Procedimiento ordinario n.º 201/2021 - Juzgado 1ª Instancia 3 Blanes
Excmo. Sr. Jesús M. Barrientos Pacho
Ilma. Sra. Dª. Mª Eugenia Alegret Burgués
Ilmo. Sr. D. Fernando Lacaba Sánchez
Ilma. Sra. Dª. Nuria Bassols Muntada
Ilmo. Sr. D. Carlos Ramos Rubio
Barcelona, a 28 marzo 2024.
La Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, como Sala Civil integrada por los/as Magistrados/as que se expresan más arriba, ha visto el recurso de casación del Rollo núm. 32/2023 interpuesto contra la sentencia núm. 90/2023 de 19 enero y el auto de aclaración del 30 de enero siguiente, resoluciones ambas dictadas por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Girona en su Rollo de apelación núm. 723/2022, dimanante del procedimiento ordinario núm. 201/2021 del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Blanes.
Ha sido designado Ponente, conforme a las Normas de Reparto previamente aprobadas, el Ilmo. Sr. Magistrado D. Carlos Ramos Rubio, que expresa el parecer unánime del tribunal.
PRIMERO. - La primera instancia .
1. La representación procesal de INMO MELIONOR, como agencia intermediaria en el mercado inmobiliario domiciliada en Lloret de Mar, interpuso en su día (01/04/2021) una demanda de juicio ordinario contra TURENEO, sociedad de socio único ( Cayetano), como propietaria de una casa unifamiliar ubicada en Tossa de Mar.
Mediante dicha demandada, la actora ejercitaba, con carácter principal, una acción por incumplimiento contractual y, con carácter subsidiario, una acción por reclamación de perjuicios, alegando que había suscrito con TURENEO en 27/07/2020 una denominada autorización de venta por la que esta le había conferido el encargo no exclusivo, por un periodo de 1 año renovable automáticamente salvo revocación expresa, de encontrar un comprador de su finca a cambio de obligarse a abonarle a ella (INMO MELIONOR) " una comisión de intermediación" del 6% sobre el precio de venta acordado (1.400.000 €), más el IVA correspondiente.
Entendía la actora que dicho encargo constituía el objeto propio de un verdadero contrato de mediación.
Transcurridos unos meses, dos terceros interesados en la adquisición de la finca, por un precio sensiblemente inferior (960.000 euros) al inicialmente convenido por TURENEO e INMO MELIONOR en la autorización de venta, firmaron en 17/02/2021 con la vendedora (TURENEO) un documento de reserva por virtud del cual los interesados en la compra hicieron entrega inmediata a la intermediaria (INMO MELIONOR) de 9.600 euros en concepto de reserva y se obligaron a formalizar un contrato de arras por importe de 86.400 euros, que se comprometieron a ingresar antes del 26/02/2021 en la cuenta bancaria que fuese designada al efecto por la vendedora, así como a suscribir la escritura de compraventa de la finca antes del 26/05/2021, de manera que, en el caso de incumplir dicho compromiso (" ...no suscribiendo el contrato de arras en el plazo indicado..."), se produciría la pérdida en favor de la vendedora de las arras entregadas.
Tras ello, la actora (INMO MELIONOR) alegó que pese a que remitió a tiempo un borrador estándar (penitenciales) del contrato de arras a la demandada (TURENEO), esta decidió no responder a sus requerimientos anteriores y posteriores a la fecha de finalización del plazo fijado en el documento de reserva ni firmar el contrato de arras, frustrándose así, por un lado, la compra de la finca por los terceros, que le reclamaron a ella (INMO MELIONOR) la devolución del importe de la reserva (9.600 euros), y, por otro, el derecho de esta a percibir su comisión de TURENEO, por todo lo cual, considerando responsable a la demandada del incumplimiento contractual o, en su defecto, de la causación de los perjuicios, INMO MELIONOR reclamaba en su demanda, de forma principal, el importe de la comisión estipulada (57.600 euros) y, de forma subsidiaria, la indemnización de los perjuicios sufridos (57.600 euros).
2. La representación de TURENEO se opuso a la demanda negando que el documento de autorización de venta firmado por las partes en 27/07/2020 pudiera ser calificado de contrato de mediación.
La demandada precisó también que en la cláusula 5ª del documento de reserva se incluyó, como condición esencial y contrapartida de la rebaja sustancial del precio de la venta que había aceptado en este segundo documento, una fecha límite para la constitución por el comprador de las arras de la compraventa -antes del 26/02/2021-, a fin de comprobar la seriedad de su oferta. Así las cosas, negó que la actora hubiera demostrado una diligencia razonable a la hora de facilitar la firma del contrato de arras y, sobre todo, que estas pudieran ser percibidas por la vendedora, puesto que se limitó a enviar un borrador estándar a última hora del día 24/02/2021 -hora de Moscú-, sin firma alguna y sin efectuar tampoco ningún ingreso de su importe dentro del plazo pactado, que vencía a las 23,59 horas del día 25/02/2021.
Por todo ello, la demandada entendió que no estaba obligada a abonar comisión alguna a la actora ni tampoco a indemnizarla por unos pretendidos perjuicios, acerca de los cuales tampoco se ofrecía en la demanda ninguna explicación de su origen ni de su importe.
3. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Blanes en 14/06/2022, al que correspondió la demanda, dispuso estimarla y condenar a TURENEO a abonar a INMO MELIONOR unos 69.696 euros (57.600 euros más el IVA) , así como los intereses procesales a que hubiere lugar.
