Sentencia Civil 538/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3745/2021 de 09 de abril del 2026

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios de los presentes recursos partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-La mercantil Fiteni, S.L., fue la promotora de un complejo residencial conocido como « DIRECCION000», en el término municipal de Boadilla del Monte. Dicha entidad concertó con los demandantes unos contratos cuyo objeto era reservar o «señalizar» una determinada vivienda y, en su caso, además plaza o plazas de garaje y trastero, que la precitada promotora había proyectado construir en la parcela identificada como NUM000 del sector Sur 9 de DIRECCION000 de aquella localidad.

2.º-En todos los precontratos suscritos se incluyó la cláusula segunda siguiente que, en lo ahora interesa y parcialmente transcrita, señala, con respecto a la suma de 6.000 euros, que entregan los reservistas:

«Esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el Art. 1454 del Código Civil, y con la obligación de que el RESERVISTA viene obligado a firmar el contrato de compraventa de la vivienda, la plaza de garaje y el trastero dentro del plazo de 30 días desde que sea requerido para ello por la PROMOTORA, una vez obtenida por ésta la licencia municipal de obras. Por tanto, en caso de no verificarse la operación de compraventa, tal como se ha pactado, por causa imputable al RESERVISTA, las cantidades entregadas en concepto de señal quedarán adjudicadas a la promotora como resarcimiento de los posibles daños y perjuicios ocasionados. Si por el contrario, el compromiso se resuelve a instancia de la PROMOTORA, el RESERVISTA recibirá el importe entregado por duplicado».

3.º-Los reservistas formularon una acción judicial contra la promotora con la finalidad de que se declarase abusivo y, por lo tanto, nulo, el pacto contenido en el párrafo tercero de la estipulación segunda de los contratos suscritos relativo a las arras, se condene a la demandada al cumplimiento de la compraventa por equivalencia, y, en consecuencia, a abonar, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, las cantidades que se especifican en la petición primera del suplico de la demanda.

Exclusivamente, de forma subsidiaria, para el supuesto de que sea desestimada la pretensión anterior, se declare la no validez de la resolución unilateral realizada por la demandada de los contratos suscritos con los actores, se declare la vigencia de los mismos y, en virtud de ello, se condene al cumplimiento de los contratos por equivalencia, con indemnización de los daños y perjuicios que se solicitan por cada uno de los demandantes.

En tercer lugar, exclusivamente y para el supuesto de que las dos pretensiones anteriores sean desestimadas, con carácter subsidiario, se declare la existencia de dolo (incidental) en la contratación y actuación de la demandada, y se le condene al abono de daños y perjuicios, al amparo del artículo 1270, apartado segundo, del CC, de las cantidades que se especifican.

Y, por último, con el mismo carácter subsidiario a las tres pretensiones anteriores, se condene a la demandada a la devolución de las cantidades entregadas a la firma del contrato y pago de la pena prevista en los contratos suscritos, y adicionalmente se declare dicha indemnización como insuficiente para responder de los daños y perjuicios causados a los demandantes consumidores, con especificación de las cantidades que se reclaman para tal caso.

4.º-El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 6 de Móstoles, que la tramitó con la oposición de la entidad demandada Fiteni, S.L.

El procedimiento finalizó por sentencia en la que se calificó la relación jurídica existente entre las partes como precontrato de compraventa, toda vez que en él constaban los elementos precisos para la ulterior celebración de un contrato de tal clase.

Igualmente, concluyó que el contrato contenía una cláusula accesoria de arras penales, puesto que, a pesar de que en la estipulación segunda se hacía referencia al artículo 1454 del Código Civil (en adelante CC) y se calificaban como penitenciales, lo cierto es que su verdadera naturaleza es la de cláusula penal.

En definitiva, lo que se pactó no fue la posibilidad de desistimiento del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada en concepto de arras, sino que tal cantidad se abonaría para el caso de que no fuera posible verificar la compraventa por incumplimiento de cualquiera de las partes a sus obligaciones. Y así, en la cláusula tercera del contrato, se señalaba que la entrega de las viviendas debía de tener lugar en el plazo de 25 meses a contar desde la obtención de la licencia de obras por la promotora, no por falta de financiación, y tal licencia se obtuvo el 5 de mayo de 2016, mientras que la comunicación de la promotora a los reservistas de renunciar a llevar a cabo el proyecto, formalizar la rescisión de las arras, y su devolución por duplicado es de 2 de julio de 2018.

Y añadía la sentencia que la cláusula pactada, aún de considerarse como de desistimiento, solo podría aplicarse si siguiese en vigor al producirse el incumplimiento que sanciona, pero no cuando se han alterado los supuestos con base a los cuales se pactó, pues si estos se modifican la eficacia de la cláusula desaparece. En definitiva, concluye el juzgado que ha de convenirse que el pacto señalado comprende unas arras penales, puesto que lo que estaría haciendo la promotora es disfrazar de desistimiento lo que ha sido una resolución contractual debida a la imposibilidad de cumplir las obligaciones asumidas en los precontratos por no haber obtenido la financiación que necesitaba para hacer frente a la promoción inmobiliaria, y la jurisprudencia ha negado que las dificultades de financiación permitan resolver el contrato por ser un riesgo que corre de su cuenta.

