carácter subsidiario, para el caso de que se estimara que los demandantes tenían derecho al ejercicio de la acción de retracto, que se declarase que el precio realmente pagado para comprar las fincas fue de 160.000 euros. A esta cuestión se dedicó el apartado previo del recurso de apelación (páginas 1 y 2), la alegación tercera (páginas 7 a 12) y parte de la alegación cuarta (páginas 12 a 14), así como un apartado específico del suplico.

En el escrito de oposición al recurso de apelación, en que no se negó la falta de impugnación de los documentos aportados con la contestación a la demanda sobre el precio real abonado por la compradora, los recurrentes solo alegaron que el precio realmente abonado era una cuestión probatoria, que los documentos aportados no eran suficientes a tal efecto y, por último, que el precio que se decía abonado era desproporcionado en relación con el rendimiento de las parcelas, estableciendo como base de la comparación la capitalización de la renta anual al 5%, lo que arrojaría un valor de 72.000 euros.

Nada se dijo entonces sobre la incongruencia que ahora se denuncia para el caso de que se estimara la petición subsidiaria del recurso de apelación. Incongruencia que no puede apreciarse, pues el precio real pagado por la compradora por las parcelas objeto del retracto ha constituido uno de los principales extremos del debate de la primera y de la segunda instancia, hasta el punto de constituir, como ya se ha dicho, una petición subsidiaria expresa del recurso de apelación, frente a la que no se formuló reparo procesal alguno.

Por todo ello, las alegaciones de los recurrentes no se ajustan a la realidad de la controversia de la primera y de la segunda instancia y la Audiencia, al estimar parcialmente el recurso de apelación y acoger la petición subsidiaria, no pudo incurrir en incongruencia porque resolvió el conflicto en los términos en los que habían quedado fijados en los escritos de apelación y oposición. En contra de lo que sostienen los recurrentes, no era necesario que la compradora demandada formulara reconvención para que el precio a efectos del retracto fuera él realmente abonado por ella, ya que el ejercicio del retracto es una potestad facultativa que los demandantes pueden ejercer o no, y lo cierto es que tuvieron conocimiento de la alegación del precio real pagado como mínimo cuando recibieron la contestación a la demanda.

TERCERO.- Recurso extraordinario por infracción procesal (II). Error en la valoración de las pruebas. Desestimación

1.El motivo segundo del recurso por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.4º LEC, de nuevo en la redacción aplicable al caso por razones temporales, y denuncia la infracción del art. 24.1 CE, por error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba realizada por la sentencia recurrida, con resultado de vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de los actores.

En su desarrollo, los recurrentes reprochan que la Audiencia haya considerado probado un precio real de 160.000 €, apoyándose en recibos privados que consideran contradictorios entre sí y con la escritura pública, lo que constituiría un error patente en la valoración de las pruebas, pues se trata de recibos privados entre familiares, sin prueba bancaria, gestionados por una persona distinta de la compradora y contrarios al contenido de la escritura pública, de forma que se infringe el art. 319 LEC, pues dicha escritura pública hace plena fuerza probatoria del precio de la compraventa.

2.Este segundo motivo del recurso por infracción procesal será también desestimado porque no concurren los requisitos necesarios para apreciar el error patente, manifiesto, evidente, notorio e inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales en la valoración de las pruebas, que son los requisitos necesarios para el éxito del recurso extraordinario por error en la valoración de las pruebas.

Constituye jurisprudencia constante de esta sala que la valoración de la prueba es función de la instancia, y tan sólo cabe, excepcionalmente, justificar un recurso por infracción procesal en la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva. Para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de un recurso de esta naturaleza debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE. En las sentencias de esta sala 208/2019, de 5 de abril, 141/2021, de 15 de marzo, 59/2022, de 31 de enero y 391/2022, de 10 de mayo (entre otras muchas), tras reiterar la excepcionalidad de un control, por medio del recurso extraordinario por infracción procesal, de la valoración de la prueba efectuada por el tribunal de segunda instancia, recordamos que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

En el caso que nos ocupa los recurrentes no niegan la falta de impugnación de los documentos privados relacionados con la firma del contrato privado de compraventa, en el que se estableció un precio de 160.000 euros, ni con los recibos emitidos con ocasión del pago de ese precio. La audiencia tuvo en cuenta tanto la falta de impugnación de los documentos privados como la inexistencia de dato alguno que desacreditara de forma fehaciente el pago de los 160.000 euros, y entendió que las entregas de dinero quedaban perfectamente acreditadas con los recibos aportados.

