P. Ordinario n.º 423/2015 - Juzgado 1ª instancia n.º 3 Granollers
Excmo. Sr. Jesús M. Barrientos Pacho
Ilma. Sra. Dª. Mª Eugenia Alegret Burgués
Ilmo. Sr. D. Fernando Lacaba Sánchez
Ilma. Dra. Dª. Nuria Bassols Muntada
Ilmo. Sr. D. Carlos Ramos Rubio
Barcelona, a 31 julio 2023.
La Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, como Sala de lo Civil integrada por los/as Magistrados/as que se expresan más arriba, ha visto los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación del Rollo núm. 160/2022 interpuestos contra la sentencia núm. 362/2022 de 8 julio dictada por la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en su Rollo de apelación núm. 317/2021, dimanante del juicio ordinario núm. 423/2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Granollers.
La demandada, que ha comparecido en el Rollo como parte recurrida para oponerse a los recursos, es la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE GRANOLLERS (en adelante, la COMUNIDAD demandada o, según el caso, la SUBCOMUNIDAD de facto), que ha sido representada en este Rollo por la Procuradora Sra. Dª. Anna Blancafort Camprodón y ha sido defendida por el Letrado Sr. D. José Antonio Hernández Vives.
PRIMERO. - La primera instancia.
1. La representación procesal de SHAOLIN interpuso en su día (02/04/2015) una demanda de juicio ordinario contra la " COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NÚM. NUM000 DE GRANOLLERS ", en régimen de propiedad horizontal, de la que la actora formaba parte como propietaria de un local o departamento y contra la cual había entablado en el pasado y desde hacía tiempo -desde 1991- diversos pleitos por razón de las diferencias existentes entre ellos, singularmente en relación con el porcentaje de la cuota de participación en los gastos comunitarios que se le pretendía aplicar, a fin de que fuera declarada la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de propietarios celebrados en los días 03/04/2014, 23/09/2014 y 30/10/2014, en síntesis, por pretender actuar como una subcomunidad integrante de una comunidad en régimen de propiedad horizontal compleja, integrada por dos subcomunidades, sin haber sido constituida legalmente - art. 553-9, 553-10.1 y 553- 50 CCCat-; por aprobar coeficientes específicos o particulares para una de esas dos subcomunidades, la que tiene su entrada por la CALLE000 NUM000 de Granollers, distintos y más gravosos -por lo que se refiere a la demandante- que los establecidos para las cuotas de participación asignadas a las entidades privativas en el título de constitución de la comunidad de propietarios original, en régimen de propiedad horizontal simple -553-3 CCCat-; por no haber sido convocada debidamente la actora a determinadas Juntas de propietarios en las que fueron adoptados diversos acuerdos con los que no estaba de acuerdo - art. 553-21.2 y 553-27.2 CCCat-; y por haber sido aprobados dichos acuerdos sin las mayorías previstas en la ley a la vista de su objeto - art. 553-25.3 CCCat-.
La demandante solicitaba, asimismo, que fueran declarados los efectos inherentes a la declaración de nulidad de los acuerdos impugnados, tales como, entre otros, que fuera repuesta a costa de la demandada la fachada comunitaria a su estado anterior a la ejecución de determinadas obras aprobadas en contra de su voto, además del abono de las costas procesales.
En la propia demanda se solicitaba la declaración de prejudicialidad civil ex art. 43 LEC por razón de la pendencia de otra demanda interpuesta por SHAOLIN contra la COMUNIDAD y pendiente entonces de resolución por la sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona -Rollo n.º 296/2013-, en la que se debía decidir sobre la validez de los Estatutos aprobados en una Junta extraordinaria de propietarios celebrada el 25/11/2010, en la que, precisamente, se había acordado mayoritariamente -no por unanimidad- constituir una propiedad horizontal compleja y aplicar determinados coeficientes especiales distintos de los recogidos previamente en el título de constitución original de la COMUNIDAD, con repercusión en el cómputo de los votos y en la cuantía de las derramas y demás gastos que se pretendía imponer a los propietarios integrantes de cada una de las dos subcomunidades previstas en dichos Estatutos.
2. La representación procesal de la COMUNIDAD demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación.
En su contestación reconoció la existencia de diversos pleitos con la demandante a lo largo del tiempo, en los que había recaído diversas resoluciones que demostraban la existencia de un largo conflicto judicializado.
Pero, a pesar de ello, opuso los efectos de la doctrina de los actos propios - arts. 111-7 y 111-8 CCCat-, alegando que la actora había contribuido con arreglo al coeficiente específico o particular con el que aquí se manifestaba en desacuerdo - 9,41%- " desde siempre [al menos desde el año 2004] , como hicieron el resto de copropietarios con sus respectivos coeficientes también específicos", que eran el resultado de los cálculos efectuados por un arquitecto sobre " una proyección vertical del edificio destinado a oficinas, que es uno de los dos cuerpos que componen el conjunto constructivo..., [que] desde el inicio han funcionado como una comunidad de propietarios compleja", uno de los cuerpos con frente a la CALLE000, compuesto de 5 plantas y 2 subterráneos, y el otro, el de la CALLE001, con 3 plantas, 2 subterráneos y 1 patio interior, cada uno de ellos con fachada y entrada propias y con acceso, ascensor, escalera y servicios de agua y electricidad también propios, por tanto con " una independencia funcional y económica... desde siempre", siendo recogidos los coeficientes específicos en los Estatutos aprobados en el año 2010, que fueron impugnados por la actora.
De todas formas, la COMUNIDAD demandada consideraba que el resultado del procedimiento dirigido a decidir sobre la nulidad de los Estatutos de 2010 solicitada por la actora debía considerarse intrascendente, porque, fuera cual fuera la decisión de la AP de Barcelona pendiente entonces, " la comunidad continuaría y continúa rigiéndose con los mismos criterios que todos los copropietarios, incluido el impugnante, habían decidido aplicar desde siempre".
Por lo demás, consideraba la COMUNIDAD demandada que los coeficientes específicos aplicados para determinados gastos de uno de los dos cuerpos del complejo inmobiliario, que coexisten con los coeficientes -generales- establecidos en el título de constitución del conjunto inmobiliario, son directamente proporcionales con las superficies específicas de dicho cuerpo verificadas por un arquitecto y se encuentran autorizados por lo dispuesto en el art. 553- 45.4 CCCat en relación con los arts. 553-26.2 e) y 553- 49 CCCat.
Alternativamente, recordaba que el acuerdo de 25/11/2010 por el que fueron aprobados los Estatutos de la propiedad horizontal compleja no había sido suspendido cautelarmente mientras se decidía en firme sobre su nulidad, porque no lo había solicitado SHAOLIN, y, por tanto, debía considerarse ejecutivo conforme a los arts. 553-29 y 553- 32.1 CCCat en el momento en que fueron adoptados los acuerdos impugnados en este procedimiento los días 03/04/2014, 23/09/2014 y 30/10/2014 -aunque luego acabara siendo anulado aquel por virtud de lo dispuesto en la sentencia n.º 275/2017 de 8 junio de la AP Barcelona, Sección 11ª-, de manera que la nulidad ex post del acuerdo de 2010 no debería comportar sin más la nulidad de los acuerdos adoptados a su amparo en el año 2014.
En última instancia, la demandada argüía, por un lado, que no concurría ninguno de los defectos de convocatoria o de celebración de las Juntas en las que fueron adoptados los acuerdos impugnados, ni tampoco de notificación de estos que fueron alegados por la actora en su demanda, y, por otro lado, que las obras aprobadas por la Junta de la COMUNIDAD demandada y ejecutadas, cuya reversión era solicitada en la demanda, no habían supuesto " una modificación de la configuración del edificio" ni tampoco " una alteración de la configuración preexistente de la fachada del inmueble", y solo se realizaron de forma obligada, conforme al art. 553- 44.1 CCCat en relación con el art. 553-25.5 CCCat, debido al mal estado de la fachada y como consecuencia del requerimiento perentorio que le había sido dirigido al efecto por la Administración municipal.
3. El Juzgado de 1ª Instancia n.º 3 de Granollers, después de estimar la solicitud de suspensión por prejudicialidad civil por un auto de 16/02/2015 y de esperar para continuar la tramitación a que fuera dictada en 08/06/2017 la sentencia por la que la Audiencia Provincial de Barcelona (11ª), declaró la nulidad del acuerdo de 25/11/2010 y de los Estatutos de la propiedad horizontal compleja adoptados en dicha fecha, dictó sentencia en 25/01/2021 por la que estimó íntegramente la demanda y declaró la nulidad de los acuerdos impugnados " con los efectos inherentes a dicha declaración de nulidad", sin especificar cuales.
