Sentencia Civil 534/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3672/2021 de 09 de abril del 2026

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión principalmente controvertida en el recurso de casación es el plazo de prescripción aplicable a la acción ejercitada en la demanda, en función de su calificación como acción de naturaleza personal (en cuyo caso sería aplicable el plazo de 15 años del art. 1964 CC, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre) o como acción de naturaleza real, con un plazo prescriptivo de treinta años según el art. 1963 CC.

Para la resolución del recurso de casación debemos partir de la relación de los hechos relevantes que han quedado acreditados o que no han sido controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia, en el sentido que se expone a continuación.

1.El conflicto que ha dado lugar a este procedimiento se ha suscitado en la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Jávea, que tiene la peculiaridad de contar únicamente con dos elementos privativos, una planta NUM000 que es propiedad de los demandantes, y una planta NUM001 o NUM002, a la que se accede por una escalera exterior independiente, que es actualmente propiedad de los herederos de los iniciales propietarios. Cada una de las partes del procedimiento (los demandantes por un lado y los demandados por otro) ostenta el 50% de las cuotas de la comunidad.

2.El edificio fue construido en una fecha de la que no existe constancia exacta sobre un solar que era propiedad por mitades indivisas de las hermanas D.ª Carla y D.ª Graciela, quienes lo habían adquirido a título hereditario tras la muerte de sus padres, D. Pelayo y D.ª Maite según escritura de adjudicación de herencia de 30 de octubre de 1985.

El 8 de noviembre de 1985 las propietarias del solar y sus esposos otorgaron la escritura de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y división del condominio. En la descripción de la edificación solo consta está somera referencia:

«[C]asa en Jávea, entre las DIRECCION000 donde recae en la fachada principal y DIRECCION001. En la DIRECCION000 tiene como número de policía el NUM003. Ocupa la superficie total de su solar y los linderos son los mismos. Se compone de planta NUM000 y planta NUM001. En la planta NUM000 hay una vivienda con puerta independiente a DIRECCION000 donde tiene el número NUM003. Y en la planta alta otra vivienda que tiene su acceso por una escalera lateral en la misma DIRECCION000».

Respecto de la constitución de la propiedad horizontal se dice en la escritura que las dos viviendas que forman el edificio son aprovechadas independientemente por sus titulares y que es su deseo constituir el régimen de propiedad horizontal y adjudicar las dos viviendas.

Sin embargo, al establecer los términos de la adjudicación, solo se hace referencia al denominado «local número 1», que se corresponde con la vivienda de la planta NUM000 y que se adjudicó a la codemandante D.ª Graciela, con una cuota de participación del 50%. No se hizo referencia alguna a la vivienda de la planta NUM001 ni se detallaron los elementos comunes.

La vivienda de la planta NUM001 está inscrita en el Registro de la Propiedad como finca registral NUM004; en la inscripción primera consta que D.ª Carla y su esposo D. Plácido fueron dueños de dicha vivienda, de la que solo se describen la superficie, la distribución interior y los linderos, sin referencia alguna a elementos comunes. Actualmente está inscrita a nombre de los herederos del matrimonio, que son los aquí demandados.

3.La demanda que dio lugar a este procedimiento fue interpuesta por D.ª Graciela y por su esposo, D. Alfonso, como propietarios de la planta NUM000, contra los herederos de D.ª Carla y de D. Plácido, que fallecieron el 25 de marzo de 2011 y el 2 de marzo de 2018, respectivamente. Como se ha dicho, la vivienda de la planta NUM001 consta inscrita a nombre de los demandados, como herederos de su madre, en virtud de escrituras públicas de 10 de julio de 2012 y de adición de 2 de mayo de 2018.

En la demanda se alegaba que la cubierta del edificio era un elemento común de tipo mixto, siendo una parte de teja árabe no transitable y otra parte más nueva de terraza transitable. En esta segunda zona, que es un elemento común por naturaleza destinado no solo al cierre del edificio, sino también a instalaciones comunes, como las antenas, los demandados habían construido un cobertizo o trastero de unos 15 m2 y se habían apropiado de toda la terraza común del edificio. Se solicitaba, por ello, que se dictara sentencia por la que se declarara la ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio, con condena a su retirada, devolviendo la terraza a su estado original y restituyendo a los demandantes en su derecho de propiedad.

4.Los demandados se opusieron a la demanda. Después de relatar la relación familiar y de confianza que existía entre las dos hermanas que habían sido las propietarias del solar y luego las copropietarias, junto con sus esposos, de las viviendas, explicaron que la terraza superior, aun tratándose de un elemento común por naturaleza, era de uso exclusivo de la vivienda de la planta NUM001, puesto que desde la construcción del edificio solo podía accederse a dicha terraza a través de dicha vivienda, de modo que los demandantes nunca han tenido acceso a la terraza ni se han ocupado de su mantenimiento y conservación. En la contestación a la demanda se reconoce la construcción de un cobertizo, con función de tendedero cubierto, construcción que fue ejecutada por los padres hacía más de 30 años y cuya existencia estaba documentada al menos 27 años atrás -desde noviembre de 1992 de acuerdo con el fotograma facilitado por el Instituto Cartográfico Valenciano-. Se alega que dicha construcción se llevó a cabo con el conocimiento y el consenso de los dos matrimonios, hermanos y cuñados con una relación familiar cordial, del mismo modo que otro de los elementos comunes, el patio de luces, fue concebido para el uso privativo de la vivienda de la planta NUM000, donde se encuentra su único acceso. El uso exclusivo de ese patio se mantiene en la actualidad y evidencia el abuso de derecho y la actuación contra los propios actos de los demandantes. Se alegó, en este sentido, la existencia de un consentimiento tácito a la existencia del tendedero-trastero sostenido en el tiempo.

