Sentencia Civil 540/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3949/2021 de 09 de abril del 2026

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.El 22 de septiembre de 2014, Ibiza Country Villas, SL y Nautilus, SA suscribieron un documento con el siguiente contenido (literal):

« ENCARGO DE VENTA

» Susana, mayor de edad, provisto de DNI NUM000..............., en calidad de Administradora de la sociedad NAUTILUS SA. Con CIF...A28247633.............con domicilio en Crta. Port Des Torrent, s/n San Agustin, municipio de San José de Sa Talaia, Ibiza-Baleares.

» Autorizo a: Jacinta con D.N.I número NUM001, con domicilio en DIRECCION000 en Ibiza, en nombre y representación, como administradora de la sociedad IBIZA COUNTRY VILLAS SL, CIF B 57182412, con el mismo domicilio,

» Propiedad:

» Sundown Ibiza Suites & Spa

» La duración de la presente autorización de venta, un año y expira el 21 de Septiembre de 2015, no obstante si no hubiera por ambas partes ninguna notificación, se entiende prorrogado hasta que alguna de las partes notifique su intención de finalizarlo con un mes de antelación.

» Este encargo de venta se entiende SIN EXCLUSIVIDAD.

» En caso de producirse la venta a través de las gestiones realizadas por Ibiza Country Villas SL, el propietario se compromete a pagar el 3% sobre el precio total del inmueble, en concepto comisión de intermediación.

» Si hubiera un contrato de opción de compra o reserva, previo a la escritura en el que el comprador pagara alguna cantidad a cuenta del total del precio, Ibiza Country Villas, SL recibirá el 5% de la cantidad pagada, el resto de la comisión se recibirá en el momento del pago total del resto.

» El precio de venta que se fija para ofrecer a los clientes interesados es de 30.000.000.-€ (TREINTA MILLONES DE EUROS)

» Si hubiera un acuerdo de bajada del precio entre vendedor y comprador, no supondría la disminución del porcentaje de la comisión a percibir por la agencia.

» En el caso de compra de los clientes presentados por la agencia Ibiza Country Villas, SL, durante los 6 meses posteriores a la caducidad del presente, serán consideradas ventas de la agencia.

» EN EL CASO DE QUE EL PROPIETARIO VENDIERA EL INMUEBLE POR OTROS MEDIOS, SE COMPROMETE A AVISAR POR EL MEDIO MAS RAPIDO A LA IBIZA COUNTRY VILLAS SL, PARA EVITAR TRABAJOS Y GASTOS INNECESARIOS.

» Y para que conste y con prueba de conformidad con lo expuesto, firmó de presente en Ibiza a, 22 de septiembre de 2014.

» Fdo. Susana Fdo. Jacinta»

2.Ibiza Country Villas, SL interpuso una demanda contra Nautilus, SA en la que ejercitó una acción de reclamación de cantidad por impago de la comisión de intermediación establecida en dicho contrato. Alegó que «recibió el encargo por parte de la demandada de realizar Ias gestiones necesarias para que ésta pudiera proceder a la venta del Hotel Sundown Ibiza Suites & Spa», que «realizó las gestiones necesarias para que esa operación de compraventa pudiera realizarse, poniendo en contacto a la demandada con las personas y entidades (Axel Hotels) que posteriormente propiciarían la operación de compraventa», que «la operación de compraventa fue efectivamente realizada», y que «merced a [... su] intervención [...] y a la efectiva operación de compraventa, surge el derecho a percibir la correspondiente remuneración [...]».

3.La sentencia de primera instancia desestima la demanda. El juzgado, que califica el litigioso como un contrato de mediación y asume que «"el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente"», considera:

(i) Que «no se ha probado que el conjunto de actuaciones necesarias que finalmente permitieron que la demandada vendiera el inmueble a un tercero: la entidad MDR INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L.U., traigan causa de una actuación pregestora dirigida a tal fin por la demandante, ni directa, ni indirectamente, ni que la actora haya intervenido de modo directo, o indirecto, en las mismas».