Por lo que respecta al acuerdo de 03/04/2014, por el que se aprobó el presupuesto de la modificación de la fachada y la impermeabilización de la cubierta, el Juzgado consideró que no había obtenido el voto favorable de los 4/5 de los propietarios y de las cuotas de la única comunidad de propietarios constituida formalmente - art. 553-25.3 CCCat-, así como tampoco los requisitos necesarios para la modificación del título de constitución - art. 553-10 CCCat-, esto es, el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y su inscripción registral, ni los previstos para la constitución de una propiedad horizontal compleja - art. 553- 50 CCCat-. Por estas razones declaró su nulidad.
En cuanto al acuerdo adoptado en la Junta del 23/09/2014, en el que se hicieron constar diversos partes de las obras de modificación de la fachada y de la cubierta, disponiendo una derrama extraordinaria a practicar con arreglo a las cuotas acordadas el 03/09/2014, estimó que no se habían reunido las mayorías necesarias de propietarios ni de cuotas. Por esta razón también declaró su nulidad.
Y por lo que se refiere al acuerdo adoptado en la Junta del 30/10/2014, en la que, entre otras cuestiones, se aprobaron el estado de cuentas, la liquidación de morosos, los presupuestos y liquidación de gastos sobre la base del acuerdo de 25/11/2010, anulado por la sentencia 275/2017 de la sección 11ª de la AP de Barcelona, consideró que esta declaración era razón suficiente para anularlo también.
Por lo demás, el juzgador de instancia consideró que no era aplicable la doctrina de los actos propios, porque, al margen de tratarse de una cuestión que nunca fue pacífica ni admitida por la actora -la de imponerle un coeficiente del 9,41%, en lugar del de 4,17% previsto en el título de constitución-, no era posible la modificación de los estatutos de una comunidad en régimen de propiedad horizontal ni tampoco su subsanación por un acuerdo tácito que no respetara los requisitos legales previstos para ello.
En último término, el juzgador de instancia estimó que no era de recibo el argumento que pretendía sostener la validez de los acuerdos de 2014 en el hecho de haberse adoptado después del acuerdo de 2010 y antes de ser declarado nulo por la sentencia de la sección 11ª de la AP de Barcelona de 2017, porque de " la lectura del art. 553-29 CCCat se deduce que para que los acuerdos sean ejecutivos, estos deberían ser adoptados válidamente por la Junta de Propietarios".
SEGUNDO. - La apelación.
1. Contra la sentencia de primera instancia, la COMUNIDAD demandada interpuso un recurso de apelación fundado en dos motivos.
En el primero, denunció, por un lado, la infracción del art. 553- 32 CCCat, en relación con los arts. 553-3.4, 553- 45.4, 553-26.2 e) CCCat, y, por otro lado, la infracción de los arts. 111-7 y 111-8 CCCat.
En efecto, la COMUNIDAD apelante insistió, en primer lugar, en que la anulación dispuesta en la sentencia de la sección 11ª de la AP de Barcelona -08/06/2017- de los acuerdos aprobados en 25/11/2010 no podía comportar, sin más y de forma irremediable, la anulación de los acuerdos impugnados en este procedimiento (2014), porque, mientras no recayó dicha resolución, el acuerdo de 2010 estuvo vigente para todos los copropietarios, incluidos los disidentes, al no haber sido suspendido de forma cautelar, de manera que fue ejecutivo y vinculante - art- 553- 32 CCCat-, máxime teniendo en cuenta que el único motivo de la declaración de nulidad consistió simplemente en que se habían computado indebidamente como votos favorables los de los copropietarios ausentes en la Junta.
Por lo demás, denunció que no se hubiera tenido en cuenta que, si la anulación debía determinar que se volviera a la situación anterior, lo cierto es que todos los propietarios de la comunidad de la CALLE000 NUM000 habían aceptado desde 1998 -incluso antes-, a raíz de la medición efectuada por un arquitecto, pagar una cuota especial o " incremento en la participación de los elementos comunes", como autorizan los arts. 553-3.4, 553-26.2 e) y 553- 45.4 CCCat, en virtud de un acuerdo que fue ratificado en el año 2004, según recogen las actas de la comunidad, de manera que SHAOLIN tuvo asignada desde entonces una cuota específica en los gastos de dicha subcomunidad del 9,41% -al margen de la cuota general de la comunidad que agrupaba a ambos edificios del 4,17 o, en realidad, del 4,34% como constaba en el título de la recurrente-, con arreglo a la cual vino contribuyendo a los gastos pacíficamente.
Precisamente por ello, en segundo lugar, la COMUNIDAD apelante invocó la doctrina de la buena fe y de los actos propios, al amparo de lo previsto en los arts. 111-7 y 111-8 CCCat.
Finalmente, en este primer motivo, la apelante denunció que la sentencia de 2017 había sido mal interpretada en cuanto a su verdadera ratio decidendi, que al entender de la COMUNIDAD apelante consistió exclusivamente en la indebida computación de los votos de los copropietarios ausentes, de manera que las restantes menciones relativas a la falta de escritura pública y de inscripción registral como requisitos constitutivos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal compleja - art. 553- 50 CCCat- debían considerarse como un obiter dicta.
En el segundo motivo de apelación, la COMUNIDAD denunció que no se había tenido en cuenta que la obras a que se hacía referencia en los acuerdos de 03/04/2014 y 23/09/2014 en el interior de la escalera, en las cubiertas y en la fachada principal del edificio de la CALLE000 no eran las mencionadas en el art. 553-26.2 b) CCCat, cuya aprobación habría exigido una mayoría cualificada de propietarios y de cuotas (4/5), sino solo " obras para mejorar la accesibilidad y/o reparar y/o mantener elementos comunes del edificio", para cuya aprobación era suficiente la mayoría simple del art. 553-25.2 CCCat, en relación con el art. 553- 44.1 CCCat.
En última instancia, la apelante alegó que la prueba de que dichas obras no eran necesarias y/o de que afectaban a la configuración exterior del edificio le correspondía a la actora conforme al art. 217 LEC, que no propuso ninguna al respecto.
2. Por su parte, la representación procesal de la demandante SHAOLIN se opuso al recurso de apelación alegando que:
a) la declaración de nulidad de los acuerdos se fundó en que fueron adoptados por una subcomunidad que no había sido válidamente constituida, al no haber documentado la transformación de la propiedad horizontal simple en compleja en una escritura pública ni haberla inscrito en el Registro de la Propiedad, " por lo que la impugnación de los acuerdos se basó, en buena medida, en la inexistencia de un título constitutivo de la propiedad horizontal compleja"; y, además, la impugnación se fundó en que los acuerdos fueron adoptados " contraviniendo las cuotas de participación establecidas en el título constitutivo de la comunidad";
b) " el carácter ejecutivo de los acuerdos comunitarios establecido en el art. 553-29 CCCat no impide que se puedan declarar nulos si éstos contravienen la Ley, como es el caso que nos ocupa";
c) " la sentencia de la AP de Barcelona... no solo anuló los estatutos por no haber sido aprobados con el quórum exigido, sino porque, además, tampoco se formalizaron en escritura pública, no se inscribieron en el Registro de la Propiedad, y, más importante todavía, porque no se cumplieron los requisitos del art. 553 - 50 CCCat , para entenderse constituida dicha comunidad compleja"; y
d) existen " nada menos que un total de seis procedimientos judiciales dirigidos contra la comunidad de propietarios aquí demandada, en los que intervino SHAOLIN S.L. como parte actora [en los que] defendió siempre la aplicación de los coeficientes del título constitutivo en contra de la posición de la demandada que pretendía modificarlos ilegítimamente", de manera que no es posible sostener que hubiera admitido contribuir a los gastos en un 9,41%, en lugar del 4,17% que se recoge en el título constitutivo, ni tampoco es posible sostener que la actora ni " el resto de los vecinos" hubieran aceptado que el edificio se dividiese en dos cuerpos independientes y que se constituyesen dos subcomunidades diferentes, hasta el punto de que fue en el año 2009 cuando, ante las quejas de los propietarios, la COMUNIDAD se planteó aprobar unos Estatutos, precisamente los que fueron declarados nulos por no cumplir los requisitos establecidos legalmente.
