Sentencia Civil Tribunal Supremo, de 30 de Diciembre de 1993

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{Primero: Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante, fueron vistos los Autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos a instancia de doña Gloria Martínez Hernández, doña María Angeles Ferrer Pérez, don Francisco Garbí Zárraga y doña Angeles Bosque González, todos con la misma representación procesal, contra la Comunidad de Propietarios de «Gran Centro Maristas».}

^{Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: «... y previos los trámites correspondientes se sirva dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos: l.s Que los locales de mis representados están excluidos y no vienen obligados pagar por el concepto de gastos de comunidad todos los que se refieran al suministro de agua; gastos que afecten a la escalera y ascensor, así como a los de mantenimiento de ellos, iluminación eléctrica; de limpieza y vigilancia; y los de administración únicamente los que se refieren a la administración de la Comunidad de Propietarios excluyéndose los que corresponden a los de los comerciantes u ocupantes que explotan los locales. 2º Que se excluya igualmente dichos locales de mis representados de la obligación de satisfacer gastos de publicidad. 3.s Condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como al pago de las costas del presente juicio. Otrosí, de conformidad con lo dispuesto en la regla 4.a, párrafo 1, del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en atención a las razones expuestas, intereso se acuerde la suspensión de pago por mis representados en lo referente a los conceptos reflejados en la súplica de este escrito, hasta que recaiga Sentencia firme. Suplico al Juzgado, acuerde la suspensión que se interesa». Asimismo solicitaba el recibimiento a prueba del pleito.}

^{Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: «... por opuesto y por contestada la demanda en tiempo y forma y previo los demás trámites legales de rigor dicte en su día Sentencia por la que se absuelva a mi representada del presente procedimiento, con expresa imposición de costas a la parte demandante. Otrosí digo que a esta parte interesa se reciba el presente procedimiento a prueba. Segundo Otrosí digo que esta parte se opone a la suspensión de los acuerdos tomados en la Junta pues acarrearía entre un porcentaje del 100 por 100 de cuotas para el pago de gastos comunes y un porcentaje menor al 1,7 por 100 que es el representado por los demandantes grandes problemas, incluso de orden público».}

^{Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 4 de octubre de 1989, cuyo fallo es como sigue: «Fallo: Que estimando parcialmente la demanda planteada por el Procurador don Francisco Vidal Albert en nombre y representación de doña Gloria Martínez Hernández, doña María Angeles Ferrer Pérez, don Francisco Garbí Zárraga y doña Angeles Bosque González, contra la Comunidad de Propietarios "Gran Centro Maristas", debo declarar y declaro que los locales de los actores sitos en el citado centro comercial con los núms. 474, 51, 449 y 443 no están obligados a pagar por el concepto de gastos de comunidad los que deriven de los ascensores y escaleras mecánicas de dicho centro comercial, condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, y absolviéndola de las restantes pretensiones contenidas en el petitum de la demanda rectora de las presentes actuaciones, todo ello sin hacer expresa condena en costas para ninguna de las partes personadas.»}

^{Segundo: Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Séptima de la lima. Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia en fecha 2 de febrero de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallamos: Que estimando el recurso de apelación formulado contra la Sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia núm. 2 de Alicante, en Autos de menor cuantía núm. 641/88, debemos revocarla y la revocamos, y estimando en parte la demanda, debemos declarar y declaramos que los actores no tienen obligación de pagar la derrama por gastos de agua, luz, limpieza, administración y vigilancia de sus locales respectivos, ni los generados por los ascensores del segundo sótano ni escaleras mecánicas ni por el rótulo "Gran Centro", existente en la zona interior del edificio, sin imponer expresamente las costas en ninguna de las instancias, si bien, como en esta alzada no se ha personado la demandada, todos serán abonados por los apelantes.»}

^{Tercero: Por la Procuradora de los Tribunales doña Pilar Crespo Núñez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios «Gran Centro Maristas» de Alicante, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:}

^{1 .s Inadmitido.}

^{2.a «Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones debatidas, al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, inaplicación de lo dispuesto en la regla 5.a del art. 9.a de la Ley de Propiedad Horizontal.»}

^{3.º «Infracción de las normas de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones debatidas, al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»}

^{Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 17 de diciembre, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.}

