Sentencia Civil 1393/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 2810/2019 de 09 de septiembre del 2026

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

1. El 31 de marzo de 1998, D.ª Encarnacion suscribió un contrato de compraventa, con subrogación en préstamo hipotecario al promotor y novación (documentado en escritura pública otorgada ante el notario de Valencia D. Carlos Pascual de Miguel con número de protocolo 2.278) en el que intervinieron, además de la citada compradora, la promotora Construcciones Serrano, Sociedad Anónima, como parte vendedora, y la entidad prestamista Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (actualmente Ibercaja Banco, S.A.).

La compraventa tuvo por objeto la vivienda identificada como finca DIRECCION000 de Valencia.

La vivienda estaba gravada con una hipoteca a favor de la referida entidad prestamista que conllevaba una responsabilidad hipotecaria de 13.461.000 pesetas (80.902,42 euros) por principal, intereses remuneratorios de cinco años al 9,50%, tres millones doscientas treinta mil seiscientas cuarenta pesetas (19.416,58 euros) por intereses de demora y un millón trescientas cuarenta y seis mil cien pesetas (8.090,24 euros) por costas y gastos.

El precio de la compraventa fue de 21.746.400 pesetas (130.698,18 euros) del que, una parte (8.285.400 pesetas, es decir, 49.796,26 euros) se abonó con anterioridad a la firma, y el resto (los citados 13.461.000 pesetas, es decir, 80.902,42 euros) fue retenido por la parte compradora «para abonarlas directamente a la Caja acreedora en la forma y condiciones establecidas en la escritura de constitución del préstamo hipotecario, cuyo contenido declara conocer produciendo dicha retención de parte del precio los efectos que se establecen en la estipulación siguiente».

2. En la escritura, además de constar la fecha del préstamo al promotor (25 de abril de 1996), su duración (hasta el 30 de abril de 2014, es decir, 18 años, de los cuales los tres primeros serían de carencia) y la amortización (durante los quince años restantes, mediante 180 cuotas mixtas mensuales constantes, comprensivas de capital e intereses), se hizo expresa referencia al tipo de interés remuneratorio en diversos apartados en estos términos:

«Tipo de interés.- Respecto al tipo de interés la escritura de crédito distingue entre el aplicable a la parte acreditada promotora durante el periodo de carencia y el aplicable a los adquirentes. Respecto de estos últimos se convino que podrían optar por el tipo de interés variable referencia CECA o MÍBOR, y si optaran por el primera referencia que el préstamo devengaría por períodos semestrales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fijó para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los períodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos publicado en el "B.O.E." mensualmente para el segundo mes anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interés, es decir, para los préstamos formalizados en el mes de Enero, cuya fecha de cambio sea el 31 de Enero, se tomará como referencia el tipo publicado para el mes de Noviembre anterior, y así sucesivamente».

[...]

«TERCERO.- SUBROGACIÓN.- La parte compradora al retener del total del precio convenido el importe del préstamo deudor actual que grava hipotecariamente la vivienda adquirida, queda subrogada expresamente sin novación tanto en la obligación personal dimanante del préstamo como en la posición jurídica de la hipotecante, a la que libera totalmente de responsabilidad como consecuencia de la deuda y gravamen que la garantiza, señalando como domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos el de la propia vivienda hipotecada, y a efectos de esta subrogación manifiesta:

»La parte subrogada opta por el tipo de interés variable CECA, y por lo tanto, el préstamo devengará por periodos semestrales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fijó para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los períodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos.

»-Que acepta cuanto se pactó en la escritura de préstamo hipotecario autorizada por mí, el infrascrito fedatario, el día 25 de Abril de 1996, número 2.062 de Protocolo, que manifiesta conocer [...]».

[...]

«NOVENO.- CONSENTIMIENTO A LA SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DEL PRÉSTAMO.

»La entidad "Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja", por medio de su representante en este acto, acepta con efectos desde el día de hoy la subrogación de la parte compradora en el préstamo anteriormente reseñado y garantizado con hipoteca sobre la vivienda objeto de esta compraventa.

»Al propio tiempo la parte compradora y la entidad acreedora han convenido proceder a una novación modificativa de las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria al que se ha hecho referencia anteriormente, de conformidad con lo establecido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, lo que llevan a efecto con arreglo a los siguientes pactos:

[...]

»A partir del día siguiente a la firma de la presente escritura, y hasta el 31 de Marzo de 1.999, satisfará doce cuotas mixtas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses calculados al tipo de interés fijo, correspondiendo realizar la primera el 30 de Abril de 1.998.

»Desde el día 31 de Marzo de 1.999 deberá pagar las correspondientes cuotas mixtas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses devengados, correspondiendo realizar la primera el 30 de Abril de 1.999.

[...]

»3.º.- INTERESES ORDINARIOS

»A partir del día de hoy la cantidad pendiente devengará el interés fijo del cinco enteros setenta y cinco centésimas de entero por ciento nominal anual, hasta el 31 de marzo de 1.999. A partir de la citada fecha y hasta la fecha de cancelación el préstamo devengará periodos de interés variable en la forma expresada en el pacto 3º bis, que como ha quedado dicho se modifican en esta escritura.

[...]

»3º BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.

»Finalizado el periodo de interés fijo inicialmente pactado, el préstamo devengará, por periodos semestrales el interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en cero puntos al tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos semestrales, el denominado: "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Cajas de Ahorro", publicado mensualmente en el B.O.E. y descodificado en función de las periodicidad de los pagos mediante la aplicación al tipo de referencia publicado de un diferencial negativo que se determinará mediante la aplicación de la fórmula:

»[...].

»Alternativamente, y para el supuesto de que dejará de publicarse el tipo de referencia antes citado, será de aplicación, por periodos semestrales, el interés variable, al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos publicado en el B.O.E. mensualmente para el segundo mes anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interés, es decir, para los préstamos formalizados en el mes de enero, cuya fecha de cambio sea el 31 de Enero, se tomará como referencia el tipo publicado para el mes de noviembre anterior y así sucesivamente. Este tipo publicado se aplicará como tipo nominal.

»En caso de que dejarán de publicarse ambos índices de referencia, será de aplicación, por periodos anuales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en 1,5 puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos anuales, la media aritmética de los tipos de interés diarios aplicados a operaciones a un año en el mercado de depósitos interbancarios (Mibor a 1 año), que hayan sido publicados en el B.O.E. por el Banco de España (u Organismo que en el futuro pudiera sustituirle a estos efectos informativos) [...]».

3. En la escritura también se incluyó una estipulación sexta en virtud de la cual eran de cuenta de la prestataria todos los gastos e impuestos de la transmisión, así como «[l]os de subrogación y novación en la hipoteca, y los de cancelación de la hipoteca(...)».

4. En abril de 2017, la prestataria presentó la demanda de este procedimiento contra Ibercaja Banco, S.A., en la que pidió la nulidad por abusivas de varias cláusulas de condiciones generales de la contratación (intereses de demora, estipulaciones tercera, apartados 1 y 2, y tercera bis, sobre el tipo de interés variable, y sexta, sobre gastos), así como la sustitución del índice de referencia aplicado por el Euríbor, el recálculo del préstamo y la devolución de las cantidades abonadas en exceso como consecuencia de la nulidad.

Por lo que ahora interesa adujo, en síntesis, que las citadas cláusulas eran abusivas, en particular la tercera bis (IRPH), por su falta de transparencia, dado que, a pesar de estar sujeto el préstamo a las exigencias de la Orden de 5 de mayo de 1994 (OM/1994) y de lo establecido en la escritura, el banco en ningún momento permitió que la prestataria pudiera optar por el índice CECA, como tampoco le permitió comparar los distintos índices, al no ofrecérsele información sobre su evolución histórica ni realizársele simulaciones, además de haber sido impuesto el índice oficial IRPH Cajas por la entidad predisponente en su propio beneficio, por tratarse de un valor manipulable por la propia entidad. En cuanto a los gastos, reclamó los de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

5. El banco se opuso a la demanda. Alegó, en lo que ahora interesa, que la cláusula IRPH era transparente según las exigencias de la normativa aplicable (OM/1994), y que todas las acciones estaban prescritas por «haber transcurrido el año previsto en el art. 1.968 del C.Civil».

6. La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas sobre intereses de demora y gastos, condenó al banco a restituir por este último concepto un total de 499,17 euros, y desestimó el resto de las pretensiones, en particular, las referidas a la cláusula IRPH, que reputó válida. Todo ello, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Al respecto razonó, resumidamente, lo siguiente: (i) no procedía apreciar la prescripción alegada, al no ejercitarse acciones de anulabilidad sino de nulidad absoluta, no sujetas ni al plazo del art. 1301 CC (de caducidad), ni al de prescripción del art. 1968 CC; (ii) la cláusula IRPH -el único índice de referencia oficial que, según los peritos, había sido efectivamente aplicado al préstamo litigioso- era válida por superar el control de inclusión, al tener una redacción gramaticalmente clara y comprensible, y el de transparencia a la luz de los criterios de la sentencia de esta sala de 14 de diciembre de 2017, ya que el IRPH Cajas era un índice oficial, fácilmente accesible para un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, que, por tanto, podía saber que el interés variable aplicable a una parte de la vida del préstamo resultaba de aplicar ese índice al diferencial o margen pactado; sin que, por el contrario, el deber de transparencia obligara al banco a ofrecer otras alternativas ni a explicar el funcionamiento de dicho índice, y sin que tampoco fuera relevante a esos efectos su comparativa ex post con la evolución del Euríbor; y (iii) en cuanto a los gastos, solo procedía condenar al banco a devolver la cantidad de 380 euros por gastos de gestoría y 119,17 euros por gastos registrales (499,17 euros en total), al existir un «gran problema de determinación respecto de los gastos notariales», al no concretar la parte demandante los correspondientes al préstamo hipotecario, por falta de desglose respecto de los derivados de la compraventa.

7. La parte demandante apeló e impugnó el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de las pretensiones referidas a las cláusulas tercera, apartados 1 y 2, y tercera bis, interesando de nuevo su nulidad por abusivas, con los efectos restitutorios indicados en la demanda, y pidió también el incremento (hasta los 1.021,23 euros) de la cantidad a devolver por gastos de notaria, registro y gestoría. Advirtió del error en la cantidad a que se condenaba en la sentencia en concepto de gestoría, al tener en cuenta lo que era una provisión de fondos, por un importe de 380.000 pesetas (no 380 euros). Y, en concreto, adujo que los gastos que reclamaba correspondientes solo a la inscripción del préstamo «tras consultar con nuestro perito» eran los siguientes: 150,49 euros por la inscripción de la carga en el registro de la propiedad, 502,19 euros en concepto de gastos notariales por la constitución de la hipoteca y 368,55 euros por los gastos de gestoría.

El banco se opuso al recurso e impugnó la sentencia al considerar que estaba prescrita la acción de restitución de las cantidades pagadas en concepto de gastos. La apelante se opuso a la impugnación.

8. La audiencia provincial desestimó el recurso de apelación de la demandante, y estimó la impugnación del banco, estimó en parte la demanda, confirmó la nulidad de las cláusulas sobre interés de demora y gastos y la validez de la cláusula IRPH, así como el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, y revocó la sentencia apelada en el único sentido de absolver a la demandada de la pretensión restitutoria de las cantidades reclamadas en concepto de gastos. Todo ello, sin hacer expresa condena en costas.

En lo que ahora interesa, sus razones son las siguientes: (i) la acción de restitución de las cantidades indebidamente abonadas por la parte prestataria en virtud de la cláusula de gastos declarada nula ha prescrito, al ser aplicable el plazo de prescripción general de las acciones personales (art. 1964 CC) y computarse dicho plazo desde la fecha del pago; (ii) no procede declarar nula la estipulación 3, apartados 1 y 2, porque el tipo de interés de referencia aplicado al préstamo, en virtud de la novación operada, ha sido el IRPH y no el CECA («una cosa es el tipo de interés que conforme a la subrogación se establece y otra diversa es el que se pacta en el mismo momento, novando dicho tipo del préstamo en el que se subroga y es el nuevo el que regla la vida contractual, por lo que desde tal momento negocial quedó extinguido la aplicación del tipo CECA»); y (iii) tampoco procede declarar la nulidad de la cláusula tercera bis, por los argumentos de la sentencia apelada sobre que el IRPH es un índice de referencia oficial, que afecta a un elemento esencial del contrato, sobre la falta de prueba, siquiera indiciaria, de manipulación por la entidad, y sobre que su comparación con la evolución del Euríbor no es un parámetro ni para controlar su transparencia ni su abusividad.

9. Contra dicha sentencia la prestataria demandante interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación, cada uno de ellos articulado en cinco motivos, cuyo enunciado ha sido transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución.

10. El banco ha formulado oposición únicamente al recurso de casación pidiendo su inadmisión, o subsidiariamente, su desestimación.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apartado 1 de la disposición final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 443/2026 y 442/2026, ambas de 23 de marzo).

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento y oposición de la parte recurrida.

1. Según su planteamiento, los cinco motivos de casación se formulan al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC, por oponerse la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial de esta sala. No obstante, como se dirá, uno de los motivos, el segundo, carece de desarrollo argumental.

El motivo primero se funda en infracción del art. 1256 CC y de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias de 4 de noviembre de 2010 y 29 de diciembre de 2012 sobre que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. Lo que se argumenta al respecto, resumidamente, es que la prestataria, a pesar de lo indicado en la pág. 25 de la escritura, nunca tuvo la opción de optar por un índice u otro, además de que el banco, abusando de su posición dominante, decidió aplicar un índice (el IRPH) distinto al CECA, que era por el que habría optado la prestataria, según la propia escritura.

El motivo segundo, según su encabezamiento, se funda en infracción del art. 217 LEC, apartados 1, 2, 3 y 7, pero sobre este motivo no existe un mínimo desarrollo argumental.

El motivo tercero se funda en infracción de los arts. 2, 8, 10, 60, 80 y 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (TRLDCU) -aunque por la fecha de celebración del contrato los preceptos aplicables serían los equivalentes de la LDCU- y de la jurisprudencia que los desarrolla, con cita en tal sentido de las sentencias 138/2015, de 24 de marzo, y 25/2018, de 17 de enero. En su desarrollo se alega que la cláusula IRPH no supera el control de incorporación ni el de transparencia, porque al tratarse de una condición general de la contratación para su comprensibilidad real, esto es, para que la prestataria pudiera conocer la carga económica que implicaba, no bastaba con que el banco predisponente hiciera referencia a dicho índice oficial en la escritura, por más que se publicara en el BOE, sino que debió ofrecérsele información precontractual, en este caso inexistente, con simulaciones o escenarios diferentes y comparativa con otros tipos de referencia.

El motivo cuarto, formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE y de «los artículos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación » (LCGC), y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias 128/2019, de 4 de marzo, y 138/2015, de 24 de marzo. En este motivo, con cita en su desarrollo argumental de los arts. 5 y 7 LCGC, la prestataria insiste en que la falta de información precontractual impide que la cláusula IRPH inserta en el contrato litigioso supere el doble control de incorporación y transparencia, pues el banco no solo estaba obligado a redactar la cláusula de manera clara, sino que también debía garantizar que aquella entendiera cómo le afectaba a su contrato, no pudiéndose confundir la imposibilidad de controlar la abusividad del índice con la posibilidad de controlar el carácter abusivo de una cláusula contractual sobre el interés variable, aunque afecte a un elemento esencial del contrato.

El motivo quinto se funda en infracción de los arts. 1969 y 1964.2 CC, en su redacción anterior a la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, y lo que se defiende, con alusión a la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y a la falta de jurisprudencia uniforme de esta sala, es que a la acción de restitución de cantidades abonadas en virtud de una cláusula de gastos declarada nula es aplicable el plazo de prescripción general del art. 1964.2 CC (quince años en la fecha de celebración del contrato), el cual debe computarse desde que la prestataria tuvo conocimiento de su nulidad.

2. La parte recurrida se ha opuesto a todos los motivos alegando su inadmisiblidad. El primero, por plantear una cuestión nueva, y en todo caso, por insistir en la aplicación de un tipo de interés que fue novado; el motivo segundo, porque se funda en infracción de una norma procesal, además de carecer de desarrollo argumental; los motivos tercero y cuarto, porque la sentencia recurrida resuelve acertadamente conforme a la normativa aplicable al préstamo y a la jurisprudencia existente en ese momento sobre la materia, porque no se justifica debidamente el interés casacional al invocarse sentencias de esta sala que no guardan relación con el IRPH, y el último motivo, por ser también conforme a Derecho la sentencia recurrida en su decisión de declarar prescrita la acción de restitución.

TERCERO.- Decisión de la sala. No concurren los óbices de admisibilidad invocados respecto del recurso de casación en su totalidad.