Por otro lado, los demandados interpretaron que, por los propios fundamentos de derecho invocados en la demanda y lo pedido en ella, la acción ejercitada era una acción de naturaleza personal sometida al plazo del art. 1964 del Código Civil (CC), por lo que la acción estaba prescrita.

5.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por prescripción de la acción ejercitada e impuso las costas a la parte demandante. Considero que, aunque en la escritura de división horizontal no se hacía ninguna referencia a la terraza ni a su acceso, los dos peritos que habían emitido informes en el período de prueba y que habían declarado en el juicio coincidieron en que el acceso a dicha terraza únicamente puede hacerse a través de la vivienda de la planta NUM001. Concluyó que se trataba de un elemento común de uso privativo y que ese uso venía realizándose sin objeción alguna de los propietarios de la vivienda de la planta NUM000 al menos desde 1985 y hasta la presentación de la demanda. Consideró probado que el trastero se había construido hacía más de 27 años, pero menos de treinta, extremo este en el que también coincidían los dos informes periciales, y que los demandados no habían tenido ninguna participación en dicha construcción, pues había sido ejecutado por sus padres y consentido por los actores. Concluyó que la acción ejercitada tenía carácter personal y no real y que había prescrito por el transcurso de más de 15 años previsto en el art 1964 CC, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre.

6.Los demandantes apelaron la sentencia con apoyo básicamente en cuatro motivos: (i) el error en la valoración de las pruebas sobre la consideración de la terraza como elemento común de uso privativo; (ii) la errónea aplicación por la juez de primera instancia de los arts. 396 CC y 3 y 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), que había llevado a concluir erróneamente la desafectación de un elemento común sin que concurrieran los requisitos necesarios para ello; (iii) la naturaleza real de la acción ejercitada; (iv) la inexistencia de consentimiento tácito y la inaplicación de la doctrina de los actos propios y del agravio comparativo alegados de contrario.

En la oposición al recurso los demandados negaron el error en la valoración de las pruebas, insistieron tanto en la naturaleza personal de la acción ejercitada como en el consentimiento tácito y alegaron que todo lo relacionado con la desafectación de elementos comunes era una cuestión nueva (página 5).

7.La audiencia provincial desestimó el recurso de apelación. Tras exponer la posición y los argumentos de las partes, analizó la prescripción de la acción, que calificó como acción personal. Razonó que la acción tendría naturaleza real si se tratara de recuperar la posesión usurpada de un elemento común, pero que en este caso se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original, por lo que se trataba de una acción personal que se encontraba prescrita, por lo que el recurso fue desestimado sin analizar el resto de sus motivos y argumentos.

8.Los demandantes han interpuesto recurso de casación basado en dos motivos, con sustento en el interés casacional que se alega, que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Recurso de casación (I). Planteamiento

1.El primer motivo del recurso se basa en la vulneración del art. 396 CC en relación a los artículos 3 y 5 de la LPH y de la jurisprudencia de esta sala, pues las terrazas superiores o terrados del edificio son elementos comunes por su propia naturaleza o destino y su desafectación para el uso privativo o exclusivo de algún propietario solo es posible si consta expresamente en el título constitutivo o en acuerdo posterior por unanimidad de todos los propietarios. Se citan las sentencias de esta sala de fechas 30/03/2007, 06/07/2006 y 30/12/2015.

2.El segundo motivo se apoya en la vulneración del artículo 1.963 CC, en relación con los arts. 396 CC y 3 y 5 LPH de la Ley de Propiedad Horizontal, en la forma en la que han sido interpretados por esa sala, pues las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudieran beneficiarse de dicha alteración es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el art. 1.963 CC. Se citan las sentencias de esta sala de 14/09/2016 y 06/02/2012.

TERCERO.- Recurso de casación (II). Decisión de la sala. Alteración del orden de los motivos del recurso. Estimación del segundo motivo

1.El contenido de los motivos del recurso aconseja alterar el orden de resolución de los mismos, ya que, si se ratificara la decisión de la Audiencia de calificar la acción ejercitada como una acción personal, no hay controversia en que dicha acción estaría prescrita por el transcurso del plazo de 27 años desde la construcción del cobertizo ( art. 1964 CC) , por lo que no sería necesario entrar a analizar el primer motivo del recurso.

En cambio, si se considera que la acción tiene naturaleza real, habría que descartar la prescripción, pero no existe enjuiciamiento del resto de las cuestiones planteadas en el litigio ni en primera ni en segunda instancia, ya que las dos sentencias se han limitado a considerar probado que la terraza sobre la que se construyó el trastero es un elemento común de uso privativo, a calificar la acción como personal y a apreciar su prescripción, por lo que habría que devolver las actuaciones para que se resolvieran todas las cuestiones que han quedado imprejuzgadas.