^{Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{Primero: Doña Gloria Martínez Hernández, doña María de los Angeles Ferrer Pérez, don Francisco Garbí Zaragoza y doña Angeles Bosque González, en concepto de propietarios, cada uno de ellos, de un local determinado y ubicado en ía planta baja del edificio denominado «Maristas», situado en Alicante y que ocupa la totalidad de la manzana delimitada por la Avda. de la Estación y las calles Pintor Cabrera, General O'Donell y General Lacy, promovieron juicio declarativo de menor cuantía contra la Comunidad de Propietarios «Gran Centro Maristas», con la súplica de que la Sentencia a dictar contuviera los siguientes pronunciamientos del siguiente tenor literal: 1.a Que los locales de mis representados están excluidos y no vienen obligados pagar por el concepto de gastos de comunidad todos los que se refieran al suministro de agua; gastos que afecten a la escalera y ascensor, así como a los de mantenimiento de ellos, iluminación eléctrica; de limpieza y vigilancia; y los de administración únicamente los que se refieren a la administración de la Comunidad de Propietarios excluyéndose los que corresponden a los de los comerciantes u ocupantes que explotan los locales. 2.B Que se excluya igualmente dichos locales de mis representados de la obligación de satisfacer gastos de publicidad. 3.s Condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como al pago de las costas del presente juicio. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante, por Sentencia de 4 de octubre de 1989 y con estimación parcial de la demanda, declaró que los locales de los actores sitos en el centro comercial, con los núms. 473, 51, 449 y 443 no están obligados a pagar por el concepto de gastos de comunidad los que deriven de los ascensores y escaleras mecánicas de dicho centro comercial, condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, y absolviéndola de las restantes pretensiones contenidas en la demanda, cuya resolución fue revocada por la dictada, en 2 de febrero de 1991, por la Sección Séptima de la lima. Audiencia Provincial de la referida capital, en cuanto que, estimando en parte la demanda, declaró que los actores no tienen obligación de pagar la derrama por gastos de agua, luz, limpieza, administración y vigilancia de sus locales respectivos, ni los generados por los ascensores del segundo sótano ni escaleras mecánicas ni por el rótulo «Gran Centro», existente en la zona interior del edificio, y es esta segunda Sentencia la recurrida en casación por la mencionada Comunidad de Propietarios, a través de la formulación de tres motivos amparados, el primero de ellos en el ordinal 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los dos restantes, en el ordinal 5 del mismo precepto, en su redacción a la Ley 10/1992, de 30 de abril, si bien, el primero fue declarado inadmitido por Auto de la Sala de 11 de octubre de 1991.}

^{Segundo: Los motivos segundo y tercero del recurso, únicos a considerar por la inadmisión del primero, denuncian infracción de las normas del Ordenamiento jurídico por inaplicación de lo dispuesto en la regla 5.3 del art. 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, e infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones debatidas y debiendo ambos estudiarse conjuntamente por la íntima relación existente entre ellos, y su argumentación responde, en síntesis, a cuanto sigue: Se está en presencia de unos gastos de comunidad sobre elementos comunes del centro comercial, cuales son, pasillos, plaza central, ascensor, escalera y escaleras mecánicas, etc., que son anejas a cada uno de los locales que componen el centro comercial, según la escritura de división horizontal y las escrituras públicas de cada uno de los locales. Dichos gastos no pueden ser individualizados al recaer sobre elementos comunes y no sobre los locales mismos. La Audiencia ignora este hecho de la no individualización al considerar que los locales de los actores no deben contribuir a los referentes a agua, luz, limpieza, etc., y la Sentencia de apelación infringe la doctrina del Tribunal Supremo sentada, entre otras, en las Sentencias de: 18 de abril de 1988, que indica que al ser titular de una participación en la Comunidad de Propietarios, resulta obligado ser sujeto pasivo de las obligaciones que de esa relación se derivan; 13 de marzo de 1981 y 11 de octubre de 1967, para las que, según el art. 5.s de la Ley de Propiedad Horizontal, todo lo que pertenece a la entidad registral y no figura expresamente atribuido a cualquiera de los pisos, se entenderá elemento común; 7 de julio de 1951, 18 de mayo de 1960 y 5 de mayo de 1986, por las que son características de los elementos comunes su carácter accesorio o de medio para el fin esencial de que se disfrutan las viviendas; 3 de noviembre de 1982, que referido a un caso de calefacción central, señala que si bien el servicio de calefacción puede ser individualizado, cuando no lo está y se trata de un servicio común según el título constitutivo, cada propietario debe soportar los gastos con arreglo a la distribución puesta en la ley y en el título, sin que ello obste el hecho de que no se haga uso del servicio con los correspondientes radicadores, y 13 de octubre de 1981, que establece que el art. 5.s de la Ley de Propiedad Horizontal regula la inclusión de las reglas de constitución de la Comunidad con un criterio permisivo en cuanto no se conculquen prohibiciones legales, y en consecuencia, las reglas aceptadas en la escritura de compraventa, que no vulnera ninguna norma legal, deben ser respetadas.}