Para ello, consideró la juzgadora de instancia que las partes habían concertado un verdadero contrato de mediación o corretaje, aunque se limitaran a denominarlo autorización de venta (2020), y que el vendedor (TURENEO), al firmar el documento de reserva (2021), aceptó las nuevas condiciones de la venta de su finca a los terceros que le fueron presentados por la actora (INMO MELIONOR), hasta el punto de que, con él, " se podría entender perfeccionado el contrato [de compraventa] a expensas de su consumación", por concurrir en dicho momento el acuerdo sobre la cosa y el precio. Y si la consumación de la venta no se produjo, entendió la juzgadora de instancia, fue " por causa imputable a la demandada" o, " al menos, nada prueba la demandada en [otro] sentido, más allá de un posible leve retraso en la firma del contrato de arras, que ni siquiera consta que fuera por causa atribuible a la actora", puesto que esta (INMO MELIONOR) " le remitió un borrador del futuro contrato de arras en plazo, y no consta la causa de su rechazo a su consumación por la vendedora [TURENEO] , pues hasta el presente pleito no constaba ninguna explicación por su parte", y, más aún, no respondió a los correos de la intermediaria solicitándole el número de cuenta bancaria en el que ingresar las arras, lo que si bien tuvo lugar fuera de plazo, solo constituyó un " leve retraso... de tan solo unas horas... [que] no frustraba la finalidad del contrato, vista la predisposición del comprador conseguido por la actora para adquirir la finca".
SEGUNDO. - La apelación .
1. La demandada (TURENEO) recurrió en apelación la sentencia de primera instancia alegando que: a) el contrato firmado con INMO MELIONOR no era de mediación, sino que se trataba de una simple autorización de venta; b) no era cierto que mediante la firma del documento de reserva (17/02/2021) pudiera entenderse perfeccionada -a expensas de su consumación- la compraventa, que debía celebrarse más tarde, antes del 26/05/2021, ya que en el documento de reserva se expresaba que la venta quedaba condicionada a la firma del contrato de arras y a la entrega de estas antes del 26/02/2021, por lo que está claro que si las partes quisieron condicionar la compraventa a la entrega de las arras es porque no se había perfeccionado antes y que, si no se había perfeccionado entre las partes, tampoco podía entenderse perfeccionada para la intermediaria; c) no era cierto que el incumplimiento del plazo para otorgar el contrato de arras e ingresar estas en la cuenta del vendedor pudiera calificarse de " leve retraso", puesto que en el documento de reserva se habían previsto las consecuencias concretas del incumplimiento del plazo convenido para la constitución de las arras, en cuya fijación insistió TURENEO en compensación por haber aceptado una rebaja sustancial en el precio inicial (de un 31,43%) y por otorgar a la intermediaria exclusiva de la operación; y d) que, si la entrega de las arras no tuvo lugar en el plazo fijado, no fue por causa imputable al vendedor, porque tampoco es cierto que TURENEO no hubiese dado explicaciones a INMO MELIONOR de sus reticencias para firmar el contrato de arras, como se demuestra en el DOC. 7 de la demanda (email del Sr. Melchor al Sr. Cayetano), en el que se puede leer sobre dichas razones, y, si bien es cierto que la actora se prestó a solventarlas, no lo es menos que lo hizo ya fuera del plazo convenido, concretamente, en 02/03/2021.
2. La representación de INMO MELIONOR se opuso a la apelación alegando que la llamada autorización de venta le confería el derecho a percibir una comisión del 6% más IVA sobre el precio pactado de venta y que se trataba de un verdadero contrato de mediación, puesto que no podía tener otro sentido su intervención como agencia inmobiliaria en el negocio y, además, TURENEO no ha explicado, incumbiéndole a ella la carga probatoria, a qué otra finalidad contractual podía responder su intervención.
Por otro lado, adujo que si se frustró el acuerdo entre la demandada vendedora y los terceros que querían comprar la finca fue exclusivamente por culpa de TURENEO, que hasta el presente no ha dado ninguna explicación de por qué se echó atrás y no hizo nada por firmar el contrato de arras, de manera que está obligada a abonarle la comisión puesto que INMO MELIONOR cumplió con su parte y TURENEO no ha aducido ni demostrado que hubiera habido ningún incumplimiento más allá de " un leve retraso".
En última instancia, niega que el contrato estuviera sometido a condición suspensiva alguna.
3. La sentencia de la Audiencia Provincial (19/01/2023) dispuso lo siguiente:
" FALLO
QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INMO MELIONOR 2007 S.L. contra la sentencia de fecha 14 de junio de 2022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Blanes , en los autos de que el presente rollo dimana CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE, dicha resolución.
Con imposición de las costas originadas en la alzada a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido para recurrir."
En el auto de aclaración (30/01/2023) se hizo constar -y se subsanó- el error padecido en la parte dispositiva al atribuir el recurso de apelación desestimado a la actora INMO MELIONOR, cuando en realidad la apelante que vio desestimado su recurso fue TURENEO.
Sin embargo, la Audiencia Provincial incurrió en su auto (30/01/2023) en otro error material evidente padecido al atribuir en el fallo del mismo a la sentencia de primera instancia apelada (14/06/2022) una fecha imposible, coincidente con la de la propia sentencia de apelación (19/01/2023).
Se trata este, en definitiva, de un error material evidente del auto de aclaración que ni siquiera llamó la atención de las partes y que esta Sala tiene por corregido.