Los recurrentes podrán disentir de las conclusiones a las que llega la Audiencia sobre la valoración de las pruebas, pero no estamos ante un error patente, notorio e inmediatamente verificable a partir de las actuaciones. Hemos explicado más arriba que la referencia a un posible precio de 160.000 euros fijado en un contrato privado ya había sido introducida en la demanda (página 6) y que, de hecho, los demandantes habían firmado un nuevo contrato de arrendamiento con quien figuraba como comprador en ese contrato privado en el que renunciaban al ejercicio del derecho de retracto. Desde el momento en que no niegan la falta de impugnación de dichos documentos privados, pierden toda eficacia argumentativa las razones que ahora se alegan sobre la condición de recibos privados entre familiares o sobre los pagos en efectivo. El hecho de que en los recibos figure el padre de la demandada, que actuó como comprador en el contrato privado con facultad de designar a otra persona como compradora final en la escritura pública, no avala en modo alguno el error en la valoración de las pruebas. Y, por último, la contradicción entre el precio fijado en el contrato privado y el que luego se hizo constar en la escritura pública podrá ser analizado en su vertiente sustantiva al tratar los motivos del recurso de casación, pero la divergencia como tal no impide a la Audiencia tener por acreditado que el precio real abonado fue de 160.000 euros, aunque en la escritura pública se hiciera constar un precio inferior.

CUARTO.- Recurso de casación (I). Planteamiento

1.El recurso de casación se basa en tres motivos que invocan desde distintas perspectivas el interés casacional por vulneración de la jurisprudencia de esta sala sobre la interpretación de los arts. 91.2 LAR/1980 y 1521 CC.

2.En el primer motivo, estas normas se ponen en relación con los arts. 1.4 y 7.1 CC, con invocación de la doctrina de los actos propios. En su desarrollo, los recurrentes interpretan que si la Audiencia reconoce que la notificación notarial constituye un acto propio que convalida la legitimación activa de los arrendatarios y marca el plazo de caducidad, debe extraer el mismo efecto respecto de las condiciones de la venta, incluido el precio. Esto es, si los otorgantes notificaron a los arrendatarios el contenido íntegro de la escritura, ofreciéndoles el ejercicio del retracto, ese ofrecimiento debe implicar reconocimiento expreso no solo del derecho de retracto, sino también de las condiciones exactas de la venta notificada, de modo que no puede la demandada desconocer después ese contenido, máxime cuando el retracto implica una subrogación en la persona del adquirente sin alterar las condiciones del contrato de transmisión ( art. 1521 CC) . Se citan las sentencias 816/2005, de 20 de octubre, y 849/2005, de 28 de octubre, sobre la doctrina de los actos propios.

3.En el motivo segundo, basado de nuevo en la infracción del art. 91.2 LAR/1980 y del art. 1521 CC, se alega que la Audiencia ha fijado un precio distinto al de la escritura sin concurrir los supuestos excepcionales que permiten apartarse del precio declarado, contraviniendo la jurisprudencia de esta sala, que solo permite estar al precio real, distinto del reseñado en el negocio jurídico de trasmisión, en casos dudosos en que el precio de la escritura sea irrisorio o notoriamente inferior al valor de mercado, para lo que se exige una prueba objetiva del valor real de la finca, normalmente pericial, que no existe en este caso, en el que, además, la capitalización de la renta (3600 €/año) al 5% apuntaría a un valor próximo a 72.000 €, no 160.000 €. Se citan como infringidas las sentencias 1311/1984 (el número corresponde realmente al ROJ y no al de la propia sentencia) y 417/2010, de 7 de julio.

4.En el tercer motivo se alude a la necesidad de modificación de la doctrina de esta sala sobre la solución aplicable a la discordancia entre el precio real de la transmisión de la finca objeto de retracto y el precio consignado en la escritura pública, pues así lo exige la realidad social actual, mucho más exigente con la transparencia y legitimidad de las transacciones económicas, desde el punto de vista de la normativa fiscal y de la prevención del blanqueo de capitales, que ha motivado cambios normativos en las prohibiciones de pagos en efectivo de ciertos importes y en las obligaciones de trazabilidad económica. Según los recurrentes, la jurisprudencia no debe amparar conductas ilícitas, como el fraude fiscal o la ocultación del origen de fondos, y la sentencia de 28 de junio de 1991 ya alertó de esta disfunción, por lo que habrá que estar en todo caso al precio declarado en la escritura, salvo que exista una explicación razonable y lógica que justifique la discrepancia entre el precio real y el declarado.

QUINTO.- Recurso de casación (II). La regulación del retracto arrendaticio en la LAR/1980 y la doctrina jurisprudencial sobre la discordancia entre el precio real y el precio consignado en el contrato de transmisión de la finca objeto de retracto

1.El art. 86 LAR/1980, aplicable por razones temporales, establecía que en toda enajenación Inter vivosde fincas rústicas arrendadas el arrendatario tendría derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente con arreglo a lo que se disponía en los artículos siguientes. En defecto de comunicación previa del propósito de enajenar, el arrendatario tendría derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio hubiera tenido conocimiento de la transmisión, según el art. 88 LAR/1980. En los contratos diferentes de la compraventa, si de ellos no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario debía pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa ( art. 89 LAR/1980).