3. La Audiencia Provincial resolvió el recurso de apelación en su sentencia núm. 362/2022 de 8 julio disponiendo de la siguiente forma:
" FALLAMOS
ESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NUM000 DE GRANOLLERS, REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers, el 25 de enero de 2021 , y desestimamos la demanda presentada por SHAOLIN, S.L., con imposición de las costas de la primera instancia. No se imponen las costas del recurso."
Partiendo de la base de que la jurisprudencia del TS y el criterio de otras secciones de la AP de Barcelona venían considerando que ni el otorgamiento de la correspondiente escritura pública fundacional de la comunidad en régimen de propiedad horizontal ni la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad eran requisitos constitutivos, tanto en el caso de la propiedad horizontal simple como en el de la compleja, el tribunal a quo entendió que, en aquellos supuestos en que en virtud de las características del inmueble comunitario - art. 553- 48 CCCat- fuera posible acogerse al régimen de la propiedad horizontal compleja, tales comunidades estaban habilitadas para actuar internamente (sic) mediante subcomunidades de facto autónomas, en el seno de las cuales pudiesen acordar los propietarios de forma unánime (sic) incluso tácitamente (sic), cuotas de contribuciones a los gastos del correspondiente bloque, portal o escalera distintas a las previstas en el título de constitución originario, sin necesidad de otorgar la escritura pública de constitución o de modificación del régimen originario y sin necesidad, tampoco, de inscribir una u otra en el Registro de la Propiedad, considerando que dicha posibilidad venía autorizada en Cataluña en virtud de lo previsto en el art. 551-2.2 CCCat.
A partir de esta premisa, el tribunal de apelación consideró que la anulación de los Estatutos de la subcomunidad demandada (sic) aprobados en 2010 no suponía que los acuerdos impugnados hubieran de considerarse nulos solo por dicha razón.
Por lo que se refiere al coeficiente específico o particular aplicado por la demandada a la demandante (9,41%), más alto -más del doble- que el previsto en los Estatutos originales de la comunidad en régimen de propiedad horizontal simple integrada por los dos bloques inmobiliarios (ya sea del 4,17% o del 4,34%), el tribunal de apelación, tras examinar las diferentes actas de las sucesivas Juntas de propietarios, entre la 12ª (2004) y la 39ª (2014), incluidas las correspondientes a los tres acuerdos impugnados -03/04/14 (37ª), 23/09/2014 (38ª) y 03/10/2014 (39ª)-, concluyó que a SHAOLIN le habían asignado el porcentaje discutido (9,41%) por acuerdo de todos los propietarios, ella incluida, alcanzado en el año 2004 e incluso antes (1991) y que lo significativo era que " SHAOLIN no impugnó esas Actas, que fueron acordando durante años el importe de las cuotas de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NUM000, conforme al porcentaje asignado para esa subcomunidad ", hasta la celebrada el 02/07/2009 (29ª), en la cual expresó por vez primera -según consideró el tribunal a quo- su disconformidad " con la realización total de las obras de la finca, anunciando acciones legales y comunicando que se [negaba] al abono de las derramas aplicadas", y después, en la de 25/11/2010, en la que se aprobaron los Estatutos por los que la COMUNIDAD pretendió constituirse en propiedad horizontal compleja, que fueron impugnados y finalmente anulados, nada de lo cual impidió -según el tribunal a quo- que el porcentaje de participación de SHAOLIN en los gastos de la subcomunidad de facto de la CALLE000 NUM000 de Granollers siguiera siendo del 9,41%, al no haber impugnado en su día los acuerdos que lo establecieron (FD4).
En última instancia, tras analizar las actas en las que constaban los acuerdos impugnados por la actora -03/04/14 (37ª), 23/09/2014 (38ª) y 03/10/2014 (39ª)-, por lo que se refiere a las mayorías por las que fueron adoptados, el tribunal a quo llegó a la conclusión de que, aunque tales acuerdos hacían referencia a unas obras de rehabilitación de la fachada del edificio exigidas por el Ayuntamiento de Granollers por afectar a la seguridad pública, dichas obras no afectaron a la estructura o configuración exterior, refiriéndose las demás obras a la accesibilidad del edificio de la CALLE000 NUM000 -ascensor, escalera-, todos ellos reunieron para su aprobación las mayorías exigidas legalmente, atendida la redacción del art. 553-25.5 a) y b) CCCat vigente en 2014 -concordante con la del art. 553-25.2 a) y b) CCCat, en su redacción actual aprobada por la Ley 3/2023 de 16 marzo-, y de que, en consecuencia, eran perfectamente válidos.
TERCERO. - Los recursos por infracción procesal y de casación.
1. Contra la sentencia de 08/07/2022 de la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, la representación procesal de SHAOLIN ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y otro de casación.
El primero de los recursos se funda en un único motivo articulado al amparo del ordinal 4º del art. 469.1 LEC, con vulneración del art. 24.1 CE , por considerar que el tribunal a quo ha incurrido en " una valoración objetivamente errónea y arbitraria de la prueba".
El recurso de casación se funda también en un único motivo, al amparo de los arts. 1, 2 y 3 b) de la Ley 4/2012 de 5 marzo, en relación con el art. 477.2.3º LEC y el art. 477.3 LEC, por infracción de los arts. 553-7 , 553-9 , 553-10.1 y 553 - 50 CCCat , en relación con el art. 551-2.2 CCCat , sobre una cuestión jurídica respecto de la cual no existe doctrina de esta Sala.
2. Los dos recursos fueron admitidos a trámite y se dio traslado de ellos a la parte recurrida para que formalizara por escrito su oposición o, en su caso, su adhesión en el término de veinte días.
En el plazo conferido, la representación procesal la COMUNIDAD demandada, que compareció en forma en este Rollo, se ha opuesto oportunamente a la estimación de los recursos interpuestos de contrario y, tras ello, se ha señalado y celebrado oportunamente la deliberación y votación en la forma prevenida en los preceptos legales correspondientes.
Ha sido ponente el Magistrado Ilmo. Sr. Carlos Ramos Rubio, que expresa el parecer unánime del tribunal.
PRIMERO. - El recurso extraordinario por infracción procesal.
1. El único motivo del recurso extraordinario por infracción procesal es articulado al amparo del ordinal 4º del art. 469.1 LEC denunciando la vulneración del art. 24.1 CE , por considerar que el tribunal a quo ha incurrido en " una valoración objetivamente errónea y arbitraria de la prueba " por lo que respecta a la acreditación de que SHAOLIN habría aceptado la cuota particular (9,41%) que le fue adjudicada en los gastos de la SUBCOMUNIDAD demandada, " al no haber impugnado nunca los acuerdos que lo establecieron" y los que lo aplicaron, y al haber atendido el pago de las " provisiones de fondos" y de las liquidaciones que le fueron giradas durante esos años en base a dicha cuota.
La recurrente considera que la acreditación de su firme voluntad obstativa a aceptar la imposición de la cuota en cuestión resulta de " la abundante prueba existente en los autos relativa a los múltiples procedimientos judiciales promovidos por SHAOLIN S.L. por su negativa a contribuir a los gastos comunitarios en un porcentaje distinto al de la cuota de participación del título constitutivo [4,17%]".
Según la recurrente, el error es inmediata y claramente verificable mediante el examen de las actuaciones y, más en concreto -pero no solo-, de las sentencias de diferentes órganos judiciales a las que alude -además de la SAPB (11ª) 275/2017 de 8 junio, las sentencias de la APB (19ª) 127/2012 de 26 enero, de la APB (14ª) 385/2022 de 21 junio, que ha sido recurrida en casación por la COMUNIDAD demandada [Rollo TSJCat n.º 143/2022], y de la APB (19ª) 430/2022 de 11 julio, esta última de fecha brevemente posterior a la de la sentencia recurrida, si bien la sentencia apelada y confirmada del Juzgado de 1ª Instancia n.º 6 de Granollers de 27/02/2020, que es anterior y que declaró la nulidad de los acuerdos de 27/10/2015 y 29/10/2015 a demanda de SHAOLIN, sirve a los mismos fines-, de todas las cuales resulta su firme y reiterada oposición a todos aquellos acuerdos de la COMUNIDAD, admitiendo que, si se atendieron algunos cargos con arreglo a dicha cuota en la cuenta en que había domiciliado los pagos, fue porque se trataba de provisiones de fondos cuyo módulo de cálculo incorrecto le pasó desapercibido, de manera que, enseguida que se dio cuenta de que no respondía al porcentaje fijado en el título de constitución, expresó su contrariedad y su oposición reflejada inequívocamente, entre otras, en el acta de la Junta celebrada el 15/12/2009 unida a la demanda, que también demuestra su decidida oposición a la pretensión de la COMUNIDAD demandada.