A continuación, calificada las arras como penales, la cláusula que las establece no cabe reputarla como abusiva por infracción de los artículos 87.3, 86.5, 85.3 y 4 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios. Sin embargo, de acogerse la interpretación de la demandada de que las arras son penitenciales, la cláusula podría resultar abusiva, porque el consumidor perdería las arras si no firmase el contrato en el plazo de 30 días desde que fuera requerido para ello, mientras que el empresario podría apartarse sine diedel precontrato con solo no citar a los compradores para la firma de la compraventa.

A continuación, fija el quantum indemnizatorioque considera procedente, dado el incumplimiento de sus obligaciones por la parte demandada e imposibilidad de llevar a efecto la promoción, al haber enajenado, el 18 de julio de 2018, el solar en el que se iba a construir el conjunto inmobiliario proyectado a otra promotora concretamente a Pryconsa, y toda vez que el acreedor tiene derecho al abono de los daños reales padecidos, aun cuando se pactara una cláusula penal, que facilite la liquidación de los mismos, puesto que en tal caso no admitir que el perjudicado pueda ser indemnizado por el mayor daño resultaría contrario al principio general de la retitutio in integrum.

5.º-Contra la precitada sentencia se interpuso por ambas partes litigantes recursos de apelación. Su conocimiento correspondió a la Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid.

Los motivos de apelación, alegados por ambas partes recurrentes y delimitadores como tales del ámbito objetivo de la alzada, versaron sobre las siguientes cuestiones controvertidas: 1) la calificación jurídica de los contratos suscritos entre las partes litigantes; 2) la naturaleza del pacto de arras incluido en la estipulación segunda de dichos contratos; 3) la determinación del carácter abusivo o no de dicha estipulación; 4) los efectos y consecuencias del desistimiento o resolución unilateral de los contratos efectuados por la entidad demandada; 5) la responsabilidad contractual de la promotora y, en su caso, la determinación de los daños y perjuicios originados con la cuantificación de la correspondiente indemnización.

Al resolver dichas cuestiones, la audiencia entendió, compartiendo el criterio del juzgado, que las relaciones jurídicas existentes entre las partes deben ser calificadas como precontratos o promesas bilaterales de venta. De dichos negocios jurídicos no surgía para las partes la obligación de entrega de la cosa ni el recíproco pago del precio, sino simplemente la facultad de exigir la puesta en vigor del proyectado contrato de compraventa. El precontrato supone la primera fase del itercontractual, que es distinto del contrato, toda vez que no produce los efectos de este, sino solo que las partes de común acuerdo o por exigencia de una de ellas pongan en vigor el contrato que había sido preparado, surgiendo entonces la segunda fase contractual que es la celebración del propio contrato que producirá los efectos que le son propios.

En segundo lugar, considera que la cantidad entregada por los reservistas entra en el concepto de arras penitenciales, dado el tenor literal de la estipulación convencional y la expresa remisión que hace al contenido del artículo 1454 del CC que contempla expresamente tal clase de arras, por lo que no comparte el criterio del juzgado de calificarlas como penales, por cuanto la cantidad entregada se anuda a la no verificación de la futura operación de compraventa con independencia de la parte a quien se pudiera atribuir la causa determinante de esta.

Las arras penales funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, pero no permiten desligarse de éste, mientras que las penitenciales autorizan a desvincularse lícitamente de su cumplimiento a cualquiera de ellas, perdiéndolas el tradens,si es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el accipiens,si fue él quien desistió del cumplimiento. Y, en el caso litigioso, cualquiera de las partes quedaba facultada para desistir de la celebración del proyectado y futuro contrato de compraventa en cualquier momento y por cualquier causa antes de su celebración.

Se concluyó también que los demandantes ostentaban la condición de consumidores y que nos hallábamos ante condiciones generales de contratación.

Afirmada la validez y eficacia del pacto de arras, la estipulación contractual cuestionada presenta una redacción clara y comprensible que permite conocer perfectamente su contenido y su incidencia en el desarrollo de la relación contractual, así como la carga económica que de ella deriva.

Por otra parte, su contenido no genera desequilibrio alguno en los derechos y obligaciones de las partes, dado que permite a cualquiera de ellas desligarse de la obligación asumida, que no es otra que la puesta en práctica o en vigor del proyectado contrato de compraventa, por lo que no cabe calificar a dicha cláusula como abusiva.