Las razones para decidir de la forma que ha quedado expuesta, al margen de las referencias a la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación y sobre el derecho del intermediario a percibir sus honorarios en los negocios inmobiliarios que, llegados hasta cierto punto, quedan frustrados, se contienen en el FD4 in fine de la siguiente forma:
" En el supuesto presente se constata que se fijó que, si no se firmaba el contrato de arras el día pactado quedaría la misma [la compraventa] sin efecto, pero lo que no constaba eran las consecuencias [en] el supuesto de [que el que] no [firmase] el contrato de arras [fuese] el vendedor.
De tal modo que en el supuesto presente, establecidas las condiciones de la compraventa en el contrato de reserva y no constando los motivos por los cuales el vendedor no llegó a formalizar el contrato de arras con los compradores, los cuales de la documentación acompañada no cabe duda estaban interesados en la compra, [...] si no llegó a consumarse [la compraventa] fue por causa imputable al vendedor al no firmar el contrato de arras , ya que el 'escaso espacio de tiempo' en cuanto a la remisión del contrato de arras para su firma es ínfim[o] , por lo que no puede justificar dicho corto espacio de plazo que los compradores incumplieran el contrato de reserva por haber expirado el plazo pactado.
Acreditado en el caso presente que el contrato [de compraventa] se perfeccionó con la firma del contrato de reserva, como hemos dicho, en atención a lo expuesto y la jurisprudencia citada, solo cabe ratificar la sentencia de instancia ya que como señala dicha jurisprudencia, la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, surgiendo el derecho a percibir la comisión cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente, y que es lo acontecido en el caso presente.
Es relevante a efectos del supuesto presente, la ya citada STS 314/2016, de 12 de mayo , que reitera que: es "consustancial al contrato de corretaje, salvo que se pacte expresamente lo contrario", el pacto conforme al cual los honorarios deben ser abonados una vez perfeccionado el contrato transmisivo, aunque luego no se consume.
De tal manera que no constando pacto alguno que supedit [e] el devengo de la remuneración del intermediario al buen fin de la operación, materializado en la consumación de la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública y el cumplimiento de las prestaciones respectivas, la parte actora tiene derecho al devengo de sus honorarios y en consecuencia el recurso deberá de desestimarse y confirmarse la sentencia de instancia."
Como ya hemos dicho, por un auto de 30/01/2023, la Audiencia Provincial dispuso aclarar el fallo de la sentencia en el sentido que se ha precisado ut supra.
TERCERO. - El recurso de casación .
1. La representación procesal de TURENEO ha interpuesto un recurso de casación contra la sentencia de 19/01/2023 y el auto de 30/01/2023 dictados por la Audiencia Provincial de Girona (Sección 2ª), que ha articulado en tres motivos diferentes, todos por interés casacional, al amparo del ordinal 3º del art. 477.2 LEC: a) el primero de ellos por infracción del art. 621-8.1 CCCat , por inexistencia de doctrina de esta Sala del TSJ de Cataluña; b) el segundo, por infracción del art. 1262.1 C.C . en relación con el art. 1117 C.C ., con vulneración de la doctrina contenida en las SSTS 423/1996 de 30 mayo y 88/1990 de 16 febrero; y c) el tercero, por infracción del art. 1281 C.C ., con vulneración de la doctrina contenida en las SSTS 411/1998 de 30 abril, 965/2011 de 28 diciembre, 174/2010 de 18 marzo y 1032/2004 de 5 noviembre.
2. El recurso fue admitido a trámite y se dio traslado de él a la parte recurrida (INMO MELIONOR) para que formalizase por escrito su oposición o, en su caso, su adhesión en el término de veinte días.
En el plazo conferido, la representación de la actora se ha mostrado contraria a la estimación del recurso y, tras ello, se ha señalado y celebrado oportunamente la deliberación y votación en la forma prevenida en los preceptos legales correspondientes.
PRIMERO . - Los hechos que se consideran acreditados.
Se consideran probados los hechos que se recogen como tales en la sentencia recurrida (FD3), que a su vez se refiere a la sentencia de primera instancia y de los cuales nosotros hemos decidido subrayar algunos, resultando incontrovertibles a la vista de que no ha sido interpuesto ningún recurso extraordinario por infracción procesal relativo a la valoración de la prueba, a saber:
" TERCERO. -
Hemos de partir de lo siguientes hechos no controvertidos y/o acreditados y que son recogidos en la sentencia de Instancia.
Las partes suscribieron un documento denominado autorización de venta firmada el 27 de julio de 2020, por la que TURENEO confería a INMOMELIONOR el encargo de gestionar la compraventa de la finca de su propiedad sita en la DIRECCION000 Tossa de Mar, estableciéndose que, sobre el precio previsto, que inicialmente era de 1.400.000 euros, o nuevo precio pactado de venta, INMO MELIONOR tendría derecho a percibir una comisión del 6% más IVA. En el documento se hacía constar que la duración de la autorización de venta era de un año, renovable automáticamente por igual período sino existía notificación escrita por parte de cualquiera de las partes con un mes de antelación (documento n.º 3 de la demanda).
Según documento n.º 4.1 de la demanda, la mercantil INMO MELIONOR-2007, S.L, a través de su apoderada la Sra. Valle, y en nombre y representación de la mercantil TURENEO PROPERTIES, S.A., suscribe el 17 de febrero de 2021 un contrato de reserva y depósito por importe de 9.600 euros con los Sres. Gines y Julieta, los cuales estaban interesados en adquirir la vivienda objeto de autos por un precio de 960.000 euros, resultando, del documento aportado como bloque documental n.º 4, que estas personas estarían en disposición de adquirir el inmueble por un precio total de 960.000 euros, dado que firmaron el contrato de reserva y dieron el depósito.