(ii) Que «[t]ampoco se acredita que la entidad AXEL HOTELS tuviera conocimiento del negocio jurídico de compraventa únicamente por la actora, ni que el hecho de que la entidad compradora del inmueble haya llegado a un acuerdo de explotación con la entidad AXEL HOTELS, tenga relación con la venta del inmueble, ni fuera causa o condición del negocio jurídico objeto del contrato de mediación suscrito entre las partes».

(iii) Que «la voluntad contractual que constituye el objeto del contrato, es la contraprestación por el corredor o mediador -en este caso la actora- por el premio o comisión prometido, no solo de captar posibles compradores del inmueble, sino que además de la captación, proceda a realizar las actuaciones necesarias para el éxito de la venta del inmueble, siendo ésta, la venta, el único objeto del corretaje, pues de su clausulado queda claro que se plantean varias opciones: venta de inmueble, u otras opciones que interesaran a la propiedad -demandada, pero siempre con opción de compra. En ningún caso se pacta comisión por simple captación de posibles compradores, ni por otras opciones como la explotación que no lleven aparejadas la venta».

(iv) Que «existe un primer contacto entre estas dos entidades [la demandada y AXEL Hotels], a través de la actora, pero que no pasa de la mera captación infructuosa, pues en ningún momento la entidad "AXEL HOTELS" tenía voluntad de comprar el inmueble, sino solo de explotarlo, hecho que no era el objeto del contrato de mediación, que solo prevé la venta del inmueble en exclusiva o bajo alguna forma accesoria, pero obligatoria, como es la "opción de compra."».

(v) Que «[n]o se acredita nexo de causalidad entre este hecho [el contacto entre la demandada y AXL Hotels] y que posteriormente esta entidad ponga en contacto a la propiedad con la entidad CREDIT SUISSE, que, a su vez, fue el verdadero intermediario de la operación de venta con un tercero, al realizar el conjunto de actividades necesarias para el éxito de la venta del bien inmueble por la entidad MDR, (no solo la captación del comprador, sino todas las actuaciones necesarias para finalmente se cerrara el negocio jurídico; no vincula a la actora)».

(vi) Que «la gestión se realizó a través de CREDIT SUISSE, no de la actora, y que la única operación que se planteó fue la venta del inmueble, sin la intervención de AXEL HOTELS, sin acreditarse en modo alguno que la explotación por esta entidad fuera causa o condición para la venta.».

(vii) Que «[t]ampoco se acredita que la información que la actora pudiera dar al señor Teodulfo [representante legal de AXEL], tenga vinculo de causalidad con la información que la entidad intermediaria de la compradora pudiera dar a su cartera de posibles clientes, concretamente a MDR, y que fuera determinante para la conclusión del negocio jurídico.».

(viii) Que la demandada tampoco se ha aprovechado de la actuación de la demandante «sino que por una vía distinta e independiente de la actuación de la actora, la entidad CREDIT SUISSE, se pone en contacto con ella, y es quién relaciona vendedor y comprador, sin que en ningún caso la entidad actora participe de la captación del comprador, ni de la negociación.».

(ix) Y que «La demandante no acredita haber puesto en relación a las partes del contrato, ni participar, o realizar actividad alguna para lograr el cumplimiento del contrato final, debiendo concluir que no se acredita el cumplimiento de la obligación contractual impuesta por la actora en el acuerdo de fecha 22 de septiembre de 2014, objeto de la acción que reclama la entidad demandante.».

4.La sentencia de segunda instancia estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revoca la dictada en primera instancia y estima parcialmente la demanda, concediendo a la actora la mitad de la comisión total. La AP considera:

(i) Que la sentencia de instancia «no tiene en consideración [...] el argumento de la actora [...] correspondiente al específico sector hotelero [...] en el que se desarrolla el negocio de la parte demandada», conforme al cual «quien pretende vender un hotel es perfectamente consciente» de que «presentar a un explotador altamente rentable genera un valor decisivo», de modo que «cualquier operación y cualquier negociación pivota sobre el explotador», especialmente cuando el adquirente «no es una compañía hotelera [...] sino un inversor».