Por último, afirmada la validez y eficacia del pacto arral estipulado, el desistimiento efectuado por la entidad demandada no puede configurar un incumplimiento contractual por las razones siguientes: en primer lugar, porque se trata del ejercicio de una facultad contractual; en segundo lugar, porque no aparece convenientemente aducido entre los hechos invocados para configurar la causa de pedir, ni resultan evidenciados los elementos probatorios aportados al proceso, relativos a que los demandantes hubieran sido inducidos a la celebración del contrato litigioso, en los términos y condiciones recogidos en los instrumentos privados en los que quedaron documentados, mediante maquinación o engaño empleado por la entidad demandada, por lo que ninguna responsabilidad precontractual o por dolo in contrahendopuede ser exigida a la entidad demandada; en tercer lugar, porque del precontrato concluido no se derivaba para la demandada obligación de entregar inmueble alguno; en cuarto lugar, porque ninguna obligación contractual aparece infringida, contravenida o transgredida por la entidad demandada, que desistió de la celebración y puesta en práctica del contrato proyectado en el ejercicio de una facultad contractualmente reconocida; y en quinto lugar, porque la pérdida de la oportunidad de adquirir una vivienda similar al precio previsto en el precontrato de compraventa proyectado no constituye una consecuencia directa y necesaria de incumplimiento contractual alguno imputable a la entidad demandada.

Por todo ello, desestimó el recurso de apelación interpuesto por los demandantes y con estimación parcial del formulado por la entidad demandada, revocó la sentencia apelada, y condenó a la entidad demandada a pagar las cantidades correspondientes al importe de las arras con la declaración correspondiente de abono de intereses y costas.

6.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la entidad demandada recursos extraordinarios por infracción procesal y casación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.- Motivo único del recurso extraordinario por infracción procesal

El motivo se formuló al amparo del artículo 469.1 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( en adelante LEC), por vulneración de las normas procesales reguladoras de la sentencia y, en concreto, del artículo 218.2 LEC, al entender que la sentencia del tribunal provincial adolece de falta de motivación en lo concerniente a las alegaciones de la parte recurrente relativas a la aplicación de la doctrina de los actos propios de los artículos 1258 y 7.1 del CC, toda vez que la resolución de la audiencia no hace mención alguna ha dicho cuestión controvertida, limitándose a otorgar validez al desistimiento llevado a cabo por la demandada, lo que impide a la recurrente combatir en casación los argumentos y fundamentos que han motivado se desestime dicha pretensión.

Este motivo no puede ser estimado por sendas razones: la primera, porque si los demandantes consideraban que se había dejado de resolver una pretensión, generadora de una incongruencia omisiva, debieron solicitar el complemento de la sentencia al amparo del art. 215 de la LEC, como presupuesto de admisibilidad del recurso por infracción procesal interpuesto ( art. 469.2 LEC), lo que constituye un defecto que, en este trance decisorio, se convierte en motivo de desestimación, sin que obste para ello que, en su día, el recurso fuera admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la admisión al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia que lo resuelva ( SSTS 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, 146/2017, de 1 de marzo, 997/2023, de 20 de junio; 676/2024, de 13 de mayo; 1075/2024, de 9 de septiembre; 535/2025, de 3 de abril; 9/2026, de 13 de enero); y, en segundo lugar, porque no se ha producido un defecto de motivación, toda vez que de la lectura de la sentencia se constatan las razones decisorias para la desestimación de la demanda deducida.

En efecto, la sentencia recurrida no vulnera el deber constitucional de motivación, en tanto explicita el proceso lógico racional que condujo al fallo, con lo que fueron observadas las exigencias normativas impuestas por el art. 218.2 LEC, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que conducen a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes ( SSTS 754/2024, de 28 de mayo; 407/2025, de 17 de marzo; 762/2025, de 14 de mayo; 1521/2025, de 30 de octubre; 1729/2025, de 26 de noviembre y 9/2026, de 13 de enero, por citar algunas de las más recientes).

Otra cosa es que la recurrente no comparta dichos razonamientos, lo que entra en el marco de la valoración probatoria o de la discrepancia jurídica, pero no en el ámbito de la motivación ( SSTS 1729/2025, de 26 de noviembre y 9/2026, de 13 de enero), dado que la exigencia del art. 120.3 de la Constitución no tiene que ver con el acierto o desacierto de la argumentación ( SSTS 572/2019, de 4 de noviembre; 899/2021, de 21 de diciembre y 149/2022, de 28 de febrero).

Se ha señalado, también, que la exigencia de motivación no requiere un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener sobre la cuestión litigiosa, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que dejen constancia de cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión; o dicho de otra manera, la razón de decidir que ha determinado la resolución tomada ( SSTS 294/2012, de 18 de mayo; 763/2013, de 3 de diciembre; 95/2014, de 11 de marzo; 774/2014, de 12 de enero de 2015; 759/2015, de 30 de diciembre, 26/2017, de 18 de enero; 10/2018, de 11 de enero; 43/2021, de 2 de febrero; 170/2021, de 25 de marzo, y 338/2023, de 1 de marzo, entre otras muchas).