Dada la distinción entre causas de inadmisión absolutas y relativas, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012) y asumida por esta sala en múltiples resoluciones posteriores, es sobradamente conocido que para superar el test de admisibilidad puede ser suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen al menos en el planteamiento de los motivos tercero a quinto del recurso de casación (que por tanto, no puede ser totalmente desestimado por causa de inadmisión, ni en consecuencia cabe inadmitir por razón de su dependencia el recurso por infracción procesal), toda vez que en el encabezamiento de tales motivos se citan las normas sustantivas pertinentes para examinar las cuestiones jurídico-sustantivas planteadas sobre transparencia y abusividad de la cláusula de interés variable IRPH y prescripción de la acción de restitución, el planteamiento respeta los hechos probados (al no tener que ver con cuestiones fácticas sino con las consecuencias jurídicas extraídas por la sentencia recurrida) y la parte recurrida demuestra haber tenido un pleno y cabal conocimiento de tales cuestiones jurídicas al oponerse al recurso.

Recurso extraordinario por infracción procesal.

CUARTO. Planteamiento de los motivos y oposición de la parte recurrida.

1. El primer motivo se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en la infracción del art. 24 CE en relación con el art. 218 LEC, según se aduce, por no haber realizado la audiencia provincial el pertinente control de transparencia de la cláusula tercera bis al limitarse a examinar solo el índice IRPH.

El motivo segundo se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 218.2 LEC, por supuesto «error fáctico evidente» de la sentencia recurrida consistente, se reitera, en haber valorado solo «el índice IRPH y no el pacto 3º Bis».

El motivo tercero se formula también al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 217 LEC, apartados 1, 2, 3 y 7, por infracción de las reglas de la carga de la prueba al no atribuir al banco las consecuencias de la falta de prueba de los hechos impeditivos de las pretensiones de la parte hoy recurrente, y por no valorar la prueba en conjunto con arreglo a la sana crítica.

El motivo cuarto se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción «del principio de contradicción», al no haber aportado el banco prueba de que hubo negociación y de que en todo caso cumplió lo que el propio banco había predispuesto.

El motivo quinto se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 24 CE en relación con el art. 218 LEC, según se aduce, por «error patente e incongruencia en la valoración probatoria», al entender la audiencia provincial que un consumidor informado puede optar por un índice y luego aplicársele otro, sin contradicción y sin acreditar el banco negociación alguna.

2. La parte recurrida no ha formulado una concreta oposición al recurso extraordinario por infracción procesal, pues se ha limitado a pedir su inadmisión únicamente por razón de su dependencia con el recurso de casación, causa ya desestimada.

QUINTO. Decisión de la sala. Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal por causas de inadmisión.

Los cinco motivos incurren en graves defectos de formulación, que conducen necesariamente a su desestimación, sin que para ello sea obstáculo que el recurso fuera admitido a trámite en su día, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (entre otras muchas, sentencias 354/2026, de 5 de marzo, 339/2026, de 3 de marzo, 209/2026, de 11 de febrero, y 400/2024, de 19 de marzo).

Como recuerda la sentencia 400/2024, los recursos de casación y por infracción procesal son recursos extraordinarios sujetos a determinadas exigencias técnicas, derivadas de las normas que los regulan. Carácter extraordinario que justifica la exigencia de requisitos más estrictos, e incluso de un mayor rigor formal que en los recursos ordinarios (STEDH de 19 de diciembre de 1997 y STC 37/1995).

En este caso acontece que el recurso en su totalidad adolece de una evidente falta de claridad expositiva y argumental, con mezcla de cuestiones heterogéneas, que, por más que en algún caso se planteen en motivos independientes, lo cierto es que abocan a defender tesis completamente incompatibles entre sí, y, esto es lo más relevante, que además en puridad no tienen que ver con cuestiones procesales, en particular con temas probatorios, sino con el control de transparencia y abusividad de la cláusula tercera bis, que es la cuestión jurídico sustantiva correctamente suscitada en buena parte del recurso casación.

Así, tratando de sintetizar el conjunto de defectos apreciados, basta decir: (i) que en algún caso (motivo cuarto) ni tan siquiera se cita norma alguna como infringida (en este sentido, la sentencia 915/2025, de 9 de junio, y las que en ella se citan); (ii) que la recurrente confunde constantemente la carga de la prueba y la valoración probatoria, como si desconociera la jurisprudencia constante que declara que las normas que rigen la carga de la prueba (caso del art. 217 LEC, que se cita como infringido en el motivo tercero) solo se vulneran cuando no se ha practicado y valorado prueba (sentencias 443/2026, de 23 de marzo, y 209/2026, de 11 de febrero), lo que no ha sido el caso; (iii) que la recurrente también confunde (véase al respecto el enunciado de los motivos primero, segundo y quinto) valoración probatoria y motivación de la valoración probatoria, la cual se ha de entender comprendida en el deber de motivación de la sentencia (en este sentido, la sentencia 11/2026, de 13 de enero, con cita de la 43/2021, de 2 de febrero). Falta de motivación que incluso en el recurso se llega a calificar improcedentemente como incongruencia valorativa; (iv) que la recurrente incurre en la paradoja de postular las bondades de una valoración conjunta de la prueba, con arreglo a la sana crítica, y al mismo tiempo reprochar a la audiencia provincial que no haya valorado determinadas pruebas, pero sin concretar mínimamente en qué consiste el supuesto error fáctico -material o de hecho-, que no vincula con un medio de prueba en concreto -pues no se cita como infringida norma alguna sobre prueba-, lo que implica no respetar las exigencias formales que resume la citada sentencia 209/2026 para que esta sala pueda de forma excepcional revisar la valoración probatoria contenida en la sentencia recurrida; y (v) que esa suma de incorrecciones se acompaña de un discurso argumental incoherente, por completo ajeno a la razón decisoria (en la medida que, como se dirá al examinar el recurso de casación, prescinde de las consecuencias que la sentencia recurrida atribuye a la novación operada en orden a considerar que el único tipo de referencia oficial aplicado fue el IRPH) y pleno de reproches que, reiteramos, nada tienen que ver con el juicio fáctico, sino con las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador (cuya apreciación, como recuerda la citada sentencia 443/2026, «entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación»).

Recurso de casación.

SEXTO. Decisión de la sala. Desestimación de los motivos primero y segundo.

El motivo primero, tal y como se enuncia y se desarrolla, debe ser desestimado tanto por fundarse en la infracción de un precepto como el art. 1256 CC, que por su carácter genérico no resulta apto para fundar por sí mismo un recurso de casación, a no ser que se relacione con otros más específicos (en este sentido, la sentencia 1742/2025, de 28 de noviembre, con cita de las sentencias 1040/2007, de 4 octubre, 43/2014 de 5 febrero, y 406/2016, de 15 de junio), como, fundamentalmente, por marginar la razón decisoria de la sentencia recurrida, al insistir en la relevancia que ha tenido el hecho de que no se aplicara el índice CECA por el que la adquirente optó, según la propia escritura, y por tanto soslayar que la decisión de la audiencia se sustenta en la idea de que el único índice de referencia oficial aplicado al préstamo a resultas de su novación modificativa fue el IRPH, como también acreditaron los peritos.

En cuanto al segundo motivo, además de carecer del mínimo desarrollo argumental, es suficiente para su desestimación que se funde en la infracción de una norma procesal, en tanto que es de sobra conocido que las cuestiones procesales no pueden integrar un motivo de casación.

SEPTIMO. Motivos tercero y cuarto de casación. Parámetros del control de transparencia de la cláusula IRPH en las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), plasmados en la sentencia de pleno de esta sala 1590/2025, de 11 de noviembre.

Ambos motivos plantean que la sentencia recurrida no ha realizado un adecuado control de transparencia, ni formal ni material, de la cláusula tercera bis.

La sentencia de pleno 1590/2025, de 11 de noviembre, analiza con profusión el alcance del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia de los préstamos hipotecarios a la luz de las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), fijando, a modo de conclusiones, un catálogo de los diferentes elementos que han de ser tomados en consideración para realizar este control.

Como premisas, se parte de que «las cláusulas IRPH, como condiciones generales de la contratación que son, deben ser objeto de control de transparencia», y que este control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras.

En esta tesitura, aunque la sala reconoce que la superación o no del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia no admite una respuesta única, habida cuenta que la solución dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y de cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo, la citada sentencia 1590/2025 extrae del amplio y complejo recorrido normativo y jurisprudencial que previamente detalla (a lo que expresamente nos remitimos) los siguientes parámetros de control:

«i) La primera comprobación será la correspondiente al régimen jurídico del préstamo, esto es, la aplicación del bloque normativo de la Orden de 1994 y de la Circular 5/1994, del propio de la Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012, o, por último, exclusivamente la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo. Esto último sucederá en los préstamos que, por su fecha o cuantía, quedaron fuera del ámbito de aplicación de la Orden de 5 de mayo de 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediera de 25 millones de pesetas (150.253,03 €).

»ii) Solo en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 será necesario comprobar las circunstancias relativas a la entrega del folleto previsto en su Anexo I-3 y al diferencial negativo mencionado en la Circular 5/1994.

»iii) Como regla general, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia.

»iv) La Directiva 93/13 no impone que la información sobre la evolución pasada y el último valor del índice, ni siquiera en los préstamos sometidos a la Orden de 1994, tuvieran que ser necesariamente facilitados por la entidad prestamista. La información necesaria puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional, para lo que bastará que en la información facilitada conste la mención a la Circular 5/1994.

»v) No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

»vi) Si en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 la entidad prestamista ha incumplido el deber de entrega del folleto mencionado en el Anexo I, apartado 3, habrá que tener en cuenta si en el concreto procedimiento se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice.

»vii) La omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular resultará irrelevante si la información incluía la referencia a la Circular 5/1994 y, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o, se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE. No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

»viii) La utilización del IRPH en sí no merma la posibilidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice de referencia con otras propuestas que utilicen otros índices oficiales que no consisten estructuralmente en una TAE».

OCTAVO. Decisión de la sala. Falta de transparencia de la cláusula tercera bis.

1. La revisión en casación del juicio de transparencia realizado por la sentencia recurrida a partir del obligado respeto a los hechos probados permite concluir que no se han respetado los referidos parámetros de la sentencia 1590/2025 y que, por lo tanto, la cláusula tercera bis no es transparente. Esta conclusión se funda en las siguientes razones:

a) Como se ha dicho, la adquirente de la vivienda no solo se subrogó en el préstamo al promotor, con intervención en la escritura de la propia entidad prestamista acreedora, sino que además el préstamo fue objeto de novación modificativa respecto al tipo de interés remuneratorio en virtud de la cual, dicho interés quedó establecido en las cláusulas tercera y tercera bis (folio 30 de la escritura). Según la primera, durante el primer año de la vida del préstamo, a partir del otorgamiento de la escritura, regiría un tipo de interés anual nominal del 5,75%. De acuerdo con la segunda, durante el resto de la vida del préstamo regiría un interés variable consistente en adicionar un margen o diferencial de 0 puntos al índice de referencia oficial IRPH Cajas, publicado mensualmente por el BdE en el BOE y al que debía aplicarse un diferencial negativo. Por tanto, desde la perspectiva del control de incorporación, tales circunstancias diferencian este caso del analizado por la sentencia 161/2026, de 4 de febrero, toda vez que la prestataria adquirente de la vivienda tuvo oportunidad real de conocer la forma de determinación del tipo de interés mediante una cláusula con una redacción gramaticalmente clara, incorporada a una escritura pública de la que recibió una copia.

b) Sin embargo, desde una perspectiva material, la cláusula tercera bis no es transparente. Por la fecha de contratación del préstamo (31 de marzo de 1998) y su cuantía (inferior a 150.253,03 euros), el contrato queda comprendido en el ámbito de aplicación de la OM/1994, por mandato de su art. 1.1. En consecuencia, conforme al art. 3 de la cita norma, la entidad prestamista estaba obligada a entregar al prestatario el folleto informativo mencionado en el Anexo I, apdo. 3 de la citada OM/1994 (a cuyos elementos mínimos a su vez se refiere el Anexo VII de la Circular 5/1994) y conforme al art. 5 OM/1994, también la oferta vinculante, teniendo derecho el prestatario a examinarla en el despacho del notario autorizante al menos durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento de la escritura del préstamo, nada de lo cual consta en las actuaciones.

Esta falta de información suministrada por la entidad es trascendente al no suplirse por otros medios. Ciertamente, desde la perspectiva de la disponibilidad y la accesibilidad de la información a los efectos de que el prestatario pudiera comprender la carga económica y jurídica del índice, la jurisprudencia expuesta ha declarado - incluso en casos como el presente de préstamos sometidos a la OM/1994- que las indicaciones del profesional «no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria», que la información necesaria para superar el control de transparencia «puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional». En suma, que es admisible acudir a otros medios para ofrecer la preceptiva información, incluyendo las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice, por ser esta publicación accesible «un medio suficiente para que los tipos de interés variable pudieran ser comprobados en cada momento por la parte prestataria», de forma que se entiende suficiente con que el índice de referencia oficial y el sustitutivo se hicieran constar con remisión a la concreta circular y a su publicación en el BOE. Pero basta la lectura de la cláusula tercera bis para constatar que, en este caso concreto, no se hizo referencia alguna a la Circular 5/1994 del BdE de 22 de julio de 1994, ni a su publicación concreta en el BOE el 3 de agosto siguiente.

c) En estas circunstancias, sí es relevante que no se ofreciera información sobre la evolución pasada y el último valor del índice, pues conforma a la jurisprudencia de esta sala, la Directiva 93/13/CEE no impone a la prestamista el deber de facilitar información sobre esos extremos, ni siquiera en los préstamos sometidos a la OM/1994, siempre y cuando tal información fuera accesible y disponible para el demandante por constar en la escritura la mención a la Circular 5/1994 y a su publicación en el BOE de 3 de agosto de 1994, lo que no ha sido el caso.

d) En consecuencia, la falta de información precontractual en los términos normativamente exigibles, sumada a que esa omisión no fue suplida por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice, impidieron que la parte prestataria pudiera advertir cual iba a ser el tipo de interés variable efectivo a partir del primer año de la vida del préstamo y comprender la carga jurídica y económica de dicha cláusula.

2. Declarada la falta de transparencia de la cláusula IRPH, procede analizar su abusividad, pues en el enunciado del motivo cuarto y en el desarrollo del motivo tercero se cita como infringido el art. 4.2 de la Directiva 93/CE/13, sobre abusividad de las condiciones generales de la contratación, se alega que sí es posible el control de abusividad de una cláusula que define el objeto principal del contrato y se insiste en el argumento esgrimido desde un principio de que la aplicación de ese índice de referencia solo benefició al banco, por ser más perjudicial para el consumidor que otros índices alternativos.

NOVENO. Parámetros del control de abusividad de la cláusula IRPH en las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), plasmados en la sentencia de pleno de esta sala 1591/2025, de 11 de noviembre, y aplicados por la sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre.

La sentencia de pleno 1591/2025, de 11 de noviembre, comienza recordando en su fundamento de derecho séptimo, al que ahora nos remitimos, que, con anterioridad a que el TJUE dictase los autos de 17 de noviembre de 2021 (C-655/2020 y C-79/21), y por ende, las referidas sentencias de 13 de julio de 2023 y 12 de diciembre de 2024 sobre las cláusulas IRPH, esta sala ya había declarado de forma reiterada que la falta de transparencia de la cláusula que referencia el interés variable al índice IRPH no implica necesariamente su nulidad, pues «el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que, como la IRPH, definen el objeto principal del contrato, no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».

Seguidamente, a la luz de las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), la sentencia 1591/2025 fija los criterios o parámetros que han de ser tomados en consideración en el control o juicio de abusividad de la cláusula IRPH no transparente, más allá de reconocer, de nuevo, que tampoco en esta materia cabe una solución unívoca, porque el resultado del juicio de abusividad de la cláusula del interés variable referenciada al IRPH va a depender en cada caso de sus concretas circunstancias, acreditadas por la prueba practicada.

Como premisas se parte de que, según señala el TJUE, para la apreciación del eventual carácter abusivo de la cláusula controvertida «debe tomarse en consideración: el incumplimiento del requisito de transparencia, y la comparación del método de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por esta cláusula y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados y, entre otros, con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato».

Según la sentencia de pleno 1591/2025, los parámetros del juicio de abusividad de la cláusula de interés variable referenciado al IRPH son los siguientes:

«i) La valoración de la abusividad debe hacerse en el momento de la contratación del préstamo. Para determinar el carácter abusivo de una cláusula se han de tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en ese momento.

»ii) La existencia eventual de un desequilibrio en detrimento del consumidor depende esencialmente, no del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de esta cláusula. Se han de tomar en consideración, no solo los valores del índice de referencia, sino también el diferencial aplicado contractualmente a ese índice, con el fin de comparar el tipo de interés efectivo resultante con los tipos de interés habituales del mercado.