(ii) Que «no se discuten [...] la literalidad de los términos del contrato», en particular la cláusula según la cual «"en caso de producirse la venta a través de las gestiones realizadas por Ibiza Country Villas S.L."», debiendo estarse a dicha literalidad ( art. 1281 CC), de modo que «la interpretación de la locución "a través de" [...] no obliga [...] más allá de tener un cierto protagonismo en las gestiones».

(iii) Que «"a través de" significa "por mediación de"» y «"mediar" [...] significa "participar o intervenir en algo"», por lo que «basta que [...] participara o interviniese de alguna forma en la compraventa», apreciando la Sala que «es innegable [...] que el negocio finalmente consumado se hace "a través de" la demandante», aunque «no tiene todo el protagonismo contractual», pero «sí interviene de modo decisivo».

(iv) Que «es la actora quien despierta el interés de "AXEL"» y que este explotador «coadyuvó al resultado final», siendo «un activo indiscutible en el buen fin del resultado», sin que la demandada desvirtúe que el hotel era «"ideal para AXEL"».

(v) Que «el contrato no impone [...] ni que (i) ICV presente materialmente a quien acabe siendo el comprador; ni que (ii) ICV acompañe [...] en [...] el cierre», por lo que «no era determinante» su falta de intervención en esas fases, desvirtuándose así la conclusión de instancia basada en la ausencia de tales actuaciones.

(vi) Que la atribución del protagonismo a Credit Suisse «se desvanece» porque «ni consta contrato» con la vendedora «ni consta pago de comisión», pese a que, según los propios usos de la demandada, «no se destacaban por no dejar rastro contractual de una mediación».

(vii) Que «no cabe afirmar cosa distinta» a que AXEL «tuvo protagonismo inequívoco en el buen fin de la operación», «interviniendo [...] en la terna con "CREDIT SUISSE" y "MDR"», siendo irrelevante que ICV «no fuera quien presentara materialmente a "MDR"», dada la configuración contractual y «las particularidades del negocio hotelero».

(viii) Que, en consecuencia, «ha de entenderse devengado un precio por la intermediación de "ICV"», al haber tenido protagonismo «"las gestiones realizadas por Ibiza Country Villas S.L."» en la venta.

(ix) No obstante, que el contrato presenta «cierta ambigüedad», al coexistir la cláusula anterior con otra que se refiere a «"clientes presentados por la agencia Ibiza Country Villas SL"», lo que «entra en cierto conflicto» interpretativo.

(x) Que, ante dicha ambigüedad, y aplicando los arts. 1281 y ss. CC, en particular el art. 1289 («en favor de la mayor reciprocidad de intereses»), procede «otorgar a la actora y a la demandada una parcial razón», «reduciendo la comisión en un 50%».

(xi) Que esta solución «no deja de encajar también con los usos», pues la propia demandada «aceptaba retribuir [...] aun en el caso que no fuera [...] quien presentara materialmente al comprador», aunque «el importe [...] era más reducido».

(xii) Y que, además, los «actos coetáneos o posteriores» ( art. 1282 CC) evidencian que la demandada era «consciente» de la relevancia de la intervención de la actora -en particular por la incorporación de Axel a la operación, el precio coincidente y las comunicaciones aportadas-, así como por no haberle comunicado la venta «por otros medios» pese a la previsión contractual.

Con base en todo ello, la Audiencia Provincial revoca la sentencia de primera instancia y estima parcialmente la demanda, reconociendo a la actora el 50% de la comisión pactada.