Por todo ello, este motivo de infracción procesal debe ser desestimado, puesto que conocemos la argumentación de la decisión recurrida que condujo a la desestimación parcial de la pretensión actora como reflejamos en el anterior fundamento jurídico de esta sentencia.

Recurso de casación

TERCERO.- Primer motivo del recurso de casación

El motivo se fundamenta en la infracción de los artículos 1281, apartado 2.º, 1285 y 1288, en relación con el art. 1454 del Código Civil, y oposición a la doctrina del Tribunal Supremo ( SSTS 583/2018 de fecha 17 de octubre, y 719/2010, de 11 de noviembre), que establece un criterio interpretativo restrictivo en atención al carácter excepcional de las arras penitenciales, y la exigencia de una voluntad indubitada de las partes para poder calificarlas como tales.

En el desarrollo del motivo se atribuye a la sentencia recurrida un razonamiento arbitrario, al no ser equivalentes los conceptos de desistimiento e incumplimiento, y no tener en cuenta que la estipulación controvertida ha sido predispuesta por la promotora en una relación consumo, de manera que su calificación como de arras penitenciales afecta a la razón de decidir de la sentencia de la audiencia, cuya revocación permitiría acoger la tesis de la juzgadora de primera instancia que le atribuye la condición de arras penales, y, en consecuencia, entrar en el ejercicio de la acción de cumplimiento por equivalencia o indemnizatoria ejercitada por los demandantes.

La razón de atribuir a la sentencia de la audiencia la calificación de arbitraria deriva de que la precitada condición convencional contiene dos párrafos, cuyo contenido literal no es coincidente, ya que no es lo mismo desistir que incumplir, y continúa argumentando la parte recurrente que, en el primer inciso de la estipulación controvertida, aparece el término penitencial y remisión al artículo 1454 CC, mientras que, en el segundo, no aparece mención alguna al término desistimiento, apartamiento o rescisión, además la calificación de las arras penitenciales exige una interpretación restrictiva.

En consecuencia, la parte demandante sostiene que se han infringido los criterios interpretativos de los contratos, el literal del art. 1281.2 CC, en cuanto lo intencional ha de prevalecer sobre las palabras; el sistemático del artículo 1285 CC, según el cual las cláusulas de los contratos deberán de interpretarse las unas por las otras; así como contra proferentem(contra el proponente) del artículo 1288 del CC, cuando norma que las dudas interpretativas sobre las cláusulas oscuras no han de favorecer a la parte que provocó la confusión.

Analizaremos dicho motivo.

Dice la STS 719/2010, de 11 de noviembre, que:

«La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004, 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005)».

A los efectos resolutorios del presente motivo, hemos de partir de la jurisprudencia de esta sala concerniente al alcance de la revisión en casación de la interpretación realizada en la instancia, contenida entre otras en la STS 57/2024, de 18 de enero, cuya doctrina ratifica y reproduce la más reciente STS 214/2026, de 12 de febrero, conforme a la cual:

«[l]a interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter "manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario ( sentencias 524/2013, de 23 de julio, y 252/2014, de 14 de mayo). El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencias 198/2021, de 26 de marzo, y 1577/2023, de 15 de noviembre, y las muchas que en ellas se citan)».

En el mismo sentido, la STS 1106/2025, de 10 de julio, entre otras muchas.

Pues bien, a los efectos de la interpretación de la cláusula controvertida, la audiencia parte del criterio literal, y de esta manera concluye que las arras son penitenciales con expresa referencia al art. 1454 del CC que las regula. En efecto, en el precontrato se indica que los reservistas entregan la cantidad de 6.000 euros, y que «esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil», por lo que a tenor de dicha condición contractual la precitada suma dinero tenía la finalidad de que operase bajo dicha modalidad de arras, con lo que el razonamiento de la audiencia no puede reputarse ilógico, irracional o arbitrario.

La estipulación sigue señalando que:

«[c]aso de no verificarse la operación de compraventa, tal como se ha pactado, por causa imputable al RESERVISTA, las cantidades entregadas en concepto señal quedarán adjudicadas a la PROMOTORA como resarcimiento de los posibles daños y perjuicios ocasionados. Si por el contrario, el compromiso se resuelve a instancia de la PROMOTORA, el RESERVISTA recibirá el importe entregado por duplicado».

En la reciente STS 178/2026, de 9 de febrero, hemos señalado que no es necesario que el vendedor haya exteriorizado expresamente la voluntad de desistir, cuando esta se deduce de su propio comportamiento convencional, y así señalamos:

«Ahora bien, cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.

