Sentencia Civil Tribunal Supremo, de 05 de Mayo de 2000

@2000-2961

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Con carácter previo procede sentar los antecedentes fácticos siguientes: 1.º.- Por la sociedad P.I., LTD se formuló demanda en la que ejercita acción de impugnación de acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, contra la Comunidad de Propietarios de Paseo de la Castellana n.º 144 de Madrid, solicitando se declare la nulidad de los acuerdos adoptados bajo el punto cuarto de la Junta General Ordinaria de 29 de junio de 1990, y punto quinto de la Junta General Ordinaria de 19 de junio de 1991; 2.º.- Por la Comunidad demandada, además de oponerse a la demanda, se formuló reconvención interesando se declarase que la entidad reconviniente puede acordar la utilización de la terraza del edificio con fines publicitarios, sin tener que modificar los Estatutos que rigen la Comunidad de que se trata, y pidiendo que se condenase a la sociedad reconvenida P.I., LTD. a indemnizarle de todos los perjuicios que se le causen con su actitud de oponerse a la instalación y funcionamiento de carteles luminosos contratado el 16 de agosto de 1991 con I.P., S.A. (I.); 3.º.- Los acuerdos cuya nulidad se postula en la demanda tienen el siguiente contenido: "Aprovechamiento publicitario de la terraza del edificio: "Se analiza el tema en profundidad y se acuerda facultar al Comité Rector entrante para que lo estudie detenidamente y haga las consultas oportunas para ver si merece o no la pena el asunto en cuestión" (punto cuarto de la Junta de 29 de junio de 1990); y, "Aprovechamiento publicitario de la terraza edificio: La Junta General acuerda facultar al Comité Rector entrante para que decida sobre el particular" (punto quinto de la Junta de 19 de junio de 1991); 3.- El conflicto suscitado dio lugar al juicio de menor cuantía 668/92 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 18 de Madrid que terminó por Sentencia del 15 de noviembre de 1993, en la que se desestima la demanda principal, y se estima parcialmente, en cuanto a la declaración de validez de los acuerdos comunitarios de utilización de la cubierta del edificio para fines publicitarios sin necesidad de modificar los Estatutos de la Comunidad, la reconvención. Los recursos de apelación planteados por las partes demandante y reconviniente fueron desestimados por la Sentencia dictada por la Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid el 12 de mayo de 1995; y, 4.- Recurre en casación únicamente "P.I., LTD", por lo que el pronunciamiento denegatorio de la indemnización de perjuicios devino firme. El recurso se articula en dos motivos, ambos con amparo en el n.º cuarto del art. 1692 LEC.

SEGUNDO.- Antes de examinar el contenido concreto de los motivos, y respondiendo al planteamiento efectuado con carácter de cuestión previo en el escrito de la parte recurrida, procede señalar que la sentencia que se impugna es susceptible del recurso de casación, por cuanto es evidente que la cuantía litigiosa rebasa la suma de seis millones de ptas., que es la exigida para la procedencia de la casación por el art. 1687.1.º c) de la LEC. Así lo demuestran los términos del contrato celebrado por la Comunidad de Propietarios con I., S.A. el 16 de agosto de 1991 sobre cesión publicitaria de la azotea del edificio, con arreglo a los que por la primera entidad se autoriza a la segunda la colocación, como elementos publicitarios, de dos rótulos de determinadas dimensiones máximas, por plazo de tres años, prorrogable, y por un canon anual de doce millones de ptas. (fundamento de derecho primero de la Sentencia de la Audiencia), por lo que esta cantidad es la que determina la cuantía del pleito de conformidad con lo establecido en el art. 489.10 de la LEC.

TERCERO.- En el primer motivo del recurso se alega que la sentencia recurrida incide en infracción de los arts. 6.3 y 1255 del Código Civil, en relación con el art. 397 del mismo Cuerpo Legal y los arts. 11 y 16.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sentencia recurrida, en sintonía con la de la primera instancia, considera caducada la acción ejercitada por la entidad actora, con independencia de si la adopción del acuerdo comunitario impugnado precisaba o no unanimidad por implicar una alteración de un elemento común.