Esta oposición, según dice, fue precisamente la que condujo a la COMUNIDAD -o SUBCOMUNIDAD de facto- demandada a paralizar las obras proyectadas en el edificio de la CALLE000 NUM000 y a solicitar asesoramiento jurídico, a consecuencia del cual decidió legalizar su irregular situación y constituir formalmente una propiedad horizontal compleja con unos nuevos Estatutos en los que se recogiera formalmente su condición de subcomunidad por uno de los dos bloques que forman el edificio comunitario, según puede verse en el acta de la Junta de propietarios del 25/11/2010, unida también a la demanda, siendo este, precisamente, el acuerdo impugnado por la recurrente que provocó la declaración de nulidad llevada a cabo por la sentencia n.º 275/2017 de 8 junio de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Por lo tanto, entiende la recurrente que no es posible considerar acreditado, sin incurrir en arbitrariedad en la valoración de la prueba, que ella hubiese prestado su consentimiento de cualquier forma válida en Derecho, expresa o tácitamente, para que le fuera aplicada la cuota de participación (9,41%) en las liquidaciones de los gastos de la COMUNIDAD demandada distinta y considerablemente más gravosa -más del doble- que la que consta en el título de constitución (sea 4,17% o sea 4,34%).
2. La COMUNIDAD demandada no ha formulado oposición frente al recurso extraordinario por infracción procesal, limitándose a hacerlo frente al recurso de casación.
3. Como es sabido, el art. 299.1 2º LEC dispone que son medios de prueba de los que las partes podrán hacer uso en juicio, entre otros, los documentos públicos, y el art. 317.1º LEC prevé que son documentos públicos, además de otros, " las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie y los testimonios que de las mismas expidan los Letrados de la Administración de Justicia", que también podrán presentarse por copia simple, en soporte papel o en soporte electrónico ( art. 267 LEC), considerándose así medios de prueba válidos si no se hubiere impugnado su autenticidad ( art. 320 LEC), como es el caso.
La valoración de la prueba documental, por lo demás, no está sometida a un sistema tasado, sino que, al igual que sucede con los documentos privados -de esta naturaleza son las actas de las Juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal (cfr. STS 2ª 81/2023 de 9 feb.)-, debe hacerse en conjunción con los restantes medios de prueba, porque en nuestro ordenamiento procesal rige el principio de la valoración conjunta de la prueba -cfr. STS 351/2021 de 20 mayo FD3, con cita de las SSTS 647/2019, 642/2016, 356/2016, 163/2016 y 458/2009-.
Pero una cosa es el valor probatorio de los documentos en cuanto a su autenticidad, así como a la fecha o a las personas que intervinieron en su otorgamiento o en su confección ( art. 319.1 LEC), y otra distinta la interpretación acerca del alcance y efectos que quepa reconocer a su contenido -cfr. STS 235/2018 de 23 abr. FD2-, en el bien entendido que la expresión " prueba plena", utilizada en los arts. 319.1 y 326.1 LEC, no exime al tribunal del deber de valorarlo conforme a las reglas de la sana crítica y conjuntamente con las demás pruebas aportadas -cfr. STS 507/2019 de 1 oct. FD3-.
Pues bien, por lo que se refiere, en concreto, al valor de las resoluciones judiciales como medio de prueba en un proceso diferente de aquellos en los que recayeron, la jurisprudencia acostumbra a diferenciar el efecto propio de la cosa juzgada en sentido positivo de las sentencias firmes de aquel otro efecto " indirecto o reflejo" que puedan producir en un ulterior proceso debido a contener la afirmación de un hecho destinado a integrar el supuesto de una relación jurídica que constituya la materia de otro proceso -cfr. STS 473/2017 de 20 julio FD2, con cita de las SSTS 341/2017, 963/2011, 873/2020 y 307/2010-, lo que asimismo se puede predicar de los laudos arbitrales -cfr. STS 384/2022 de 10 mayo-.
En definitiva, el TS ha precisado que " la jurisprudencia de esta Sala admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo (...). Este criterio se funda en que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron o no ocurrieron es incompatible con el principio de seguridad jurídica y con el derecho a una tutela judicial efectiva que reconoce el art. 24.1 CE ( STC 34/2003 de 25 feb .)" - STS 307/2010 de 25 mayo FD4-.
Es cierto, sin embargo, como se dice en la STC 139/2009 de 15 junio (FJ5), que " el respeto a las declaraciones contenidas en un previo pronunciamiento judicial, dictado en otro proceso distinto y por un órgano de otro orden jurisdiccional [lo que es aplicable también a las sentencias dictadas por diferentes órganos del mismo orden jurisdiccional] ... no es siempre una consecuencia jurídicamente obligada ni, por tanto, que impida a todo trance que otro órgano judicial, aunque sea con ocasión de enjuiciar los mismos hechos, pueda apartarse de lo decidido previamente, siempre y cuando, como es natural, justifique motivadamente las razones de su decisión divergente "; lo cual " obliga a que la diferente apreciación de los hechos debe ser motivada, de modo que "cuando un órgano judicial dicte una resolución que pueda ser contradictoria con lo declarado por otra resolución judicial debe exponer las razones por las cuales, a pesar de las apariencias, tal contradicción no existe a su juicio" ( STC 34/2003 de 25 febrero FJ4; últimamente en el mismo sentido, SSTC 216/2006 de 17 julio FJ3 ; 16/2008 de 31 enero FJ3)" -en el mismo sentido, SSTC 21/2011, 16/2008, 34/2003 y 158/1985-.
4. En el presente supuesto, como expusimos sintéticamente en los antecedentes de esta sentencia, después de razonar que la ausencia de constitución formal en el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal compleja no comporta necesariamente (sic) la inexistencia de las ' subcomunidades de facto' que deban integrarla -cuando las características del edificio lo justifiquen- , ni, por tanto, la nulidad de sus acuerdos, " pues el título no es constitutivo" (FD3), el tribunal a quo examinó las diferentes actas de Juntas de propietarios de la SUBCOMUNIDAD de facto demandada anteriores a la declaración de nulidad de sus Estatutos (2010), comenzando por la de 26/02/2004 (21ª) -que contenía referencias literales atinentes al caso a las actas de las Juntas de 17/09/1991 (1ª) y 30/03/1998 (12ª), en la que se hizo constar, con referencia a la primera (1991), que " entre el propietaris assistents, per unanimitat [consta la impugnación de este acuerdo por la actora que dio lugar a su nulidad por allanamiento de la demandada] , s'aprova el coeficient d'administració, que s'aplicarà per a repartir les despeses de l'escala (no de la finca) de la Comunitat de Propietaris percentualment entre tots el propietaris de la Comunitat... entre els propietaris assistents per unanimitat [se reitera lo anterior] s'acorda fer l'amidament de la superfície del cos de l'edifici del CALLE000 i plantejar en una propera Assemblea General uns coeficients de repartiment que tingui únicament en compte els departaments registrals del cos del CALLE000, així com la part ocupada pels DIRECCION000 y DIRECCION001 del CALLE000, i un cop aprovats en Assemblea General, elevar-los a públic, inscrivint-los en el registre de la propietat, per tal de que siguin definitius "-; continuando por la de 19/10/2004 (13ª), en la que se hizo constar que, en cumplimiento del acuerdo anterior y tras la medición de la superficie del cuerpo del edificio de la CALLE000, se propuso y se aceptó por la Junta una distribución de los coeficientes de participación, asignando a SHAOLIN la cuota del 9,41%; prosiguiendo por otra de 19/10/2004 (24ª), en la que se hizo constar la aprobación de la liquidación de gastos del periodo 05/10/2004 a 31/12/2005 con los coeficientes específicos previamente aprobados; siguiendo por la de 12/05/2005 (25ª), en la que se aprobó la liquidación correspondiente al ejercicio de 01/01/2006 a 31/03/2008 y se aprobó el presupuesto para el año siguiente con arreglo a las nuevas cuotas particulares; y finalizando con la de 30/10/2008 (26ª), en la que se hizo constar la presentación de un proyecto para la rehabilitación de la finca y se recogió la lista de los propietarios que no habían satisfecho las cuotas ordinarias o extraordinarias en concepto de provisión de fondos, sin mencionar entre ellos a SHAOLIN.