En el citado documento de reserva se hacía constar en la cláusula Quinta que el comprador debía formalizar el contrato de arras sobre la vivienda, con consiguiente entrega de la cantidad de 86.400 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta del vendedor indicada, antes del día 26 de febrero de 2021, y que la Escritura de compraventa se otorgaría antes del 20 de mayo de 2021.
El documento n.º 4.2 de la demanda revela que el mismo día de la firma del contrato de reserva, por parte de la entidad actora se remite un correo a la demandada con el citado contrato de reserva, y se les indica que están a la espera del contrato firmado.
Ciertamente el contrato de reserva consta firmado por la parte vendedora y por la parte compradora y la misma entregó la cuantía de 9.600 euros.
Dicho documento implica la efectiva perfección del contrato [de compraventa] a resultas de su consumación como efectiva[mente] recoge la sentencia de instancia.
El contrato de arras no llegó a firmarse por ninguna de las partes ni los compradores abonaron las arras pactadas.
El documento n.º 5 acredita que la parte actora remitió a la parte demandada el contrato de arras en fecha el 24 de febrero de 2021, según documento n.º 6 de la demanda;
Posteriormente la parte actora remite de nuevo dos correos a la parte demandada en los que le solicitaba un número de cuenta, y ello, porque en el contrato de reserva antes mencionado, en la cláusula Quinta examinada, se hacía depender la formalización del contrato de arras a la entrega por parte de los compradores de la cantidad de 86.400 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta del vendedor ."
A tales hechos es preciso añadir otros cuya descripción se halla diseminada a lo largo de la argumentación de la sentencia de apelación, tales como que: i) " no [constan] los motivos por los que el vendedor no llegó a formalizar el contrato de arras con los compradores"; ii) " no constan los motivos por los cuales el vendedor no llegó a formalizar el contrato de arras"; y iii) " no cabe duda de que [los compradores] estaban interesados en la compra".
Finalmente, es de interés hacer constar, puesto que constituye también un hecho incontrovertido y documentalmente acreditado, que en el contrato de arras intitulado " contrato de arras penitenciales ", que fue remitido a TURENEO en 24/02/2021 y que debía ser firmado por el vendedor ( Cayetano) y por los compradores ( Julieta y Gines) -no fue firmado por ninguno de ellos-, además de la descripción física, urbanística y registral del inmueble, se hacía constar que la VENDEDORA se comprometía a aportar a la COMPRADORA, el día del otorgamiento de la ESCRITURA la documentación original relativa a la cédula de habitabilidad y a la certificación de eficiencia energética de la finca y la que acreditase el pago de todas las tasas, impuestos y gastos a las que la VIVIENDA estuviera sujeta hasta dicho día, incluyendo el IBI correspondiente al ejercicio fiscal en el que se otorgue la ESCRITURA; así como a " ajustar la descripción de la VIVIENDA en el Registro de Propiedad a la realidad antes de la firma de la ESCRITURA (actualmente consta como "en construcción") ".
Por otra parte, en ese mismo contrato de arras penitenciales la VENDEDORA se obligaba a realizar diversos " arreglos" en la vivienda (" fallan los reguladores de luz de la cocina, entrada y dormitorio"; " conviene revisar las persianas eléctricas, porque algunas se atascan por poco uso (es un tema de limpieza y mantenimiento)"; " puerta automática de la entrada no funciona"; " portero automático no funciona").
Y en cuanto a los " pactos" propiamente dichos, entre los cuales se hacía constar que los 86.400 euros de las arras se habrían de ingresar por transferencia a una cuenta bancaria de la titularidad de INMO MELIONOR, que se identificaba en el propio contrato, " sin perjuicio de que pueda ser recibida en la cuenta de la VENDEDORA con posterioridad", mientras que el resto del precio de la compraventa (864.000 euros) se entregaría mediante un cheque nominativo a la VENDEDORA en el momento de la firma de la escritura, el pacto 3º se dedicaba a describir en qué consistirían las " arras penitenciales" remitiéndose a los arts. 621-8 y 621- 49 CCCat y contemplándose la prórroga automática de hasta un máximo de 3 meses para el otorgamiento de la escritura por "causa suficientemente justificada", designando entre ellas las derivadas del COVID-19 u otro estado de excepción o alarma.
SEGUNDO. - El primer motivo del recurso de casación: las arras .
1. En el primer motivo del recurso de casación, la representación procesal de TURENEO denuncia la infracción del art. 621-8.1 CCCat , sobre el que dice que no existe jurisprudencia de esta Sala -entró en vigor el 01/01/2018-, a fin de que se determine si las arras pueden considerarse existentes desde que surja entre las partes el acuerdo de constituirlas o si sería necesario para ello que el comprador hubiese hecho entrega efectiva al vendedor de la cantidad de dinero en que consistan, como propugna la recurrente.
En este sentido, alega que el tribunal a quo consideró -se dice que incorrectamente- que si no se llegó a suscribir el contrato de arras antes del 26/02/2021, tal y como habían acordado las partes en el documento de reserva (17/02/2021) como condición suspensiva de la compraventa, fue por culpa de la vendedora (TURENEO), que no lo firmó ni habría explicado sus motivos para no hacerlo -aunque esto lo niega-, habiendo tenido tiempo suficiente para ello antes de vencer el término fijado (26/02/2021), puesto que la intermediaria (INMO MELIONOR) le remitió una copia para su aprobación y firma el día 24/02/2021.
