Sentencia Civil 913/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 51/2021 de 09 de junio del 2025

PRIMERO.En este litigio, los ahora recurrentes, compradores de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, reclaman de la aseguradora demandada el pago de las cantidades anticipadas por ellos a la promotora a cuenta del precio y sus intereses. La demanda ha sido desestimada en las dos instancias con fundamento en el efecto prejudicial o positivo de lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución de la póliza en cuanto a la inexistencia de incumplimiento de la promotora por ser aplicable el plazo de entrega pactado en dicha póliza. Los recurrentes niegan en su recurso por infracción procesal que lo resuelto entonces vincule en este procedimiento declarativo ordinario y defienden en casación la responsabilidad de la aseguradora desde la perspectiva de la especialidad del art. 3 de dicha ley y por considerar que el plazo de entrega era el indicado en el contrato.

Para la decisión de los recursos son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 18 de mayo de 2007 D. Vicente y D. Narciso suscribieron con la vendedora Promociones Cuevas Sánchez, S.L (en adelante PCS o la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 2 de la demanda), que tuvo por objeto la vivienda «Bloque DIRECCION000», más garaje y trastero anejos, perteneciente a la promoción «Golf and Beach Resort» sita en el municipio de San Roque (Cádiz). La vivienda debía entregarse en septiembre de 2008 (estipulación tercera) o, como máximo, el 30 de enero de 2009 (estipulación cuarta).

1.2. A cuenta del precio, fijado en la estipulación segunda del contrato en 325.744,39 euros más IVA, los compradores anticiparon a la promotora un total de 58.351,74 euros mediante tres transferencias desde una cuenta «no residente» (terminada en NUM000) de uno de los compradores en Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, oficina 1245 de la Línea de la Concepción, y trece efectos satisfechos con cargo a esta misma cuenta. Según el desglose cronológico de pagos indicado en el certificado expedido por Bancaja (doc. 4 de la demanda), los anticipos fueron los siguientes:

-4.500 euros por transferencia el 7 de mayo de 2007.

-33.365,58 euros por transferencia el 18 de mayo de 2007.

-11 efectos de 845,84 euros cada uno (cuya fecha no consta).

-2 efectos de 4.670,59 euros, pagados los días 10 de noviembre de 2007 y 12 de mayo de 2008.

-1.840,74 euros por transferencia el 1 de octubre de 2008.

1.3. El 23 de abril de 2008 la promotora suscribió con ACC Seguros y Reaseguros de Daños, S.A., del Grupo Zurich, una póliza de «afianzamiento individual», modalidad «Cantidades Anticipadas Libres», por un importe máximo de 63.065,02 euros (condiciones particulares de la póliza, doc. 3 de la demanda). Según estas condiciones particulares, era tomador de la póliza la promotora, asegurados los referidos compradores y objeto asegurado la vivienda objeto de este litigio.

El documento de condiciones particulares incluía el siguiente párrafo:

«TOMADOR y ASEGURADO pactan expresamente que la fecha de entrega de la vivienda, a partir de la cual se podrán reclamar al primero la entrega de la vivienda o devolución de las cantidades anticipadas y, en caso de no producirse, la indemnización garantizada en esta póliza, será el día 30 de abril de 2009».

El documento fue firmado por la aseguradora, por el tomador y por los asegurados.

1.4. Con fecha 8 de abril de 2009 los compradores solicitaron al Ayuntamiento de San Roque que informara sobre «el estado en que se encuentra la licencia de primera ocupación solicitada» de su vivienda, petición que el citado Ayuntamiento contestó por escrito de 15 de abril de 2009 indicando: «El expediente de referencia está actualmente en tramitación» (doc. 8 de la demanda).

1.5. El 16 de abril de 2009 los compradores remitieron burofax a la promotora-vendedora (doc. 5 de la demanda) comunicando su decisión de resolver el contrato «por incumplimientos achacables a la promotora» (en concreto alegaban que, llegada la fecha de entrega pactada en el contrato, septiembre de 2008, la vivienda no se había entregado ni contaba con licencia de primera ocupación) y reclamando la devolución de las cantidades anticipadas más intereses legales. La promotora no contestó a este burofax.