2.El recurso de casación será estimado porque la acción ejercitada en la demanda, que pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros, excede del contenido propio de las acciones personales según la jurisprudencia reiterada de esta sala.

3.La sentencia de pleno 540/2016, de 14 de septiembre, analizó los pronunciamientos de otras sentencias precedentes sobre esta cuestión, que se consideraron como uniformes, pues, por ejemplo, la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, en relación con las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, había sido objeto de apropiación por parte de un copropietario, las había considerado de carácter real, mientras que la sentencia 740/1995, de 13 julio podría aportar un matiz en el caso de que los demandados no hubieran sido los autores de la ocupación o utilización del elemento común, en cuyo caso la acción podría calificarse como personal. A la solución contraria había llegado la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre.

Al tratarse de una sentencia de pleno, se unificó la doctrina heterogénea resultante de las sentencias citadas en el siguiente sentido:

«Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.

»La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un «delito», es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena».

4.Más recientemente, la sentencia 364/2022, de 4 de mayo, dictada en un caso en el que se planteaba la desafectación de un elemento común, consideró que la acción tenía naturaleza real, pues lo que se pretendía a través de ella era la entrega de un espacio común. Según dicha sentencia, que expone y compendia todos los precedentes sobre la materia:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

»Este complejo régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento de acciones judiciales, cuyo plazo de ejercicio no ha sido establecido en su propia ley reguladora de la propiedad horizontal, lo que plantea una rica problemática de calificación jurídica sobre la que ha tenido esta Sala la oportunidad de pronunciarse.

»Así, en la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre, se consideró que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real. Y así se razonó:

»"No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años [...] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil".

»Se insiste en tal doctrina en la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, según la cual:

»"[...] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario".

»No obstante, teniendo en cuenta que no era esa la acción deducida, sino que "únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios", dicha resolución entendió que una pretensión de tal clase estaba sometida al plazo de prescripción del art. 1964 CC.

»En la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre, se consideró que "las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC". Al respecto se razonó:

»"La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un "delito", es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena".

»Cuestión distinta fue la examinada en la sentencia 491/2018, de 14 de septiembre, en la que se estimó el recurso al apreciar que el plazo para exigir a un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes no es el de un año que corresponde a las reclamaciones por culpa extracontractual, sino el general de las acciones personales del art. 1964 del CC. Mas no es esta la cuestión debatida en este proceso».

5.En consecuencia, la sentencia recurrida, cuando limita el ámbito de las acciones reales a las que pretenden «recuperar la posesión usurpada de un elemento común» y califica la acción ejercitada en este caso como personal por considerar que «se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», se opone a la doctrina de esta sala, pues no tiene en cuenta que dicha acción también pretendía la restitución del derecho de propiedad del resto de los comuneros, y que en tales casos la acción debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años ( art. 1963 CC) . Dicho pazo no ha transcurrido en este caso, en el que únicamente se considera acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita.

6.Por todo ello, el recurso de casación de los demandantes debe estimarse, devolviendo las actuaciones al tribunal sentenciador para que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya por prescrita la acción, se pronuncie sobre las demás cuestiones planteadas en el recurso de apelación y que no han sido analizadas ( sentencias 1595/2025, de 11 de noviembre, y 182/2026, de 10 de febrero).

CUARTO.- Costas y depósitos

1.No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni de las costas del recurso de apelación, Que debió ser estimado ( art. 398 LEC, en la redacción aplicable al caso, que es la anterior al RDL 6/2023, de 19 de diciembre.

2.Se acuerda la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión principalmente controvertida en el recurso de casación es el plazo de prescripción aplicable a la acción ejercitada en la demanda, en función de su calificación como acción de naturaleza personal (en cuyo caso sería aplicable el plazo de 15 años del art. 1964 CC, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre) o como acción de naturaleza real, con un plazo prescriptivo de treinta años según el art. 1963 CC.

Para la resolución del recurso de casación debemos partir de la relación de los hechos relevantes que han quedado acreditados o que no han sido controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia, en el sentido que se expone a continuación.

1.El conflicto que ha dado lugar a este procedimiento se ha suscitado en la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Jávea, que tiene la peculiaridad de contar únicamente con dos elementos privativos, una planta NUM000 que es propiedad de los demandantes, y una planta NUM001 o NUM002, a la que se accede por una escalera exterior independiente, que es actualmente propiedad de los herederos de los iniciales propietarios. Cada una de las partes del procedimiento (los demandantes por un lado y los demandados por otro) ostenta el 50% de las cuotas de la comunidad.

2.El edificio fue construido en una fecha de la que no existe constancia exacta sobre un solar que era propiedad por mitades indivisas de las hermanas D.ª Carla y D.ª Graciela, quienes lo habían adquirido a título hereditario tras la muerte de sus padres, D. Pelayo y D.ª Maite según escritura de adjudicación de herencia de 30 de octubre de 1985.

El 8 de noviembre de 1985 las propietarias del solar y sus esposos otorgaron la escritura de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y división del condominio. En la descripción de la edificación solo consta está somera referencia:

«[C]asa en Jávea, entre las DIRECCION000 donde recae en la fachada principal y DIRECCION001. En la DIRECCION000 tiene como número de policía el NUM003. Ocupa la superficie total de su solar y los linderos son los mismos. Se compone de planta NUM000 y planta NUM001. En la planta NUM000 hay una vivienda con puerta independiente a DIRECCION000 donde tiene el número NUM003. Y en la planta alta otra vivienda que tiene su acceso por una escalera lateral en la misma DIRECCION000».