»Así se entendió en la sentencia de 22 de febrero de 1984 (Roj: STS 350/1984- ECLI:ES:TS:1984:350), que confirma la condena a los vendedores que no comparecen a otorgar la escritura a devolver duplicadas las arras ( art. 1454 CC) , y rechaza su recurso de casación, en el que alegaban que el precepto no era aplicable porque no habían desistido del contrato y lo que había era un incumplimiento. La sentencia añade «sin que exista necesidad legal de que la parte condenada haya pedido, previa y expresamente, apartarse de un contrato que, reiteradamente, había demostrado no estar dispuesta a cumplir como en esencia ya dijo este tribunal en sentencia de 13 de mayo de 1930».

»La sentencia de 13 de mayo de 1930 (Roj: STS 1130/1930- ECLI:ES:TS:1930:1130), citada por la anterior, en un caso en el que se apreció el incumplimiento del comprador, declaró la procedencia de que pierda la cantidad que entregó en concepto de arras, y añade el tribunal, «sin que existiera necesidad legal de que dicho comprador pidiera que se rescindiese un contrato que él, reiteradamente había demostrado que no se hallaba dispuesto a cumplir».

»Con posterioridad, la sentencia 485/2014, de 23 de septiembre, interpreta que la compradora que manifiesta que no está dispuesta a cumplir mientras no se reactive el sistema financiero (y pueda obtener la financiación que necesita para pagar el precio) se está acogiendo a la facultad de desistimiento y pierde las arras entregadas al amparo del art. 1454 CC».

En este caso, se indica de forma expresa que, de no verificarse la operación de compraventa por causa imputable al reservista, o si es la promotora la que resuelve el compromiso, las partes perderán las arras, lo que no es incompatible con la consideración de ellas como penitenciales.

El propio art. 1454 CC recoge la expresión normativa «rescindirse», la STS 106/1984, de 6 de febrero, la configura como «derecho potestativo de resolución del pacto, que el artículo 1.454 del Código Civil atribuye a los contratantes», y las sentencias precedentemente citadas indican que no es preciso emplear expresamente la palabra desistir de la celebración del contrato para su operatividad, y, por otra parte, las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992 y 719/2010, de 11 de noviembre).

En definitiva, la conclusión de la audiencia en cuanto a la calificación de las arras como penitenciales que permiten desistir del contrato con la pérdida de la cantidad de dinero entregada o su devolución doblada tiene apoyo en el criterio literal, no entra en irremediable colisión con el sistemático derivado de las relaciones jurídicas documentadas de reserva o precontrato de compraventa que se concertaría ulteriormente, ni determina la oscuridad de la cláusula, por todo ello no podemos reputar que la interpretación de la audiencia sea ilógica, irracional o arbitraria, por lo que su juicio sobre la naturaleza jurídica de la cláusula controvertida ha de prevalecer.

No es óbice para refrendar dicha conclusión, la doctrina recogida por las sentencias en las que la parte recurrente apoya su interés casacional.

En efecto, en el caso de la STS 583/2018, de 17 de octubre, la estipulación contractual discutida no guardaba relación de identidad con la que ahora nos ocupa, en ella se trataba de un contrato de compraventa y el tenor literal de aquella cláusula era la siguiente:

«CUARTA.- Forma de pago:

»En este acto el vendedor recibe la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL CUATROCIENTOS CUATRO EUROS CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (240.404,84 euros), como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código civil, a su entera satisfacción, sirviendo la firma del presente contrato como la más eficaz carta de pago».

La importancia de la cantidad entregada, la circunstancia de que constara en un contrato de compraventa, su consideración de que formaba parte del precio y que se daba eficaz carta de pago, distancian las circunstancias concurrentes en dicho litigio con respecto a las que se dan en el proceso que ahora nos ocupa.

La otra resolución en la que fundan, también, los recurrentes el interés casacional, es la STS 719/2010, de 11 de noviembre, que desestima el recurso de casación que calificó las arras como penales y no como penitenciales, señalando que:

«B) La interpretación de los contratos realizada por la sentencia impugnada no puede ser revisada en casación, en cuanto es consecuencia de la valoración de la prueba que es función exclusiva de los tribunales de instancia, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. La alegación como infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia ( SSTS 21 de diciembre de 2007, RC n.º 4800 / 2000, 17 de junio de 2008, RC n.º 1201/2001, 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004).

»La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es también función propia del tribunal de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria o absurda ( SSTS 20 de diciembre de 2007, RC n.º 4626/2000, 14 de febrero de 2008, RC n.º 5110/2000, 17 de junio de 2008, RC n.º 1201/2001).

»C) La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial para calificar el pacto de arras, que medió en la relación contractual, como arras penales y no como arras penitenciales, no es ilógica ni arbitraria, único juicio que ahora procede realizar [...]».

Es decir, que dicha sentencia no apoya, sino que, por el contrario, refrenda el criterio de la audiencia, como consecuencia del respeto que merece la interpretación de los tribunales provinciales siempre que no sea ilógica, irracional o arbitraria, calificativos que no cabe atribuir a la sentencia recurrida.

Por todo ello, este primer motivo del recurso de casación no puede prevalecer.