Tras ello, concluyó el tribunal a quo que " lo significativo es que SHAOLIN no impugnó esas Actas, que fueron acordando durante años [1991 a 2008] el importe de las cuotas de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NUM000, conforme al porcentaje asignado para esa subcomunidad " (FD4).
Finalmente, si bien SHAOLIN expresó su disconformidad en el acta de 02/07/2009 (29ª) con las obras proyectadas y con las derramas aplicadas con arreglo al porcentaje en cuestión, entendió el tribunal a quo que, para cuando SHAOLIN impugnó los acuerdos adoptados en le Junta de 25/11/2010 en la que se aprobaron los nuevos Estatutos de la SUBCOMUNIDAD demandada, " lo cierto es que el porcentaje de participación de SHAOLIN, S.L., en los gastos de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NUM000, venía siendo del 9,41%, que es el que le corresponde , al no haber impugnado nunca los acuerdos que lo establecieron " (FD4).
No consta, en cambio, que el tribunal examinara las diferentes resoluciones judiciales dictadas a lo largo del tiempo -desde el año 1992 hasta la actualidad- que habían estimado las diferentes y repetidas demandas de SHAOLIN contra la SUBCOMUNIDAD de la CALLE000 NUM000 de Granollers, principalmente, por intentar aplicarle en sus acuerdos la cuota de que se trata por no haber sido aprobada debidamente conforme a lo previsto, primero, en la LPH y, después, en el Libro V del CCCat, una cuota de participación distinta y muy superior a la que constaba para la recurrente en el único título de constitución válido de la COMUNIDAD demandada.
Si el tribunal hubiera examinado dichas resoluciones habría comprobado que el historial de la conflictividad judicial entre las partes reflejaba claramente que la disputa entre ellas ha sido y sigue siendo permanente en el tiempo desde una primera sentencia dictada en 07/04/1992 por el Juzgado de 1ª Instancia n.º 6 de Granollers (M.C. n.º 55/1992), cuya lectura permite comprobar que la COMUNIDAD demandada se había allanado a la pretensión de SHAOLIN de que fuera declarada la nulidad del acuerdo de 17/09/1991, precisamente aquel al que se hacía referencia en el acta de 26/02/2004 (21ª) como el elemento documental originario de la valoración del tribunal a quo.
Poco después, la sentencia de la APB (11ª) de 13/06/1996 (Rollo n.º 1399/1995) estimó un recurso de apelación interpuesto por SHAOLIN contra la sentencia de un Juzgado de 1ª instancia de Granollers (n.º 2), declarando, entre otros pronunciamientos, la nulidad de los acuerdos adoptados en una junta del 01/12/1994, por ser contrarios al " coeficiente de distribución de gastos atribuidos a Saholin S.L. en el título de propiedad".
También habría podido comprobar el tribunal a quo, de haber examinado las resoluciones judiciales aportadas y aludidas por las partes, que en el procedimiento en el que recayó la sentencia de la APB (19ª) 127/2021 de 25 febrero, SHAOLIN había impugnado los acuerdos adoptados en la Juntas ordinarias sobre la aprobación de cuentas de los ejercicios anuales de 2010 a 2013, ambos inclusive, y los de aprobación de las derramas por las obras a realizar en el edifico comunitario adoptados en las Juntas extraordinarias de 25/11/2010 y de 30/10/2013, así como el acuerdo aprobado en la Junta de 03/04/2014, que aprobó la liquidación de SHAOLIN promoviendo su reclamación judicial.
Esta impugnación se fundó, entre otros motivos, en la inexistencia de título de la propiedad horizontal compleja y en haber sido practicada la liquidación con arreglo a cuotas de participación distintas de las obrantes en el título de constitución. En el correspondiente procedimiento, la COMUNIDAD demandada se opuso, entre otros motivos, por la " mala fe de contrario, al aducir la falta de conocimiento y notificación de los acuerdos impugnados, cuando es plena conocedora de la prolongada conflictividad judicial del asunto " (sic), alegando, sin embargo, la existencia de " actos propios concluyentes de la actora que ha venido aceptando sin protesta el coeficiente asignado", con invocación de los arts. 111-7 y 111-8 CCCat. Pues bien, su examen le habría permitido al tribunal a quo comprobar que en dicha ocasión la Audiencia Provincial de Barcelona (19ª) declaró en su FD5 que:
" A dicho alegato se opone la parte apelada sosteniendo que jamás aceptó contribuir a los gastos en un 9,41%, distinto al coeficiente del 4,17% que es la cuota que establece el título constitutivo, siendo demostrativo de ello, el total de cuatro procedimientos judiciales dirigidos contra la Comunidad de Propietarios aquí demandada, en los que intervino SHAOLIN, S.L. como parte actora y defendió siempre la aplicación de los coeficientes del título constitutivo en contra de la posición de la demandada que pretendía modificarlos ilegítimamente.
...
Atendido lo anterior y examinando la doctrina y normativa expresada, no podemos convenir con el recurrente [en aquel caso era la COMUNIDAD] . La propia actividad judicial de la parte demandante para con la comunidad mediante el ejercicio continuo de acciones judiciales demuestra, sin más, su disconformidad con el reparto de cuotas o porcentajes. No existe, pues, ninguna conducta jurídicamente relevante que tenga una significación inequívoca e incompatible con la posterior.
Por todo ello, confirmamos la decisión de instancia y, en todo caso, el razonamiento del juez a quo en cuanto que en ningún caso cabria convalidar una operativa carente de cobertura legal y estatutaria, por mucho que inicialmente hubiese consenso en aceptarla.
La propia actividad judicial de la parte demandante para con la comunidad mediante el ejercicio continuo de acciones judiciales demuestra sin más su disconformidad con el reparto de cuotas o porcentajes. No existe, pues, ninguna conducta jurídicamente relevante que tenga una significación inequívoca e incompatible con la posterior. "
Otro tanto puede decirse de lo resuelto en las sentencias de la APB (14ª) 385/2022 de 21 junio y de la APB (19ª) 430/2022 de 11 julio, que, aunque se refieran a la impugnación de acuerdos de fechas posteriores -2015 y 2016- a la de los que se examinan en este procedimiento, siempre por el mismo motivo relacionado con la pretensión de la COMUNIDAD de seguir aplicando la cuota específica discutida, desestimaron que la conducta de SHAOLIN pudiera considerarse propia de una aceptación expresa o tácita de dicha cuota.
En el caso de la sentencia de la APB (14ª) 385/2022 de 21 junio, se afirma (FD4) que " no se puede apreciar la doctrina de los actos propios, ya que si la actora [SHAOLIN] ha pagado durante un tiempo aplicándole el coeficiente del 9,41% sería por error, pues sus actos posteriores demuestran la disconformidad con que se le adjudique a su piso el coeficiente referido ".
Por otra parte, en el caso de la sentencia de la APB 19ª 430/2022 de 11 julio, en la que fue objeto de un examen detallado la alegación de que era aplicable al caso la doctrina de los actos propios y lo dispuesto en el art. 111-8 CCCat - alegación recurrente de la COMUNIDAD en todos los procedimientos entablados con SHAOLIN-, en este caso " sobre la base de que desde el año 2004 se aplicaron unas cuotas y coeficientes específicos y distintos de los del título de propiedad constitutivos" (FD3), el tribunal de apelación la desestimó porque:
" El hecho de que durante años, se dice desde el 2004, se hubiera mantenido un funcionamiento de facto del edificio de propiedad horizontal simple como una propiedad horizontal compleja dividida de facto en dos subcomunidades con un reparto de los gastos distinto al del título de constitución de modo anómalo e irregular con arreglo a la legislación aplicable para ello... nada tiene que ver con la aplicación de la doctrina de los actos propios visto que no consta un acto ni conducta inequívoca ni concluyente del que resulte un pacto ni un acto o actuación conforme por SHAOLIN para el establecimiento de un funcionamiento en subcomunidades con unos coeficientes distintos al título constitutivo... c on lo que no podemos entender se diera un acto concluyente por la situación previa, carente de cobertura legal...