El motivo que se examina se dirige a combatir esta fundamentación determinante del fallo. Se alega, en síntesis, en el desarrollo del motivo, después de precisar que se denuncia una "sola infracción" aunque para fundamentarla se precise la cita de los varios preceptos expresados "conjuntamente considerados", que los acuerdos están viciados de nulidad de pleno derecho por ser contrarios a normas imperativas. Se asume por la recurrente la doctrina jurisprudencial expuesta en la resolución recurrida, en el sentido de diferenciar los acuerdos susceptibles de sanación por caducidad, entre los que se encuentran los que incidan en ilegalidad por infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad, de los viciados de nulidad radical o absoluta por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención o por ser contrarios a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley. Pero se contradice su aplicación al caso, entendiendo, en la perspectiva fáctica, que hay una alteración sustancial de un elemento común (la cubierta del edificio), con afectación singular al derecho de propiedad, y, en la perspectiva jurídica, que se infringen las normas imperativas de los arts. 397 y 1255 del Código Civil y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues -se añade- la alteración de que se trata no se adoptó con la unanimidad legalmente exigible, además de que no fue convocada la Junta con señalamiento expreso de tratarse de un asunto de alteración de elementos comunes. En apoyo del motivo se citan las Sentencias de 21 mayo 1970, 7 mayo 1974, 9 junio 1975, 1 marzo 1979, 4 julio 1980, 10 abril 1981, 23 diciembre 1982, 18 diciembre 1984, 25 junio 1987, 17 julio 1988, y 13 febrero, 10 abril y 20 mayo 1995. Antes de terminar el resumen del desarrollo del motivo, es de señalar que en el mismo se incurre en una importante contradicción, pues, si, por un lado, se dice asumir la doctrina jurisprudencial expuesta en la Sentencia recurrida (ratificándolo en la conclusión que se consigna en el último párrafo de la motivación), por otro lado, sin embargo, se señala, con evidente referencia a la sanación por caducidad, que "únicamente juega ante infracciones estatutarias, es decir ante las normas sobre administración y conservación de la finca, convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes".

El motivo no puede ser estimado.

La doctrina jurisprudencial en que se funda la Sentencia de la Audiencia (que cita las Sentencias de 2 abril 1990, 5 febrero 1991, 2 marzo 1992, 26 junio 1993 y 19 julio 1994) sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, y que se asume por la parte recurrente (aunque no tome en cuenta la aplicación de sus efectos), es la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala (cabe añadir, por obvias razones de oportunidad temporal, las Sentencias de 24 julio 1995, 19 noviembre 1996, 7 abril y 7 junio 1997 y 26 junio 1998).

La parte recurrente pretende que se aplique la doctrina de la nulidad radical a fin de hacer inoperativo el efecto extintivo de la caducidad apreciada por la Sentencia recurrida. Pero, si bien generalmente la cubierta (terraza o azotea) de un edificio sujeto al régimen jurídico de propiedad horizontal es un elemento común (art. 396.1.º) de uso común, sin embargo tal naturaleza común no tiene carácter esencial o indeleble, lo que significa que sobre su configuración cabe la existencia de pacto en contrario (S. 8 octubre 1999), por lo que nada obsta que se pueda disponer acerca de su uso a favor de uno o varios titulares de departamentos, o de terceros ajenos a la comunidad. Por ello, los acuerdos impugnados no adolecen de nulidad radical porque no vulneran ninguna norma prohibitiva o imperativa, ni se da razón alguna que permita estimar que, con el contrato efectuado, se conculca la moral, o el orden público, o se incurre en fraude de ley.