Por el contrario, la recurrente alega que la Audiencia Provincial de Girona no tuvo en cuenta que la constitución de las arras no dependía propiamente de la firma del documento, sino que requería la entrega efectiva mediante transferencia bancaria de la correspondiente cantidad de dinero (86.400 euros) en que consistían, entrega que le correspondía realizar únicamente a los compradores y que no fue hecha sin que existiera ningún impedimento para ello, puesto que estos conocían por el documento de reserva la cantidad a entregar (86.400€), el modo de hacerlo (transferencia) y la cuenta bancaria de destino, la misma en que se hizo el ingreso de la señal (9.600€) y que constaba en dicho documento de 17/02/2021.
Por lo demás, considera la recurrente que la doctrina que se solicita es determinante del fallo, puesto que si la constitución de las arras constituía una condición suspensiva de la compraventa y si dicha condición no podría haberse entendido cumplida solo por la mera firma del documento, sino que era necesaria la entrega material del importe de las arras por los compradores, sería intrascendente que aquella firma no hubiera llegado a producirse por culpa del vendedor, puesto que la falta de entrega fue exclusivamente culpa de los compradores, de manera que la condición para que la compraventa se entendiera perfeccionada no habría llegado a producirse por razones ajenas a la vendedora y, por lo tanto, tampoco habría surgido el derecho de la intermediaria a percibir su comisión, sin necesidad de que en la autorización de venta se incluyese un pacto relativo al buen fin de la compraventa.
2. La representación procesal de INMO MELIONOR se opone a este motivo del recurso alegando que presenta un interés casacional artificioso al intentar transformar una cuestión de hecho declarada probada por la Audiencia Provincial, a saber, que el vendedor propició con su inacción y su silencio que no se llegara a firmar el contrato de arras y que estas no pudieran ser transferidas a tiempo por los compradores, en una cuestión jurídica artificial sobre la naturaleza obligacional o real de las arras.
Por lo demás, esta representación considera que, de la misma manera que sucede con el contrato de préstamo, las arras no podían ser entregadas en este caso sin acordar primero las condiciones en orden a servir como mera confirmación o como garantía penitencial de la compraventa, naturaleza esta última a la que respondía, precisamente, el contrato que le fue remitido por la actora (INMO MELIONOR) y que el demandado (TURENEO) se abstuvo de firmar sin ninguna explicación.
En conclusión, sostiene esta representación que precisar desde cuándo existen las arras debe considerarse intrascendente, puesto que lo determinante es que fue el vendedor quien frustró la compraventa.
3. El tribunal a quo se preguntó qué sucedería en aquellos casos en que las partes por diversas razones, ya sea por la necesidad de buscar financiación, o de disponer de un tiempo para retirar los enseres sitos en la cosa vendida, o -como parece haber sucedido en este caso- de rectificar la inscripción registral del inmueble -que en nuestro caso, al parecer, todavía reflejaba que se hallaba en construcción- y de realizar una serie de " arreglos" en la vivienda, demorasen la celebración del contrato de compraventa definitivo, y se limitasen a suscribir ciertos pactos o contratos previos, comúnmente denominados contrato de arras, contrato de reserva o contrato de señal, que mantienen la expectativa del acuerdo final entre las partes, incluso con la eventual consecuencia de perfeccionarlo, pero sin llegar a realizarlo o consumarlo todavía, sin perjuicio de los efectos que pudieran tener para los terceros que tuvieran interés en el negocio, entre otros el intermediario en la compraventa.
Se planteó entonces si en el presente supuesto podía entenderse o no perfeccionada la compraventa conforme al art. 1450 C.C., a resultas de su consumación, y si, en consecuencia, surgía ya el derecho del mediador a la remuneración pactada inicialmente con independencia de que la compraventa llegase o no a ser consumada, puesto que ni en la autorización de venta inicial ni en el documento de reserva subsiguiente se supeditó dicho cobro al buen fin del negocio intermediado.
Pues bien, a este respecto la Audiencia Provincial consideró que " establecidas las condiciones de la compraventa en el contrato de reserva y no constando los motivos por los cuales el vendedor no llegó a formalizar el contrato de arras con los compradores, los cuales de la documentación acompañada no cabe duda que estaban interesados en la compra, y que si no llegó a consumarse fue por causa imputable al vendedor al no firmar el contrato de arras ya que el escaso espacio de tiempo en cuanto a la remisión del contrato de arras para su firma es ínfima, por lo que no puede justificar dicho corto espacio de plazo que los compradores incumplieran el contrato de reserva por haber expirado el plazo pactado " (FD3), citando al efecto la STS 314/2016, de 12 mayo -" esconsustancial al contrato de corretaje, salvo que se pacte expresamente lo contrario, el pacto conforme al cual los honorarios deben ser abonados una vez perfeccionado el contrato transmisivo, aunque luego no se consume"-, a la vista de que no constaba pacto alguno que supeditara el devengo de la remuneración del intermediario al buen fin de la operación, de manera que " la parte actora tiene derecho al devengo de sus honorarios y en consecuencia el recurso deberá de desestimarse y confirmarse la sentencia de Instancia".