Y además... también SHAOLIN mostró su oposición acérrima a otros intentos para modificar las cuotas del título constitutivo como la de los autos nº 30/95 impugnando los acuerdos de 1-12-1994, y nº 55/92... SHAOLIN siempre mantuvo desde la aprobación de los Estatutos una posición contraria a que el edificio se dividiese en dos cuerpos independientes que funcionase a través de dos subcomunidades independientes diferentes al no constituirse válidamente y con arreglo a unos coeficientes distintos a los del título constitutivo; sin que la situación fáctica anterior pueda convalidar los acuerdos impugnados judicialmente al ser contrarios a la Ley ".
Al examinar el recurso de casación tendremos ocasión de recordar la doctrina de esta Sala sobre los actos propios y sobre el art. 111-8 CCCat. Baste ahora con reconocer que responde fielmente a la misma la que se refleja congruentemente en las sentencias de la APB (19ª) 127/2021 de 25 febrero y 430/2022 de 11 julio, que no fueron valoradas prudencialmente por el tribunal a quo conjuntamente con las actas de la Junta de propietarios de la COMUNIDAD demandada.
En consecuencia, no es posible atribuir a la falta de impugnación por la recurrente -SHAOLIN- de los acuerdos adoptados en las actas señaladas por el tribunal a quo, cuando lo había hecho antes y lo siguió haciendo después, la trascendencia que este le dio una vez enfrentadas y contrastadas con las sentencias invocadas por aquella, así como tampoco es posible considerar acreditado que la recurrente -SHAOLIN- hubiese aceptado en ningún momento de forma consciente y voluntaria la modificación del régimen de la propiedad horizontal del edificio comunitario de simple a compleja y la imposición de una nueva cuota de participación en los gastos comunes, en todos ellos o en una parte de los mismos, más elevada que la reflejada en el título de constitución original o en su propio título de propiedad.
En consecuencia, se estima el único motivo del recurso extraordinario por infracción procesal por vulneración de lo dispuesto en el art. 24.1 CE y, como consecuencia de lo previsto en la regla 7ª in fine de la DF 16ª.1 LEC , procede dictar nueva sentencia, teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación.
SEGUNDO. - El recurso de casación.
1. El recurso de casación se funda también en un único motivo, al amparo del art. 3 b) de la Ley 4/2012 de 5 marzo y del art. 477.2.3º LEC, por infracción de los arts. 553-7 , 553-9 , 553-10.1 y 553 - 50 CCCat , en relación con el art. 551-2.2 CCCat , sobre una cuestión jurídica respecto de la cual se dice que no existe doctrina de esta Sala, a saber, la validez que deba reconocerse a los acuerdos adoptados por una subcomunidad de facto que no ha sido constituida en la forma exigida en los preceptos invocados, es decir, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, y la de los acuerdos de dicha subcomunidad para aplicar cuotas de participación en los gastos comunes a los propietarios -en concreto, a la actora- sin su aprobación ni su consentimiento, sobre todo cuando la cuota fuere más gravosa que la consignada en el título de constitución originario.
La recurrente estima que después de que la sentencia dictada por la sección 11ª de la AP de Barcelona en 08/06/2017 anulara los Estatutos aprobados por la demandada en 25/11/2010, mediante los cuales pretendía convertir la comunidad en régimen de propiedad horizontal simple originaria en una comunidad en régimen de propiedad horizontal compleja, creando formalmente la subcomunidad de la CALLE000 NUM000 con personalidad propia -distinta de la subcomunidad de la CALLE001 NUM001, junto con la cual pretendía integrar un complejo inmobiliario único-, ya no le era posible seguir funcionando de facto como tal y seguir adoptando acuerdos válidos y vinculantes para todos los propietarios, ni siquiera con el argumento ofrecido por el tribunal a quo, según el cual, por un lado, el título no es constitutivo y, por consiguiente, no se configura como un presupuesto legal necesario para su válida existencia - art. 551-2.2 CCCat-, y, por otro lado, la recurrente -SHAOLIN- se encontraría vinculada irremediablemente por esa situación de facto en virtud de sus propios actos, por no haber impugnado lo que se acordó en diversas Juntas de propietarios de la subcomunidad, al menos, entre los años 2004 y 2008 en que todos los propietarios, por acción o por omisión, habrían decidido aplicar a determinados gastos de la comunidad los coeficientes particulares consensuados en una Junta celebrada el 17/09/1991, renovados en otra de 30/03/1998 y ratificados en otra ulterior de 26/02/2004, coeficiente que, en el caso de la recurrente, supone hacerse cargo de los gastos comunes en un porcentaje de más del doble del establecido en el título de constitución originario de la comunidad.
La recurrente argumenta que, por el contrario, otras secciones de la misma Audiencia Provincial han resuelto en un sentido radicalmente distinto, declarando la nulidad de otros acuerdos adoptados por la demandada en base a las mismas razones que se esgrimen aquí, a saber, la SAPB (19ª) 127/2012 de 26 enero, la SAPB (14ª) 385/2022 de 21 junio y la SAPB (19ª) 430/2022 de 11 julio.
Por ello, considera que la doctrina que debería ser declarada por esta Sala con carácter general para casos similares debería proclamar que:
" La falta de constitución de la propiedad horizontal compleja de acuerdo con las formalidades y requisitos previstos en los arts. 553-7 , 553-9 y 553 - 50 CCCat , impide la válida constitución de la propiedad horizontal compleja y, en su consecuencia, las subcomunidades de propietarios creadas por un acuerdo carente de dichas formalidades y requisitos deben reputarse nulas e inexistentes por falta de título que las ampare, y no pueden adoptar acuerdos válidamente, ni continuar actuando como subcomunidades de hecho, al ser el título válidamente otorgado un elemento constitutivo de la propiedad horizontal compleja".
2. La COMUNIDAD demandada, por su parte, se opone a la estimación del recurso de casación con argumentos similares a los que expuso en su recurso de apelación y a los que ha expuesto también en su recurso de casación contra la sentencia núm. 385/2022 de la APB (14ª) de 21 de junio, que ha dado lugar al Rollo de esta Sala núm. 143/2022.
Alega, con carácter general, que la falta de los requisitos formales para la constitución de la propiedad horizontal compleja a que se refieren los arts. 553-7, 553-9 y 553- 50 CCCat no determina la nulidad de las subcomunidades que actúen de facto, así como tampoco la de sus acuerdos, teniendo en cuenta que el otorgamiento de la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad no tienen carácter constitutivo, sino de mera publicidad frente a terceros, conforme a lo que se desprende del art. 551-2.2 CCCat.
Y con referencia a la comunidad del presente supuesto, en el que dadas las " extremas singularidades de su composición física, funcional y económica", al estar compuesta de dos cuerpos de construcción que mantienen " vida independiente" con elementos comunes compartidos, uno destinado a oficinas -el de la CALLE000 NUM000- y otro a aparcamiento -el de la CALLE001-, debe tenerse en cuenta que los propietarios acordaron en el año 2004, con base en otros acuerdos adoptados " muchos años atrás" -1991 y 1998-, establecer " cuotas especiales para determinados y específicos gastos", de manera que la anulación del acuerdo de 2010 por la sentencia del año 2017 de la sección 11ª de la Audiencia Provincial " en todo caso restituye retroactivamente a la situación existente inmediatamente antes de octubre de 2010, en que venía funcionando como una subcomunidad de facto con cuotas especiales".
En consecuencia, considera que el recurso no puede ser estimado ni puede ser declarada la doctrina que se propugna en él, sino que debe ser proclamada otra que reconozca que, " a tenor de los arts. 551-2.2 , 553-7 , 553-9 y 553 - 48 a 553 - 52 CCCat , la ausencia de escritura pública e inscripción registral no comporta la inexistencia de una comunidad compleja y de sus subcomunidades en el supuesto en que de facto desarrollan su actividad dentro de el tráfico jurídico aplicándose a cada una de ellas, por consenso de todos los copropietarios, las normas que regulan la propiedad horizontal y, en consecuencia, los acuerdos que adopte su junta de propietarios, que se ajusten a la ley, son válidos".