»iii) El carácter abusivo de una cláusula contractual se debe apreciar con referencia a todas las demás cláusulas del contrato. Puede ser pertinente examinar la naturaleza de las comisiones eventualmente estipuladas en otras cláusulas del contrato objeto del litigio principal, con el fin de comprobar si existe un riesgo de doble retribución de determinadas prestaciones del prestamista. Pero el hecho de que, debido a sus procedimientos de cálculo, índices como los IRPH se determinen tomando como referencias diferentes TAE, no produce el efecto de transformar el tipo de interés de un préstamo adaptado periódicamente según la evolución de los valores sucesivos de un IRPH en una TAE que pueda desglosarse, por una parte, en un tipo de interés ordinario propiamente dicho y, por otra parte, en diferenciales, comisiones y gastos.

»iv) El hecho de que en la cláusula se haga uso de un índice de referencia establecido a partir de las TAE aplicables a los contratos tomados en consideración para calcular los valores sucesivos de este índice, y que esa TAE incluya elementos derivados de cláusulas cuyo carácter abusivo se declare posteriormente, no implica que la cláusula de adaptación del tipo de interés del contrato en cuestión deba considerarse abusiva.

»v) Se ha de comparar el tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante de la aplicación de la cláusula que establece como índice de referencia el IRPH y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados, y, entre otros, con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato.

»vi) Otros aspectos del método de cálculo del tipo de interés contractual o del índice de referencia pueden ser pertinentes, si pueden crear un desequilibrio en detrimento del consumidor, para lo que habrá que estar a las circunstancias de cada caso.

La sentencia 1591/2025 también fija los criterios a tener en cuenta para realizar la comparación del tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante con ese método de cálculo y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión, a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato, y la posterior sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre, a cuyos extensos razonamientos también procede remitirse, declara que para realizar esta comparativa no es necesario que en cada caso se utilicen todos los tipos medios de interés en que se basó la sentencia 1591/2025, por ser suficiente «hacer esta comparativa con los tipos efectivos de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo, que sean accesibles, por estar publicados en la web del Banco de España o por el INE, según los casos. Lo relevante es que al comparar con algunos de ellos (en su caso, con los disponibles en la fecha de la contratación del préstamo), pueda valorarse si la cláusula ocasionaba un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes».

DÉCIMO. Decisión de la sala. La cláusula tercera bis no es abusiva.

La aplicación al caso de los parámetros expuestos determina que la cláusula tercera bis no se considere abusiva.

Para llegar a tal conclusión basta comprobar que el diferencial pactado era de 0,00 puntos, que según los datos publicados por el BdE al momento de la contratación, marzo de 1998, el IRPH Cajas -pactado como índice principal- era de 5,978% y el Mibor del 4,161%.

Por tanto, el interés resultante de sumar el diferencial pactado (0,00%) al IRPH Cajas en el momento de la contratación del préstamo, en un préstamo a dieciocho años, era el 5,978 %, es decir, el interés resultante era muy similar -aunque algo superior- al tipo de interés fijo establecido para el primer periodo (con un nominal del 5,75%). Aunque el Mibor fuera inferior, del 4,161%, habría que sumarle el diferencial -que sería superior al 0,00 pactado-, lo que podría dar un resultado similar, sin que se trate de hacer un control de precios. Así, con un diferencial del 1,50%, el tipo sería del 5,661%, por lo que la diferencia no sería manifiestamente desproporcionada.

Por tanto, el profesional no podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este no aceptaría una cláusula de ese tipo de resultas de una negociación individual.

En consecuencia, los motivos tercero y cuarto deben ser desestimados.

UNDÉCIMO. Decisión de la sala. La acción de reclamación de los gastos no está prescrita. Se reitera la doctrina contenida en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio.

1. El motivo quinto debe ser estimado porque en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio, en la que en la que tratamos sobre la prescriptibilidad de la acción de reclamación de los gastos, y examinamos la jurisprudencia del TJUE sobre esta materia, especialmente la STJUE de 25 de abril de 2024 (C-561/21), que dio respuesta a nuestra petición de decisión prejudicial, declaramos que:

«[s]alvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos».

La STJUE de 13 de marzo de 2025 (C-230/24), ha declarado que la jurisprudencia nacional que distingue entre el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de la cláusula abusiva y el carácter prescriptible de la acción de restitución derivada de esa nulidad no se opone a los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, ni al principio de equivalencia.

En el caso, la parte demandada no ha probado (ni alegado) que la consumidora demandante hubiera tenido conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos en el marco de sus relaciones contractuales. Al no haber quedado probado el conocimiento por la consumidora de la abusividad de la cláusula de gastos en un momento anterior al ejercicio de la acción de nulidad de dicha cláusula, la acción de reclamación de los gastos no éstá prescrita.

DUODÉCIMO.- Asunción de la instancia.

La estimación del motivo quinto de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, desestimar la impugnación del banco, y declarar que la acción de restitución de los gastos del préstamo que se reclaman no está prescrita. Ello determina que analicemos el concreto motivo de apelación de la parte demandante dirigido a que se incremente la cantidad objeto de reembolso por gastos indebidamente abonados por ella.

La sentencia de primera instancia limitó la condena del banco a la cantidad de 499,17 euros (380 euros de gastos de gestoría -confunde en la factura euros con pesetas- y 119,17 euros por aranceles registrales), al considerar que no estaban debidamente acreditados los gastos notariales, por falta de desglose en la demanda de los correspondientes a la compraventa. La parte demandante recurrió la sentencia en apelación por estimar que procedía condenar a la demandada, por los gastos de notaría, registro y gestoría por la constitución e inscripción de la hipoteca, a la cantidad de 1.021,23 euros.

No ha sido objeto de controversia la cuestión de cómo deben distribuirse tales gastos con arreglo a la reiterada jurisprudencia de esta sala (entre otras, sentencias 863/2026, de 4 de junio, 1346/2024, de 18 de octubre, 1116/2024, de 16 de septiembre, y 79/2024, de 23 de enero), conforme a la cual, resumidamente, los gastos de notaría deben ser pagados por mitad; y los gastos de gestoría anteriores a la Ley 5/2019 y los de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, deben pagarse íntegramente por la prestamista.

Cuestión distinta es la relativa a qué cantidades debe aplicarse esa distribución, porque las facturas no distinguían entre los gastos correspondientes a la compraventa, ajena al banco, y los correspondientes a la subrogación y novación del préstamo, respecto de los cuales al banco le correspondía pagar la mitad de los gastos notariales y el 100% de los gastos registrales y de gestoría.

En este sentido, en las sentencias 303/2020, de 15 de junio, y 314/2020, de 17 de junio, tras declarar la falta de legitimación pasiva del banco prestamista para la reclamación de los gastos derivados de la escritura de compraventa con subrogación en el préstamo, que previamente consintió pero en la que no intervino, advertimos que en «aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras)», «las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre».

En las facturas aportadas con la demanda constan unos gastos notariales de 176.424 pesetas, equivalente a 1.060,18 euros; unos aranceles registrales de 55.269 pesetas, equivalente a 332,21 euros; y una provisión de fondos de la gestoría de 380.000 pesetas, equivalente a 2.283,83 euros. Conviene advertir que el importe de la provisión de fondos, como su nombre indica, no es el importe cobrado por la gestoría, como advirtió el demandante al recurrir la sentencia de primera instancia.

En el recurso de apelación, la apelante concreta lo que estima son los gastos que corresponden a la constitución e inscripción de la hipoteca: 150,49 euros por la inscripción de la carga en el registro de la propiedad, 502,19 euros en concepto de gastos notariales por la constitución de la hipoteca, y 368,55 euros por los gastos de gestoría -una vez descontados de la provisión de fondos todos los gastos pagados-.

En un caso como este de una compraventa con subrogación y novación, en el que en las facturas aportadas los gastos no aparecen desglosados con la debida separación entre los de la compraventa, por una parte, y los de la subrogación y novación del préstamo, por otra, ni se justifican las cantidades reclamadas solo por el préstamo, lo procedente no es desestimar la reclamación del importe de los gastos, ni tampoco acoger los cálculos unilaterales de la parte actora, sino diferir a ejecución de sentencia la determinación del importe que corresponda pagar a la entidad demandada por los gastos de la subrogación y novación del préstamo, con exclusión de los gastos de la compraventa, conforme a los criterios fijados por esta sala en las sentencia 457/2020, de 24 de julio y sentencia 555/2020, de 26 de octubre.

Este es el criterio que seguimos en la sentencia 1172/2025, de 17 de julio, en la que excluimos de la condena los gastos de la compraventa con el siguiente razonamiento:

«En cuanto a la condena de restitución por la nulidad de la cláusula de gastos, debe mantenerse la impuesta en primera instancia respecto de los de gestoría, a cuyo pago se aquieta la demandada, y con estimación parcial del recurso de apelación, debe diferirse a ejecución de sentencia la determinación del importe de la restitución exigida respecto de los gastos de notaría y registro, en la medida en que tales gastos no son atribuibles a la operación de compraventa, que también se incluyen en la restitución exigida por los demandantes, sin que la demandada impusiera su pago, siendo ajena a los pactos que regulan su imposición.»

Por tanto, se estima el recurso de apelación de la demandante en el sentido de revocar en parte la sentencia de primera instancia y diferir a ejecución de sentencia el importe al que se condena al banco por los gastos del préstamo hipotecario, con exclusión de los de la compraventa, esto es, la mitad de los gastos de notaría y la totalidad de los gastos registrales y de gestoría de la subrogación y novación del préstamo, con el límite, por razones de congruencia, de la cantidad solicitada en el recurso de apelación de 1.021,23 euros.

DUODÉCIMO. Costas y depósitos.

1. Conforme al art. 398.1, en relación con el art. 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC), las costas del recurso extraordinario por infracción procesal se imponen a la parte recurrente. Y conforme al art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que no proceda imponer las costas causadas por este recurso a ninguna de las partes.

2. En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer al banco demandado las causadas por su impugnación, dado que ha sido desestimada.

Y conforme al art. 398.2 LEC, procede imponer también al banco las costas de la segunda instancia causadas por el recurso de apelación de la demandante, dado que ha sido estimado en parte, en aplicación de la jurisprudencia fijada al respecto por las sentencias 1785/2025 y 1786/2025, las dos de 4 de diciembre, y 1796/2025, de 5 de diciembre, según la cual, cuando el consumidor se vea obligado a acudir a la segunda instancia para no verse vinculado por una cláusula abusiva y su recurso de apelación o la impugnación de la sentencia de primera instancia resulten total o parcialmente estimados, las costas de esa segunda instancia deberán imponerse al profesional predisponente.

3. Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, también se imponen a la entidad demandada, en aplicación de la jurisprudencia que, desde la sentencia n.º 35/2021, de 27 de enero, declara que estimada la acción de nulidad por ser abusiva una determinada cláusula, aunque no se estimen la totalidad de todas las cláusulas impugnadas en los términos inicialmente establecidos en la demanda, o la totalidad de las pretensiones restitutorias, procede la imposición de las costas de la primera instancia al banco demandado, conforme con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19, CaixaBank y BBVA).

4. Y conforme a la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ), procede acordar la pérdida del depósito constituido por la Sra. Encarnacion para recurrir en infracción procesal y la pérdida del constituido por la entidad demandada por la impugnación de la sentencia de primera instancia, y la devolución de los constituidos por la citada demandante para recurrir en casación y en apelación.

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

1. El 31 de marzo de 1998, D.ª Encarnacion suscribió un contrato de compraventa, con subrogación en préstamo hipotecario al promotor y novación (documentado en escritura pública otorgada ante el notario de Valencia D. Carlos Pascual de Miguel con número de protocolo 2.278) en el que intervinieron, además de la citada compradora, la promotora Construcciones Serrano, Sociedad Anónima, como parte vendedora, y la entidad prestamista Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (actualmente Ibercaja Banco, S.A.).

La compraventa tuvo por objeto la vivienda identificada como finca DIRECCION000 de Valencia.

La vivienda estaba gravada con una hipoteca a favor de la referida entidad prestamista que conllevaba una responsabilidad hipotecaria de 13.461.000 pesetas (80.902,42 euros) por principal, intereses remuneratorios de cinco años al 9,50%, tres millones doscientas treinta mil seiscientas cuarenta pesetas (19.416,58 euros) por intereses de demora y un millón trescientas cuarenta y seis mil cien pesetas (8.090,24 euros) por costas y gastos.

El precio de la compraventa fue de 21.746.400 pesetas (130.698,18 euros) del que, una parte (8.285.400 pesetas, es decir, 49.796,26 euros) se abonó con anterioridad a la firma, y el resto (los citados 13.461.000 pesetas, es decir, 80.902,42 euros) fue retenido por la parte compradora «para abonarlas directamente a la Caja acreedora en la forma y condiciones establecidas en la escritura de constitución del préstamo hipotecario, cuyo contenido declara conocer produciendo dicha retención de parte del precio los efectos que se establecen en la estipulación siguiente».

2. En la escritura, además de constar la fecha del préstamo al promotor (25 de abril de 1996), su duración (hasta el 30 de abril de 2014, es decir, 18 años, de los cuales los tres primeros serían de carencia) y la amortización (durante los quince años restantes, mediante 180 cuotas mixtas mensuales constantes, comprensivas de capital e intereses), se hizo expresa referencia al tipo de interés remuneratorio en diversos apartados en estos términos:

«Tipo de interés.- Respecto al tipo de interés la escritura de crédito distingue entre el aplicable a la parte acreditada promotora durante el periodo de carencia y el aplicable a los adquirentes. Respecto de estos últimos se convino que podrían optar por el tipo de interés variable referencia CECA o MÍBOR, y si optaran por el primera referencia que el préstamo devengaría por períodos semestrales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fijó para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los períodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos publicado en el "B.O.E." mensualmente para el segundo mes anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interés, es decir, para los préstamos formalizados en el mes de Enero, cuya fecha de cambio sea el 31 de Enero, se tomará como referencia el tipo publicado para el mes de Noviembre anterior, y así sucesivamente».

[...]

«TERCERO.- SUBROGACIÓN.- La parte compradora al retener del total del precio convenido el importe del préstamo deudor actual que grava hipotecariamente la vivienda adquirida, queda subrogada expresamente sin novación tanto en la obligación personal dimanante del préstamo como en la posición jurídica de la hipotecante, a la que libera totalmente de responsabilidad como consecuencia de la deuda y gravamen que la garantiza, señalando como domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos el de la propia vivienda hipotecada, y a efectos de esta subrogación manifiesta:

»La parte subrogada opta por el tipo de interés variable CECA, y por lo tanto, el préstamo devengará por periodos semestrales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fijó para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los períodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos.

»-Que acepta cuanto se pactó en la escritura de préstamo hipotecario autorizada por mí, el infrascrito fedatario, el día 25 de Abril de 1996, número 2.062 de Protocolo, que manifiesta conocer [...]».

[...]

«NOVENO.- CONSENTIMIENTO A LA SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DEL PRÉSTAMO.

»La entidad "Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja", por medio de su representante en este acto, acepta con efectos desde el día de hoy la subrogación de la parte compradora en el préstamo anteriormente reseñado y garantizado con hipoteca sobre la vivienda objeto de esta compraventa.

»Al propio tiempo la parte compradora y la entidad acreedora han convenido proceder a una novación modificativa de las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria al que se ha hecho referencia anteriormente, de conformidad con lo establecido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, lo que llevan a efecto con arreglo a los siguientes pactos:

[...]

»A partir del día siguiente a la firma de la presente escritura, y hasta el 31 de Marzo de 1.999, satisfará doce cuotas mixtas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses calculados al tipo de interés fijo, correspondiendo realizar la primera el 30 de Abril de 1.998.

»Desde el día 31 de Marzo de 1.999 deberá pagar las correspondientes cuotas mixtas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses devengados, correspondiendo realizar la primera el 30 de Abril de 1.999.

[...]

»3.º.- INTERESES ORDINARIOS

»A partir del día de hoy la cantidad pendiente devengará el interés fijo del cinco enteros setenta y cinco centésimas de entero por ciento nominal anual, hasta el 31 de marzo de 1.999. A partir de la citada fecha y hasta la fecha de cancelación el préstamo devengará periodos de interés variable en la forma expresada en el pacto 3º bis, que como ha quedado dicho se modifican en esta escritura.

[...]

»3º BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.

»Finalizado el periodo de interés fijo inicialmente pactado, el préstamo devengará, por periodos semestrales el interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en cero puntos al tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos semestrales, el denominado: "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Cajas de Ahorro", publicado mensualmente en el B.O.E. y descodificado en función de las periodicidad de los pagos mediante la aplicación al tipo de referencia publicado de un diferencial negativo que se determinará mediante la aplicación de la fórmula:

»[...].

»Alternativamente, y para el supuesto de que dejará de publicarse el tipo de referencia antes citado, será de aplicación, por periodos semestrales, el interés variable, al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos publicado en el B.O.E. mensualmente para el segundo mes anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interés, es decir, para los préstamos formalizados en el mes de enero, cuya fecha de cambio sea el 31 de Enero, se tomará como referencia el tipo publicado para el mes de noviembre anterior y así sucesivamente. Este tipo publicado se aplicará como tipo nominal.