5.La demandada ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO. Planteamiento del recurso

El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en dos motivos.

i) En el motivo primero, que se interpone al amparo del art. 469.1.2º LEC, se denuncia la infracción de los arts. 216 (principio de justicia rogada) y 218.1 (deber de congruencia) LEC, al haber acordado la sentencia recurrida la condena a abonar la mitad de la comisión total pactada sin que la parte actora hubiera accionado o peticionado en tal sentido en su demanda.

La recurrente alega, en resumen, que:

«Conforme al artículo 218.1 LEC, todo tribunal tiene el deber de ser congruente con las pretensiones deducidas oportunamente por las partes a lo largo del procedimiento. Sin embargo, tal deber no alcanza a los meros argumentos o manifestaciones esgrimidos por las partes si no dan lugar a las correspondientes peticiones de tutela judicial efectiva, es decir, se transforman en auténticas y concretas pretensiones oportunamente deducidas en el pleito. Para que la sentencia de apelación hubiera podido condenar a mi mandante a abonar la mitad de la comisión establecida en el contrato, la parte actora debió de haber instado la acción pertinente, al menos de forma subsidiaria, interesando el abono de tal cantidad en base a los servicios supuestamente prestados parcialmente, pretensión que no dedujo en tiempo y forma».

ii) En el motivo segundo, que se interpone al amparo del art. 469.1.2º LEC, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, se denuncia la infracción del art. 456.1 de la LEC, debido a la introducción en grado de apelación de fundamentaciones no esgrimidas en la instancia cuya estimación y acogimiento por el tribunal de apelación supone la referida infracción procesal y vulneración del principio procesal de prohibición de la mutatio libelli.

La recurrente alega, en resumen, que:

«La parte actora ha introducido, vía fundamentación de su recurso de apelación [en el apartado a) de la alegación tercera], una pretensión no deducida en su escrito de demanda que ha sido acogida en la sentencia de apelación [en el antepenúltimo párrafo de la pág. 16] con infracción del precepto que se dice infringido».

TERCERO. Decisión de la Sala: desestimación

Los motivos, y con ellos el recurso por infracción procesal, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

i) Motivo primero.La doctrina reiterada de esta sala -por todas, sentencia 65/2026, de 26 de enero- establece que el deber de congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia en atención a la petición y a la causa de pedir, de modo que incurre en incongruencia la resolución que concede más de lo pedido (ultra petita),se pronuncia sobre extremos ajenos a lo solicitado (extra petita)o deja sin resolver pretensiones oportunamente deducidas (citra petita),mientras que no existe tal infracción cuando se concede menos de lo pedido (infra petitum),salvo que se otorgue menos de lo admitido por la contraparte. Asimismo, dicha correlación presenta dimensión constitucional en la medida en que la alteración sustancial de los términos del debate puede generar indefensión contraria al art. 24 CE.

La sentencia recurrida no vulnera la doctrina anterior. El objeto del proceso quedó delimitado por la acción ejercitada por la demandante, consistente en la reclamación de la comisión de intermediación prevista en el contrato de mediación suscrito entre las partes, y la sentencia de apelación se mantuvo dentro de ese marco al reconocer el derecho de la actora a percibir dicha comisión, si bien en cuantía inferior a la reclamada, al fijarla en el 50% del porcentaje pactado conforme a la interpretación del contrato que efectuó. No se ha producido, por tanto, un pronunciamiento sobre una pretensión nueva o distinta de la deducida en la demanda, ni se ha alterado el objeto litigioso, sino que el tribunal se ha limitado a resolver la controversia suscitada, determinando el alcance económico de la obligación discutida.

La reducción de la cuantía reclamada no supone la estimación de una pretensión no ejercitada, sino un supuesto de estimación parcial de la demanda, plenamente compatible con el principio de congruencia, en cuanto implica otorgar menos de lo pedido sin desbordar los límites objetivos del proceso. Tampoco cabe apreciar indefensión material, pues la cuestión relativa a la existencia y alcance del derecho a la comisión, así como su concreta determinación conforme al contrato de mediación, constituyó el núcleo del debate procesal, sobre el que las partes formularon sus alegaciones y propusieron la prueba pertinente.