CUARTO.- Examen del segundo y tercer motivo del recurso de casación interpuesto

Dada la íntima conexión existente entre los referidos motivos de casación, en cuanto en ambos se pretende la nulidad de la estipulación segunda del precontrato con respecto a la operatividad del pacto de arras penitenciales, serán objeto de tratamiento conjunto sin perjuicio de sus peculiaridades.

4.1 Fundamento y desarrollo del segundo motivo del recurso de casación.

El segundo motivo del recurso de casación se fundamenta en la infracción de los artículos 82.1, 82.4 a), del texto refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (en adelante TRLGDCU), en relación con el artículo 1454 CC y oposición a la doctrina jurisprudencial expresada en las sentencias de 3 de junio de 2018, 15 de abril de 2014 y 21 de abril de 2014, que determinan la posibilidad del pacto de arras penitenciales en cuanto se aparta de su contenido en detrimento o perjuicio del consumidor.

En su desarrollo, se indica que la precitada cláusula segunda del contrato incorpora al pacto de arras una condición contractual que impone al consumidor la obligación de firmar el contrato de compraventa proyectado en el plazo de 30 días a requerimiento de la promotora, una vez obtenida la licencia de obras, mientras que esta no está sujeta a ningún plazo, lo que provoca la infracción de los artículos citados y un desequilibrio en perjuicio de los consumidores. La importancia del motivo radica en que de considerarse nula la cláusula quedaría eliminada la facultad de desistimiento de la promotora, así como de los reservistas.

La sentencia del tribunal provincial considera cumplidos los requisitos de transparencia, pero no se refiere al desequilibrio de las prestaciones. Dicho desequilibrio se produce porque el consumidor, de no firmar en el plazo de 30 días, incurriría en incumplimiento o desistimiento empleando los términos de la cláusula, mientras que la promotora no vendría vinculada a plazo alguno y podría postergar el momento de la firma sin incurrir en ningún tipo de incumplimiento o desistimiento.

4.2 Fundamento y desarrollo del tercer motivo del recurso de casación.

Se fundamenta en la infracción del art. 82.1, 85, apartados 3.º, 4.º y 5.º del TRLGDCU, en relación con los artículos 1256 y 1115 CC, y oposición a la doctrina jurisprudencial en orden al control de abusividad contenida en las sentencias 638/2014, de 24 de noviembre 213/2014, de 21 de abril, 214/2014, de 15 de abril, y 241/2013, de 9 de mayo.

En su desarrollo consta, en síntesis, que la estipulación segunda del contrato antes transcrita deja su cumplimiento al arbitrio de la promotora por cuanto solo de ella dependerá la perfección del contrato de compraventa proyectado, una vez alcanzado el hito de la obtención de la licencia.

4.3 Las infracciones normativas alegadas.

Conforme al art. 82.1 TRLGDCU, se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Y, en el apartado 4 a), del precitado art. 82, tras señalar

«No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:

»a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario».

Y, de acuerdo con el art. 85 de la referida disposición general, las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes:

«3. Las cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo, en este último caso, que concurran motivos válidos especificados en el contrato.

[...]

»4. Las cláusulas que autoricen al empresario a resolver anticipadamente un contrato de duración determinada, si al consumidor y usuario no se le reconoce la misma facultad, o las que le faculten a resolver los contratos de duración indefinida en un plazo desproporcionadamente breve o sin previa notificación con antelación razonable.

»Lo previsto en este párrafo no afecta a las cláusulas en las que se prevea la resolución del contrato por incumplimiento o por motivos graves, ajenos a la voluntad de las partes, que alteren las circunstancias que motivaron la celebración del contrato.

»5. Las cláusulas que determinen la vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato aun cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones».

4.4 Desestimación de los motivos.

El recurso se desestima por el siguiente conjunto argumental:

1. En primer término, se señala que la cláusula contractual genera un desequilibrio entre las partes y que su juego convencional depende exclusivamente de la voluntad de la promotora.

Sin embargo, no existe desequilibrio cuando a ambas partes se les atribuye la posibilidad de separarse del contrato mediante el juego de las arras penitenciales, en cuyo supuesto debían abonar la misma suma de dinero de 6.000 euros cada una de ellas, lógicamente la perderían los reservistas y la devolvería doblada la promotora, como así hizo con respecto a quienes aceptaron el desistimiento o en caso negativo a través de consignación judicial. Tampoco existe desequilibrio porque sea la promotora la que requiera a los reservistas para la firma del contrato de compraventa cuando es la que conoce la fecha de la concesión de la licencia, así como la obtención y marcha de las negociaciones bancarias para la subrogación, en su caso, en un préstamo hipotecario gestionado por ella en el BBVA, lo que no podía es quedar el plazo de la firma sin fecha. Los reservistas, hasta la firma del contrato de compraventa, podían desistir mediante la pérdida de las arras, lo mismo que la promotora, por haberlo pactado así. Una vez firmada la compraventa operarían las condiciones convencionales de este último contrato. Además, existía una fecha determinada de entrega de las viviendas conforme a la estipulación contractual tercera.