2.Por su parte, el art. 90.2 LAR/1980 indicaba que «[e]l pago se realizará en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de transmisión, siendo de cuenta del arrendatario los reembolsos determinados en el art. 1518 CC». Y, finalmente, el art. 91 LAR/1980 contaba con el siguiente tenor literal:

«1. En toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente deberá declarar, bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce al arrendador el art. 26,1 de la presente ley. Sin esta declaración no podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la autorizará sin que se le acredite de forma fehaciente la práctica de la notificación a la que se refieren los artículos anteriores.

»2. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiere cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.

»3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición intervivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».

3.La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación.

3.1.La sentencia 860/1993, de 21 de septiembre declara que «hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos».

3.2.La sentencia 569/1996, de 11 de julio, apunta que, «en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal», pero que «ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es fictia [sic: ficticia] y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante», con cita de numerosos precedentes:

«[F]inalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, se pronuncia la S. de 30 de abril de 1991, con cita de las de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 16 de marzo de 1985, 19 de junio de 1986 y 20 de septiembre de 1988».

3.3.La sentencia 506/2001, de 25 de mayo, cita la de 30 de abril de 1991 ( ROJ: STS 16072/1991), para llegar a la conclusión de que el precio que debe pagar el retrayente «es el precio real de la venta, no el simulado e inferior figurado en la escritura pública correspondiente». Según la cita que recoge de la sentencia de 1991:

«[E]s reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta - sentencias de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 14 de marzo 1985, 19 de junio de 1986, 20 de septiembre de 1988, entre otras».

En el caso de la sentencia 506/2001, de 25 de mayo, no estaba probado que el precio abonado fuera superior al escriturado. Los demandados habían alegado que el precio real pagado, por acuerdo verbal, fue notablemente superior, al escriturado, pero no aportaron ninguna prueba al respecto. De ahí que la sentencia razone:

«En efecto, a) como se deduce de varias sentencias (7 de julio de 1948, 10 de mayo de 1958 y 29 de mayo de 1957), el precio que debe tenerse presente en estos procesos para que se dé lugar a la subrogación a que se refiere el art. 1521 en relación con el art. 1525, ambos del Código Civil, "es el que figura en el contrato" (o el averiguado a través de prueba pericial fiable) y que sea conocido por el retrayente, y si bien puede pactarse un precio superior en documento privado separado de la escritura de venta, este precio sólo puede mantenerse cuando exista una prueba cumplida y completa de tales hechos en las actuaciones». [...] b) Jurisprudencia posterior a la citada sigue el mismo criterio. Así las sentencias de 12 de junio de 1984 y 10 de junio de 1988, entre otras, establecen que en los casos dudosos y en los estridentes y relativos a la determinación del precio del retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido "hay que estar al precio real que es el que ha de prevalecer y se ha de reembolsar"; pero con la salvedad indispensable de que se conozca el verdadero precio, es decir, que resulte probado en los autos"».

3.4.La sentencia 27/2008, de 16 de enero, se pronuncia en el mismo sentido:

«[E]s indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11 de julio de 1996 ), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado»

En el caso que resuelve esta sentencia, no estaba probado el abono de un precio superior, y de ahí que se estuviera al precio escriturado.

3.5.La sentencia 10/2012, de 7 de febrero, trata la misma cuestión, con idéntica solución:

«Esta Sala considera que la parte recurrida ha ocultado el precio real de la compraventa a don Bienvenido, en atención a las diversas cantidades exteriorizadas sobre este particular en la escritura notarial y el documento privado, amén de la actuación del padre del comprador de la finca, reseñada en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de apelación, antes expuesta.

»Las circunstancias expresadas en los párrafos precedentes determinan el seguimiento de la jurisprudencia de esta Sala sobre que el retrayente no está obligado a efectuar la consignación hasta que tenga conocimiento del precio real de la venta, recogida en la STS de 6 de octubre de 2005 , donde se declara que « (...) si la cantidad escriturada es la que conocen los retrayentes cuando formulan la demanda y es de la que debe partirse y tener en cuenta para su desembolso, sin perjuicio de que el retracto se realice por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, sobre el que se suscitó la oportuna controversia en este sentido y determinó finalmente la sentencia a partir de las alegaciones y pruebas de las partes, pues ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar ese extremo ( SSTS de 12 de junio de 1984 , 4 de julio , 20 de septiembre de 1988 , 11 de julio de 1996 , entre otras) [...]».