^{Tercero: En relación con las presuntas infracciones que se denuncian por la Comunidad recurrente, es oportuno afirmar, en primer lugar, que la exacción de pago declarada en la Sentencia recurrida en torno a los gastos generados por «los ascensores del segundo sótano y escaleras mecánicas» no admite discusión alguna, toda vez que dichos gastos fueron también excluidos en la Sentencia de primera instancia y la misma no fue apelada por la actual recurrente, con lo que tal pronunciamiento adquirió firmeza para la expresada parte, y afirmar, en segundo término, que los hechos declarados probados por el Tribunal a quo han quedado incólumes al no haber sido combatidos por vía casacional adecuada, mereciendo destacar de entre ellos, en razón a que afectan a las demás exenciones de pago acordadas en la Sentencia impugnada, los siguientes: A los actores se les entregó cada local sin contadores para el fluido eléctrico y agua, e instalaciones de los mismos, que deberían ser a cargo de cada comprador los locales de cada actor tienen entrada directa desde la calle y acometida propia de agua y luz y han contratado el suministro con la respectiva compañía, y tienen cierre metálico y efectúan su propia limpieza cada local de los demandantes tiene colocados verjas, cierres metálicos y alarmas los gastos de administración de cada uno de los locales los lleva cada propietario, y el rótulo «Gran Centro» está colocado en las entradas a los locales del interior, y la fachada, a la que tienen la puerta de acceso los de los actores, carece de tal publicidad, y en la escritura de compraventa no se le concedió como anexo.}

^{Cuarto: La realidad fáctica relacionada viene a ser determinante, por sí sola, de la imposibilidad de aplicar al caso concreto de Autos la regla 5.a del art. 9.a de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ya que los gastos de agua, luz, limpieza, administración y vigilancia de los respectivos locales propiedad de los actores no permiten ser incluidos, atendido dicho factum, en el inciso final del párrafo primero de la expresada regla, y el mismo factum impide que la decisión adoptada en la Sentencia recurrida fuera susceptible de suponer cualquier desconocimiento o contradicción con respecto a la doctrina mantenida en las Sentencias reseñadas en el tercer motivo del recurso, máxime, cuando la exclusión declarada por el Tribunal a quo viene referida a los locales pertenecientes a los actores, sin afectar a los gastos que cupiera asignarles en función de los anejos atribuidos, y no cabe olvidar, por último, que la regla 12 del art. 11 de los estatutos de la Comunidad de que se trata, establece que «en general, los componentes de esta propiedad horizontal no contribuirán al pago de los gastos referentes, por cualquier concepto, a aquellas instalaciones comunes de que no están dotados y cuyo uso no les sea posible». Cuanto antecede, sin necesidad de mayores razonamientos, permite concluir que el meritado Tribunal no incurrió en las infracciones a que se hace referencia en los dos motivos admitidos del recurso de casación formalizado por la Comunidad de Propietarios «Gran Centro Maristas» de Alicante, originándose así la inviabilidad de ambos, lo cual lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo final del rituario art. 1.715, la declaración de no haber lugar al recurso, con imposición de las costas a la parte recurrente.}

^{Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,}

^{FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios «Gran Centro Maristas» de Alicante, contra la Sentencia de fecha 2 de febrero de 1991, que dictó la Sección Séptima de la lima. Audiencia Provincial de Valencia, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los Autos y rollo de apelación recibidos.}