Respecto de la constitución de la propiedad horizontal se dice en la escritura que las dos viviendas que forman el edificio son aprovechadas independientemente por sus titulares y que es su deseo constituir el régimen de propiedad horizontal y adjudicar las dos viviendas.

Sin embargo, al establecer los términos de la adjudicación, solo se hace referencia al denominado «local número 1», que se corresponde con la vivienda de la planta NUM000 y que se adjudicó a la codemandante D.ª Graciela, con una cuota de participación del 50%. No se hizo referencia alguna a la vivienda de la planta NUM001 ni se detallaron los elementos comunes.

La vivienda de la planta NUM001 está inscrita en el Registro de la Propiedad como finca registral NUM004; en la inscripción primera consta que D.ª Carla y su esposo D. Plácido fueron dueños de dicha vivienda, de la que solo se describen la superficie, la distribución interior y los linderos, sin referencia alguna a elementos comunes. Actualmente está inscrita a nombre de los herederos del matrimonio, que son los aquí demandados.

3.La demanda que dio lugar a este procedimiento fue interpuesta por D.ª Graciela y por su esposo, D. Alfonso, como propietarios de la planta NUM000, contra los herederos de D.ª Carla y de D. Plácido, que fallecieron el 25 de marzo de 2011 y el 2 de marzo de 2018, respectivamente. Como se ha dicho, la vivienda de la planta NUM001 consta inscrita a nombre de los demandados, como herederos de su madre, en virtud de escrituras públicas de 10 de julio de 2012 y de adición de 2 de mayo de 2018.

En la demanda se alegaba que la cubierta del edificio era un elemento común de tipo mixto, siendo una parte de teja árabe no transitable y otra parte más nueva de terraza transitable. En esta segunda zona, que es un elemento común por naturaleza destinado no solo al cierre del edificio, sino también a instalaciones comunes, como las antenas, los demandados habían construido un cobertizo o trastero de unos 15 m2 y se habían apropiado de toda la terraza común del edificio. Se solicitaba, por ello, que se dictara sentencia por la que se declarara la ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio, con condena a su retirada, devolviendo la terraza a su estado original y restituyendo a los demandantes en su derecho de propiedad.

4.Los demandados se opusieron a la demanda. Después de relatar la relación familiar y de confianza que existía entre las dos hermanas que habían sido las propietarias del solar y luego las copropietarias, junto con sus esposos, de las viviendas, explicaron que la terraza superior, aun tratándose de un elemento común por naturaleza, era de uso exclusivo de la vivienda de la planta NUM001, puesto que desde la construcción del edificio solo podía accederse a dicha terraza a través de dicha vivienda, de modo que los demandantes nunca han tenido acceso a la terraza ni se han ocupado de su mantenimiento y conservación. En la contestación a la demanda se reconoce la construcción de un cobertizo, con función de tendedero cubierto, construcción que fue ejecutada por los padres hacía más de 30 años y cuya existencia estaba documentada al menos 27 años atrás -desde noviembre de 1992 de acuerdo con el fotograma facilitado por el Instituto Cartográfico Valenciano-. Se alega que dicha construcción se llevó a cabo con el conocimiento y el consenso de los dos matrimonios, hermanos y cuñados con una relación familiar cordial, del mismo modo que otro de los elementos comunes, el patio de luces, fue concebido para el uso privativo de la vivienda de la planta NUM000, donde se encuentra su único acceso. El uso exclusivo de ese patio se mantiene en la actualidad y evidencia el abuso de derecho y la actuación contra los propios actos de los demandantes. Se alegó, en este sentido, la existencia de un consentimiento tácito a la existencia del tendedero-trastero sostenido en el tiempo.

Por otro lado, los demandados interpretaron que, por los propios fundamentos de derecho invocados en la demanda y lo pedido en ella, la acción ejercitada era una acción de naturaleza personal sometida al plazo del art. 1964 del Código Civil (CC), por lo que la acción estaba prescrita.

5.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por prescripción de la acción ejercitada e impuso las costas a la parte demandante. Considero que, aunque en la escritura de división horizontal no se hacía ninguna referencia a la terraza ni a su acceso, los dos peritos que habían emitido informes en el período de prueba y que habían declarado en el juicio coincidieron en que el acceso a dicha terraza únicamente puede hacerse a través de la vivienda de la planta NUM001. Concluyó que se trataba de un elemento común de uso privativo y que ese uso venía realizándose sin objeción alguna de los propietarios de la vivienda de la planta NUM000 al menos desde 1985 y hasta la presentación de la demanda. Consideró probado que el trastero se había construido hacía más de 27 años, pero menos de treinta, extremo este en el que también coincidían los dos informes periciales, y que los demandados no habían tenido ninguna participación en dicha construcción, pues había sido ejecutado por sus padres y consentido por los actores. Concluyó que la acción ejercitada tenía carácter personal y no real y que había prescrito por el transcurso de más de 15 años previsto en el art 1964 CC, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre.