En consecuencia, la sentencia impugnada no infringe los arts. 216 y 218.1 LEC ni el art. 24 CE, ni la doctrina jurisprudencial sobre el deber de congruencia, por lo que el motivo debe ser desestimado.

ii) Motivo segundo.Como ha declarado esta sala, entre otras, en la sentencia 157/2021, de 16 de marzo, la formulación en el recurso de apelación de alegaciones que desarrollen o amplíen las contenidas en la demanda y se dirijan a rebatir los argumentos de la sentencia de primera instancia no constituye, por sí misma, una mutatio libellicausante de indefensión.

En el presente caso, la demandante no modificó en apelación la pretensión ejercitada, que se mantuvo inalterada y consistía en la reclamación de la comisión de intermediación pactada en el contrato suscrito entre las partes. Lo que hizo en su recurso fue sostener, frente al criterio de la sentencia de instancia, que su derecho a la comisión no exigía haber presentado materialmente al comprador, defendiendo una determinada interpretación del contrato conforme a la cual bastaba su intervención relevante en la operación, y apoyando tal tesis en los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes, así como en la prueba obrante en autos, incluida la aportada por la propia demandada.

Esta alegación no introduce una pretensión nueva ni altera el objeto del proceso, sino que se incardina en el legítimo ejercicio del derecho a impugnar la resolución recurrida mediante la crítica de su fundamentación fáctica y jurídica. En este sentido, el hecho de que la parte apelante invocara un documento aportado por la demandada -documento n.º 2 de la contestación- para sostener que esta admitía, en determinados supuestos, una retribución reducida de la intermediación no supone una modificación de la demanda, sino una argumentación dirigida a reforzar la interpretación contractual postulada, siendo además irrelevante a efectos de mutatio libellique la convicción judicial se forme sobre la base de pruebas propuestas por una u otra parte, conforme al principio de adquisición procesal, reconocido, entre otras, en las sentencias 478/2020, de 21 de septiembre, y 468/2019, de 17 de septiembre.

Por lo demás, aun cuando dicho argumento encuentra reflejo en la sentencia recurrida, lo es en todo caso como un razonamiento adicional, no como el fundamento determinante del fallo, pues la reducción de la comisión al 50% se apoya en la interpretación del contrato realizada por la Audiencia Provincial conforme a los criterios de los arts. 1281 y siguientes del Código Civil, y en particular al principio de mayor reciprocidad de intereses del art. 1289, sin que ello implique la estimación de una pretensión distinta de la ejercitada.

En consecuencia, no se ha producido la introducción en apelación de una cuestión nueva que altere los términos del debate procesal ni genere indefensión a la parte demandada, por lo que no concurre la infracción del art. 456.1 LEC ni la vulneración del principio de prohibición de la mutatio libelli,lo que conduce a la desestimación del motivo.

Recurso de casación

CUARTO. Planteamiento del recurso

El recurso de casación se funda en cuatro motivos.

i) En el motivo primero, que se interpone al amparo del art. 477.2.2.º LEC, se denuncia la infracción del art. 1255 CC y de la doctrina relativa al contrato de mediación al condenar la sentencia de forma arbitraria, ilógica e irracional al pago de una comisión distinta de la pactada.

La recurrente alega, en resumen, que la sentencia la condena al pago de la cantidad correspondiente a la mitad de la comisión total pactada -esto es, el 1,5 % del precio de compra del hotel-, al considerar que, con las actuaciones llevadas a cabo por la parte demandante, consistentes en la presentación de un tercero que finalmente no adquirió el hotel, se ha producido el devengo, siquiera parcial, de los honorarios pactados en el contrato de mediación inmobiliaria suscrito entre las partes. Sin embargo, sostiene que no se ha producido tal devengo, al no existir previsión contractual alguna en ese sentido, ni al amparo del art. 1255 CC ni conforme a la doctrina del Tribunal Supremo establecida, entre otras, en sus sentencias núm. 914/2000, de 21 de octubre, y 228/2014, de 21 de mayo.

ii) En el motivo segundo se denuncia la infracción del art. 1281 CC.