2. La determinación de la facultad de interpretación de los contratos corresponde a las partes a través de un negocio de fijación, o bien a la autoridad judicial, si existe controversia entre ellas y no logran solucionar amistosamente sus diferencias, por todo ello la razón de ser del art. 85.3 TRLGDCU radica en considerar abusivo que sea el profesional a quien corresponda la labor de determinar el alcance y significado de las condiciones contractuales, lo que implicaría incurrir en la arbitrariedad prohibida por el artículo 1256 del Código Civil. Ahora bien, en este caso, de la cláusula contractual impugnada, en modo alguno, cabe concluir que a la promotora se le hayan atribuido dichas facultades de interpretación.

3. La asignación de la facultad de modificación unilateral del contrato constituye también una cláusula abusiva, toda vez que la voluntad de una de las partes contratantes no puede por sí sola introducir una alteración en el contenido convencional con base al cual se suscribió el contrato o se adhirió una de las partes a su contenido, que quedaría de esta forma indeterminado al albur del predisponente, con vulneración de nuevo de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil, pero tampoco vemos que, en la cláusula controvertida, se hayan atribuido dichas facultades a la promotora demandada.

4. No se otorgó a la promotora la posibilidad de resolución unilateral del contrato, sino que nos hallamos ante un supuesto legítimo de operatividad de unas arras penitenciales, cuyo juego normativo atribuye a ambas partes la facultad de desligarse de la reserva pactada, los reservistas mediante la pérdida de la suma de 6000 € entregada a la promotora, y esta con la obligación de devolverlas duplicadas; es decir que, en ambos casos, de desistimiento las partes contratantes, como ya hemos advertido, han de devolver la misma suma de dinero. Tampoco nos encontramos ante una relación contractual de duración indefinida, toda vez que la condición contractual tercera establece que la entrega de la finca tendrá lugar en el plazo de 25 meses a contar desde la obtención de la licencia de obras por parte de la promotora.

5. De igual manera, no vemos de dónde cabe apreciar que la cláusula controvertida encierra una vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato, aun cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones, puesto que independientemente de que las arras penitenciales permiten a los reservistas desistir del contrato, no se puede confundir incumplimiento con el ejercicio de los derechos que confiere a ambas partes el art. 1454 CC. Tampoco, vemos que no pueda exigirse a la promotora, una vez obtenida la licencia, que se fije día para la firma de la compraventa.

Por otra parte, la STS 391/1986, de 19 de junio, señala que:

«[e]n este particular debe acogerse la fundamentación del quinto motivo del recurso en cuanto ataca la afirmación de la sentencia que identifica al arrepentimiento o desistimiento del contrato regulado en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro, con el incumplimiento culpable del contrato tipificable en el artículo mil ciento veinticuatro, identificación inadmisible en cuanto el desistimiento implica el licito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte».

La jurisprudencia en que la parte recurrida funda su interés casacional, amén de que no se indica el cómo y el por qué la sentencia recurrida infringe la doctrina establecida en las sentencias que se citan en el recurso, lo cierto es que sus supuestos de hecho no guardan relación de identidad con la cláusula que constituye el objeto de este proceso.

En efecto, en la STS 501/2008, de 3 de junio, la cuestión jurídica que se planteaba provenía del contrato suscrito en el que, a modo de recibo, constaba la entrega de 500.000 ptas., «en concepto de reserva y como señal o arras por la compra» de determinada e identificada vivienda, cuyo contrato de compraventa se llevara a efecto antes de que transcurriera el día 31/12/97, y añade:

«Caso de que el titular de la reserva-comprador desistiera de la compra o no se presentase a formalizar y firmar el correspondiente contrato o escritura pública de compraventa dentro del plazo indicado, perderá todo derecho a la reserva, que quedará nula y sin valor ni efecto, y la cantidad entregada en este acto quedará en poder y propiedad de la parte vendedora, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil y en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados y por la limitación de la facultad de disposición que esta reserva comporta. Si fuera P. S.L. quien desistiera de la operación, deberá devolver al comprador la cantidad que hoy recibe como señal o arras».

La STS 213/2014, de 21 de abril, se refería a un contrato que contenía una estipulación en la que, en lo que aquí interesa, se establecía que el incumplimiento por el comprador de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando así fuera requerido por la vendedora facultaría a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador, para lo cual la vendedora podría retener el primer y, en su caso, el segundo pago «en concepto de pena civil que expresamente las partes pactan, y que engloba igualmente la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la vendedora».

La STS 214/2024, de 15 de abril, se refiere a un caso de «la retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional», que supone asimismo «la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones», por lo que su carácter abusivo estaría expresamente previsto en los apartados 16 y 3 de la disposición adicional primera, en relación al art. 10.bis, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( actualmente, arts. 87.2 y 85.6 del texto refundido).