3. En los antecedentes de nuestra sentencia hemos descrito sintéticamente los razonamientos de la sentencia recurrida.
En paráfrasis, la tesis del tribunal a quo concluye que son válidos los acuerdos adoptados (2014), por mayoría y sin la oposición de la recurrente -al estimar el recurso extraordinario por infracción procesal, hemos declarado probado que la recurrente sí se opuso-, en la Junta de una subcomunidad de facto limitada a una parte de un edificio más extenso y a los propietarios de los elementos privativos ubicados en dicha parte, que no solo carecía de un título de constitución adecuado e inscrito registralmente como tal subcomunidad en régimen de propiedad horizontal compleja - art. 553- 50 CCCat-, sino que, además, el único título válido del que disponía correspondía a una comunidad en régimen de propiedad horizontal simple constituida al tiempo de la finalización de la construcción del edificio (1982) que afectaba indiferenciadamente a todo él y a todos los propietarios, teniendo en cuenta, también, que el título específico del que la subcomunidad de facto pretendió dotarse cuatro años antes (2010), a fin de legalizar su situación, había sido declarado expresamente nulo por una sentencia firme recaída con posterioridad (2017), que no fue recurrida en casación por la subcomunidad afectada, tras un procedimiento que se inició años antes de la adopción de los acuerdos impugnados aquí, a instancias de la recurrente.
Así las cosas, el tribunal a quo llegó a la conclusión de que, una vez aprobada la modificación de las cuotas sin la oposición de ningún propietario -ya hemos dicho que esta premisa no es cierta-, dicha subcomunidad de facto podía seguir actuando válidamente a efectos internos (sic) adoptando nuevos acuerdos derivados de aquella modificación vinculantes para todos los propietarios, a pesar de que no hubieren sido adoptados por unanimidad y haciendo caso omiso de lo dispuesto en su título de constitución originario, todo ello con el único fundamento proporcionado por el art. 551-2.2 CCCat.
Esta interpretación de los arts. 551-2.2 y 553- 50 CCCat, aplicada al caso examinado, no puede ser compartida.
Hemos de partir de la base de que la demandada es hasta el día de hoy, formalmente al menos, una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal simple constituida en el año 1982 con arreglo a la LPH (1960), a la que le es aplicable, sin necesidad de ningún acto de adaptación específica, la legislación catalana del libro V del CCCat desde la entrada en vigor de la Ley 5/2006 de 10 mayo, es decir, desde el 01/07/2006 - DT 6ª.1 de dicha Ley-.
También hemos de tener presente que el edificio comunitario, sito en Granollers e integrado por dos bloques singulares de construcción, cada uno de ellos con entrada independiente de la del otro, reúne -al parecer- todas las características físicas y funcionales previstas ahora en el art. 553- 48 CCCat y, antes que él, en el art. 396 C.C. en relación con el art. 24 LPH, en la redacción conferida a estos dos preceptos por la Ley 8/1999 de 6 abril.
Desde el 17/09/1991, a pesar de no estar previsto en su título de constitución - art. 553-9.1 f) CCCat-, han surgido a lo largo de los años diversas iniciativas y acuerdos de los propietarios de los dos bloques, principalmente los del bloque formado por locales de negocio que tiene su entrada por la CALLE000 NUM000- NUM002, para actuar y funcionar de manera autónoma, como dos subcomunidades diferentes -el otro bloque se destina a plazas de aparcamiento y tiene su propia fachada y su entrada por la calle de atrás-, convocando Juntas de propietarios separadas por cada bloque - art. 553-20.3 CCCat- y acordando cuotas particulares o específicas para los propietarios de cada uno de ellos a fin de atender determinados gastos de conservación y mantenimiento específicos del bloque, al margen de las cuotas generales para toda la comunidad - art. 553- 49 CCCat-.
Algunas de estas iniciativas contaron con el consenso unánime de los propietarios, pero no así las que tuvieron como objeto decidir sobre la imposición de cuotas de participación particulares y específicas en los gastos comunes de la subcomunidad que, en algunos casos, supusieron un incremento notable de su cuota de participación para algunos propietarios, como es el caso de la recurrente, que la vio incrementada en más del doble (del 4,17% o 4,34% al 9,41%), acuerdos estos que solo fueron aprobados, en su caso, por mayoría, pero no por unanimidad y que, en cualquier caso, no contaron con el consentimiento expreso de los directamente afectados por el incremento - art. 553-25.4 CCCat-.
En lo que respecta a la recurrente -SHAOLIN-, sin perjuicio de atender en algunas ocasiones el pago de las liquidaciones o de las provisiones de determinados gastos comunes - art. 553- 45 CCCat- que le fueron giradas por la subcomunidad con arreglo a la cuota incrementada, sin que consten las razones que tuvo para hacerlo así, lo cierto es que se opuso firmemente desde el inicio de dichas prácticas por no estar de acuerdo con el incremento de su cuota e impugnó por ello el acuerdo originario de 17/09/1991, que llegó a ser anulado en virtud del allanamiento de la subcomunidad demandada.
La recurrente -SHAOLIN- impugnó también otros acuerdos ulteriores por el mismo motivo, como el de 01/12/1994, que fue anulado por la sentencia de la APB (11ª) de 13/06/1996, por ser contrario al " coeficiente de distribución de gastos atribuidos a Saholin S.L. en el título de propiedad", y, en general, impugnó todos aquellos otros acuerdos en los que pudo advertir que la subcomunidad pretendía repercutirle determinados gastos con arreglo a la cuota incrementada que no consideró propios de la administración ordinaria del bloque, por entender que afectaban a elementos comunes del conjunto inmobiliario o modificaban su configuración exterior.
Por lo que se refiere, en concreto, a los acuerdos impugnados en este procedimiento -03/04/2014, 23/09/2014, 30/10/2014-, los mismos tuvieron por objeto atender a la reparación y rehabilitación de la fachada del bloque de la CALLE000 NUM000, afectada desde años antes por una serie de deficiencias que implicaban un riesgo cierto para la seguridad pública, así como de la pintura y adecentamiento de la escalera del inmueble. Ninguna de tales obras tuvo incidencia en la estructura ni en la configuración exterior del inmueble.
La consideración de estos aspectos fácticos del supuesto examinado es insoslayable para resolver el recurso.
4. Por lo tanto, tras la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal, no es posible considerar enervado el ejercicio de la acción impugnatoria so pretexto de la aplicación de la doctrina de los actos propios - art. 111-8 CCCat- o de la del consentimiento tácito, por lo que se refiere a la validación de la actuación autónoma de la demandada como subcomunidad de facto con base en la falta de impugnación por la recurrente de todos y cada uno de los acuerdos perjudiciales para ella, o en la aceptación del pago de determinadas derramas o provisiones de fondos calculadas con arreglo a la cuota particular establecida en la práctica.
La doctrina de esta Sala sobre el art. 111-8 CCCat en materia de propiedad horizontal -cfr. STSJCat 18/2019 de 7 marzo (FD3), además de otras- declara que sus efectos, derivados de la regla de la buena fe que impone un deber de coherencia en el comportamiento negocial, implican que " nadie pueda hacer valer un derecho o una facultad que contradiga una conducta propia observada con anterioridad si esta tenía una significación inequívoca de la cual se derivan consecuencias incompatibles con la pretensión actual ", de manera que se requiere para su aplicación que el acto propio se encuentre dirigido indudablemente a crear, modificar y extinguir algún derecho, generando una situación desacorde o contradictoria - verdadero núcleo de la doctrina- con la posterior conducta del sujeto, siempre que se parta de una actuación realizada con plena libertad y voluntad no coartada.
En nuestra STSJCat 18/2019 de 7 marzo declaramos que aquellas actuaciones que por ser contrarias a las normas que regulan la propiedad horizontal carecen de efectos jurídicos no constituyen un acto propio trascendente -como p.e. el que una comunidad de propietarios constituida formalmente no haya procedido al nombramiento de cargos y/o constitución de Junta de propietarios y pretenda actuar ad extra representada por estos-, pues " para que los actos propios puedan ser apreciados deben ser jurídicamente eficaces, y carecen de virtualidad para enervar el régimen de propiedad horizontal el que tras el otorgamiento del título constitutivo no se haya procedido a desarrollar su funcionamiento mediante el nombramiento de cargos o convocatoria de Juntas; ni se puede considerar que el silencio de la comunidad durante un tiempo prolongado tenga entidad suficiente para modificar o extinguir los derechos que se derivan del título (...) y su sometimiento a la normativa de la propiedad horizontal; los propietarios tienen autonomía de voluntad para constituirse o no bajo dicho régimen, pero una vez constituido el mero silencio o el no funcionamiento de sus órganos no permite afirmar, con éxito, que no quedan sujetos a la normativa de la propiedad horizontal, a salvo, como indicamos, que se proceda a su extinción con el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto - art. 553-26.1 f) CCCat - lo que no ha sucedido en el supuesto examinado, quedando sujetos los litigantes y sus propiedades a las normas de la propiedad horizontal" (FD2).