La recurrente alega, en resumen, que la sentencia recurrida vulnera el sentido literal de las cláusulas del contrato de mediación suscrito entre las partes al condenarla al pago de una comisión no pactada -equivalente al 1,5 % del precio de compra del hotel-, sobre la base de una interpretación arbitraria, ilógica e irracional del contrato, cuando lo cierto es que sus términos son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, por lo que debe estarse a su tenor literal.

iii) En el motivo tercero se denuncia la infracción de los arts. 1282 y 1287 CC.

La recurrente alega, en resumen, que la sentencia recurrida reconstruye la intención de los contratantes atendiendo a sus actos previos con un tercero -ajeno a la relación contractual litigiosa-, en lugar de a los actos coetáneos y posteriores al contrato realizados entre las partes, con infracción de lo dispuesto en el art. 1282 CC. Añade que, tomando en consideración tales actos previos -y no los usos y costumbres del país-, la sentencia aprecia supuestas ambigüedades contractuales inexistentes y extiende el contenido del contrato a supuestos distintos de aquellos sobre los que las partes se propusieron contratar, todo ello con infracción de lo dispuesto en el art. 1287 CC. Ello la conduce a concluir, de forma arbitraria, ilógica e irracional, en la condena al pago de una comisión distinta de la pactada.

iv) En el motivo cuarto y último se denuncia la infracción del art. 1283 CC.

La recurrente alega, en resumen, que la sentencia recurrida considera comprendidos en el contrato cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar, con infracción de lo dispuesto en el art. 1283 CC. Asimismo, sostiene que la interpretación del contrato, además de improcedente, conduce a la Audiencia Provincial a acordar, de forma arbitraria, ilógica e irracional, su condena al pago de una comisión distinta de la pactada, sobre la base de un supuesto de hecho que no concurre para que se produzca el devengo de dicha comisión.

QUINTO. Decisión de la Sala. Examen separado del motivo primero y conjunto de los demás. Desestimación del motivo primero. Desestimación de los motivos segundo, tercero y cuarto

1. Examen separado del motivo primero y conjunto de los demás. El recurso se articula en cuatro motivos, de los cuales el primero denuncia la infracción del art. 1255 CC y de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación, mientras que los tres restantes se fundan en la infracción de las reglas de interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1281, 1282, 1283 y 1287 CC.

Esta configuración aconseja un tratamiento diferenciado. El motivo primero presenta autonomía propia, en la medida en que cuestiona la procedencia misma del devengo -siquiera parcial- de la comisión desde la perspectiva de la fuerza vinculante del contrato y de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación, esto es, desde el plano de la configuración jurídica del derecho a la remuneración.

Por el contrario, los motivos segundo, tercero y cuarto, aun formalmente fundados en la infracción de distintos preceptos, comparten un mismo núcleo argumental, al dirigir su crítica contra la interpretación del contrato realizada por la Audiencia Provincial, a la que imputan haber desconocido su tenor literal, haber acudido indebidamente a criterios hermenéuticos subsidiarios y haber extendido el contenido del contrato a supuestos no comprendidos en la voluntad de las partes. Existe, por tanto, entre ellos una evidente conexión lógica y sustancial identidad de razón que justifica su examen conjunto, evitando reiteraciones innecesarias y permitiendo una respuesta unitaria en torno a los límites del control casacional de la interpretación contractual.

En consecuencia, se examinará en primer lugar el motivo primero y, seguidamente, de forma conjunta, los motivos segundo, tercero y cuarto.