En esa misma fecha (16 de abril de 2009) remitieron otro burofax a la aseguradora (doc. 9 de la demanda) reclamando el total de los anticipos y sus intereses, en cumplimiento de la póliza suscrita y ante lo que entendían había sido un previo incumplimiento contractual de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda.

1.6. En mayo de 2009 los compradores formularon demanda de ejecución de la citada póliza de seguro (doc. 10 de la demanda del presente litigio). Repartida la demanda ejecutiva al Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid, que la tramitó como ejecución de títulos no judiciales n.º 1097/2009, el magistrado-juez de dicho juzgado dictó auto de 10 de mayo de 2010 (doc. 11 de la demanda) estimando el motivo de oposición planteado por la aseguradora, dejando sin efecto la ejecución despachada, acordando el archivo del procedimiento y condenando a la parte ejecutante al pago de las costas de dicha ejecución.

Razonó, en síntesis, lo siguiente: (i) conforme exigía el art. 3 de la Ley 57/1968, para poder otorgar valor de título ejecutivo a la póliza de seguro era necesario que se acompañara del documento fehaciente acreditativo de la no iniciación de las obras o de la no entrega de la vivienda; y (ii) en este caso, en el que con la demanda ejecutiva solo se acompañaba el referido informe del Ayuntamiento indicando que el expediente estaba en tramitación, no podía considerarse acreditada la falta de entrega de la vivienda a los efectos de otorgar valor ejecutivo a la póliza porque: a) aunque en el contrato se indicó como fecha de entrega septiembre de 2008, pero con posibilidad de demorarse la entrega hasta el 30 de enero de 2009, en la póliza todas las partes aceptaron fijar la fecha de entrega para el 30 de abril de 2009, a partir de la cual podía exigirse el pago a la aseguradora de la indemnización pactada; b) el representante legal de la promotora declaró - diligencia final- que los compradores en ningún momento instaron la entrega de la vivienda, que incluso dejaron de pagar una letra y que tampoco atendieron los requerimientos de la promotora para escriturar; y c) el certificado final de obra se expidió el 12 de enero de 2009 y la licencia de primera ocupación el 23 de abril de 2009.

Este auto fue confirmado en apelación por auto de 19 de enero de 2011 dictado por la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19.ª, recurso de apelación n.º 622/2010 (doc. 12 de la demanda).

1.7. Con fecha 5 de julio de 2011 los compradores remitieron un segundo burofax a la promotora reiterando el del día 16 de abril de 2009 (doc. 6 de la demanda). Este burofax sí fue respondido por la promotora con fecha 29 de julio de 2011 (doc. 7 de la demanda) en el sentido de negar haber incumplido sus obligaciones contractuales, tanto porque las partes pactaron expresamente en el propio contrato prorrogar el plazo de entrega hasta el 30 de enero de 2009 para el caso de que la entrega no pudiera producirse antes finales de septiembre de 2008 por causas ajenas a la vendedora, como porque la vivienda estaba terminada desde enero de 2009 y contaba con licencia de primera ocupación, razones estas últimas por las que, según decía, la vendedora requirió hasta en dos ocasiones a los compradores para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin que los compradores comparecieran al acto (doc. 7 de la demanda).

2.En mayo de 2017 los compradores interpusieron la demanda de este litigio contra dicha aseguradora pidiendo su condena a pagarles las cantidades entregadas a cuenta (los referidos 58.351,74 euros en total) con los intereses legales desde la fecha de los respectivos pagos parciales y costas. Alegaban, en síntesis, que al no haberse entregado la vivienda en el plazo pactado en el contrato (septiembre de 2008), haber optado los compradores por resolverlo extrajudicialmente por incumplimiento de la vendedora, no haber recuperado sus anticipos y no tener eficacia de cosa juzgada lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución, era la aseguradora demandada, en virtud de la póliza individual en su día suscrita, la que debía responder de la obligación de la promotora de devolver el total anticipado por aquellos a cuenta del precio de su vivienda más intereses, al no haber llegado la construcción a buen fin.