Por otra parte, en nuestra STSJCat 83/2015 de 3 diciembre (FD3), con cita de la STS 184/2013 de 7 marzo sobre la participación de los propietarios en los gastos comunes, declaramos que:
"...la distribució de les despeses comunes s'efectua en proporció a les quotes de participació que s'estableix en el títol constituïu o allò que específicament es determini en el títol constitutiu i que per alterar aquestes quotes de participació cal la unanimitat (cfr. Art. 553-3.4, amb la salvedat del recurs a l'autoritat judicial) i per la distribució continguda a les normes estatutàries es precisa l'obtenció d'una majoria qualificada de 4/5 parts dels propietaris que representin alhora 4/5 parts del coeficients.
Front a aquestes consideracions, relatives a les quotes de participació, esdevé possible, i fins i tot habitual a la praxis, que les comunitats de propietaris, sense modificar les seves quotes de participació, portin a terme una distribució diferent de les despeses comunitàries que no s'adeqüen a les mateixes i que aquests acords, fruits de la voluntat majoritària dels propietaris, es perllonguen en el temps. Ara bé, per tornar al repartiment conforme a les quotes de participació o a allò que es preveu en els Estatuts, és a dir, per a sol·licitar l'aplicació dels mateixos i el retorn al sistema constitutiu és necessari solament obtenir la majoria simple. I aquesta doctrina que diferencia entre quotes de participació i modificació del títol o Estatuts front a un sistema de repartiment de les despeses divers al previst en aquells, per a regular el comportament de les comunitats de propietaris al respecte, és aplicable també en el dret català, perquè s'adequa a les previsions contingudes en els preceptes del Codi civil de Catalunya abans esmentats, tota vegada que explícitament s'admet a l'article 553-3.1 que la quota de participació és el mòdul per a distribuir despeses i ingressos, llevat de pacte en contra, la qual cosa obre la possibilitat que, sense alterar aquesta, que requereix unanimitat, es puguin adoptar acords de distribució de les despeses comunes diferents al que resultaria de l'aplicació del repartiment segons la quota. Ara bé, aquests acords són susceptibles de ser modificats i retornar a l'aplicació del que es preveu al títol i als Estatuts mitjançant majoria simple. "
Es conveniente, sin embargo, tener presente lo que ha declarado más recientemente la jurisprudencia del TS, en concreto que " la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente 'lo especialmente establecido' mencionado en el precepto [ art. 9.1 e) LPH] , y que, aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior " - STS 123/2020 de 25 feb. FD6, con cita de otras-.
También ha declarado que " el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado ", de manera que no es posible la modificación tácita del título constitutivo por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respetado los requisitos legales, pues si bien es cierto que " los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley... un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo... de ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello " - STS 163/2020 de 11 marzo FD2, también con cita de otras-.
Así las cosas, el criterio que se acaba de exponer es perfectamente asumible por esta Sala, teniendo en cuenta que lo que resulta de la regulación contenida en el Capítulo III, Título V, Libro V del CCCat, no es diferente de que lo que se desprende del C.C. y de la LPH.
En efecto, en nuestra legislación el régimen jurídico de la propiedad horizontal supone necesariamente, además de otros elementos y al igual que el previsto en la LPH, la existencia presente o futura de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes, con determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponda a cada elemento privativo - art. 553-1.2 CCCat-.
Esa cuota de participación, expresada en forma de porcentaje proporcional a la superficie del elemento privativo y en función del uso, del destino y de los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad, sirve igualmente para establecer, entre otros derechos y obligaciones, la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad, así como la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, " salvo pacto en contrario" - art. 553- 3.1 y 2 CCCat-.
Debe tenerse en cuenta, por un lado, que las cuotas de participación solo " se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos " - arts. 553-3.3 y 553-26.1 a) CCCat-, requiriendo además el " consentimiento expreso " del propietario afectado por la modificación - art. 553-25.4 CCCat-; y, por otro lado, que " pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos " - arts. 553-3.4 y 553- 45.3 CCCat-, cuya aprobación requiere el voto favorable de 4/5 de los propietarios y de las cuotas - art. 553-26.2 e) CCCat-, requisitos que deberán entenderse referidos a toda la comunidad efectivamente constituida, siendo requerida esta mayoría también y de la misma forma para la aprobación de un eventual incremento de la participación en los gastos comunes para algún elemento privativo concreto en determinados supuestos, que en ningún caso podrá ser superior al doble de lo que correspondería por la cuota de participación - art. 553- 45.4 CCCat-.
5. A la vista de todo lo expuesto ut supra, no se advierte ningún problema en aceptar que, en virtud de lo previsto por el art. 551-2.2 CCCat, las " situaciones de comunidad" integradas por los propietarios de edificios que reúnan las características exigidas por el régimen de propiedad horizontal - art. 553-2 CCCat-, sin las cuales no sería posible dicho régimen -cfr. STSJCat 16/2016 de 21 marzo (FD6)-, y que no se hubieren constituido como comunidades en régimen de propiedad horizontal, por cualquier motivo, en la forma que se dispone en el capítulo III del título V del Libro V del CCCat, ni se hubieren adaptado, en su caso, conforme a lo dispuesto en la DT 6ª de la Ley 5/2006 de 10 mayo, puedan actuar de facto y ad intra como verdaderas comunidades o, en su caso, subcomunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
Pero, tratándose de una comunidad de propietarios que sí se hubiera constituido formalmente en régimen de propiedad horizontal simple sobre un edificio que, sin embargo, dispusiese de la configuración propia de un inmueble o conjunto inmobiliario susceptible de funcionar como una propiedad horizontal compleja - art. 553- 48 CCCat-, la modificación de régimen -de simple a compleja- junto con la asignación de las cuotas particulares que correspondan a los diferentes elementos privativos de las diversas subcomunidades y de la cuota general correspondiente al conjunto inmobiliario - art. 553- 49 CCCat-, dejando a salvo las complejas y frágiles situaciones de facto regidas por una verdadera unanimidad y conformidad de todos los propietarios afectados, mantenida en el tiempo para todos y cada uno de los acuerdos que se adopten por ellos, susceptible de ser quebrada por la oposición sobrevenida de un propietario que pretenda acogerse al título de constitución inscrito, exigirá el cumplimiento de los requisitos previstos en los arts. 553- 50 CCCat y demás concordantes y la adopción de los acuerdos adoptados conforme a lo previsto en el art. 553-26.1 f) CCCat.
Como quiera que en el supuesto del presente recurso la adopción de los acuerdos impugnados se llevó a cabo incumpliendo las normas descritas - arts. 553-3, 553-25.4 y 553-26.1 a) CCCat o, en su caso, en el art. 553-26.2 e) CCCat o en el art. 553- 45.4 CCCat-, y en ellos se aplica una cuota de participación distinta y más gravosa que la que está prevista para la demandante en el título de constitución originario, deben ser anulados.
En cuanto a los efectos inherentes a dicha declaración de nulidad, a la vista de la naturaleza de las obras de conservación y reparación - art. 553- 44.1 CCCat- realizadas en la fachada y en los accesos del edificio de la CALLE000 NUM000 de Granollers por orden administrativa, no podrá incluir la reversión de las obras así efectuadas, dejando a salvo que la comunidad pueda finalmente repercutirlas con arreglo al título de constitución originario, adoptando un nuevo acuerdo conforme a los preceptos legales aplicables.
En consecuencia, se estima el recurso de casación y, por ello, se casa la sentencia recurrida y se estima sustancialmente la demanda interpuesta por SHAOLIN contra la COMUNIDAD.
TERCERO. - Las costas procesales y los depósitos para recurrir.
No se imponen a las costas de los recursos a ninguna de las partes. En cuanto a las costas de la primera instancia, se imponen a la demandada en virtud de lo dispuesto en el art. 394 LEC
Deberán devolverse a la recurrente los depósitos constituidos para recurrir, conforme a lo previsto en la D$ 15ª LOPJ.
En su virtud,