»En caso de que dejarán de publicarse ambos índices de referencia, será de aplicación, por periodos anuales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en 1,5 puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos anuales, la media aritmética de los tipos de interés diarios aplicados a operaciones a un año en el mercado de depósitos interbancarios (Mibor a 1 año), que hayan sido publicados en el B.O.E. por el Banco de España (u Organismo que en el futuro pudiera sustituirle a estos efectos informativos) [...]».

3. En la escritura también se incluyó una estipulación sexta en virtud de la cual eran de cuenta de la prestataria todos los gastos e impuestos de la transmisión, así como «[l]os de subrogación y novación en la hipoteca, y los de cancelación de la hipoteca(...)».

4. En abril de 2017, la prestataria presentó la demanda de este procedimiento contra Ibercaja Banco, S.A., en la que pidió la nulidad por abusivas de varias cláusulas de condiciones generales de la contratación (intereses de demora, estipulaciones tercera, apartados 1 y 2, y tercera bis, sobre el tipo de interés variable, y sexta, sobre gastos), así como la sustitución del índice de referencia aplicado por el Euríbor, el recálculo del préstamo y la devolución de las cantidades abonadas en exceso como consecuencia de la nulidad.

Por lo que ahora interesa adujo, en síntesis, que las citadas cláusulas eran abusivas, en particular la tercera bis (IRPH), por su falta de transparencia, dado que, a pesar de estar sujeto el préstamo a las exigencias de la Orden de 5 de mayo de 1994 (OM/1994) y de lo establecido en la escritura, el banco en ningún momento permitió que la prestataria pudiera optar por el índice CECA, como tampoco le permitió comparar los distintos índices, al no ofrecérsele información sobre su evolución histórica ni realizársele simulaciones, además de haber sido impuesto el índice oficial IRPH Cajas por la entidad predisponente en su propio beneficio, por tratarse de un valor manipulable por la propia entidad. En cuanto a los gastos, reclamó los de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

5. El banco se opuso a la demanda. Alegó, en lo que ahora interesa, que la cláusula IRPH era transparente según las exigencias de la normativa aplicable (OM/1994), y que todas las acciones estaban prescritas por «haber transcurrido el año previsto en el art. 1.968 del C.Civil».

6. La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas sobre intereses de demora y gastos, condenó al banco a restituir por este último concepto un total de 499,17 euros, y desestimó el resto de las pretensiones, en particular, las referidas a la cláusula IRPH, que reputó válida. Todo ello, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Al respecto razonó, resumidamente, lo siguiente: (i) no procedía apreciar la prescripción alegada, al no ejercitarse acciones de anulabilidad sino de nulidad absoluta, no sujetas ni al plazo del art. 1301 CC (de caducidad), ni al de prescripción del art. 1968 CC; (ii) la cláusula IRPH -el único índice de referencia oficial que, según los peritos, había sido efectivamente aplicado al préstamo litigioso- era válida por superar el control de inclusión, al tener una redacción gramaticalmente clara y comprensible, y el de transparencia a la luz de los criterios de la sentencia de esta sala de 14 de diciembre de 2017, ya que el IRPH Cajas era un índice oficial, fácilmente accesible para un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, que, por tanto, podía saber que el interés variable aplicable a una parte de la vida del préstamo resultaba de aplicar ese índice al diferencial o margen pactado; sin que, por el contrario, el deber de transparencia obligara al banco a ofrecer otras alternativas ni a explicar el funcionamiento de dicho índice, y sin que tampoco fuera relevante a esos efectos su comparativa ex post con la evolución del Euríbor; y (iii) en cuanto a los gastos, solo procedía condenar al banco a devolver la cantidad de 380 euros por gastos de gestoría y 119,17 euros por gastos registrales (499,17 euros en total), al existir un «gran problema de determinación respecto de los gastos notariales», al no concretar la parte demandante los correspondientes al préstamo hipotecario, por falta de desglose respecto de los derivados de la compraventa.

7. La parte demandante apeló e impugnó el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de las pretensiones referidas a las cláusulas tercera, apartados 1 y 2, y tercera bis, interesando de nuevo su nulidad por abusivas, con los efectos restitutorios indicados en la demanda, y pidió también el incremento (hasta los 1.021,23 euros) de la cantidad a devolver por gastos de notaria, registro y gestoría. Advirtió del error en la cantidad a que se condenaba en la sentencia en concepto de gestoría, al tener en cuenta lo que era una provisión de fondos, por un importe de 380.000 pesetas (no 380 euros). Y, en concreto, adujo que los gastos que reclamaba correspondientes solo a la inscripción del préstamo «tras consultar con nuestro perito» eran los siguientes: 150,49 euros por la inscripción de la carga en el registro de la propiedad, 502,19 euros en concepto de gastos notariales por la constitución de la hipoteca y 368,55 euros por los gastos de gestoría.

El banco se opuso al recurso e impugnó la sentencia al considerar que estaba prescrita la acción de restitución de las cantidades pagadas en concepto de gastos. La apelante se opuso a la impugnación.

8. La audiencia provincial desestimó el recurso de apelación de la demandante, y estimó la impugnación del banco, estimó en parte la demanda, confirmó la nulidad de las cláusulas sobre interés de demora y gastos y la validez de la cláusula IRPH, así como el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, y revocó la sentencia apelada en el único sentido de absolver a la demandada de la pretensión restitutoria de las cantidades reclamadas en concepto de gastos. Todo ello, sin hacer expresa condena en costas.

En lo que ahora interesa, sus razones son las siguientes: (i) la acción de restitución de las cantidades indebidamente abonadas por la parte prestataria en virtud de la cláusula de gastos declarada nula ha prescrito, al ser aplicable el plazo de prescripción general de las acciones personales (art. 1964 CC) y computarse dicho plazo desde la fecha del pago; (ii) no procede declarar nula la estipulación 3, apartados 1 y 2, porque el tipo de interés de referencia aplicado al préstamo, en virtud de la novación operada, ha sido el IRPH y no el CECA («una cosa es el tipo de interés que conforme a la subrogación se establece y otra diversa es el que se pacta en el mismo momento, novando dicho tipo del préstamo en el que se subroga y es el nuevo el que regla la vida contractual, por lo que desde tal momento negocial quedó extinguido la aplicación del tipo CECA»); y (iii) tampoco procede declarar la nulidad de la cláusula tercera bis, por los argumentos de la sentencia apelada sobre que el IRPH es un índice de referencia oficial, que afecta a un elemento esencial del contrato, sobre la falta de prueba, siquiera indiciaria, de manipulación por la entidad, y sobre que su comparación con la evolución del Euríbor no es un parámetro ni para controlar su transparencia ni su abusividad.

9. Contra dicha sentencia la prestataria demandante interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación, cada uno de ellos articulado en cinco motivos, cuyo enunciado ha sido transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución.

10. El banco ha formulado oposición únicamente al recurso de casación pidiendo su inadmisión, o subsidiariamente, su desestimación.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apartado 1 de la disposición final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 443/2026 y 442/2026, ambas de 23 de marzo).

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento y oposición de la parte recurrida.

1. Según su planteamiento, los cinco motivos de casación se formulan al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC, por oponerse la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial de esta sala. No obstante, como se dirá, uno de los motivos, el segundo, carece de desarrollo argumental.

El motivo primero se funda en infracción del art. 1256 CC y de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias de 4 de noviembre de 2010 y 29 de diciembre de 2012 sobre que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. Lo que se argumenta al respecto, resumidamente, es que la prestataria, a pesar de lo indicado en la pág. 25 de la escritura, nunca tuvo la opción de optar por un índice u otro, además de que el banco, abusando de su posición dominante, decidió aplicar un índice (el IRPH) distinto al CECA, que era por el que habría optado la prestataria, según la propia escritura.

El motivo segundo, según su encabezamiento, se funda en infracción del art. 217 LEC, apartados 1, 2, 3 y 7, pero sobre este motivo no existe un mínimo desarrollo argumental.

El motivo tercero se funda en infracción de los arts. 2, 8, 10, 60, 80 y 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (TRLDCU) -aunque por la fecha de celebración del contrato los preceptos aplicables serían los equivalentes de la LDCU- y de la jurisprudencia que los desarrolla, con cita en tal sentido de las sentencias 138/2015, de 24 de marzo, y 25/2018, de 17 de enero. En su desarrollo se alega que la cláusula IRPH no supera el control de incorporación ni el de transparencia, porque al tratarse de una condición general de la contratación para su comprensibilidad real, esto es, para que la prestataria pudiera conocer la carga económica que implicaba, no bastaba con que el banco predisponente hiciera referencia a dicho índice oficial en la escritura, por más que se publicara en el BOE, sino que debió ofrecérsele información precontractual, en este caso inexistente, con simulaciones o escenarios diferentes y comparativa con otros tipos de referencia.

El motivo cuarto, formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE y de «los artículos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación » (LCGC), y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias 128/2019, de 4 de marzo, y 138/2015, de 24 de marzo. En este motivo, con cita en su desarrollo argumental de los arts. 5 y 7 LCGC, la prestataria insiste en que la falta de información precontractual impide que la cláusula IRPH inserta en el contrato litigioso supere el doble control de incorporación y transparencia, pues el banco no solo estaba obligado a redactar la cláusula de manera clara, sino que también debía garantizar que aquella entendiera cómo le afectaba a su contrato, no pudiéndose confundir la imposibilidad de controlar la abusividad del índice con la posibilidad de controlar el carácter abusivo de una cláusula contractual sobre el interés variable, aunque afecte a un elemento esencial del contrato.

El motivo quinto se funda en infracción de los arts. 1969 y 1964.2 CC, en su redacción anterior a la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, y lo que se defiende, con alusión a la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y a la falta de jurisprudencia uniforme de esta sala, es que a la acción de restitución de cantidades abonadas en virtud de una cláusula de gastos declarada nula es aplicable el plazo de prescripción general del art. 1964.2 CC (quince años en la fecha de celebración del contrato), el cual debe computarse desde que la prestataria tuvo conocimiento de su nulidad.

2. La parte recurrida se ha opuesto a todos los motivos alegando su inadmisiblidad. El primero, por plantear una cuestión nueva, y en todo caso, por insistir en la aplicación de un tipo de interés que fue novado; el motivo segundo, porque se funda en infracción de una norma procesal, además de carecer de desarrollo argumental; los motivos tercero y cuarto, porque la sentencia recurrida resuelve acertadamente conforme a la normativa aplicable al préstamo y a la jurisprudencia existente en ese momento sobre la materia, porque no se justifica debidamente el interés casacional al invocarse sentencias de esta sala que no guardan relación con el IRPH, y el último motivo, por ser también conforme a Derecho la sentencia recurrida en su decisión de declarar prescrita la acción de restitución.

TERCERO.- Decisión de la sala. No concurren los óbices de admisibilidad invocados respecto del recurso de casación en su totalidad.

Dada la distinción entre causas de inadmisión absolutas y relativas, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012) y asumida por esta sala en múltiples resoluciones posteriores, es sobradamente conocido que para superar el test de admisibilidad puede ser suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen al menos en el planteamiento de los motivos tercero a quinto del recurso de casación (que por tanto, no puede ser totalmente desestimado por causa de inadmisión, ni en consecuencia cabe inadmitir por razón de su dependencia el recurso por infracción procesal), toda vez que en el encabezamiento de tales motivos se citan las normas sustantivas pertinentes para examinar las cuestiones jurídico-sustantivas planteadas sobre transparencia y abusividad de la cláusula de interés variable IRPH y prescripción de la acción de restitución, el planteamiento respeta los hechos probados (al no tener que ver con cuestiones fácticas sino con las consecuencias jurídicas extraídas por la sentencia recurrida) y la parte recurrida demuestra haber tenido un pleno y cabal conocimiento de tales cuestiones jurídicas al oponerse al recurso.

Recurso extraordinario por infracción procesal.

CUARTO. Planteamiento de los motivos y oposición de la parte recurrida.

1. El primer motivo se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en la infracción del art. 24 CE en relación con el art. 218 LEC, según se aduce, por no haber realizado la audiencia provincial el pertinente control de transparencia de la cláusula tercera bis al limitarse a examinar solo el índice IRPH.

El motivo segundo se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 218.2 LEC, por supuesto «error fáctico evidente» de la sentencia recurrida consistente, se reitera, en haber valorado solo «el índice IRPH y no el pacto 3º Bis».

El motivo tercero se formula también al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 217 LEC, apartados 1, 2, 3 y 7, por infracción de las reglas de la carga de la prueba al no atribuir al banco las consecuencias de la falta de prueba de los hechos impeditivos de las pretensiones de la parte hoy recurrente, y por no valorar la prueba en conjunto con arreglo a la sana crítica.

El motivo cuarto se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción «del principio de contradicción», al no haber aportado el banco prueba de que hubo negociación y de que en todo caso cumplió lo que el propio banco había predispuesto.

El motivo quinto se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 24 CE en relación con el art. 218 LEC, según se aduce, por «error patente e incongruencia en la valoración probatoria», al entender la audiencia provincial que un consumidor informado puede optar por un índice y luego aplicársele otro, sin contradicción y sin acreditar el banco negociación alguna.

2. La parte recurrida no ha formulado una concreta oposición al recurso extraordinario por infracción procesal, pues se ha limitado a pedir su inadmisión únicamente por razón de su dependencia con el recurso de casación, causa ya desestimada.

QUINTO. Decisión de la sala. Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal por causas de inadmisión.

Los cinco motivos incurren en graves defectos de formulación, que conducen necesariamente a su desestimación, sin que para ello sea obstáculo que el recurso fuera admitido a trámite en su día, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (entre otras muchas, sentencias 354/2026, de 5 de marzo, 339/2026, de 3 de marzo, 209/2026, de 11 de febrero, y 400/2024, de 19 de marzo).

Como recuerda la sentencia 400/2024, los recursos de casación y por infracción procesal son recursos extraordinarios sujetos a determinadas exigencias técnicas, derivadas de las normas que los regulan. Carácter extraordinario que justifica la exigencia de requisitos más estrictos, e incluso de un mayor rigor formal que en los recursos ordinarios (STEDH de 19 de diciembre de 1997 y STC 37/1995).

En este caso acontece que el recurso en su totalidad adolece de una evidente falta de claridad expositiva y argumental, con mezcla de cuestiones heterogéneas, que, por más que en algún caso se planteen en motivos independientes, lo cierto es que abocan a defender tesis completamente incompatibles entre sí, y, esto es lo más relevante, que además en puridad no tienen que ver con cuestiones procesales, en particular con temas probatorios, sino con el control de transparencia y abusividad de la cláusula tercera bis, que es la cuestión jurídico sustantiva correctamente suscitada en buena parte del recurso casación.

Así, tratando de sintetizar el conjunto de defectos apreciados, basta decir: (i) que en algún caso (motivo cuarto) ni tan siquiera se cita norma alguna como infringida (en este sentido, la sentencia 915/2025, de 9 de junio, y las que en ella se citan); (ii) que la recurrente confunde constantemente la carga de la prueba y la valoración probatoria, como si desconociera la jurisprudencia constante que declara que las normas que rigen la carga de la prueba (caso del art. 217 LEC, que se cita como infringido en el motivo tercero) solo se vulneran cuando no se ha practicado y valorado prueba (sentencias 443/2026, de 23 de marzo, y 209/2026, de 11 de febrero), lo que no ha sido el caso; (iii) que la recurrente también confunde (véase al respecto el enunciado de los motivos primero, segundo y quinto) valoración probatoria y motivación de la valoración probatoria, la cual se ha de entender comprendida en el deber de motivación de la sentencia (en este sentido, la sentencia 11/2026, de 13 de enero, con cita de la 43/2021, de 2 de febrero). Falta de motivación que incluso en el recurso se llega a calificar improcedentemente como incongruencia valorativa; (iv) que la recurrente incurre en la paradoja de postular las bondades de una valoración conjunta de la prueba, con arreglo a la sana crítica, y al mismo tiempo reprochar a la audiencia provincial que no haya valorado determinadas pruebas, pero sin concretar mínimamente en qué consiste el supuesto error fáctico -material o de hecho-, que no vincula con un medio de prueba en concreto -pues no se cita como infringida norma alguna sobre prueba-, lo que implica no respetar las exigencias formales que resume la citada sentencia 209/2026 para que esta sala pueda de forma excepcional revisar la valoración probatoria contenida en la sentencia recurrida; y (v) que esa suma de incorrecciones se acompaña de un discurso argumental incoherente, por completo ajeno a la razón decisoria (en la medida que, como se dirá al examinar el recurso de casación, prescinde de las consecuencias que la sentencia recurrida atribuye a la novación operada en orden a considerar que el único tipo de referencia oficial aplicado fue el IRPH) y pleno de reproches que, reiteramos, nada tienen que ver con el juicio fáctico, sino con las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador (cuya apreciación, como recuerda la citada sentencia 443/2026, «entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación»).