3.La aseguradora, que compareció como Zurich Insurance PLC, Sucursal en España (en adelante Zurich), se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa: (i) que lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución sobre la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora tenía en el presente procedimiento valor de cosa juzgada material, bien en su efecto negativo, o en todo caso, en el positivo o vinculante, como antecedente lógico de lo que era objeto de este proceso declarativo, lo que obligaba a resolver la controversia teniendo en cuenta ese antecedente; (ii) que la acción estaba prescrita por el transcurso del plazo de dos años del art. 23 LCS, computado desde que adquirió firmeza el auto dictado en el procedimiento de ejecución (19 de mayo de 2011); (iii) que no concurría el presupuesto del que dependía la efectividad de la póliza de que la promotora hubiera incumplido su obligación de entregar la vivienda en plazo, ya que en la póliza se pactó como plazo de entrega el 30 de abril de 2009, la vivienda se terminó en enero de ese año y contaba con licencia de primera ocupación desde el 23 de abril, sin que el plazo de entrega pactado en el contrato tuviera carácter esencial ni el mero retraso en la entrega diera derecho a la parte compradora a resolver el contrato; y (iv) que al haber transcurrido cinco años desde la presentación de la demanda hasta el emplazamiento de Zurich, en caso de condena esta demora debía tomarse en consideración para no imponer los intereses legales, «que no deben devengarse durante dicho transcurso de tiempo».

4.En la audiencia previa se desestimó la excepción de cosa juzgada y la sentencia de primera instancia, tras rechazar que la acción estuviera prescrita, desestimó la demanda por razones de fondo consistente en la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora, con condena en costas de los demandantes.

En síntesis, razonó al respecto lo siguiente: (i) el auto dictado en el procedimiento de ejecución tenía efecto vinculante en el presente procedimiento en lo relativo a descartar que la promotora incumpliera su obligación de entregar la vivienda, toda vez que en el auto se consideró probado que todas las partes que firmaron la póliza aceptaron fijar como fecha de entrega el 30 de abril de 2009 y que la vivienda se terminó y obtuvo la licencia de primera ocupación antes de que expirase dicho plazo; (ii) en cualquier caso, la prueba obrante en el presente procedimiento permitía concluir en el mismo sentido del citado auto, pues aunque en el contrato se pactó como fecha de entrega septiembre de 2008, en la póliza, también firmada por los compradores-asegurados, se fijó la entrega para el 30 de abril de 2009, de modo que los compradores podían reclamar la indemnización el 1 de mayo de 2009, constando sin embargo que decidieron resolver extrajudicialmente el contrato el 16 de abril de 2009, antes de que venciera el citado plazo y cuando la vivienda ya estaba terminada (el certificado final de obra es de 12 de enero de 2009) y en disposición de ser entregada (al haberse pedido ya la licencia de primera ocupación, que fue concedida a los pocos días, el 23 de abril de 2009); y (iii) de todo ello cabía concluir que los compradores resolvieron unilateralmente el contrato antes de que venciera el plazo de entrega de su vivienda, y por tanto, de que la promotora incumpliera su obligación de entregarla, y en fin, que si la vivienda finalmente no fue entregada solo se debió a la voluntad de los compradores.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de los demandantes y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de costas a los apelantes.

En síntesis, expone la doctrina general sobre la cosa juzgada y su efecto positivo o vinculante, y concluye que lo resuelto en el procedimiento de ejecución sobre la inexistencia de incumplimiento del plazo de entrega tiene efecto positivo o vinculante en este e impide estimar la reclamación de los compradores («no puede sino evidenciarse la completa conexión entre lo resuelto en aquel proceso y ahora con la consiguiente obligación de aceptarse la decisión anterior, lo que hace decaer el inexistente incumplimiento que precisamente sirve de base a la actora para el ejercicio de la acción en la presente demanda, al apreciarse el efecto positivo de la cosa juzgada, vinculante o prejudicial, en el sentido de no poder decidirse en otro proceso un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como ya haya sido resuelto por sentencia firme en otro proceso diferente»).

6.Contra dicha sentencia la parte demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal compuesto de un solo motivo en el que se aduce inexistencia de cosa juzgada, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, también compuesto de un solo motivo, en el que se sostiene, resumidamente, que la parte compradora tenía derecho a rescindir el contrato desde el momento en que venció el plazo de entrega pactado en el propio contrato, al no ser aplicable el fijado en la póliza.

7.La parte recurrida no ha formulado oposición a los recursos.