6.Los demandantes apelaron la sentencia con apoyo básicamente en cuatro motivos: (i) el error en la valoración de las pruebas sobre la consideración de la terraza como elemento común de uso privativo; (ii) la errónea aplicación por la juez de primera instancia de los arts. 396 CC y 3 y 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), que había llevado a concluir erróneamente la desafectación de un elemento común sin que concurrieran los requisitos necesarios para ello; (iii) la naturaleza real de la acción ejercitada; (iv) la inexistencia de consentimiento tácito y la inaplicación de la doctrina de los actos propios y del agravio comparativo alegados de contrario.

En la oposición al recurso los demandados negaron el error en la valoración de las pruebas, insistieron tanto en la naturaleza personal de la acción ejercitada como en el consentimiento tácito y alegaron que todo lo relacionado con la desafectación de elementos comunes era una cuestión nueva (página 5).

7.La audiencia provincial desestimó el recurso de apelación. Tras exponer la posición y los argumentos de las partes, analizó la prescripción de la acción, que calificó como acción personal. Razonó que la acción tendría naturaleza real si se tratara de recuperar la posesión usurpada de un elemento común, pero que en este caso se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original, por lo que se trataba de una acción personal que se encontraba prescrita, por lo que el recurso fue desestimado sin analizar el resto de sus motivos y argumentos.

8.Los demandantes han interpuesto recurso de casación basado en dos motivos, con sustento en el interés casacional que se alega, que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Recurso de casación (I). Planteamiento

1.El primer motivo del recurso se basa en la vulneración del art. 396 CC en relación a los artículos 3 y 5 de la LPH y de la jurisprudencia de esta sala, pues las terrazas superiores o terrados del edificio son elementos comunes por su propia naturaleza o destino y su desafectación para el uso privativo o exclusivo de algún propietario solo es posible si consta expresamente en el título constitutivo o en acuerdo posterior por unanimidad de todos los propietarios. Se citan las sentencias de esta sala de fechas 30/03/2007, 06/07/2006 y 30/12/2015.

2.El segundo motivo se apoya en la vulneración del artículo 1.963 CC, en relación con los arts. 396 CC y 3 y 5 LPH de la Ley de Propiedad Horizontal, en la forma en la que han sido interpretados por esa sala, pues las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudieran beneficiarse de dicha alteración es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el art. 1.963 CC. Se citan las sentencias de esta sala de 14/09/2016 y 06/02/2012.

TERCERO.- Recurso de casación (II). Decisión de la sala. Alteración del orden de los motivos del recurso. Estimación del segundo motivo

1.El contenido de los motivos del recurso aconseja alterar el orden de resolución de los mismos, ya que, si se ratificara la decisión de la Audiencia de calificar la acción ejercitada como una acción personal, no hay controversia en que dicha acción estaría prescrita por el transcurso del plazo de 27 años desde la construcción del cobertizo ( art. 1964 CC) , por lo que no sería necesario entrar a analizar el primer motivo del recurso.

En cambio, si se considera que la acción tiene naturaleza real, habría que descartar la prescripción, pero no existe enjuiciamiento del resto de las cuestiones planteadas en el litigio ni en primera ni en segunda instancia, ya que las dos sentencias se han limitado a considerar probado que la terraza sobre la que se construyó el trastero es un elemento común de uso privativo, a calificar la acción como personal y a apreciar su prescripción, por lo que habría que devolver las actuaciones para que se resolvieran todas las cuestiones que han quedado imprejuzgadas.

2.El recurso de casación será estimado porque la acción ejercitada en la demanda, que pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros, excede del contenido propio de las acciones personales según la jurisprudencia reiterada de esta sala.

3.La sentencia de pleno 540/2016, de 14 de septiembre, analizó los pronunciamientos de otras sentencias precedentes sobre esta cuestión, que se consideraron como uniformes, pues, por ejemplo, la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, en relación con las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, había sido objeto de apropiación por parte de un copropietario, las había considerado de carácter real, mientras que la sentencia 740/1995, de 13 julio podría aportar un matiz en el caso de que los demandados no hubieran sido los autores de la ocupación o utilización del elemento común, en cuyo caso la acción podría calificarse como personal. A la solución contraria había llegado la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre.

Al tratarse de una sentencia de pleno, se unificó la doctrina heterogénea resultante de las sentencias citadas en el siguiente sentido:

«Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.

»La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un «delito», es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena».

4.Más recientemente, la sentencia 364/2022, de 4 de mayo, dictada en un caso en el que se planteaba la desafectación de un elemento común, consideró que la acción tenía naturaleza real, pues lo que se pretendía a través de ella era la entrega de un espacio común. Según dicha sentencia, que expone y compendia todos los precedentes sobre la materia:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

»Este complejo régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento de acciones judiciales, cuyo plazo de ejercicio no ha sido establecido en su propia ley reguladora de la propiedad horizontal, lo que plantea una rica problemática de calificación jurídica sobre la que ha tenido esta Sala la oportunidad de pronunciarse.

»Así, en la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre, se consideró que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real. Y así se razonó:

»"No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años [...] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil".

»Se insiste en tal doctrina en la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, según la cual:

»"[...] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario".