Recurso de casación.

SEXTO. Decisión de la sala. Desestimación de los motivos primero y segundo.

El motivo primero, tal y como se enuncia y se desarrolla, debe ser desestimado tanto por fundarse en la infracción de un precepto como el art. 1256 CC, que por su carácter genérico no resulta apto para fundar por sí mismo un recurso de casación, a no ser que se relacione con otros más específicos (en este sentido, la sentencia 1742/2025, de 28 de noviembre, con cita de las sentencias 1040/2007, de 4 octubre, 43/2014 de 5 febrero, y 406/2016, de 15 de junio), como, fundamentalmente, por marginar la razón decisoria de la sentencia recurrida, al insistir en la relevancia que ha tenido el hecho de que no se aplicara el índice CECA por el que la adquirente optó, según la propia escritura, y por tanto soslayar que la decisión de la audiencia se sustenta en la idea de que el único índice de referencia oficial aplicado al préstamo a resultas de su novación modificativa fue el IRPH, como también acreditaron los peritos.

En cuanto al segundo motivo, además de carecer del mínimo desarrollo argumental, es suficiente para su desestimación que se funde en la infracción de una norma procesal, en tanto que es de sobra conocido que las cuestiones procesales no pueden integrar un motivo de casación.

SEPTIMO. Motivos tercero y cuarto de casación. Parámetros del control de transparencia de la cláusula IRPH en las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), plasmados en la sentencia de pleno de esta sala 1590/2025, de 11 de noviembre.

Ambos motivos plantean que la sentencia recurrida no ha realizado un adecuado control de transparencia, ni formal ni material, de la cláusula tercera bis.

La sentencia de pleno 1590/2025, de 11 de noviembre, analiza con profusión el alcance del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia de los préstamos hipotecarios a la luz de las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), fijando, a modo de conclusiones, un catálogo de los diferentes elementos que han de ser tomados en consideración para realizar este control.

Como premisas, se parte de que «las cláusulas IRPH, como condiciones generales de la contratación que son, deben ser objeto de control de transparencia», y que este control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras.

En esta tesitura, aunque la sala reconoce que la superación o no del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia no admite una respuesta única, habida cuenta que la solución dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y de cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo, la citada sentencia 1590/2025 extrae del amplio y complejo recorrido normativo y jurisprudencial que previamente detalla (a lo que expresamente nos remitimos) los siguientes parámetros de control:

«i) La primera comprobación será la correspondiente al régimen jurídico del préstamo, esto es, la aplicación del bloque normativo de la Orden de 1994 y de la Circular 5/1994, del propio de la Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012, o, por último, exclusivamente la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo. Esto último sucederá en los préstamos que, por su fecha o cuantía, quedaron fuera del ámbito de aplicación de la Orden de 5 de mayo de 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediera de 25 millones de pesetas (150.253,03 €).

»ii) Solo en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 será necesario comprobar las circunstancias relativas a la entrega del folleto previsto en su Anexo I-3 y al diferencial negativo mencionado en la Circular 5/1994.

»iii) Como regla general, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia.

»iv) La Directiva 93/13 no impone que la información sobre la evolución pasada y el último valor del índice, ni siquiera en los préstamos sometidos a la Orden de 1994, tuvieran que ser necesariamente facilitados por la entidad prestamista. La información necesaria puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional, para lo que bastará que en la información facilitada conste la mención a la Circular 5/1994.

»v) No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

»vi) Si en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 la entidad prestamista ha incumplido el deber de entrega del folleto mencionado en el Anexo I, apartado 3, habrá que tener en cuenta si en el concreto procedimiento se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice.

»vii) La omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular resultará irrelevante si la información incluía la referencia a la Circular 5/1994 y, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o, se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE. No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

»viii) La utilización del IRPH en sí no merma la posibilidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice de referencia con otras propuestas que utilicen otros índices oficiales que no consisten estructuralmente en una TAE».

OCTAVO. Decisión de la sala. Falta de transparencia de la cláusula tercera bis.

1. La revisión en casación del juicio de transparencia realizado por la sentencia recurrida a partir del obligado respeto a los hechos probados permite concluir que no se han respetado los referidos parámetros de la sentencia 1590/2025 y que, por lo tanto, la cláusula tercera bis no es transparente. Esta conclusión se funda en las siguientes razones:

a) Como se ha dicho, la adquirente de la vivienda no solo se subrogó en el préstamo al promotor, con intervención en la escritura de la propia entidad prestamista acreedora, sino que además el préstamo fue objeto de novación modificativa respecto al tipo de interés remuneratorio en virtud de la cual, dicho interés quedó establecido en las cláusulas tercera y tercera bis (folio 30 de la escritura). Según la primera, durante el primer año de la vida del préstamo, a partir del otorgamiento de la escritura, regiría un tipo de interés anual nominal del 5,75%. De acuerdo con la segunda, durante el resto de la vida del préstamo regiría un interés variable consistente en adicionar un margen o diferencial de 0 puntos al índice de referencia oficial IRPH Cajas, publicado mensualmente por el BdE en el BOE y al que debía aplicarse un diferencial negativo. Por tanto, desde la perspectiva del control de incorporación, tales circunstancias diferencian este caso del analizado por la sentencia 161/2026, de 4 de febrero, toda vez que la prestataria adquirente de la vivienda tuvo oportunidad real de conocer la forma de determinación del tipo de interés mediante una cláusula con una redacción gramaticalmente clara, incorporada a una escritura pública de la que recibió una copia.

b) Sin embargo, desde una perspectiva material, la cláusula tercera bis no es transparente. Por la fecha de contratación del préstamo (31 de marzo de 1998) y su cuantía (inferior a 150.253,03 euros), el contrato queda comprendido en el ámbito de aplicación de la OM/1994, por mandato de su art. 1.1. En consecuencia, conforme al art. 3 de la cita norma, la entidad prestamista estaba obligada a entregar al prestatario el folleto informativo mencionado en el Anexo I, apdo. 3 de la citada OM/1994 (a cuyos elementos mínimos a su vez se refiere el Anexo VII de la Circular 5/1994) y conforme al art. 5 OM/1994, también la oferta vinculante, teniendo derecho el prestatario a examinarla en el despacho del notario autorizante al menos durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento de la escritura del préstamo, nada de lo cual consta en las actuaciones.

Esta falta de información suministrada por la entidad es trascendente al no suplirse por otros medios. Ciertamente, desde la perspectiva de la disponibilidad y la accesibilidad de la información a los efectos de que el prestatario pudiera comprender la carga económica y jurídica del índice, la jurisprudencia expuesta ha declarado - incluso en casos como el presente de préstamos sometidos a la OM/1994- que las indicaciones del profesional «no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria», que la información necesaria para superar el control de transparencia «puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional». En suma, que es admisible acudir a otros medios para ofrecer la preceptiva información, incluyendo las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice, por ser esta publicación accesible «un medio suficiente para que los tipos de interés variable pudieran ser comprobados en cada momento por la parte prestataria», de forma que se entiende suficiente con que el índice de referencia oficial y el sustitutivo se hicieran constar con remisión a la concreta circular y a su publicación en el BOE. Pero basta la lectura de la cláusula tercera bis para constatar que, en este caso concreto, no se hizo referencia alguna a la Circular 5/1994 del BdE de 22 de julio de 1994, ni a su publicación concreta en el BOE el 3 de agosto siguiente.

c) En estas circunstancias, sí es relevante que no se ofreciera información sobre la evolución pasada y el último valor del índice, pues conforma a la jurisprudencia de esta sala, la Directiva 93/13/CEE no impone a la prestamista el deber de facilitar información sobre esos extremos, ni siquiera en los préstamos sometidos a la OM/1994, siempre y cuando tal información fuera accesible y disponible para el demandante por constar en la escritura la mención a la Circular 5/1994 y a su publicación en el BOE de 3 de agosto de 1994, lo que no ha sido el caso.

d) En consecuencia, la falta de información precontractual en los términos normativamente exigibles, sumada a que esa omisión no fue suplida por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice, impidieron que la parte prestataria pudiera advertir cual iba a ser el tipo de interés variable efectivo a partir del primer año de la vida del préstamo y comprender la carga jurídica y económica de dicha cláusula.

2. Declarada la falta de transparencia de la cláusula IRPH, procede analizar su abusividad, pues en el enunciado del motivo cuarto y en el desarrollo del motivo tercero se cita como infringido el art. 4.2 de la Directiva 93/CE/13, sobre abusividad de las condiciones generales de la contratación, se alega que sí es posible el control de abusividad de una cláusula que define el objeto principal del contrato y se insiste en el argumento esgrimido desde un principio de que la aplicación de ese índice de referencia solo benefició al banco, por ser más perjudicial para el consumidor que otros índices alternativos.

NOVENO. Parámetros del control de abusividad de la cláusula IRPH en las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), plasmados en la sentencia de pleno de esta sala 1591/2025, de 11 de noviembre, y aplicados por la sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre.

La sentencia de pleno 1591/2025, de 11 de noviembre, comienza recordando en su fundamento de derecho séptimo, al que ahora nos remitimos, que, con anterioridad a que el TJUE dictase los autos de 17 de noviembre de 2021 (C-655/2020 y C-79/21), y por ende, las referidas sentencias de 13 de julio de 2023 y 12 de diciembre de 2024 sobre las cláusulas IRPH, esta sala ya había declarado de forma reiterada que la falta de transparencia de la cláusula que referencia el interés variable al índice IRPH no implica necesariamente su nulidad, pues «el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que, como la IRPH, definen el objeto principal del contrato, no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».

Seguidamente, a la luz de las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), la sentencia 1591/2025 fija los criterios o parámetros que han de ser tomados en consideración en el control o juicio de abusividad de la cláusula IRPH no transparente, más allá de reconocer, de nuevo, que tampoco en esta materia cabe una solución unívoca, porque el resultado del juicio de abusividad de la cláusula del interés variable referenciada al IRPH va a depender en cada caso de sus concretas circunstancias, acreditadas por la prueba practicada.

Como premisas se parte de que, según señala el TJUE, para la apreciación del eventual carácter abusivo de la cláusula controvertida «debe tomarse en consideración: el incumplimiento del requisito de transparencia, y la comparación del método de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por esta cláusula y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados y, entre otros, con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato».

Según la sentencia de pleno 1591/2025, los parámetros del juicio de abusividad de la cláusula de interés variable referenciado al IRPH son los siguientes:

«i) La valoración de la abusividad debe hacerse en el momento de la contratación del préstamo. Para determinar el carácter abusivo de una cláusula se han de tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en ese momento.

»ii) La existencia eventual de un desequilibrio en detrimento del consumidor depende esencialmente, no del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de esta cláusula. Se han de tomar en consideración, no solo los valores del índice de referencia, sino también el diferencial aplicado contractualmente a ese índice, con el fin de comparar el tipo de interés efectivo resultante con los tipos de interés habituales del mercado.

»iii) El carácter abusivo de una cláusula contractual se debe apreciar con referencia a todas las demás cláusulas del contrato. Puede ser pertinente examinar la naturaleza de las comisiones eventualmente estipuladas en otras cláusulas del contrato objeto del litigio principal, con el fin de comprobar si existe un riesgo de doble retribución de determinadas prestaciones del prestamista. Pero el hecho de que, debido a sus procedimientos de cálculo, índices como los IRPH se determinen tomando como referencias diferentes TAE, no produce el efecto de transformar el tipo de interés de un préstamo adaptado periódicamente según la evolución de los valores sucesivos de un IRPH en una TAE que pueda desglosarse, por una parte, en un tipo de interés ordinario propiamente dicho y, por otra parte, en diferenciales, comisiones y gastos.

»iv) El hecho de que en la cláusula se haga uso de un índice de referencia establecido a partir de las TAE aplicables a los contratos tomados en consideración para calcular los valores sucesivos de este índice, y que esa TAE incluya elementos derivados de cláusulas cuyo carácter abusivo se declare posteriormente, no implica que la cláusula de adaptación del tipo de interés del contrato en cuestión deba considerarse abusiva.

»v) Se ha de comparar el tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante de la aplicación de la cláusula que establece como índice de referencia el IRPH y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados, y, entre otros, con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato.

»vi) Otros aspectos del método de cálculo del tipo de interés contractual o del índice de referencia pueden ser pertinentes, si pueden crear un desequilibrio en detrimento del consumidor, para lo que habrá que estar a las circunstancias de cada caso.

La sentencia 1591/2025 también fija los criterios a tener en cuenta para realizar la comparación del tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante con ese método de cálculo y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión, a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato, y la posterior sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre, a cuyos extensos razonamientos también procede remitirse, declara que para realizar esta comparativa no es necesario que en cada caso se utilicen todos los tipos medios de interés en que se basó la sentencia 1591/2025, por ser suficiente «hacer esta comparativa con los tipos efectivos de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo, que sean accesibles, por estar publicados en la web del Banco de España o por el INE, según los casos. Lo relevante es que al comparar con algunos de ellos (en su caso, con los disponibles en la fecha de la contratación del préstamo), pueda valorarse si la cláusula ocasionaba un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes».

DÉCIMO. Decisión de la sala. La cláusula tercera bis no es abusiva.

La aplicación al caso de los parámetros expuestos determina que la cláusula tercera bis no se considere abusiva.

Para llegar a tal conclusión basta comprobar que el diferencial pactado era de 0,00 puntos, que según los datos publicados por el BdE al momento de la contratación, marzo de 1998, el IRPH Cajas -pactado como índice principal- era de 5,978% y el Mibor del 4,161%.

Por tanto, el interés resultante de sumar el diferencial pactado (0,00%) al IRPH Cajas en el momento de la contratación del préstamo, en un préstamo a dieciocho años, era el 5,978 %, es decir, el interés resultante era muy similar -aunque algo superior- al tipo de interés fijo establecido para el primer periodo (con un nominal del 5,75%). Aunque el Mibor fuera inferior, del 4,161%, habría que sumarle el diferencial -que sería superior al 0,00 pactado-, lo que podría dar un resultado similar, sin que se trate de hacer un control de precios. Así, con un diferencial del 1,50%, el tipo sería del 5,661%, por lo que la diferencia no sería manifiestamente desproporcionada.

Por tanto, el profesional no podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este no aceptaría una cláusula de ese tipo de resultas de una negociación individual.

En consecuencia, los motivos tercero y cuarto deben ser desestimados.

UNDÉCIMO. Decisión de la sala. La acción de reclamación de los gastos no está prescrita. Se reitera la doctrina contenida en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio.

1. El motivo quinto debe ser estimado porque en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio, en la que en la que tratamos sobre la prescriptibilidad de la acción de reclamación de los gastos, y examinamos la jurisprudencia del TJUE sobre esta materia, especialmente la STJUE de 25 de abril de 2024 (C-561/21), que dio respuesta a nuestra petición de decisión prejudicial, declaramos que:

«[s]alvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos».

La STJUE de 13 de marzo de 2025 (C-230/24), ha declarado que la jurisprudencia nacional que distingue entre el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de la cláusula abusiva y el carácter prescriptible de la acción de restitución derivada de esa nulidad no se opone a los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, ni al principio de equivalencia.

En el caso, la parte demandada no ha probado (ni alegado) que la consumidora demandante hubiera tenido conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos en el marco de sus relaciones contractuales. Al no haber quedado probado el conocimiento por la consumidora de la abusividad de la cláusula de gastos en un momento anterior al ejercicio de la acción de nulidad de dicha cláusula, la acción de reclamación de los gastos no éstá prescrita.

DUODÉCIMO.- Asunción de la instancia.

La estimación del motivo quinto de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, desestimar la impugnación del banco, y declarar que la acción de restitución de los gastos del préstamo que se reclaman no está prescrita. Ello determina que analicemos el concreto motivo de apelación de la parte demandante dirigido a que se incremente la cantidad objeto de reembolso por gastos indebidamente abonados por ella.

La sentencia de primera instancia limitó la condena del banco a la cantidad de 499,17 euros (380 euros de gastos de gestoría -confunde en la factura euros con pesetas- y 119,17 euros por aranceles registrales), al considerar que no estaban debidamente acreditados los gastos notariales, por falta de desglose en la demanda de los correspondientes a la compraventa. La parte demandante recurrió la sentencia en apelación por estimar que procedía condenar a la demandada, por los gastos de notaría, registro y gestoría por la constitución e inscripción de la hipoteca, a la cantidad de 1.021,23 euros.

No ha sido objeto de controversia la cuestión de cómo deben distribuirse tales gastos con arreglo a la reiterada jurisprudencia de esta sala (entre otras, sentencias 863/2026, de 4 de junio, 1346/2024, de 18 de octubre, 1116/2024, de 16 de septiembre, y 79/2024, de 23 de enero), conforme a la cual, resumidamente, los gastos de notaría deben ser pagados por mitad; y los gastos de gestoría anteriores a la Ley 5/2019 y los de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, deben pagarse íntegramente por la prestamista.