2.Desestimación del motivo primero. En el motivo primero, la recurrente denuncia la infracción del art. 1255 CC y de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación -cita las sentencias 914/2000 y 228/2014- al considerar que la sentencia recurrida la condena al pago de una comisión no prevista contractualmente, al reconocer a la actora el derecho a percibir el 50 % de la comisión pactada sin que se haya producido el supuesto de hecho determinante de su devengo.

El motivo no puede prosperar. La sentencia recurrida no desconoce la fuerza vinculante del contrato ni altera su contenido en términos incompatibles con la autonomía de la voluntad proclamada en el art. 1255 CC, sino que, partiendo de las cláusulas contractuales y de su interpretación conforme a las reglas legales, concluye que las gestiones realizadas por la actora tuvieron una intervención relevante en la operación finalmente consumada, en cuanto propiciaron la incorporación de un explotador cuya participación resultó decisiva en el buen fin de la compraventa. Sobre esta base fáctica -que no puede ser revisada en casación-, la Audiencia Provincial aprecia el devengo de la comisión, si bien no en su integridad, atendida la ambigüedad del contrato y la menor intensidad de la intervención de la mediadora en comparación con el supuesto típico contemplado en aquel.

Esta conclusión no contradice la doctrina jurisprudencial invocada por la recurrente. Como resulta de la sentencia 228/2014, el derecho a la retribución del mediador no depende necesariamente de la consumación final del negocio en todos sus términos, sino de que su actuación haya configurado el marco negocial que posibilita la finalidad perseguida, siempre en los términos que resulten del contrato y, en su caso, de los usos. Y, en la misma línea, la sentencia 914/2000 condiciona el devengo de los honorarios a que el mediador haya contribuido eficazmente a la conclusión del negocio, negándolo cuando no exista intervención alguna o esta sea irrelevante.

Pues bien, la sentencia recurrida no prescinde de este criterio de eficacia causal, sino que, por el contrario, lo aplica al apreciar que la intervención de la actora -aunque no exclusiva ni plena- fue relevante y coadyuvante en la consecución del resultado final, descartando expresamente que se tratara de una actuación inocua o desconectada de la operación. La diferencia con los supuestos contemplados en la jurisprudencia citada radica, precisamente, en la intensidad de la intervención: inexistente o irrelevante en los casos en que se niega la comisión, y significativa -aunque no total- en el presente.

En este contexto, la decisión de reconocer una comisión reducida no supone la creación de una obligación no pactada, sino una consecuencia de la interpretación del contrato realizada por el tribunal de instancia, que entiende comprendidos en la cláusula relativa a la venta «a través de las gestiones realizadas por Ibiza Country Villas S.L.» aquellos supuestos en los que la mediación, sin agotar por sí sola el proceso negocial, ha contribuido de modo relevante a su éxito. Se trata, por tanto, de una determinación del alcance de la obligación de remuneración dentro del marco contractual, y no de su alteración.

En definitiva, lo que la recurrente plantea es una discrepancia con la valoración jurídica y la interpretación del contrato realizada por la Audiencia Provincial, pretendiendo sustituirla por la suya propia, lo que no procede. No se aprecia, por tanto, la infracción del art. 1255 CC ni de la doctrina jurisprudencial invocada, por lo que el motivo debe ser desestimado.

3.Desestimación de los motivos segundo, tercero y cuarto. En los motivos segundo, tercero y cuarto del recurso de casación, la recurrente cuestiona la interpretación realizada por la Audiencia Provincial de los términos del contrato de mediación, alegando vulneración de los arts. 1281, 1282, 1283 y 1287 CC. A su juicio, la sentencia habría modificado de forma arbitraria la comisión pactada, ampliando supuestos y aplicando criterios distintos a los expresamente convenidos.