Cosa distinta es si para concertar el contrato de autos era precisa la unanimidad (art. 16.1.ª LPH 1960), o bastaba el régimen de mayorías (art. 16.2.ª). La cuestión no resulta especialmente trascendente en el caso porque es doctrina jurisprudencial reiterada (Sentencias 25 julio y 24 septiembre de 1991; 19 noviembre 1996; 7 junio y 9 diciembre 1997; y 26 junio 1998, entre otras) que la regla de la unanimidad si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho, por lo que resulta absolutamente correcto el criterio de la resolución recurrida al estimar la caducidad por el transcurso del plazo de treinta días a que se refiere el art. 16.4.ª, p. segundo, de la LPH citada. Lo razonado constituye la "ratio decidendi" de la respuesta casacional. Sin embargo, resulta oportuno destacar que, habida cuenta las circunstancias concurrentes en el caso, ni siquiera habría sido preciso la unanimidad, habiendo seguramente bastado la mayoría. A este efecto es de destacar la singularidad del supuesto fáctico respecto del que no solo no existe constancia de una obra que pueda incidir en la estructura del edificio o pueda suponer una obra de fábrica, o que pudiera afectar a la configuración o estado exterior del edificio o de la cubierta, sino que incluso se trata de una instalación desmontable. Además la cesión tiene carácter temporal porque es en arrendamiento por tres años, y no se cambia la naturaleza de la cubierta como elemento común. Es cierto que la jurisprudencia viene exigiendo la unanimidad para la cesión, incluso en arrendamiento, de superficies comunes (Ss. 26 febrero 1996 y 6 marzo y 8 octubre 1999), y también lo es que se mantiene un criterio bastante estricto de lo que ha de entenderse por "alteración" (sujeta al régimen de la unanimidad por modificación del título constitutivo) al comprender cualquier modificación en la disposición de las cosas comunes que implique un cambio de utilización y disfrute de las mismas o de sus elementos (S. 2 de abril de 1993 y cita), sin embargo en el supuesto que se enjuicia no se limita el uso o utilización de ninguno de los copropietarios (como en el caso de la S. 3 diciembre 1993), ni se les priva de ventaja alguna, directa o indirecta, y, por otro lado, del acuerdo adoptado se derivan beneficios para todos los comuneros, sin que tenga explicación alguna la oposición de la parte recurrente, tanto más si se tiene cuenta que, según expresa la Sentencia recurrida (fto. segundo), se trata de una sociedad que "no tiene actividad ni ingreso alguno en España y mantiene cerrados los dos pisos". En vista de tales circunstancias cabe estimar que se trata de un supuesto encajable en la suficiencia de la mayoría (acto de administración), sin necesidad de la unanimidad, solución que responde a la adopción de un criterio flexible, en armonía con las líneas directrices de la Ley de 21 de julio de 1960 (atención a la realidad social de los hechos; función económico-social del régimen de propiedad horizontal; logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de la justicia; y contemplación de las relaciones de vecindad, trascendencia de la materia y necesidades de la colectividad como factores valorativos para la decisión de problemas); criterio flexible, por cierto, al que no es ajena la propia jurisprudencia (como es de ver en las Sentencias de 19 enero y 23 diciembre 1982 y 25 febrero 1992), incluso acudiendo a la interpretación sociológica (S. 13 julio 1994), o a la aplicación de la doctrina de los actos de emulación (Ss. 20 marzo 1989 y 14 julio 1992) justificada por el rechazo jurídico que merecen las conductas antisociales y abusivas que sin interés reconocible causan un perjuicio a los demás; y criterio flexible, en definitiva, también contemplado en la reciente redacción de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, de 6 de abril (art. 17, antes 16).

Por último, simplemente señalar, sin necesidad de un examen singular, que ninguna de las Sentencias mencionadas por la parte recurrente son de aplicación al supuesto de autos.

Por lo tanto, no se da la infracción de los preceptos enunciados, y el motivo se rechaza.

CUARTO.- En el motivo segundo se denuncia infracción del art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el art. 11 de la propia Ley y art. 38 de los estatutos de la comunidad.

La sentencia recurrida, al enfocar la parte de la reconvención que continúa siendo litigiosa, aparte de insistir en la caducidad, considera que no es preciso la modificación de los estatutos comunitarios, y que el art. 38 de los mismos regula la instalación de anuncios por los ocupantes de los pisos o locales, pero no prohibe que la comunidad acuerde la utilización de la terraza del edificio, elemento común, para fines publicitarios.