La recurrente, por el contrario, sobre la literalidad del art. 621-8.1 CCCat (" El lliurament pel comprador d'una quantitat de diners al venedor fet com a arres... ") y con apoyo en determinada doctrina científica, por lo demás escasa, considera que la constitución de las arras dependía solo y exclusivamente de la entrega del dinero en que consistían y no de la firma del correspondiente contrato, que a lo sumo solo podría ser considerada una promesa de arras, por lo que la negativa injustificada del vendedor a firmarlo no podría tener ninguna trascendencia frente a la omisión por los compradores de la entrega de las arras en el plazo acordado.
Este motivo del recurso, sin embargo, adolece de ciertos defectos capitales que afectan a su admisibilidad y, por tanto, a su estimabilidad.
Por lo pronto, como ya hemos declarado, parte de ciertas consideraciones fácticas que no respetan en su integridad la declaración de hechos declarados probados en la sentencia recurrida, al cuestionar que la recurrente (vendedor) no llegara a justificar debidamente la falta de firma del contrato ante las comunicaciones que le dirigió la actora (INMO MELIONOR) conteniendo la copia de un contrato de arras penitenciales -excluyendo o pretendiendo excluir, por tanto, la presunción del art. 621-8.1 CCCat- y una solicitud de información complementaria, en concreto, la de la cuenta corriente en la que quería que se hiciera el ingreso de los 86.400 euros por los compradores.
Por otra parte, si bien es cierto que en este punto la sentencia recurrida no es suficientemente explícita, la recurrente omite la referencia precisa al art. 621-8.2 CCCat, en el que, después de que en el parágrafo anterior se disponga que " la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa ", se prescribe que " las arras penitenciales deben pactarse expresamente ", de lo que se desprende que, con independencia de que pudiera aceptarse que la entrega de las arras confirmatorias no necesiten ir precedidas de un pacto expreso escrito o verbal, en cambio, las arras penitenciales, que son a las que se refería expresa y claramente la copia del contrato que le fue remitida para su firma, sí lo exigen en todo caso.
Con referencia al art. 1454 C.C. -" si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas"-, que comporta una presunción legal de signo contrario a la prevista en nuestro art. 621-8.1 CCCat, la jurisprudencia del TS ha declarado, no obstante, que " la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario[;] para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir debe de hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( Sentencias de 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 , 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado" ( STS 245/1996 de 28 mar. FD1; en el mismo sentido, SSTS 857/1996 de 17 oct. FD2, 633/1994 de 21 jun. FD5 y 1234/1993 de 11 dic. FD1).
Por lo tanto, la omisión o, si se prefiere, esta imprecisión del recurso al no citar el art. 621-8.2 CCCat relativo a las arras penitenciales y sus requisitos y efectos afecta a la correcta descripción del correspondiente interés casacional, y a la de la verdadera ratio decidendi de la sentencia recurrida, que, aunque no resalte adecuadamente la índole de las arras pretendidas por las partes, es indudable que se refiere en concreto al contrato de arras penitenciales remitido en su día al vendedor, identificándolo como el contenido en el documento núm. 5 de la demanda, sin que la recurrente haya objetado defecto alguno en cuanto a la congruencia o a la motivación de resolución judicial.
Es cierto que el tribunal de apelación situó el acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio que le determinó a entender perfeccionada la compraventa conforme al art. 1450 C.C. en el documento de reserva otorgado por las partes en Lloret de Mar el 17/02/2021, en el que, si bien se establecía la obligación de formalizar un contrato de arras antes del 26/02/2021 sin precisar de qué clase, se preveía como única consecuencia de que los compradores no suscribieran el contrato de arras que estos " perderán la suma entregada en tal concepto" (pacto 6º). Por lo tanto, si el vendedor (TURENEO) consideraba que el contrato de arras que le fue remitido el 24/02/2021 no respondía a lo acordado en el documento de reserva del 17/02/2021, debió haberlo manifestado así expresamente en lugar de mantener un silencio inexpresivo.
La consecuencia ineludible de dicho óbice es, en contra de lo que afirma la recurrente, que la cuestión planteada, en la forma en que lo ha sido, no puede considerarse determinante del fallo, lo cual incide asimismo en su desestimación.
En última instancia, una vez establecido que en el supuesto de arras penitenciales el art. 621-8.2 CCCat preceptúa que estas " deben pactarse expresamente" y que en ningún momento, ni cuando recibió el contrato sin firmar de dichas arras ni tampoco con posterioridad, incluso después de iniciado este proceso, en ninguna de sus instancias, el recurrente (TURENEO) objetó que en el documento de reserva las partes no hubieran acordado otorgar unas arras penitenciales como las descritas, con las consecuencias previstas en aquel precepto que fueron plasmadas en el propio contrato que le fue remitido por la mediadora (INMO MELIONOR), carece de sentido insistir en que los compradores deberían haber hecho la transferencia de las arras antes de firmarlo él o que hubieran debido hacerlo incluso antes, tras firmar el documento de reserva y en todo caso antes del 26/02/2021, arriesgándose a unas eventuales consecuencias perjudiciales no pactadas expresamente.
Por todo ello, sin perjuicio de lo que resulte del análisis de los siguientes motivos -especialmente el 3º-, no es posible atender a la alegación según la cual el incumplimiento de la condición suspensiva del contrato de compraventa consistente en la entrega efectiva de las arras habría impedido la perfección de dicho contrato y, por ende, habría convertido en inefectiva la mediación.
En virtud de todo lo expuesto, procede la desestimación de este motivo del recurso de casación.
TERCERO. - El segundo motivo del recurso de casación: la oferta de venta condicionada y la perfección de la compraventa .