Cuestión distinta es la relativa a qué cantidades debe aplicarse esa distribución, porque las facturas no distinguían entre los gastos correspondientes a la compraventa, ajena al banco, y los correspondientes a la subrogación y novación del préstamo, respecto de los cuales al banco le correspondía pagar la mitad de los gastos notariales y el 100% de los gastos registrales y de gestoría.

En este sentido, en las sentencias 303/2020, de 15 de junio, y 314/2020, de 17 de junio, tras declarar la falta de legitimación pasiva del banco prestamista para la reclamación de los gastos derivados de la escritura de compraventa con subrogación en el préstamo, que previamente consintió pero en la que no intervino, advertimos que en «aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras)», «las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre».

En las facturas aportadas con la demanda constan unos gastos notariales de 176.424 pesetas, equivalente a 1.060,18 euros; unos aranceles registrales de 55.269 pesetas, equivalente a 332,21 euros; y una provisión de fondos de la gestoría de 380.000 pesetas, equivalente a 2.283,83 euros. Conviene advertir que el importe de la provisión de fondos, como su nombre indica, no es el importe cobrado por la gestoría, como advirtió el demandante al recurrir la sentencia de primera instancia.

En el recurso de apelación, la apelante concreta lo que estima son los gastos que corresponden a la constitución e inscripción de la hipoteca: 150,49 euros por la inscripción de la carga en el registro de la propiedad, 502,19 euros en concepto de gastos notariales por la constitución de la hipoteca, y 368,55 euros por los gastos de gestoría -una vez descontados de la provisión de fondos todos los gastos pagados-.

En un caso como este de una compraventa con subrogación y novación, en el que en las facturas aportadas los gastos no aparecen desglosados con la debida separación entre los de la compraventa, por una parte, y los de la subrogación y novación del préstamo, por otra, ni se justifican las cantidades reclamadas solo por el préstamo, lo procedente no es desestimar la reclamación del importe de los gastos, ni tampoco acoger los cálculos unilaterales de la parte actora, sino diferir a ejecución de sentencia la determinación del importe que corresponda pagar a la entidad demandada por los gastos de la subrogación y novación del préstamo, con exclusión de los gastos de la compraventa, conforme a los criterios fijados por esta sala en las sentencia 457/2020, de 24 de julio y sentencia 555/2020, de 26 de octubre.

Este es el criterio que seguimos en la sentencia 1172/2025, de 17 de julio, en la que excluimos de la condena los gastos de la compraventa con el siguiente razonamiento:

«En cuanto a la condena de restitución por la nulidad de la cláusula de gastos, debe mantenerse la impuesta en primera instancia respecto de los de gestoría, a cuyo pago se aquieta la demandada, y con estimación parcial del recurso de apelación, debe diferirse a ejecución de sentencia la determinación del importe de la restitución exigida respecto de los gastos de notaría y registro, en la medida en que tales gastos no son atribuibles a la operación de compraventa, que también se incluyen en la restitución exigida por los demandantes, sin que la demandada impusiera su pago, siendo ajena a los pactos que regulan su imposición.»

Por tanto, se estima el recurso de apelación de la demandante en el sentido de revocar en parte la sentencia de primera instancia y diferir a ejecución de sentencia el importe al que se condena al banco por los gastos del préstamo hipotecario, con exclusión de los de la compraventa, esto es, la mitad de los gastos de notaría y la totalidad de los gastos registrales y de gestoría de la subrogación y novación del préstamo, con el límite, por razones de congruencia, de la cantidad solicitada en el recurso de apelación de 1.021,23 euros.

DUODÉCIMO. Costas y depósitos.

1. Conforme al art. 398.1, en relación con el art. 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC), las costas del recurso extraordinario por infracción procesal se imponen a la parte recurrente. Y conforme al art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que no proceda imponer las costas causadas por este recurso a ninguna de las partes.

2. En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer al banco demandado las causadas por su impugnación, dado que ha sido desestimada.

Y conforme al art. 398.2 LEC, procede imponer también al banco las costas de la segunda instancia causadas por el recurso de apelación de la demandante, dado que ha sido estimado en parte, en aplicación de la jurisprudencia fijada al respecto por las sentencias 1785/2025 y 1786/2025, las dos de 4 de diciembre, y 1796/2025, de 5 de diciembre, según la cual, cuando el consumidor se vea obligado a acudir a la segunda instancia para no verse vinculado por una cláusula abusiva y su recurso de apelación o la impugnación de la sentencia de primera instancia resulten total o parcialmente estimados, las costas de esa segunda instancia deberán imponerse al profesional predisponente.

3. Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, también se imponen a la entidad demandada, en aplicación de la jurisprudencia que, desde la sentencia n.º 35/2021, de 27 de enero, declara que estimada la acción de nulidad por ser abusiva una determinada cláusula, aunque no se estimen la totalidad de todas las cláusulas impugnadas en los términos inicialmente establecidos en la demanda, o la totalidad de las pretensiones restitutorias, procede la imposición de las costas de la primera instancia al banco demandado, conforme con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19, CaixaBank y BBVA).

4. Y conforme a la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ), procede acordar la pérdida del depósito constituido por la Sra. Encarnacion para recurrir en infracción procesal y la pérdida del constituido por la entidad demandada por la impugnación de la sentencia de primera instancia, y la devolución de los constituidos por la citada demandante para recurrir en casación y en apelación.

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

1. El 31 de marzo de 1998, D.ª Encarnacion suscribió un contrato de compraventa, con subrogación en préstamo hipotecario al promotor y novación (documentado en escritura pública otorgada ante el notario de Valencia D. Carlos Pascual de Miguel con número de protocolo 2.278) en el que intervinieron, además de la citada compradora, la promotora Construcciones Serrano, Sociedad Anónima, como parte vendedora, y la entidad prestamista Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (actualmente Ibercaja Banco, S.A.).

La compraventa tuvo por objeto la vivienda identificada como finca DIRECCION000 de Valencia.

La vivienda estaba gravada con una hipoteca a favor de la referida entidad prestamista que conllevaba una responsabilidad hipotecaria de 13.461.000 pesetas (80.902,42 euros) por principal, intereses remuneratorios de cinco años al 9,50%, tres millones doscientas treinta mil seiscientas cuarenta pesetas (19.416,58 euros) por intereses de demora y un millón trescientas cuarenta y seis mil cien pesetas (8.090,24 euros) por costas y gastos.

El precio de la compraventa fue de 21.746.400 pesetas (130.698,18 euros) del que, una parte (8.285.400 pesetas, es decir, 49.796,26 euros) se abonó con anterioridad a la firma, y el resto (los citados 13.461.000 pesetas, es decir, 80.902,42 euros) fue retenido por la parte compradora «para abonarlas directamente a la Caja acreedora en la forma y condiciones establecidas en la escritura de constitución del préstamo hipotecario, cuyo contenido declara conocer produciendo dicha retención de parte del precio los efectos que se establecen en la estipulación siguiente».

2. En la escritura, además de constar la fecha del préstamo al promotor (25 de abril de 1996), su duración (hasta el 30 de abril de 2014, es decir, 18 años, de los cuales los tres primeros serían de carencia) y la amortización (durante los quince años restantes, mediante 180 cuotas mixtas mensuales constantes, comprensivas de capital e intereses), se hizo expresa referencia al tipo de interés remuneratorio en diversos apartados en estos términos:

«Tipo de interés.- Respecto al tipo de interés la escritura de crédito distingue entre el aplicable a la parte acreditada promotora durante el periodo de carencia y el aplicable a los adquirentes. Respecto de estos últimos se convino que podrían optar por el tipo de interés variable referencia CECA o MÍBOR, y si optaran por el primera referencia que el préstamo devengaría por períodos semestrales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fijó para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los períodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos publicado en el "B.O.E." mensualmente para el segundo mes anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interés, es decir, para los préstamos formalizados en el mes de Enero, cuya fecha de cambio sea el 31 de Enero, se tomará como referencia el tipo publicado para el mes de Noviembre anterior, y así sucesivamente».

[...]

«TERCERO.- SUBROGACIÓN.- La parte compradora al retener del total del precio convenido el importe del préstamo deudor actual que grava hipotecariamente la vivienda adquirida, queda subrogada expresamente sin novación tanto en la obligación personal dimanante del préstamo como en la posición jurídica de la hipotecante, a la que libera totalmente de responsabilidad como consecuencia de la deuda y gravamen que la garantiza, señalando como domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos el de la propia vivienda hipotecada, y a efectos de esta subrogación manifiesta:

»La parte subrogada opta por el tipo de interés variable CECA, y por lo tanto, el préstamo devengará por periodos semestrales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fijó para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los períodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos.

»-Que acepta cuanto se pactó en la escritura de préstamo hipotecario autorizada por mí, el infrascrito fedatario, el día 25 de Abril de 1996, número 2.062 de Protocolo, que manifiesta conocer [...]».

[...]

«NOVENO.- CONSENTIMIENTO A LA SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DEL PRÉSTAMO.

»La entidad "Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja", por medio de su representante en este acto, acepta con efectos desde el día de hoy la subrogación de la parte compradora en el préstamo anteriormente reseñado y garantizado con hipoteca sobre la vivienda objeto de esta compraventa.

»Al propio tiempo la parte compradora y la entidad acreedora han convenido proceder a una novación modificativa de las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria al que se ha hecho referencia anteriormente, de conformidad con lo establecido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, lo que llevan a efecto con arreglo a los siguientes pactos:

[...]

»A partir del día siguiente a la firma de la presente escritura, y hasta el 31 de Marzo de 1.999, satisfará doce cuotas mixtas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses calculados al tipo de interés fijo, correspondiendo realizar la primera el 30 de Abril de 1.998.

»Desde el día 31 de Marzo de 1.999 deberá pagar las correspondientes cuotas mixtas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses devengados, correspondiendo realizar la primera el 30 de Abril de 1.999.

[...]

»3.º.- INTERESES ORDINARIOS

»A partir del día de hoy la cantidad pendiente devengará el interés fijo del cinco enteros setenta y cinco centésimas de entero por ciento nominal anual, hasta el 31 de marzo de 1.999. A partir de la citada fecha y hasta la fecha de cancelación el préstamo devengará periodos de interés variable en la forma expresada en el pacto 3º bis, que como ha quedado dicho se modifican en esta escritura.

[...]

»3º BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.

»Finalizado el periodo de interés fijo inicialmente pactado, el préstamo devengará, por periodos semestrales el interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en cero puntos al tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos semestrales, el denominado: "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Cajas de Ahorro", publicado mensualmente en el B.O.E. y descodificado en función de las periodicidad de los pagos mediante la aplicación al tipo de referencia publicado de un diferencial negativo que se determinará mediante la aplicación de la fórmula:

»[...].

»Alternativamente, y para el supuesto de que dejará de publicarse el tipo de referencia antes citado, será de aplicación, por periodos semestrales, el interés variable, al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en cero puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos semestrales, el tipo denominado indicador de la Confederación Española de Cajas de Ahorro de tipos activos publicado en el B.O.E. mensualmente para el segundo mes anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interés, es decir, para los préstamos formalizados en el mes de enero, cuya fecha de cambio sea el 31 de Enero, se tomará como referencia el tipo publicado para el mes de noviembre anterior y así sucesivamente. Este tipo publicado se aplicará como tipo nominal.

»En caso de que dejarán de publicarse ambos índices de referencia, será de aplicación, por periodos anuales, el tipo de interés variable al alza o a la baja, que resulte de adicionar el margen o diferencial constante que se fija para toda la vida del préstamo en 1,5 puntos, a un tipo de referencia que será, en cada uno de los periodos anuales, la media aritmética de los tipos de interés diarios aplicados a operaciones a un año en el mercado de depósitos interbancarios (Mibor a 1 año), que hayan sido publicados en el B.O.E. por el Banco de España (u Organismo que en el futuro pudiera sustituirle a estos efectos informativos) [...]».

3. En la escritura también se incluyó una estipulación sexta en virtud de la cual eran de cuenta de la prestataria todos los gastos e impuestos de la transmisión, así como «[l]os de subrogación y novación en la hipoteca, y los de cancelación de la hipoteca(...)».

4. En abril de 2017, la prestataria presentó la demanda de este procedimiento contra Ibercaja Banco, S.A., en la que pidió la nulidad por abusivas de varias cláusulas de condiciones generales de la contratación (intereses de demora, estipulaciones tercera, apartados 1 y 2, y tercera bis, sobre el tipo de interés variable, y sexta, sobre gastos), así como la sustitución del índice de referencia aplicado por el Euríbor, el recálculo del préstamo y la devolución de las cantidades abonadas en exceso como consecuencia de la nulidad.

Por lo que ahora interesa adujo, en síntesis, que las citadas cláusulas eran abusivas, en particular la tercera bis (IRPH), por su falta de transparencia, dado que, a pesar de estar sujeto el préstamo a las exigencias de la Orden de 5 de mayo de 1994 (OM/1994) y de lo establecido en la escritura, el banco en ningún momento permitió que la prestataria pudiera optar por el índice CECA, como tampoco le permitió comparar los distintos índices, al no ofrecérsele información sobre su evolución histórica ni realizársele simulaciones, además de haber sido impuesto el índice oficial IRPH Cajas por la entidad predisponente en su propio beneficio, por tratarse de un valor manipulable por la propia entidad. En cuanto a los gastos, reclamó los de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

5. El banco se opuso a la demanda. Alegó, en lo que ahora interesa, que la cláusula IRPH era transparente según las exigencias de la normativa aplicable (OM/1994), y que todas las acciones estaban prescritas por «haber transcurrido el año previsto en el art. 1.968 del C.Civil».

6. La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas sobre intereses de demora y gastos, condenó al banco a restituir por este último concepto un total de 499,17 euros, y desestimó el resto de las pretensiones, en particular, las referidas a la cláusula IRPH, que reputó válida. Todo ello, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Al respecto razonó, resumidamente, lo siguiente: (i) no procedía apreciar la prescripción alegada, al no ejercitarse acciones de anulabilidad sino de nulidad absoluta, no sujetas ni al plazo del art. 1301 CC ( de caducidad), ni al de prescripción del art. 1968 CC; (ii) la cláusula IRPH -el único índice de referencia oficial que, según los peritos, había sido efectivamente aplicado al préstamo litigioso- era válida por superar el control de inclusión, al tener una redacción gramaticalmente clara y comprensible, y el de transparencia a la luz de los criterios de la sentencia de esta sala de 14 de diciembre de 2017, ya que el IRPH Cajas era un índice oficial, fácilmente accesible para un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, que, por tanto, podía saber que el interés variable aplicable a una parte de la vida del préstamo resultaba de aplicar ese índice al diferencial o margen pactado; sin que, por el contrario, el deber de transparencia obligara al banco a ofrecer otras alternativas ni a explicar el funcionamiento de dicho índice, y sin que tampoco fuera relevante a esos efectos su comparativa ex post con la evolución del Euríbor; y (iii) en cuanto a los gastos, solo procedía condenar al banco a devolver la cantidad de 380 euros por gastos de gestoría y 119,17 euros por gastos registrales (499,17 euros en total), al existir un «gran problema de determinación respecto de los gastos notariales», al no concretar la parte demandante los correspondientes al préstamo hipotecario, por falta de desglose respecto de los derivados de la compraventa.

7. La parte demandante apeló e impugnó el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de las pretensiones referidas a las cláusulas tercera, apartados 1 y 2, y tercera bis, interesando de nuevo su nulidad por abusivas, con los efectos restitutorios indicados en la demanda, y pidió también el incremento (hasta los 1.021,23 euros) de la cantidad a devolver por gastos de notaria, registro y gestoría. Advirtió del error en la cantidad a que se condenaba en la sentencia en concepto de gestoría, al tener en cuenta lo que era una provisión de fondos, por un importe de 380.000 pesetas (no 380 euros). Y, en concreto, adujo que los gastos que reclamaba correspondientes solo a la inscripción del préstamo «tras consultar con nuestro perito» eran los siguientes: 150,49 euros por la inscripción de la carga en el registro de la propiedad, 502,19 euros en concepto de gastos notariales por la constitución de la hipoteca y 368,55 euros por los gastos de gestoría.

El banco se opuso al recurso e impugnó la sentencia al considerar que estaba prescrita la acción de restitución de las cantidades pagadas en concepto de gastos. La apelante se opuso a la impugnación.

8. La audiencia provincial desestimó el recurso de apelación de la demandante, y estimó la impugnación del banco, estimó en parte la demanda, confirmó la nulidad de las cláusulas sobre interés de demora y gastos y la validez de la cláusula IRPH, así como el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, y revocó la sentencia apelada en el único sentido de absolver a la demandada de la pretensión restitutoria de las cantidades reclamadas en concepto de gastos. Todo ello, sin hacer expresa condena en costas.