En la STS 638/2014, de 24 de noviembre, la condición que se discutía como abusiva era esta: «La falta de pago acordada dará opción al vendedor para exigir su cumplimento o para resolver el contrato, sin requerimiento previo, pudiendo en este caso la parte vendedora retener el 60% de la cantidad cobrada hasta el momento del impago, devolviendo la suma restante, y ello en concepto de indemnización de daños y perjuicios», sin fijar sanción alguna para la promotora en caso de incumplimiento de esta última.

La STS 241/2013, de 9 mayo, es la concerniente a la nulidad de las denominadas cláusulas suelo, y no se indica en qué concreto aspecto la sentencia recurrida vulnera dicha doctrina.

En cualquier caso, lo que se considera abusivo por esta sala es el apartamiento, en los contratos no negociados individualmente celebrados con los consumidores, del régimen dispositivo de las arras penitenciales establecido en el art. 1454 del Código Civil, cuando se hace en perjuicio del consumidor porque este puede desistir del contrato celebrado o previsto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, pero el empresario puede desistir sin devolverlas dobladas, como así se dijo en las SSTS 501/2008, de 3 de junio, 213/2014, de 21 de abril y 638/2014, de 24 de noviembre.

Fácil es pues concluir que el interés casacional por infracción de la doctrina de esta sala no concurre.

El recurso debe pues ser desestimado.

QUINTO.- Examen del cuarto motivo del recurso de casación

En esta ocasión, se consideran infringidos los artículos 7.1 y 1258 CC, así como la doctrina de los actos propios emanada de la jurisprudencia que se reseña en el motivo.

5.1 Desarrollo del motivo.

La cuestión jurídica que se somete a este tribunal radica en determinar si el desistimiento ejercitado por la demandada en virtud de la previsión de la cláusula objeto de la litis, en función de los hechos declarados probados en la sentencia de primera instancia, ha infringido los mencionados preceptos y doctrina de los actos propios, toda vez que, en diversas comunicaciones recibidas por los reservistas, la promotora les indicaba que se firmarían los contratos, sin embargo, lo cierto es que se procedió al desistimiento de los mismos mediante la activación de las arras penitenciales.

5.2 La doctrina de los actos propios

En efecto, por lo que respecta a la relevancia jurídica de los actos propios existe una jurisprudencia muy consolidada, de la que constituyen simple botón de muestra las SSTS 540/2020, de 19 de octubre, 462/2021, de 29 de junio, 1619/2024, de 3 de diciembre, 16/2026, de 14 de enero y 283/2026, de 23 de febrero, entre otras, que proclaman que «actúa contra la buena fe quien contradice sin razón objetiva su conducta anterior sobre la que la otra parte ha fundado su confianza legítima»; es decir, que la precitada doctrina se construye sobre la base de la incompatibilidad del comportamiento previamente observado y la correlativa natural confianza que suscita en la contraparte con respecto a la actuación contradictoria ulteriormente seguida, que frustra la seguridad desencadenada de que el derecho no sería ejercitado de forma distinta.

En efecto, como recuerdan las precitadas sentencias:

«[l]a regla jurídica según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe o, dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta de una persona suscita objetivamente en otra o en otras. El módulo regulador es la objetividad, o sea, el entendimiento o significado que de acuerdo con los criterios generales del obrar en el tráfico jurídico ha de dársele a tal acto o conducta». De tal forma que, «el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata en tal regla de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes. No es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe».

En la sentencia 556/2013, de 4 de marzo, cuya doctrina ratifican las recientes SSTS 103/2026, de 29 de enero, y 283/2026, de 23 de febrero, la sala explicó que el fundamento de dicho principio radica:

«[e]n la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real».

5.3 Desestimación del motivo

El reseñado motivo deberá de correr la misma suerte que los anteriores, puesto que, de los comunicados dirigidos por la promotora a los reservistas, no cabe concluir, objetivamente, que constituyan una manifestación inequívoca de que no se ejercitarían las facultades de desistimiento previstas en el artículo 1454 del Código Civil; lejos de ello, ponían en conocimiento de los demandantes las dificultades que atravesaba la demandada para la obtención de la financiación, lo que postergaba la firma de los contratos de compraventa y que, en consecuencia, la operación prevista podría verse frustrada, por lo que la activación de las facultades del art. 1454 CC, por parte de la promotora, no se encontraba descartada ni mucho menos renunciada, situación que incluso provocó requerimientos de letrados de los reservistas. No podemos pues concluir que la conducta observada fuera incompatible con la ulteriormente observada con atentado a la buena fe.

SEXTO.- Costas y depósito

1.-De conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado los recursos interpuestos, deben imponerse a la parte recurrente las costas causadas.

2.-Procede decretar la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir según el apartado 9 de la disposición adicional 15.ª de la LOPJ.