»No obstante, teniendo en cuenta que no era esa la acción deducida, sino que "únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios", dicha resolución entendió que una pretensión de tal clase estaba sometida al plazo de prescripción del art. 1964 CC.

»En la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre, se consideró que "las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC". Al respecto se razonó:

»"La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un "delito", es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena".

»Cuestión distinta fue la examinada en la sentencia 491/2018, de 14 de septiembre, en la que se estimó el recurso al apreciar que el plazo para exigir a un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes no es el de un año que corresponde a las reclamaciones por culpa extracontractual, sino el general de las acciones personales del art. 1964 del CC. Mas no es esta la cuestión debatida en este proceso».

5.En consecuencia, la sentencia recurrida, cuando limita el ámbito de las acciones reales a las que pretenden «recuperar la posesión usurpada de un elemento común» y califica la acción ejercitada en este caso como personal por considerar que «se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», se opone a la doctrina de esta sala, pues no tiene en cuenta que dicha acción también pretendía la restitución del derecho de propiedad del resto de los comuneros, y que en tales casos la acción debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años ( art. 1963 CC) . Dicho pazo no ha transcurrido en este caso, en el que únicamente se considera acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita.

6.Por todo ello, el recurso de casación de los demandantes debe estimarse, devolviendo las actuaciones al tribunal sentenciador para que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya por prescrita la acción, se pronuncie sobre las demás cuestiones planteadas en el recurso de apelación y que no han sido analizadas ( sentencias 1595/2025, de 11 de noviembre, y 182/2026, de 10 de febrero).

CUARTO.- Costas y depósitos

1.No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni de las costas del recurso de apelación, Que debió ser estimado ( art. 398 LEC, en la redacción aplicable al caso, que es la anterior al RDL 6/2023, de 19 de diciembre.

2.Se acuerda la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión principalmente controvertida en el recurso de casación es el plazo de prescripción aplicable a la acción ejercitada en la demanda, en función de su calificación como acción de naturaleza personal (en cuyo caso sería aplicable el plazo de 15 años del art. 1964 CC, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre) o como acción de naturaleza real, con un plazo prescriptivo de treinta años según el art. 1963 CC.

Para la resolución del recurso de casación debemos partir de la relación de los hechos relevantes que han quedado acreditados o que no han sido controvertidos por las partes, así como de las actuaciones de primera y de segunda instancia, en el sentido que se expone a continuación.

1.El conflicto que ha dado lugar a este procedimiento se ha suscitado en la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Jávea, que tiene la peculiaridad de contar únicamente con dos elementos privativos, una planta NUM000 que es propiedad de los demandantes, y una planta NUM001 o NUM002, a la que se accede por una escalera exterior independiente, que es actualmente propiedad de los herederos de los iniciales propietarios. Cada una de las partes del procedimiento (los demandantes por un lado y los demandados por otro) ostenta el 50% de las cuotas de la comunidad.

2.El edificio fue construido en una fecha de la que no existe constancia exacta sobre un solar que era propiedad por mitades indivisas de las hermanas D.ª Carla y D.ª Graciela, quienes lo habían adquirido a título hereditario tras la muerte de sus padres, D. Pelayo y D.ª Maite según escritura de adjudicación de herencia de 30 de octubre de 1985.

El 8 de noviembre de 1985 las propietarias del solar y sus esposos otorgaron la escritura de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y división del condominio. En la descripción de la edificación solo consta está somera referencia:

«[C]asa en Jávea, entre las DIRECCION000 donde recae en la fachada principal y DIRECCION001. En la DIRECCION000 tiene como número de policía el NUM003. Ocupa la superficie total de su solar y los linderos son los mismos. Se compone de planta NUM000 y planta NUM001. En la planta NUM000 hay una vivienda con puerta independiente a DIRECCION000 donde tiene el número NUM003. Y en la planta alta otra vivienda que tiene su acceso por una escalera lateral en la misma DIRECCION000».

Respecto de la constitución de la propiedad horizontal se dice en la escritura que las dos viviendas que forman el edificio son aprovechadas independientemente por sus titulares y que es su deseo constituir el régimen de propiedad horizontal y adjudicar las dos viviendas.

Sin embargo, al establecer los términos de la adjudicación, solo se hace referencia al denominado «local número 1», que se corresponde con la vivienda de la planta NUM000 y que se adjudicó a la codemandante D.ª Graciela, con una cuota de participación del 50%. No se hizo referencia alguna a la vivienda de la planta NUM001 ni se detallaron los elementos comunes.

La vivienda de la planta NUM001 está inscrita en el Registro de la Propiedad como finca registral NUM004; en la inscripción primera consta que D.ª Carla y su esposo D. Plácido fueron dueños de dicha vivienda, de la que solo se describen la superficie, la distribución interior y los linderos, sin referencia alguna a elementos comunes. Actualmente está inscrita a nombre de los herederos del matrimonio, que son los aquí demandados.

3.La demanda que dio lugar a este procedimiento fue interpuesta por D.ª Graciela y por su esposo, D. Alfonso, como propietarios de la planta NUM000, contra los herederos de D.ª Carla y de D. Plácido, que fallecieron el 25 de marzo de 2011 y el 2 de marzo de 2018, respectivamente. Como se ha dicho, la vivienda de la planta NUM001 consta inscrita a nombre de los demandados, como herederos de su madre, en virtud de escrituras públicas de 10 de julio de 2012 y de adición de 2 de mayo de 2018.