1. En este motivo, la recurrente denuncia la infracción del art. 1262.1 C.C . en relación con el art. 1117 C.C ., a la vista de la doctrina contenida en las SSTS 423/1996 de 30 mayo (FD2) y 88/1990 de 16 febrero (FD3), según la cual la perfección del contrato de compraventa por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y el precio no puede entenderse producida cuando la una o la otra o ambas se hacen de forma condicionada mientras la condición no se cumpla, de manera que si se incumpliese de forma definitiva, la oferta quedaría extinguida.
Considera la recurrente (TURENEO) que su oferta de venta estaba sujeta a una condición suspensiva potestativa, la constitución de las arras por los compradores en una cantidad y en un plazo determinados, por lo que la mera aceptación de la oferta por los compradores, conforme al art. 1114 C.C., no pudo servir para perfeccionar la compraventa, que, por lo demás, devino ineficaz conforme al art. 1117 C.C., cuando se produjo el incumplimiento definitivo de la condición suspensiva potestativa imputable a los compradores, y, en consecuencia, tampoco pudo servir para justificar el abono de los honorarios a la intermediaria (INMO MELIONOR).
2. En este punto, en la sentencia recurrida (FD3) se razona así:
"... en el supuesto presente establecidas las condiciones de la compraventa, en el contrato de reserva, y no constando los motivos por los cuales el vendedor no llegó a formalizar el contrato de arrascon los compradores, los cuales de la documentación acompañada no cabe duda [de que] estaban interesados en la compra, y [de] que si no llegó a consumarse fue por causa imputable al vendedor al no firmar el contrato de arras ya que el escaso espacio de tiempo en cuanto a la remisión del contrato de arras para su firma es ínfima, por lo que no puede justificar dicho corto espacio de plazo que los compradores incumplieran el contrato de reserva por haber expirado el plazo pactado.
Acreditado en el caso presente que el contrato se perfeccionó con la firma del contrato de reserva, como hemos dicho, en atención a lo expuesto y la jurisprudencia citada solo cabe ratificar la sentencia de Instancia ya que como señala dicha jurisprudencia, la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, surgiendo el derecho a percibir la comisión cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente, y que es lo acontecido en el caso presente.
Es relevante efectos del supuesto presente, la ya citada sentencia del TS 314/2016, de 12 de mayo , que reitera que: es "consustancial al contrato de corretaje, salvo que se pacte expresamente lo contrario", el pacto conforme al cual los honorarios deben ser abonados una vez perfeccionado el contrato transmisivo aunque luego no se consume.
De tal manera que no constando pacto alguno que supedita el devengo de la remuneración del intermediario al buen fin de la operación, materializado en la consumación de la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública y el cumplimiento de las prestaciones respectivas la parte actora tiene derecho al devengo de sus honorarios y en consecuencia el recurso deberá de desestimarse y confirmarse la sentencia de Instancia."
En definitiva, el tribunal a quo consideró que la perfección de la compraventa se produjo a raíz de la firma del llamado documento de reserva en 17/02/2021, en el que se hizo constar el acuerdo de TURENEO, representada por INMO MELIONOR, y de los compradores ( Gines y Julieta) para vender y comprar respectivamente la vivienda propiedad ubicada en Tossa de Mar por un precio determinado (960.000 euros), entregando los compradores una señal en concepto de reserva y obligándose a " formalizar" antes del 26/02/2021 un contrato de arras " con consiguiente entrega de la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL CUATRO CIENTOS euros".
La propia sentencia se hizo eco de la defectuosa descripción de los efectos que deberían haberse asociado a la falta de firma del contrato de arras por el vendedor, siendo rotunda en la declaración de culpabilidad del vendedor (TURENEO) en la falta de firma del contrato y, por tanto, en la realización de lo que la recurrente considera que era la condición de su oferta.
Y nosotros hemos dicho que, planteándose el otorgamiento de unas arras penitenciales, el contrato o pacto constituía un elemento esencial de las arras, necesariamente previo a la transferencia del importe señalado en el documento de reserva (86.400€).
En estas circunstancias, el cumplimiento de la eventual condición -la firma del contrato de arras- era de cuenta tanto del vendedor, del que se dice que, teniendo tiempo para aprobar y firmar el contrato de arras penitenciales, no solo no lo hizo sino que además no dio explicación alguna de su proceder, como de los compradores, de los que, por el contrario, se declara probado que estaban interesados en el negocio -habían entregado hasta entonces 9.600 euros-, por lo que resulta de aplicación el art. 1119 C.C. conforme al cual, " se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento", sin que se exija que la voluntariedad a que alude el precepto vaya dirigida necesariamente y de modo exclusivo a impedir el cumplimiento de la condición suspensiva " pues lo único requerido es que ello se provoque, aunque sea indirectamente, por un acto o conducta voluntaria, como ha sucedido en el presente caso dado que... es lo que dicha norma prevé al establecer su cumplimiento ficticio con las consecuencias jurídicas que de ello hayan de derivarse" ( STS 722/2010 de 10 nov. FD7).
En el mismo sentido, pueden verse las SSTS 418/1996 de 23 mayo (FD2) y de 6 marzo 1989, que declara que " no puede ampararse en el incumplimiento de una obligación el contratante que ha impedido que la misma se cumpla" (FD5).
En consecuencia, este motivo del recurso se desestima.
CUARTO. - El tercer motivo del recurso de casación: el derecho del mediador inmobiliario a percibir su comisión .