SEGUNDO.En este caso, procede alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( d. final 16.ª 1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación (p.ej. sentencias 358/2023, de 10 de marzo, 236/2022, de 28 de marzo, y 53/2022, de 31 de enero, todas en casos de la Ley 57/1968). Esta decisión se funda en las siguientes razones:

1.ª) El recurso por infracción procesal, en los términos planteados, carece de efecto útil, porque se puede llegar al mismo juicio fáctico de la sentencia recurrida sobre que el plazo de entrega es el indicado en la póliza y no en el contrato con solo atender a la prueba practicada en el presente procedimiento (consta aportada la póliza, firmada por los compradores), sin necesidad por tanto de tener que atribuir valor vinculante o prejudicial a lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución. Así lo entendió también la sentencia de primera instancia.

2.ª) En cualquier caso, del planteamiento casacional de la parte recurrente (que toma en cuenta el plazo de entrega fijado en el contrato) resulta que la controversia es sustancialmente jurídico-sustantiva, no procesal, por versar sobre la cuestión de si la opción de los compradores por la resolución fue oportunista a tenor de las circunstancias concurrentes.

Recurso de casación

TERCERO.En efecto, en el motivo único del recurso de casación, con cita como infringidos de los arts. 1, 3, 4 y 7 de la Ley 57/1968, se argumenta, en síntesis, que el plazo de entrega de la vivienda era el indicado en el contrato (septiembre de 2008) y no en la póliza, y que dicho plazo había transcurrido cuando los compradores optaron por la resolución contractual (16 de abril de 2009), sin que la vivienda estuviera en esa fecha en disposición de ser entregada por no contar con licencia de primera ocupación.

CUARTO.Es jurisprudencia reiterada que «los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido (art. 1.1.ª)» ( sentencias 520/2021, de 12 de julio, y 470/2022, de 6 de junio, ambas citadas por la 203/2024, de 19 de febrero), y por tanto, como declara esta última sentencia, «no para casos... en los que no se aprecia relación entre la intención resolutoria contractual de la parte compradora y el incumplimiento del plazo de entrega por la vendedora».

Así mismo, como sintetiza la reciente sentencia 1666/2024, de 12 de diciembre, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, la jurisprudencia viene interpretando el art. 3 de la Ley 57/1968 en el sentido de que introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato, si bien, como p.ej. indicó la sentencia 671/2022, de 17 de octubre, tal doctrina jurisprudencial «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador, matización que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril, 476/2015, de 10 de septiembre, 732/2015, de 30 de diciembre, 547/2017, de 10 de octubre, y 256/2019, de 7 de mayo».

QUINTO.En este caso, acontece que los compradores, al firmar la póliza, dieron su expresa conformidad a modificar el plazo de entrega pactado en el contrato para fijarlo en el 30 de abril de 2009, el cual no había transcurrido cuando comunicaron su voluntad resolutoria.

En todo caso, aunque aceptáramos la tesis de la parte recurrente y atendiéramos al plazo fijado en el contrato y su prórroga, tampoco el mero hecho de que hubieran expirado ambos cuando se resolvió el contrato ampararía la reclamación de los compradores contra la aseguradora por ser dicha resolución oportunista, habida cuenta que fue hecha tres meses después de que la construcción de la vivienda hubiera finalizado y cuando ya sabían (por la respuesta del Ayuntamiento a su petición de información al respecto) que la licencia de primera ocupación se había pedido y se estaba tramitando administrativamente, sin atisbo alguno de incertidumbre en cuanto a su próxima concesión (lo que finalmente aconteció, dado que se expidió solo una semana después de que comunicaran a la promotora y a la aseguradora su decisión de resolver el contrato).

Además, la posterior conducta de los compradores, no negada por estos, consistente en no mostrar intención alguna de recibir la vivienda una vez conocieron que estaba en disposición de ser entregada (pues ni siquiera atendieron los requerimientos de la promotora para escriturar), también excluye la responsabilidad de la entidad garante, al concurrir circunstancias muy semejantes a las del caso de la citada sentencia 547/2017, determinantes de la existencia de una inactividad de las partes en la entrega cuando esta es material y jurídicamente posible.

SEXTO.Conforme al art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la LEC, procede imponer a la parte recurrente las costas del recurso de casación, dado que ha sido desestimado, y conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso extraordinario por infracción procesal porque ya no procede resolverlo.

SÉPTIMO.Conforme a la d. adicional 15.ª 8 y 9 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir por infracción procesal y acordar la pérdida del constituido para recurrir en casación.