En la demanda se alegaba que la cubierta del edificio era un elemento común de tipo mixto, siendo una parte de teja árabe no transitable y otra parte más nueva de terraza transitable. En esta segunda zona, que es un elemento común por naturaleza destinado no solo al cierre del edificio, sino también a instalaciones comunes, como las antenas, los demandados habían construido un cobertizo o trastero de unos 15 m2 y se habían apropiado de toda la terraza común del edificio. Se solicitaba, por ello, que se dictara sentencia por la que se declarara la ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio, con condena a su retirada, devolviendo la terraza a su estado original y restituyendo a los demandantes en su derecho de propiedad.

4.Los demandados se opusieron a la demanda. Después de relatar la relación familiar y de confianza que existía entre las dos hermanas que habían sido las propietarias del solar y luego las copropietarias, junto con sus esposos, de las viviendas, explicaron que la terraza superior, aun tratándose de un elemento común por naturaleza, era de uso exclusivo de la vivienda de la planta NUM001, puesto que desde la construcción del edificio solo podía accederse a dicha terraza a través de dicha vivienda, de modo que los demandantes nunca han tenido acceso a la terraza ni se han ocupado de su mantenimiento y conservación. En la contestación a la demanda se reconoce la construcción de un cobertizo, con función de tendedero cubierto, construcción que fue ejecutada por los padres hacía más de 30 años y cuya existencia estaba documentada al menos 27 años atrás -desde noviembre de 1992 de acuerdo con el fotograma facilitado por el Instituto Cartográfico Valenciano-. Se alega que dicha construcción se llevó a cabo con el conocimiento y el consenso de los dos matrimonios, hermanos y cuñados con una relación familiar cordial, del mismo modo que otro de los elementos comunes, el patio de luces, fue concebido para el uso privativo de la vivienda de la planta NUM000, donde se encuentra su único acceso. El uso exclusivo de ese patio se mantiene en la actualidad y evidencia el abuso de derecho y la actuación contra los propios actos de los demandantes. Se alegó, en este sentido, la existencia de un consentimiento tácito a la existencia del tendedero-trastero sostenido en el tiempo.

Por otro lado, los demandados interpretaron que, por los propios fundamentos de derecho invocados en la demanda y lo pedido en ella, la acción ejercitada era una acción de naturaleza personal sometida al plazo del art. 1964 del Código Civil ( CC) , por lo que la acción estaba prescrita.

5.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por prescripción de la acción ejercitada e impuso las costas a la parte demandante. Considero que, aunque en la escritura de división horizontal no se hacía ninguna referencia a la terraza ni a su acceso, los dos peritos que habían emitido informes en el período de prueba y que habían declarado en el juicio coincidieron en que el acceso a dicha terraza únicamente puede hacerse a través de la vivienda de la planta NUM001. Concluyó que se trataba de un elemento común de uso privativo y que ese uso venía realizándose sin objeción alguna de los propietarios de la vivienda de la planta NUM000 al menos desde 1985 y hasta la presentación de la demanda. Consideró probado que el trastero se había construido hacía más de 27 años, pero menos de treinta, extremo este en el que también coincidían los dos informes periciales, y que los demandados no habían tenido ninguna participación en dicha construcción, pues había sido ejecutado por sus padres y consentido por los actores. Concluyó que la acción ejercitada tenía carácter personal y no real y que había prescrito por el transcurso de más de 15 años previsto en el art 1964 CC, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre.

6.Los demandantes apelaron la sentencia con apoyo básicamente en cuatro motivos: (i) el error en la valoración de las pruebas sobre la consideración de la terraza como elemento común de uso privativo; (ii) la errónea aplicación por la juez de primera instancia de los arts. 396 CC y 3 y 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), que había llevado a concluir erróneamente la desafectación de un elemento común sin que concurrieran los requisitos necesarios para ello; (iii) la naturaleza real de la acción ejercitada; (iv) la inexistencia de consentimiento tácito y la inaplicación de la doctrina de los actos propios y del agravio comparativo alegados de contrario.

En la oposición al recurso los demandados negaron el error en la valoración de las pruebas, insistieron tanto en la naturaleza personal de la acción ejercitada como en el consentimiento tácito y alegaron que todo lo relacionado con la desafectación de elementos comunes era una cuestión nueva (página 5).

7.La audiencia provincial desestimó el recurso de apelación. Tras exponer la posición y los argumentos de las partes, analizó la prescripción de la acción, que calificó como acción personal. Razonó que la acción tendría naturaleza real si se tratara de recuperar la posesión usurpada de un elemento común, pero que en este caso se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original, por lo que se trataba de una acción personal que se encontraba prescrita, por lo que el recurso fue desestimado sin analizar el resto de sus motivos y argumentos.

8.Los demandantes han interpuesto recurso de casación basado en dos motivos, con sustento en el interés casacional que se alega, que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Recurso de casación (I). Planteamiento

1.El primer motivo del recurso se basa en la vulneración del art. 396 CC en relación a los artículos 3 y 5 de la LPH y de la jurisprudencia de esta sala, pues las terrazas superiores o terrados del edificio son elementos comunes por su propia naturaleza o destino y su desafectación para el uso privativo o exclusivo de algún propietario solo es posible si consta expresamente en el título constitutivo o en acuerdo posterior por unanimidad de todos los propietarios. Se citan las sentencias de esta sala de fechas 30/03/2007, 06/07/2006 y 30/12/2015.