3.6.La sentencia 28/2026, de 19 de enero, ratifica la vigencia de la jurisprudencia expuesta, si bien en relación con un retracto arrendaticio urbano.

»2.3. Y en cuanto al precio del retracto, la recurrente no ha afirmado en ningún momento que el consignado en la escritura pública de compraventa fuese ficticio o inferior al realmente satisfecho por la adquisición de las fincas litigiosas, ni que el valor atribuido en ella a cada una de las viviendas objeto de transmisión carezca de razonable correspondencia o no responda a una ponderada distribución del precio total satisfecho por todas ellas.

»Por lo tanto, en el presente caso no cabe hablar de un precio escriturado irreal, pues el que se hizo constar en la escritura es el precio real de la compraventa y, en consecuencia, el que debe considerarse como precio del retracto.

»No resulta de aplicación, en consecuencia, la doctrina jurisprudencial conforme a la cual, «en los casos dudosos o en los más extremos relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, ha de estarse, por razones de justicia, al precio real, que es el que debe prevalecer y el que ha de reembolsarse» (por todas, STS 10/2012, de 7 de febrero), pues en el presente supuesto consta acreditado en autos cuál fue el precio verdadero, coincidente con el reflejado en la escritura pública de compraventa».

3.7.La sentencia que se cita en el recurso como correspondiente al 28 de junio de 1991 no se localiza en el repertorio oficial de jurisprudencia, ni por la fecha indicada ni por el texto que se supone que contiene.

4.La jurisprudencia de esta sala sobre la necesidad de estar al precio real abonado por la parte retraída no se limita, como pretenden los recurrentes, a los supuestos que denominan «casos dudosos», en los que el precio que aparece en la escritura pública es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado. Debe tenerse en cuenta, a este respecto ( sentencia 453/2019, de 18 de julio, entre otras), un principio frecuentemente enunciado e inherente a la interpretación de los retractos: estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretada de forma restrictiva. Por ello, si está probado que el retraído ha pagado un precio superior al escriturado y se accediera al ejercicio del retracto mediante el pago del precio inferior, se generaría una situación de enriquecimiento injusto del retrayente, con la correspondiente pérdida patrimonial del retraído.

SEXTO.- Recurso de casación (III). Análisis conjunto de los motivos del recurso. Desestimación

1.La conexión temática que existe entre los tres motivos del recurso de casación justifica que sean analizados conjuntamente, si bien con la debida diferenciación argumental, para ser desestimados.

2.Por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

La sentencia 103/2026, de 29 de enero, entre otras muchas, con cita de la precedente 556/2013, de 4 de marzo, explica:

«La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla (SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real».

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella. Las sentencias que se citan como fundamento del interés casacional se refieren a supuestos que nada tienen que ver con el que nos ocupa. Así, en la sentencia 816/2005, de 20 de octubre, se negó la aplicación de la doctrina de los actos propios a un supuesto acto de renuncia del retrayente y en la sentencia 849/2005 de 28 de octubre, se aplicó al vendedor que reconoció extrajudicialmente el ejercicio del retracto y negó luego su viabilidad en el proceso judicial.

3.Respecto de la interpretación que hace el segundo motivo de casación de la doctrina de esta sala, nos remitimos a lo expuesto en el fundamento jurídico anterior.

4.Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles.

El art. 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria define el sistema para que este tipo de intentos de elusión fiscal, por más que carezcan de efectos directos en el plano civil, produzcan las consecuencias que le son propias en el plano tributario. La norma indica lo siguiente:

«1. Las autoridades, cualquiera que sea su naturaleza, los titulares de los órganos del Estado [...] y quienes, en general, ejerzan funciones públicas, estarán obligados a suministrar a la Administración tributaria cuantos datos, informes y antecedentes con trascendencia tributaria recabe ésta mediante disposiciones de carácter general o a través de requerimientos concretos, y a prestarle, a ella y a sus agentes, apoyo, concurso, auxilio y protección para el ejercicio de sus funciones. [...]

»3. Los juzgados y tribunales deberán facilitar a la Administración tributaria, de oficio o a requerimiento de la misma, cuantos datos con trascendencia tributaria se desprendan de las actuaciones judiciales de las que conozcan, respetando, en su caso, el secreto de las diligencias sumariales. [...]

»5. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, en los apartados anteriores de este artículo o en otra norma de rango legal, no requerirá el consentimiento del afectado. En este ámbito no será de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal».

5.Por todo ello, sin perjuicio de realizar la comunicación indicada en el apartado anterior, el recurso de casación será desestimado.

SÉPTIMO.- Costas y depósitos

1.-De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 LEC, las costas de los recursos por infracción procesal y de casación deben ser impuestas a la parte recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.