Para combatir esta apreciación judicial decisiva para el fallo se articula el segundo motivo del recurso. Se razona: que la utilización de la cubierta del edificio para fines publicitarios precisa de la modificación estatutaria al suponer una alteración o cambio de configuración de un elemento común que afecta al título constitutivo y/o a los estatutos; que sin necesidad de acudir al art. 38 de los estatutos procede la declaración de nulidad de los acuerdos porque la cesión en arrendamiento, con lo que ello supone de acto de gravamen excediendo de un mero acto de administración, y las importantes obras efectuadas en la cubierta que claramente cambian o modifican su configuración, afectan claramente al título constitutivo; y que, desde la óptica del art. 38 de los estatutos, su texto en conjunto permite deducir la prohibición de colocar anuncios en la cubierta del edificio, porque la excepción permisiva que recoge se refiere exclusivamente a titulares privados pero no al conjunto de todos ellos constituidos en comunidad. Se alegan en el motivo, en apoyo de su fundamentación, las Sentencias de 24 de junio y 24 de julio de 1992 y 22 de octubre de 1993.

El motivo debe seguir igual suerte desestimatoria del anterior. En el mismo se introduce una dato fáctico -la referencia a las "importantes obras efectuadas en la cubierta que claramente cambian o modifican su configuración"- que no tiene soporte en la resolución recurrida, por lo que, al no tratarse de introducir por la vía adecuada, no puede ser tomado en consideración, resultando sin utilidad para la casación.

Por otro lado se incurre igualmente en defecto de técnica casacional al efectuarse una interpretación del art. 38 de los estatutos contraria a la realizada por la Sala de instancia sin observar un planteamiento adecuado, porque era preciso observar la misma doctrina jurisprudencial que rige en relación con la interpretación de los negocios jurídicos (Ss. 8 octubre 1993 y 30 diciembre 1996). Pero, aún haciendo caso omiso de la exigencia formal, la apreciación que realiza la Sentencia recurrida, en ejercicio de su función soberana, no aparece como contraria a la ley (arts. 1281 a 1289 CC), o carente de lógica o sin sentido; bien, al contrario, se comparte como cabalmente ajustada al criterio del buen sentido según las reglas del raciocinio humano.

Por último el motivo se rechaza, también, porque es aplicable la doctrina de la caducidad de los acuerdos anulables (o de nulidad con efecto distinto); además de que, como se razonó anteriormente, no existe infracción de normas imperativas o prohibitivas; falta la base fáctica que permita considerar que concurre un supuesto de "alteración" de elemento común; y no se acepta en absoluto la calificación del arrendamiento convenido (no hay constitución de servidumbre personal) como "acto de gravamen que excede de un mero acto de administración". Y en nada resulta contradicha la jurisprudencia que se cita porque, al margen de que dos de las mencionadas no son de fecha verificable (con toda seguridad por "lapsus calami" al consignar su data), la doctrina que se les atribuye es ajena al caso de autos, en el que nadie discute que los muros sean elementos comunes, ni que unos aditamentos o refuerzos de los muros puedan entrañar alteración estructural, sino que simplemente se trata de colocar unos cartelas publicitarios en la cubierta del edificio comunitario, sin afectación alguna del derecho que como comunero le pueda corresponder a la entidad demandante, y con un evidente beneficio para toda la comunidad.

QUINTO.- La desestimación de los dos motivos del recurso de casación comporta la declaración de no haber lugar al mismo, y la condena de la parte recurrente a la pérdida del depósito y el pago de las costas causadas en la casación (art. 1715.3 LEC).

FALLAMOS

Que declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador D. Román V.F. en representación procesal de la compañía mercantil P.I., LTD. contra la Sentencia dictada por la Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid el 12 de mayo de 1995 (Rollo 44/94), en la que confirma la dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 18 de la propia Capital en el juicio de menor cuantía 668/92 el 15 de noviembre de 1993, y condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino previsto legalmente. Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.