Sin embargo, conforme a la doctrina jurisprudencial reiterada, recogida en sentencias como la 1593/2025, de 11 de noviembre, 1218/2025, de 10 de septiembre, y 1062/2025, de 2 de julio, la interpretación de los contratos constituye una función propia de los tribunales de instancia, cuya revisión en casación se admite únicamente cuando la interpretación realizada resulte manifiestamente contraria a la ley, ilógica, irracional o arbitraria, ya que la labor del tribunal de casación no consiste en valorar lo oportuno o conveniente, ni en sustituir su criterio por el de la instancia, sino en verificar que el razonamiento jurídico subyacente no infrinja normas de interpretación ni contradiga la lógica del contrato.

En el caso concreto, la sentencia recurrida ha aplicado los criterios de interpretación legalmente establecidos: ha considerado la totalidad del contrato como unidad lógica, ha valorado su literalidad, su ambigüedad, su carácter oneroso, la conducta anterior, coetánea y posterior de las partes, y ha utilizado las reglas de interpretación de los arts. 1281, 1282, 1287 y 1289 CC para determinar el alcance del derecho a la comisión.

La crítica de la recurrente, centrada en que no se habría respetado el sentido literal del contrato ( art. 1281 CC), no demuestra que la Audiencia Provincial hubiera adoptado una interpretación arbitraria, ilógica o irracional. Por el contrario, la sentencia justifica de manera razonada la reducción de la comisión, señalando, a partir de los propios términos del contrato -en particular de la cláusula según la cual «"en caso de producirse la venta a través de las gestiones realizadas por Ibiza Country Villas S.L."»- que, aunque la mediadora no tuvo todo el protagonismo contractual, sí intervino de modo decisivo en el buen fin de la operación y que sus gestiones fueron relevantes para la venta. Es más, expone que la recurrente fue consciente de ello, ya que la incorporación a la operación de AXEL como explotador, que fue presentado por la mediadora, constituyó un activo determinante en el buen fin del resultado. Destaca, la Audiencia Provincial, asimismo, que esto es especialmente relevante cuando el adquirente no es una compañía hotelera sino un inversor, dado que, en estos casos, presentar a un explotador altamente rentable genera un valor decisivo, ya que cualquier operación y negociación pivota sobre su intervención. Todo ello se encuentra alineado con la doctrina jurisprudencial sobre la atipicidad del contrato de mediación y la exigencia de un resultado efectivo para devengar la retribución pactada, como se refleja en las sentencias 228/2014 y 914/2000.

Asimismo, los motivos tercero y cuarto, que denuncian la inclusión de supuestos distintos de aquellos sobre los que las partes se propusieron contratar ( art. 1283 CC) y la valoración de actos anteriores al contrato ( art. 1287 CC), carecen de fundamento, pues la sentencia recurrida no amplía la obligación de la recurrente más allá de lo pactado, sino que interpreta las cláusulas de acuerdo con la voluntad real de las partes y los elementos fácticos aportados al proceso.

Debe destacarse, por último, que la Audiencia Provincial fundamentó la reducción de la comisión no en una interpretación arbitraria o irrazonable de los términos literales del contrato, sino en la aplicación del art. 1289 CC, que permite resolver las dudas contractuales en favor de la mayor reciprocidad de intereses -conclusión que la Audiencia Provincial consideró, además, congruente con los usos o prácticas de la propia recurrente, al entender que el documento n.º 2 de la contestación acreditaba que aceptaba retribuir a quien fuera mediador de la compraventa, aunque no hubiera sido quien presentara materialmente al comprador-. Asimismo, debe señalarse que este precepto, cuya aplicación resulta sustancial para la decisión, no es invocado ni cuestionado expresamente por la recurrente, lo que evidencia un defecto de fundamentación del recurso, al criticar la interpretación de la Audiencia Provincial sin impugnar el eje decisivo que justifica el ajuste de la comisión.

Por todo lo expuesto, los motivos segundo, tercero y cuarto deben desestimarse, al no concurrir ninguna de las circunstancias excepcionales que permitirían revisar en casación la interpretación contractual realizada por la Audiencia Provincial.

SEXTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, procede imponer las costas generadas por ambos recursos a la recurrente, con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª , LOPJ, respectivamente).