En lo que ahora interesa, sus razones son las siguientes: (i) la acción de restitución de las cantidades indebidamente abonadas por la parte prestataria en virtud de la cláusula de gastos declarada nula ha prescrito, al ser aplicable el plazo de prescripción general de las acciones personales (art. 1964 CC) y computarse dicho plazo desde la fecha del pago; (ii) no procede declarar nula la estipulación 3, apartados 1 y 2, porque el tipo de interés de referencia aplicado al préstamo, en virtud de la novación operada, ha sido el IRPH y no el CECA («una cosa es el tipo de interés que conforme a la subrogación se establece y otra diversa es el que se pacta en el mismo momento, novando dicho tipo del préstamo en el que se subroga y es el nuevo el que regla la vida contractual, por lo que desde tal momento negocial quedó extinguido la aplicación del tipo CECA»); y (iii) tampoco procede declarar la nulidad de la cláusula tercera bis, por los argumentos de la sentencia apelada sobre que el IRPH es un índice de referencia oficial, que afecta a un elemento esencial del contrato, sobre la falta de prueba, siquiera indiciaria, de manipulación por la entidad, y sobre que su comparación con la evolución del Euríbor no es un parámetro ni para controlar su transparencia ni su abusividad.

9. Contra dicha sentencia la prestataria demandante interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación, cada uno de ellos articulado en cinco motivos, cuyo enunciado ha sido transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución.

10. El banco ha formulado oposición únicamente al recurso de casación pidiendo su inadmisión, o subsidiariamente, su desestimación.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apartado 1 de la disposición final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 443/2026 y 442/2026, ambas de 23 de marzo).

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento y oposición de la parte recurrida.

1. Según su planteamiento, los cinco motivos de casación se formulan al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC, por oponerse la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial de esta sala. No obstante, como se dirá, uno de los motivos, el segundo, carece de desarrollo argumental.

El motivo primero se funda en infracción del art. 1256 CC y de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias de 4 de noviembre de 2010 y 29 de diciembre de 2012 sobre que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. Lo que se argumenta al respecto, resumidamente, es que la prestataria, a pesar de lo indicado en la pág. 25 de la escritura, nunca tuvo la opción de optar por un índice u otro, además de que el banco, abusando de su posición dominante, decidió aplicar un índice (el IRPH) distinto al CECA, que era por el que habría optado la prestataria, según la propia escritura.

El motivo segundo, según su encabezamiento, se funda en infracción del art. 217 LEC, apartados 1, 2, 3 y 7, pero sobre este motivo no existe un mínimo desarrollo argumental.

El motivo tercero se funda en infracción de los arts. 2, 8, 10, 60, 80 y 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre ( TRLDCU) -aunque por la fecha de celebración del contrato los preceptos aplicables serían los equivalentes de la LDCU- y de la jurisprudencia que los desarrolla, con cita en tal sentido de las sentencias 138/2015, de 24 de marzo, y 25/2018, de 17 de enero. En su desarrollo se alega que la cláusula IRPH no supera el control de incorporación ni el de transparencia, porque al tratarse de una condición general de la contratación para su comprensibilidad real, esto es, para que la prestataria pudiera conocer la carga económica que implicaba, no bastaba con que el banco predisponente hiciera referencia a dicho índice oficial en la escritura, por más que se publicara en el BOE, sino que debió ofrecérsele información precontractual, en este caso inexistente, con simulaciones o escenarios diferentes y comparativa con otros tipos de referencia.

El motivo cuarto, formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE y de «los artículos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación » (LCGC), y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias 128/2019, de 4 de marzo, y 138/2015, de 24 de marzo. En este motivo, con cita en su desarrollo argumental de los arts. 5 y 7 LCGC, la prestataria insiste en que la falta de información precontractual impide que la cláusula IRPH inserta en el contrato litigioso supere el doble control de incorporación y transparencia, pues el banco no solo estaba obligado a redactar la cláusula de manera clara, sino que también debía garantizar que aquella entendiera cómo le afectaba a su contrato, no pudiéndose confundir la imposibilidad de controlar la abusividad del índice con la posibilidad de controlar el carácter abusivo de una cláusula contractual sobre el interés variable, aunque afecte a un elemento esencial del contrato.

El motivo quinto se funda en infracción de los arts. 1969 y 1964.2 CC, en su redacción anterior a la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, y lo que se defiende, con alusión a la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y a la falta de jurisprudencia uniforme de esta sala, es que a la acción de restitución de cantidades abonadas en virtud de una cláusula de gastos declarada nula es aplicable el plazo de prescripción general del art. 1964.2 CC ( quince años en la fecha de celebración del contrato), el cual debe computarse desde que la prestataria tuvo conocimiento de su nulidad.

2. La parte recurrida se ha opuesto a todos los motivos alegando su inadmisiblidad. El primero, por plantear una cuestión nueva, y en todo caso, por insistir en la aplicación de un tipo de interés que fue novado; el motivo segundo, porque se funda en infracción de una norma procesal, además de carecer de desarrollo argumental; los motivos tercero y cuarto, porque la sentencia recurrida resuelve acertadamente conforme a la normativa aplicable al préstamo y a la jurisprudencia existente en ese momento sobre la materia, porque no se justifica debidamente el interés casacional al invocarse sentencias de esta sala que no guardan relación con el IRPH, y el último motivo, por ser también conforme a Derecho la sentencia recurrida en su decisión de declarar prescrita la acción de restitución.

TERCERO.- Decisión de la sala. No concurren los óbices de admisibilidad invocados respecto del recurso de casación en su totalidad.

Dada la distinción entre causas de inadmisión absolutas y relativas, fijada en el auto del pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012) y asumida por esta sala en múltiples resoluciones posteriores, es sobradamente conocido que para superar el test de admisibilidad puede ser suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen al menos en el planteamiento de los motivos tercero a quinto del recurso de casación (que por tanto, no puede ser totalmente desestimado por causa de inadmisión, ni en consecuencia cabe inadmitir por razón de su dependencia el recurso por infracción procesal), toda vez que en el encabezamiento de tales motivos se citan las normas sustantivas pertinentes para examinar las cuestiones jurídico-sustantivas planteadas sobre transparencia y abusividad de la cláusula de interés variable IRPH y prescripción de la acción de restitución, el planteamiento respeta los hechos probados (al no tener que ver con cuestiones fácticas sino con las consecuencias jurídicas extraídas por la sentencia recurrida) y la parte recurrida demuestra haber tenido un pleno y cabal conocimiento de tales cuestiones jurídicas al oponerse al recurso.

Recurso extraordinario por infracción procesal.

CUARTO. Planteamiento de los motivos y oposición de la parte recurrida.

1. El primer motivo se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en la infracción del art. 24 CE en relación con el art. 218 LEC, según se aduce, por no haber realizado la audiencia provincial el pertinente control de transparencia de la cláusula tercera bis al limitarse a examinar solo el índice IRPH.

El motivo segundo se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 218.2 LEC, por supuesto «error fáctico evidente» de la sentencia recurrida consistente, se reitera, en haber valorado solo «el índice IRPH y no el pacto 3º Bis».

El motivo tercero se formula también al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 217 LEC, apartados 1, 2, 3 y 7, por infracción de las reglas de la carga de la prueba al no atribuir al banco las consecuencias de la falta de prueba de los hechos impeditivos de las pretensiones de la parte hoy recurrente, y por no valorar la prueba en conjunto con arreglo a la sana crítica.

El motivo cuarto se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción «del principio de contradicción», al no haber aportado el banco prueba de que hubo negociación y de que en todo caso cumplió lo que el propio banco había predispuesto.

El motivo quinto se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 24 CE en relación con el art. 218 LEC, según se aduce, por «error patente e incongruencia en la valoración probatoria», al entender la audiencia provincial que un consumidor informado puede optar por un índice y luego aplicársele otro, sin contradicción y sin acreditar el banco negociación alguna.

2. La parte recurrida no ha formulado una concreta oposición al recurso extraordinario por infracción procesal, pues se ha limitado a pedir su inadmisión únicamente por razón de su dependencia con el recurso de casación, causa ya desestimada.

QUINTO. Decisión de la sala. Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal por causas de inadmisión.

Los cinco motivos incurren en graves defectos de formulación, que conducen necesariamente a su desestimación, sin que para ello sea obstáculo que el recurso fuera admitido a trámite en su día, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (entre otras muchas, sentencias 354/2026, de 5 de marzo, 339/2026, de 3 de marzo, 209/2026, de 11 de febrero, y 400/2024, de 19 de marzo).

Como recuerda la sentencia 400/2024, los recursos de casación y por infracción procesal son recursos extraordinarios sujetos a determinadas exigencias técnicas, derivadas de las normas que los regulan. Carácter extraordinario que justifica la exigencia de requisitos más estrictos, e incluso de un mayor rigor formal que en los recursos ordinarios (STEDH de 19 de diciembre de 1997 y STC 37/1995).

En este caso acontece que el recurso en su totalidad adolece de una evidente falta de claridad expositiva y argumental, con mezcla de cuestiones heterogéneas, que, por más que en algún caso se planteen en motivos independientes, lo cierto es que abocan a defender tesis completamente incompatibles entre sí, y, esto es lo más relevante, que además en puridad no tienen que ver con cuestiones procesales, en particular con temas probatorios, sino con el control de transparencia y abusividad de la cláusula tercera bis, que es la cuestión jurídico sustantiva correctamente suscitada en buena parte del recurso casación.

Así, tratando de sintetizar el conjunto de defectos apreciados, basta decir: (i) que en algún caso (motivo cuarto) ni tan siquiera se cita norma alguna como infringida (en este sentido, la sentencia 915/2025, de 9 de junio, y las que en ella se citan); (ii) que la recurrente confunde constantemente la carga de la prueba y la valoración probatoria, como si desconociera la jurisprudencia constante que declara que las normas que rigen la carga de la prueba (caso del art. 217 LEC, que se cita como infringido en el motivo tercero) solo se vulneran cuando no se ha practicado y valorado prueba (sentencias 443/2026, de 23 de marzo, y 209/2026, de 11 de febrero), lo que no ha sido el caso; (iii) que la recurrente también confunde (véase al respecto el enunciado de los motivos primero, segundo y quinto) valoración probatoria y motivación de la valoración probatoria, la cual se ha de entender comprendida en el deber de motivación de la sentencia (en este sentido, la sentencia 11/2026, de 13 de enero, con cita de la 43/2021, de 2 de febrero). Falta de motivación que incluso en el recurso se llega a calificar improcedentemente como incongruencia valorativa; (iv) que la recurrente incurre en la paradoja de postular las bondades de una valoración conjunta de la prueba, con arreglo a la sana crítica, y al mismo tiempo reprochar a la audiencia provincial que no haya valorado determinadas pruebas, pero sin concretar mínimamente en qué consiste el supuesto error fáctico -material o de hecho-, que no vincula con un medio de prueba en concreto -pues no se cita como infringida norma alguna sobre prueba-, lo que implica no respetar las exigencias formales que resume la citada sentencia 209/2026 para que esta sala pueda de forma excepcional revisar la valoración probatoria contenida en la sentencia recurrida; y (v) que esa suma de incorrecciones se acompaña de un discurso argumental incoherente, por completo ajeno a la razón decisoria (en la medida que, como se dirá al examinar el recurso de casación, prescinde de las consecuencias que la sentencia recurrida atribuye a la novación operada en orden a considerar que el único tipo de referencia oficial aplicado fue el IRPH) y pleno de reproches que, reiteramos, nada tienen que ver con el juicio fáctico, sino con las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador (cuya apreciación, como recuerda la citada sentencia 443/2026, «entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación»).

Recurso de casación.

SEXTO. Decisión de la sala. Desestimación de los motivos primero y segundo.

El motivo primero, tal y como se enuncia y se desarrolla, debe ser desestimado tanto por fundarse en la infracción de un precepto como el art. 1256 CC, que por su carácter genérico no resulta apto para fundar por sí mismo un recurso de casación, a no ser que se relacione con otros más específicos (en este sentido, la sentencia 1742/2025, de 28 de noviembre, con cita de las sentencias 1040/2007, de 4 octubre, 43/2014 de 5 febrero, y 406/2016, de 15 de junio), como, fundamentalmente, por marginar la razón decisoria de la sentencia recurrida, al insistir en la relevancia que ha tenido el hecho de que no se aplicara el índice CECA por el que la adquirente optó, según la propia escritura, y por tanto soslayar que la decisión de la audiencia se sustenta en la idea de que el único índice de referencia oficial aplicado al préstamo a resultas de su novación modificativa fue el IRPH, como también acreditaron los peritos.

En cuanto al segundo motivo, además de carecer del mínimo desarrollo argumental, es suficiente para su desestimación que se funde en la infracción de una norma procesal, en tanto que es de sobra conocido que las cuestiones procesales no pueden integrar un motivo de casación.

SEPTIMO. Motivos tercero y cuarto de casación. Parámetros del control de transparencia de la cláusula IRPH en las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), plasmados en la sentencia de pleno de esta sala 1590/2025, de 11 de noviembre.

Ambos motivos plantean que la sentencia recurrida no ha realizado un adecuado control de transparencia, ni formal ni material, de la cláusula tercera bis.

La sentencia de pleno 1590/2025, de 11 de noviembre, analiza con profusión el alcance del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia de los préstamos hipotecarios a la luz de las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), fijando, a modo de conclusiones, un catálogo de los diferentes elementos que han de ser tomados en consideración para realizar este control.

Como premisas, se parte de que «las cláusulas IRPH, como condiciones generales de la contratación que son, deben ser objeto de control de transparencia», y que este control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras.

En esta tesitura, aunque la sala reconoce que la superación o no del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia no admite una respuesta única, habida cuenta que la solución dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y de cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo, la citada sentencia 1590/2025 extrae del amplio y complejo recorrido normativo y jurisprudencial que previamente detalla (a lo que expresamente nos remitimos) los siguientes parámetros de control:

«i) La primera comprobación será la correspondiente al régimen jurídico del préstamo, esto es, la aplicación del bloque normativo de la Orden de 1994 y de la Circular 5/1994, del propio de la Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012, o, por último, exclusivamente la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo. Esto último sucederá en los préstamos que, por su fecha o cuantía, quedaron fuera del ámbito de aplicación de la Orden de 5 de mayo de 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediera de 25 millones de pesetas (150.253,03 €).

»ii) Solo en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 será necesario comprobar las circunstancias relativas a la entrega del folleto previsto en su Anexo I-3 y al diferencial negativo mencionado en la Circular 5/1994.

»iii) Como regla general, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia.

»iv) La Directiva 93/13 no impone que la información sobre la evolución pasada y el último valor del índice, ni siquiera en los préstamos sometidos a la Orden de 1994, tuvieran que ser necesariamente facilitados por la entidad prestamista. La información necesaria puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional, para lo que bastará que en la información facilitada conste la mención a la Circular 5/1994.

»v) No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

»vi) Si en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 la entidad prestamista ha incumplido el deber de entrega del folleto mencionado en el Anexo I, apartado 3, habrá que tener en cuenta si en el concreto procedimiento se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice.

»vii) La omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular resultará irrelevante si la información incluía la referencia a la Circular 5/1994 y, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o, se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE. No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

»viii) La utilización del IRPH en sí no merma la posibilidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice de referencia con otras propuestas que utilicen otros índices oficiales que no consisten estructuralmente en una TAE».

OCTAVO. Decisión de la sala. Falta de transparencia de la cláusula tercera bis.

1. La revisión en casación del juicio de transparencia realizado por la sentencia recurrida a partir del obligado respeto a los hechos probados permite concluir que no se han respetado los referidos parámetros de la sentencia 1590/2025 y que, por lo tanto, la cláusula tercera bis no es transparente. Esta conclusión se funda en las siguientes razones:

a) Como se ha dicho, la adquirente de la vivienda no solo se subrogó en el préstamo al promotor, con intervención en la escritura de la propia entidad prestamista acreedora, sino que además el préstamo fue objeto de novación modificativa respecto al tipo de interés remuneratorio en virtud de la cual, dicho interés quedó establecido en las cláusulas tercera y tercera bis (folio 30 de la escritura). Según la primera, durante el primer año de la vida del préstamo, a partir del otorgamiento de la escritura, regiría un tipo de interés anual nominal del 5,75%. De acuerdo con la segunda, durante el resto de la vida del préstamo regiría un interés variable consistente en adicionar un margen o diferencial de 0 puntos al índice de referencia oficial IRPH Cajas, publicado mensualmente por el BdE en el BOE y al que debía aplicarse un diferencial negativo. Por tanto, desde la perspectiva del control de incorporación, tales circunstancias diferencian este caso del analizado por la sentencia 161/2026, de 4 de febrero, toda vez que la prestataria adquirente de la vivienda tuvo oportunidad real de conocer la forma de determinación del tipo de interés mediante una cláusula con una redacción gramaticalmente clara, incorporada a una escritura pública de la que recibió una copia.

b) Sin embargo, desde una perspectiva material, la cláusula tercera bis no es transparente. Por la fecha de contratación del préstamo (31 de marzo de 1998) y su cuantía (inferior a 150.253,03 euros), el contrato queda comprendido en el ámbito de aplicación de la OM/1994, por mandato de su art. 1.1. En consecuencia, conforme al art. 3 de la cita norma, la entidad prestamista estaba obligada a entregar al prestatario el folleto informativo mencionado en el Anexo I, apdo. 3 de la citada OM/1994 (a cuyos elementos mínimos a su vez se refiere el Anexo VII de la Circular 5/1994) y conforme al art. 5 OM/1994, también la oferta vinculante, teniendo derecho el prestatario a examinarla en el despacho del notario autorizante al menos durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento de la escritura del préstamo, nada de lo cual consta en las actuaciones.