1. En el tercer motivo se denuncia la infracción del art. 1281 C.C . por entender que para que surja el derecho del mediador inmobiliario a cobrar su comisión debe haber llevado a cabo una " actividad eficiente" en relación con el negocio objeto del encargo de la mediación, conforme a lo que se desprende de la jurisprudencia resultante, entre otras, de las SSTS 411/1998 de 30 abril (FD3), 965/2011 de 28 diciembre (FD8), 174/2010 de 18 marzo (FD1) y 1032/2004 de 5 noviembre (FD7).
En este caso, el recurrente aduce que el encargo tenía que ver, según la autorización de venta firmada en 27/07/2020 la actora (INMO MELIONOR), con la obtención de una determinada cantidad de dinero (precio) a cambio de transmitir la propiedad de su vivienda. No puede hablarse de actividad mediadora eficiente si el negocio pretendido (la compraventa) quedó frustrado por el incumplimiento por los compradores de la condición suspensiva potestativa inicial, consistente en ingresar las arras. La sentencia recurrida parte del error de considerar que el negocio pretendido fue el otorgamiento del documento de reserva de 21/02/2021. Es cierto que el mediador no responde de la consumación del contrato, a menos que se haya pactado así. Pero, conforme a la autorización de venta que fue redactada por el propio mediador (INMO MELIONOR), el encargo consistía en obtener un comprador efectivo.
Por lo tanto " solo una compraventa pura y simple (es decir, no condicionada) puede considerarse que cumple con las expectativas del encargo de venta". En cambio, " una compraventa sujeta a una condición inicial o condición suspensiva de que la parte compradora pague una cantidad en concepto de arras en un plazo determinado no puede considerarse que sea un contrato que satisface el interés del vendedor", porque " de él no nace un pago inmediato al vendedor, ni siquiera una obligación firme de pagar el precio", sino solo una mera expectativa.
En este sentido, la recurrente alega que la STS 314/2016 de 12 mayo, citada en la sentencia recurrida, se refiere a un supuesto diferente al que es objeto de este recurso, y que la interpretación de la autorización de venta en relación con el devengo del derecho del mediador al cobro de su comisiones es ilógica, irracional y arbitraria y, por lo tanto, puede ser revisada en casación, porque el documento de reserva no es el " contrato pretendido" y, en consecuencia, de él no puede surgir el derecho del mediador al cobro de sus honorarios profesionales.
2. En la sentencia recurrida se parte de la definición pacífica patrocinada por la jurisprudencia del TS del contrato de mediación o corretaje (Cfr. SSTS 914/2000 de 21 oct. FD1; 408/2004 de 20 may. FD6; 448/2014 de 30 jul. FD2; 228/2014 de 21 may. FD2; 174/2010 de 18 mar. FD1; 314/2016 de 12 may. FD5, entre otras) como aquel por el cual el mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio, por lo que el contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.
Así, la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que la misma tiende o, lo que es lo mismo, el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. De todas formas, la función del agente es predominantemente " pregestora", sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.
Por ello, es consustancial al contrato de corretaje, salvo que se pacte expresamente lo contrario, el pacto conforme al cual los honorarios deben ser abonados una vez perfeccionado el contrato transmisivo, aunque luego no se consume.
3. Esta interpretación es absolutamente correcta, por lo que el motivo debe decaer también.
Por lo demás, la argumentación del motivo se hace girar en torno a una idea que ya hemos desechado al resolver los anteriores motivos, esto es, que la condición suspensiva de la compraventa consistió en la entrega efectiva de las arras, que era responsabilidad exclusiva de los compradores, sin que esta obligación resultara afectada por la falta de firma del contrato de arras por el vendedor, que la recurrente estima innecesaria, sin contemplar la clase de arras de que se trataba.
Por otra parte, si la labor de la actora como intermediaria no dio lugar al otorgamiento del contrato de arras y solo cristalizó en el documento de reserva ello se debió únicamente a la obstrucción injustificada de la recurrente.
Las propias resoluciones invocadas en el recurso tampoco abonan la tesis de la recurrente.
En efecto. en la STS 411/1998 de 30 abril (FD3), se declara que:
" Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (...) ".
En la STS 965/2011 de 28 diciembre (FD8), que cita y se remite a la anterior, se añade que:
"... la jurisprudencia ha afirmado que el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado (...); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del 'ex corredor' ".
En la STS 174/2010 de 18 marzo (FD1), que, al igual que la anterior, cita la STS 411/1998, se añade con cita de la STS 1117/2007 de 16 octubre que:
"... está demostrado que el contrato de compraventa se perfeccionó, lo que, a falta de pacto expreso, sería suficiente para entender culminado el negocio y devengado el derecho a comisión del mediador ".
Y en la STS 1032/2004 de 5 noviembre (FD7), que al igual que las dos anteriores cita la STS 411/1998, se añade, como la STS 965/2011, que:
" la jurisprudencia ha afirmado que el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado (...); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "ex corredor" (...); en otro espacio, un sector de la doctrina científica sostiene que cuando el principal y el tercero en un principio no contraten, para no pagar al corredor, y posteriormente llegan a un acuerdo, si así pudiera probarlo el corredor, le correspondería su retribución ".
Así las cosas, como ya se ha dicho este motivo también debe ser desestimado.
QUINTO. - Las costas procesales y el depósito para recurrir .
1. Conforme a lo dispuesto en el art. 398.1 LEC en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas del recurso de casación a la parte recurrente.
2. Conforme a lo previsto en el apartado 8 de la DA 15ª LOPJ, procede decretar la pérdida del depósito constituido para recurrir y darle el destino previsto legalmente.