2.El segundo motivo se apoya en la vulneración del artículo 1.963 CC, en relación con los arts. 396 CC y 3 y 5 LPH de la Ley de Propiedad Horizontal, en la forma en la que han sido interpretados por esa sala, pues las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudieran beneficiarse de dicha alteración es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el art. 1.963 CC. Se citan las sentencias de esta sala de 14/09/2016 y 06/02/2012.

TERCERO.- Recurso de casación (II). Decisión de la sala. Alteración del orden de los motivos del recurso. Estimación del segundo motivo

1.El contenido de los motivos del recurso aconseja alterar el orden de resolución de los mismos, ya que, si se ratificara la decisión de la Audiencia de calificar la acción ejercitada como una acción personal, no hay controversia en que dicha acción estaría prescrita por el transcurso del plazo de 27 años desde la construcción del cobertizo ( art. 1964 CC) , por lo que no sería necesario entrar a analizar el primer motivo del recurso.

En cambio, si se considera que la acción tiene naturaleza real, habría que descartar la prescripción, pero no existe enjuiciamiento del resto de las cuestiones planteadas en el litigio ni en primera ni en segunda instancia, ya que las dos sentencias se han limitado a considerar probado que la terraza sobre la que se construyó el trastero es un elemento común de uso privativo, a calificar la acción como personal y a apreciar su prescripción, por lo que habría que devolver las actuaciones para que se resolvieran todas las cuestiones que han quedado imprejuzgadas.

2.El recurso de casación será estimado porque la acción ejercitada en la demanda, que pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros, excede del contenido propio de las acciones personales según la jurisprudencia reiterada de esta sala.

3.La sentencia de pleno 540/2016, de 14 de septiembre, analizó los pronunciamientos de otras sentencias precedentes sobre esta cuestión, que se consideraron como uniformes, pues, por ejemplo, la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, en relación con las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, había sido objeto de apropiación por parte de un copropietario, las había considerado de carácter real, mientras que la sentencia 740/1995, de 13 julio podría aportar un matiz en el caso de que los demandados no hubieran sido los autores de la ocupación o utilización del elemento común, en cuyo caso la acción podría calificarse como personal. A la solución contraria había llegado la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre.

Al tratarse de una sentencia de pleno, se unificó la doctrina heterogénea resultante de las sentencias citadas en el siguiente sentido:

«Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.

»La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un «delito», es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena».

4.Más recientemente, la sentencia 364/2022, de 4 de mayo, dictada en un caso en el que se planteaba la desafectación de un elemento común, consideró que la acción tenía naturaleza real, pues lo que se pretendía a través de ella era la entrega de un espacio común. Según dicha sentencia, que expone y compendia todos los precedentes sobre la materia:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

»Este complejo régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento de acciones judiciales, cuyo plazo de ejercicio no ha sido establecido en su propia ley reguladora de la propiedad horizontal, lo que plantea una rica problemática de calificación jurídica sobre la que ha tenido esta Sala la oportunidad de pronunciarse.

»Así, en la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre, se consideró que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real. Y así se razonó:

»"No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años [...] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil".

»Se insiste en tal doctrina en la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, según la cual:

»"[...] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario".

»No obstante, teniendo en cuenta que no era esa la acción deducida, sino que "únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios", dicha resolución entendió que una pretensión de tal clase estaba sometida al plazo de prescripción del art. 1964 CC.

»En la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre, se consideró que "las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC". Al respecto se razonó:

»"La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un "delito", es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena".

»Cuestión distinta fue la examinada en la sentencia 491/2018, de 14 de septiembre, en la que se estimó el recurso al apreciar que el plazo para exigir a un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes no es el de un año que corresponde a las reclamaciones por culpa extracontractual, sino el general de las acciones personales del art. 1964 del CC. Mas no es esta la cuestión debatida en este proceso».

5.En consecuencia, la sentencia recurrida, cuando limita el ámbito de las acciones reales a las que pretenden «recuperar la posesión usurpada de un elemento común» y califica la acción ejercitada en este caso como personal por considerar que «se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», se opone a la doctrina de esta sala, pues no tiene en cuenta que dicha acción también pretendía la restitución del derecho de propiedad del resto de los comuneros, y que en tales casos la acción debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años ( art. 1963 CC) . Dicho pazo no ha transcurrido en este caso, en el que únicamente se considera acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita.

6.Por todo ello, el recurso de casación de los demandantes debe estimarse, devolviendo las actuaciones al tribunal sentenciador para que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya por prescrita la acción, se pronuncie sobre las demás cuestiones planteadas en el recurso de apelación y que no han sido analizadas ( sentencias 1595/2025, de 11 de noviembre, y 182/2026, de 10 de febrero).

CUARTO.- Costas y depósitos

1.No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni de las costas del recurso de apelación, Que debió ser estimado ( art. 398 LEC, en la redacción aplicable al caso, que es la anterior al RDL 6/2023, de 19 de diciembre.

2.Se acuerda la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.