Esta falta de información suministrada por la entidad es trascendente al no suplirse por otros medios. Ciertamente, desde la perspectiva de la disponibilidad y la accesibilidad de la información a los efectos de que el prestatario pudiera comprender la carga económica y jurídica del índice, la jurisprudencia expuesta ha declarado - incluso en casos como el presente de préstamos sometidos a la OM/1994- que las indicaciones del profesional «no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria», que la información necesaria para superar el control de transparencia «puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional». En suma, que es admisible acudir a otros medios para ofrecer la preceptiva información, incluyendo las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice, por ser esta publicación accesible «un medio suficiente para que los tipos de interés variable pudieran ser comprobados en cada momento por la parte prestataria», de forma que se entiende suficiente con que el índice de referencia oficial y el sustitutivo se hicieran constar con remisión a la concreta circular y a su publicación en el BOE. Pero basta la lectura de la cláusula tercera bis para constatar que, en este caso concreto, no se hizo referencia alguna a la Circular 5/1994 del BdE de 22 de julio de 1994, ni a su publicación concreta en el BOE el 3 de agosto siguiente.

c) En estas circunstancias, sí es relevante que no se ofreciera información sobre la evolución pasada y el último valor del índice, pues conforma a la jurisprudencia de esta sala, la Directiva 93/13/CEE no impone a la prestamista el deber de facilitar información sobre esos extremos, ni siquiera en los préstamos sometidos a la OM/1994, siempre y cuando tal información fuera accesible y disponible para el demandante por constar en la escritura la mención a la Circular 5/1994 y a su publicación en el BOE de 3 de agosto de 1994, lo que no ha sido el caso.

d) En consecuencia, la falta de información precontractual en los términos normativamente exigibles, sumada a que esa omisión no fue suplida por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice, impidieron que la parte prestataria pudiera advertir cual iba a ser el tipo de interés variable efectivo a partir del primer año de la vida del préstamo y comprender la carga jurídica y económica de dicha cláusula.

2. Declarada la falta de transparencia de la cláusula IRPH, procede analizar su abusividad, pues en el enunciado del motivo cuarto y en el desarrollo del motivo tercero se cita como infringido el art. 4.2 de la Directiva 93/CE/13, sobre abusividad de las condiciones generales de la contratación, se alega que sí es posible el control de abusividad de una cláusula que define el objeto principal del contrato y se insiste en el argumento esgrimido desde un principio de que la aplicación de ese índice de referencia solo benefició al banco, por ser más perjudicial para el consumidor que otros índices alternativos.

NOVENO. Parámetros del control de abusividad de la cláusula IRPH en las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), plasmados en la sentencia de pleno de esta sala 1591/2025, de 11 de noviembre, y aplicados por la sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre.

La sentencia de pleno 1591/2025, de 11 de noviembre, comienza recordando en su fundamento de derecho séptimo, al que ahora nos remitimos, que, con anterioridad a que el TJUE dictase los autos de 17 de noviembre de 2021 (C-655/2020 y C-79/21), y por ende, las referidas sentencias de 13 de julio de 2023 y 12 de diciembre de 2024 sobre las cláusulas IRPH, esta sala ya había declarado de forma reiterada que la falta de transparencia de la cláusula que referencia el interés variable al índice IRPH no implica necesariamente su nulidad, pues «el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que, como la IRPH, definen el objeto principal del contrato, no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».

Seguidamente, a la luz de las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), la sentencia 1591/2025 fija los criterios o parámetros que han de ser tomados en consideración en el control o juicio de abusividad de la cláusula IRPH no transparente, más allá de reconocer, de nuevo, que tampoco en esta materia cabe una solución unívoca, porque el resultado del juicio de abusividad de la cláusula del interés variable referenciada al IRPH va a depender en cada caso de sus concretas circunstancias, acreditadas por la prueba practicada.

Como premisas se parte de que, según señala el TJUE, para la apreciación del eventual carácter abusivo de la cláusula controvertida «debe tomarse en consideración: el incumplimiento del requisito de transparencia, y la comparación del método de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por esta cláusula y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados y, entre otros, con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato».

Según la sentencia de pleno 1591/2025, los parámetros del juicio de abusividad de la cláusula de interés variable referenciado al IRPH son los siguientes:

«i) La valoración de la abusividad debe hacerse en el momento de la contratación del préstamo. Para determinar el carácter abusivo de una cláusula se han de tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en ese momento.

»ii) La existencia eventual de un desequilibrio en detrimento del consumidor depende esencialmente, no del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de esta cláusula. Se han de tomar en consideración, no solo los valores del índice de referencia, sino también el diferencial aplicado contractualmente a ese índice, con el fin de comparar el tipo de interés efectivo resultante con los tipos de interés habituales del mercado.

»iii) El carácter abusivo de una cláusula contractual se debe apreciar con referencia a todas las demás cláusulas del contrato. Puede ser pertinente examinar la naturaleza de las comisiones eventualmente estipuladas en otras cláusulas del contrato objeto del litigio principal, con el fin de comprobar si existe un riesgo de doble retribución de determinadas prestaciones del prestamista. Pero el hecho de que, debido a sus procedimientos de cálculo, índices como los IRPH se determinen tomando como referencias diferentes TAE, no produce el efecto de transformar el tipo de interés de un préstamo adaptado periódicamente según la evolución de los valores sucesivos de un IRPH en una TAE que pueda desglosarse, por una parte, en un tipo de interés ordinario propiamente dicho y, por otra parte, en diferenciales, comisiones y gastos.

»iv) El hecho de que en la cláusula se haga uso de un índice de referencia establecido a partir de las TAE aplicables a los contratos tomados en consideración para calcular los valores sucesivos de este índice, y que esa TAE incluya elementos derivados de cláusulas cuyo carácter abusivo se declare posteriormente, no implica que la cláusula de adaptación del tipo de interés del contrato en cuestión deba considerarse abusiva.

»v) Se ha de comparar el tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante de la aplicación de la cláusula que establece como índice de referencia el IRPH y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados, y, entre otros, con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato.

»vi) Otros aspectos del método de cálculo del tipo de interés contractual o del índice de referencia pueden ser pertinentes, si pueden crear un desequilibrio en detrimento del consumidor, para lo que habrá que estar a las circunstancias de cada caso.

La sentencia 1591/2025 también fija los criterios a tener en cuenta para realizar la comparación del tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante con ese método de cálculo y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión, a un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los de dicho contrato, y la posterior sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre, a cuyos extensos razonamientos también procede remitirse, declara que para realizar esta comparativa no es necesario que en cada caso se utilicen todos los tipos medios de interés en que se basó la sentencia 1591/2025, por ser suficiente «hacer esta comparativa con los tipos efectivos de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo, que sean accesibles, por estar publicados en la web del Banco de España o por el INE, según los casos. Lo relevante es que al comparar con algunos de ellos (en su caso, con los disponibles en la fecha de la contratación del préstamo), pueda valorarse si la cláusula ocasionaba un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes».

DÉCIMO. Decisión de la sala. La cláusula tercera bis no es abusiva.

La aplicación al caso de los parámetros expuestos determina que la cláusula tercera bis no se considere abusiva.

Para llegar a tal conclusión basta comprobar que el diferencial pactado era de 0,00 puntos, que según los datos publicados por el BdE al momento de la contratación, marzo de 1998, el IRPH Cajas -pactado como índice principal- era de 5,978% y el Mibor del 4,161%.

Por tanto, el interés resultante de sumar el diferencial pactado (0,00%) al IRPH Cajas en el momento de la contratación del préstamo, en un préstamo a dieciocho años, era el 5,978 %, es decir, el interés resultante era muy similar -aunque algo superior- al tipo de interés fijo establecido para el primer periodo (con un nominal del 5,75%). Aunque el Mibor fuera inferior, del 4,161%, habría que sumarle el diferencial -que sería superior al 0,00 pactado-, lo que podría dar un resultado similar, sin que se trate de hacer un control de precios. Así, con un diferencial del 1,50%, el tipo sería del 5,661%, por lo que la diferencia no sería manifiestamente desproporcionada.

Por tanto, el profesional no podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este no aceptaría una cláusula de ese tipo de resultas de una negociación individual.

En consecuencia, los motivos tercero y cuarto deben ser desestimados.

UNDÉCIMO. Decisión de la sala. La acción de reclamación de los gastos no está prescrita. Se reitera la doctrina contenida en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio.

1. El motivo quinto debe ser estimado porque en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio, en la que en la que tratamos sobre la prescriptibilidad de la acción de reclamación de los gastos, y examinamos la jurisprudencia del TJUE sobre esta materia, especialmente la STJUE de 25 de abril de 2024 (C-561/21), que dio respuesta a nuestra petición de decisión prejudicial, declaramos que:

«[s]alvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos».

La STJUE de 13 de marzo de 2025 (C-230/24), ha declarado que la jurisprudencia nacional que distingue entre el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de la cláusula abusiva y el carácter prescriptible de la acción de restitución derivada de esa nulidad no se opone a los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, ni al principio de equivalencia.

En el caso, la parte demandada no ha probado (ni alegado) que la consumidora demandante hubiera tenido conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos en el marco de sus relaciones contractuales. Al no haber quedado probado el conocimiento por la consumidora de la abusividad de la cláusula de gastos en un momento anterior al ejercicio de la acción de nulidad de dicha cláusula, la acción de reclamación de los gastos no éstá prescrita.

DUODÉCIMO.- Asunción de la instancia.

La estimación del motivo quinto de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, desestimar la impugnación del banco, y declarar que la acción de restitución de los gastos del préstamo que se reclaman no está prescrita. Ello determina que analicemos el concreto motivo de apelación de la parte demandante dirigido a que se incremente la cantidad objeto de reembolso por gastos indebidamente abonados por ella.

La sentencia de primera instancia limitó la condena del banco a la cantidad de 499,17 euros (380 euros de gastos de gestoría -confunde en la factura euros con pesetas- y 119,17 euros por aranceles registrales), al considerar que no estaban debidamente acreditados los gastos notariales, por falta de desglose en la demanda de los correspondientes a la compraventa. La parte demandante recurrió la sentencia en apelación por estimar que procedía condenar a la demandada, por los gastos de notaría, registro y gestoría por la constitución e inscripción de la hipoteca, a la cantidad de 1.021,23 euros.

No ha sido objeto de controversia la cuestión de cómo deben distribuirse tales gastos con arreglo a la reiterada jurisprudencia de esta sala (entre otras, sentencias 863/2026, de 4 de junio, 1346/2024, de 18 de octubre, 1116/2024, de 16 de septiembre, y 79/2024, de 23 de enero), conforme a la cual, resumidamente, los gastos de notaría deben ser pagados por mitad; y los gastos de gestoría anteriores a la Ley 5/2019 y los de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, deben pagarse íntegramente por la prestamista.

Cuestión distinta es la relativa a qué cantidades debe aplicarse esa distribución, porque las facturas no distinguían entre los gastos correspondientes a la compraventa, ajena al banco, y los correspondientes a la subrogación y novación del préstamo, respecto de los cuales al banco le correspondía pagar la mitad de los gastos notariales y el 100% de los gastos registrales y de gestoría.

En este sentido, en las sentencias 303/2020, de 15 de junio, y 314/2020, de 17 de junio, tras declarar la falta de legitimación pasiva del banco prestamista para la reclamación de los gastos derivados de la escritura de compraventa con subrogación en el préstamo, que previamente consintió pero en la que no intervino, advertimos que en «aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras)», «las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre».

En las facturas aportadas con la demanda constan unos gastos notariales de 176.424 pesetas, equivalente a 1.060,18 euros; unos aranceles registrales de 55.269 pesetas, equivalente a 332,21 euros; y una provisión de fondos de la gestoría de 380.000 pesetas, equivalente a 2.283,83 euros. Conviene advertir que el importe de la provisión de fondos, como su nombre indica, no es el importe cobrado por la gestoría, como advirtió el demandante al recurrir la sentencia de primera instancia.

En el recurso de apelación, la apelante concreta lo que estima son los gastos que corresponden a la constitución e inscripción de la hipoteca: 150,49 euros por la inscripción de la carga en el registro de la propiedad, 502,19 euros en concepto de gastos notariales por la constitución de la hipoteca, y 368,55 euros por los gastos de gestoría -una vez descontados de la provisión de fondos todos los gastos pagados-.

En un caso como este de una compraventa con subrogación y novación, en el que en las facturas aportadas los gastos no aparecen desglosados con la debida separación entre los de la compraventa, por una parte, y los de la subrogación y novación del préstamo, por otra, ni se justifican las cantidades reclamadas solo por el préstamo, lo procedente no es desestimar la reclamación del importe de los gastos, ni tampoco acoger los cálculos unilaterales de la parte actora, sino diferir a ejecución de sentencia la determinación del importe que corresponda pagar a la entidad demandada por los gastos de la subrogación y novación del préstamo, con exclusión de los gastos de la compraventa, conforme a los criterios fijados por esta sala en las sentencia 457/2020, de 24 de julio y sentencia 555/2020, de 26 de octubre.

Este es el criterio que seguimos en la sentencia 1172/2025, de 17 de julio, en la que excluimos de la condena los gastos de la compraventa con el siguiente razonamiento:

«En cuanto a la condena de restitución por la nulidad de la cláusula de gastos, debe mantenerse la impuesta en primera instancia respecto de los de gestoría, a cuyo pago se aquieta la demandada, y con estimación parcial del recurso de apelación, debe diferirse a ejecución de sentencia la determinación del importe de la restitución exigida respecto de los gastos de notaría y registro, en la medida en que tales gastos no son atribuibles a la operación de compraventa, que también se incluyen en la restitución exigida por los demandantes, sin que la demandada impusiera su pago, siendo ajena a los pactos que regulan su imposición.»

Por tanto, se estima el recurso de apelación de la demandante en el sentido de revocar en parte la sentencia de primera instancia y diferir a ejecución de sentencia el importe al que se condena al banco por los gastos del préstamo hipotecario, con exclusión de los de la compraventa, esto es, la mitad de los gastos de notaría y la totalidad de los gastos registrales y de gestoría de la subrogación y novación del préstamo, con el límite, por razones de congruencia, de la cantidad solicitada en el recurso de apelación de 1.021,23 euros.

DUODÉCIMO. Costas y depósitos.

1. Conforme al art. 398.1, en relación con el art. 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC), las costas del recurso extraordinario por infracción procesal se imponen a la parte recurrente. Y conforme al art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que no proceda imponer las costas causadas por este recurso a ninguna de las partes.

2. En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer al banco demandado las causadas por su impugnación, dado que ha sido desestimada.

Y conforme al art. 398.2 LEC, procede imponer también al banco las costas de la segunda instancia causadas por el recurso de apelación de la demandante, dado que ha sido estimado en parte, en aplicación de la jurisprudencia fijada al respecto por las sentencias 1785/2025 y 1786/2025, las dos de 4 de diciembre, y 1796/2025, de 5 de diciembre, según la cual, cuando el consumidor se vea obligado a acudir a la segunda instancia para no verse vinculado por una cláusula abusiva y su recurso de apelación o la impugnación de la sentencia de primera instancia resulten total o parcialmente estimados, las costas de esa segunda instancia deberán imponerse al profesional predisponente.

3. Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, también se imponen a la entidad demandada, en aplicación de la jurisprudencia que, desde la sentencia n.º 35/2021, de 27 de enero, declara que estimada la acción de nulidad por ser abusiva una determinada cláusula, aunque no se estimen la totalidad de todas las cláusulas impugnadas en los términos inicialmente establecidos en la demanda, o la totalidad de las pretensiones restitutorias, procede la imposición de las costas de la primera instancia al banco demandado, conforme con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19, CaixaBank y BBVA).

4. Y conforme a la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ), procede acordar la pérdida del depósito constituido por la Sra. Encarnacion para recurrir en infracción procesal y la pérdida del constituido por la entidad demandada por la impugnación de la sentencia de primera instancia, y la devolución de los constituidos por la citada demandante para recurrir en casación y en apelación.